XXXX年8月上海房地产市场研究_31页_亚博.docx

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1、Page 31Real Estate 亚太博宇决策咨询房地产业研究报告决策参考 一房一地 寸土寸金 行家里手 点石成金 2010.09.08本期要点Page 1COMMENTl 口头上的降价逐渐成为房企大佬的共识。8月31日，SOHO中国董事长潘石屹在其博客发文，推测房价下跌基本上是出于“常识”的考虑。次日，素来和他交锋密切的华远集团董事长任志强也立即在博客上发文，称自己早已在新政出台后就逐渐看跌楼市，但也指出“小潘也许并没有找到真正的原因”。l 搁置了20年后，全国国土总体规划纲要(以下简称纲要)编制工作终于重新启动。最近，国土资源部、国家发改委等部门联合向国务院提交的重新开始编制纲要的建议

2、，已经获国务院批准，新一轮纲要编制领导小组办公室也已经组建。纲要规划期为2011-2030年。l 如果把房产税比作能浇灭楼市虚火的大雨，那么这片阴晴不定的房产税传言则像乌云飘荡了太久，在各个权威部门“雷声”滚滚地表态、辟谣之后，人们不禁要问，房产税的“雨”到底怎样才能落下。l “新国十条”出台后，银行对房产信贷政策进一步紧缩，国土资源部清理闲置土地强势问责等。国土资源部今年9月将召开新闻发布会，通报清理闲置土地工作最新进展。国土资源部今年6月曾宣布“7月督察，8月约谈，9月问责”。眼下，问责“大限”将至。亚博房地以北京、上海、重庆、深圳、广州及杭州等重点城市的房地产市场为主要研究和观察对象，在

3、此基础上向全国辐射。内容涵盖国际国内宏观环境分析、国家政策法规解读、行业动态追踪、地方信息集锦、家装建材行情、物业管理先进理念模式推介、企业经营管理经验创新及房地产市场热点论述等。报告在广泛调研市场的基础上，以敏锐的洞察力发现客户所面临的最紧迫的问题，是一篇难得的专为房地产行业及涉及房地产投资的专业人士量身定做的行业信息监测报告。报告中的分析评述，仅代表分析员个人观点，不作为研究结论或投资依据，望善加利用并慎重决策！对有关信息或问题有深入需求的，欢迎使用亚太博宇决策咨询之专项研究咨询服务。（注：点击目录标题页码后可直接阅读当前文章，点返回键可回到首页）亚博看台3房企大佬口头集体唱空，预测楼市已

4、到观望低谷3房产“美国梦”正变成“白日梦”5政策解读5国土总体规划纲要编制重启，规划期为未来20年5谜一样的房产税：调控底牌待揭7战略布局9国务院批准杭州等10个城市土地利用规划9国土资源部问责“大限”将至，是否动真格没说法10策略设计11统计局将抽查部分城市空置房，房价统计改革已有初步方案11贷款对开发商松对消费者紧，个人房贷明升实降11申城动态12上海：部分银行变相“松绑”三套房贷，或添风险12上海：标杆楼盘跳价频繁，回涨压力考验后市13上海：重申“3万平方米”强销令，政策有效性仍存疑13异地传真14北京：查空置房将抽三类普通住宅14北京：将严打七种建筑业违法行为15北京：上市房企拿地热情

5、报价理性谨慎16广州：上调土地增值税预征率，传递房地产调控信号16广州：8月二手楼价稳中有升，首次置业者超五成17广州：国土资源部徐绍史部长视察“三旧”改造工作18深圳：土地谜局今年至今仅出售一块地19深圳：楼市进入触底反弹阶段21深圳：5年规划建设住房68.2万套22杭州：开发商联手炒房团博弈政策23重庆：日光盘频现，两江新区利好推动24重庆：117家欠税大户，一半是房地产企业25重庆：8月成交破两万套，楼市持续回暖26西安：房企采用瘦身钢筋建楼，相关部门紧急叫停26建材时尚27价格虚高已成行业“潜规则”，建材商家抱怨有苦难言27物业管理28山东物业收费征求民意，拟按房屋建筑面积收取28投资

6、技巧30各路资金增持地产股，抄底还是豪赌30亚博看台房企大佬口头集体唱空，预测楼市已到观望低谷口头上的降价逐渐成为房企大佬的共识。8月31日，SOHO中国董事长潘石屹在其博客发文，推测房价下跌基本上是出于“常识”的考虑。次日，素来和他交锋密切的华远集团董事长任志强也立即在博客上发文，称自己早已在新政出台后就逐渐看跌楼市，但也指出“小潘也许并没有找到真正的原因”。两位房地产业的舆论领袖在房价走势上不谋而合，潘石屹甚至指出房价会回到2009年初水平。业内人士分析认为，潘石屹唱衰住宅市场在于其发展重点是商业地产，让大家能够关注商业地产，而任志强的依据是，因为国家调控政策发生了变化，房产商只有主动调整

