南昌市房地产市场调查研究资料.docx

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1、南昌市房地产市场调研资料南昌项目市场篇第一部分 城市经济环境中部的第二世界一、城市概况1、四县五区人口众多南昌是江西省省会，是全省政治、经济、科技、教育、文化、交通中心。国土面积为7402平方公里，其中市区面积617平方公里，现辖东湖、西湖、青云谱、湾里、青山湖区5区，南昌、新建、进贤、安义4县。2005年末总人口450万人，市区人口占210万。属全国百万以上人口的特大城市之一。2、便捷的交通环境近年来，南昌改建和新建的大型桥梁有八一大桥、赣江大桥等40余座，其中水上桥梁20座。南昌作为京九线中段最大的中心城市和综合型交通枢纽，区位优势非常突出。105、316、320等三条国道交汇于此，浙赣线

2、与京九线在南昌形成钢铁十字架，使南昌成为中国铁路的重要枢纽。公路交通里程达2847.33公里，汽车站27个，货运配载市场3个，立式码头25个，泊位67个，港口年吞吐能力在800万吨。省际航空可飞往北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等 30 多个城市；省内航空有南昌到景德镇、赣州航线。道路运输面向全国各地，水路运输通达长江沿岸，远洋运输通达日韩等国及港台地区，一个以南昌为中心，以公路为主骨架，以水路为主通道，以港站为主枢纽，干支衔接、水陆相联、铁路、公路、水路、民航为一体的交通网络基本形成，较好的适应了南昌经济和社会发展的需要。二、人文景观1、历史悠久的古城南昌是历

3、史悠久的江南古城，有着深厚文化底蕴。是富有光荣革命传统的英雄城。西汉建城时始称灌婴城，为豫章郡地，后定名南昌，为历代封建王朝的州、郡所在地。民国初年，废州府，划江西为四道，南昌属豫章道。民国一五年（1926）北伐军驻南昌后，正式设市。南昌，是唐初王勃在滕王阁序中所盛赞的“物华天宝，人杰地灵”之地，以“八一”起义获得了特有的历史荣誉，以英雄城彪炳于史册。“飞阁流丹，下临无地”，雄踞赣江之侧，被誉为三大名楼之一的滕王阁沉韵厚重，流芳百世，为后人所无限瞻仰。此外，中共红色革命也是从这打响了武装反抗的第一枪，造就了南昌市“英雄城”的美名，八一南昌起义纪念馆市中心一柱独擎。另外，还有西山万寿宫、八大山人

4、纪念馆、百花洲、佑民寺等十余处名胜古迹，是中外游客旅游观光的绝佳选处。一城景色半城湖，湖光水影映洪城。一直以来，就有亲水南昌的美誉。南昌市的水域面积高达28%，2005年南昌市的空气质量排名，在省会城市中名列第八。2、钟灵毓秀，人杰地灵春秋战国时期，孔丘弟子谵台灭明（字子羽）“南游至江”，携门徒300游学豫章后，中原文化开始传入。秦时，毛笔、砚石等文化用品相继问世，推动了文化的传播和发展。汉文帝时倡导“贤良方正”文学，开始出现了崇尚文学和科举成才之风，出现了徐孺子这样汉代江西文化的代表人物。晋代，在南昌讲学或设馆执教的有唐檀、聂友、恒伊、雷次宗和郭璞、王羲之、陶渊明等一代名流。旌阳县令许逊辞官

5、归里后，偕郭璞选定西山，建立道观，南昌道教文化开始兴起，道教圣地开始奠基。唐代始建滕王阁、孺子亭、绳金塔，唐宋八大家中曾巩、王安石、黄庭坚等先后在南昌逗留。历代许多名人文士来南昌出仕、隐居、开馆执教，游赏会文如谵台灭明、梅福、衬蕃、殷羡、谢庄、王勃、张九龄、孟浩然、白居易、戴叔伦、施肩吾、陈陶、杜牧、李绅、韩愈、欧阳修、苏辙、朱熹、辛弃疾、陆游、杨万里、文天祥、虞集、唐寅、王守仁、曾綮、汤显祖、宋应星等，均在南昌留下了不少传诵千古的佳话轶事及大量的不朽诗文。二千多年来的历史文化积淀，在古时南昌就形成了西山积翠、南浦飞云、徐亭烟柳、滕阁秋风、铁柱仙踪、洪崖丹井、章江晓渡、龙沙夕照、东湖夜月、苏圃

