某地区房地产项目管理及市场管理知识分析.docx

《某地区房地产项目管理及市场管理知识分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地区房地产项目管理及市场管理知识分析.docx（32页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、 CBD国贸中心市场调整驻马店市房地产2011年市场解析第一章、驻马店市场概况第二章、住宅市场概况第三章、竞争对手分析第四章、楼市动态关注 2011-10第一章、 驻马店市场概况2011年上半年在调控政策频出、购房者持续观望中悄然走过，回望驻马店楼市，在政府楼市调控重拳出击下，住宅均价从年初的2935元/，截止到10月统计的住宅均价3545元/，经历了小幅上涨。加息、限购令等政策频频出台，我们似乎没有在2011年看到驻马店楼市的春天，而政府、开发商、购房者之间的博弈与较量，却依然在上演。保障房、商业地产等这些高频词汇，逐渐引起我们关注；调控政策利好不断，是否会掀起楼市热浪，也值得我们期待。 回

2、顾去年驻马店楼市市场，2011年，国家出台了包括土地、金融、税收等一系列房产调控政策，调控方向由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨。从提高首付到限贷，从限购到叫停三套房贷，从加强土地监管到加息，从二套房首付不低于50%到多次上调存款准备金率，让人不知所措。2011年，纵然有密集的国家调控政策出台，驻马店楼市没有“大涨大跌”，始终在调控政策中向前发展。牵一发而动全身。提高首付、加息限贷等政策一定程度上遏制了一部分炒房投资行为，同时也让一部分有着刚性需求和改善性购房需求的购房者陷入观望情绪。受政策影响，一二线城市的房价出现了一定程度的波动，部分城市的房地产市场是量价齐跌。驻马店房价仍处于逆势

3、上扬的状态。市委、市政府制定的驻马店市“三区两县一体化”发展总体规划纲要显示，未来10年，“三区两县”共规划社区项目168个，总投资1.1亿元；房地产共规划项目29个，总投资70.6亿元，其中驿城区项目23个，总投资66.6亿元。“三区两县一体化”的提出，将会深度地整合我市经济、产业、环境等资源，拉动我市经济社会的全面发展。“三区两县一体化”的打造，将对驻马店未来的城市发展提供强大的动力。改善环境，扩容城市，都将给房地产行业带来新的发展机遇，但一定要预防房价瞬间骤升的“吹气球”现象的发生。1. 数据篇上半年房价涨610元/平方米在限购、限价、限贷、保障房、加息等多重政策的影响下，上半年驻马店楼

4、市可以用卖方恐慌、买方纠结来形容。我们逐一来梳理一下各月的楼市变化：第一季度：1、2月份受去年行情以及新政即将出台等消息的影响，楼市比较旺销，大规模“抢签”购房促使成交量急速攀升，两月成交量近10万平方米。而到了2月底，由于受各地一线城市“限购令”出台的影响，很大一部分的投资置业者也都陷入买与不买中。据有关数据统计，部分一线城市限购令出台后的第二周，我市普通住宅仅成交266套，市场销量迅速跌至冰点，直至3月下旬，驻马店商品房销量才小有回升。第二季度：4、5、6三月政策除去中央颁布的“国八条”、“房产税改革”、“货币紧收”政策外，地方政府并未出现更进一步的执行落实，所以本季度的销量都处于平稳状态

5、，没有出现大涨大跌的情况，价格也比较坚挺，均价为3290元/平方米，环比上涨1.54%，第三季度：进入7、8、9三月，政策调控越发严厉，住房与城乡建设部调整住房公积金存贷款利率、中国人民银行上调人民币存贷款基准利率、央行起调整存准基数、部分地方政策推出房屋限购、存量房房产税等政策，直接影响到二三线城市的购房群体，这一系列政策，在打击投机群体之时，使原本刚需群体也受到严重影响。2. 政策篇政策频出加压楼市回顾上半年，是调控政策频出的半年，几乎每个月都有新的政策出台。2月8日央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，4月5日央行再次决定上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分

6、点，7月6日央行第三次加息。5月1日开始，驻马店房屋销售实行“一房一价”。5月10日首套房贷首付上调至四成，基准利率上浮5%-10%一系列楼市调控政策剑指“价格过快上涨”的住宅市场，在渐进调控房地产住宅市场的大背景下，投资客也已意识到转型的时刻或许到来，纷纷将目光转向了受新政影响较小的商业地产，如今的驻马店楼市俨然步入了城市综合体时代。3. 商品房市场分析篇截止2011年10月31日，全市商品房预售登记房屋453套，总登记面积56886.115平方米，总均价为3545元/平米。环比2011年9月份，10月销售面积下跌45%，销售套数下跌36%，销售均价上涨2%。解析：2010年是房地产行业国家

