成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析(1).docx

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1、成都市商业地产市场现状及未来发展趋势分析报告成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析 目录：第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析3一、全国商业地产市场现状分析3二、成都商业地产环境分析及商业地产规划4第二部分、成都商业地产开发情况分析18一、成都商业地产开发情况分析18二、成都商业地产代表楼盘统计表23第三部分：成都商业地产典型楼盘个案分析27一、 华润.万象城27二、国内知名城市综合体案例借鉴分析天河城广场30第四部分、成都商业地产楼盘形态分析39一、成都商业地产经营策略的比较39二、地产+商业营运模式的探讨41三、成都写字楼市场简况分析42四、成都商务酒店市场简况分析42第五部分：成

2、都商业地产未来发展趋势分析45一、成都商业地产市场总结45二、成都商业地产未来发展趋势46第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析一、全国商业地产市场现状分析随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳、成都等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。2009年全国房地产市场快速回暖

3、，全年商品房销售面积和销售额分别增长42.1%和75.5%，办公楼和商业营业用房市场也增长显著，全年销售面积分别同比增长30.8%和24.2%，销售额分别同比增长66.9%和45.5%，销售均价分别同比增长24.4%和16.2%；此外，两类物业的投资额也有明显增长，办公楼开发投资额同比增长18.1%，增幅较2008年提高了10.7个百分点，商业营业用房开发投资额同比增长24.4%，为2005年以来最高年增长速度，甚至高于了同期住宅开发投资。中国的商业地产在平稳度过金融危机的冲击后已经迎来了新的发展机遇。二、成都商业地产环境分析及商业地产规划（一）：成都市商业数据分析1、国民生产总值GDP成都市

4、2010年第一季度国民生产总值及增速与前两年同期对照表（亿元）08年第一季度09年第一季度10年第一季度国民生产总值增速国民生产总值增速国民生产总值增速762.0015.1%856.612.3%1041.818.3%2008年后，经历四川5.12大地震和全球金融危机影响的成都，GDP依然保持两位数增长速度，而今年18.3%的涨幅，创下近年来单季度最高值。显示出成都经济强劲发展势头。2、社会消费品零售总额成都市2010年第一季度社会消费品零售总额及增速与前两年同期对照表（亿元）08年第一季度09年第一季度10年第一季度社会消费品零售总额增速社会消费品零售总额增速社会消费品零售总额增速399.52

5、1.3%471.818.1%590.518.9%其中2009年零售业发展较快。零售业实现零售额341.2亿元，增长18.3%，增速比去年平均水平高1.4个百分点；零售业占社会消费品零售总额比重为72.3%，比2008年12月底提高4.7个百分点。2010年住宿餐饮业实现零售额84.1亿元，增长25.2%。3、城乡居民可支配收入成都市2010年第一季度城乡居民可支配收入及增速与前两年同期对照表指标08年第一季度09年第一季度10年第一季度数值同比总值同比总值同比城市人均可支配收入（元）444716.8%517416.4%581212.3%农村人均现金收入（元）227212.4%255512.5%

6、286011.9%最近几年，城乡居民可支配收入稳步提高，增速都在10%以上，保证了成都商业经济的持续发展势头，给未来商业物业的发展奠定了坚实的基础。4、居民消费价格指数（CPI）成都市2010年第一季度CPI与前两年同期对照表分类08年第一季度09年第一季度10年第一季度CPI7.8%0.3%0.5%2009年来,成都市CPI指数持续上涨,但涨速趋缓, 属高位运行态势，总体来说物价稳定，有利于商业市场的发展。5、成都主要零售物业新增供应与存量6、总结 成都消费力强，2010年达到590.5亿元，人均消费力非常可观。 成都商业市场持续稳定发展，给商业物业的发展奠定了坚实的基础。 零售业市场发展势

