XXXX年1-7月北京房地产别墅区域成交分析_25页.docx

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1、2010年1-7月北京房地产别墅区域成交分析一、2010年1-7月北京别墅区域供销走势2010年1-7月份（2010.1.1至7.31，下同），北京别墅新增预售1488套，总成交1690套，供销比为1:1.14，说明北京别墅市场供求情况较为平衡。北京别墅市场总成交1690套，成交面积为57.95万，成交金额高达138.43亿元，成交均价为23888元/。数据显示，北京别墅在前7个月的成交中，潮白河别墅区以总成交面积11.96万稳居各别墅区之首，而夺得成交金额冠军的区域非西山别墅区莫属，总成交33.12亿元。1-7月新增别墅1488套 潮白河成供应之首数据显示，2010年1-7月，北京别墅市场新

2、增预售别墅1488套，主要集中于潮白河别墅区、亦庄别墅区和城南别墅区。其中，潮白河别墅区新增供应最多，高达350套，占总供应量的23.5%；其次是亦庄别墅区，新增供应312套，占总供应量的21%。而新增供应最少的当属西山别墅区，仅新增22套别墅，由于西山别墅区供应日益稀缺，该区域的成交均价也日益上涨，目前成交均价为44939元/，远远高于其他别墅区。潮白河别墅区以量取胜 京东别墅以套称王纵观1-7月北京别墅成交量概况，潮白河别墅区总成交面积高达11.96万，成为各别墅区中成交最多的区域，成交以中大户型别墅为主；而东部泛CBD别墅区则以总成交332套居各别墅区套数排行首位，该区域成交面积为9.0

3、7万，仅次于潮白河别墅区，成交以较小户型的别墅为主。成交量最少的当属亦庄别墅区，仅成交17套，成交面积为0.35万。西山别墅区独占鳌头 总金额高达33.12亿元从各别墅区域成交额数据显示，西山别墅区前7个月成交总金额达33.12亿元，稳居成交金额销冠。与排名第二的东部泛CBD别墅区的总成交金额相比，高出9.15亿元。成交较不理想的亦庄别墅区在成交金额方面也排名最后，总成交0.71亿元。西山别墅区以稀为贵 比区域均价高出21051元/数据显示，西山别墅区以44939元/的成交均价远远高于其他别墅区域，比各区域成交均价高出21051元/，将近一倍。在九个别墅区中，成交均价最低的是怀密别墅区，为13

4、511元/，与区域成交均价相比，低10377元/。2010年1-7月，位于西山别墅区的颐和原著以总成交金额16.53亿元的佳绩夺得北京别墅销售总金额排行榜的冠军，已将近10亿元的绝对优势摇摇领先第二名的龙湖香醍溪岸。龙湖香醍溪岸虽然在成交金额上处于劣势，但其凭借成交99套，共3.95万的大成交量获得销售面积和销售套数排行榜冠军。具体榜单如下：1-7月北京别墅销售总金额排行榜排名所属别墅区项目成交金额（亿元）1西山别墅区颐和原著16.53 2城南别墅区龙湖香醍溪岸6.78 3潮白河别墅区富力丹麦小镇5.79 4西山别墅区亿城西山华府5.26 5潮白河别墅区蓝岸丽舍4.60 6西山别墅区金隅长安山

5、麓4.54 7中央别墅区龙湾别墅3.46 8潮白河别墅区富力湾3.27 9八达岭昌平别墅区领秀新硅谷3.00 10怀密别墅区君山高尔夫别墅2.68 1-7月北京别墅销售总面积排行榜排名所属别墅区项目成交面积（万）1潮白河别墅区龙湖香醍溪岸3.952潮白河别墅区蓝岸丽舍3.183城南别墅区富力丹麦小镇2.924西山别墅区颐和原著2.65怀密别墅区君山高尔夫别墅1.866潮白河别墅区富力湾1.867八达岭昌平别墅区北京湾1.648城南别墅区提香草堂1.489八达岭昌平别墅区领秀新硅谷1.4710西山别墅区亿城西山华府1.441-7月北京别墅销售总套数排行榜排名所属别墅区项目成交套数（套）1潮白河别

