XXXX年重庆房地产年报.docx

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1、目录【全年看点】5【宏观篇】6一、房地产政策政策频出，多元调控61.1宏观政策61.2宏观经济10二、重庆市市政规划重庆大步迈向二环时代112.1渝利铁路最长隧道贯通112.2解放碑步行街扩容 3年扩到9.6万m2122.3两江新区 再造一个新重庆132.4轨道交通两年后覆盖主城九区152.5重庆尝试版图扩张 内环将成主城核心162.6未来重庆主城扩容323平方公里 2020年达1200万人162.7重庆成立大足区 欲打造成渝区域中心城市182.8全新弹子石，一面CBD一面TBD182.9主城二环区域十年发展规划发布192.10规划布局大型聚居区 二环时代再造两个现有主城23三、重庆楼市243

2、.1重庆地产代理业或现最大并购案243.2重庆2011年春季房交会253.3龙湖易房节253.4 2011秋季房交会10月20日开幕263.5金科房交会273.6立业地产服务 在重庆股份转让中心成功挂牌283.7易居中国同意加价至6.03亿美元收购中房信28【土地篇】29一、2011年土地市场综述291.1 2011土地市场综述291.2 2012年土地市场预测29二2011年度土地供应情况302.1.2011年土地供应整体情况302.2.商业、住宅、商住用地供应情况31三2011年度土地成交情况323.1 2011年成交量情况323.2 2011年商业及住宅用地成交价格分析343.3 201

3、1商业、住宅用地成交土地价格343.4 2011年成交区域解析363.5 2011年成交用地分类39四、2011年重庆土地成交排行榜414.1.各成交指标排行前10414.2.重点地块个案分析58【楼市篇】价升量跌，楼市进入寒冬61一、2011年重庆楼市运行状况61二、商品房预售62三、 商品房新开盘解析643.1商品房开盘供应总体解析643.2全年主城各区商品房新开供应解析653.3主城商品房各物业开盘供应解析673.4主城商品房各产品线开盘供应解析68四、商品房需求市场714.1商品房需求市场综述714.2商品房成交解析71【产品篇】73一、别墅市场741.1别墅市场分析741.2别墅产品

4、分析821.3别墅市场总结96二、洋房市场972.1洋房市场分析972.2产品解析1042.3洋房市场总结108三、高层市场1093.1高层市场分析1093.2高层产品解析1153.3 观点122四、写字楼板块1234.1写字楼市场分析1234.2产品解析1284.3写字楼市场总结1364.4重庆写字楼市场预测137五、商业板块1385.1商业市场分析1385.2产品解析1425.3商业市场总结148【预测篇】148【全年看点】1、金融政策主导楼市沉浮；2、重庆大步迈向二环时代；3、代理行业风云变幻，兼并事件频发；4、土地市场供需双降，实力开发商趁机拿地抢占市场；5、供需失衡，供大于求现象明显

5、，存量房源不断积压；6、两房户型是市场供应的主流，调控下刚需房源占据楼市大半江山；7、价升量跌，楼市进入寒冬；8、调控下别墅价格震荡下滑，2012年竞争依然激烈；9、洋房相对别墅抗压性较强，价格稳中有涨；10、高层成交大幅下降，但价格仍然上涨；11、成交萎靡，价格维稳，写字楼价值处于洼地；12、全年商业供需两旺，大型商业不断增加。【宏观篇】一、房地产政策政策频出，多元调控1.1宏观政策总述: 2010年是房地产的巅峰年代。即使政策出击的力度一次比一次强烈，但却不能阻止房价和成交的每月不断攀升。究其原因，这些政策对于房地产来说还尚显温柔而已。2011年在原有政策继续执行的同时，新政策频出。对于房