7、头强劲，占社会消费品零售总额比重很高。09年达到72.3%。 零售商业被一致看好，导致新增大型卖场多，商业总存量攀新高 （二）、成都市商业地产政策和规划分析1、相关政策“4.15新政调控成就商业地产 伴随着一系列新政调控的出台，楼市低迷，住宅市场扑朔迷离，房地产住宅市场的“有价无市”，让众多开发商和地产中介，开始将住宅的投资转向商业地产。 新政出台，“商住倒挂”现象有望扭转，其原因有以下几个方面： 新政后商业地产出现补涨行情，而住宅地产可望下行。 住宅离场资金逐利，大规模涌入商业地产。 地产企业纷纷转战商业地产，带动区域商业发展和繁荣。2、成都商业网点发展规划出台规划要点：成都市中心城商业网点

8、应依托二轴，建设和完善一个中央商务区，六大旅游休闲商业区，积极发展会展商务区，调整批发市场布局，培育片区商业中心、居住区商业中心、街坊商业，积极推动专业特色商业街的建设，形成整体适当分散、局部相对集中，布局合理、大中小结合的商业网络结构。预期目标： 建立与国内外市场接轨的现代商业网络体系，把成都建设成为中西部地区的商贸中心城市。 通过优化网点布局，调整网点业态业种，发展现代流通方式，拓展现代消费服务领域。 促进我市在2010年社会消费品零售总额达1740.1亿元，年均递增12%；2015年达2802.5亿元，年均递增10%；2020年达到4117.8亿元，年均递增8%。3、成都中心城区商业发展

9、规划：金牛区商业网点总体布局: “一城一带两轴四区”，确定“四线十一点”为金牛区重点打造区域。一城：成都国际商贸城。一带：羊西线-一品天下文化美食旅游带。两轴：人民北路北延线商业主轴、沙西线商业次轴。四区：结合规划的“沙湾片区商贸商务中心”、“华侨城片区商业中心”、“火车北站片区商业中心”和“大天(大丰-天回)片区商业中心”，形成4个具有市级影响力的泛商业区，分别为“沙湾商贸商务区”、“华侨城休闲娱乐区”、“火车北站-荷花池城市交通综合体”、“人民北路北延线商贸商务区”。四线：北站片区商业中心、驷马桥商住区改造、成都国际商贸城、大天(大丰-天回)片区商业中心、金府商圈、凤凰山商住区改造、银杏园

10、老天回一条街。由此，区域二环内日用百货市场将迁至北部商贸城，同时完善“一品天下”美食旅游特色商业街、五块石茶文化特色商业街，打造“金牛-金沙”特色商业街和“锦水花间”特色商业街成华区：商业网点总体布局： “四心三轴、四区两带” ，确立了“一心、两带”旅游商业发展结构。四心：指位于猛追湾-建设路区域的猛追湾建设综合商务中心、依托城市新客站的保和综合商贸中心、位于川陕路区域的青龙综合商贸中心和位于成华大道区域的龙潭综合商贸中心。三轴：成华大道商业发展轴、府青路-川陕路商业发展轴和水碾河路-迎晖路商业发展轴。四区：“中提升、南跳跃、东推进、北培育”四个发展策略区构成，“中部商业提升区”位于二仙桥路和

11、成华大道以西区域；“南部商业跳跃区”位于成华大道和成南高速以南区域；“东部商业推进区”位于二仙桥路以东和成赵路以南区域；“北部商业培育区”位于成赵路以北区域。两带：为依托沙河形成的休闲商业带和串连多种商业类型的三环路商业经济带。一心两带：依托猛追湾“RBD”休闲商务区、四川电视塔、成都市游乐园和新华公园等旅游资源打造猛追湾城市旅游商业中心。托沙河沿线的“沙河五景“打造沙河旅游商业带。依托三环路两侧的北湖、大熊猫生态园、动物园等打造三环路旅游商业带。青羊区：商业网点总体布局： “一核三片五区七街”一核：即天府广场商务文化核心区。三片：骡马市片区商业中心、金沙光华片区(东区)商业中心、金沙光华片区