7、，才能避免更为严厉的调控政策。但从近期各开发商集体看跌楼市，预测已到观望低谷的迹象表明，通过制造房价到底的假象，再加之刚性需求的释放，不排除欲借金九银十涨价的可能。对于任潘二人有关楼市的话题，还得从4月份的博鳌亚洲论坛说起。在这个论坛上，任志强和潘石屹两人的观点是存在分歧的。任志强强烈反对“泡沫论”，此前在博文中还表示，房价还将继续上涨，并列出了房价上涨的几大理由。一是中国人口数量与结构决定住房高增长的需求，二是中国的城市化需求，三是土地资源的稀缺性，四是不动产的多功能作用，还有不可忽视的收入增长等因素。相比于任志强，潘石屹则悲观得多，承认目前的房地产市场有泡沫，并强调当前房价的快速上涨是不可

8、持续的，如果这样发展下去一定会出问题。在潘的言语中，还透露出中国的住宅较之于写字楼、商业地产来说泡沫要大得多。对楼市的看多，让任志强甚至在“新国十条”出台的前一日，也没有放弃一贯以来的看涨态度，依然认为长期房价一定是持续上涨的，却不愿意预测短期内房价的变动。4月中旬史上最严的楼市新政出台。针对此次新政策的影响，任志强表示“要看政策能走多远，这种做法可以满足短期的政策目标要求，但却无法解决可持续的发展问题。”潘石屹此时则显得更为巧妙，他表示“新国十条”将精准打击住宅市场的高房价，房价拐点是否来临一个月后可见分晓。他同时表示，目前投资房地产股票比投资房产更合算。但在“万言书”谈楼市新政后，任志强发

9、文表示，作为开发商并不认为房价过快上涨是件好事，并指出通过单一调控房地产市场来管理通胀预期不是个好办法。并且在中城联盟内部建议房企“响应政府调控政策的号召倡议，在房价上涨过快、房价过高的城市适度地控制房价”。随着楼市调控的深入，在8月份，任志强认为，房地产行业的下行趋势可能会在下半年出现。从已经公告的半年报来看，大部分开发商都没有完成销售计划，这将致使两种情况出现：一种是房企下半年必须加速推盘以完成销售任务；还有一种就是一些房企可能会采用降价的方式来促使销售迅速提升。甚至在8月12日，任志强在博鳌房地产论坛上调侃，“我都从了，你们也从了吧”。在8月19日的一次对话中，任志强与潘石屹传递了国内地

10、产商对于目前房地产市场的一种普遍认识：中国房价要跌。任志强表示，由于政府参与定价等原因，未来一线城市房价短期内可能继续下滑，而二三线城市的价格也不可能维持继续增长。潘石屹有关房价的问题和他过去无数次提及的观点基本相同，中国房地产市场再次被其看成已经孕育巨大泡沫的地方。潘石屹称，在租金回报率仅1%的情况下，房价想要维持住并不现实。在8月中旬召开的博鳌地产论坛上，与会的开发商均表示，随着下半年的供应量的加大，会采取灵活的定价策略进行促销，销售价格会有10%到15%的调整，但是这个调整不会很大，甚至认为因为刚性需求的集中释放会迎来小高潮。8月21日，万科董事长王石出现在万科杭州楼盘的销售现场，他表示

11、市场的观望低谷已经过去，只要价格调整到位，市场反应还是不错的。“如果政策稳定，需求会复苏，未来房价有可能会继续下探，但下调空间不多了。”而在市场层面，历经4个多月的调控后。随着9月的来临，市场好像也出现了轻微反弹。据北京市房地产交易管理网的统计显示，截止到8月30日，北京8月新盘期房与现房住宅总成交量为6149套，环比7月的5726套上涨了7.3%，而8月二手房成交量为11859套，环比上涨了14.3%。值得关注的是，这是新政后自6月份开始连续两个月楼市成交量出现上涨。虽然相比新政前成交量依然有四成左右的差距，但这一复苏迹象引来很多购房者的疑惑，是不是楼市已经走出底部，是否该开始考虑抄底置业？

