地块市场调研报告.docx

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1、苍南县城新区5-2-1地块市场调研报告地址（ADD）：温州市车站大道万顺大厦A705-706，邮政编码（PC）：325000电话（TEL）：88982777 传真（FAX）：88982778xxlanzhaox E-mail: info xlanzhaox目 录一、项目所在地初步市场情况调查A、宏观经济环境分析（一）宏观环境研究1、经济环境2、政策环境3、文化环境（二）宏观环境综述1、宏观经济形势对项目发展的影响2、投资环境对项目发展的影响3、住宅需求对项目的影响B、项目所在地房地产市场状况分析（一）苍南县房地产市场发展描述1、供应量与需求量2、价格走势（二）近期市场描述和未来走势预测1、房地

2、产市场状况2、苍南楼盘市场状况3、市场走势预测C、项目所在板块市场研究（一）项目板块地段划分（二）项目地段描述1、项目板块总体规划2、板块功能定位3、板块开发动态4、板块物业价格水平分析（三）板块（已建、在建）项目分析1、已建项目分析2、在建项目分析二、确定可类比项目，对可类比项目进行调研A、确定可类比项目并作深入的调查与分析B、对可类比项目进行分析三、项目的SWOT分析及总体策划思路拟定A、项目的SWOT分析（一）项目简介（二）项目的SWOT分析1、项目的优势2、项目的劣势3、项目市场机会4、项目威胁分析（三）项目最大价值的挖掘B、项目的总体策划思路拟定一、项目所在地初步市场情况调查A、宏观

3、经济环境分析苍南灵溪基本情况：灵溪镇位于浙闽交界处鳌江流域，是浙江省最南端的一个县域。灵溪地理条件优越，其西南距闽东地区仅16公里，北上83公里即到温州市区，西依玉苍山，东濒东海，周边与浙江的平阳、文成、泰顺三县和福建省的福鼎相毗邻，是浙江的南大门。经过1992年和2000年两次撤扩并，全镇面积达88.5平方公里，总人口22.6万人，下辖9个办事处、112个行政村、24个居民区。1981年苍南从平阳分析出来并确定灵溪为县城，至2000年完成公建项目600多个，建成区扩大到9平方公里，使县城建设得到充分的增长。随着城市化进程的推进，城镇建设发生了质的提高，高起点规划、高标准建设、高效能管理已成为

4、经营城市的目标，规划的龙头作用得到加强，城市建设更为有序；民房建设逐步告别单间独户形式，走进住宅小区建设；城市形象得到重视，整山治水和绿化工程全面开展；县城城市建设、管理已逐步走向市场化道路。目前全镇基础设施配套齐全。104国道贯穿全镇10多公里，温福铁路灵溪站已在开工建设，同(江)三(亚)高速公路已经开工并将在境内切口设站。（一）宏观环境研究1、经济环境灵溪工业从家庭作坊起步，经历了粗放型、规模型、集约型发展阶段，基本形成了塑编、机械仪表、食品加工、工艺印刷、服饰等为主导的工业体系，全镇现有成型企业300多家，其中塑编企业108家。2006年，苍南国民生产总值达一五3.019亿元，比上年增长

5、11%，全年全社会固定资产投资达4.3亿元，比上年增长20%；全社会消费品零售额达73.44亿远，比上年上升一三个百分点。城乡居民储蓄存款年末余额达84.0亿元，上年增长24%。2005-2006年综合情况主要经济指标主要经济指标单位20062005增长值增长率%年未总户数户3392463383718750.26年末总人口人1238032123108669460.56非农业人口人268825258314105113.9自然增长率10.17.302.827.72苍南县生产总值万元一五30190一三6056316962711.09全社会固定资料投资万元4039453240447990119.78财

6、政总收入万元12750210537022一三217.36地方财政收入万元72775580一八1475720.28人均财政收入元103085717316.80农民人均收入元/人5862499287014.84社会消费品零售额万元73438863594598443一三.4年未城乡居民储蓄余额亿元83701164一三8619562523.37城镇居民可支配收入元一五068一三92111477.6总体来说，苍南县经济持续保持平稳快速增长。高起点、高标准的加快城市建设步伐，加快城市新区建设，进一步提高郊区城市化。在扩大住房、汽车、教育、电信和旅游等热点消费上促进了消费升级。2、政策环境2006年的“国六