12、(西区)商业中心。五区：文殊院、宽窄巷子、浣花溪-琴台路、金沙遗址、青羊绿地等五大旅游休闲文化商业区。七街：重点打造琴台路特色文化街、太升南路信息通讯专业街、青华路餐饮古玩特色街、同盛路餐饮休闲特色街、芳邻路茶酒吧文化特色街、蜀锦蜀绣文化特色街、金阳-金凤古蜀风情特色街。根据规划，骡马市片区将被定位为金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区，区域性商贸商务中心。区域内以零售业、文化娱乐为主导，积极发展创意产业，运用“生态单元“，优化现有的城市结构，使其能够不断适应未来城市更新的要求。武侯区：商业网点总体布局：“一区一核三轴五心两带”一区：人民南路科技商务区。一核：指红牌楼核心商圈。三轴：人民

13、南路综合发展轴、川藏路综合发展轴、武侯大道综合发展轴三条发展轴线。五心：晋阳、高攀、高碑、高升桥、太平寺五个片区级商业中心。两带：沿江安河形成的休闲服务商业带以及依托锦江沿线打造的文化休闲商业带。规划指出，红牌楼作为核心商圈之一将以中高档百货为主。对于区域内，鞋业将绕“一都两园”的产业格局，将重点发展具有产业优势的女鞋产业。家具市场将采取“武侯建展销中心，周边建批发市场”模式引导家具市场至三环路外集中发展，武侯区现状低端家具、建材等批发业态向外转移，规划引导逐步外迁至二三圈层合适区域。锦江区：商业网点总体布局： “一心一轴两区三片”一心：盐市口-春熙路片区的基础上构筑中央商业区，作为城市级商业

14、中心，是整个锦江区商业发展的重点和核心区域。一轴：将东大街作为商业发展的主轴线。使沿线各级商业中心呈串珠状发展，同时沿线(主要是二环路以内区域)也将作为金融商务主要聚集区域。两区：两片旅游休闲商业区，即打造水井坊旅游休闲商业区和大慈寺旅游休闲商业区。三片：是指三个片区商业中心，即东部副中心、牛市口和成仁路口。根据规划，中央商务区将由盐市口片区、暑袜街片区、春熙路片区、红星路片区、大慈寺片区和商业场片区共同构成。中心城区的海鲜市场将步引导外迁。服装批发市场将提升交易方式以零售和展示为主。另将在东部副中心设置1处购物中心，服务于成都市东部地区。中心城各级商业中心规划分布图中心城已成形商圈分布图（三

15、）成都市各商业形态分布1、百货店，专业店大型百货、专业店是商业中心的主导，从上图可以看出，除市中心商业百货圈之外，在西、南方面也形成了较为集中的百货商业圈。随着向东发展成华区的打造，以及北部片区的改造，建设路及北面百货圈也正在形成发展。2、大型超市，仓储商场超市、仓储商场依托于商业中心与居住区发展。从上面可以看出，大型超市仓储商场在各大区域都有良好发展。主要集中于市中心内环区域为主，其次以适居西面、新城南方向更为密集。3、大型批发市场从批发市场布图可以看出，面前各类批发市场主要集中在北面区域，形成了以生资/建材、电子/医药、服装、农副产品等为主要的大型批发市场。在西边红牌楼片区也形成了汽车/生

16、资/家私三大类的批发市场。其它区域如九龙的服装、水碾河灯具市场外，其它市场都零星分布于东边区域。4、特色商业街道从上分布图上可以看出市内各专业特色街主要集中在市中心以及往西、南方面。新兴的建设路商业街弥补了东成片区的空白。由于北面现在商业主要为批发市场，暂时未形成较有特色的街区。5、总结： 宏观基本面支持成都商业长期持续发展，成都消费力将进一步增强，从而带动地产市场快速稳健发展。 政府加大对商业网点的规划和引导，让商业地产市场发展更加合理。 4.15新政出台刺激短期内成都商业地产市场供需两旺。 商业地产被众多地产公司一致看好，导致地产企业纷纷转战商业地产，带动区域商业发展和繁荣。 零售业发展强

