北京二手房市场分析报告.docx

《北京二手房市场分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京二手房市场分析报告.docx（65页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、目 录中文摘要I英文摘要II1 绪 论11.1 研究背景11.1.1 北京二手房市场运行态势分析11.1.2 北京市二手房发展存在的主要问题41.1.3 京、沪两地二手房市场对比分析51.2 建立北京二手房指数的分析研究内容71.3 建立北京二手房指数的理论和实践意义81.4 文献综述及评价91.4.1 房地产指数91.4.2 二手房指数发展概况121.5 本文的研究方法142 北京二手房指数的建立162.1 指数理论基础162.1.1 指数的性质162.1.2 指数的作用162.1.3 指数的分类172.1.4 指数编制的基本问题182.1.5 指数的计算方法182.2 房地产价格指数编制的

2、理论模型192.3 北京二手房指数的构建222.3.1 编制北京二手房指数的技术路线222.3.2 编制北京二手房指数的模型选择233 建立北京二手房价格指数中几个核心问题的细究263.1 采样区域划分及采样点的选择263.2 采样区域内“标准房”选择273.3 基期的确定283.4 价格的提取及测算293.5 指数的计算323.6 几个注意事项：334 北京市二手房价格指数的模拟344.1 模拟的范围及方法344.2 模拟步骤344.3 结论395 北京二手房景气指数的构建415.1 房地产预警系统基本原理415.1.1 房地产周期415.2 北京二手房预警系统设计435.2.1 系统简介4

3、35.2.2 影响二手房市场的主要指标435.2.3 综合指数计算方法的选择455.3 北京市二手房景气指数编制流程465.3.1 指标的选择465.3.2 指标数据库及数据调整475.3.3 消除量纲影响475.3.4 权数的确定475.3.5 确定基准对比时期485.3.6 季节和价格因素调整485.3.7 计算数学模型选择485.4 “北京二手房景气指数”的预期作用496 结论和展望50致 谢51参考文献521 绪 论1.1 研究背景在国外比较成熟的房地产市场，存量房交易量，即二手房交易量占整个房地产交易量的80%左右，远远超过增量房的交易。二手房是房地产市场重要组成部分，供给和需求极为

4、分散是其最大特点。同时，二手房是衔接房地产梯级消费的重要环节，对于盘活存量房产，重新配置房地产资源，满足人们多元化的住宅需求，对于促进整个房地产一、二、三级市场的联动和良性循环起到非常重要的作用。北京市二手房起步较晚，市场尚不是很成熟。相比较，上海二手房交易已发展较为成熟，成交量与新建商品房持平，占据了房地产市场的半壁江山，且上海市成立有专门的二手房指数办公室，目前定期发布二手房指数报告，对于提高市场运行效率，指导消费起到良好的作用。反观北京市二手房市场，其快速的发展使得二手房指数的研究和发布已经成为市场的呼唤，历史的必然。在这个大背景下，本文对于北京市二手房指数体系做了较为深入的研究，提出了

5、构建北京市二手房指数的思路和具体操作方法。另外，本文研究的二手房指已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产三级市场流通，卖房人具有完全处置权的房屋，并且本文研究的重点落脚在交易量大、对社会生活影响重大的二手住宅市场。1.1.1 北京二手房市场运行态势分析北京市二手房市场的放开可追溯至1999年10月7日，北京市政府以40号令发布了北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法，办法的发布施行，标志着北京市住房二级市场开始启动。2002年北京二手房成交量只有8000套，到2003年成交量达到2万套，增幅达150%，但成交量水平也仅与1997年的上海二手房相当。结合现有成交数

6、据以及趋势预测，预期2004年北京市二手房成交量将达到5万套左右，未来五年将达到发展较为成熟的上海二手房市场的水平每年十几万套的成交量。北京的二手房市场正处于快速发展阶段，考虑到北京约有2.2亿平方米的存量房市场（约260万套，其中商品房8000万平方米，80万套；公房约1.4亿平方米，160-200万套，理论上均有交易的可能性，所以北京的二手房市场潜力巨大。1、成交量高速平稳增长，市场交易日趋活跃北京市二手房自1999年底放开以来，成交量高速增长，2000年成交约1100套，2004年有望成交量突破5万套，比2000年增长约44倍，比去年翻一番多。自2000年开始，历年相比前一年的增长速度分

