XXXX7月沌口区房地产市场.docx

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1、沌口区房地产市场 2013年07月度报告 第一章 市场资讯一 武汉市房地产市场综述1. 武汉土地市场土地市场月份成交宗数/流拍成交面积/万方成交金额/亿可建面积/万方13年1月18/0宗125.16114.16169.6213年2月25/0宗135.7854.31302.9313年3月8/0宗69.8738.54211.1413年4月11/0宗40.0128.5194.0113年5月12/1宗28.625.9483.8213年6月32/5宗163.6855468.5364376.683913年7月11/2宗46.830224.964177.3357上半年总计107/8宗 563.1255430

2、9.99641238.2039分析：2013年7月武汉市共成交土地11宗，环比上月减少21宗，跌幅65.625%；成交面积 46.8302万方。地块成交价格偏低，成交总金额24.964亿元。本月武汉市土地市场明显萧条。2. 武汉商品房市场商品房市场月份新增商品房供应面积（万）新增商品住宅供应面积（万）成交套数成交均价元/13年1月103.5195.9113357773913年2月23.4919.087015760313年3月60.9756.2114174716313年4月161.41152.8815869752113年5月13171.1516549772313年6月118.97115.4116

3、488764613年7月92.2184.39104867748二、 近期政策及分析1. 2013年一季度贷款统计报告公布，房地产新增贷款增长强劲近日，中国人民银行公布一季度金融机构贷款投向统计报告，数据显示2013年第一季度货币环境整体趋稳，人民币各项贷款增加2.76万亿元，同比增长12%，房地产新增贷款增长7103亿元，增幅是去年增量的3 倍，占总贷款增量的比重大幅提升占27%，从余额来看，房地产贷款同比增速已连续第四个季度上升，其中房地产开发贷款尤其是地产开发贷款增长显著，土地市场热度上升。分析其原因，除了年初较为宽松的货币信贷条件以外，主要原因是市场持续向好，开发企业资金状况明显改善，使

4、得金融机构对房地产业更具信心。 亚展观点：一季度房地产新增贷款激增，占总贷款增量比重也显著提升，房地产开发贷款增长显著，一方面是由于年初较为宽松的贷款政策，部分企业受2012年信贷额度影响，贷款顺延到今年投放，另一方面由于房地产市场和土地市场的持续回暖使银行对房地产业也更具信心，贷款流向也更倾于优质的房地产企业。信贷环境的整体好转是各项房地产贷款有所增加的直接原因，全年来看，在经济企稳复苏力度不强、物价上升压力不明显的形势下，货币政策不存在全面放松的可能，仍将维持现有基调，总体趋稳。若市场继续增长或维持现在较高的成交水平，房地产贷款新增总量仍会继续增长，为房地产业提供利好空间。另外，金融机构加

5、大开发贷款的同时使得购房贷款明显增长，使得整个市场回暖。2. 武汉地铁4号线本月完成铺轨 预计年底试运武汉地铁4号线一期工程本月将完成全线铺轨，下月电力接通，预计9月底列车开始空载试运行。今年，武汉市计划投资160亿元，建成4号线一期，续建4号线二期、3号线一期、1号线汉口北延长线，新开工6号线一期、7号线、机场线。地铁4号线一期全长约16公里，连接武汉站和武昌站两大火车站，途经紫阳东路、傅家坡、中南路、洪山广场、中北路、岳家嘴、中北路延长线、武青四干道。目前，4号线一期全线15座车站主体结构已基本完工，正进行全面装修，全线正线铺轨已完成30公里（总长33公里），首列车已于4月8日到汉。预计9