17、劲，中外资本大力角逐，成都将进入购物中心时代。 成都将从以前的老三大商圈向二环沿线扩展，现在二环沿线商圈布局已基本到位。第二部分、成都商业地产开发情况分析一、成都商业地产开发情况分析（一）、成都商业存量情况分析1、商业存量整体走势就09年5月10年1月商业存量走势来看，市场上存量房在小幅上下波动，截止2010年1月，市场上商业存量为401万，环比下降了12.08%。2、商业存量主城区及郊县走势就区域商业存量而言，主城区在10年2月止存量为167.3万，环比下降17.22%；郊县存量为233.6万，环比下降7.99%。3、商业存量行政区域比较主城区商业存量最大为武侯区，占了总存量面积的31.22

18、%，就存量套数而言，武侯区以4908套再次排在首位4、商业存量环域比较主城区商业存量就环域来说，主要集中在二至三环，共有6413套存量，规模为81.7万。5、商业存量方位比较就商业存量方位而言，城南存量最大，规模为63.98万，其次是城西区域。（二）成都商业物业销售情况1、商业销售走势从总体成交走势来看，09年12月成交量创下全年月均峰值。2、商业供销比情况就09年1月-10年1月商业供销比走势而言，09年4月供销比最大，高达8.3.（三）、商业价格整体情况就商业整体成交价格而言，本月成交价格7564元/，环比下降了0.40%，同比上升了9.64%。就整体成交价格走势来看，2009年4月成交价

19、格最大，高达11837元/。（四）总结： 随着09年全国商业地产热潮，我市商业存量逐渐降低。 城南由于新增供应量大，存量一直在高位徘徊。 商业价格走势较为平稳。二、成都商业地产代表楼盘统计表（一）、成都市商业楼盘统计（主城区大型综合体业态情况）1、城中心方位项目名称建面业态经营新城市广场23万平米时尚百盛+新城市影院经营钱江 铂金时代约10万，商业4万精装小户写字间+ 19层全息商务港+1-5楼商业经营成都仁恒置地广场19万平米甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心在建富力天汇MALL60万平米广百百货、丽思卡尔顿酒店、嘉禾影院、成都人民广播电台在建华置广场12万平米瑞吉酒店+197M写

20、字楼+高级公寓+百货购物中心待建铁狮门广场17.6万平米甲级写字楼+住宅+酒店式公寓+商场待建成都IFC/九龙仓国际金融中心49万平米（商业）占地82亩，248M写字楼+200M马哥波罗酒店+大型顶级购物中心+豪宅待建成都WIFC写字楼+240M酒店+豪宅+顶级商业2、城东方位项目名称建面业态经营万达广场锦华店40万平米伊藤洋华堂+万千百货+万达影城+写字楼+酒店式公寓经营SM广场18万平米来雅百货+沃尔玛+国美电器+万达影城在建万象城MIXC40万平米一座五星级酒店+五座甲级写字楼+超级购物中心在建龙湖三千集12万平米天街三千集+风情商业街（春风里商业街）+2SOHO公寓（SOHO国际商务公

21、寓）在建成都33920万平米IMAX巨幕+四川广电演播中心+购物中心待建成都ICC/环球贸易广场318M超级地标建筑+220M半岛酒店+顶级商业中心3、城西方位项目名称建面业态经营仁和春天光华广场6万平米百货+春天影城+酒店+写字楼+商住经营红牌楼广场35万平米北京华联+万达影城+甲级写字楼+五星级酒店在建时代光华广场百货+酒店+写字楼待建成都大悦城54万平米商业、高端住宅、酒店、公寓、写字楼待建金沙太阳城70万平米酒店、超级市场、剧院、公园待建同辉商业广场40余万平米王府井百货旗舰店+住宅待建中海国际购物公园8万平米大型超市、主题餐饮、休闲娱乐、酒店、办公待建合力达卓越新城75万平米高档住宅