7、别为354、60、163、138。具体成交情况见下图：注：由于1999年底北京二手房市场刚放开，成交量忽略，2004年成交量为根据现有数据预测，资料来源于北京房地产信息网及相关网站。2、价格小幅波动，与新建商品房相比价格优势明显根据2003年8月至2004年8月统计资料显示，北京市二手房均价呈季节性小幅波动的趋势，平均价格为3213元/平方米，总体走势比较平稳，说明市场交易状况良好。相比较而言，新建商品房进入2004年，平均售价一直呈下降趋势，反映出房地产二级市场有饱和的趋势，平均价格为5446元/平方米。可见，北京市二手房价格仅为新建商品房的59，价格优势非常明显。注：资料来源于北京房地产信

8、息网及相关网站，新建商品房包含经济适用房，且包括现房和预售房。3、已购公房是主导力量，但二手房商品房比重在增大自北京市二手房起步，再上市房（包括二次转让的已购公房和经济适用房）一直是二手房市场的主导力量，如2003年第一季度，再上市公房成交2133套，占72%；存量房中的二手商品房（空置或二手商品房）只有820套，占28%。2004年1月份，再上市房成交1390套，占二手房成交量的54.5%，而存量房中的二手商品房成交1158套，占到45.5%。从下表也可以看出，二手商品房的比重有增大的趋势。从上海的二手房交易，已购公房的交易面积一般占总二手房交易的25%左右，已购公房成交的套数仅占存量房交易

9、套数的40%左右，因此上海二手房交易量中二手商品房的份量较重，而北京目前的状况跟上海恰恰相反，已购公房的成交量占60%左右，说明北京的房地产二、三级市场还未形成良性互动，而这取决于房地产新开发量以及市场需求的饱和情况。4、央产房放量速度加快，潜力巨大央产房是北京市特有，指中央在京直属单位已购公有住房，总量约有5000万平方米，60多万套左右。2003年10月8日，央产房允许上市交易，引起业内外人士的广泛关注，整个10月份成交10余套，至11月有91套央产房通过审查。2004年春节过后，随着央产单位建立职工住房档案的提速以及自身品质得到越来越多购房者认可，央产房上市交易日渐活跃，至2月3日，有4

10、96套通过审核，截止3月31日，交易大厅盖章通过的央产房已达到1000套，成交368套，截至7月27日上市达2341套，成交1128套；至8月31日，上市2751套，成交1323套。从下表也可以明显看出，央产房的上市量在不断攀升的，成交量约为上市量的一半。毫无疑问，央产房60万套的巨大市场容量，其大量上市必将对北京二手房市场形成巨大的推动作用。1.1.2 北京市二手房发展存在的主要问题北京二手房市场近两年发展迅猛，政府有关主管部门、各大房地产经纪公司、研究机构群策群力，致力于北京市二手房的健康发展，但纵观北京二手房市场还很不成熟和完善，笔者认为主要存在以下几个方面的问题：1、 供求比例失衡自北

11、京二手房市场开放以来，一直处于卖方市场，需求大大多于供给。主要因为公房上市交易有层层障碍，供给难以放量，另外，房地产二级市场尚未饱和，流通的二手商品房较少。从需求角度，二手房由于户型小，低总价，区位相对优势，受到广大中低收入家庭的偏好。据统计，2003年北京二手房市场的供需比例大约为1：8，2004年上半年有所下降，在1：5左右。2、公房上市存在瓶颈，大量上市有难度首先，北京的可售公房总量约为200万套左右，但扣除数量较多的军产、央产房，其余可上市交易的已购公房仅为50万套左右。2003年10月，随着总量约80万套的央产房允许上市交易，北京市已购公房再上市的供给量有望得到改观。其次，由于很多公

12、房没有产权证、再上市交易必须经过原产权单位同意、盖章，以及交易过程中烦多的手续，也增加了公房再上市交易的难度。3、消费者尚未形成梯级置业升级的观念消费者受 “买新不买旧”、“购房一步到位”等传统置业观念束缚，购房首选新建商品房，尚未形成“先旧后新，先小后大，先低档后高档”的理性梯级置业升级观念，对二手房缺乏足够的认知。人们消费观念不改变，缺乏需求的拉动，北京二手房市场很难放量，房地产二、三级市场无法实现良性互动。4、中介服务机构水平有待进一步提高据有关统计，截至2004年3月，据不完全统计，北京房地产中介公司总共有6000家，而有资质的中介在1500到1600家左右，真正算得上有一定规模的公司