7、条”对住房供应结构提出了具体的90/70标准，“国六条”和之后的“国十五条”政策的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。2007年3月1日起，温州市正式施行温州市区商品房网上销售管理办法。该办法规定，房地产开发企业的自留房源不得超过开盘楼盘总套数或总建筑面积的20。开发商在取得商品房预售许可证后10日内在网上进行公开销售，并提前3日将预售（开盘）时间、地点等信息上报网上销售管理部门，由其在网上进行公示。已在网上公布的可供销售的商品房（可售房源），市民有要求购买的，房开公司是不能以任何理由拒售的，在取得商品房预售许可证前，房开公司也不能以预订、预约、订房号、内部登

8、记、收取预订款等各种形式进行变相预售活动。“90/70”政策从06年年度苍南县城住房建议项目中已有相应限制比例要求，于08年开始“90/70”政策在灵溪将得到全面执行，2008年商品房项目都将受到“90/70”政策的限制，而温州市区商品房网上销售管理办法也将于2008年上半年在灵溪实行，届时灵溪的商品房销售将公开和透明化。年度实施项目库列表2006年度苍南县城住房建设项目库(2006.6.12007.5.31)序 号楼 盘(地块)位 置住房类型占地面积总建筑面积90以下套型备注亩比例%面积1宫后陈储备地块环城北路以南，东仓路以西商品房一三75020.624555070%3一八85灵溪镇2上庄地

9、块江湾路以西，环城北路以南4350065.259800070%686003铁路花苑A1A4站南路以南，广场以西6647699.7114701270%102900铁路指挥部45-2-1储备地块体育场路以东，建兴以南，仁英路以北435一五65.278570060%51420县城新区5安居工程三期渎浦路以西，同安路以南经济适用住房12600一八.919656100%19656部分建设量纳入07年平衡廉租房840012.6一三104100%一三104小计一八8241282.3540902270.312875652007年度苍南县城住房建设项目库(2007.6.12008.5.31)序 号楼 盘(地块)

10、位 置住房类型占地面积总建筑面积90以下套型备注m2亩比例%面积1铁路花苑B站南路以南，广场以东商品房6647699.7114701270%102900铁路指挥部2县城新区R-4地块玉苍路以南，春晖路以东1688425.331968030%5904县 城新 区3县城新区R-5地块玉苍路以南一八46027.692692060%16一五24县城新区C地块站前大道以东，建兴路以北，沪山路以南76147114.22一五000070%1050005安居工程三期渎浦路以西，同安路以南经济适用住房一三68020.522一三40100%2一三40部分建设量纳入06年平衡廉租房9120一三.6814228100

11、%14228小计200767301.一五379一八070.02%2655243、文化环境（1）教育文环境灵溪镇做为苍南县文化政治中心，初等教育、职业教育和学前教育全面发展，2000年被评为市级教育强镇，力争今年进入省级教育强镇行列。广泛开展亮丽工程建设，全面实施蓝天、碧水、绿地工程，开辟城区绿地面积8.5万，县城形象得到改善。精神文明之花结出了丰硕的果实，如今灵溪民风淳朴，社会安定，先后被命名为温州市文明示范镇、市三星级文明镇、全国绿化百佳镇、浙江省绿化先进单位、浙江省卫生县城、浙江省百强乡镇、浙江省社会治安综合治理先进单位和温州市全优乡镇等荣誉称号，并被省政府列入社会综合改革试点镇行列。（2

12、）消费环境2006年苍南城镇居民家庭平均每人消费性支出达11037.78元，其中用于居住的消费性支出达一三31.81元，占消费总额的12.07%，仅次于食品和交通通讯。消费项目食品衣着服务医疗交通通讯教育娱乐居住其他共计支出（元）4640104647141917711072一三3228711038比重（%）429441610123100%（二）宏观环境综述1、宏观经济形势对项目发展的影响中央政府对房地产市场的连续5年调控，在08年取得了明显的效果。其调控主要措施是金融紧缩和税收政策。主要目的是抑制住房投资的需求。作为偏于一方的县城，虽然消费者的政策敏感度不如大城市，但苍南人善于投资的购买力也会