7、宏观调控最为严厉的一年。尽管如此，驻马店市房地产市场仍然是稳固发展的一年，虽楼市整体成交量有所下跌，但是成交均价在稳中增长，预计2011年，我市的房地产市场将继续持续供销两旺的态势。未来随着商业物业供应的持续放量，特别是城市综合体项目的增加，大型集中型商业的将会大量入市，未来商业供应有进一步放大趋势，但由此带来的过剩问题值得注意。第二章、住宅市场概况一、销售状况分析 2011年驻马店楼市1、2月份受去年行情以及新政即将出台等消息的影响，楼市比较旺销，大规模“抢签”购房促使成交量急速攀升，两月成交量近10万平方米。而到了2月底，由于受各地一线城市“限购令”出台的影响，很大一部分的投资置业者也都陷

8、入买与不买中。据有关数据统计，部分一线城市限购令出台后的第二周，我市普通住宅仅成交266套，市场销量迅速跌至冰点，直至3月下旬，驻马店商品房销量才小有回升。而4、5两月的销量都处于平稳状态，没有出现大涨大跌的情况，进入6月份，受部分刚需力量蓄势爆发的影响，市场成交量再次出现了小幅上涨的态势，价格也比较坚挺，均价为3290元/平方米，环比上涨1.54%。总结整个上半年，房价在起起伏中以微涨告捷。8月到9月初，各个项目的认筹及销售情况都不错，但到九月底，随着驻马店市二套住房首付款比例不低50，担保贷款条件提高，以及整个市场经济形势的恶化，造成了金九银十的惨淡局面，很多楼盘在十一过后，销量更差。大多

9、数客群持观望态度。二、楼盘分析1、2011年度目前全市在售楼盘情况北区：北区经过几年的不断发展形成了以市委、市政府为核心的行政新区、以黄淮学院为核心的教育中心区、以会展中心为核心的会展经济圈。打造我市的行政、金融、商业、生活、商务、教育中心，塑造全新驻马店。今年来，以这些核心区为中心的特色房地产板块，在各自的中心周围谋篇布局。因此，北区是未来城市发展的大方向，政府政策的倾斜，加之这一地段环境和交通的不断改善，将逐渐成为人们心目中理想的居住地，有着很好的升值和发展前景。板块划分：雪松大道以北关键词：高层 新行政商务中心 CBD配套设施：代表楼盘：置地天中第一城、置地百胜园、香水湾、天基城中心花园

10、、鹏宇天下城、国际金融贸易中心,西班牙小镇等项目名称占地面积建筑面积开发商项目位置物业形态面积区间均价优惠及营销节点置地天中第一城300多亩60万平米置地房地产文明大道跟开源大道交汇向北500米路西多层洋房、小高层，商业街，住宅134-1603600元/小高层多层已基本告罄，目前仅剩高层户型，二期已开始排号。认筹2万抵3万，一次性付款5个点，按揭1个点置地百盛园50亩暂无置地房地产文明大道与开源大道交汇处住宅103-1713800元/10月22日起，新购房客户一重礼：购房即享房价直减9000元；二重礼：1000元签约礼；三重礼：购房即送品牌小电器1台；天基城中心花园3万平米13万平米天基置业纬

11、一路与骏马路交汇处住宅、商业、写字楼110-178两房，三房3700元/交一万抵二万排号，交三万抵五万，确定一次性付款的可确定房源。爱家会展国际公寓2万平米15万平米驻马店欢乐爱家置业有限公司驻马店乐山路与通达路西100米住宅、商铺住宅：35-44.5、29-85一房商业：33-68，200套3500元/认筹中鹏宇天下城85亩28万平米鹏宇房地产开发有限公司乐山大道与置地大道交汇处向南300米住宅、商业、酒店89-3003800元/一期尾盘 二期接受咨询西班牙小镇649亩202万平米驻马店开发区嘉富诚置业有限公司开源大道与盘龙山交汇处向北500米住宅暂无待定营销中心9月份开放锦龙中央花苑暂无1