22、+五星级酒店+公寓+商务中心+购物广场+商业街4、城南方位项目名称建面业态经营百联天府16万平米王府井（接班）+上影影城在建来福士广场23万平米超五星级酒店+甲级写字楼+商场+服务式公寓在建荣国府在建花样年 美年广场约100万平米住宅、写字楼、LOFT、公寓、酒店、商业、艺术馆、总部基地、培训中心等在建世豪广场 苹果之城80多万平米伊藤洋华堂旗舰店+甲级写字楼+高尚住宅在建中航城市广场19.8万平米甲级写字楼+商业集合在建蜀都中心50万方超甲写字楼、国际都会住宅、精装行政公寓、精品商街四大业态整合在建茂业中心35万平方米33.86万方商业体+写字楼+公寓待建创新时代广场32万写字楼+公寓+商业

23、（二）、发展商业中心分布（大型商业综合体）从已运营的商业中心来看，除市中心商业中心外沿二环路分布于各方位，其中西南方向更为密集，东面以SM广场、万达广场为主，北面大型商业中心较少，目前仅瑞安城北天地商业中心，西北面的沙湾片区商业也较为集中，但尚未形成集商业中心状态，随着后续大综商业综合体项目的开发运营，商业综合体将分布于各区位，仍尤以南面更为突出。第三部分：成都商业地产典型楼盘个案分析一、 华润.万象城1、项目概况华润万象城位于成华区二环路东三段，原420厂矿旧址，总占地70亩，由香港华润集团投资26.19亿修建，依托大型居住社区“华润二十四城”，以商业服务为主，主要由两部分组成：建筑面积24

24、.4万平方米的大型购物中心；高约206米、建筑面积约12万平方米的38层甲级写字楼。项目推广定位为“地标性建筑 核心商业区”，建成后将成为城东片区首个集商业、商务、体验、娱乐于一体的城市综合体。项目一期定位为“打造成都最好、西部最具有影响力的集餐饮、娱乐、购物、商务等休闲时尚生活于一体的中高档区域型商业中心”， 预计2011年将投入运营，届时将拥有精品百货、国际品牌旗舰店、中高端超市、美食广场、电影院、冰场等商业业态。项目认识交通环境简析 ：地处城东核心区域,离市中心仅4 公里;西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心，项目周边公交体系完善,有18

25、条公交线路在附近设有站点.建设中的二号地铁、四号地铁出入口紧邻项目,地铁4 号线万年场站零距离与项目接驳。双地铁,完备公交网,构织成立体交通系统。人口环境简析 ：目前万象城周边已有诸如“二十四城”、“花样年花郡”、“紫东芯座”等8个中高档商业楼盘，预计全部入住后将达到20万人口。商业环境简析 ：项目所处万年场，是成都老的商业区，周边家电大卖场林立，商业氛围较为浓厚，且东门为成都四方位中距离春熙路最近的地段，商业价值不可低估2、类比案例剖析类比案例深圳万象城l 概况：深圳万象城是投资40亿兴建的大型综合商业项目华润中心的核心部分，建筑面积18.8万平方米，地下一层，地上五层。由近300个大小不一

26、、功能不同的独立店铺组成，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，是真正意义的“一站式”消费中心，其中多达三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。l 定位借鉴 ：“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。l 选址借鉴 ：充分考虑了地理位置、商圈属性和交通捷达度对超级购物中心的重要性。万象城位于深圳罗湖金融商业中心区，紧邻深圳的标志性建筑地王大厦和深圳主要的金融机构深圳发展银行总行、深圳证券交易所以及深圳书城，此外与深圳的东门商业区也只有几百米的距离。深南中路从该项目北边穿过，周边有31条公交车经过，深圳地铁一号线深圳大剧院站紧靠这个项目。此外，华润集

27、团还在政府的支持下将这个地铁站与华润中心“万象城”打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入“万象城”内。l 建筑设计借鉴 ：把购物中心和酒店、写字楼项目分离出来，作为一个独立的建筑主体进行设计，给予商业规划较大的自由空间；每一楼层都有一个明显的客流动线，所有店面都分布在动线两边，保证整个商场没有死角。运营管理借鉴 ：坚持“统一招商、统一运营”的理念运作项目。招商过程中始终围绕“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念，选择符合购物中心的定位和理想的品牌组合。四家主力店包括：第一次进入中国大陆的REL时尚生活百货、Ol 超级市场、深圳最大的电影城嘉禾影城、中国第一个商业用途奥