13、也就十几家，其中，不乏像我爱我家、顺驰、链家等大型正规中介，也存在不少“皮包”公司，甚至黑中介，2002年至2004年相继发生的“恒基无限事件”、“坚石事件”、“立天基业事件”，不断使北京房地产中介行业遭遇诚信危机。房地产中介机构在加强行业自律的同时，政府有关主管部门应做好监管工作，加大惩治力度，维持公平、公正的市场秩序。5、交易透明度不高，运行效率低下目前，北京的二手房交易存在严重信息不对称的问题，交易双方对市场价格没有很好的把握，而很多房地产中介不让买卖双方见面或采取现金收购的方式，从中赚取差价。交易双方由于缺乏大量的市场交易信息作为参考依据，对房屋价值的认识不够客观，仅仅依赖评估所产生的

14、价格又存在相当主观的成份，同时，交易执行细则的不完善，手续复杂，限制较多，交易成本较高，均导致了整个二手房市场运行效率不高。因此，北京市有必要借鉴上海的成功经验，由权威机构定期公布北京二手房指数和区域成交价格，增强信息透明度，指导二手房市场交易。6、出租市场的高回报率，阻碍了二手房流通截至2003年底，北京有409万的流动人口 2003年北京市国民经济和社会发展统计公报，北京市统计局，2004.3.30，房屋租赁市场需求旺盛，一般情况，房屋出租的年投资回报率一般在7-8%左右，因此，房主若不是短期内急需大笔资金，往往会选择将闲置房屋出租而不是出售，一定程度上减少了二手房源供给，阻碍了房屋进入三

15、级市场流通。1.1.3 京、沪两地二手房市场对比分析衡量一个城市的房地产市场是否成熟的主要标志，就是看其二手房市场是否成熟。2003年统计数据显示，北京二手房交易量仅为上海的30%，但北京和上海无论从人口、GDP、新建商品房交易量等各方面总量相当，城市历史比上海多600年，城市面积也是上海的近一倍，存量房数量也高于上海，这说明北京二手房市场发展明显滞后，同时，也表明北京的二手房市场有很大的发展空间。北京、上海二手房具体成交情况比较见下图：据上海全市公有住房出售情况统计显示，至2002年年底为止，全市已累计出售公有住房153.5万套，建筑面积8355.1万平方米，占可售公房总量80%以上，约占全

16、市住房总量的40%。可见，上海的可售公房总量约为200万套左右，与北京的可售公房的总量相当。但由于北京有较多的军产、央产房不能上市交易，压缩了北京已购公房的上市量，使得北京与上海可上市交易的已购公房量有较大的差距，两地二手房的供需平衡的不同，导致了北京与上海的二手房交易量有很大的差距。随着2002年10月份，约80万套左右的央产房允许上市交易，将加快缩短北京与上海二手房市场之间的差距。回顾上海二手房市场的发展，上海自1994年开始推行以房屋置换为突破口，实现房地产二、三级市场联动以来，二手房市场发展迅猛，交易量大幅度攀升。1996 年上海二手房的交易面积总量仅有82万平方米，到2000 年，交

17、易量猛增到778万平方米，短短5年之内增长了近10倍左右。而2001，达到1400多万平方米，几乎翻了一倍；2002 年又进一步上升到1790万平方米，同比增长26%；2003年上升至2300万平方米，成交套数首次超过增量房，同比增长28%。北京二手房市场自1999年底开放以来，一直在高速发展。由于1999至2000年，北京的二手房市场刚开放，成交量过低，不妨以2001年的成交量5000套为基数。预计到2004年，北京二手房的成交量将会超过5万套，因此北京只需用4年的时间就增长了约10倍，而上海却用了5年的时间。但从目前来看，北京跟上海还是有较大的差距。2003年第一季度北京的已购公房交易为1