12、与此同时，根据数据统计，9月北京有46个项目有意入市，但大部分项目的价格待定。而在上海，9月开盘的项目数量预计达43个，但楼市受到房产新政的影响，有半数以上开发商闭口不谈价格，甚至开发商的开盘日期还存在诸多不确定因素，不排除延期开盘。种种迹象显示，全国楼市呈现越来越明显的量价齐涨的态势。业内人士分析，这些新盘的未定价就代表着开发商仍然在和政策博弈，此前对房价的悲观预期，在于意图制造调控到底的假象，不排除欲借金九银十涨价的可能。返回房产“美国梦”正变成“白日梦”多少代美国人都认为拥有住房是一项值得炫耀的财富。富兰克林罗斯福认为，一个人人有房的国家是不可征服的。老布什时期的住房和城市发展部部长杰克

13、康普曾说过，房主能够拯救孩童、家庭以及美国。前面有草坪、四周有围栏的房屋，不仅是美好生活居所和无风险的投资，也是引导国家变化的途径。无怪乎所有政治人物都愿意每年拿出1000多亿美元(约6770亿元人民币)，通过提高补贴和减免税收鼓励人们购房。然而现在，美国的房产所有者却感到疲惫不堪：房价暴跌、丧失止赎权、房奴出逃、断供、人们想方设法逃脱还贷全美家庭住宅财富比3年前骤减6万亿美元(40.8万亿元人民币)。房市至今仍拖累着经济复苏，7月份美国现房销售量较6月下跌27%，加剧了人们对经济二次探底的恐慌。所有这些都与住房市场泡沫以及泡沫破裂后的影响有关。在“房主崇拜”风潮影响下，人们忽略了这股风潮的负

14、面影响。一旦出现经济出现泡沫，贷款标准必定大幅下降，众多普通美国人只能把绝大部分收入用于偿还住房贷款。现在，正是美国逐步摆脱自大萧条以来最严重的房市泡沫的关键时刻，人们应该反思拥有住房的现实意义，究竟能动用多少财力购置住房？当政府和房贷业重新思考房地美、房利美以及整个住房金融体系时，许多人相信，拥有住房并不是一个值得不惜一切代价来追求的目标。返回政策解读国土总体规划纲要编制重启，规划期为未来20年搁置了20年后，全国国土总体规划纲要(以下简称纲要)编制工作终于重新启动。最近，国土资源部、国家发改委等部门联合向国务院提交的重新开始编制纲要的建议，已经获国务院批准，新一轮纲要编制领导小组办公室也已

15、经组建。纲要规划期为2011-2030年。接下来，纲要编制领导小组将选择2-3个省份和4-5个重点区域开展国土规划编制试点。编制进度安排则为：2011年将开展“纲要”编制，2012年完成“纲要”论证、协调，并上报国务院审批。新的纲要是一份整体协调未来20年间全国国土资源利用的基础性规划。纲要编制主要解决三方面的问题，即生产力布局问题、资源综合开发问题和国土安全问题。按照编制要求，新的国土规划需要和现有的主体功能区规划、区域规划、城乡规划等进行协调。纲要是一份基础性、综合性和战略新的规划，其地位应该与能源规划、矿产资源规划、水资源规划、人口规划等相当。纲要规划编制最早开始于1981年。1990年

16、时，当时的国家计委完成了全国国土总体规划纲要(草案)，但是由于多种原因，这个规划草案最终没有获批。随着土地资源日益紧张，以及协调多产业、区域经济发展的需要，重新编制纲要又被提上日程。目前，国内大部分战略规划都是根据一个战略目标，进行任务分解式的方法进行编制的，其缺陷在于不能根据环境资源的承载能力进行安排。而纲要编制的根本目的，就是协调规划未来20年的国家生产力、国土资源布局问题，应该根据未来20年的国土资源承载能力，进行“反规划”编制。“反规划”编制思路是国外普遍采用的编制国家战略规划的一种思路，即不根据战略目标进行分解，而是根据未来能使用的资源进行编制，依据能使用的资源和优化使用的原则，对未

17、来生产力目标进行测定。在节约、集约用地的原则下，满足社会发展的用地需求，以解决用地指标紧张与经济发展之间的矛盾，是此次编制纲要的根本出发点。目前，每年全国新增建设用地的一半用地指标，要用于城市进程带来的城市建设用地需求，而用地需求暴增与浪费用地的问题同时存在。如果未来20年内不能合理规划好国土资源的使用，将给中国经济发展和土地利用带来很大的困难。新的纲要编制或成为目前用地矛盾问题的永久解决之道。返回谜一样的房产税：调控底牌待揭如果把房产税比作能浇灭楼市虚火的大雨，那么这片阴晴不定的房产税传言则像乌云飘荡了太久，在各个权威部门“雷声”滚滚地表态、辟谣之后，人们不禁要问，房产税的“雨”到底怎样才能