6、春蔬等豫章十景。现今一大批革命旧址亦已修缮开放，更为江南古城增添了新的光彩。三、区域经济环境分析1、经济发展总体形势自2001年以来，江西新领导层确立“工业化、大开放”的主战略，以“三个基地和一个后花园”为具体路径，以“实现在中部地区崛起”为目标，气势不凡地创造了被誉为“江西现象”的业绩。2001年及2002年两年，江西国内生产总值年均增长9.6%，居中部第一；固定资产投资、利用外资增幅居全国第一；世界500强已有17家进入江西。2、南昌市2005年经济数据（1）国内生产总值（GDP）及三大产业的比例l 南昌市国内生产总值（GDP）近五年来呈现稳步增长的态势：l 南昌市三大产业的比例以第二产业

7、工业为首，但第三产业中商业等正在积极发展：i.（2）财政收入南昌市财政收入一五年来增长极其迅速，2005年的财政收入是1990年的22.63倍。3、商业发展初显繁荣繁华（1）不断增长的社会消费品零售总额（2）蓬勃发展的商品交易市场 南昌市的商品交易市场包括消费品市场和生产资料市场，近年来得到迅速发展，2005年南昌市商品交易市场成交总额达到254.52亿元，其中洪城大市场等亿元以上市场成交额达到一八9.37亿元。2、产业结构及发展方向城市化的发展需要产业链，需要造血功能，其根本动力应在于工业化，工业化是城市化的发动机。南昌市产业结构分布合理，工业门类齐全，现已形成了机械、纺织、轻工、电子、化工

8、、建材、冶金、电力、航空、医药、食品等35个行业、141个门类、30000多个企业、50万产业大军的工业体系。南昌科教事业发达，拥有科研和技术开发机构一三6家。此外，园区的建设也日益蓬勃。南昌市目前有市级以上开发区11个，其中国家级开发区有2个-南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区。省级开发区有4个，市级开发区有5个。早在2003年，国家火炬计划软件产业基地-金庐软件园区工程就落户南昌，江西拟将其建成区域性的软件产业研发中心和全国性的软件产品生产和出口基地。2004年5月份科技部又批准在南昌市建立国家半导体照明工程产业化基地，使南昌市继国家火炬计划软件产业基地金庐软件园之后再添“国字号”

9、产业基地。这一“国字号”基地的成功落户，为南昌市的产业辐射和形成新的支柱产业打下了坚实的基础。3、市民消费环境及能力消费环节与经济收入、商业格局、市场氛围、观念引导等一系列因素是密不可分的。从南昌近几年的经济发展走势来看，不管是从经济总量还是从增长速度方面，都呈现出良性发展的趋势。特别是今年GDP突破千亿，达到1008亿元，无疑更是振奋人心。南昌市人民生活水平不断提高，我们可从三个方面来观察：（1）城镇居民可支配收入 南昌市城镇居民可支配收入一五年来增长极其迅速，2005年是1990年的16.12倍。（2）农村人均纯收入南昌市一五年来农村人均纯收入增长非常快，2005年是1990年的 5.38

10、倍。（3）居民可支配收入南昌市城镇居民可支配收入10多年来增长极其迅速，2005年是1990年的19.4倍。在商业布局上，南昌市知名的现有沃尔玛广场、万达购物广场以及本地的丽华购物广场和洪客隆广场等少数几家，其中沃尔玛和万达进驻的时间都只有一两年，且都集中在市中心八一广场地块。南昌市现有五星级酒店共两家，为江西宾馆和凯莱大酒店。此外还有像五湖大酒店等四星级酒店。四、城市发展战略分析 市班挺北VS省班东进南昌城市总体规划解读远期规划：从南昌市规划委员通过的南昌市2003年2020年城市总体规划可以看到，到2020年，南昌城市实际居住人口将达到350万，城市建设用地从2002年的165平方公里扩大