13、在一定程度上受到打击。庆幸的是苍南是一个藏富于民的地方，其经济增长始终保持11%以上，同时城市改造刚刚步入大发展阶段。因此扩充了项目的发展生存空间，同时本项目应以自住刚性需求为主为切入点。2、投资环境对项目发展的影响固定资产投资额（单位：亿元）2006年固定资产投资额增加量大，增幅达19.61%随着灵溪新区和新型工业区的崛起，做为苍南文化和政治中心的灵溪，逐渐在经济上和城市建设上超越了苍南的经济中心龙港。人们已认识到地处浙闽边界灵溪的巨大发展潜力。特别是新区与灵溪火车站的规划实施，其大型的市民广场、金融、商业等基础的建设，必将调动苍南县居民在灵溪安居置业的积极性，促进有效需求的释放。无形之中扩

14、充了项目的需求市场，增添了灵溪周边城镇的买家。3、住宅需求对项目的影响近五年来苍南总人口数量增加了近20000人；2006年城镇职工工资收入达19604万元，同比2005年的一八360万元，增长了6.53%；2006年城乡居民储蓄存款年末余额为84.0亿元，同比2005年的64.14亿元，增长了23.64%，以上数据表明无论是用于居住还是投资，苍南的商品房需求量都在逐年扩大，而灵溪新城的规划，大型的市民广场、金融、商业的等基础设施的完善也为新城区提供良好的发展前提，必将吸引更多灵溪购房者的眼光。房地产品牌，规模建设更加重要，市场消费需求的多样化迫使房地产开发企业走向市场细分。证明本项目的品牌化

15、、市场细分、刻不容缓。公司品牌的树立，除能显示其开发实力，使新开放项目获得市场信任，使产品成为明星楼盘，还能为今后的项目铺路。消费不再仅仅是对一间房一张床的住宅需求了，也不仅是将住宅当成人类的栖息之所，而是有更高愿望的满足，对人生价值的更高追求。所以针对不同的人群，有不同的需求和愿望，这就要求发展商在对待市场需求上要个性化、细分化，从而促使市场的细分。B、项目所在地房地产市场状况分析（一）苍南县房地产市场发展描述1、供应量与需求量苍南县07年商品房批准预售面积表 单位：楼盘总户数总建筑面积住宅商业绿都花城二期37249264玉苍大厦17630173259564217康和嘉园81一五3011一八

16、543525总 数62994738苍南县08年商品房批准预售面积表 单位：楼盘总户数总建筑面积住宅商业怡和城市家园57889一八1838885303嘉恒家居广场112739161600057916维多利亚花园46330鑫和锦园14036500305006000绿都花城三期245927苍南县07商品房预售成交面积表 单位：楼盘总户数总建筑面积住宅商业绿都花城二期37249264玉苍大厦117康和嘉园少数跃层留着据房产交易中心数据整理分析：07年登记批准预售的楼盘，总建面积94738万方，08年至今登记预售总建面积已在245927万方，到目前为止已增加一五1一八9万方，增长率为一五9.58。这与城

17、市的发展，政府政策导向由住宅从落地房到联建式商品房，再演变到小区式商品房的发展是一致的。从07年商品房成交面积表可以看出新区绿都花城项目售磬，销售率达100。08年商品房批准预售楼盘中，新区怡和城市家园已售磬，销售率达100。其他项目也基本完成销售预期任务，玉苍大厦销售2/3，康和嘉园仅剩余少数跃层，供求基本保持一致。2、价格走势苍南县07年、08商品房成交登记均价一览表 单位：元/07年楼盘均价08年楼盘均价增长值绿都花城二期3700怡和城市家园4900玉苍大厦5000维多利亚花园5800康和嘉园4500嘉恒家居广场3900均值4400均值486746707、08年楼盘均价分别为4400元/