6、地产的调控也变得更为直接，手段也变得更加多元。CPI的不断上扬导致银行3次加息，以及房产税的推出都不断的增加着购房者的购房成本；央行6次上调存款准备金紧紧掐住开发商和购房者的贷款命脉；限购限贷政策和营业税彻底打消了投资者对于房地产市场的热情。这一套调控组合拳毫不手软，尤其是紧缩的信贷政策直击楼市“要害”，重庆楼市由盛世渐转颓废。今年春交会只有往年成交的两层，而传统的“金九银十”在今年相比往年的“铜九铁十”可能都稍显勉强，开发商的降价促销也变得越加赤裸。2011年同2008年一样同是楼市极寒的年份，2008年是“拐点”当道，而2011年的重庆楼市可以说是“折”字当头。2011年是重庆楼市转折的一

7、年，同时也是曲折的一年，还是打折满天飞的一年。2011年全年的政策主要在分两方面：1）全国政策：国八条确立基调，明确调控措施。地方政府细则跟进，调控逐渐加码。2011年1月，即春节前夕，“国八条”出台，控价格、强保障、严问责、扩范围四点措施确定了全年房地产调控基调，也是2011年楼市转折的开始。国八条之后，重庆地方政府也相应的有了相关细则政策的出台。限价：主城区新建住房价格涨幅低于年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。限贷：2套首付6成以上，利率1.1倍，房价过高地区可暂停发放3套房贷。保障房措施：3年建设4000万平米公租房，总投资1100亿元。房产税：以上两年

8、主城区新房均价（9941每平米）为基准，3倍以下的0.5%，34倍的1%，4倍以上的1.2% 营业税：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。土地增值税：普通标准住宅预征率由1%调整为2%；非普通标准住宅预征率由2%调整为3.5%，其中，独栋别墅预征率为5%；非住宅(商业用房)预征率确定为3.5%。 政府调控力度空前强烈，重庆楼市由盛世渐转颓废。2）金融政策：货币环境全面收紧，影响房地产供需双方截至2011年7月，央行共上调6次存款准备金率，合计上调300个基点，并达到21.5%的历史高点，累计冻结流动性约1.8万亿元。此外，2011年年内，央行共上调存贷款基准利率3次，使一

9、年期贷款利率累计增加75个基点，达到6.56%。供应方面：货币环境的收紧，加上从中央到地方各类金融均严格控制开发贷，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境，不仅没有足够的资金拿地，连存量项目的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。需求方面：屡次加息，房产税的试点运行，以及取消首套购房优惠利率，甚至个别银行要求在基准利率基础上上调首套购房利率，大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄选一轮的购房者也不得不望而却步。值得关注的是12月份央行三年首次下调存款准备金率0.5%对于目前房地产市场由于贷款额度紧张而普遍面临的延迟放贷现象将有所利好，但程度十分有限。总体而言，一次下调存准率对房地产市场并不会有

10、影响，但下调存准率已释放出的宏观经济调控微调的信号，信贷环境应不会再度趋紧。全年政策回顾：时间推出政策市场反映1月新国八条出台；房产税在重庆试点；上调存款准备金率0.5%龙湖、恒大先知先觉，抢在楼市转折前放量。龙湖1月开盘项目基本售罄，恒大1月销售98亿，同比增长1.4倍。2月新国八条实施细则出台；上调存款准备金率0.5%；基准利率上调0.25%新政立竿见影，重庆楼市量跌价稳3月重庆市公布房价控制目标：涨幅低于2011年主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值；上调存款准备金率0.5%楼市观望加剧。成交量持续下行。4月上调存款准备金率0.5%；上调基准利率0.25%春季房

11、交会遇冷，同比仅占两成。5月一房一价实施；调整土地增值税征收率；上调存款准备金率0.5%国际社区观园9折卖房打破僵局，开盘销售超千套房源。6月上调存款准备金率0.5%部分房企对打折促销开始蠢蠢欲动7月存贷款基准利率分别上调0.25%；新“国五条“出台，楼市调控继续加码。夏季价格攻势开始启动，房企打折遮遮掩掩。8月上调存款准备金率0.5%；新婚姻法重新定义婚前房产归属；央行：继续实施稳健货币政策 执行差别性住房信贷政策金科上市特价3天，引领行业折扣升级9月二三线城市限购政策开启；地方政府“限价”政策陆续出炉保利打折凶猛港湾国际三房5850元/平米，最低折扣达8.2折。当月项目销售超2亿。10月重