11、到350平方公里；集中形成“一江两岸、一核五区、沿着赣江、两头延伸、多点多组团推进”（含一个中心城，五个外围城市组团）的格局部署。总体说来，从区域分布来看，南昌市发展呈南-西北走向的弧形发展趋势，赣江北岸的昌北成为南昌扩张的方向。南昌市委、市政府、市人大、市政协几套班子迁至昌北红谷滩后，红谷滩成为南昌市的新中心，大体上2005年红谷滩就要投入近60亿人民币。为把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在筹划环南昌的高速公路，使大昌北形成一个一五0平方公里的新城区。透析目前的发展规划，结合南昌市的城市区域特点，有着规划的合理性。首先，由于赣江的穿市而过，老城区的扩张无疑首当其冲，向正北，是赣江两大分支，

12、是一条绝路，而昌北-红谷滩其区位优势（指大交通）明显，上北京，下广东、东到上海、福建和浙江都很方便。其次朝向东南的几大园区阻止了城区向东南推进的可能，而昌北不存在着这方面的限制。综合评研：南昌市作为内陆的一个中部省会城市，首先是有着一定的文化底蕴，对于广大南昌市民来说，滕王阁的巍然屹立、英雄城的美誉一直以来就是他们心中不倒的丰碑、不灭的信仰。其次，经济发展的稳定增长也使南昌这座城市的面貌近些年来发生着日新月异的变化。无庸置疑，一个成功的企业品牌必有一个鹤立于市场的核心竞争力，一个城市也一样。 那么南昌的核心竞争力是什么？即工业化。而工业化必要求城市化同步进行。城市化的扩张需要房地产作为支撑，对

13、于地产业来说，则无异于历史性的发展机遇。再次，解构南昌市消费能力，进行地域横向比较，我们可以发觉并不是很强，这是与作为内陆城市的本身经济基数小是相呼应的。但从南昌市本身作为省会城市的特点来看，其所具有的开放格局让它对消费市场的接受还是持很大的包容性的。第二部分 城市地产环境一、南昌房地产总体现状 需求、供给稳步增长自2004年以来，南昌市根据国家宏观调控政策，坚持“垄断一级市场，调控二级市场，激活三级市场，全面繁荣房地产市场”的指导思想，使全市房地产市场保持了持续、健康、有序的发展态势。南昌房地产业已经成为了南昌的支柱产业之一， 据悉，南昌市房地产2005年完成投资110.12亿元，房地产投资

14、占全省房地产投资的35.08%，比去年增长42%，占全市固定资产投资的比重达21%，占全市GDP的比重11.1%，与上年持平。 2005年南昌市房地产开发交易情况汇总表（一） 项目 内容 数据 同比增长（%） 开发 投资情况投资额（亿元） 11029.3其中：住宅投资额（亿元） 8246.1商品房施工情况施工总面积（万m2) 117910.4其中：住宅施工面积（万m2) 92216.4新开工面积（万m2) 52037.2其中：住宅新开工（万m2) 40747.3商品房竣工情况竣工总面积（万m2) 4一三58.6其中：住宅竣工面积（万m2) 33960.6商品房交易情况交易总面积（万m2) 41

15、05.6其中：市区交易面积（万m2) 2821.8交易总金额（亿元） 11116.3其中：市区交易金额（亿元） 8711.8商品住宅交易套数（套） 3235217.5其中：市区交易套数（套） 22348一五.6商品住宅交易面积（万/m2） 3809.3其中：市区交易面积（万/m2） 2595.7商品住宅交易金额（亿元） 9824.1其中：市区交易金额（亿元） 7719.82005年南昌市房地产开发交易情况汇总表（二） 项目 内容 数据 同比增长（%） 商品房交易价格情况商品房预销售均价（元/m2） 270710.2其中：市区商品房预销售均价（元/m2） 30859.9商品住宅预销售均价（元/m

16、2） 2567一三.6其中：市区商品住宅预销售均价（元/m2） 2959一三.3商品房空置情况商品房空置面积（万m2) 2349.8其中：住宅（万m2) 一五74.7存量房交易情况交易件数（件） 25100一五.4其中：市区（件） 19866一五.6交易面积（万m2) 25216.9其中：市区交易面积（万m2) 19119.4交易金额（亿元） 3622.7其中：市区交易金额（亿元） 2917.8存量住房交易套数（套） 2327714.4其中：市区交易套数（套） 一八506一三.2存量住房交易面积（万/m2） 20011.2其中：市区交易面积（万m2） 14612.6存量住房交易金额（亿元） 2

