厦门市保障性住房模式研究.docx

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1、厦门市保障性住房模式研究目录一、绪论2（一）研究背景2（二）研究方法3（三）研究内容4（四）技术难点 4二、住房保障的基本理论5（一）住房保障制度的内涵5(二)构建住房保障体系的原则 6（三）城市住房保障体系的理论分析框架7（四）住房保障水平的倒U型曲线发展假说9（五）结论与启示13三、厦门住房保障建设的历史回顾及现状分析15（一）厦门市住房保障建设的历史回顾及评价15(二)厦门市保障性住房政策推进的历程及模式分析18（三）厦门市保障性住房模式分析23四、厦门市保障性住房问卷调查分析28（一）课题基本情况与研究方法28（二）调查内容与分析30五、问题与讨论37（一）名称叫“保障性住房”还是“保

2、障性商品房” 37（二）如何定价才合理38（三）有了退出机制是否就能解决根本问题39（四）集中成片建设是否会带来“城市病” 40（五）“高地价、高房价、高福利”模式会不会使政府承担更大的经济负担和社会责任.41六、结论与建议42 (一)以需定产、应保尽保、动态调整、分步实施，完善保障性住房建 设前期规划 42（二）更加注重中低收入人群的社会生活形态问题42（三）避免集中成片开发引发“城市病”问题44（四）拓展保障性住房供应渠道45（五）完善保障性住房的管理联系机制45（六）将保障性住房纳入厦门市社会保障体系46（七）提升保障性住房物业管理水平 46 （八）建立土地收益专款专用制度47（九）为减

3、少资金占用、缩短投资回报，建议完善“政府回购”制48（十）确定宏观主管部门，以立法形式保障“进入和退出”机制实施49一、绪论（一） 研究背景住房是最基本的生存资料，是人们栖息场所，关系到人们的基本生存需求和整个社会的安定。1981年4月，在伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上，通过的住宅人权宣言中，将人们的居住权列为基本人权。因此，“居者有其屋”，改善居住条件，提高居住质量，实现住房生存属性，解决低收入弱势人群的住房问题，体现全社会住房公正、公平性，是我们建立住房保障体系的理论支撑。改革开放以来，厦门市房地产业取得了长足的发展，居民住房质量明显改善。但近年来房价增幅过快、供应结构不够合理、中

4、小套型房源紧缺、中低收入家庭住房困难等问题日渐突出。如何强化政府在住房方面的保障职能，构筑起一个多层次的中低收入家庭住房保障体系，已成为厦门市政府的一项重要课题。厦门市政府高度重视解决中低收入家庭住房困难问题，根据国务院相关文件精神，在认真调研论证的基础上，创造性地提出了建设社会保障性住房的工作思路，以解决中低收入家庭的住房问题。2006年5月10日，厦门市委常委会召开专题会议，研究了社会保障性住房工作，认为这一举措对构筑中低收入家庭住房保障体系、稳定商品房价格、构建和谐社会都具有重大意义，决定将建设保障性住房作为厦门市委、市政府的重大决策，努力构筑起一个多层次的中低收入家庭住房保障体系。20

5、06年5月31日，厦门市委、市政府召开新闻发布会，正式向社会公布社会保障性住房建设计划。厦门保障性住房建设，是贯彻国务院关于稳定房地产市场，解决中低收入住房困难家庭住房问题，构建和谐社会的要求而实施的一项重大举措。厦门市政府在努力建立住房保障体系的同时，也面临一些困难。如：住房保障的范围如何确定、住房保障的层次如何划分、住房保障的方式如何选择、住房保障的动态管理机制如何健全、以及住房保障申请对象的收入状况如何核对等等问题。因此，厦门市社会保障性住房明确规定：实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，政府将更为科学合理配置有限的住房资源，把好社会保障性住房的入口关和出口关。在原有管理基

6、础上，迅速成立社会保障性住房管理委员会，作为全市社会保障性住房建设与管理的决策机构，统一制定各类计划，统一实施各项管理。在此基础上，根据职能分工，市建设与管理局、市国土房产局分别负责组织全市社会保障性商品房和社会保障性租赁房的建设、管理工作。在厦门保障性住房从制度上得以确立之后，有必要从理论上对厦门保障性住房政策、运作模式、中低收入群体对保障性住房的看法等加以认真研究，提出建设性的措施和建议，供有关方面决策参考。（二）研究方法1、文献分析法通过图书馆、网络、书籍等途径搜集各种与本课题有关的文献资料，力求有用、丰富、多样、完整、系统，然后通过浏览、筛选、阅读、记录等方式对相关文献进行加工处理、去