6、墅区龙湖香醍溪岸992城南别墅区富力丹麦小镇803西山别墅区金隅长安山麓744潮白河别墅区蓝岸丽舍605西山别墅区亿城西山华府536八达岭昌平别墅区领秀新硅谷466城南别墅区提香草堂466东部泛CBD别墅区龙湖蔚澜香醍469怀密别墅区君山高尔夫别墅4510八达岭昌平别墅区北京湾43二、北京九大别墅区域解剖潮白河别墅区：供销两旺 强势崛起2010年1-7月，潮白河别墅区新增预售350套，成各区域供应量之首，成交套数为287套，供销比为1：0.82，供稍过于求，但总体来说，供求关系发展还算平衡；该区域总成交面积为11.96万，占北京别墅总成交面积的20%，位居第一；成交金额为20.78亿元，区域排

7、名第三；成交均价为17375元/，比总成交均价低6513元/，可见，该区域的价格还有较大的升值空间。潮白河别墅区成交一直表现不错，1月份成交54套，成交面积2.09万，夺得当月区域成交量排名第一；2月份进入传统淡季，成交滑落；3、4月份再次出现成交高峰，分别成交78套和74套；5、6月份随着别墅整体走势的下滑，潮白河别墅区成交也有所下滑，分别成交22套和11套，相比其他别墅区当月的成交情况，该区域的成交还是处于优势的；7月份成交小幅回升，成交33套。从1-7月，该区域的成交均价相对稳定，没有太大的起伏。该区域的成交项目中，龙湖香醍溪岸一枝独秀。该项目成交99套，成交面积为3.95万，成交金额达

8、6.78亿元，三项指标在该区域的所有成交项目中，均排名第一。该区域的成交套数、成交面积、成交金额前三名如下：潮白河别墅区1-7月成交金额前三名项目成交金额（亿元）龙湖香醍溪岸6.78蓝岸丽舍4.6富力湾3.27潮白河别墅区1-7月成交套数前三名项目成交套数（套）龙湖香醍溪岸99蓝岸丽舍60富力湾37潮白河别墅区1-7月成交面积前三名项目成交面积（万）龙湖香醍溪岸3.95蓝岸丽舍3.18富力湾1.86西山别墅区：成交均价遥遥领先 凸显区域保值性2010年前7个月，西山别墅区新增预售22套，成交196套，供销比为1:8.9，呈现出明显的供不应求的状态。该区域在1-7月份，总成交面积达7.37万，占

9、北京别墅市场总成交的13%，位居九大别墅区的第三名；成交金额为33.12亿元，成为了今年前七个月北京别墅的成交主力；成交均价44939元/，与总成交均价相比，整整高出21051元/之巨，也使得西山别墅区成为当之无愧北京最贵的别墅区。数据显示，西山别墅区成交高峰为3、4月份，3月份成交53套，成交金额7.65亿元。而4月份，或许是因为市场对房贷政策反应的滞后性，反而成为该区域在2010年前7个月中的成交最高峰，4月该区域共成交83套，成交金额高达12.96亿元。从5月份开始，楼市新政开始显现威力，在市场萎缩的大环境下，西山别墅区成交也开始回落，成交套数和金额有了明显下滑，不过仍然优于低迷的2月。

10、2月是该区域目前成交最为惨淡的月份，仅有5套、总金额1.13亿元的成绩。另外，值得注意的是，虽然新政打压对市场成交影响颇深，但是该区域的成交均价却保持高位运行，6月时上升至顶点52714元/，7月小幅下降了1661元/，显示出了该区域别墅较好的保值性。该区域成交项目中，颐和原著自然是当仁不让的王者。该项目成交28套，2.6万，成交金额更是达到了16.53亿元，更连续在3-7月夺得北京市场销售金额榜的榜首桂冠。金隅长安山麓在前7个月中表现也不俗，共销售74套。西山别墅区成交套数、成交面积、成交金额前三名如下：西山别墅区1-7月成交金额前三名项目成交金额（亿元）颐和原著16.53 亿城西山华府5.