18、落下。房产税，有如悬在楼市调控上空的达摩克利斯之剑，挥之不去，但又心有余悸。而在如今调控的敏感期，近日，发改委官员再次表态将推进房产税的改革，由此引发对房产税新一轮的热议。自年初以来，梳理历次房产税或者是物业税所引发的议论时不难发现，在楼市僵持或者是政策的静默期，“房产税呼之欲出”的消息都会极大地吊足市场的胃口。从今年1月初的“国11条”中提出加快研究完善住房税收政策后，舆论和专家广泛解读为物业税即将出台，但到了4月份，物业税逐渐改口为房产税，直到近期发改委官员的表态。期间，房产税出台、试点的传闻与辟谣齐飞，上至国家部委的“免谈房产税”和“地方无权出台房产税”的表态，下至地方对房产税政策的上报

19、和争相试点，诸多迹象表明，房产税远没有想象中那么简单。无论是房产税或者是物业税，在很多人看来，其初衷都是为了遏制投资投机，增加住房持有成本，从而达到增加供应平抑房价的目的。能不能征？征税是否合理？应该怎么征？这些问题每次都成为热议的焦点。但业内人士认为，税费调整毕竟不同于常规的调控手段，这是长期且更加严肃的，必须在法律的框架内调整，因而这也决定了房产税仍然处于“逐步推进”的现状。但另一个值得注意的是，地方政府对房产税态度的转变，从年初的反对到争相试点，与此变化相对应的是，楼市调控以来各地土地出让金的下降，房产税的出台是否将改变土地财政的模式？转而让征税成为主要财源呢？这又引得多方质疑。今年1月

20、初，“国11条”出台，提出要加快研究完善住房税收政策。这被业内解读为物业税即将出台，旨在抑制持续上涨的房价。更有消息称，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。对物业税的讨论在两会期间达到高潮，多位代表和委员的提案建议推出物业税试点。有政协委员提出，无论从房地产市场稳定、财政税收稳定、政治社会稳定的角度看，都必须下决心试行物业税，以调整社会阶层的利益。通过开征保有税来调节，迫使富人减少对地产资源的占有，增加市场供应，进而达到调节房价目的。开征保有税，先开征房屋闲置税，然后再逐步开展物业税的征收。财政部也表示年内完善房产税制度。但

21、到了4月，热议的焦点从物业税转为房产税，而京沪渝深四地可能试点征收房产税的消息更引起市场极大波动。据一位财税系统的内部人士透露，由于物业税的征收方式，与国内房地产市场实施的土地出让制度有所矛盾，“考虑到征收物业税难度很大，因此很有可能以房产保有税取而代之。”在4月出台的更严厉的楼市调控政策“新国十条”中，再次提出要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。此后，业界把目光对准了各地陆续出炉的地方版调控细则中有关房产税费的新规，国务院法制办和财政部两部委有关人士亦同天表态，开征住房保有环节的税收。而针对上海市拟对住房保有环节征税的传闻，国税总局澄清，地方政府没有权力出台新税种

22、。而发改委下属机构有关负责人提到“三年之内免谈房产税”的说法，更让发改委和住建部出来正面辟谣。在国家部委表态和回应的同时，重庆和上海等地试点房产税的消息仍不绝于耳。对于谜一样的房产税，多方争议集中在开征的条件和时机是否具备和成熟。对于物业税或是房产税，有几个现实问题等待解决。首先是税收开征之后，需要协调分给国家和地方的比例以及哪些相关税收将替代；其次，由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估几乎是不可能完成的任务；最后是法律以及税种设计方面的问题，物业税需要经过一个立法的过程，房产税虽有法可依避开了立法程序，但如何设计仍是一个复杂的问题。有分析认为，开征

23、房产税有助于均衡财富，抑制两极分化，从而把部分因房价暴涨形成的财富适当收归国有。此外，房产税有助于抑制过度投资持有，稳定房地产市场交易和价格。但自住房房产税的征收是否能起到降房价的作用仍引起多数人的质疑，或许短期内能在一定程度上抑制房价的上涨，但更多的是抑制房市的消费需求，而新增税在现实环境中极其容易被转嫁到购房人身上。另外一个值得注意的是，房产税之前只是对经营性物业征收，但现在如果开征，是否会对所有房屋征收？因为在我国，房屋的性质极其复杂。以北京为例，存在着大量的房改房、央产房、小产权房等产权、房屋面积不清楚的房屋，此外还有经适房、廉租房、两限房等政策房。根据任志强此前的一项研究，北京各种性