18、、4867元/，增长值达467元/.走访中介了解到新区绿都花城二手价格5000元/左右，结合整体发展规划来看，这个价格还会有一定的上升空间，基本上可以判断近年来新开盘楼盘价格会在5000-6000元/。（二）房地产市场状况和未来走势预测1、房地产市场状况（1）苍南人住房情况根据统计局关于2006年苍南县城镇家庭住房情况问卷调查报告整理如下：1）家庭人口与收入状况家庭年平均可支配收入为19227.7元，按人均计算，可支配收入为5129元，低于城镇居民年人均可支配收入的一三921元，略高于农民年人均纯收入4992元。在对户主类型的调查中，有387人是无业的，占全部调查户的38.5%；317人在职，

19、占比重的31.6%；有114人是下岗的，占11.4%；39人选择失业或待业家中，占总量的3.9%；另有147人退休，占14.6%。2）家庭现有住房情况家庭平均房屋建筑面积为77.37，人均住房面积20.6，低于城镇居民人均住房使用面积34.48。这与我县人均住房面积大而住房质量差的实际情况是一致的。房屋来源来看，绝大多数房屋属于私人建房。调查中，有770户属于私房，占调查总量的77%；选择借住房屋和租房的各有88人和110人，分别占总比重的9%、11%；已购房一三人，占1%；此外，选择其他的有23人，占2%。从房屋类型上看，以楼房为主，有781户家庭的住房是楼房，占77.8%；居住在平房里的家

20、庭有223户，占22.2%。现有的住房中，商品房有一五3户，占一五.2%；落地房的851户，占84.8%。总体来看基本上是能反映我县城镇家庭的住房情况。现有77%家庭属于私人建房，仅有1%家庭已购房，且商品房与落地房比例相差相当悬殊，一五%：85%。这些数据表明，老灵溪的建房基本上以“顶天立地”的直间式为主，近年来，随着灵溪镇居民住房观念的转变及政府政策引导，群众居住观念已发生变化，越来越重视住宅环境和生活质量，住宅已从落地房到联建式商品房，再演变到小区式商品房，因此商品房开发将持续有一定的消费空间。（2）2007年苍南县典型路段住宅价格新区板块价格段楼盘均价（元/）人民路绿都花城二期5000

21、左右建兴路康和嘉园4500市中心板块价格段楼盘均价（元/）江湾路玉苍大厦4820（3）2007年苍南县不同类型在售楼盘所占比例（4）2007年下半年市场关注点新区板块一线路段人民路沿线开发量是近年来的市场热点,回顾04年都市广场开发为标志,人民路房地产开发迈入崭新时代。东方景园、绿都花城、华府新世界家园等楼盘的诞生，在苍南县城内一次次掀风鼓浪，更是将苍南楼市提升品质高度，为苍南市民住宅生活提升更高档次。（新区板块分析见报告一、C内容）07年同样受关注的还有火车站板块规划，将赋予苍南新的历史机遇：1）灵溪成为交通枢纽，辐射能力进一步加大灵溪历来为浙南闽北交通要冲，沿海客运铁路为一条连接珠三角与长

22、三角的国家一线快速客运铁路，巨大的人流、物流将极大程度上改变灵溪的枢纽地位。2）产业进一步向灵溪聚集苍平一带，104道路状况较差，一直制约着这一带经济发展，高速公路通车以前苍平历来以水路为主，也促进了以龙港、鳌江为代表的港口城市迅猛发展，高速公路通车后，部分企业已出现向灵溪聚集的趋势，高标准火车大流通的干线的开通，将进一步弱化龙港等港口城市的水上交通作用，灵溪一跃成为浙南闽北重要的门户，灵溪相对便宜的成本为产业向灵溪聚集提供了大好机会。3）火车站商圈将自然形成批发市场替代性商圈当前苍南批发市场沿原104国道（过境）展开，火车站开通后，当地丰富的批发市场资源将进一步向火车站区域聚集，形成强大的规

23、模优势及旺盛的人气。2、苍南楼盘市场状况目前最活跃的区域（1）灵溪镇新区大都市气派新区是苍南走向大都市的城市形象中心，新区住宅物业多是高层林立，以时代都市广场为代表。拥有10万方大小规模楼盘比比皆是，时代广场、东方景园、绿都花城、华府新世界等。行政中心七万方广场花园，配合六万方绿化广场与一万方水景，又是苍南独特环境资源，新区板块打造成为文化，休闲，生活居住综合区。a.人民大道（人民大道以北，仁英路以南）已建项目：时代都市广场、东方景园、绿都花城；在建项目：华府新世界家园b.建兴路（建兴路以南，仁英路以北）地块项目：本项目；在建项目：维多利亚花园安置小区：官堂小区、上江小区、府后小区、府东小区、

