鞍山市房地产市场分析0705041816255727.docx

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1、鞍山市房地产市场分析一、宏观经济分析1、城市概况鞍山市位于辽宁省中部，行政面积9252平方公里，现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区。鞍山在辽东半岛对外开放城市中，具有中、通、丰的优势。发达的铁路、公路系统使之与沈阳、大连、本溪、营口的经济发展息息相关。鞍山具有丰富的铁矿、菱镁矿、滑石矿资源，是我国重要的钢铁生产基地，素有钢都之美誉。同时也是中国北方重要的旅游城市，是融自然风光、宗教文化、温泉康复、冶铁历史和满族风情为一处的旅游胜地。2、地区总体经济情况鞍山市经济持续、快速增长。2005年全市的国内生产总值达到亿元，比上年增长了。2006年前个月，鞍山市工业各项主

2、要经济指标均超额完成。全市地方工业固定资产投资预计完成120.7亿元，同比增长72.9，完成全年指标的98.1；工业实际利用外资预计完成3889万美元，同比增长26.8，完成全年指标的97.2；工业实际利用域外资金预计完成103.1亿元，同比增长4.2倍，完成全年指标的124.2。3、地区居民可支配收入情况 鞍山市居民的收入增加迅速，消费能力增强。2005年城市居民人均可支配收入为8262.32元，比上年增长11.1%。人均家庭总支出8550.48元，其中消费性支出6859.38元，比上年增长7.6%。在消费性支出中，居住类支出增幅较大，为10.4%，次于家庭设备用品及服务类、教育文化娱乐服务

3、的增长。4、城市规划与发展鞍山市正在编制的十一五城建专项规划，将围绕棚户区和危房改造、城乡环境整治、小街小巷治理等事关人民群众切身利益的问题科学编制规划，带动和促动城乡建设，为广大群众创造更舒适的生活环境。鞍山市委、市政府决定对目前存在的34片棚户区和危房进行全部改造。2005年9月，市委、市政府提出目标，力争用23年的时间完成鞍山市棚户区和危房改造任务。改造总拆迁面积为155万平方米，居民4.5万户，13.6万人，预计总投资3 9.4亿元，市政府多方筹资将补贴约8.5亿元。以此测算20062008年鞍山市平均每年都会产生1.5万套、150万平方米的刚性住宅需求，并会衍生大量的商业物业的需求。

4、十一五期间，鞍山市将依托辽宁中部城市群和一小时经济圈，加快建设国、省干道和村村通工程及快速城际轨道网，完善公共交通体系，形成快捷便利的道路交通体系；加强城市供水、供电、供气和供暖系统建设，完善城市服务载体功能；提高城市建筑设计水平，提升建筑形象艺术品位，力求单体建筑造型别致优美，与周围环境相互协调，相映生辉；群体建筑韵律和谐，格调高雅。在城乡环境建设方面，我市将坚持污染防治和生态保护并重原则，加强与城市建设体系相平衡的自然体系建设，提高城市绿化水平，增加绿地面积。同时，创建城建管理新模式，通过合资、合股、项目融资等方式进行城市基础设施建设等。鞍山市的这些交通、水电等基础设施的建设规划及自然生态

5、的保护规划将为极大地带动房地产业的大力发展。三、房地产市场分析（一）整体房地产市场综述2006年鞍山市各类房屋的总成交面积为167.61万平方米，同比增长了10%；总成交金额为27.56亿元，同比增长了25%。其中增量住宅的平均价格为1880元/平方米，同比上涨了8%，成交面积为58.0043万平方米，同比增长了1.12%；增量非住宅的平均价格为3060元/平方米，同比下跌了12%，成交面积为8.9683万平方米，同比增长了122%；存量住宅的平均价格为1224元/平方米，同比增长了13%，成交面积为94.6360万平方米，同比增长了19%；公有住房使用权转让的平均价格为721元/平方米，同比

6、增长了13%，成交面积为6.1841万平方米，同比下降了39%；抵押贷款金额为11.61亿元，同比增长了9%。2006年被业界称为“房地产政策年”，中央及地方出台了包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等一系列的宏观调控政策。一年过去了，虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但政策“组合拳”的收效尚差强人意，我市的房价仍旧一路飙升。2006年，鞍山市房地产市场主要呈现了以下几个特点： 1、商品房市场房源品种增多，品质改善。房地产开发企业积极调整开发思路，迎合消费者需求，将各种档次的优质楼盘推向市场，并通过各种宣传途径，展示形象，推介楼盘，刺激了