24、质的房屋达26种之多，可见其征收难度之大。在此前热议物业税的时候，就有专家提出，即使物业税在技术层面已经没有问题，但未来整体推出物业税，最需要的是一个理想的外在环境。物业税是地方税种，未来的征收情况将主要取决于地方政府的积极性。很多地方政府刚开始对于物业税的试点是表示支持的，不过，不少地方政府回去研究了之后，都不愿意继续推行下去，因为物业税整体推出后会降低地方政府的土地出让金收入，同时物业税显然会对房地产市场产生较大影响。这些都是目前地方政府最担心的。但在如今，包括重庆、上海、广州、杭州、成都等地却有消息称税务系统已经展开了多轮的房地产税收征计培训，并对征计评估的标准做了多番筹备。地方政府对房

25、产税态度的转变背后又有何深意呢？在本轮房地产市场调控中，土地市场成为调控的重点。根据中国指数研究院发布的2010年上半年全国103个城市土地市场交易情报指出，在全国住宅用地供应量持续增加的背景下，地价快速上涨势头得到了遏制。数据显示，上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%，但供应量的增加并没有带来成交量的大规模增加，与此同时，住宅用地楼面地价为每平方米1863元，环比2009年下半年下降9%。这意味着地方政府土地出让金的减少。上月中旬，国土部通报了房地产用地专项整治情况，结果显示，其中近六成的闲置土地主要是由政府原因造成。此后，国土部更是约谈了部分土地

26、违法严重地区的市政府主要负责人，挂牌督办一批重大典型案例，而今年国土部首次使用的“15号令”，也将对地方政府相关负责人进行问责。据悉，下一步国土部将督促各地加快查处进度，维持对违法违规房地产用地的高压态势。自年初以来，梳理历次房产税或者是物业税所引发的议论时不难发现，在楼市僵持或者是政策的静默期，“房产税呼之欲出”的消息都会极大地吊足市场的胃口。能不能征？征税是否合理？应该怎么征？业内人士认为，税费调整毕竟不同于常规的调控手段，这是长期且更加严肃的，必须在法律的框架内调整，因而这也决定了房产税仍然处于“逐步推进”的现状。返回战略布局国务院批准杭州等10个城市土地利用规划日前，国务院已正式批准杭

27、州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。除上述城市外，这10个城市还包括郑州、武汉、南宁、平顶山、安阳、荆州、湘潭、柳州。目前，中国31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团土地利用总体规划中，28个已获批；须报国务院审批的102个市级土地利用总体规划中，已有41个上报国务院，正在征求国务院相关部门意见。以柳州为例，柳州市土地利用总体规划(2006-2020年)从2003年就启动修编，历时7年半。其中，不仅指明了到2020年，柳州市耕地保有量和基本农田保护面积的控制指标，还对中心城区建设用地控制规模，人均城镇工矿用地控制规模进行了详细的规定。本次第一

28、批10个城市土地利用总体规划获批，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。计划以10个左右城市为一批的进度，进一步加快市级土地利用总体规划的修编和报批，争取年底前基本完成市级土地利用总体规划审批工作。返回国土资源部问责“大限”将至，是否动真格没说法“新国十条”出台后，银行对房产信贷政策进一步紧缩，国土资源部清理闲置土地强势问责等。国土资源部今年9月将召开新闻发布会，通报清理闲置土地工作最新进展。国土资源部今年6月曾宣布“7月督察，8月约谈，9月问责”。眼下，问责“大限”将至。对于即将到来的土地问责，国土资源部部长徐绍史一度坦言：“压力极大”。国土资源部日前已约谈部分土地违法严重地区的市政府

29、负责人，挂牌督办一批重大典型案例。“约谈”只是预警，即使市政府负责人已经调走了，但如果这个土地违法违规发生在其任期内，同样也要追究责任。国土资源部其他有关负责人也有土地问责“动真格”的表述。国土资源部8月19日发布消息称，截至今年5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。此消息一经公布，媒体纷纷呼吁，希望国土资源部能公布相关企业名单。如果检查结果已在6月底上报，那么至少目前还没有公布违规开发商的名单，更没看到通报哪些开发商被取消了经营资格，这显然不符合国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知中有关“加大曝光和处罚力度”的要求。经过近半年的楼市强势调控，房地产开发商已经开

30、始资金吃紧，现在楼市走向已经到了博弈的关键时刻：如果政府能持续保持当前态势，开发商将不得不降价卖房；如果政府调控出现放松，房价甚至可能出现反弹猛增。前天，全国国土规划前期研究和纲要编制工作正式启动。此次规划纲要编制由国土资源部和发改委牵头，财政部、环保部、住建部等28个部委单位参加。根据国土纲要编制工作方案，计划明年一季度形成纲要基本思路；明年底，完成纲要(送审稿)并报国务院。返回策略设计统计局将抽查部分城市空置房，房价统计改革已有初步方案对于日前引起广泛关注的空置房统计问题，国家统计局局长马建堂日前明确表态：尽管对空置标准的认定有不同看法，也有住户可能不愿意提供真实信息，但是“空置房调查也确