12、3万平米驻马店锦龙置业有限公司天中山大道与置地大道交会处（柏林公寓对面）住宅113-133待定9月10日举行VIP公开认筹（交3万抵4万/额外98折/仅限当天）活动天地惠城8.6万平米38万平米河南壹柒置业有限公司乐山大道与纬一路交叉口北50米水务局北侧小高层 高层 商住楼89-1393400元/1、3楼首批房源隆重推出，每天一套特价房，最高特惠92折，当天定房送柜式空调一台香水湾5.3万平米25万平米河南泽鑫置业有限公司文明大道与开源大道交汇处小高层 高层 商铺37.9-129.74待定VIP招募盛大开启，会员特享，交3万抵4万东高国际7万平米33万平米驻马店市东高置业有限公司文明大道与金雀

13、路交汇处高层 商铺142.8-185.43100元/现房，20层以下基本销售告罄，均价3100，手续齐全建业森林半岛30万平米驻马店建业住宅建设有限公司位于乐山大道与置地大道交叉口东400米多层 小高层 高层 别墅 商铺137-2313600元/小高层已售完，高层估计售40%优惠政策：一次性付款优惠2%，按揭优惠1%明珠港湾200亩30万平米明珠集团开源大道西段北侧住宅90-1683500元/一批主体建筑完工二批多层施工建设中全城接受预约北区（本案周边）项目分析： 本区域内在建项目是驻马店最为集中的区域，北区经过几年的不断发展形成了以市委、市政府为核心的行政新区、以黄淮学院为核心的教育中心区、

14、以会展中心为核心的会展经济圈。打造我市的行政、金融、商业、生活、商务、教育中心，塑造全新驻马店。 本区域是驻马店市政重点规划建设区域，是未来城市发展的重点区域。且本案又是市政规划中的地标性建筑，在市政优势上本案有较为明显的优势。 本区域内对本案威胁最大仍然是鹏宇天下城。鹏宇天下城业态较为丰富，拥有住宅、商业、酒店，且距离本案最近，在区位优势上不分彼此。 本区域项目价格均价基本在3400元/左右。区域内其他项目，业态较为简单，基本上以住宅为主，而且地段优势上没有本案突出，他们对于本案的竞争压力主要来自价格较低。南区南区楼盘相对北区楼盘来说，开发较早，产品结构趋于多样化，而练江路的修通和练江河的治

15、理以及置地公园的升级改造使南区变得更加宜居，再加之其与北区相比，相对较高的性价比，满足了不少工薪阶层的居住需要。板块划分：南区主要指中华路以南的广大区域关键词：临河公园 宜居 配套设施：代表楼盘：福华御苑、银丰森林湖、伟恒茵悦世家、恒基名都，中南城市花园，海云太阳城项目名称占地面积建筑面积开发商项目位置物业形态面积区间均价优惠及营销节点福华御苑二期220亩36万平米驻马店福华置业有限公司天中山大道与练江大道交汇处住宅11层电梯洋房及高层80-1613200元/100一下2房2万抵26000元 100以上3房2万抵2800元（共3000余套），下个月中旬开盘银丰森林湖3.8万平米10万平米开发商

16、：大福置业投资商：银丰房地产练江路西段（森林公园北大门）住宅80-2303500元/一期产品剩余少量单位，两万抵三万，二期未推伟恒茵悦世家暂无30万平米伟恒置业练江大道与乐山大道交汇处住宅，商业96-1343300元/二批房源160套2011年9月10日，盛大开盘，一次性付款5个点，按揭3个点。二期高层剩余少量单位骏亚上河城3.3万10万驻马店市骏亚房地产开发有限公司中华路与骏马路交汇处南200米路东小高层 高层81-1353000元/按揭优惠1个点，付全款优惠2个点；2011年12月份可交房恒基名都6.7万26万驻马店市红星实业有限公司市白桥路中华路交汇向南50米路东住宅，酒店44-143待

17、定火爆预约中！10月底售楼部将对外开放。中南城市花园暂无 暂无驻马店市中南房地产开发有限公司骏马路与中华大道交汇向南200米多层 小高层89.8-116.53100元/多层仅剩少量临街房源，准现房销售，5月底前交工海云太阳城44亩4.5万驻马店市海云房地产开发有限公司练江大道与风光路交叉口多层 商铺 公寓37-139一期2400元/一期销售已告罄，下月底之前交房；二期尚未启动项目分析： 南区楼盘相对北区楼盘来说，开发较早，产品结构趋于多样化，而练江路的修通和练江河的治理以及置地公园的升级改造使南区变得更加宜居，再加之其与北区相比，相对较高的性价比，满足了不少工薪阶层的居住需要。 区域内，最值得