6、月底空载试运行，年底试运营。亚展观点：地铁四号线的落成，将改善武昌中心城区的交通拥堵现状，也使武昌到汉口更加便利，提高了市民对武昌中心区居住环境的热情与信心。主城区房地产项目是否被消费者认可的很大一个因素既是周边交通环境的好坏与否，项目周边交通便利、公交系统丰富、道路通畅，可以在很大程度上提高项目的价值，更容易让消费者接受。年底地铁四号线的开通，预计会给武昌中心区的房地产加温，延线楼盘价格会随之提高。3. 北京出预售新政 大户型要等7层以下封顶方可预售8月1日起，开发商的新拿地项目，若属于商业、办公楼或超140平方米的大户型住宅楼，必须等房子有一定“雏形”后才能开卖。昨日，北京（楼盘）市住建委

7、下发关于进一步加强本市商品房（资料、团购、论坛）预售许可管理有关问题，提高了商业、办公楼和大户型住宅项目的预售门槛。通知要求，从2013年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度必须达到一定条件。其中，地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。各区县房管部门要严格按照勘查现场，对未达到施工进度要求的，将不予办理预售许可。亚展观点：北京市房协秘书长陈志表示，新规的目的主要是完善预售制度，并非调控加码。新规影响

8、的只是专门开发大户型住宅或商业、办公项目的开发商，对这类项目的资金要求会更加严格按照新规，7层以下要先达到主体封顶，建设投资至少要达到60%到70%。，但对于满足刚性需求的普通商品住房，不会有明显影响。同时，这也会倒逼开发商更多地投资建设适合刚性需求的中小套型普通住宅，增加普通住宅的供应，抑制房价过快上涨。但事实上，自从“国五条”细则在北京落地以来，受到预售许可证审批难度加大的影响，新盘市场的供应量2个月来一直位于低位，“人等房”的情形普遍存在于低总价的刚需楼盘中，新盘的价格也因此易涨难跌。预测：该政策的推行近年来会不会延生至全国各一二线主要城市？4. 中国指数研究院：调控背景下企业拿地意愿依

9、然强烈，供需压力缓解但房价上涨预期较强 报告显示：“国五条”前后土地市场供求走势波动较大，溢价率持续走高；热点城市再现抢地热潮，多轮次高溢价成就新地王；5-6月或迎土地供应高峰期，加大、加快供应以缓解供需压力；土地市场升温助推地价，缓解供需同时需警惕其搅乱购房预期。亚展观点：“国五条”落地、两会召开导致3月供需下滑，但4月回升态势明显。楼面均价高位运行，溢价率持续走高。今年以来，住宅用地成交楼面均价持续高位运行，尤其是2月楼面均价达到2010年调控以来高点，3-4月有所回落但仍维持在较高水平。城市间表现分化，一线城市房企拿地意愿更为强烈。可以预见，在接下来的下半年，住宅用地很有可能将迎来一轮供

10、应小高峰。与此同时，由于热点城市的供需紧张仍未得到有效缓解，多数房企仍普遍看好今年楼市，在资金状况好转情况下拿地积极性依旧较高，预计热点城市及区域的住宅用地价格仍将居高不下。4. 中国指数研究院：热点高房价城市房产税扩围预期增强，重点在于出台时机及征收方案 研究报告显示：短期成交量明显下降，中长期市场需求弱化政策影响。热点一二线城市扩围预期增强，试点方案能否突破成为关键；房产税意在长效调控而非短期效果，税制改革协助突破土地财政困局。近期，房产税试点扩围传闻四起，特别是5月国家发改委关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见中明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。我国自2011年起在上海

11、、重庆两地对个人住房进行试点征收，至今已逾两年;上海是仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低；而重庆除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。亚展观点：从两地方案可以看出，与国外面向普遍住宅对象持有者征收不同 ，上海、重庆目前试点政策均存在一定局限性，上海仅针对新购房屋，并未对存量房屋征收，而重庆的征收对象范围则相对较窄，主要针对高档住房。也正是因为上述存在的局限性，在执行试点后的市场反应来看，短期内受预期影响成交量下降较为明显，而放之全年则与其他同类城市差别不大。短期影响：试点后当季度成交量降幅大于其他同类城市，价格未现明显差异；中长期影响：短