17、5一八.2其中：市区交易金额（亿元） 2116.3小结：南昌整个房地产现状与其经济体量是相关的，随着经济的持续发展，供给与需求将是稳步增长，不会大起大落。二、住宅市场特点起步晚，起点低，发展快 1997年，全国开始实施货币分房制度，全国房地产快速发展，南昌也迎来了一个房地产开发小高潮。2000年实施“十五计划”期间，南昌房地产进入高速发展阶段。2005年，房屋建筑施工面积1179万平方米，比上年增长10.4%，房屋建筑竣工面积为4一三万平方米，比上年增长58.6%。 房地产市场细分不明显南昌房地产市场尚处于地产发展的中期，市场上现有的产品对消费者的细分定位不明显。尚未出现真正的富人楼盘。多以混

18、合型的住宅社区为主，楼盘囊括了高中低三种层次的建筑形态，目标客户群几乎囊括大部分购房者。居住需求高于投资需求从市调走访的情况分析得出，南昌在售住宅楼盘的居住需求远高于投资需求，大部分楼盘的购买对象为南昌市区或近郊居民，只有少量为江浙投资者购房。南昌住宅市场的投资正处于起步阶段。开始引入外地先进开发理念世纪风情是首个内地引入广州“星河湾”建筑模式的楼盘，万达星城则是万达集团在南昌的首个项目，第四期将推出节能型的住宅。公寓催生随着住宅的发展，市场上开始出现公寓，但多假公寓之名，实为住宅，公寓配套和物业管理也不是真正的公寓标准。这一现象反映了南昌房地产市场投资的投机性，同时也客观反映了南昌市民生活理

19、念开始出现转变，开始追求良好的居住环境和更高的生活品位。是本项目切入市场的契机。三、商业地产分析1、商业现状分析A、多种业态同步发展，跃进式进入现代商业。传统百货业持续发展。百货大楼、洪城大厦以及新开业的百意百货、大洋百货等百货大楼依然是消费者购物经常选择的场所。超市卖场积极开展“圈地运动”南昌本地大商场附属超市如积极发展本地连锁，如洪客隆在南昌已有8家连锁超市卖场，北京华联、上海华联、上海农工商等外地超市卖场在南昌也积极开展圈地开店。目前，北京华联已进入南昌零售商业前5强。先进业态的进入，为南昌商业的发展，为改变南昌市民的生活方式，起了积极的推动作用。品牌专卖店星罗棋布南昌品牌专卖店的发展已

20、进入比较成熟的阶段，其特征是：l 各类品牌基本齐全。如服装中的西服、休闲服、运动服、各类女装、青少年装，家电中的各类品牌，婚纱摄影的各类店铺应有尽有。l 品牌店比较集中。如服装集中在中山路系马桩路和胜利路步行街一带，黄金珠宝集中胜利路步行街，家电集中在各大家电市场。餐饮业兴旺发达与全国各大城市模仿，南昌也是一个食文化相当发达的城市，餐饮业相当发达，其主要特征是：l 形成了多条专业餐饮街。如西湖区的孺子路餐饮街、船山路餐饮街，青山湖区的上海路餐饮街等。l 装潢颇具地方特色。灶王爷、古汉风、食王府等店铺的取名及装潢都颇具特色，体现了南昌的饮食文化。B、外商投资大步走来l 超市业态及外来商业已积极进

21、入南昌，并进入前五强。如外地的万达购物广场、百意百货、好又多、北京华联、上海华联超市、农工商超市均已在南昌开设大中型超市及卖场。l 大型国有和集体零售商店基本不复存在，取而代之的是改制后的股份有限公司，如百货大楼、洪城大厦股份有限公司等。l 外资商企看好南昌，并积极进入。已进入南昌的外国及港澳台投资的零售企业有大洋百货、沃尔玛、麦德龙等，还有诸多国际零售业有意进入南昌开店，如法国欧尚超市、百安居建材连锁超市等。C、“城内大商场，城外大市场”的格局城内主要有南昌百货大楼、百意百货、太平洋购物广场、洪城大厦、新洪客隆、北京华联(江西)综合超市等大型零售商场，城外有洪城大市场、江西装璜建材大市场、南