18、关注的是福华御苑二期，下月开盘，所推产品为多层洋房及小高层，且体量是本区域内最大的，价格也很优惠，对本案有一定的竞争威胁。 南区楼盘相对来说数量较少，价格普遍保持在3200元/左右。西区西区位于天中山大道以西，紧邻新火车客运西站，加之政府在铜山大道以西建设占地面积100亩的以环保为理念、深刻体现天中文化底蕴的绿色景观带，将加快形成西区城市框架结构，在不久的将来，西区将迎来强劲的发展期，房产升值潜力被看好。板块划分：天中山大道跟置地大道交汇以西，铜山大道两侧为主关键词：新客站 大盘 高铁配套设施：代表楼盘：民生美庐园 天都星城南区 明珠港湾 中盛立方城 天腾盛世项目名称占地面积建筑面积开发商项目

19、位置物业形态面积区间均价优惠政策久晟蓝山四季暂无暂无久晟地产市交通路与薄山大道交界处住宅暂无暂无VIP金卡限量发售.5万元抵6.5万元（限量50张）.VIP银卡2万元抵3万元。美庐园1000亩140万平方米江西民生集团交通路与铜山路交叉口商业，酒店，住宅，公寓41-150一到三房3300元/ 洋房一次性优惠1.5个点，按揭1个点；商业街按揭9.2折，一次性8.2折天都星城莱茵湖500亩88万平米江西民生集团交通路与铜山路交叉口住宅，商业，公寓，写字楼目前所推二期90-1483500元/电话登记中尚未认筹。目前产品为花园洋房和5栋高层单位（一梯一户）。金尚帝景蓝湾暂无18万平米金尚集团解放大道与

20、铜山大道交汇处纯高层，商住楼86-2603200元/准现房销售，按揭两个点，一次性7个点。（1100户）中盛立方城180亩38万平方米中盛置地大道新地高对面纯复式住宅70-2004300元/买一层送一层，排号优惠30000抵36000天腾盛世120亩20万平方米河南天腾置业有限公司解放大道西段驿城区政府对面多层，小高层，高层82-1343200元/二期全城招募中，高层，手续齐全西区项目分析： 西区在售项目和认筹咨询中的项目较多且持平，项目数量也很多。 西区位于天中山大道以西，紧邻新火车客运西站，加之政府在铜山大道以西建设占地面积100亩的以环保为理念、深刻体现天中文化底蕴的绿色景观带，将加快形

21、成西区城市框架结构，在不久的将来，西区将迎来强劲的发展期，房产升值潜力被看好。 区域内，销售情况最好的是中盛立方城，其最大的卖点在于送面积的量很大，最大可送40多。东区区是城市的老城区，尽管城市的北扩西延使得东西逐渐偏离中心城区，但工业集聚区的兴起，老城区不断改善与之配套的基础设施、居住环境和交通情况，加之性价比较高的价格，东区楼盘无疑吸引了许多大众的目光。板块划分:京广线以东的区域 关键词：老城 工业园区 配套设施：代表楼盘：锦绣江南 鹏宇新城 项目名称占地面积建筑面积开发商项目位置物业形态产品区间均价优惠政策驿香苑二期1000平米13000平米河南成亚置业有限公司雪松路与前进大道交会处北5

22、00米住宅，商业95两房、135三房（商铺44间，住宅160套）商业价格为4999元/住宅已售完，目前所推产品为商业鹏宇新城20万30万鹏宇房地产雪松大道与前进大道交汇处多层 小高层 别墅 商铺 酒店87-1782600元/已售完浙江国际商城400亩63万平米，一期商业为18万平米，共三期河南中亿置业有限公司前进大道与淮河大道交汇处（雪松大道往北200米）商业内部商业面积约为40-50平 沿街商业均为一带二出售一层+二层100，平没有小商铺 共有3000铺。内商价格10-40万8月28日VIP卡发售，一万一张，卡号不作为选铺序号南海丽景12.8万6.1万河南康家房地产有限公司驻马店市南海路南海