7、粗取精和分析研究。2、调查分析法对厦门保障性住房做专项调研，形成2份经验材料。3、专家分析法课题组采取广泛调研、抽样取证、专题访问、专家论证等方式。通过专家的参与，进一步提高了课题的质量，使课题具有前瞻性、实用性、针对性、可操作性。实证分析为主，注重资料、数据的获得、搜集、整理、分析；适当运用市场调查手段，积极寻求相关企业、政府部门的支持，紧密联系实际。数据资料来源：厦门市市统计局城调队、厦门市房地产管理局、厦门市建设管理局住宅办。（三）研究内容1、住房保障新机制模式及运行方案设计 结合厦门的实际情况，对低收入家庭住房保障模式及运行机制方案的设计，包括目标设定、运作过程、政策配套等进行研究。2

8、、住房保障新机制运行的对策建议 深入了解和调查新方案在未来实施过程中会遇到的障碍和操作难点，并提出相应的对策和措施。（四）技术难点 1、低收入家庭意愿调查统一标准，制定表格，抽样调查，了解低收入家庭的居住现状和意愿。 2、住房保障制度的专家咨询 开专题会与个别访谈结合，了解学术界对保障对象、居住标准、租金补贴标准的认定、复核、退出等观点和建立低收入家庭的运行机制方案，及付诸实施的有关建议。3、政府有关职能部门研讨 组织相关专业管理部门的同志，进行座谈、研讨，加强信息沟通。 4、部分国家和地区住房保障经验借鉴 通过资料收集，借鉴部分国家（地区）的经验，开拓住房保障机制研究的新思路。二、住房保障的

9、基本理论住房社会保障制度是社会为住房弱势群体提供满足其基本生活所需住房的若干制度安排。这其中就直接涉及到对社会弱势群体和社会保障制度的研究，而社会学、社会保障学以及经济学等学科的相关理论则为此奠定了较好的理论基础，充分理解并运用这些理论，必将有益于科学的、全面的进行制度的构建。（一）住房保障制度的内涵 1、 住房保障的内涵住房保障制度是国家或政府依据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题。在上述的定义中包含了如下几个要点：住房保障制度的责任

10、主体是国家或政府；住房保障的目标是满足中低收入家庭的基本居住要求；住房保障得以实施的保证和依据是相应的社会立法。2、 凯恩斯的国家干预政策凯恩斯的国家干预思想认为，市场并不具备自我调剂的功能，国家干预才是调节机制的唯一补救。他认为社会保障应当成为市场经济的最后张安全网。基于这一认识，我们认为，在我国大力发展房地产市场的同时，有必要维护社会公平，保护市场竞争中的弱势群体，构建起住房社会保障这一张房产市场的安全网。3、新福利经济学的帕累托最优思想当今世界，各国均采取了各有侧重、层次不一的社会保障制度改革。以意大利经济学家帕累托为代表的新福利经济学便是在公平与效率之间达到协调。他提出的帕累托最优概念

11、对研究建构中国城市居民住房社会保障有者重大的启示意义，即一方面要通过社会保障，保证住房弱势群体的基本居住权益；另一方面则继续推行商品化、货币化的住房政策，保证高收入者通过自由选择，满足其高居住水平的要求，并带动房地产市场的发展。 (二)构建住房社会保障体系的原则 城市住房保障体系的构建是一项政策性和社会性强、涉及面广的系统工程，在具体实施过程中应遵循以下主要原则：1、市场导向原则在构建城市住房保障体系时必须确立市场导向原则，这是由我国社会主义市场经济改革目标取向决定的。构建城市住房保障体系，在保障最低收入和中低收入家庭的基本住房需要的前提下，不损害中、高收入家庭的利益，不损害市场效率，否则政策

12、必然会损害到大多数人的利益，从长期来看，也不利于一座城市的社会经济的持续发展。 2、适度保障原则根据国际经验，政府对城市居民住房的保障只承担有限责任，而非无限责任。也就是说，要确立适度保障的原则。要把住房消费纳入经济初次分配范畴，大多数人应通过自己的工资报酬解决住房问题。政府采取垂直公平的积极计划，只对中低收入家庭通过经济二次分配，解决其基本居住需要，体现“最劣者受益最大原则”，保证住房消费的适度公平。3、动态调整原则鉴于住房分配与社会各阶层的利益休戚相关的特点，决定了它不可能单纯地作为私人产品而存在，从某种意义上说，住房是一种公益性很强的公共产品。住房保障政策是有阶段性的，住房供应体系中各类