12、庆3400套独栋别墅10月1日起正式缴房产税打折潮来临，房企用价格说话。新开楼盘多以低价入市。11月温总理首次明确提出要下调房价；重庆购房退税程序简化。房企开始酝酿年底的冲量。12月央行三年首次下调存款准备金率0.5%；坚持调控政策不动摇促进房价合理回归。冲刺年度销售目标，楼市折扣战白热化。金科廊桥水乡首先惊艳楼市，建面价格3999元/平米。1.2宏观经济CPI在8月份高涨到106.4%见顶后逐月回落,到11月份居民消费价格指数达到105.9%,食品类中的粮食、肉、禽、蛋、水产、蔬菜、干鲜瓜果以及烟酒、居住价格的较快增长是推动CPI上涨的主要动力。今年CPI的涨幅为高开高走，见顶回落的趋势，预

13、计年内CPI指数涨幅为5.5%。截至2011年7月，央行共上调6次存款准备金率，合计上调300个基点，并达到21.5%的历史高点，累计冻结流动性约1.8万亿元。此外，2011年年内，央行共上调存贷款基准利率3次，使一年期贷款利率累计增加75个基点，达到6.56%。2011年整体货币环境紧缩。开发商的资金链在2011年越加紧绷，随着贷款难度的增加、还款压力的加大、购买力的减弱也都促使开发商实行以价换量的操作模式。但由于政府对于楼市的调控力度不断加码使得楼市观望情绪加重，导致2011年房地产市场量价双双进入下行通道。二、重庆市市政规划重庆大步迈向二环时代2.1渝利铁路最长隧道贯通2011年4月29

14、日，渝利铁路上最长隧道全长1.3万米的长洪岭隧道在丰都县贯通，建设者摇旗欢庆。渝利铁路西起重庆北站，向东途经重庆市渝北区、江北区、长寿区、涪陵区、丰都县和石柱县，至湖北省利川市。线路全长260.4公里，设计时速200公里。项目建成后，将与湘渝、渝怀、川怀线共同构成川渝地区东输铁路客货运输的主干线，并与达成、渝万线等形成跨越我国东中西部的快速铁路。观点：渝利铁路是沪宁汉渝蓉快速客运专线中的一段，将与襄渝线、渝怀线、渝黔线共同分担川渝地区与东中部地区、华北地区及东南沿海地区的客货交流。作为国家铁路中长期规划的“四横四纵”中沿江的“一横”沪宁汉渝蓉快速客运专线，将在“十一五”期间形成。渝利铁路开建，

15、将进一步促进重庆上海经济合作，并实现客运快速通达。据悉，目前从重庆乘坐火车到上海，需经过贵阳、湖南怀化、江西鹰潭、浙江杭州，运行时间长达42小时。而渝利铁路在湖北利川凉雾站与宜昌至万州铁路接轨后，将连通武汉和上海。这样一来，沪宁汉渝蓉快速客运专线可打通“成都重庆万州宜昌武汉上海”几大铁路枢纽的快捷通道，辐射能力大大加强。沪宁汉渝蓉快速客运专线贯通后，坐火车从重庆出发，10小时就能到上海，比现在缩短32个小时，1小时就能到湖北。这对于重庆的未来的城市发展无疑是一个利好，便捷的交通将吸引更多人来重庆发展，对于房地产发展也是一个长期利好。2.2解放碑步行街扩容 3年扩到9.6万m24月14日从解放碑

16、中央商务区管委会对外公布，解放碑步行街扩容改造正式开始，主要是进行路面和绿化景观改造。中央商务区管委会介绍，解放碑步行街扩容改造从今年开始，未来三年内分四期进行。年内增加3万平方米，3年扩到9.6万平方米。按照安排，扩容一期工程就是昨天开始施工的八一路扬子岛酒店至洲际酒店路段，以及解放碑建设银行前路段和正阳街部分，共约470米长，总面积1.2万平方米，总投资两千余万元，预计这部分工程将于今年7月1日前完工。二期工程为华华公司至较场口日月光广场路段，约2万平方米，要在今年10月1日前完工。明年实施的三期工程则覆盖了中华路、上下青年路、民生路及邹容路至大世界酒店一段。四期工程将是对现有的步行街部分