23、公园旁高层，小高层86.55-128.162600元/VIP客户享受均价2296元/m2, 购买铂金卡可享受交3万元抵4万元的优惠，金卡享受3万元抵3.8万元的优惠，银卡享受3万抵3.5万元的优惠，本次VIP排号活动只限量发售80张铂金卡，金卡和银卡均在下期排号活动中发售。东区项目分析： 本区域是驻马店项目最少的区域，且分布比较分散，没有在售的住宅项目。 本区域距本案周边距离较近，但是整体城市形象不足，和南区相似，比较破旧。项目业态以住宅为主，但是也有体量非常大的浙江商贸城的商业业态。浙江商贸城以专业性大宗批发商业为主，对本案基本不存在威胁。中部板块划分：以解放大道为轴心，北至雪松路，南至中华

24、路，西至天中山大道，东至京广线为整个中心城区。关键词：绝版区位 核心商圈配套设施：代表楼盘：中乐国际公馆 名门风光城市广场 佳和中央城邦项目名称占地面积建筑面积开发商项目位置物业形态产品区间均价优惠及营销节点佳和中央城邦241亩43万平米佳和房地产雪松路中段北侧住宅,写字楼,公寓,商业目前推售高层为98-160高层均价3700元/一期600多套多层售完，现推一期二批高层，约300套，10月15日排号，3万抵5万，按揭一个点，一次性4个点，10月29日开盘。名门风光城市广场名门金座4.1万平方米15万平米名门地产风光路与解放路交汇处北200米公寓,商业现推40-100精品公寓公寓均价大概4000

25、多，目前在认筹，价格未定。商业剩余少量单位，目前在售产品为高层公寓，10月15日排号中乐国际公馆63亩16万平米浙商置业解放路中段原军分区住宅现推90-139两房、三房单位（一梯三户）均价4700元/，最高价会突破5500目前二期两栋高层单位300余套10月15日排号，29号开盘。（1200户）优惠为3万抵3万6.中央帝景约2万平米约8万平米远东置业风光路与中华路交叉口住宅 ,公寓,复式,商业56-152待定5月28日起全城VIP客户火爆认筹！住宅：交2万元抵2.5万元商铺：交5万元抵6万元，交10万元抵12万元。项目分析： 本区域项目较之其他区域，数量较少，且以商业和高层公寓为主。中区内产品

26、价格目前为驻马店市场最高价格。 本区域是驻马店最有历史渊源的商业区，各种商业形态较为齐全。但是，城市形象力不够，周边建筑都较为破旧。 区域内，体量最大的佳和中央城邦、名门风光城市广场和中乐国际公馆推出的均为高层产品，其业态与鹏宇天下城较为相似，拥有住宅、商业综合体等，且体量是本区域内最大的，对本案有一定的竞争威胁。通过走访各个楼盘可以发现，国家出台的一系列房价调控政策短期内并没有影响我市的房地产销售，春节期间各个楼盘销售依然火爆；随着宏观调控政策的发力，市场将会出现波动，预计2011年我市楼市价格会出现在震荡中稳健增长的趋势。各个楼盘之间的竞争也将日渐加剧，优惠活动层出不穷。 2、区域分布在驻

27、马店“北扩西延”的城市规划指向下，整个驻马店在售楼盘，仍主要分布在的北区和西区两个板块，其他三个区大型高端楼盘较少。从新增项目区域分布来看，北区作为逐步成熟的新区，仍然是是商品住宅开发的主要供给区域，目前在售的项目有20余个。值得关注的是的城西板块，“西延”的建设刚刚拉开帷幕，政府在西区先期进行城市道路建设，以及在铜山大道以西建设占地面积100亩的绿色景观带，将加快形成西区城市框架结构，成为美化西区环境、提升城市品位、改善人居环境、丰富人们休闲娱乐生活的一张靓丽的文化名片。驻马店新火车客运站将成为西区房地产开发的强力支撑点。今年城西板块的依靠天都星城，销量也非常之高，这和该区域楼盘价格较北区低

28、及市政府对城西的改造不无关系。3、产品特征高层、多层建筑是本期入市产品主要建筑形态，其中高层和多层产品共占到了总量的90%，主要为高层产品，但整个驻马店市目前在售的带电梯的多层花园洋房少之又少，置地天下第一城的多层洋房产品跟我们项目类似，但无电梯。目前整个市面上暂无可以与我们竞争的对手。第三章、主要竞争对手分析一、竞争对手概况目前市场上所推售多层电梯洋房不多，产此次竞争对手的分析只是针对目前市面上相对高端的一些住宅项目进行分析。1、竞争对手个案概况项目名称板块总建筑面积（万平米）开盘时间物业类型主力户型销售均价（元/）佳和中央城邦城中43万平米2011年10月29日目前推售的为高层两房、三房3