18、5.8万平米，而上海却达到103万平米，是北京的6.5倍。由此看来，北京二手房市场短时间内难以达到上海的水准，上海的二手房交易毕竟已经有10年的历史，而北京只有短短的不到4年的时间。但是，虽然北京二手房市场的起点低，与上海相比差距大，但其发展速度快，依目前的发展速度，北京的二手房交易就有望在4-5年内达到上海的水平。从上海与北京二手房市场的对比中，可以看出尽管北京的二手房发展态势良好，但北京与上海在有许多方面存在较大差距：如二手房市场的发展时间、中介市场的规模及规范程度、上市公房量的差距以及消费者观念的差异等等，这些差距直接地反映在两地二手房的成交量上。另外，上海有自己的二手房指数办公室，定期

19、公布二手房价格指数，对市场有很强的指导意义，值得北京市学习和借鉴。因此，北京二手房市场的发展还是任重而道远，北京二手房市场要取得良好的发展，必须培育规范北京的二手房市场，制定更加合理的经纪人制度，拓展更大的交易平台，引导更为理性的住房消费理念，才可能在未来4-5年内将会达到上海目前的水平。综上所述，北京的二手房市场相较于发展成熟的上海、广州等地，还不太规范，北京市虽然定期发布已购公房区域指导价格，但比较滞后，也偏离实际较多。而上海已经成立二手房指数办公室，按月度发布二手房指数及典型区域的二手房市场价格，对购房消费者及经纪公司有很好的指导意义。北京市二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，已经得

20、到社会各界的广泛关注，其成交量的迅速增长，市场客观上呼唤更为专业、细分的价格指数，需要一个科学完善的指数体系引导市场。随着北京的二手房市场的逐步放量，以及不断规范和完善，有必要理论和实际相结合，建立北京市二手房价格指数体系，加强对市场的引导和监控。1.2 建立北京二手房指数的分析研究内容房地产指数是一个广泛的概念，它其实包括两大类性质不同的指数，即房地产价格指数和房地产综合景气指数。房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产（如商业、住宅和工业）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。它是一种单一指标指数，即选取一定数量的房地产价格样点，以价格指数理论基础进行编制，用来反映房地产

21、市场的景气状况。我国目前公布的房地产价格指数的典型代表是“中房指数”，其他的如“伟业指数”、“西安40指数”、“中原城市指数”等。房地产综合景气指数则是根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地产业发展状况的经济指标，采用一定的综合方法，如合成指数法（CI）或扩散指数法（DI），对这些指标进行加权综合，得到一个综合景气指数，以反映房地产市场或房地产业的景气状况。房地产综合景气指数一般是以经济周期理论、经济景气预警理论等为理论基础进行编制。目前中国公布的房地产综合景气指数的典型代表是“国房指数”，其他的如“中房预警指数”“京投景气指数”等。房地产价格指数虽然采用单一经济指

22、标，但是由于它抓住了市场价格这一核心要素，所以经过科学合理的编制方法所测算的指数，是准确、系统地描述城市房地产价格运动规律最重要的经济指标。房地产综合景气指数，则由于综合了多项指标，更能够全面综合地反映房地产市场、房地产业的宏观发展态势。房地产价格指数更多地可以应用于微观领域，例如房地产投资分析、房地产价格评估等；而房地产综合景气指数则多用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等。二手房指数系统应该包括价格指数和景气指数两部分，二者对于二手房市场反映的侧重不同，价格指数更为直观，景气指数则更加宏观、全面。二者相辅相成，才能更好的反映整个市场。本文将着重讨论应用重复交易（Repeat-sale）模

23、型和Hedonic模型的混合修正模型，通过设定“标准房”，编制北京市二手房价格指数。另外，简要构想了北京市二手房景气指数的影响指标和编制方法。借鉴上海二手房价格指数系统的发展模式，笔者建议将北京市二手房指数按照不同的分类标准分成各种分指数。在房屋性质上，鉴于普通住宅交易量大、对市场的影响深远的特点，先把普通住宅纳入指数的计算范畴，分为已购公房和二手商品房两类指数，同时细分为一居室、二居室、三居室，以便更好的表达和反映市场，随着指数系统的逐步完善，以后逐步将商业、办公、工业等性质的二手地产的价格指数纳入北京二手房指数体系；在地理空间上，划分为控制区域二手房抽样价格指数及整个北京市区整体的二手房指