13、住房比例应是动态性的。也就是说，住房保障的广度和深度是与一个城市经济发展水平（常用GDP水平衡量）、政府的保障承受能力、居民的可支配收入、消费结构等紧密地联系在一起的。因此，住房保障应与社会、经济的发展和人民生活水平的提高相适应，保障的范围、保障的方式也应随着社会经济环境的变化不断地进行调整。我国过去的城市住房保障体系与政策设计，从总体上看具静态特征。但我们在设计未来的城市住房保障体系时，应充分考虑居民住房消费能力和政府财政支付能力的变化，并根据经济与社会发展的阶段性对住房保障体系与政策适时作出动态调整。（三） 城市住房保障体系的理论分析框架城市住房保障体系的理论框架，如图1所示。图1 城市住

14、房保障体系的理论框架在图1中，从“住房保障需要”的层面，具体分解为以下三个要素：1、保障水平的确定保障水平的确定指从“质”与“量”两个方面呈现出保障性住房的标准。保障性住房的“质”包括住房的建筑施工质量、结构、朝向、采光、通风、绿化、环境舒适度、交通便利度等。而“量”则集中体现在“面积标准”上。2、保障对象的识别保障对象的识别主要由两个量化指标构成：一是现住房面积未达到保障性住房的“面积标准”；二是受住房保障居民家庭的收入线标准，低于该收入线的居民家庭才需要政府加以保障。必须强调的是，这两个条件同时具备（即两者的交集）才是真正需要受住房保障的对象。3、保障规模的预测保障规模的预测指的是保障性住

15、房的面积总量或者住房保障家庭的比例。通过住房保障规模的预测模型可以测知保障型住房的需要总量，从理论上政府应该提供的保障型住房的规模。如果从政府“住房保障供给能力”的层面来考察，保障型住房的规模往往还受制于多种因素，主要是政府财政承受能力、居民住房消费能力、商品房价格、居民现居住水平、城市发展水平、土地供应和固定资产投资等因素。这些因素对城市住房保障规模具有交互影响作用，必须对住房保障规模与影响因素作深入分析，才能有效地调节某些可控的因素，达成保障性住房在供需均衡下的适度规模。从供需平衡的视角对城市住房保障体系所作的静态框架分析。但经济与社会的发展是动态的，影响住房保障规模的因素也会随之变化，相

16、应的保障标准、保障程度和保障方式也应当作出动态调整。我们将在城市住房保障模式“倒U”型曲线发展假说的基础上，构建一个城市住房保障演进的三阶段框架模型。（四）住房保障水平的倒U型曲线发展假说1、城市住房保障水平的倒U型曲线发展假说的提出国外住房保障模式及发展历程的状况表明，从住房保障制度建立至今，住房保障水平一直呈线性上升趋势。但到20世纪70年代末80年代初，国外“超度”的社会保障（包括住房保障）所带来的危害说明，住房保障水平不应该无限度地上升。同时，随着西方发达国家中产阶层的不断扩大，贫富阶层相对缩小等事实也说明，住房保障水平达到一定的限度后就会稳定发展，甚至到一定时期还会逐渐下降。因此，根

17、据分析西方发达国家住房保障发展历程的轨迹，对我国城市住房保障发展的阶段性，可以提出如下假说：住房保障水平的发展轨迹不是无限的直线上升，而是一个适度性发展的倒U型曲线。住房保障的主要目的是保证中低收入家庭的基本居住需要。住房保障水平的高低主要取决于基本居住水平标准、住宅存量规模与人口规模的关系、中低收入家庭所占的比重等因素的变化。根据我国社会结构的变化与社会阶层发展的趋势，也符合这一假说。原因之一是，西方发达国家的事实证明，随着工业化和现代化的发展，社会阶层的发展是中产阶层逐渐扩大，贫富阶层逐渐缩小，即两头小中间大。国内有学者对社会阶层对财富占有的关系研究（胡志刚2003）认为，中国现阶段的社会

18、财富分配按个人可支配收入，大致表现为15%的人拥有85%的财富，另外85%的人拥有15%的财富，这种人数上的“金字塔”和财富占有上的“倒金字塔”结构（以下简称“双金字塔”结构），直接导致中国贫富差距拉大。但随着经济社会的快速发展，中产阶层正在快速的成长之中。庞大的中产阶层形成之后，社会财富分配结构将变成中间大两头小的“橄榄型”结构，到那时即达到了中等发达国家以上水平的时期。而在“双金字塔”结构和“橄榄型”结构中间还有一个“过渡型”结构，我们权且称之为“双陀螺型”结构。这三个层次的结构依次由低级形态向高级形态发展，其内在规律是研究住房保障体系的重要依据。见图2所示。“双金字塔”结构要求保障层面上