31、实不是不能搞。”国家统计局要充分利用将于11月1日正式启动的第六次全国人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息，并在部分城市抽选一批住宅小区进行空置房调查。住房空置率一直是统计局在关注和研究的问题，之所以迟迟未出台，关键在于住房空置的标准很难确定。而这些问题也正在解决过程中。房价统计方面，住宅价格统计已经有一个初步方案，准备在征求有关部门和地方意见之后，10月份前后公开征求社会意见，以群策群力，完善方案，争取明年年初正式实施，主要内容涉及数据获取来源、调查方式、汇总方式、计算方式的调查等。国家统计局将利用今年这段时间不断完善方案，明年年初正式使用新的房价统计制度方法。同时为了保持数据的历史

32、可比性，即便使用新的制度方法，老的统计方法还要保持一年。返回贷款对开发商松对消费者紧，个人房贷明升实降尽管上半年国家加大了对房地产市场的调控，但从各家上市银行披露的中报显示，银行业对于开发商和个人消费者的态度依然有冷有热。14家银行上半年投向房地产的贷款额超过2.6万亿元，半年新增逾4000亿元，在总贷款额中的占比由去年底的9.3%上升至今年6月末的9.7%。与此同时，银行却不断提高了个人消费的购房贷款门槛，“二套房首付比例提高”、“三套房贷限制”等调控政策陆续开始执行。上半年，楼市调控政策接连出台，而各家银行也都明确将更加严格控制相关贷款的发放。虽然表态审慎，但是从中报数据来看，各家银行发放

33、给开发商的贷款依然保持着增长态势。而更值得注意的是，从房地产贷款的占比来看，除建行、中行和北京银行披露的数据呈现下降趋势外，其余银行均继续上升。其中，农行的上涨比例最高，上半年末的5431亿元比期初增加超过1000亿元，占比也由去年底的13.1%提升至15.2%。紧随其后的是工行，其半年新增的房地产贷款也有近千亿元，占比由11%提升至12.2%。从整体情况来看，14家银行的房地产贷款额占总贷款中的比例，已经由去年底的9.3%提升至今年6月末的9.7%。跟银行对开发商的宽松态度有所不同，上半年各家银行纷纷执行了个人房贷新政，从首付比例到贷款利率优惠幅度等各方面提高了个人贷款买房的门槛。14家银行

34、上半年的个人贷款总额超过6.8万亿元，其中5万亿元左右的额度是在个人房贷产品上。与去年底的数据相比，半年新增的个人房贷超过7500亿元。不过，在增长的数据背后，今年上半年的个人房贷额度却是比去年下半年有所收紧。国家统计局数据显示，今年前7个月的个人按揭贷款新增5131亿元，增长41.4%，但如果从单月数据来看，该指标4月达到102.1%、5月份为88.8%、6月份的增幅为60.4%，呈现下降趋势。对于上半年房地产贷款继续增长的态势，也有业内人士分析认为，目前的数据显示仍有滞后性，因为房地产调控政策是在4月中旬才出台，银行放贷就算刹车也需要一段时间。由于房地产开发贷款利率较高，属于银行优质资产，

35、因此各家银行都不情愿主动放弃，但是收紧的趋势是没有改变的。虽然四大行近期都否认了已停开发贷的传闻，但是其也纷纷表示已经提高了对于开发贷款的发放及审批。返回申城动态上海：部分银行变相“松绑”三套房贷，或添风险目前上海包括国有大行、股份制银行等在内的多家银行在第三套房贷上可借道“抵押消费贷款”，即通过已有房产进行抵押，以抵押消费贷款方式进行第三套房贷，而前提是被抵押住房没有贷款或贷款已经还清。今年4月份的“新国十条”就明确要求“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”暂停第三套房贷发放，虽然上海方面并未明确对号入座，但一份涉及“第三套房贷”操作指导的通知8月初曾在业内传开，称建议各商业银行停止

36、发放北京、上海、杭州、深圳等地第三套房贷。一在沪银行业内人士透露，目前按照第三套房按揭贷款肯定无法贷出，但是“也有办法”，即按照抵押消费贷款方式做，但所抵押房产的贷款必须已全部还清。这位人士称，并不限制所抵押房屋的面积和市场价格，所贷资金一般是市价的六至七成，贷款期限最长20年，一般是10年；但这种方式操作的第三套房贷要求五点五成首付，利率则在基准利率的基础上上浮20%。他还建议先进行抵押贷款合同审批，再操作前期还清贷款等程序。按照监管规定，消费贷款应该将款项直接打给收款人，并不经手贷款人，但现在情况是可以直接打给借款人，这样就会带来政策和银行风险。此外，还有一些银行通过卡贷通业务打房贷“擦边