17、进行地面、植被和设施改造。中央商务区管委会介绍，目前解放碑步行街面积3.6万平方米，扩容改造工程全部完工后，总面积将达到9.6万平方米，约是现在的3倍。观点：从解放碑扩容的面积可以了解到,解放碑在未来重庆的商业商务地位仍然不可小视,解放碑将继续带动重庆商业地产的发展,目前整个步行街法人企业共有5000多家，扩容后的步行街将能使更多的商户迈入步行街这一门槛，从而丰富整个解放碑地区的经营购物环境。2.3两江新区 再造一个新重庆新区建设实现“开门红” 一年来，新区交通建设也大大提速。新区先后开工建设了34条道路，全长160公里，总投资208亿元，随后还将投资1300亿元，修建近1000公里长的道路。

18、截至目前，新区已签约项目300个，合同投资总额达1600亿元。民生导向建设社会新区两江新区相关负责人表示，作为国家统筹城乡综合配套改革试验的先行区，两江新区坚持走民生之路，把公租房建设作为重要切入点。据悉，新区还规划建设公租房832万多平方米，占到全市总量的五分之一。本月便将开建260万平方米，9月份，开建面积将达到352万平方米。到2013年，实现832万平方米全部开工建设目标。建成后，可容纳7万户、20万人以上居住。“森林两江”打造宜居新区两江新区有关负责人介绍，未来5年，两江新区将投入150多亿元，建设“生态最美、环境最优、山水突出、个性鲜明”的宜居宜业城市。目前已经建成开放的鸿恩寺森林

19、公园、江北嘴CBD中央公园、龙头寺公园、照母山森林公园，因其丰富的植物品种、高规格的规划建设、便捷的交通，以及四大公园组成了6300余亩的巨大城市公共绿地空间，被称为重庆的“中央公园区”，围绕“中央公园区”区域也已经形成重庆的宜居住区。观点：城市交通的发展和森林两江造就了两江新区内楼市的火爆，在城市交通快速发展的前提下，两江新区内围绕各大公园绿地的楼盘价值突飞猛进，套内均价均超过9000元/。公租房的大量建成将对区域的市政配套，生活配套有极大的促进作用，伴随着两江新区内交通和绿化的继续进行，可以预计未来两江新区将是房地产发展的重点区域，也将会有更多的高档社区出现。2.4轨道交通两年后覆盖主城九

20、区从市轨道集团获悉，主城今年将新开通约55公里轨道交通线路，1、2、3号线运营总里程达到74公里。到2013年，主城轨道交通通车里程将达到197公里，通达主城9区。 作为我市首条地铁线路，地铁1号线较场口至沙坪坝段已于上月开通试运营，3号线一期工程二塘至龙头寺段、二期工程龙头寺至江北机场段已完成系统设备安装和调试。待3号线在今年9月进入载客试运营后，将和已开通运营的1、2号线共同构成“大”字型轨道交通线网基本骨架，贯穿主城解放碑、南坪、观音桥、杨家坪和沙坪坝等5大商圈，吸引沿线30%以上的客流，缓解主城拥堵状况。此外，2012年底前，主城还将通车4段轨道线路，包括：1号线沙坪坝大学城段20.2

21、公里，6号线上新街礼嘉段24公里，会展中心支线(礼嘉会展中心)12公里，3号线南延伸段(二塘鱼洞)16.5公里。届时，全市轨道交通通车里程将达到147公里，日客运量超过160万人次，衔接重要的商业中心、交通枢纽、居住密集区等。2013年底前通车的3段轨道线路，包括：6号线二期工程(上新街茶园、礼嘉五路口)37.6公里，2号线延伸段(新山村鱼洞)12公里。届时主城轨道交通通车里程将达到197公里，日客运量超过200万人次，通达主城九区和北部新区。观点：城市随着轨道交通的加快覆盖，城市之间的距离也会随之缩短。对房地产行业也会起到拉动作用。随着城市国际化进程的加快，便捷的交通带动房地产升值、提升居住