19、浮，并将中等收入家庭（中产阶层）列入保障对象。社会结构应该与经济水平相适应，该阶段要求的基本居住条件不同，加上政府财政支付能力的硬约束，导致这一阶段的住房保障水平只能维持在较低的水平。“橄榄型”结构要求保障层面下移，并将中等收入家庭列为不保障对象。所谓“中产阶层”是指拥有稳定收入、有能力自己买房买车、能够有足够的资金用于旅游、教育等现代消费的人群。在西方发达国家一般占到60%左右。从美国住房保障发展的历史来看，从第二次世界大战后的大规模建房，提供社会保障住房，保障水平逐渐提高，到了20世纪80年代开始稳定，受政府住房保障的家庭稳定在约占全部家庭总数的18%20%，并从住房保障支出占国民收入的比

20、重来看在逐年下降。欧洲发达国家也有类似的发展情况。随着经济的发展和中产阶层的扩大、贫困人口的减少，住房保障水平在达到一定程度后也在降低，从而呈现为经过一度上升逐渐下降的曲线，当然下降也是适度的。原因之二是，随着国民经济的发展和居民收入水平的提高，居民家庭住房消费倾向趋于不断增加，强化个人住房消费意识，减轻国家和社会住房保障的负担。住房消费支出比是一个动态指标，即在不同时期其数值是不一样的。它除了与住房制度的导向有关外，还与两个因素有关。一是人均国民生产总值，就是说当生产力发展到一定水平时，居民住房消费支出比应达到一定的数值范围；二是居民生活水平，就是说当居民生活达到一定水平时，居民住房消费支出

21、比应达到一定的数值范围。从理论上说，居民家庭住房消费支出比在逐步加大，政府对住房保障的投入的份额就相对会在达到一定程度后可能下落，呈现为一条倒U型的曲线。2、 倒U型曲线发展的“三阶段”框架模型 从理论上说，在工业化前，通常所说的人均国民生产总值很低，仅能维持人们的生存需要，居民分散择地而居，不可能存在现代意义上的住房保障，我们权且称之为“前住房保障时期”。当大规模工业化开始以后，伴随着经济发展而来的是大规模的城市化，农村人口大量集居于城市，产生大批收入低下的居民，于是就产生了现代意义上的住房保障问题。当国民经济发展到中产阶层占绝对多数，贫困人口逐渐减少时，用于住房保障的支出额占国内生产总值的

22、比重将会下降，我们可以称之为“住房保障水平回落时期”。从上升到回落，也就形成了一个住房保障水平的倒U型曲线发展轨迹（如图3所示）。图3 住房保障水平倒U型曲线发展的轨迹在图3中，以时间为X轴，经济发展水平为Y轴，城市居民居住水平线可以细分为三条曲线：（1）实际居住水平线：是指城市居民实际所居住的平均水平线，会随着经济的发展而迅速提升；（2）基本居住水平线：是根据经济与社会发展阶段性水平而设计的满足城市居民基本居住需要的平均水平线，其总体发展的趋势是平缓的；（3）住房保障水平线：是住房需要与供给能力平衡基础上的城市住房保障的平均水平线，呈现出“倒U”型曲线的特征。（五）结论与启示住房保障水平的确

23、立，应以促进经济发展为检测尺度，也必须以保持经济社会的可持续发展为目的。也就是说，住房保障水平要保持动态性。1、 充分考虑城市财政支付能力财政支付能力涉及到住房保障制度的现阶段和未来可持续性支持能力。从本质上说，住房保障是政府是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，以保持社会公平和社会稳定，使广大中低收入居民家庭也能够享受经济发展的利益。住房保障制度必须具有可持续性，为保证住房保障制度的可持续性，必须在这项制度设计之初，就充分考虑城市财政的支付能力，使这项制度的实施在财政的可承受范围之内。唯如此，才能保证住房保障制度能够长期稳定地不断发展。2、充分考虑城市住房发展阶段、住房供求关系状况在市场

24、机制充分发挥作用的情况下，不同的住房发展阶段，住房的供需关系状况有很大差别，住房保障的需要程度和发生作用的范围也有很大差别。一般来说，在住房严重短缺时期，住房供应不能满足住房需求，住房价格与城市居民家庭平均的住房支付能力差距较大，居民家庭的住房保障需要相对强烈，需要政府保障的范围相对较大，需要保障的程度也较高。而在住房供求关系相对缓和时期，需要政府保障的范围较小，保障程度的要求较低，保障压力相对较轻。因此，住房发展的阶段性决定了一个城市需要帮助购（建）住房或需要帮助租房居民家庭的范围，影响一个地区住房保障主要方式的选择，以及各种方式间的关系。 注： 此处引用相关资料为浙江大学房地产发展研究所相