37、球”。但是，也有多家银行的相关人士则表示，不能通过抵押贷款方式进行第三套房贷，主要因为抵押贷款必须明确钱的用途，而且不能用于购房。返回上海：标杆楼盘跳价频繁，回涨压力考验后市1.25万套！这是8月份上海二手房市场的总成交的套数，不但环比大幅增长了58%，16187元/平方米的成交均价，甚至还创下今年二手房成交单价的新高。部分标杆楼盘返价、跳价重现。然而，业内对目前二手楼市的“回暖”走势是否可以持续分歧较大。有圈内的人士称，目前二手房市场交易量的回升谈不上真正的回暖，原因在于交易放量的基础不稳定。更有业内人士也直言，未来单价如果续创新高，不排除会有更新、更强有力的调控政策出台。观察上海二手房均价

38、历史走势可见，楼市新政对稳定房价作用明显，4月份新政出台后上海二手房价格基本保持稳定，4-8月累计涨幅仅为2%，而在去年4-8月的累计涨幅达到8.4%。 在浦东联洋板块，标杆楼盘仁恒河滨城的挂牌价，已比8月初有1000元/平方米-2000元/平方米的提升。在北卢湾板块，标杆楼盘翠湖天地的买卖价格也在走高。其154平方米的大户型及108平方米的中户型，目前单价已较8月初有5000元/平方米上涨。莘庄分行所处板块近期成交回升很明显，因为板块内的房源能够满足多种购房的需求，在目前楼市试探性回升的情况下，成为当下购房者首选也无何厚非。客户中置换客及自主客占了总数的八成，而投资需求则较之前提升了一成，其

39、购买的房源与置换客及自主客类似，同为中小面积房源。返回上海：重申“3万平方米”强销令，政策有效性仍存疑日前，上海市住房保障和房屋管理局（下称“房管局”）突击发布了关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知（下称通知），重申“3万平方米”强销令等5条政策（下称“沪五条”）。通知自下发之日起执行。从“沪五条”细则来看，通知要求严格商品住房预售许可管理、完善商品住房销售方案备案管理制度、规范商品住房预订、销售行为；规范房地产经纪行为、加大对违法违规行为查处力度，都是在前两轮房地产宏观调控政策中出台过的政策。几乎没有全新的调控内容。政策都有固定的政策周期，一般在刚发布的时候效果是最大

40、的，34个月之后，政策效果则基本得到释放。政府重申这些政策，主要目的可能想向市场表明上海将继续贯彻宏观调控。此次被重申的“3万平方米”强销令早在两年前的2007年9月初就曾发布。当时的房地局下发文件规定：“今后上海楼盘开盘，每次预售面积不得少于3万平方米，整盘建筑面积不足3万平方米须一次性全部开盘。”并在规定中明确，确定捂盘惜售、囤积房源的不良行为的，将记入该企业的信用档案，按规定给予降级或取消资质的处理，并提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。这一政策也因此被市场誉为当时上海为打击捂盘出台的最为严厉和对市场有直接影响的措施之一。该政策在当时出台半个月后，上海新房住宅供应量确有成倍增加的趋势：历史

41、数据显示，2007年9月份上海市拟开盘项目约25个，比当年8月的16个开盘量增加不少。但不知从何时开始，面积少于3万平方米的预售证又开始频繁出现在楼市中。2009年67月的统计数据显示，当时共有127批商品住宅房源上市，其中，只有13批房源的一次性推盘面积超过“3万平方米”强销令标准。也就是说，当时已有90%的楼盘一次性推盘都不到3万平方米。此次重申，或许就意味着过去的政策没有得到很好的贯彻。政策没得到很好的贯彻，有可能是政府的管理和开发商销售策略之间有着不同出发点所致。从政府角度来看，需要保证供应量；而从开发商角度来说，调控背景下，市场低迷，只能一批批卖。返回异地传真北京：查空置房将抽三类普

42、通住宅北京市统计局日前证实，北京市作为此次国家统计局空置房调查的几个试点城市之一，将选取几个具有典型性的小区摸索经验。试点小区的选择将分为繁华、中度繁华和相对偏远三类来选择。事实上，统计部门一直都在统计“空置面积”这个指标，并且每年都会在统计年鉴上公布相关数据，并不是个新指标。但是由于我国的二手房市场是近几年才出现的，所以，以往的“空置面积”指的都是新建房的空置情况。随着二手房市场的不断发展，国家统计局开始关注到二手房市场的空置情况了，也就是房子卖出去却没有人住的情况。为了与社会上理解的“空置面积”区分开，按照国家统计局的要求，从9月份开始，统计部门在公布8月份数据时，将正式把原来的“空置面积