24、百丈小区。c.玉苍路（人民大道以南，玉苍路沿线）在建项目：怡和城市家园；打桩项目：新城大厦、锦江大厦地块项目：天和家园；安置小区：横阳小区、渎浦小区（2）火车站板块城市交通枢纽 位于站前大道东北面的位置，高速公路的贯通和温福铁路的开工建设更是给苍南新城区的楼市带来机遇。火车站板块，交通非常方便，未来火车站的自然人流也形成了火车站商圈附近旺盛的流动人口。因此板块具备很强商业发展潜力，规划地标建筑火车站房，商务中心，广场商务办公区都将带来无限商业契机。火车站板块住宅也将成为区域亮点，待进一步规划中在建项目：嘉恒家居广场（3）市中心板块老城生活区位于站前大道西面的位置，主要细分为以下三类地段：一线：

25、江湾路，二线：建兴路（中心区路段），三线：仁英路（中心区路段）。划分依据如下：江湾路是老城市中心的商业街区。建兴路（中心区路段）和金乡路目前都有新的楼盘位于其中。a.江湾路已建项目：苍南大厦、锦园大厦、金城大厦；在建项目：玉苍大厦b. 建兴路（中心区路段）已建项目：浙南大厦、灵珠大厦在建项目：康和家园、鑫和锦园；地块项目：新世纪花园c.仁英路（中心区路段）已建项目：珊瑚苑、灵珠苑；在建安置小区：金都家园3、市场走势预测（1）商品房市场特点及走势苍南县灵溪镇近两年来住宅建设发展迅速，房地产市场化的趋势更加明显，发展商在挖掘市场的过程中发挥了更为重要的作用，而不再是以往政策指导市场的一贯方式，发展

26、商可以比政府要求走得更快，做提更好，主动性已大大加强。预计今后一段时期内，苍南县灵溪镇房地产市场将出现以下一些走势：住宅由市中心板块向新区板块发展，新城市中心向城市东南方向迁移。以规模、高档社区升级安置小区居住环境。商业发展今后两年内以火车站商圈规划发展为主。中档次价位楼盘在追求大型化、提供优质环境概念的同时，亦会向精品楼盘方向发展，5000-6000元平方米的中档次价位楼盘将会在今后占领主要市场份额。由于资源的稀缺性和不可再生性，拥有自然景观资源的楼盘将继续以其强劲的竞争力，成为房地产市场热点（新区南部总体规划提供调查依据）。楼盘大型化已成为一种趋势。（2）购房潜在客户需求预测本次市场调查，

27、针对灵溪消费市场进行了问卷抽样调查，调查人员向灵溪镇居民发放问卷，目标完成量为100份。经过三天的登门入户调查，共回收问卷126份，其中有效问卷1一五份，有效率达91.27%，超额完成本次调查任务。以下为消费者需求意向及消费习惯调查统计结果：普通市民、市内经营业主身分统计：1)年龄主要在2630岁年龄段（岁）202526303135364041454650其他共计数量（个）2127一八一五119141一五比值（%）一八.2623.48一五.65一三.049.577.8312.171002)以个体职业为主职业教师个体公务员保险未注明职业数量（个）2237161723比值（%）19.一三32.17

28、一三.9214.7820(1)时代广场是最地居民最看好的楼盘案名选择数量（个）比重（%）选择理由绿都花园一八一五.65%绿化，环境，配套，楼层空间大时代广场4034.78%底层架空，绿化环境，规划，地段，设计，套型，景观，交通，华府新世界65.22%时尚感强，配套，地处新城中心，绿化，购物方便东方景园76.1%大广场，绿化，大楼盘怡和家园1412.17%安静，配套鑫和家园10.87%套型好维多利亚花园21.74%绿化，中心区域其他2723.48%/(2)普遍受访者于2、3年后有购房计划5.3%的受访对象表示如有合适房源愿意马上购房，30.7%的居民计划于3年后购房，30.7则于2年内会购房置业