22、昌深圳农产品中心批发市场等大型批发市场。著名的洪城大市场是全国九大日用品中心批发市场之一。D、老城区为核心的商业中心由于南昌地处中部，商业与沿海城市商业发达的状况还存在一定差距。在商业布局上的差距表现在商业中心还集中在老城区的主要街道上。如中山路、八一大道、北京路、胜利路步行街等。其主要原因是：l 房地产发展后，周边各区的商业布局、商业建设没有跟上。l 城市商业发展的起步阶段，必须集中力量迎合消费购物习惯发展建设市中心传统商业区。E、南昌商业有较强的购买力支撑，发展前景看好（1）南昌总体经济运行情况良好，为提高购买力奠定了基础。（2）南昌市进入现代城市的发展阶段，人口不断增长，消费人口趋向优化

23、。l 现代化的标志之一是城市人口不断增长的向心力趋势。南昌市人口的不断发展充分证明了这一点。l 南昌市中心人口目前210万，按照规划2010年要达到260300万。l 南昌消费人口有优化发展的趋势：外商及外省市投资商不断进入，周边中小城市及南昌市郊富起来的农民进城购房。（3）超市卖场的引进改变了南昌市民的消费习惯，并促进购买力的提高。l 市民副食品消费部分已从菜场转向超市商品的购买。l 市民对冷冻食品的开始接受促进了购买力的提高。l 市民对休闲食品的需求开始增长。（4）旅游休闲活动的增加，大大提高了南昌市民的生活质量。l 南昌餐饮业本身富有特色，对南昌市民及旅游者的吸引力将不断增强。l 购物中

24、心的出现，集吃穿玩乐于一体的场所将进一步推动和促进南昌市民的消费，并提高南昌市民的生活质量。2、各主要商业区域分析A、中山路商业街 中山路全长2016米，东起八一大道，西至抚河中路，1928年将原席公祠、石公祠街、百花洲街、府学东街等10条路街合并而成。沿路两侧商店林立，且有南昌八一起义纪念馆、市少年宫及多家电影院。路段主要特点是：l 世界服饰品牌的主要集中地。l 贯通东西，把几个商业中心串连起来。l 休闲环境良好，中段系马桩路有东湖百花洲以供休憩。B、胜利路商业步行街胜利路步行街南起中山路口，北至叠山路口，全长960余米。步行街北面叠山路口至阳明路口的地段为特色餐饮一条街。该地区的特点：l

25、以中档时尚潮流品牌专卖店为主。l 步行街北段人流量高于南段人流量。l 不能满足消费者的全方位购物需求，休闲、娱乐、文化性消费服务功能欠缺。C、八一大道及八一广场八一大道长2969米，宽5060米，南起福山街心花园，北至青山南路。目前人流量最稠密，可作为第一阶段商业中心建设的是叠山路、南京西路口至松柏路长途汽车站，沿途有江西宾馆、新洪客隆商场、财富广场、万达购物广场、百货大楼、家电商场、电信大楼等。八一大道正东面即南昌的标志八一广场。该地区的主要特点是：l 大型商场集中，沿途洪客隆、百货大楼、家电市场等均为大型商场、专卖店等小型商业店铺较少。l 交通极其便捷，火车站、长途汽车站距离都很近，吸引了

26、大量外来客流。l 人流量极其集中。一是因为百货大楼、新洪客隆、家电市场等购物人群，二是八一广场的观光休闲人群，三是八一广场各类活动吸引的人群。四、 写字楼市场分析1、房地产写字楼市场发展历程时间代表写字楼特点第一代1993年华财大厦并非真正商务楼，只是一些外地公司与本地私营公司，租借宾馆与招待所来办公，公司设在宾馆、招待所内的某一套房间。第二代1996年江信国际大厦、三星大厦这一代商务楼并非真正的商业楼，他们往往由多种形式组成，溶住宅、商铺、写字楼一体，而且宜住也可办公，比较灵活。第三代2001年财富广场、地王广场、东晖6号SOHO商务公寓、华龙国际大厦一流的硬件，良好的软件配置与物业管理2、