29、700中乐国际公馆城中16万平米2011年10月29日高层两房、三房4600明珠港湾北区30万平米待定高层三房3500置地天中第一城北区60万平米2011年09月25日三期高层 多层三房3600鹏宇天下城北区28万平米待定高层两房、三房3800美庐园东区140万平米待定多层、小高层、高层两房、三房3300福华御园二期南区36万平米2011年11月中旬多层、小高层两房、三房32002、区域个案解析1、佳和中央城邦（欲正四方 先定中央）项目名称佳和中央城邦项目位置雪松路中段北侧（原纱厂）总建面积43万平米占地面积241亩建筑风格及景观欧式花园洋房 欧式皇家园林交房标准毛坯建筑类型及数量高层、多层、

30、小高层物业等级高档绿化率41.5%容积率3.1总户量3000户主力户型及比例目前推售高层为98-160两房、三房开盘时间10月29日交房时间2014年车位规划1503车 位 (租售)售销售价格目前高层3700/销售状况此次高层产品有300余套物业费用暂无营销策略10月15日排号，3万抵5万，按揭一个点，一次性4个点推广媒介户外、短信、网络配套状况(内部/外部)外：喜盈门广场、市一高等内：国际地产模式，创设了星级酒店（HOTEL）、商务办公（OFFICE）、时尚园林（PARK）、综合购物（SHOPPING）、休闲会所（CLUB）、高端住宅（APARTMENT） 国际双语幼儿园客户群定位企事业单位

31、领导、 经商人士2、中乐国际公馆（千里驿城 王者之邦）项目名称中乐国际公馆项目位置解放路中段原军分区总建面积16万占地面积63亩建筑风格及景观现代园林式高尚住宅交房标准毛坯建筑类型及数量住宅物业等级高档绿化率32.5%容积率3.1总户量1200户左右主力户型及比例现推90-139两房、三房单位（一梯三户）开盘时间2011年10月29日交房时间10年中旬车位规划车 位 (租售)销售价格均价4600元/，最高价会突破5000销售状况一期剩余少量单位，二期两栋高层单位300余套10月15日排号，29号开盘。物业费用营销策略优惠为3万抵3万6.推广媒介报纸、网络、楼宇、户外配套状况(内部/外部)生活配

32、套：乐山商场、和和数码广场等。金融配套：工行、农行、建行、商业银行。教育配套：军分区幼儿园、行署幼儿园、实验小学等。商旅配套：西园宾馆、建苑大厦、中原大酒店等。医疗配套：市中心医院、市中心医院北区。全方位生活配套，大型商场、购物中心近在咫尺，拥有如军分区幼儿园、行署幼儿园、实验小学、西园小学、第三小学、十一小、驻马店市一中、二中、四中、驻马店市地高等最优质的教育资源，医疗、金融等设施一应俱全；同时，小区还配有社区文化中心，图书、报刊借阅、棋牌、书画文娱等服务于一体。客户群定位企事业高管、私营经商人士3、置地天中第一城项目名称置地天中第一城项目位置文明大道与开源大道交汇处向北500米路西总建面积

33、60万平米占地面积300多亩建筑风格及景观简约现代风格交房标准毛坯建筑类型及数量多层（退台洋房）、高层物业等级中档绿化率43%容积率2.6总户量三期高层、小高层在售房源370套主力户型134-160三房、四房开盘时间2011年9月交房时间2012年12月销售价格3600元/小高层，临街的3400元/销售状况准现房销售，目前剩余产品较多，多层和小高层都有剩余单位物业费用暂无营销策略2万抵3万，一次性付款5个点，按揭1个点推广媒介报纸、户外、现场包装配套状况(内部/外部)新市委市政府，天中广场，会展中心、大型体育中心、科技馆等；商业配套：丹尼斯、风情商业街(规划）、大型购物中心（规划）。教育配套：