29、。其余调查对象的置业计划统计分别为：17.5%1年内、8.8%年内、7%半年内。(3)购房时考虑的主要因素依次是绿化、地段、价格、房型购房时以绿化、地段、价格、房型为主要考虑因素，分别占16.0%、一五.2%、14.0%、一三.8%。同样还有10.8%受访都认为朝向也是相当重要的，剩余就是7.3%景观，7.3%升值潜力，6.9%物业管理，6.5%周边配套，仅有2.3%的人认为智能化做为重点考虑。(4)在消费者心目中的理想家园，对小区设计方面具体要求如下：外立面要求统计：58.2%选择现代外立面，36.7%选择欧式外立面，5.1%选择其他会所要求统计：58.4%选择健身会所，21.2%选择娱乐，

30、一五.9%选择商务，4.4%选择其他景观要求统计：42.6%选择德式园林，25.0%选法式巴洛克，11.8%选日式庭园，其他20.6%超市要求统计：64.8%选择便利店，32.4%选择卖场，2.8%选择其他游泳池要求统计：56.6%选择封闭式，42.4%选择开放式，1%选择其他(5)选择在灵溪购房的受访者中，有55.5%表示会选择在新区板块购房，有38.3%认为在中心区购房更为合适，仅有3.1%选择在火车站板块购房。51.4%比较看好新区板块的发展前景，部分人认为习惯于中心区的消费生活，基本上都排除生活于火车站板块，主要原因还是认为火车站环境吵杂，人流密集不适合居住生活，更适合商业投资。(6)

31、通过住房需求状况的调查：120-140是最合适家庭居住的建筑面积有44.1%的受访者认为120-140是最合适的居住面积。选择100-120，140-160，80-100居住面积的各占22.9%、20.3% 、5.9% 。选择200以上、160-一八0、80以下各占0.8%。值得引起注意的是选择一八0-200的无一人。(7)最满意的户型结构是三房二厅二卫选择三房二厅二卫占53.3% ，有16.3%的人选择二房二厅二卫，17.8%考虑选择跃层式户型，10.4%的需要四房二厅二卫， 1.5%只要一房一厅一卫，剩余0.7%暂未考虑好，选择了其他。 (8)区域配套好，套型佳的高尚小区合理房价普遍认为是

32、45005000元/调查数据中有有33.3% 是选择45005000元/。还有30.8%、28.3%表示对未来住房的随价位在5000-5500元/或是4500元/以下， 只有3.3%的人接受5500-6000元/m2 的价位，认为可以接受65007000元/和75008000元/ 各有1.7% ，选择承受力在7 0007500元/仅占总量的0.8%，8000元/m 2 以上无人考虑。(9)所能承受的总价基本上为70万以下选择70万以下占48.2%，还有32.5%的受访者认为可以接受70-80万，能买80-90万的占11.4%，还有6.1% 的人可以考虑90100万，仅有0.9%的受访对象能接受

33、100110万甚至是120万以上的总价。(10)这次调查还了解到苍南居民一般是通过售楼处获取购房信息，数据统计有28.4%的人是通过这个渠道的。一般人还是由朋友告诉或是通过中介询问楼盘情况，各占一八.9%、14.4%，还有少部分即有9.5%的人是参加房展会看房源，剩下还有少数人是通过看电视广告、广告路牌、报纸广告或是其他方式来获取购房信息，仅分别占总量的9%、8.5%、7%、4.5%。从本次调查的总体情况来看，基本上是能反映我县灵溪镇居民对住宅的基本要求及需求。对本项目区域发展潜力普遍看好，在开发项目初期首先要为客户考虑绿化、地段、价格、房型，要从根本上解决潜在客户的购房要求。调查结果显示12