27、南昌市写字楼市场特点l 体量小，标准低分布零散l 南昌的写字楼市场已经历了两代，目前正在向第三代发展。l 第三代写字楼大多位处城市商圈中财富广场座拥八一广场成熟商圈。地王广场所在的中山路商圈。国贸广场是个组团式高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事业、休闲的全面需求，自成为城市的商务中心。南昌世贸中心则是未来红谷滩商圈。l 物业管理水平落后l 车位不足导致停车不便。l 写字楼硬件设施老化，电梯太慢，太小。l 租金价格不升反降3、房地产写字楼市场现状开发现状2005年上半年写字楼完成房屋建筑施工面积一八61.9万平方米，同比增长39.1%。其中新开工面积559.3

28、万平方米，下降一五.2%；房屋建筑竣工面积260.9万平方米，增长24.8%。其中办公用房一八.9万平方米。物业类型：目前南昌市以第二代写字楼为主，这一代商务楼并非真正的商业楼，他们往往由多种形式组成，溶住宅、商铺、写字楼一体，宜住也可办公，比较灵活，如三星大厦等。销售模式：开发商主要是靠产权出售获取短期内的投资回报，并没有长期以出租物业的长期投资模式。营销模式：并没有深入的市场细分，其产品定位模糊，产品针对性不强，只停留在空洞的概念阶段。写字楼出租率：写字楼出租率较高，平均在80%左右的出租率。售价：从华龙国际和南昌市贸中心等在销项目中分析，南昌市目前写字楼市场销售价从5000到7000元，

29、售价较低。投资回报率投资回报率较高，以华龙国际5800元的销售均价计，在此地段，月平均每平方租金在3540左右，投资回报率约10%。项目所在区域项目较为集中，大都集中在八一大道附近，但近年来也有向南昌市别的区域发展的趋势。租金水平南昌市主要写字楼出租情况：项目名称江信国际大厦财富广场地王广场国贸广场三星大厦华财大厦项目位置北京西路八一大道中山路洪城路站前西路抚河路项目性质写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼月租金60-70（元/）30-40（元/）30-35（元/）20-35（元/）20-30（元/）28（元/）物业费含3.5（元/）3.8（元/）1.2-1.6（元/）含含出租率75%70%3

30、0%以上50%左右80%85%目前南昌市写字楼租金根据地段和写字楼自身素质可分为三类。价位区位写字楼素质3560元/平方八一大道南京路口至坛子口路段的写字楼，物业管理良好，配套设施完善，周边商业环境成熟，交通条件优越。3040元/平方老城区、沿江路、朝阳洲等区域物业管理一般，配套设施较完善，周边商业环境成熟。20元/平方左右1、南昌市目前来说较为偏远办公用房，南昌市高新区，南昌昌北经济开发区。2、南昌市老城区内1、物业管理一般，配套设施较完善，交通条件较差，周边商业环境一般。2、包括私人出租转为办公用房，交通条件一般，年代较为久远，周边商业环境一般。4、 南昌市写字楼市场未来发展分析A、写字楼

31、需求将显著增加1） 南昌市经济发展水平不断提高，企业数量和规模都发展迅猛随着城市定位的确立，南昌成为珠三角劳动密集性产业的转移地，吸引省外投资额将直线上升；按照“依托工业园区办工业”的思路，三年来江西省以工业园区为主平台，扩大项目招商、技术招商、嫁接招商、异地搬迁招商和承接产业转移招商。凭借紧邻沿海制造业密集的长江三角洲、珠江三角洲、闽东南三角区之利，靠低成本优势和区位优势吸引沿海转移项目，尤其是南昌市等中心城市，成为沿海知名企业扩大内地投资，建立面向中西部市场生产基地的首选。如格林柯尔、奥克斯、娃哈哈、统一、银志、旺旺、晨鸣等国内知名企业已落户江西。在“中部崛起”战略中，未来的南昌极具发展潜