11、26金隅长安山麓4.54西山别墅区1-7月成交套数前三名项目成交套数金隅长安山麓74亿城西山华府53颐和原著28西山别墅区1-7月成交面积前三名项目成交面积（万）颐和原著2.6亿城西山华府1.44金隅长安山麓1.43东部泛CBD别墅区：受新政打压 大起大落统计数据显示，2010年1-7月份，东部泛CBD别墅区新增预售240套，总成交332套，居各区域成交套数之首，供销比为1:1.38，供求较为平衡；该区域总成交面积为9.07万，占北京别墅总成交面积的15%，仅次于潮白河别墅区；成交金额为23.97亿元，位于西山别墅区之后；成交均价为26428元/，比总成交均价高2540元/。从该区域在1-7月

12、份的成交分析表中，可以看出，东部泛CBD别墅区在4月份之前的成交处于稳步增长的趋势，至4月份，则出现成交高度集中，也就是新政刚出台的时候，该月破天荒地成交了167套，成交面积为3.91万，占该区域前7个月总成交的4成多。从5月份开始，直到7月份，该区域处于沉寂状态，5、6、7月份分别成交15套、9套、12套，而其成交均价也未下调。从其新政前后成交的大起大落显示了东部泛CBD别墅区对房贷调控政策的极度敏感，至今仍未有起色。该区域的成交项目中，龙湖蔚澜香醍表现抢眼。该项目成交46套，成交面积为0.86万，成交金额达2.67亿元，均名列第一。该区域的成交套数、成交面积、成交金额前三名如下：东部泛CB

13、D别墅区1-7月成交金额前三名项目成交金额（亿元）龙湖蔚澜香醍2.67富力山2.54格拉斯小镇1.63东部泛CBD别墅区1-7月成交套数前三名项目成交套数龙湖蔚澜香醍46江南山水38龙湖花盛香醍24东部泛CBD别墅区1-7月成交面积前三名项目成交面积（万）龙湖蔚澜香醍0.86龙湖花盛香醍0.7格拉斯小镇0.7中央别墅区：供不应求 新政下显强抗压性2010年1-7月份，中央别墅区新增预售72套，成交104套，供销比为1：1.4，呈现供不应求的状态。该区域在2010年前7月，总成交面积达4.67万，占北京别墅市场总成交的8%；成交金额为11.76亿元；成交均价25182元/，与总成交均价相比，高1

14、294元/。数据显示，中央别墅区成交高峰期为1月份和5月份，1月份成交26套，成交金额达3.13亿元，创2010年前7月成交最高。4月份，房贷新政频出，并没有对该区域的成交造成影响，反而显示出强抗压性，5月再度创造成交高峰，接下来的6月和7月也表现不俗。2月份为成交低迷期，仅成交7套，成交金额为0.96亿元。虽然在成交套数方面，2月份成交最少，但是以成交金额而言，3月的中央别墅区成交更为冷清，仅实现0.71亿元的销售金额。该区域的成交项目中，明星项目当属龙湾别墅。该项目成交36套，成交1.18万，成交金额高达3.46亿元，以绝对的优势击倒该区域的其他项目。中央别墅区成交套数、成交面积、成交金额

15、前三名如下：中央别墅区1-7月成交金额前三名项目成交金额（亿元）龙湾别墅3.46财富公馆1.35清锦源0.74中央别墅区1-7月成交套数前三名项目成交套数龙湾别墅36上东假日9晴翠园7中央别墅区1-7月成交面积前三名项目成交面积（万）龙湾别墅1.18财富公馆0.61晴翠园0.44亚奥京北别墅区：经济型别墅受欢迎2010年1-7月份，亚奥京北别墅区新增供应93套，相比往年的供应情况，大幅度萎缩。该区域总成交161套，供销比为1:1.7，表现出供不应求的状况；另外，其总成交面积为5.68万，占北京别墅市场总成交的10%，略高于中央别墅区和怀密别墅区；成交金额为13.76亿元，区域排名第五；成交均价