12、期被抑制需求逐步释放，价格受房产税影响不大。展望：房产税意在长效调控，不应过度期望短期效果；地方政府土地财政困局难解，税制改革是关键。6.银行闹“钱荒”流动性控制开发商资金告急 房产市场博弈或转向近期，受银行流动性控制影响，地产股普跌，资金流动性控制更引发对房地产企业资金链紧绷的担忧。一些专家和业内人士判断，如果流动性控制持续，下半年房地产企业资金到位情况并不乐观，可能倒逼房地产企业调整销售和价格策略，从而导致市场博弈转向。而一些中小房企有可能面临资金链断裂风险。亚展观点：目前大部分房企，尤其是中小企业，银行贷款仍然是其主要融资来源，而银行表外资金的不断创新是支撑房地产市场的重要力量，随着今后

13、一段时间银行的流动性控制，众多房企的银行贷款、尤其是通过理财产品、房地产信托进行的融资也将告急。比起股市的短期影响，更为重要的是，中央政府以及央行的策略本身显示出政策转向，过去数年以来流动性过剩支撑房地产超速发展的势头可能发生改变。一旦流动性调整持续，房地产企业也将面临资金短缺局面。下半年，多数开发商或改变销售策略，降低房价，以价换量的方式获取资金回笼，房价将许趋向平稳 第二章 土地市场一、 挂牌土地拍卖成交情况2013年7月，武汉市土地市场共推出13宗土地。其中3宗为商业用地，11宗为住宅用地，1宗工业用地，其余为商住混合用地。用地块的位置来看，仅有6宗地块位于三环内。东湖开发区成为土地供应

14、的热土，规划中的“光谷新中心”区域地块开始出让。成交方面，本月武汉市共成交土地11宗，土地成交总面积163.68554万平方米，是上月成交面积的5.72倍；可建总面积376.7839万平方米，环比上月增长353%；土地成交总金额68.5364亿，环比增长62亿。 本月，开发商拿地热情下降，土地供应量明显减少，成交量相应降低。指标成交宗数净用地面积（万）可建建筑面积（万）出让金（亿元）7月11宗46.8302177.335724.964环比-65.6%-71.39%-52.92%-63.57%二、 挂牌土地出让成交具体情况本月成交的12块土地中，住宅用地占1块，商业用地占5块，其余为商住混用。成

15、交区域主要集中在远城区，其中江岸区3块，汉南区6块，江夏区3块，东西湖区1块。具体地块成交情况如下：序号土地编号土地使用权竞得人位置净用地面积（）用途容积率成交价格（万元）楼面地价（元/）1P（2013）095号武汉京楚置业有限公司江岸区建设渠路与兴业路交叉口6507.4住宅3805041242P（2013）096号凯信地产武汉有限公司江岸区塔子湖组团A地块30100商服、绿地3.95160044413P（2013）097号农工商房地产（集团）股份有限公司江岸区太子湖组团F1地块70600住宅、娱乐3.49460039184P（2013）098号武汉泰通缘有限公司汉南区纱帽街程家山路东侧714

16、0.87商服3.010805045P（2013）099号/汉南经济开发区兴一路北侧24873.7住宅、商服3.0/6P（2013）100号武汉市新宏森地产置业有限公司汉南区纱帽街正街北侧22848.5住宅、商服3.034305007P（2013）101号/汉南区纱帽街兴城大道西侧100053住宅、商服3.5/8P（2013）102号武汉兴汉通能源发展有限公司汉南区东荆街马影河大道北侧2400.01商服（加油站）0.365087379P（2013）103号武汉兴汉通能源发展有限公司汉南经济开发区兴二路南侧2400商服（加油站）0.3650873710P（2013）104号武汉市江夏城建投资有限公