7、消费者的购买欲望。同时各相关部门也加大了对资金、质量以及预售、销售环节等的监管力度，楼盘的质量和开发企业的信誉度也得到了大幅度的提升，由此而引发的纠纷明显减少。2、随着国民经济的不断发展，消费者的生活质量不断改善，居民购房需求不断提升，购房能力日益增强，因此，尽管房价一路攀升，而成交量却仍然保持着上扬势头，各类房屋交易依然活跃。但从总体上看，在国家宏观调控政策的引导下，购房者理性消费的观念已经初步形成，充分考虑房屋的实用性和功能性已经成为广大消费者的共识。3、房地产抵押贷款金额平稳上扬，投资型购房在宏观调控政策下受到有效遏制，而市民自住改善型购房消费仍比较旺盛。在政府控制房价、调整住房结构、加

8、强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型(将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜)的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。据悉，2007年，“保持经济平稳运行，避免出现大的起伏”将是宏观调控的首要任务，我国宏观调控将呈现出“稳政策、调结构”的新特点，在保持宏观经济政策总体稳定的同时，将把更大的力气用于结构调整，以保证房地产市场健康平稳地发展。我们必须清醒的看到，被旺盛需求推高的房价，在2007年仍将面临一系列新的上涨压力，而来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，2007年

9、的房地产发展形势将会更加复杂多变。（二）鞍山房地产价格走势1、2006年全市商品住宅均价月度走势2、2006年商品住宅分区价格走势（三）鞍山房地产面积指数（四）2006年全年（2006.1.12006.12.31）鞍山市商品房成交状况统计商品房数据统计表统计时间： 2006-1-1至2006-12-31地区类别件数成交面积成交金额最高单价最低单价平均单价铁东一级1142145,503.62454,080,0576,5475003,051二级1425163,134.07303,856,1734,7054071,841三级15315,108.8026,453,0862,8586731,750四级2

10、22,256.733,043,5362,8275001,368合计2742326,003.22787,432,8526,5474072,336铁西一级111,072.641,487,5161,8448401,412二级44039,500.2058,428,4282,8644721,454三级89576,831.04108,468,0222,0804501,380四级4265.33352,79270001,143合计1350117,669.21168,736,7582,8644501,403立山一级7728.361,386,5362,6306581,938二级22725,705.5243,266

11、,1892,9407301,966三级68152,696.5960,858,9192,715631,119四级372,650.332,362,2221,808400858合计95281,780.80107,873,8662,940631,317千山一级141,546.712,996,7162,4621,4791,962二级7310,683.2624,742,6884,0736502,208三级919,984.8617,627,4255,0616001,718四级33132,375.0954,811,0705,0613731,636合计50954,589.91100,177,9005,06137

12、31,742总 计5553580,043.141,164,221,3766,547631,880（五）消费者分析1、开发商品牌最重要 在开发商品牌对购房者的影响力访问中，有35的被访者表示开发商的品牌对自己购房时的影响力非常大；40觉得比较大；认为影响力一般的占了25，无一人表示品牌对自己无影响力。可见关注开发商的品牌，已成为所有受访者的共识。这表明鞍山市房地产需求已进入品牌时代。 2、关心房价会不会跌 在调查中，有30的被访者认为今年房价会上涨；13的被访者认为今年房价会下跌；看不准房价走势的高达57，这部分人买房最关心的就是房价会不会下跌。 3、购房者越来越理性 目前，购房者越来越趋于理性

13、化，购房时不仅看重价格，而且也关注房子的品质。比如，交通是否方便，楼盘附近有没有学校、银行、超市等。高档的社区是否把距离休闲娱乐场所的远近列在其中，还要看户型是否合适，通风采光是否达标。 还有一些买房者在购房时也免不了要向开发商了解楼盘的规划。60的购房者表示会首先了解楼盘的各种规划指标，如：绿化率、容积率、公摊面积、车位占有率及各种配套设施是否齐全。还有近半数的购房者会关注物业管理的情况，比如，物业由谁来管理，怎样收费等等。另外，由于购房者一般不太懂建筑，一部分人还比较重视楼房建筑结构类型的选择。许多购房者表示，购房不只要看价格，更要重需求，然后再理智地做出选择。总之，最能满足需求的房子才是