22、便利性上表现日益突出，交通的改善拉近了个大区域之间的连接，将会引来新一轮的经济快速发展及房地产的迅猛增值。2.5重庆尝试版图扩张 内环将成主城核心上月底，市财政局公布我市今年16月财政预算执行情况。受宏观经济向好的影响，上半年全市地方财政收入达1317.8亿，增幅保持了50%以上的快速增长。市财政局相关专家分析认为，上半年增收的主要原因是两江新区开放开发、主城内环外移和区县提速发展，重庆的城市化进程进一步加快。据悉，到2015年，重庆将达到50%以上的城市化率。城市化进程的加速，让重庆的主城半径成倍数增长，城市外扩已成为必然。从去年内环高速路成为城市的快速干道起，重庆城区就由500平方公里扩大

23、到1000平方公里。内环外移，让重庆进入了“环线时代”的跨越式发展阶段，开始了“千万人口、千万平方公里”国家中心城市的建设，新一轮城市扩张正伴随着“环线时代”而拉开帷幕。观点：北京的城市建设以四环路为界，四环路以内已经形成成熟发达的商业、办公、居住密集，城市生活高度集中的繁荣城区，而四环路以外的城市建设密度则明显降低。四环路就是北京房价的“分水岭”，同样，重庆的内环，也将成为重庆房价的“分水岭”。所以“环线时代”的来临将使内环的价值凸现得更为明显，内环区域的市政、交通、商业配套必然会快速发展，这将有望拉动目前房地产尤其是内环区域房地产价格的快速上升。2.6未来重庆主城扩容323平方公里 202

24、0年达1200万人10月27日市政府举行新闻发布会，通报了10月15日国务院正式批复同意修订后的重庆市城乡总体规划（20072020年）。总规显示，主城区将再度扩容323平方公里，到2020年，主城区城镇人口将达到1200万。总规明确重庆五大定位：我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。到2020年，我市将成为与北京、天津、上海、广州并列的全国五大中心城市。到2020年，我市总人口将达到3250万人，其中，城镇人口2280万人，城镇化水平70%左右；主城区城镇人口1200万人，其中，中心城区700万人。主城区城镇建设用地1

25、188平方公里，其中中心城区561平方公里。观点：和2007年的城市规划相比，修订后的总体规划增加城市建设用地323平方公里，且集中于主城区。现在的两江新区、西永综合保税区和周边区域都属于新增的范围。今后，经开区(比如南岸茶园)、高新区也会相应增加供地，其中用于生活居住的有80多平方公里。而人口数量则会从680万发展到1200万，增加了520万的人口数量。这将对重庆的房地产市场的供需关系产生重要影响，会加速重庆房地产市场的发展。这次修订后比修订前增加了270万。其中中心城区700万人，增加了65万人口，有效的防止中心城区人口过分密集，抑制了中心城区房价的快速上涨。而新增的剩余205万人将主要分

26、布在中心城区以外的主城其他地区，包括两江新区、西永综合保税区等地。按照一个家庭4个人口的平均数目来算的话将增加51万套住房。这样对这些新兴区域的发展会起到有利的促进，房地产市场将会将战场从一环转移到二环区域，从而进入“二环时代”。2.7重庆成立大足区 欲打造成渝区域中心城市 重庆大足区12月5日正式挂牌成立，原大足县和双桥区撤销。新成立的大足区将有望建成成渝经济区区域中心城市，成为渝西川东地区交通枢纽和区域性物流、商贸、金融中心。新的大足区将沿宝顶邮亭和万古三驱呈“十”字形扩张城市，到2016年，大足城区面积将达到50平方公里，城区人口达到50万人。到2020年，大足城区将成为一座80平方公里

27、、80万人口的城市。双桥经开区、龙水城区将加快融合并“北上”拉近与主城核心区的空间距离，共享城市公共资源。观点： 大足县改牌成立大足区后，至2020年将增加30平方公里的土地面积和增加30万常住人口。按人均居住建筑面积30平米计算，将会在这30平方公里的土地上建造至少建筑面积900万平方的房产。同时配合这新增30万人口，按照1：1的商业比例将会增加30万方的商业体量进驻。所以未来几年大足区将会成为房地产开发的又一热土。2.8全新弹子石，一面CBD一面TBD 重庆CBD南区，位于南岸弹子石。CBD南区发展将上新台阶，全新的CBD南区面积也将扩容，由原来的几平方公里，扩展到15.2平方公里。起范围