17、司江夏区纸坊街城关村55773.4住宅、商服3.41883599311P（2013）105号武汉桥盛置业有限公司江夏区大桥新村渔牧村10341.9商服5.0244047212P（2013）106号武汉市江夏城建投资有限公司江夏区大桥新村渔牧村10364.2商服5.0245047313P（2013）107号武汉欧亚达家具街有限责任公司东西湖区革新大道北、十支沟西124900住宅、商服4.7658551122土地市场总结：武汉土地市场低迷，7月份武汉进入推地低谷期。本月无论是土地供应还是成交市场，远城区地块仍旧占主导地位。武汉远城区楼市的火热，这在一定程度上催热了远城区的土地市场。本月，土地供应量

18、大量减少，成交量也显著减少。第三章 房地产市场一武汉市商品房月度成交分析小结：2013年七月份(7月1号-7月30号)，全市商品房共成交10486套。本月，武汉市商品房成交量微量下跌，主要因为远城区商品住宅销售情况较上月有所下降。二、 武汉市主城区商品住宅楼市分析 目前武汉主城区在售楼盘329个，成交均价8288.39元/平方米，较上月价格水平上涨167.37元/平方米，楼市价格环比涨幅2.06%，与去年同期相比增幅6.79%。本月主城区销售套数9672套，较上月增加665套，增幅7.38%，平均每天销量为322套，与去年同期相比增加20.73%。本月，武汉主城区楼市的新增供应较六月份有所减少

19、，但由于连续四、五两个月的大量新增供应入市，市面上可售商品住宅依然较多，再加上六月月初的儿童节、月中的端午节来袭，越来越多的开发商纷纷加入楼市促销大军，大打折扣优惠牌，所以本月武汉楼市如天气一般火热；另外，房价连续上涨带来的“买涨不买跌”的心态、省内市外的购房者抢占武汉市场，甚至是90后的“毕房族”加入购房大军，共同支撑了武汉楼市继续着“淡季不淡”的火爆头。1. 武汉主城区各片区商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）：片区7月均价上月均价变化涨幅同比去年汉口中心区12880.6712057.98822.696.82%20.53%古田片10212.179934.11278.062.80%18.

20、69%二七后湖片8907.268527.99379.284.45%17.86%东西湖区6521.266398.77122.501.91%16.26%武昌中心区10936.1810652.27283.912.67%9.51%青山区8758.168999.01-240.85-2.68%15.79%南湖片7439.277408.4130.860.42%1.34%关山片8317.758257.7260.030.73%12.84%汉阳中心区7688.767575.86112.901.49%-10.08%沌口片6653.066678.72-25.65-0.38%5.41%小结：七月，武汉各主城区成交均价中

21、，仅青山区和沌口片房价出现了下降，其余各片区均有所增加。本月仍以汉口中心区涨幅为最，当前汉口中心区成交楼盘中，仅福星惠誉福星城价格在万元以下，其余楼盘多在14000元/平方米以上，故房价涨幅依然较大；其次是二七后湖片，该片区目前楼盘的成交均价多高于8900元/平方米，故本月片区均价继续大幅上涨至该价位；古田片目前在售楼盘较少，除赛达国际外，其余各楼盘均价多在11000元/平方米以上，故片区均价继续上涨；武昌中心区，尤其是中北路片目前已成富人圈层集中地，较高的价位带动房价明显上涨；汉阳中心区本月第二周和第三周因马鹦路区域成交量较高，其片区均价有所上涨，其余各片区涨幅则多在1-2%之间。青山区本月

22、的青山1958成交较多，打破了以往奥山世纪城占成交绝对主力的局面，故片区均价明显下降。整体上，由于多个片区均价上涨，尤其是成交量巨大的南湖片、汉阳中心区和关山片均出现了不同程度的价格上涨，故而带动主城区本月房价出现了较大幅度的上升。2. 武汉主城区各片区商品住宅销量情况：片区7月销售套数上月销售套数变化增幅同比去年汉口中心区628749-121-16.15%129.20%古田片250375-125-33.33%-45.18%二七后湖片100582817721.38%-7.37%东西湖区132590442146.57%49.89%武昌中心区8171201-384-31.97%11.16%青山区1