34、0-140，三房二厅二卫是最合适的居住面积及户型。现在代立面、小区有健身会所、德式景观园林、配套有便利店及封闭式游泳池普遍被认为是区域配套好，套型佳的高尚小区，其合理房价普遍认为是45005000元/m2。调查结果反映出消费者购房需求从简单的解决居住问题已提升到对居住环境、品质的要求，对小区地段、环境、景观、配套都有相应的要求。还有一个较特殊现象，苍南人家庭成员以三至五人为主所以在家庭户型选择上，基本上会考虑三房二厅二卫。C、项目所在板块市场研究（一）板块地段划分位于站前大道东南面的位置，主要细分为以下三类地段：一线：人民大道（人民大道以北，仁英路以南）；二线：建兴路（建兴路以南，仁英路以北）

35、；三线：玉苍路（人民大道以南，玉苍路沿线）。以上地段分类等级主要是根据现阶段的情况进行划分，玉苍路沿线规划完成之后，地段升值潜力不言而喻。划分依据如下：人民大道与当地人俗称的“五街”即江湾路商业区直接相连，新区规划以后，苍南县政府也已进驻其中，且时代都市广场等一系列典型楼盘分布在其沿线区域。建兴路和玉苍路都是新区规划中要加以拓宽的东西向主干道，建兴路更是目前高速出口进入灵溪的交通快速通道，另据介绍，肖江塘河以南商住地块是新区房地产开发的重点区域，也就是人民大道以南，玉苍路沿线区域。（二）项目地段描述1、新区板块总体规划新区位于县城中东部，北临正在建设中的温福铁路，南跨横阳支江，东与灵江山海协作

36、区接壤，104国道、甬台温高速公路穿境而过，区位优势明显。新区规划总面积25.88平方公里，集行政办公、科教文卫、商贸金融、体育休闲、度假旅游和生活居住等功能于一体，其中城市中心区6.78平方公里，东扩区2.9平方公里，江南山水城16.2平方公里，是一座正在建设中的生态山水城市。相关衔接：未来灵溪将形成的总体布局为：一心两轴三片。“一心”即城区中心。位于站前大道东侧，规划成为苍南行政、商业、文体中心。“两轴”即集中了主要公共设施的城市景观轴和东西方向横贯城区的城市生态轴。“三片”即西片、东北片、东南片。以站前大道为界，西片为老城区，保留原有商业、居住功能。东北片和东南片都为新区。东北片交通条件

37、优越，建设新型商住区，重点建设成物流中心和商务中心。东南片自然环境优越，结合城市科教中心，拓展城市适居功能和旅游休闲功能。分析：从灵溪的规划背景来看，“一心两轴三片”功能的实现很大程度上决定于新区的发展，其作为正在崛起的灵溪城市副中心，是今后城市发展的门户及经济发展的重要枢纽，也是推进城市化发展的重要平台。住宅规划 新区以横阳支江为界，划分为南、北两个城市居住组团。北部组团以二类居住用地为主。南部组团自然环境较好，为开发重点。规划远期结合科教中心的建设，形成与之相配套的居住环境优美、具有吸引力的居住区，规划以一类居住用地、二类居住用地为主，06年至2010年计划出让土地约一三50亩。其中沿玉苍

38、路约690亩，沿体育场路约240亩，沿站前大道约170亩，沿祥和路约250亩。整个新区居住用地以成片开发为主，在公共设施配套、居住环境建设乃至社区管理和社会生活的组织方面都进行整体的控制和引导，注重以人为本，营造大型优美住区氛围，打响“住在新区”的品牌。配套规划新区以建设省内一流县城为目标，高投入高标准建设公共设施。规划至2010年，基本完成6.78平方公里中心区道路、供水、排水、排污、供电、电讯、管道燃气、绿化等基础设施配套建设，创造良好的人居环境，满足城市发展的需要。 在新区建设新的行政中心、商业金融中心、文化娱乐中心，重点建设县规划建设局、国税局、疾控中心、自来水公司等单位办公楼；图书馆

39、、博物馆、影剧院、科技展览厅、文化活动中心、体育馆、游泳池、中小学校、幼儿园、医院、社会福利中心、综合市场、星级宾馆、市民广场、人工湖和公园等。道路规划新区内道路系统由交通性主干道、生活性次干道和支路三部分构成。规划拓宽建兴路和玉苍路以及环城南路组成东西向主干道。规划城中路、站前路、经四路和经六路为南北主干道。次干道有站南路、江滨路、纬八路、仁英路等。支路多为生活性道路以及商业街。绿地规划规划绿地系统采用点状、带状、锲形绿地相结合的布局手法，形成一个有机的生态绿地系统，人均绿地面积近一五平方米。设置人民公园、体育文化公园、渡龙山生态公园、水上公园等多个大型城市公园。充分依据生态建设理念，利用山