25、关研究报告，对厦门保障性住房研究有借鉴意义，根据本课题研究需要做了有条件的选用。三、厦门住房保障建设的历史回顾及现状分析自创办经济特区以来，厦门十分重视发展城市普通住宅、完善住房保障体系，采取积极有效的措施，加大住宅土地供应力度，强化房地产市场监管。通过经济适用房、安置房和廉租房的建设，有效解决了厦门市部分中低收入家庭的住房困难问题。（一）厦门市住房保障建设的历史回顾及评价1、经济适用房建设起步早，成效明显厦门市住房保障起步早，但由于受海峡两岸军事、政治对峙影响，基本建设投资少，城市住房主要由市房地产管理部门统筹统建，以及少量行政机关、企事业单位自建职工宿舍，数量有限，发展缓慢。截至1981年

26、底，城市人均居住面积只有4.53平方米，住房供求矛盾十分突出。为了缓解城市居民住房难问题，市政府在创办经济特区之初，就开放了房地产市场，依靠社会力量发展商品住宅。80年代中期开始实施“统建房”建设，以低廉价格出租给“双困户”和待婚大龄青年，当时称“鸳鸯楼”。为了改善城市中低收入家庭居住条件，厦门市于1991年成立厦门市住房统一建设办公室（后改名住宅建设办公室），负责全市解困房和统建房（又称安居工程）建设（1998年后，统称为），每年向中低收入的家庭提供相对低价的住房。1993年市政府作出关于加快城市住宅建设的决定，提出在994-1996年3年内，基本解决人均居住面积4平方米以上的居住困难户目标

27、，并逐年加大投资力度。至2006年5月，厦门累计建成解困统建房和经济适用住房小区18处，建筑面积330多万平方米,3500多套，较好解决了大量人均居住面积8平方米以下的家庭的住房困难问题。据统计，现在厦门市区居民每5户中就有1户居住的是政府提供的经济适用房。厦门市经济适用房配套完善、质量高、价格低廉（1997年1050元平方米，1998年1500元平方米左右），中低收入的住房困难户基本承受得起，为政府出售住房，回笼资金，促进住房制度改革创造了条件。2、住房公积金制度，有效增强职工购建住房支付能力厦门市1992年建立住房公积金制度，截至2006年底，全市建立住房公积金单位6700个，缴存住房公积

28、金职工26.5万人，累计归集住房公积金80.68亿元，累计为6.1万户家庭发放住房公积金贷款68.9亿元，住房公积金贷款占本市职工按揭购房的30%。住房公积金在深化住房分配制度改革，完善住房保障体系，增强职工购建住房支付能力，提高城镇居民居住水平中发挥了重要作用。厦门市国土房产局公积金管理中心，长期以来积极发展和规范住房公积金业务，提高了住房公积金归集率和个贷使用率，注重健全内控制度，抓好风险防范工作，确保了住房公积金安全。 3、住房货币化补贴制度，推动了住房商品化的进程1999年7月，经省政府批准，厦门市出台了厦门市住房货币化分配试行方案，开始在全市范围内对未享受住房优惠政策或享受的住房优惠

29、政策未达面积控制标准的职工实施住房货币化补贴。截至2006年底全市共有886个单位实施了住房货币化分配政策，对46117位职工发放住房货币化补贴6亿元。住房货币化补贴政策作为厦门市住房制度改革的核心内容，试行7年多来，在解决职工住房问题上发挥了不可替代的作用，一定程度上提高了职工购买商品住房的能力。4、公房提租制度，实现“以房养房”的良性循环厦门从1992年进行房改始，公房的租金从每平方米使用面积0.7元逐步增加到1995年的1.4元，1996年的1.7元，1997年1.96元，1998年的2.31元。从1999年7月1日起，厦门住房租金标准提高25，平均每平方米使用面积为289元，到2000

30、年公有住房租金标准达每平方米使用面积371元。1999年各类公有住房或市价每平米建筑面积框架结构为1293元，砖混一等结构为1208元，砖混二等结构为1123元，砖木结构为1079元，高层为2512元。因为租金提高，房价不变，改变了住房租售价格比不合理的状况，政府因势利导，鼓励居民买房，扩大住房消费。房改前全市直管公房年租金收入100多万元，每年市政府要从财政城市维护费中拿出款项来补贴公房维修；公房租金标准提高后，全市直管公房年租金收人达到7000多万元，不仅不需要财政补贴，还能略有盈余来用于旧危房的改造。更重要的是，公房提租改变了过去“买公房不如租公房”的不合理现象，改变了居民在住房分配上的