23、60252-92-36.51%-48.22%南湖片2027182520211.07%-5.41%关山片1461108138035.15%30.91%汉阳中心区1606137623016.72%130.42%沌口片417393246.11%25.96%小结：七月，武汉主城区成交量环比上月有多个片区出现减少，减少的区域多为近期房价上涨过快的区域，如汉口中心区、古田片和青山区，而武昌中心区则因“双限房”项目的淡出而出现明显减少，但也有片区因新入市房源的增加而成交量随之上升，如二七后湖片、东西湖片和关山片。汉阳中心区继续受到追捧，本月销量在十大主城区之中稳坐第二把交椅，仅次于南湖片。从成交区域的构成上

24、看，南湖片、关山片、汉阳中心区和东西湖区四大板块的成交量占总成交量的六成以上，尽管房价依然上涨，昔日洼地早已不“洼”，但相较于中心城区而言，这些片区的房价仍然还具有价格优势。而这类区域的刚需房源的持续成交，也是本月武汉主城区楼市再创佳绩的重要因素之一。四、 2013年7月开盘情况本月，武汉市开盘项目共有35个，其中，6月楼市推盘项目中，纯新盘9个，占比26%；老盘加推26个，占比74%，占据了武汉楼市推盘的主流。6月预计开盘量较5月有所降低，比上月减少7个，武汉楼市出现缓和期。其中江夏9个、东湖高新6个、武昌4个、黄陂3个，东西湖、汉阳和汉阳经开是2个，江汉、青山、新洲、江岸、洪山、汉南和蔡甸

25、是1个。从位置来看，本月武昌的新开盘项目最多，占19个。具体情况如下：楼盘名称楼盘地址面积区间楼盘均价开盘日期中建汤逊湖壹号水岸公馆 江夏汤逊湖红旗岛75-1516000元/2013.6.10武东金桂园青山武东路8号80-1305200元/2013-06-16南德国际城黄陂区百秀街90-1604800元/2013年6月8日光谷自由城洪山民族大道水蓝路63，64,807500元/2013.6.1加推三和光谷道东湖高新开发区光谷大道与高新6路交汇处101-1286600元/2013.6.16名士1号 洪山工业园书城路18号77-1309500元/2013.6.2丽岛美生东湖新技术开发区民族大道31

26、8号82-1257500元/2013.6.1龙阳1号 汉阳芳草路88号86-1378100元/2013.6.10金地艺境东湖高新技术开发区康魅路1号88-1257400元/2013.6.15中大长江紫都四期武昌长江路82-1307500元/2013年6月底复地东湖国际五期武昌区中北路147号 107,194-218别墅12,500元/ 20136.9加推福星惠誉东澜岸洪山区黄家湖大学城90-1405800元/ 2013.6.15金寓黄陂汉口北大道16号40-923288元/ 2013年6月22日6期加推新世界恒大华府洪山创业街与光谷一路交汇处106-1508400元/2013.6.1加推碧桂园

27、温泉城长安大道盘泗州1号178-2646700元/2013年6月22日奥山世纪城青山区二七长江大桥南岸88-1539600元/2013.6.2纳帕溪谷东湖高新开发区的藏龙岛科技园内东南端230-30018000元/2013年6月加推碧桂园凰城汉南区伟业大道精装洋房5200元/2013.6.1加推星海虹城3期鸿玺公馆武昌洪山广场西侧300米48-133待定2013年6月中旬浩汉公园仕家江夏区70-140待定2013.6福地名郡 江夏区88.3-89.94600元/2013年6月下旬俪湖天地江夏文化大道与新华街交汇处63-1235500元/2013.6.10水晶郦都江夏光谷大道与光谷一路交汇处75