40、、水、田野等自然环境要素，与城市建筑、广场、绿地、河道等城市景观要素有机结合，处处突出新区山水城市的魅力。2、新区板块功能定位（1）发挥新区区域规划优势，推动灵溪经济发展的增长极，塑造灵溪东大门形象，成为展示城市化灵溪风貌的窗口；（2）依托104国道及站前大道、人民大道、苍南大道等主要市政道路的交通优势，加快东大门经济主战场新跨越；（3）甬台温高速的通车，温福铁路的规划建设，与福州、厦门市等大中城市的交通通达度得到极大的改进，成为灵溪对外联系的窗口；（4）新盘集中放量，渐成灵溪楼市新宠；（5）坐享绝版区位优势，升值潜力无限；（6）正在崛起的城市副中心。分析：新区高标准的市政规划，大规模住宅的开

41、发建设，将促使其受到当地及周边地区置业群体的关注，潜在需求量将随之攀升。而随着“时代都市广场”等楼盘的相继交付，区域内居住氛围愈加浓郁，商业配套渐成气候。3、板块开发动态a.人民大道（人民大道以北，仁英路以南）已建项目：时代都市广场、东方景园、绿都花城；在建项目：华府新世界家园b.建兴路（建兴路以南，仁英路以北）地块项目：本项目；在建项目：维多利亚花园安置小区：官堂小区、上江小区、府后小区、府东小区、百丈小区。c.玉苍路（人民大道以南，玉苍路沿线）在建项目：怡和城市家园；打桩项目：新城大厦、锦江大厦地块项目：天和家园；安置小区：横阳小区、渎浦小区4、板块物业价格水平分析价格段楼盘均价（元/）一

42、线A类时代都市广场多层68006900；小高层7000多8000多华府新世界家园未开盘一线B类绿都花城5000左右东方景园多层53005400；小高层6000左右二线A类本项目维多利亚花园开盘均价5800二线B类官堂小区22003000上江小区3000左右府后小区3000府东小区28003000百丈小区3000三线A类怡和城市家园小高层47004800；高层50005500天和家园地块三类B类新城大厦未开盘，以股份出售锦江大厦未开盘，以股份出售横阳小区3000左右渎浦小区3000左右（三）板块（已建、在建）项目分析1、已建项目分析 在项目板块渐渐显山露水的过程中，其房地产市场也逐渐形成气候。区

43、域内开发的一系列项目逐渐成为许多苍南商人归乡创业定居的首选地。 从走访中介了解到：在目前的灵溪三级市场中，时代都市广场、绿都花城、东方景园比较受到消费者的亲睐，特别是毗邻大型水景公园，坐落于新老城区黄金交汇点的时代都市广场，消费者对其评价普遍性较高，它已经成为灵溪高端物业的标志楼盘，楼盘形象暂时无法被其他楼盘替代。而位于其正对面的东方景园，与“时代”存在规模、区位等方面同质化的现象，但整个小区的空间规划设计布局与“时代”存在天壤之别，单凭这一点，它已经失去了打造高端物业的可能性，项目差异性显而易见。2、在建项目分析从走访中介了解到：自怡和城市家园二期开盘以来，其市场成交量相继活跃，比较受消费者的追捧，这与其开盘期间的价格定位有莫大的关联。与之相反的维多利亚花园，开盘均价达到5800元/，市场普遍反映价格偏高，且暂无二手挂牌房源。而与苍南县行政中心只有一路相隔的华府新世界花园，消费者对其认知度比较高，期望度比较大，普遍反映该项目有望与时代都市广场媲美。而纵观其所处的区位地段以及整个小区的规划设计，它已经具备了打造第二个“时代”的可塑性。二、确定可类比项目，对可类比项目调研分析可比楼盘选取依据：同区的、同质的、同期的，分析如下：可比项目一：时代都市广场楼盘名称时代都市广场（已入住）所属区域苍南灵溪新城