24、数。本文研究的重点主要是普通住宅指数，指数系统内容包括二手房区域价格抽样报告和二手房指数报告。二手房区域价格以抽样平均价格为依据，能反映北京市一定区域内二手房市场的走势，满足房地产市场区域性强的特点。北京市的二手房指数主要是对整个北京市二手房市场大趋势的总体描述，是在区域价格抽样报告的基础上，合成算得一个价格指数，如同中房指数那样，以点数而非具体成交价格的方式，对北京二手房市场的整体涨跌状况进行描述和评价。在本文的最后一章，初步研究了北京市二手房景气指数系统的构建模式。对影响二手房市场的各项指标进行了分析和比较，并从中筛选出几个重要指标，用于最终综合指数的计算。1.3 建立北京二手房指数的理论

25、和实践意义指数问题不仅是一个重大的社会经济理论问题，也是一个重要的社会实践问题，只有将理论运用于实践，才能真正发挥指数的作用。编制和公布编制北京市二手房指数在社会经济生活中具有很重要的意义： 1、反映市场走势北京市二手房指数的编制既可以反映北京市的二手房市场整体行情变化，也可以反映出不同物业类型变化情况。二手房指数的变动可以清晰地描绘出二手房市场发展的轨迹，并可以预测未来市场的走势以及行业的发展态势。正是由于二手房指数具有深刻的把握市场的能力，所以它对房地产业及相关行业的经济管理、投资决策、中介服务等产生重要的指导作用，成为研究市场的重要工具。2、指导业界活动政府有关部门可以通过二手房指数了解

26、二手房市场发展状况和行业结构，了解二手房市场的供求情况，为调整本地区经济结构以及制定相关政策提供依据；投资商、开发商、房地产经纪公司则可以通过二手房指数及时了解房地产业的整体发展状况，更好地把握市场走势，制定企业发展战略，提高投资决策的准确度，减少投资风险。此外，房地产指数还有助于中介咨询服务机构提供咨询服务，为消费者的购房决策提供区位、时机选择依据，为其他学术研究机构、科研人员提供有效的信息及分析工具等等。3、市场研究的有效工具由于房地产市场在国民经济中具有举足轻重的地位，对房地产市场发展状况及趋势的把握，不仅是房地产业界人士的需求，更是所有关注国民经济人士的需求。房地产指数为市场研究提供了

27、最为重要的工具，指数的变动轨迹不但能够清晰地反映出市场发展的周期轨迹，为研究经济周期提供了重要的数据，也是进行经济景气状况分析和预警研究的基础。北京市二手房指数的编制以期能够全面、客观、及时地反映市场的发展趋势，解决信息零散、失真和不对称问题，帮助政府有关部门了解二手房市场的发展和变化，完善整个二手房中介行业服务标准，进一步提高行业服务水平，指导广大市民安家置业及消费投资，从而促进整个北京二手房市场健康、有序地发展。1.4 文献综述及评价1.4.1 房地产指数（一）历史沿革价格指数最早产生于18世纪后半期的欧洲，当时由于物价飞涨，人们为了描述价格变动情况，在统计学领域产生了指数这一概念。可见，

28、统计指数源于对物价变动情况的研究。最初只是用来计算单个商品价格的变动情况，后来进一步扩展到计算多种商品的价格总体变动情况。价格指数适用于同质性颇强的商品，而对于异质性强的房地产商品的价格指数研究，则在本世纪三四十年代以后才开始盛行。“二战”后，各国房地产业发展迅猛，有关信息也受到政府和民间的广泛关注，尤其是住房价格。以英国为例，现有由官方和非官方部门编制的房地产价格指数就有近10种，这些指数不仅为政府主管部门制定各种房地产政策提供依据，而且也为民间个人、企业衡量房市走势，制定房地产经营策略提供重要参考。另外，日本和我国台湾省的房地产指数也比较典型。在日本，早在1970年开始，每年的四月就定期向