16、24225元/，比总成交均价略高。数据显示，亚奥京北别墅区总体成交平平，3月份是该区域唯一的成交高峰，成交87套，成交金额高达4.21亿元。除了3月一度走高外，其他几个月均成交暗淡，尤其是5、6月份，分别只成交3套和1套，仅能以“惨”字形容，而这两个月刚好是新政调控在别墅市场显效，可见亚奥京北别墅区受新政打压影响较大。另外，值得注意的是，5、6月份虽然成交少，但其均价保持在25000元/，而成交最多的3月份的成交均价则是前7个月中均价最低的一个月份，仅17915元/，可见，该区域经济型较受欢迎。该区域的成交项目中，润泽庄园独领风骚。该项目成交21套，成交面积为0.76万，成交金额达2.58亿元

17、，三项指标在亚奥京北别墅区的所有成交项目中，均排名第一。该区域的成交套数、成交面积、成交金额前三名如下：亚奥京北别墅区1-7月成交金额前三名项目成交金额（亿元）润泽庄园2.58保利垄上1.68亚运新新家园1.48亚奥京北别墅区1-7月成交套数前三名项目成交套数润泽庄园21保利垄上15东方普罗旺斯10亚奥京北别墅区1-7月成交面积前三名项目成交面积（万）润泽庄园0.76保利垄上0.76东方普罗旺斯0.71八达岭昌平别墅区：供应紧缺 后期成交下滑2010年1-7月份，八达岭昌平别墅区新增预售69套，总成交186套，供销比为1:2.7，供求关系失调，需求远远大于供给；该区域总成交面积为6.89万，占

18、北京别墅总成交面积的12%，区域排名第四；成交金额为14.92亿元，位于潮白河别墅区之后；成交均价为21655元/，比总成交均价低2233元/。八达岭昌平别墅区1-7月的成交走势与东部泛CBD别墅区有点相似，成交高峰是4月份，5-7月出现成交低迷，至今未回到新政前的成交水平，甚至低于传统成交淡季1-2月份。该区域4月份成交69套，成交面积为2.87万，成交金额达7.64亿元，值得注意的是，4月份的成交均价为26620元/，是1-7月份成交均价最高值，而成交最少的6月份的成交均价是1-7月份成交均价最低值，这也说明价格不是该区域购买者购买别墅考虑的首要因素。该区域的成交项目中，成交金额最多的是领

19、秀新硅谷，总成交金额为3亿元；成交面积最多的是北京湾，总成交面积达1.64万；成交套数最多的是领秀新硅谷，总成交套数46套。八达岭昌平别墅区的成交套数、成交面积、成交金额前三名如下：八达岭昌平别墅区1-7月成交金额前三名项目成交金额（亿元）领秀新硅谷3北京湾2.48园墅1.31 八达岭昌平别墅区1-7月成交套数前三名项目成交套数领秀新硅谷46北京湾43园墅26八达岭昌平别墅区1-7月成交面积前三名项目成交面积（万）北京湾1.64领秀新硅谷1.47中海瓦尔登湖别墅0.77怀密别墅区：新政后成交惨淡 近期触底反弹2010年1-7月份，怀密别墅区新增供应41套，成交套数为147套，供销比为1:3.6

20、，区域供不应求；今年前7个月中该区域共成交4.5万，占北京别墅市场总成交的8%，与中央别墅区持平；成交金额为6.08亿元，仅排名九大别墅区第八位；成交均价13511元/，比总成交均价低了10377元/，是北京成交均价最低的别墅区。数据显示，怀密别墅区成交波动较大，成交情况最好的时间是在4月份，成交套数56套，面积1.69万，金额为1.69亿元。而新政出台后仅1个月，该区域就受到了巨大的冲击，在5月份成交跌入谷底，仅1套别墅售出，成交冷清可见一斑，成交金额也仅为0.03亿元。接下来的6、7月份中，区域触底反弹，成交情况有所回升。该区域的成交均价一直处于一个较低的价位，最高点也仅是6月份时的151