31、“等、靠、要”的思想，打破了旧的住房福利分配体制。5、公房出售制度，解决职工居民住房问题厦门于1997年开始实施公房出售，截至2006年底，有8万多套约630万平方米公房出售给职工，占全市成套公房93%以上，回笼资金50.2亿元，为经济适用住房融资22,65亿元，圆了广大职工居民的住房梦。 6、廉租房制度，最大程度解决最低收入家庭住房困难问题2000年，厦门市出台了城镇廉租住房管理规定，规定家庭收入低于公布当年最低生活保障线、人均居住面积在6平方米以下的“双困户”可承租政府提供的低租金住房，后又将家庭住房困难标准从人均6平方米提高到8平方米。2003年，出台了厦门市城镇廉租住房租金补助安置暂行

32、办法，初步形成了“以租金补贴为主，实物安置、租金核实为辅”的多种廉租住房保障方式，解决3600多户城镇最低收人家庭住房困难问题。（1）政府通过购买、置换和建设各种渠道，筹集廉租住房，一共以住房实物形式安置了666户廉租户；（2）利用社会出租房源，对主要劳动力为残疾的家庭、孤老家庭和优抚对象外的其他最低收人的住房困难户，发放租金补助，让他们从社会上租房子解决住房困难问题，两年多来以租金补助的方式共安置了407户最低收人家庭；（3）采用租金核减的方式，对承租公房的符合租住廉租房条件的家庭，进行了租金核减，每年都有2000多户获准核减租金。 厦门市实施房改制度以来，在很大程度上解决了中低收人家庭的住

33、房问题，让这些中低收人群体能共享厦门城市发展的成果。 （二）厦门市保障性住房政策推进的历程及模式分析厦门市开展社会保障性住房，是贯彻“国六条”精神的重大举措。在国办发 2006 37号文件中，明确要求调控房地产市场，遏制房地产市场价格过快上涨，要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套普通商品住房，妥善解决中低收入住房困难家庭的住房问题，避免住房问题成为新的社会问题。厦门市社会保障性住房，充分考虑中低收入住房困难家庭的住房问题，致力于建立健全多层次的住房保障供应体系。 1、社会保障性住房政策推进的历程厦门市开展社会保障性住房，是贯彻“国六条”精神的重大举措。在国办发 2006 37号文件

34、中，明确要求调控房地产市场，遏制房地产市场价格过快上涨，要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套普通商品住房，妥善解决中低收入住房困难家庭的住房问题，避免住房问题成为新的社会问题。厦门市社会保障性住房，充分考虑中低收入住房困难家庭的住房问题，致力于建立健全多层次的住房保障供应体系。 2006年5月厦门市政府首次对外宣布，通过社会保障性住房计划的实施，将在3年至5年内基本解决中低收入家庭住房问题。据厦门市统计局最新抽样调查显示，目前厦门市中低收入群体约占全市人口的40%，社会保障性住房计划覆盖面涉及厦门市2/5的人口；2006年5月25日，厦门市廉租住房安置房抽签仪式在厦门市国土房产局举

35、行，65家廉租户现场抽取房号并领取了新房入住通知书；2006年6月，政府为确保房源能提供给最需要的住房困难家庭，就申购方案初定的供应对象及申购条件、评分办法、申购要求予以公布，向社会征求意见；2006年10月8日，备受社会各界关注的厦门市住房建设近期规划出炉，根据规划，从2006年到2010年，厦门市将建社会保障性住房682万平方米（社会保障性商品住房402万平方米，保障性租赁房280万平方米），商品住房建筑面积预计约1656万平方米，社会保障性商品住房和保障性租赁房面积都为90平方米以下的户型。2006年12月1日，厦门市保障性住房开始发放首批表格，交表截止时间为2007年2月28日下午5点

36、。在保障性住房建设上，计划建设16个项目4.14万套，总投资83.3亿元，2007年完成投资30亿元。2007年6月17日7月5日厦门市首批564套中低收入家庭社会保障性租赁房的选房工作正式开始。按照计划，每天将会安排大约40套的选房。至2008年6月30日，厦门已受理保障性住房申请17887户，其中低收入家庭申请有15093 户，公务人员共2643户，引进人才共151户，已有2200户完成了保障性住房选房。通过严格的审查，已取消了470户保障性租赁房及354户保障性商品房的申请资格。我市首个保障性住房小区万景公寓6月26日竣工交付使用了。目前，厦门除万景公寓外还有19个在建的保障性住房小区，