14、最合适的。 4、购房消费渐成主流据鞍山有关部门不完全统计，鞍山人在购房、装修上的开销占家庭投资的80。充分显示了鞍山人对居住环境的重视。这也是万科等大型房地产企业进军鞍山的主要原因。三、中心城区（铁东区）房地产分析（一）铁东区概况介绍鞍山市铁东区因位于沈大铁路以东而得名，地处鞍山市的东南部，东以“二一九”公园东山为界与千山区接壤，西隔沈大铁路与铁西区、鞍钢厂区相望，南以东环市铁路为界与千山区毗连，北以通山街为界与立山区为邻。区境面积 35.58 平方公里，辖13 个街道办事处，3 个村民委员会，75个社区居委会，人口 45.6 万。 区内高楼林立，山水相依，路网发达，绿树成荫。国家风景名胜 -

15、 千山山脉绵延楔入，呈“十里青山半入城”之姿；闻名遐迩的二一九公园，山水相映，陶醉八方来客；金碧辉煌的玉佛苑，尽展世界之最 - 玉石王的风采。各种设施完备的现代化楼宇商厦，鳞次栉比。徜徉今日之铁东，山在城中、城在绿中、楼在花中，人在景中，夜幕下霓虹闪烁，灯光璀璨，一派现代都市中心城区的繁华景象。区内交通便利，电讯发达。区域建设以“强区、富民”为主线，创新突破，全面推进经济和各项社会事业的快速发展，把铁东区建设成繁荣的现代商贸服务区、舒适的居民住宅区、一流的文教优势区、展示都市文明的形象区。铁东区正以优越的地理位置，雄厚的经济基础，较高的人员素质，可靠的信誉向世人展示广阔的合作天地。（二）区域房

16、产概况1、商品房区域销售房源有财富中心、鞍钢花园、国贸世纪经典、都市阳光等。房产多为现房及准现房销售，区域建设房产多为高层、小高层建筑，多层为辅。一般高层在28-32层，小高层以11层居多。规划面积40-200多平方米，主力面积区间在120-140平方米之间。区域销售价格区间为：3700-5800元/平方米主力价格区间为：3500-4500元/平方米总体销售情况：区域房产销售情况良好，销售率多在70%以上。2、二手房源区域二手房源多为10年以内建设，交易价格为4000元/平方米左右，比铁西区每平方米高出近800-1000元的价格，二手房交易手续费为成交金额的1%并另外加收500元/套。3、商铺

17、情况区域中商铺规划，主要为住宅沿街底商以及旧有住宅改制后的商业门市。新建住宅区中商铺规划，主要为1-3层，面积从300平方米到600平方米。一般分单层、1-2层或整层销售。售价主要区域间为9000-12000元/平方米。旧有住宅改制后的商业门市一般以出租为主。 商铺出售楼盘名称面 积售 价铁东区铁东六道街15甲：永昌小区门市210-350平方米-2F，约30个10800元/平方米鞍钢花园349-1F1万元/平方米779、802、998-2F1.2万元/平方米金帝豪庭500-600-2F9000-1万元/平方米 商铺出租楼盘名称面 积租 金金帝豪庭门市600平方米-2F50万元/年铁东区商业区门

18、市，窗改门80平方米-1F4.5万元/年铁西区门市，窗改门50平方米-1F1.92万元/年预估中心商业区租金：46-69元/平方米月周边城区租金：30-40元/平方米月（三）区域房地产分析铁东区新建商品房及二售房源的价格都高于其他区域。因为铁东区是鞍山是的中心城区，区域经济繁华、商业繁荣，城区建设好，并且交通系统发达，是优质的居住区，拥有完善的商服配套。因此也是购房者认可的最有购买价值的区域。近年来房产价格一涨再涨，区域房价高价已经达到接近6000元/平方米的水平，主力价段也在3500-4500元之间，但随着城市经济的建设，城市人均收入的增长，人们的购买能力提高，并且对房产的购买欲望增强，因而

19、高昂的房价并没有影响房产的销售。区域房产规划主要有两种，一种是纯住宅项目，一种是兼顾商住两用的住宅项目。纯住宅项目多以小高层、大面积为主体规划；而商住两用项目实质上仍然是住宅产品，但产品以30层左右的高层、中小面积户型规划为主，可以用于商住办公，因而此类项目在推广上会强调产品可商可住的两重性来销售。区域沿街商铺销售主要是在住宅销售的中后期开始，项目通常会在住宅销售的前期积累客户，当住宅产品销售成熟后，开始推广商铺产品，多为现房销售，目前区域中商铺存量不大，主要分布在几个新建商品房项目中，部分项目未开始销售。已建沿街商铺销售率达到70%以上。区域购房客源为城市中的中高端人群，如鞍钢等大型企业的中