28、东起东水门长江大桥，西至机场快速路，南起慈母山，北至腾龙大道。 在这15.2平方公里的区域里内，CBD南区将形成“两带五区”空间构架，即南滨路水岸经济带和腾龙大道城市发展带为区域发展主轴，打造总部经济聚集区，旅游服务区，高尚宜居区，文化商贸区，配套服务区五大功能分区。 观点： 城市游憩商业区（TBD）是从RBD（Recreational Business District 游憩商业区）的概念中延伸出来的.TBD则专属城市旅游。美国学者Getz于1993年首次提出TBD的概念：是指游客导向型吸引物和服务十分集中的区域，这一区域与城市中心商务区CBD相邻甚至是重叠的。 结合CBD南区特点，进行了重

29、新定位：从以居住为主，调整为以产业为主；从传统CBD转变为CBD兼TBD。弹子石拥有重庆其他区域所不可以同时兼备的山水生态，人文历史，休闲旅游资源，这正是其错位发展和特色发展的先天优势。在未来发展中，这种CBD加TBD的模式对该地区房地产的发展将有相当程度的利好，该地区楼盘将一方面享受CBD的商业配套和便利的生活资源，另一方面可以享受TBD的良好旅游景观资源。预计国际社区（弹子石唯一在售楼盘）未来将有更好的市场前景。2.9主城二环区域十年发展规划发布1. 依照规划,我市将新增22个人口规模20万-30万左右的大型聚居区,分别位于北碚区的北碚新城,水土和蔡家,渝北区的悦来,翠云,鸳鸯,空港,龙兴

30、,石船,江北区的鱼嘴,沙坪坝区的西永,大学城,九龙坡区的华岩,陶家,西彭,白市驿,大渡口区的钓鱼嘴,巴南区的龙洲湾,鹿角,南岸区的茶园新城,峡口,以及江津区的珞璜.加上已成形的回兴,两路,和井双3个聚居区,二环区域共建成25个大型聚居区. 2. 聚居区近三成人口可以住上公租房.在二环区域工作生活的市民,除了购买商品房,还有公租房可以解决住房问题.依照规划,二环区域将建21处公租房.规划确定,二环大型聚居区人口居住尽量与产业园区毗邻，按照职住平衡，有利于市民生活及工作方便的原则布局，公租房原则上布局在大型聚居区内，居住人口占该聚居区人口的17%-27%，共享道路，商业，文体娱乐设施，形成和谐城市

31、人居格局。3.二环区域将诞生5个新兴商圈和17个大型购物中心。依照规划，二环区域将建成空港新城，礼嘉，西永，茶园，北碚，5个聚居区新兴商圈，建成蔡家，水土，大学城，白市驿，西彭，巴福，钓鱼嘴，龙洲湾，界石，鹿角，越来，鱼嘴，石船，龙兴，峡口，大竹林，珞璜等17个聚居区大型购物中心。4. 公共交通2014年前实现全覆盖。依照规划，二环区域将实现高速公路“4小时重庆，8小时周边”铁路“4小时周边，8小时出海”2014年前，公共交通服务奖全面覆盖二环区域。我是将建设二环区域铁路环线，走向为北碚-巴南-惠民-鱼嘴-果园-两路-北碚。市民可做火车上下班。未来轨道交通将是城区老百姓出行首选，规划提出，我市

32、远期形成18条轨道线路，总长820公里，其中二环区域轨道交通线网长度612公里。我市将适时推进年票改革工作，根据二环发展实际逐步将二环高速纳入年票范围。5.公共服务，6所区县级医院创三甲。规划明确，二环区域将完善教育，医疗，文化等配套建设，常住人口每3万人左右设置一所普通小学校，每6万人左右设置一所普通初中学校，每10万人左右设置一所普通高中学校，确保在2020年优质教育占比达到50%以上。位于沙坪坝的重庆大学城将扩建，同事还将推进向南（江津双福）北（北碚蔡家）方向拓展，建设重庆“江南大学园区”和“北碚大学园区” 我市将在北部新区建设一所涉外大型综合医院，加快第五人民医院，江北区第一人民医院，