37、将提供约4.5万套的保障性住房。 社会保障性住房建设计划的付诸实施，标志着厦门在建立和完善分层次、多元化住房供应体系，切实解决中低收入家庭住房困难问题上建立起了长效机制，同时也为全国解决中低收入家庭住房困难，建设保障性住房提供全新的思路及模式。2、社会保障性住房近期建设规划（含经济适用住房、不含安置房）根据厦门市规划局社会保障性住房规划，厦门市目前常住人口的构成情况以及外来人口的增长速度，厦门市的社会保障性租赁住房重点提供给不同对象：廉租房主要提供给具有城镇常住居民户口的最低收入家庭；普通租赁房主要提供给具有城镇常住居民户口的经济水平略高的家庭；租赁公寓主要用于引进人才的居住需要；本岛阳光公寓

38、和岛外“金包银”工程中的外口公寓主要提供给常住城镇的外来人口。在未来3-5年内廉租住房建设总量约为280.33万平方米，全部为90平方米以下住房，能及时缓解本岛及几大工业区的住房配套问题，保证工业项目的及时投产，促进全市住房结构的合理性。根据厦门市产业发展的空间时序、道路交通建设的安排以及现状居住配套的情况，对规划项目制订了初步的开工计划。规划保障性商品房、租赁房项目分布示意图（资料来源：厦门市规划局） (1)保障性住房、租赁房年度计划：（资料来源：厦门市规划局）（资料来源：厦门市规划局）(2)年度计划与平衡根据规划，平衡对象包括存量商品住房、规划保障性商品房、障性租赁房和规划商品住房。（料来

39、源：厦门市规划局） 根据表中的安排，通过加大保障性商品住房、保障性租赁房的建设，住房建设总量可以达到平衡。对于新增的商品住房，岛内比岛外的小户型比例可以适当略低，滨海、环湖等重点地段比其他地区的小户型比例可以适当略低。对于主动提高小户型住宅建设比例达到70%的存量商品住房项目，优先审批。3、社会保障性住房近期建设规划解读社会保障性住房的目标是“居者有其屋”，可买也可租，由中低收入群体自选。（1）社会保障性住房的目标是“居者有其屋”根据社会保障性住房规划，未来35年内，厦门市将有3.4万户中低收入家庭的住房困难问题可以得到解决。厦门市将向有经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难户提供保障

40、性商品住房；向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买保障性商品住房的低收入家庭以及特定对象提供公有租赁住房；向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房；结合旧城（村）改造，通过拆迁安置，解决和改善本市中低收入家庭的住房困难和居住条件。（2） 加大中低价位、中小套型普通商品住房根据规划，加大社会保障性住房、中低价位、中小套型普通商品住房的供应；同时积极消化存量住宅建设项目，严格按照“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积达到70%以上”的要求，统筹规划，合理引导。规划提出鼓励小户型的措施，凡主动提高小户型住宅建设比例达到70%的存量商品住房项目将优

41、先获审批。对于新规划的商品房项目，规划提出区域差别化的思路，即岛内新增商品房小户型比例适当略低于岛外；适当降低滨海、环湖等重点地段的小户型比例。（3）社会保障性住房重点在岛外根据厦门市产业推进的方向和用地资源分布，社会保障性商品住房（含经济适用住房）重点增加岛外各区的项目。海沧区、集美区、同安区和翔安区皆安排有不同规模的社会保障性商品住房，建设时间上集美区和翔安区的项目先行，海沧区和同安区的项目安排在两年以后逐步推进。（三）厦门市保障性住房模式分析厦门按照国务院、省政府有关加大中低收入住房供应的文件精神，积极探索新时期住房制度改革的新思路、新模式，全力为中低收入家庭构筑起一道强有力的住房保障网

42、。1、政策设计创新：统一建设、统一分配、统一管理、统一运作社会保障性住房明确规定：实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，政府由此将更为科学合理配置有限的住房资源，把好社会保障性住房的入口关和出口关。在原有管理基础上，迅速成立社会保障性住房管理委员会，作为全市社会保障性住房建设与管理的决策机构，统一制定各类计划，统一实施各项管理。在此基础上，根据职能分工，市建设与管理局、市国土房产局分别负责组织全市社会保障性商品房和社会保障性租赁房的建设、管理工作。2、分配机制创新：家庭成员全名制 政府对不同收入家庭实行不同住房保障政策，符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性