21、16元/，较总成交均价低了不只万元，2月份时该区域成交均价最低，仅为10313元/。该区域的成交项目中，君山高尔夫别墅一枝独秀，无论是成交金额、套数还是成交面积均领遥遥先区域内的其他项目，前7个月中，君山高尔夫别墅共成交2.68亿元，售出45套，成交面积为1.86万。该区域的成交套数、成交面积、成交金额前三名如下：怀密别墅区1-7月成交金额前三名项目成交金额（亿元）君山高尔夫别墅2.68天恒别墅山0.91欧郡香水城0.83怀密别墅区1-7月成交套数前三名项目成交套数君山高尔夫别墅45海阔水岸花墅23天恒别墅山30怀密别墅区1-7月成交面积前三名项目成交面积（万）君山高尔夫别墅1.86欧郡香水城

22、0.58海阔水岸花墅0.54城南别墅区：配套缺乏 价格低洼2010年1-7月，城南别墅区新增供应289套，实际成交223套，供销比为1:0.8，该区域呈现出供大于求的态势。前7个月中，城南阳光别墅区总成交面积6.5万，占北京别墅市场总成交的11%；成交金额11.39亿元，略低于中央别墅区；成交均价17523元/，比总成交均价相比，低了6365元/。数据显示，3月和4月是城南别墅区成交情况最好的两个月，3月份该区域共成交58套，成交金额为2.77亿元。4月份新政出台后，区域成交略有下滑，成交54套，金额2.72亿元。在新政的影响下，6月份成交终于跌落到了谷底，整整一个月仅售出9套，金额也只有0.

23、51亿元。好在7月份由于部分新盘的推出，重新拉升了区域的成交，成交套数达到了26套，金额达到了1.29亿元。前7个月中，该区域的成交均价基本都保持在20000元/以下，仅6月份一个月的均价达到了21250元/。该区域成交的项目中，富力丹麦小镇一马当先，成为金额为5.79亿元，成交面积为2.92万，成交套数为80套，三项指标均高居城南别墅区所有项目之首。该区域的成交套数、成交面积、成交金额前三名如下：城南别墅区1-7月成交金额前三名项目成交金额（亿元）富力丹麦小镇5.79提香草堂2.13靠山居艺墅0.8城南别墅区1-7月成交套数前三名项目成交套数富力丹麦小镇80提香草堂46天恒乐活城27城南别墅

24、区1-7月成交面积前三名项目成交面积（万）富力丹麦小镇2.92提香草堂1.48靠山居艺墅0.6亦庄别墅区：供过于求 成交持续低迷数据显示，亦庄别墅区新增预售312套，仅次于潮白河别墅区，但其成交套数仅为17套，供销比为1:0.05，明显供过于求；该区域总成交面积为0.35万，仅占北京别墅总成交面积的1%，也是成交最少的别墅区；成交金额为0.71亿元，同样也是成交金额最低的别墅区；成交均价为20286元/，比总成交均价低3602元/。亦庄别墅区一直成交黯淡，2010年1-7月，每月的成交均不超过10套，3-7月份平均每月成交2套，2月份更出现零成交。该区域只有2项目有成交，成交稍好的是天鹅堡，成交7套，成交面积为0.15万，成交金额为0.33亿元，成交均价为21668元/。该区域的成交套数、成交面积、成交金额情况如下：亦庄别墅区1-7月成交金额排名项目成交金额（亿元）天鹅堡0.33金融街金色漫香林0.07亦庄别墅区1-7月成交套数排名项目成交套数天鹅堡7金融街金色漫香林1亦庄别墅区1-7月成交面积排名项目成交面积（万）天鹅堡0.15金融街金色漫香林0.03