34、黄淮学院、新地高、新二中、八中、开发区一小、三小，双语幼儿园（规划）等重点学校。客户群定位企事业单位员工，中等收入人群居多4、鹏宇天下城二期（不可再生，奢华盛宴）项目名称鹏宇天下城项目位置乐山大道与置地大道交汇处向南300米总建面积28万平米占地面积85亩建筑风格及景观欧式建筑及园林交房标准毛坯建筑类型及数量住宅、商业、酒店物业等级高尚绿化率40%容积率总户量1000套主力户型89-300两房、三房开盘时间待定交房时间别墅10年春季交房车位规划792个车 位 (租售)售销售价格3800元/销售状况一期尾盘 二期接受咨询物业费用0.9元推广媒介报纸、户外配套状况(内部/外部)内部配套：乐山商场，

35、市政府机关幼儿园、3000平米豪华会所、鑫苑物业、24小时热水、地温式中央空调、恒温游泳馆，满足内部居民和公寓酒店的文化娱乐需要。周边配套：天中广场、妇幼活动中心、工人文化馆、一高分校、开发区一、二小、四医院、超市等。客户群定位私企业主、事业单位员工5、美庐园（创享美庐世界）项目名称美庐园项目位置交通路与铜山路交叉口总建面积140万平方米占地面积1000亩建筑风格及景观意式建筑风格交房标准毛坯建筑类型及数量商业，酒店，住宅，公寓物业等级中高端总户量1.4万户主力户型及比例41-150一到三房开盘时间待定交房时间不祥销售价格3300元/销售状况未开盘物业费用不祥营销策略洋房一次性优惠1.5个点，

36、按揭1个点；商业街按揭9.2折，一次性8.2折推广媒介报纸、户外配套状况(内部/外部)内部：民生模式配套：微型“迪士尼”乐园，儿童精品游乐园；社区欢乐谷，健身休闲好去处；专设晨跑步道，提倡有氧运动；双羽毛球场，追求积极向上的健康；11000平方米的玉黛湖，开启湖居生活。客户群定位具有生活情调的阶层人士6、福华御园二期（公园印象 院景洋房 层峰疆城）项目名称福华御苑二期项目位置天中山大道与练江大道交汇处总建面积36万平米占地面积220亩建筑风格及景观现代简约交房标准毛坯建筑类型及数量高层物业等级中档总户量共3000余套主力户型及比例11层电梯洋房及高层80-161开盘时间11月中开盘交房时间销售

37、价格均价3200元/销售状况主推小户型物业费用不祥营销策略100一下2房2万抵26000元 100以上3房2万抵2800元推广媒介报纸、户外配套状况(内部/外部)小区配套有2000建业小哈佛幼儿园；4000福华名流生活会所；150米御苑商业购物街，40000商业配套，毗邻新世纪广场、森林公园；市中医院、市中心医院、爱家超市、喜盈门超市环顾左右；3公里内二十一小、二小、六小、四中等。客户群定位中端客户群体第四章、楼市动态关注一、驻马店新盘关注l 西班牙小镇图：西班牙小镇效果图西班牙小镇目前为新推出楼盘中体量最大的一个项目，规划占地面积649亩，建筑面积202万平方米，全部由7层电梯洋房和高层组成

38、，总规划户数为20000户，社区停车位共计6290个，其中地上2030个，地下4260个，整体商业配套近14万平米，是驻马店规模最大的品质楼盘。社区内部采用驻马店唯一的地中海西班牙式新古典主义建筑风格。造驻马店唯一的超大水系景观社区，加之特有的西班牙式建筑风格，让业主仿佛置身地中海原乡，回家即是度假的开始。二、楼市活动关注1爱在金秋时“相约美庐，奇遇木偶”为了感谢新老业主的长期关注与热情支持，9月24日，民生美庐园精心策划了一场“趣味木偶剧”，特邀木偶剧团，奉上多场木偶戏演出。木偶剧白雪公主、芝麻官断案、（狼来了的故事）、等一系列经典上演，精彩缤纷，引人入胜。木偶剧的演出异常成功，不但吸引了所

39、有来到案场的业主、客户、及其孩子们，还吸引了众多经过的路人驻足观看。2.中乐国际公馆2期“公馆会”会员盛大招募在这个金九银十的购房季节，10月15日，位于驻马店市中心位置，北临解放大道，东靠建新街的中乐国际公馆，开启“公馆会”会员招募盛宴。项目位于原市委市政府对面，军分区大院，营销中心排队入会客户携亲带友，抢占这一价值先机，入秋丝丝凉爽取代了客户看房热情和对高品质房源的渴求。3.三辰尚东名筑9月23日VIP公开认筹 现场异常火爆 9月23日三辰尚东名筑VIP公开认筹，现场彩虹虹门、锣鼓声声，现场别是一番热闹，更为此次认筹活动增添了许多的温馨。 在工作人员的细心指导下，客户井然有序的进行签约认筹