29、全国颁布有关房地产的交易价格。此公告价格是以一定期日(通常为每年1月1日)某地段交易地块作为标准。在面积、形状、临街状况、交通设施、上下水道、干湿、日照、通风、防火、用途、容积率等个别和区域因素作详细规定而给定的。此地块定为标准地块，如1973年1月1日，公告价格土地面积每平方米l05000日元，1972年1月1日公告价格为77700日元。公告价格成为日本政府管理土地市场，调控房地产兴衰的一个晴雨表，又成为该区段周围物业二手市场的参照物。在我国的台湾省，也有比较完善的土地法规，政府通过调查近两年各等级土地市价或收益价而公布标准地价，并编造成册。规定业主申报的地价在标准地价+20内浮动，当满五年

30、或有+50%浮动时需对此标准地价重新界定。 （二）我国房地产价格指数发展概况及问题所在我国房地产指数的发展可追溯到1995年中房指数系统的研制开发和应用。全国各地针对房地产价格指数编制研究日益重视，1997年国家计委、国家统计局联合下达关于开展房地产价格指数编制工作的通知，1998年在全国选择35个大中城市进行房地产价格指数编制工作，并定期向社会公布。但至今全国尚未出台有关编制房地产价格指数的技术规程，各地在具体编制工作中各行其事。据不完全统计，目前我国公布的各类房地产指数有10多个，其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民间合办的；此外，既有房地产价格指

31、数，也有房地产景气综合指数。1）全国性房地产指数1、中房指数“中房指数”是“中国房地产指数系统（China Real Estate Index System, CREIS）”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。它由中国房地产开发集团、中国房地产业协会和国务院发展研究中心联合研究，并于1995年1月通过初步论证投入试运行，同年9月顺利通过由国务院发展研究中心主持召开的部级评审会。目前，中房指数系统在北京、上海、天津、广州、深圳、大连、重庆等全国19个重点城市拥有完善的调查系统和全面的房地

32、产信息数据库。中房指数系统资料主要来源于市场调查，根据聚类分析方法确定样本，并进行跟踪调查，在样本项目达到一定指标后进行更新与替换。但中房指数只包括商品房及分类房地产（住宅、办公用房等）销售价格的调查。中房指数系统主要以中房价格指数为主，中房城市指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功用）分类物业指数，中房城市指数按月或季度发布。目前，中房指数系统在搜房研究院的推动下，已经初步形成了重要城市价格指数、北京写字楼租金指数、重要城市典型住宅价格指数以及中国房地产预警系统等房地产市场监测体系。2、国房指数“国房指数”即“国房景气指数”，是“全国房地产开发业综合景气指数

33、”的简称，1997年由国家统计局研制建立。它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映，由8个分类指数合成运算出以百分制表示的综合指数，是房地产市场景气变化的综合反映，其数据资料建立在全国房地产开发企业（单位）统计资料基础之上，由政府房地产投资统计机构系统实施，并得到国家计委、建设部等有关单位的支持。通过建立全国统计制度，按月上报、计算、发布和评估。“国房景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积

34、、商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。国房指数调查内容包括了土地出让价格、商品房、公有住房、房产交易等，涉及范围较广。3、全国35个大中城市房地产价格指数全国35个大中城市房地产价格指数是于1998年由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布。每年1月、4月、7月和10月的15日左右，发布上年全年和当年各季度及半年的价格指数。全国35个大中城市房地产价格指数分为三类，包括土地出让价格指数、房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数。它通过对全国35个大中城市的土地出让价格、房屋销售价格和房屋租赁价格进行统计分析，得出本季度和上季度的

35、变化情况，进而分析我国房地产的宏观走势。4、戴德梁行指数戴德梁行指数是由香港戴德梁行于1998年在内地开始分季度进行测算，并通过自己的内部刊物，采用向客户赠送的方式，向外界发布的房地产价格指数。戴德梁行指数分为写字楼租金指数、写字楼售价指数、住宅租金指数、住宅售价指数等。目前，戴德梁行指数在内地覆盖北京、上海、广州和深圳等城市。2）地方性房地产指数1、伟业指数伟业指数是伟业顾问公司与清华大学房地产研究所联合研制开发的，于1997年1季度正式推出。它是反映北京市市区范围内某一时段不同类型、不同区域、不同朝向的物业价格、租金及收益率水平的综合性房地产指标。伟业指数系统包括伟业分物业指数子系统和伟业