28、-1285800元/2013.6保利海上五月花二期江夏区江夏大道88号95-1245900元/2013年6月中旬清江泓景江夏文化大道32号88-1395600元/2013年6月中旬中冶南方韵湖首府东湖高新民族大道与汤逊湖北路交汇处以西200米91-115，2038200元/2013.6宝业光谷丽都东湖高新龙城路与天际路交汇处80-120待定2013.6新长江香榭琴台四期墨园 汉阳马鹦路77-112待定2013.6.3博学尚品经济开发区车城西路与博学路交汇处42-75待定2013.6万科金域蓝湾经济开发区三角湖路与博学路交汇处78-90，85-1489300元/2013.6.15金地圣爱米伦 洪

29、山南李路27号90-1708000元/2013.6鼎盛华城 建设大道与兴业路交汇处92,1429000元/2013年6月加推西山林语 汉阳大道延长线新天大街旁42小复式待定2013.6.30万润橄榄城 黄陂武汉市盘龙城经济开发区巨龙大道76-1034500元/2013.6天纵颐景康城 盘龙大道加油站对面85,1245300元/2013.6融科天城汉口解放大道球场街供电局对面110-16017500元/2013.6.16五、本月新增商品房供应情况预售证号开发商项目预售套数新增住宅面积（）新增商业面积（）武房开预售2013194号 武汉融侨房地产开发有限公司融侨锦江项目二期280套32812.52

30、-武房开预售2013197号武汉华侨城实业发展有限公司纯水岸东湖一期 220套45554.63-武房开预售2013198号湖北百利恒置业有限公司美景天城四期710套71015.531121.8武房开预售2013199号 武汉博学房地产开发有限公司御河兰亭住宅小区（二期）260套273171563武房开预售2013200号中建地产（武汉）有限公司中建汤逊湖壹号二期350套38196.351487.96武房开预售2013201号 武汉新城宏盛置业有限公司春天里花园300套33522.92-武房开预售2013182号佳兆业地产（武汉）有限公司金域天下花园550套59726.842179.19武房开预

31、售2013202号武汉联投同城时代置业有限公司 联投荣域一期400套40890.851255.76武房开预售2013203号武汉怡佳房地产开发有限公司武东金桂园400套41047.55-武房开预售2013204号沿海绿色家园发展（武汉）有限公司 赛洛城六期A区430套48202.37657.22武房开预售2013205号武汉世纪龙阳置业有限公司龙阳1号二期200套36062.90-武房开预售2013206号 武汉澳兴置业有限公司 海伦堡君临长江一期104套16194.03-武房开预售2013207号 武汉华力置业有限公司 恒大名都二期#91-95号楼780套88062.08-武房开预售2013

32、209号 武汉华舟置业有限公司 华舟汀岸834套65912.7180武房开预售2009104号 武汉美联地产有限公司西马名仕120套14669.5-武房开预售2013066号 武汉新城宏盛置业有限公司春天里花园808套9963.22-武房开预售2013208号 武汉中北房地产开发有限公司复地东湖国际五期303套45870.28-武房开预售2013210号 武汉杰航投资发展有限公司汉阳1889640套65088.95713.93武房开预售2013211号 武汉新世界康居发展有限公司常青花园六小区225套57044.312042.26武房开预售2013212号武汉大地林肯置业发展有限公司武汉临空皇

33、冠假日酒店八方明珠380套23855.842410.06武房开预售2013213号 湖北宏瑞房地产开发有限公司宏信汉北尚都310套30314.79-武房开预售2013217号 武汉金地慧谷置业有限公司金地褐石庄园四期140套28169.14-武房开预售2013218号 武汉万科万威房地产开发有限公司万科金域蓝湾500套40697.54-武房开预售2013219号 武汉宏泰房地产开发有限公司银都雅苑139套13883.74-武房开预售2013221号武汉保利康桥房地产开发有限公司保利公园九里四五区740套74002.06-武房开预售2013222号 武汉林海房地产开发有限公司保利心语九区350套