40、。本次认筹活动三辰尚东名筑为客户制定了详细的认筹程序，便于到场的每一位客户办理。在活动期间办理三辰尚东名筑VIP贵宾卡即可享受以下权利及优惠：凡意向客户缴纳1000元认筹金购买VIP金卡，可享受1000元抵10000元优惠。另有精品礼品相送！ 4 鹏宇国际城、鹏宇天下城双节新老客户答谢活动纪实 今年的9月10日是一个特殊的日子，教师节与中秋节的巧遇使得喜庆祥和的节日气氛更加浓厚。面对双节的来临，众多企业绞尽脑汁举行各类活动吸引客户，纷纷抛出打折、降价优惠等促销手段来积蓄人气。作为驻马店本土地产企业，鹏宇地产为答谢新老客户对项目的支持与厚爱，开展了为期3天的鹏宇国际城、鹏宇天下城双城联动答谢活动

41、，以实际行动诠释一个企业的人文情怀，向广大业主展示了他们的责任与诚信。5.佳和中央城邦再写华章 一期首次闪耀开盘又到了金九银十的购房季节，中秋节将近，彩云追月，云掩秋空，又到了八月十五团圆的时候，9月10日，佳和中央城邦一期盛大开盘在会展中心隆重兴行。项目位于位于雪松路中段北侧原纱厂，会展中心内人心鼎沸，嘉宾、记者齐聚，排队入会客户携亲带友，抢占这一价值先机，入秋丝丝凉爽也取代不了客户看房热情和对高品质房源的渴求。此次推出的楼盘有1#、4#、5#、6#、8#、9#、10#、11#、13#、14#、15#楼，共11栋；总房源552套。开盘当天交3万抵4万，另额外特享98折优惠。成功选房还有精美电

42、饭煲赠送！6 9月10日茵悦世家二批房源火爆开盘 取得傲然成绩9月10日上午九点茵悦世家项目开盘仪式在万千瞩目中拉开了序幕。据悉，在这次开盘仪式上，茵悦世家推出的二批房源，当日劲销火热，取得傲然成绩。自茵悦世家开始以来，一直广受广大市民的关注，历经几年的严格施工和精心准备，最终以毋庸置疑的高端形象华贵亮相，并赢得此次开盘的大捷。7.锦龙中央花苑喜迎双节 9月10日售楼处火爆认筹9月10日笔者走进锦龙中央花苑售楼部，中秋将至，花好月圆，嫦娥奔月，闭月羞花，皓月当头，中央花苑认筹活动现场有近200名准购房者。据悉，锦龙中央花苑均价为3300左右，办理会员即可享有优先选房权。由于锦龙中央花苑的高性价

43、比，一直受到市场的热捧，锦龙中央花苑推出新房源也是考验市场的良机。8.惊喜世界精彩集粹 悦动美庐 杂技演艺会10月15日周六下午，美庐园在售楼广场为客户上演了三期视界“悦动美庐，杂技演艺会”，完美的杂技演出，小姑娘的柔术表演，搞笑的小丑，精彩的二人转另现激情洋溢，掌声不断。从美庐园一期销售开始，到今天三期房源的濒临收官，美庐园用心用行动在践行着自己的责任和心愿；从客户答谢会、美酒品鉴会、戏曲表演、电影放映、杂技表演等，美庐园已经进行了数十场的活动，让美庐文化扎根美庐，植入人心，成为一种传承和延续。 截至六月中旬，驻马店楼市累计推出新盘18个，平均每月新推出的楼盘为3个。新盘推出的同时，房价从最初的2200元左右一直上升到现在的3500元左右，房价上涨了53%。从销售情况来看，一月份到四月份，驻马店楼市成交量呈现递增态势，但是到五月份前后，由于国家出台了更加严厉的限购措施，虽然没有对驻马店楼市造成直接影响，但是间接的影响到了市民的选房激情，楼市销售明显下降。新盘推出的价格也比较合理。总的来看，我市房地产市场处于良性发展阶段，房价不会出现大的波