36、分区域指数子系统以及伟业综合指数。伟业指数以反映微观市场为主，在项目上更侧重住宅，包括内销住宅、外销公寓、别墅、写字楼；指数分类上则做得更细，有分城区、环线、方位、集聚区统计的价格指数和分城区、环线、方位、集聚区统计的写字楼租金指数、写字楼收益率等。伟业指数样本选取范围包括北京市等8个城市近郊区的普通住宅、公寓、别墅、写字楼4类物业的商品房项目。样本数据（价格、租金）的调查、核实时间为每一季度的第二、三个月。指数产品主要选取了价格（售价）和租金两项指标。计算时采用综合价格（租金）和聚类方法，以1997年1季度为指数计算的基期。伟业指数的发布是通过自己的出版物“指数综合月刊”和“地产界”进行发布

37、。2、西安40指数“西安40指数”是“西安房地产市场价格40指数系统”的简称，于1999年1月份起试运行，由西安市房产管理局市场处和西安西宇公司房地产信息部联合推出，每月发布一次。这一系统以西安地区在售的120多家房地产开发项目为抽选样本范围，根据统计抽样原理，从中选择代表不同物业、不同区位、不同档次的40家房地产开发项目为样本户，各区的样本数目以全市住宅、商办、别墅的比例配出。通过入户调查，并参照相关数据及系数，得出西安房地产价格指数，以反映上月度西安地区房地产销售价格的基本变化。“西安40指数”通过“指数月报”和“西安房地产信息网”进行发布，采用收费的方式。3、中原城市指数中原城市指数系统

38、是香港中原地产代理有限公司与香港城市大学联合推出的，旨在客观地反映香港楼市的情况。中原城市指数系统分为中原城市指数（CCI）和中原城市领先指数（CCL）。中原城市指数每月发布，它是基于香港特区政府土地注册处登记的住宅楼宇交易记录和香港有代表性的38个成份层苑价格编制，用以描述地产市场的价格变动。中原城市领先指数是一个每周发布的指数，它是基于中原地产代理有限公司的初步合约成交价编制，用于反映最新的地产市场价格变动。4、其他目前中国房地产市场除以上所介绍的指数外，还有上房50指数、郑州40指数、同致指数等。各指数系统基本上采用了与中房或国房指数相似的理论模型体系，可以作为两大指数系统之外的有益补充

39、。目前国内不论是对房地产指数的理论研究还是实践探索，都处于起步阶段，编制和公布的一些房地产指数，如中房指数（CREIS），上房50指数（上海）等，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在着这样或那样的问题。与之相比，一些经济发达、房地产市场成熟的国家或地区，已较早地涉足这一领域，并积累了较为丰富的经验。因此，在我国房地产指数的研究中应充分借鉴海外房地产指数理论研究的经验，紧密结合现阶段我国房地产市场的特点和现实，探讨分析我国房地产指数的现状，并展望未来发展趋势，以寻求适合我国国情的房地产指数编制的基本技术路线。1.4.2 二手房指数发展概况二手房指数应具有很强

40、的时效性，指数中反映的不同地段、不同结构、不同居住环境的房屋价格，方便人们根据自己的居住习惯、住房消费能力、居住时间等情况，做出自己的购买选择。指数曲线和指数分析所表示的二手房价格的变化态势能够为人们调整住房方式、确定适时的交易时机提供参考依据。国内二手房市场起步较晚，各城市中建立起二手房指数系统的寥寥无几。目前，二手房指数系统发展比较完善的只有上海，这也与上海二手房市场的发育最成熟相吻合。北京二手房自2000年出现较大成交量以来，发展迅猛，预计四到五年时间也能达到上海目前的水平。但目前北京二手房指数系统还没有成型，没有专门的调研、分析和发布机构，目前购房消费者能参考到的官方二手房价格资料只有

41、北京市国土资源和房屋管理局编制的北京市已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格手册，且每半年发布一册，市场滞后性较强。另外，北京大型房地产中介“我爱我家”、“链家”，也根据自己的成交数据定期发布北京市二手房市场报告，但均缺乏市场认可和相应的权威性。1）上海二手房指数上海市成立有专门二手房指数办公室，上海市二手房指数报告由房产之窗网、房地产时报、上海市房产经济学会、上海社科院房地产业研究中心和华东师大东方房地产学院五家单位联手合作，以2001年11月30日为基期，基点定为1000点，每月发布一次。报告选取上海普陀区、静安区、卢湾区、闸北区、虹口区、杨浦区、黄浦区、浦东新区、长宁区、徐汇区、闵行区等