32、力；由于我省招商引资环境不断改善，招商力度和档次不断提升，国外大公司纷纷落户我省，世界500强企业中目前已有19家落户我省。企业单位数由161家增加到236家，增加75家。其三，南昌经济发展势头突飞猛进，随着一批大企业的入驻，不仅是对工业基础总量的扩张，而且改善了我省工业的行业结构和地区分布。2003年末，全省工业园区开工企业3579家，实现增加值192.9亿元，比上年增长82.9%，招商实际到位资金475.2亿元，占全省招商实际到位资金67.9%，完成工业固定资产投资额一八5.5亿元，增长1.6倍。近三年增长率稳定在高于全国平均水平吸引了国内外一大批制造业和大商贸企业相继落户南昌。再者，南昌

33、市民营企业的不断发展壮大，形成多元化发展趋势，企业规模不断发展，员工增长较快，原有的办公场地不能满足现有及将来发展的要求，必然要寻求更好更大配套更为成熟，而且能体现企业形象的写字楼。2） 投资市场低迷，纯写字楼改写投资新方向首先，国家针对房地产市场特别是住宅市场进行较为严厉的宏观调控，进一步的压缩了投资者对住宅市场投资获利空间。其次，南昌市商业地产发展过快，已出现供大于求的现状，南昌现在的各种市场越来越多，不可能个个都火，投资风险极大。而商业地产的投资回报率也由原来的12%下降至6%左右，投资回收期明显加长，获利风险较高。另外，写字楼投资回报率较高，风险相对较小。南昌已装修交付的写字楼出租率达

34、70以上，回报率约达10。B、写字楼多点集中开发，满足不同需求1）城市CBD中心多元化，出现多个商圈南昌市近年来迅猛的城市发展，城市规模不断扩大，将形成红谷滩、高新开发区、市中心八一广场附近、昌北经济开发区等多个写字楼聚集区。从目前南昌市写字楼和商住楼上市情况可以得知，目前这种趋势越发明显。2）写字楼市场细分化，满足不同需求市场进一步细分，将企业规模，企业经营性质，企业行业特点等进行细分，出现针对不同客户，满足客户需求的产品。首先，随着南昌市经济的发展，政府出台优惠政策，鼓励个人创业，中小企业将增加。中小型企业将是创业型写字楼的主要客户。他们对面积及内部装修要求不是很高，但是对价格较为敏感，交

35、通条件要求较高。其次，南昌市民营企业不断发展壮大，形成多元化发展趋势，企业规模不断发展，员工增长较快，原有的办公场地不能满足现有及将来发展的要求，必然要寻求更好更大配套更为成熟，而且能体现企业形象的写字楼。另外，国外大公司纷纷落户我省，世界500强企业中目前已有19家落户我省。企业单位数由161家增加到236家，增加75家。他们对区位条件，周边生活配套，内部装修等要求更高。C、写字楼开发模式将发生改变1）走向专业化，以开发纯写字楼为主在华财大厦出现以前，南昌没有真正意义上的写字楼。公司、企业对办公条件要求不高，一般租用民宅、沿街店铺或是一些政府楼院，少数外来机构租住酒店、宾馆。1993年，华财

36、大厦面世，大厦有各项基本配套，有自己的物业管理机构，但其中参杂了客房，商、住在一起，还不是真正意义上的写字楼产品。1996年江信国际大厦的出现改写了南昌没有写字楼的历史，江信国际大厦按照标准写字楼要求建造。到了2000年后，南昌的商住楼崭露头角，以太平洋商务大厦、中环广场、洪城广场、三星大厦为代表，它们以优越的地理位置，宜商、宜住的灵活变通的物业功能受到一些中、小成长型企业的追捧。但商住楼和写字楼是两种不同的产品。南昌迎来专业写字楼是在2001年，2001年国贸广场问世引领南昌写字楼升级换代。以国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，它们的专业性体现在以人为本上，强调以客户

37、需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间。2）写字楼素质将提高，开发理念不断创新一流的硬件，良好的软件配置与物业管理是写字楼的素质指标。在软件配套方面，着重看信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、网络系统的配置程度于可变性等。而物业管理的好坏室决定你的投资是否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键要看该管理公司是否能做到谨慎、安全、细致、周到、快捷等。12.31.202213:5313:53:2322.12.311时53分1时53分23秒12月. 31, 2231 十二月 20221:53:23 下午13:53:232022年12月31日星期六13:53:23