28、林匹克标准真冰滑冰场“冰纷万象滑冰场”。经营过程中，华润采取了只租不卖的形式，在最大程度上保证了整个购物中心经营的统一性和专业性，在同行中率先使用零售管理信息系统，全盘掌控租户经营情况，进入以数字说话的“精确营运”时代。3、成都万象城全面评估l 购买价值分析：二十四城的购买价值在于这个项目不是一个简单的房地产项目。它是目前世界上最先进的地产开发模式之一豪布卡斯（HOPSCA）；诞生在法国巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏曼哈顿；发展于东京之核心六本木的豪布卡斯；是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、生态公园（Park）、购物中心（Shopping）、会所（Convention）、城市超

29、级寓所（Apartment）为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间。而二十四城也集中了这些城市空间和功能，所以买二十四城不是简单的房屋物业价值，而是多种物业价值的叠加。l 购买风险评估：几乎没有风险。首先开发商华润置地的母公司是央企中实力雄厚的华润集团，70多年历史让它经受住了各种严酷环境的考验。近年来地产板块的华润置地正在以数倍左右的年增长速度前进。而该项目不论是土地价值，还是华润赋予的规划价值在同城的项目中都具有不可替代的优势。l 核心优势：复合型的房地产项目，这类项目的综合性的抗风险能力比一般的项目更强。集中了甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、优质教育资源和高尚住宅都优质的城

30、市资源。l 价格分析：目前单价突破了万元大关。这个价格依然有上涨的空间。尤其是未来的一到两年，周边的多幅土地，如新鸿基、和信、九龙仓等项目开盘后，这个价格有可能就是地板价了。l 居住舒适度预估：从舒适的居住度上看，华润极力地在有限的居住空间中创造出了更多的功能性空间以满足现代人的居住需求。同时创造了底层架空休闲层、会所以及未来的万象城等房间外的空间补充室内空间的不足。综合来看，是适合现代都市人的居住模式。l 购买信心指数：信心指数高涨。一般说来，越是品质高，价格高的项目越有购买信心。正如股市中的高价股，其实他们的抗风险能力远比一般股票更强。大势好，涨得快；大势不好跌得慢。当然作为还有10余期的

31、华润二十四城来说，目前价位离最终呈现的价值还差得远，几乎没有风险。4、项目前景预测建成后将成为地铁干线上的终端商业中心，开创成都市新兴的商业 发展模式。商业项目一期负二楼与地铁出口连通，并加以延伸，打造地铁终端商业，顺应城市发展的主线方向。（地铁商业在香港、深圳等地有着非常好的先例，这种商业地产与地铁的连接往往形成新的商业点。）完善的商业配套设施，便捷的交通，众多人口消费水平的支撑，借鉴深圳万象城成功的商业经营模式，成都市的万象城有机会创造可观的经济效益，带动城东，乃至整个成都商业的发展。成为成都市真正意义上的 l “一站式”购物中心。给成都传统的以百货公司和超级市场为主导的商业格局带来巨大冲

32、击，引领成都商业进入崭新的发展阶段。二、国内知名城市综合体案例借鉴分析天河城广场天河城广场只租不售的商业神话1、 项目概况项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)开 发 商：广东天贸（集团）股份有限公司 已更名为天河城集团项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场租 价：(首层) 900-1800元/平方米/月宣传定位：我的广州生活管 理 费：60元/平方米物管公司：广州天河城物业管理有限公司经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等2、开发背景环境简述 当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心。90年代初期，广州市重点发展天河区

33、，确立了天河体育中心一带为广州市CBD。广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城3、开发时机把握主要竞争对手：中华广场成功要素： 选址准确，地处广州CBD中心 交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路 只租不售，保持了经营定位的统一性 功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流4、营运状况开业时间：1996年2月9日经营定位：集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心形象广告语：“把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞

34、扬电影城、天梦宫游戏机中心目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅商圈范围：核心商圈天河区次级商圈广州市辐射商圈珠三角每日客流量:平日30万、节假日80万售 价：不售管理费：60元/平方米营业时间：am10：00pm10：00最新租售率：100物业开发融资方式：自有贷款物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司物业管理公司：天贸物业管理公司5、天河城经验总结：天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州

35、首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。6、天河城广场各楼层经营特色：首层平面图： 二层平面图 三层平面图： 四层平面图： 五层平面图： 六层平面图： 七层平面图： 负一层平面图： 负二层（停车场） 负三层（停车场）： 7、总结天河城成功：l 区域选择，在发展趋势前适度的超前规划和占位；l 只租不售，保证所有权和经营权的两权统一，有利用商城真

36、正实现自主定位和持续经营；l 以大带小的主力店选择合理和科学，保证人流的交织和累积，全面带动商城的人流、人留，最终实现财留第四部分、成都商业地产楼盘形态分析一、成都商业地产经营策略的比较1、零散销售、统一经营拆零销售是目前大部分商业地产开发公司采取的办法。物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。物业被拆零销售后，一般有两种选择。一是由开发公司招一家或多家主力商户，采取返租的形式对全部或部分物业统一经营。二是由各个业主各自经营，开发公司提供指导意见并实施物业管理。 优点：能很快收回投资，单位售价很高，同时能保证商场经营规范和经营档次，适合规

37、模较大、潜力大的物业。 风险：由于整体物业被拆成一个个小块，给日后的商业经营管理埋下隐患，一旦经营业绩不佳，不仅开发商品牌受损，楼盘及附近住宅物业的品质都会下降，业主和投资者也不能获得稳定的租金收益。 代表性物业：银河商务楼2、零散销售、各自经营这一模式非常适合规模不大、档次一般的物业。 优点：开发商能尽快收回投资，且平均售价较高。 风险：开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大。因为一个整体性差、经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，由于缺乏主力店，业主受短期利益驱动、各自小规模经营很容易使整个商场变成街头的大排档，实际回报与预期收益可能相差甚远。另外，如果是商住结合的物业，

38、底商层次的下降有可能导致住宅商品房价值的下跌。 代表性物业：蓝光金荷花3、整体出售、整体经营对一些物业，开发商希望尽快脱手，收回投资。他们往往通过拍卖或其他形式将自己的物业出售给商业公司。这些开发商往往对商业经营不熟悉、也不准备进入商业领域，企业实力较弱，有一定的资金压力。购买者往往是对商业投资运作非常熟悉、资金实力雄厚的公司。这一策略适合于规模较小、档次一般的物业。 优点：开发商能尽快收回投资，风险较小， 不足：一次性投入过大，与购买者谈判有一定难度，所以往往整体售价较低。 代表性物业：4、整体出租、整体经营采取这一模式的开发商往往实力雄厚，并且与国内外著名大型商业品牌特别是连锁超市在投资开

39、发前便组成了战略联盟。国际和国内的大部分知名商业经营者往往采取租赁的方式与地产开发商合作，比如沃尔玛、家乐福、苏宁电器、国美等。其租期比较长，一般是1020年。 优点：合作时间很长，收益稳定，风险较小。也有一些企业采取保底销售提成方式，旨在降低风险。 变通：这一经营模式的另外一个变通模式是“租售”结合。其特点是整个物业被拆成两部分，大部分以较低价格出租给商业巨头，小部分则拆零高价销售、各自经营。主力商户的进入，可带来极大的人流，将极大地提高其他物业的租金或售价。 代表性物业：万达广场5、零散出租、各自经营就是只租不卖。即使连年亏损，发展商也没有卖掉的意思，因为发展商看重的是长远利益，有足够的资