33、九龙坡区 第一中医院，北碚区中医院，渝北区人民医院，巴南区人民医院共6所区县级医院创建三甲医院工作。观点： 现有二环区域现常住人口265万人，其中城镇人口230万人，城市化率87%，户籍人口276万人。由于内环人口承载能力已近饱和，二环区域将是主城区未来新增集聚人口的主要承载空间，依照规划，二环区域适宜工业化，城市化空间1000-1200平方公里，可承载人口约1000万-1200万人。这意味着未来二环区域人口将翻五翻，为房地产发展提供大量刚需需求，按照人均住房占有面积为30平米计算，将创造3亿万方-3.6亿万方的需求，预计未来二环区域将是重庆房地产发展的重点区域，房地产的竞争主战场将向外环转移

34、。 此外，新建5个商圈和17个大型购物中心也会促进外环商业的发展，大量人口进入后，商业地产也会随即蓬勃发展。2.10规划布局大型聚居区 二环时代再造两个现有主城2011年11月15日，市政府常务会议审议通过主城“二环时代”大型聚居区规划设计，市规划局发布二环区域21个新大型聚居区的具体规划，聚居区整体规划到2020年，聚居区覆盖人口约六七百万。这些大型聚居区各有功能特色，出行交通便利，聚居区居住和就业都非常方便据了解，21个聚居区要建4亿平方米的房子，其中3亿是住宅房地产，1亿是商务房地产。主城原有建筑2亿多平方米，“二环时代”实际上要再造两个现有的主城房地产。观点：二环大型聚居区，是指在内环

35、以外的二环区域规划的21个新大型聚居区，聚居区规划总范围约404平方公里，包括歇马、大学城、西永、白市驿、陶家、西彭、水土、木耳、悦来、翠云、空港、蔡家、鸳鸯、钓鱼嘴、华岩、龙洲湾、龙兴、郭家沱、峡口、茶园、鹿角。这是对房地产市场未来前景一个非常利好的形势，会加速重庆房地产市场的发展，同时改变现有房地产的分布格局。在这些聚居区中，有一些同时也是城市副中心，如悦来片区、龙兴片区、西永片区、白市驿片区、陶家片区、龙洲湾片区等。今后市民购物、休闲，不再只限于中央商务区和观音桥、沙坪坝、杨家坪、南坪四个副中心，这对于商业及房地产市场开发提供了广大的平台。三、重庆楼市3.1重庆地产代理业或现最大并购案楼

36、市深度调整，房地产代理行业整合风云再起。3月下旬，从知情人士处获悉，重庆世联房地产顾问有限公司（以下简称“重庆世联”）和重庆纬联地产顾问有限公司（以下简称“重庆纬联”）已签订战略合作协议，前者为上市公司深圳世联地产顾问股份有限公司（002285）（以下简称“世联地产”）在渝全资子公司、后者系重庆本土地产代理公司前三甲之一。3.2重庆2011年春季房交会2011年重庆春季房交会于4月21日-24日（周四周日）在南坪国际会展中心举行。本次房交会是我市举办的第27届房地产交易会，本次房交会主题“山水都市 宜居重庆”。指标房屋成交商品房时间成交套数（套）建筑面积（万）成交金额（亿元）成交套数（套）建筑

37、面积（万）建面均价（元/平米）10春交会18616176.6288.7510989104.15617410秋交会863278.1340.1645.1941.21647111春交会340432.9420.67208720.46964环比增幅-60.57%-57.84%-48.53%-53.82%-50.50%7.62%同比增幅-81.71%-81.35%-76.71%-81.01%-80.41%12.80%本次房交会除均价环比上升7.62%，同比上升12.8%外，成交套数、成交面积、成交金额都大幅下降，且高于50%的下降幅度，几乎成为房交会的历史最低点，而建面均价则到达一个历史的最高位，此次房交