43、”指标改为“待售面积”。此次国家统计局进行的住房空置面积调查可以说是一次尝试，目的是了解房屋的利用情况，是想摸索进行此类调查的经验。这种调查与财产关系十分密切，所以难度会非常大，需要多部门配合。据悉，作为试点城市，北京市此次将共抽取不到10个试点小区。选取的小区要具有典型性和代表性，要能够获得相应的数据。所以，将选取不同区域、不同类型的小区，在试点小区的分布上将分为三类，即：位于繁华地区、位于中度繁华地区、位于相对偏远地区。所选小区将全部为普通住宅。据了解，此次调查将共涉及6张调查表，可能将涉及包括入户调查，通过物业调查，通过查水表、查电表、查燃气表调查等多种调查方式。哪个试点小区采取哪种方式

44、目前还在研究当中。返回北京：将严打七种建筑业违法行为北京市住建委近日发布关于开展严厉打击建筑施工非法违法行为专项行动的通知，将开始严厉打击建筑施工非法违法行为专项行动。情节严重的将予以曝光。通知要求各区县建委应结合本地区安全生产执法、专项治理中查出的突出问题及今年以来的安全生产事故情况，重点严厉打击七种建筑施工非法违法的行为：一是建设工程项目不办理施工许可、安全监督等法定建设手续擅自开工的。二是施工企业无相关资质或超越资质范围承揽工程，违法分包和转包工程的；无安全生产许可证或不具备安全生产条件擅自进行施工活动的。三是施工企业主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员无安全生产考核合格证书，特

45、种作业人员无操作资格证书，从事建筑施工活动的。四是建设单位随意压缩工程项目建设合理工期，不及时支付或扣减安全生产管理费用，干涉施工单位正常项目建设管理的。五是工程建设项目施工等责任主体，对政府有关部门下达的安全隐患整改通知，不履行相关职责，不认真进行整改的。六是危险性较大的分部分项工程不按规定编制专项施工方案、不按要求组织专家论证的。七是建筑起重机械不按规定进行备案的。 市住房城乡建设委将对全市建设工程施工现场进行专项监督抽查，并把这次专项行动与日常监督检查相结合，对于发现的非法违法行为，责令责任单位限期进行整改，并加大处罚力度，情节严重的，予以曝光。返回北京：上市房企拿地热情报价理性谨慎日前

46、，大望京村3号地、昌平回龙观居住用地等3宗地块招标出让。今年已经屡次出手拿地但“屡战屡败”的华远置业再次报出最高价；北京万科还和北京住总联手组成联合体参与投标。从中不难看出，上市房企拿地热情依然不减，而从报价情况看，3宗出让地都未见豪爽出手，报价依然理性谨慎。 该3宗土地中，原本事先被业内人士认为该最受人关注的大望京村3号地，并没有如期成为 “主角”，而因为任志强再次报了最高价，原先因需配建10万平方米限价房而不被业内看好的昌平回龙观地块反而成了开标现场的“明星”。大望京3号之所以在开标前被业内人士关注，是因为其比较复杂的“身世”：该地块与楼面价高达2.75万元/平方米的“望京地王”大望京村项

47、目1号地，以及与相隔两天上市、楼面单价却差了1万多元的大望京村4、5号地块，为同一大地块；也曾因投标单位未达法定数量而遭遇过一次流标。招标文件显示，昌平区回龙观1818-028地块，规划建筑面积为19.3万平方米，其中10万平方米为配建限价房，且销售限价为7800元/建筑平方米。5家开发商投标，且多为上市知名房企。华远置业再次报出最高价13.6亿元，其次为中国建筑和中建国际联合体，报价13.3亿元；而北京万科和北京住总联合体报价12.8亿元；北京金地报价10.4亿元，华融金辉和兴隆开发联合体报价11亿元。从昨天3宗土地的投标情况看，上市房企的拿地热情依然不减，而有意思的是，近期推出“低价新盘”的也多为上市房企。业内人士认为，说明上市房企对后市依然看好，趁土地市场低迷积极进行土地储备；而在拿地、新开工等资金压力下，低价开盘、快速回笼资金也还成了眼下上市房企的选择，这也是为什么眼下率先降价、“低价推新盘”的多是恒大、万科等上市公司的原因。返回广州：上调土地增值税预征率，传递房地产调控信号从2010年7月1日起，广州市上调房地产开发项目土地增值税预征率，普通住宅由原来的1调整为2。 广州市此前执行的土地增值税预征率为普通住宅1，其他商品房为2。调整后的各房地产项目土地增值税预征率为住宅类房地产开发项目的普