20、高层管理人员、私营业主、政府官员等。外来置业人群也多选择在此区域购置房产。主要是考虑到区域的优势以及房产未来的升值空间。区域整体房产销售态势良好，房产市场处于供小于需的状况，因而各类房产物业均处于快速稳定销售阶段。分析结点：住宅： 鞍山市房地产还处于开发初期阶段，已有项目多数在2000年左右建设，新楼盘建设为2004年后开发项目； 开发商主要以本地开发商为主，近年来有外来投资商进驻； 面积规划：以大面规划为主，主要区间在120-140平方米，商住项目中有40-90平方米小户型产品； 市场价格分3000元以下、3000-4000元、4000-5000元、5000元以上四个价段，其中3000元以下

21、为城市周边区域房产价格，3000-4000元为中档楼盘，4000-5000元为中高档楼盘，5000元以上为高档楼盘项目。 楼盘项目品质感一般，高端产品也并没有在产品建设上体现出特色来； 房产项目多数为现房或准现房销售，销售速度快，且部分项目要求一次性付款购买； 目前房产良好销售的原因：从人们的需求角度来看，由于城市04年以前开发楼盘项目不多，很多客源购置不到意向房源，市场处于供小于需的状况，随着城市开发建设新房源涌现，很大程度上满足了人们对购房、投资的需求，因此总体上看，各楼盘项目的销售情况良好。其次，城区改革中，很多旧住宅项目开始拆迁改造，这无疑是政府加大了城市改造建设的力度，也带动了房产销

22、售。商业： 底商规划：主力面积段为200-300平方米，单层或1-2层； 价格段0.9-1.2万元/平方米； 商业环境：城市中心商业区不大，但商业氛围浓厚，形成的人流、物流保证了商业区域的繁荣； 投资环境：城市总体购买力强，随着商业的发展，投资空间增大。未来展望：随着鞍山市城市的建设发展，未来一段时间里，房产市场的发展是稳步上升的态势。购买需求保证着房产的良好销售，但人们对房产品质的追求也会不断提升，目前看来，除万科项目外，鞍山市其他产品均很平实，产品单一，优质品质及特色产品少，而房产未来建设应是向着较高品质，多元化的趋势发展。附件楼盘数据：财富中心投资商：北京万通世界置业有限公司开发商：鞍山

23、市华胜房屋开发有限公司建筑设计：中国建筑设计研究院 联安国际建筑设计有限公司建筑施工：中国建筑工程总公司第五工程局物业管理：北京万通世界物业管理有限公司整合推广：原色（北京）国际广告有限公司财富中心地址：辽宁省鞍山市铁东区青年街规划：5栋点式高层，A、C栋32F，B栋17F，D、E栋27F1-3F商业，3F整体出售，1-2F300多平方米/个规划套数：400多套物业费：0.9元/平方米面积：46-140平方米价格：3850-4700元/平方米，一次性9.5折销售率：60-70%商业价格未定鞍钢花园开发商：鞍钢集团房地产开发总公司建筑商：鞍钢集团房产建设公司建筑设计：鞍钢集团房地产开发总公司规划

24、设计研究院物业管理公司：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司广告推广：罡夫企划占地面积：36649平方米总建筑面积：105370平方米容积率：2.9规划：9栋6-14层，1栋会所楼盘现状：已入住物业费：1.2元/平方米月电梯：50元/户月采暖：23元/平方米月面积：127-180平方米价格：4200-5800元/平方米销售率：70%底商：349、1F，1万元/平方米779、802、998、2F，1.2万元/平方米销售：南面售完国贸世纪经典地址：二一九路与铁东四道街交汇处全案企划：辽宁九环房地产经纪代理有限公司规划：两栋30F，西栋外售，东栋内销物业费：1元/平方米电梯费：30元/平方米采暖费

25、：23元/平方米规划面积：81.09-132.49平方米，每层3梯10户价格：4080-4800元/平方米不可以贷款，一次性9折，五一期间折上折赠送5000元/平方米销售率：80%（剩余25层以上楼层）商业：1-5层商业，整层招商，1000多平方米/层万科金色家园地址：铁东区南部项目现状：在建8层，未开始销售预计价格：4500-5300元/平方米，均价：5000元/平方米都市阳光开发公司：嘉伦房产规划：6栋11F，2栋多层，1栋银行物业项目现状：2栋7月份入住，其他为现房电梯费：30元/平方米月物业费：0.7元/平方米月采暖：23元/平方米月面积：120-260平方米价格：4800元/平方米销售率：80%其中2栋多层整体出售，9000元/平方米