38、会成为本年量价下行的一个转折点。3.3龙湖易房节 在易房节期间的“龙湖洋房特购节”上，购房者可以在易房节活动现场及龙湖旗下花千树、U城、江与城、源著、春森彼岸5大项目销售中心免费办理限量的特惠卡，持有特惠卡的购房者，在10月20日前购买龙湖洋房产品，即可获得10万元的额外优惠，最高优惠可达40万。并且可与各项目的优惠政策叠加，其总体优惠幅度将达到3%8%。而据现场统计，在易房节5天的时间内，到访人数近20000人。龙湖物业租售中心的客户到访3500人次，看房超过1000组。龙湖U城开盘当天去化率67%，在目前市场情况下不可谓不好。据悉，易房节期间，龙湖重庆的销售额超过4亿。作为重庆楼市的领头羊

39、，龙湖的一举一动都会在市场上激起波澜，龙湖的此次大手笔优惠促销，对整体市场的价格都会有很大影响。3.4 2011秋季房交会10月20日开幕2011重庆秋季房交会将于10月20日-23日在南坪国际会展中心举办。本次房地产交易会是我市举办的第28届房地产交易会，参展企业共计182家。其中房地产开发企业119家，中介 8家，建材、装饰企业20家，媒体16家、建筑设计公司1家；海南省文昌市首次组织18家旅游地产项目参加本次秋交会。另外，本次秋交会还吸引了九龙坡区、大渡口区、北碚区、綦江县、璧山县政府参展。本次秋交会提供主城区可交易商品住房面积为647万平方米，比今年春交会增加30%，共计62195套；

40、提供可交易非住宅面积为131万平方米。另外，秋交会还将提供73300套二手房房源，可交易建筑面积为615万平方米。2011年秋季房交会成交较2011年春季房价会“量价齐跌”，成交量环比降近二成，较2010年秋交会降近6成，创历史新低。成交价格环比下跌，同比仍在增长。主要原因是房地产调控政策无松弛迹象，抑制房价过快上涨成为长期目标，将会淡化投资投机购房，房地产投资热得到遏制。而购房者看跌市场，纷纷观望。受房交会成交影响各个开发商对后市均缺乏信心，推盘节奏愈加谨慎以及价格方面纷纷跳水促销跑量。3.5金科房交会 第四届金科房地产交易会全国推出5000套房，最高优惠35万、套内一口价5000元/平米买

41、花园洋房、限量特价房一系列优惠，短短30天，举办了约100场专场团购会，共6000余人次参与。 重庆5盘认购金额逾10亿元。金交会开幕前4天就卖了大约600套，成交总额超过5亿。 3.6立业地产服务 在重庆股份转让中心成功挂牌 2011年2月29日，重庆立业房地产顾问股份有限公司在重庆股份转让中心参加了隆重的OTC挂牌仪式，成为重庆第一家挂牌的地产代理企业。 当日，黄奇帆市长等众多政府领导亲临现场，会上，黄奇帆市长对参与挂牌的企业表示了热烈的祝贺和高度赞赏。他表示挂牌对企业的发展起着至关重要的作用，挂牌后企业会获得更多有利的条件和机会股份转让和增值、融资渠道的开拓等，而这些都是企业发展壮大的重

42、要元素。3.7易居中国同意加价至6.03亿美元收购中房信易居中国12月28日宣布，同意以约6.03亿美元现金加股票方式收购中国房产信息集团(CRIC)。且已同中国房产信息集团和中房信(中国)控股有限公司达成了合并协议和计划。依据并购协议，易居将收购中房信所有流通股，收购中房信每股股票的固定收购价格为1.75美元现金加0.6股易居股票或美国存托股份(ADS)。易居打算动用自己手中的现金和现金等价物完成收购股份交易，有关资金中包括中房信所持有的资金。报道称，易居此次提高了并购价中的现金部分。而今年10月28日，易居向中房信董事会打出并公开宣布的收购价格为每股1.60美元。易居完成收购股份后，中房信(中国)控股有限公司将并入中房信，中房信将成为易居全资所有的子公司，且中房信美国存托股将不再在纳斯达克市场上挂牌。