40、金培育商业氛围，等待市场成熟。源源不断的租金回报将使这些项目成为发展商的“奶牛”。 优点：采取这一经营模式的物业一般处于黄金地段，不需要“主力商户”入住来提高物业档次。开发商的租金回报率较高，对商场拥有控制权，可以保证商场经营特色和档次，租赁的对象往往是国内国际著名品牌。 代表性物业：二、地产+商业营运模式的探讨随着商业地产的理性化发展、实力雄厚的开发商的进入，上述以“产权式商铺”为特征的第一、二种经营模式的比例将逐渐缩小，“整体出租、整体经营”策略将更多地受到欢迎。因为“地产+商业”运营模式从整体上保证了所有权和经营权的统一，特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合，分工明确，实现了双赢。不

41、过这一模式的缺点是地产和商业双方是松散联盟、合作关系比较脆弱。为了规避这一风险，一些大型商业巨头开始向地产行业渗透，比如国美电器的国美置业就专门负责商业地产的开发；而深圳茂业集团则已经形成商业房地产开发和百货零售两大支柱产业的合力效应。三、成都写字楼市场简况分析2010年第一季度甲级写字楼数据及分析甲级写字楼平均租金净吸纳量市场空置率资本值量110.5598120.7%12800同比2.0%52.21.2%0.7% 图表分析： 第一季度需求依然强劲，市场吸纳量为5,980平方米，较去年第四季度的1,568平方米有所上升，但同比仍然下降52.2%。 市场空置率有所下降，需求恢复，导致租金有走高迹

42、象。 由于政策调控影响，资本值升值较慢，但短期形势将优于住宅物业。四、成都商务酒店市场简况分析1、政策分析北京产权酒店禁售令发布：5月20日，北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、北京市规划委、北京市国土资源局四大部门联合发布关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知，禁止分割销售酒店类项目。调控对象：该通知针对的酒店立项的酒店式公寓，在市场有个更为通俗的称呼：产权式酒店，重点在酒店，而目前市场上所称呼的酒店式公寓主要是商业立项或办公立项的以酒店服务为特色的公寓产品。影响：对北京市场而言，由于禁售令针对的是新立项项目，所以对现有的销售市场影响并不大，但对新增土地却产生了立竿见影的效果。据了解，

43、自从5月19日出台产权酒店禁售令后，北京先后有5块商业或办公立项土地流拍。虽然原则上商业立项或写字楼立项的酒店式公寓不会受新政影响，有利于开发商回款，但是，在当下整体调控的情况下，投资需求锐减，自住需求对产权式酒店和酒店式公寓的需求都很弱，所以整体销售并不好。 新增酒店式公寓难再出现，未来价量或有走高的趋势，但这不会对住宅供应造成大的影响。对成都市场而言，短期内不会出现类似政策，但对开发商心理影响很大。 2、个案分析紫薇银座地理位置：春熙路正科甲巷108号酒店类别：四星级涉外商务酒店项目简要：紫薇银座是紫薇酒店的二期工程，楼高17层，占地6.32亩，建筑面积33000平方米。主要卖点：20年1

44、1%稳定的投资回报率投资方案：A、有限自用投资型酒店，投资者除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度利润分红。B、投资者还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。项目点评：委托给酒店经营管理，对经营收益如何监督？自行经营，投资者是否有足够的时间和经验3、个案分析世代锦江地理位置：世代锦江位于滨江路与上南大道交汇处，紧邻锦江宾馆项目简介：世代锦江开发共分二期。一期用地20亩，由栋高层住宅组成，其中包括“世代锦江商务酒店”、“世代锦江商务港”、“世代锦江豪宅”三部分。主要卖点：高额的投资回报，10年2成总房款8%的投资回报。投资方案：“一次投资、稳定回报、长远收益”投资保障体系：由负责“世代锦江”产权式商务酒店经营的四川“世代锦江”商务酒店管理有限公司与投资者签订授权委托协议，并承担协议中的法律责任。项目点评：世代锦江的开发商将物业全权委托给酒店管理公司，通过销售回笼资金，但又不承担后期经营过程中产