34、38703.36775.64武房开预售2013223号中铁房地产集团武汉有限公司中国铁建国际城410套43055.193101.59武房开预售2013224号 武汉兴和昌置业发展有限公司 和昌都汇华府一期224套24248.514362.71第四章 区域市场分析一、 沌口片区房地产总体分析1. 概况：沌口片区位于汉阳区西南部，市区中环线与外环线之间，毗邻长江，离市中心15公里，水、陆交通便捷，发展腹地宽阔，具有良好的区位优势。开发区于1991年5月动工兴建，1993年4月经国务院批准为国家级开发区，有美好的发展前景。发区规划面积31平方公里，目前已开发15平方公里，已建成7条形象路、3个特色公

35、园、1个大型体育馆、30余个住宅小区。开发区以汽车产业和高新技术产业为龙头，同时发展机械、电子、食品、建材、轻工等产业，截止目前，开发区内已有30多个跨国公司、知名企业入驻，引进项目611个，注册企业合计1000多家。2. 片区房地产市场特征：1.生态环境绝佳，湖泊众多；2.人文环境优良；3.地大人少，地价成本偏低，开发的楼盘规模普遍偏大；4.价格水平偏低，上升空间大；5.物业品质较高，自身配套不断完善；6.水景住宅多；7.物业类型丰富。3. 片区市场供求分析： 3.1 供给：2013年一季度，全市商品房供应套数为19226套,其中新建住房供应套数为14949套，写字楼新增供应套数为953套，

36、其他为3324套，商品房实现销售面积446.42万平方米。其中，沌口区不同面积新增商品房1883套，不同面积总存量878套。武汉经济技术开发区可以说是在零的基础上开始建设，前期的固定资产投资规模庞大，主要是用于工业生产用途的厂房、仓储用房、办公用房，同时伴随有企业自建的住房和一部分写字楼。近几年商品房的建设才由专门的房地产开发企业运作，房地产市场的市场化程度大幅提高，房地产市场仍处于形成并快速发展的阶段。开发商则将重点放在了住宅的建设上，开发物业的类型多样，涵盖了多层、小高层、高层、别墅，且项目的规模以大型为主。目前沌口片区在售楼盘30余个，商品房建筑面积总量约480万方。3.2 需求：201

37、3年第一季度，沌口区商品房销售套数为4440套。该片区的居住人口中绝大多数是随着开发区建设所迁入的外来居民，开发区建设前期他们的住房问题多由单位解决，但随着片区的发展他们的住房需求慢慢转向由市场来满足。若不考虑片区以外人口在此置业，目前片区中的神龙汽车有限公司、武汉经开投资有限公司、中国普天信息产业集团公司等1000多家各类型企业的近20万员工，仅考虑由小部分人有置业需要，就是一个很大的市场。同时也应注意到，开发区老员工的居住条件与目前楼盘的品质相比差距很大，且开发区的规模在不断扩大，说明片区居民本身就能够形成很大的有效的需求。此外，该片区倍受市民关注，再依托今后汉阳作为武汉重点居住区的优势，

38、必能吸引市民到片区置业，成为片区房地产市场需求的重要组成部分，不断为片区市场注入活力。 4. 片区市场发展趋势： 1、大规模的新建（无拆迁工程）仍是片区房地产开发的主要内容。2、所开发项目的规模仍会以大型为主。3、物业价格的上升幅度会超过物业的品质。4、片区商务中心的建设将会快速发展。5、片区以外人口在片区置业投资的比重将加大。6、存量房市场将更为活跃。7、亲水住宅受到青睐。8、价格逐步上涨，销售稳步上升。二、本月区域土地出让情况土地编号土地使用权竞得人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）可建面积（公顷）楼面地价（元/）P（2013）059号武汉江城亚洲心脏病医院有限公司武汉经济技术