43、住房，申请社会保障性住房实行家庭成员全名制。申请社会保障性住房之前的5年内有购买或出售房产的，不能再申请社会保障性住房。如已按房改规定租住、购买公有住房或购买经济适用住房、统建解困房、落实侨房政策安置房、集资房的，原则上不能再申请社会保障性住房，已享受上述优惠政策但仍符合社会保障性住房申请条件的亦可提出申请，申请获得批准时必须退出原有住房，退出的住房由政府收购或收回，用于解决中低收入家庭住房困难，以体现一个家庭只能有一套社会保障性住房的原则。建立社会保障性租赁房体制是一项新的具有开拓性的举措，打破原有的分配体制，对不同收入家庭实行不同的住房保障政策。向有经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住

44、房困难户提供社会保障性商品房；向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买保障性商品住房的低收入家庭提供社会保障性租赁房；向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房；结合旧城（村）改造，通过拆迁安置，解决和改善本市中低收入家庭的住房困难和居住条件。以此建立起不同收入家庭多层次的住房保障供应体系，切实解决厦门市中低收入家庭住房困难问题。3、管理体制创新：体制内循环、政府回购、全程监控为了确保社会保障性住房真正落实到中低收入住房困难家庭手中，在分配上，坚持“只能一套”的原则，即符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性住房，保障中低收入家庭的基本生活需求。在管理上，建立公有租赁

45、住房的退出机制，严格保障性商品住房的上市条件，最大限度发挥社会保障性住房的保障作用，让更多的中低收入家庭通过轮候配租，实现居者有屋住。 建立社会保障性租赁房退出机制，因家庭收入或住房等情况发生变化，不再符合原有承租条件的，将调整租金补助标准或退出承租的住房。社会保障性商品房不得上市转让，但可申请由政府回购，回购价格按购买价格结合住房的新旧程度确定。除购房按揭外，社会保障性商品房不得进行商业性抵押。这是保障性商品房与过去经济适用房最大的不同所在。在过去廉租房管理中存在这样的情况，即住进去一段时间后即使已经不符合承租条件，也很难使其退出，在社会保障性租赁房管理中，将建立起有效的进出机制，实现资源的

46、最大化利用。厦门市公有租赁住房管理办法通过对不同对象实行不同租金标准，即廉租租金、标准租金、准市场租金、市场租金，通过租金杆杠进行调控实现良性的退出机制。承租社会保障性租赁房的家庭，因家庭收入或住房等情况发生变化，不再符合原有承租条件的，应申报调整租金补助标准或退出承租的住房。当社会保障性租赁房合同期满需续签时，承租对象是否符合承租条件应重新进行审核，对不再符合承租条件的，应责令退出，暂时没有其他居所、无法退出的，可考虑按相应的分类租金补助标准核减或取消租金补助。建立全市住房信息管理系统，并对全市社会保障性住房实行楼盘管理，建立社会保障性住房信息公开公示制度，包括楼房的地址、数量、套型、面积、

47、租金标准，以及分配情况、供应对象等信息将一一呈现在所有市民面前，让市民及时了解社会保障性住房的供应情况，建立起公平、公正、公开的社会保障性住房供应模式。同时，在分配管理过程中，各职能管理部门与街道、居委会一起共同形成联动机制。发挥街道、居委会了解掌握辖区内居民的家庭经济情况和住房情况的作用，从基层入手，利用基层信息严把分配门槛关。4、用地和交通出行创新：公交场站建房，解决土地资源紧缺和交通出行问题厦门岛内土地资源紧缺，用地和交通是解决社会保障性住房建设的两个关键问题。随着新城区建设步伐加快，急需解决人们出行问题，规划部门结合公交场站建设社会保障性租赁房，不仅能够解决低收入家庭的住房需求，而且还能方便他们的出行问题。5、户型设计创新：户型不大功能全，造价不高环境美厦门市的社会保障性住房坚持经济实用的原则，住房建设注重中低收入家庭实际需要及其承受能力，严格控制套型和面积标准，户型面积以一房一厅和两房一厅为主，严格控制三房一厅。在廉租房户型中，两房的比例将占70%；在普通租赁房、租赁公寓和保障性商品住房户型中，两房比例均占60%。虽然保障性住房面积标准低，但建设标准不低：厕所、厨房、阳台一应俱全，每户至少有一面朝南。各居住区内应有的配套设施一样也不少，选址也都是在交通便利、具有较大发展潜力的区域。6、融资渠道创新：多轮驱动，解决住房建设资金紧缺问题按照初步计划，厦门市未来三至五年