39、开发区210C2地块2.50629商服61560215.037741037.52 三、汉阳地区上半年成交数据统计1.上半年汉阳商品房成交情况：小结：7月汉阳区销量环比下降10.05%，同比依旧保持15.32的上涨幅度。价格环比上涨2.03%，同时上涨0.01%，与去年基本持平。2.上半年沌口开发区商品房成交均价情况：小结：本月呈现量价齐跌的状况，销量环比下降6.72%，同比降幅达42.99%；价格方面，本月下降0.21%，但同比依旧上涨6.36%。四、区域在售楼盘解析1. 竞案分布：根据区位划分，本案周边在售直接竞争楼盘10余个，具体如下：2. 重点楼盘分析:2.1 中冶枫树湾基本概况项目名称

40、 中冶枫树湾均价5500元/占地面积（）52600建筑面积（） 94700容积率1.8总户数988套建筑形态住宅 别墅 绿化率35%装修标准毛坯开发商武汉龙腾中冶置业有限公司物业公司中冶新奥物业管理有限公司物业费1.7元/月项目区位经济技术开发区枫树四路35R地块总体规划 项目住宅建筑面积约为91347.44平方米，商业建筑面积约1162.56平方米, 地下室建筑面积约19629平方米。 中冶枫树湾由3栋33层、1栋25层高层住宅、以及17幢湖光别墅二种物业形式组成，并且首创沌口本区独一无二的90别墅。 内设置1200m2商务会馆。另别墅区内有1800的优良师资幼儿园销售情况销售状况推出A#1

41、、A#3栋共550套住宅，已售出350套。月均去化量30套在售户型中冶枫树湾在售A1，A3，A4栋81、88、139平米两房，三房，均价5800元/平米，95-137平米（可双倍拓展面积）联排别墅价格106万-200万，折后均价13500元/平米。销售最好户型88通透小三房户型优惠活动老带新送2000元购物卡周边配套教育：小区内幼儿园，三角湖小学，武汉开发区第四中学，江汉大学商业：建设银行，沌口体育中心医疗：神龙医院交通：乘坐208到三角湖小学下车项目总体评价：该项目主打低密度、高绿化的生态居住社区，项目配有别墅产品为一大独特之处，也为其“高雅宜居”的宣传主题相呼应。劣势是位置较偏，周边配套相

42、对缺乏。推广手法以暖场活动、短信一系列传统方式为主，无特别之处，近2个月无户外活动。价格方面，从2012年5月开盘的4600元/平方米到目前5800元/平方米的均价来看涨幅不大，价格增长较平稳。销售状况良好A#1、A#3号楼住宅仅一年时间已全部售完，说明该项目市场接受度较高。购买客户主要已沌口片区内企业职工为主。2.2 观澜国际基本概况项目名称观澜国际均价7500/占地面积（）100216建筑面积（）341448容积率3.4总户数3180建筑形态高层，34层绿化率35%装修标准毛坯开发商武汉观澜置业有限公司物业公司武汉华楚物业服务有限公司物业费1.9元/月项目区位汉阳江城大道与四新北路交汇处总体规划观澜国际规划分4期开发，住宅由15栋高层、超高层建筑组成。小区配备14班幼儿园，将引进品牌幼儿园助力业主对子女的教育；1.9万方商业街定位六大主题商业：生活坊、食味坊、悦智坊、美丽坊、运动坊、保健坊，规划引进超市、餐饮、休闲、娱乐等多元丰富社区商业配套。 建筑风格简欧销售情况销售状况一、二期基本已售完。月均去化量35套。2012年来曾经四次开盘当日售光。目前主推#11，#13号楼,30层，2梯四户在售户型78A1户型2室2厅1卫1厨；95B1户型3室2厅2卫1厨；119三室两厅两卫；130 D户型4