42、11个区51个控制区内的二手房正常市场成交价格为计算样本，以统计学、计量经济学、房地产估价理论、GIS、INTERNET等相关理论和方法为计算基础，经综合分析确定而成。首次发布的指数，其描述对象为上海市区普通住宅的市场价格，在此基础上按照先易后难的原则逐步推出公寓、商业用房等其他分类指数，除此之外，在地理空间上，从整个上海市区发展到行政区再到控制区域逐层分类指数。上海二手房区域价格抽样报告和二手房指数报告公布以来，对引导上海二手房市场交易发挥了积极的作用。居民、中介和相关机构在二手房交易过程中广泛使用，加上各大媒体积极配合，使得上海二手房指数系统的声誉在市场中不断提高。上海二手房指数系统包括上

43、海二手房区域价格抽样报告和二手房指数报告两部分。1、上海二手房指数报告 在价格抽样报告基础上运作的上海二手房指数报告已于2002年1月1日正式推出，以2001年11月30日为基期，基点定为1000点，每月发布一次。2004年8月，上海二手房指数达到1382点，比去年同期上涨18。从显示数据来看，上海二手房指数比较真实地反映了市场动态。2、上海二手房区域价格抽样报告 2001年11月27日，由上海二手房指数办公室首次发布的上海二手房区域价格抽样报告，标志着上海二手房指数系统的诞生。价格抽样报告主要提供各个控制区不同房型的标准二手房的套成交价格，这种表达方式直观易懂，可以直接作为广大市民买卖房屋的

44、参考。区域价格抽样报告每周在房地产时报和房产之窗网上发布。具体技术路线为：(1) 控制区划分 选取上海市区范围内的11个行政区，各区以其所辖镇、街道以及重要建筑为主要划分依据，再细分成为广大市民所熟悉认可的居住区域。 (2) 标准二手房的确定将标准二手房定为：地段最佳(地段等级为最高，商服设施完善，交通情况、外部景观、小区环境均为最好)，房龄为15年，南向三楼多层砖混结构一般装修产权房。(3) 修正公式确定标准房价格=案例价格*标准房楼层修正因子/案例楼层修正因子*标准房房龄修正因子/案例房房龄修正因子*标准房结构修正因子/案例结构修正因子*标准房地段修正因子/案例地段修正因子*标准房房屋修正

45、因子1/案例房屋修正因子1*标准房房屋修正因子2/案例房屋修正因子2(4) 表达方式 鉴于二手房的特殊性，市民往往更关心其户型及使用面积，因此按照直接性及方便性原则，指数最终表达方式将为处于各控制点上的标准一室户、二室户、三室户的正常市场成交价格。 上海二手房指数在现有基础上，将按照先易后难的原则逐步推出二手次新房(房龄在5年以内的商品房)价格指数、商铺价格指数、写字楼租金指数、酒店式公寓租金指数等其他分类指数。除此之外，在地理空间上，也会从整个上海市区发展到行政区再到控制区域逐层分类指数，最终形成一套能够及时反映上海房地产市场动态的指数系统。上海市二手房指数2003年8月-2004年8月走势

46、图：1.5 本文的研究方法二手房指数系统研究是理论与实践相结合的应用性研究课题，不仅涉及指数编制理论、宏观经济和房地产经济理论，而且与房地产市场的实际运行密切相关。本文首先研究了二手房市场自身有何特点，与新建商品房相比，二手房的非标准化情况更为明显，决定了其指数的编制和计算也更为复杂。然后，重点研究了北京市二手房市场目前的发展态势及存在主要问题，包括与二手房发展相对比较成熟的上海市的对比分析研究。然后，研究了房地产指数的历史沿革，并分析了中外目前房地产指数以及二手房的发展现状及存在主要问题。在二手房价格指数的构建方面，目前国外有很多房地产指数编制的理论和方法，其中有些已经比较成熟，如特征价格（

47、Hedonic）理论,但国内目前还没有得到大家一致认可的指数编制方法。另外，中国的房地产市场发育较晚，其发展有自身的特色，所以很多国外的经验不能照搬照抄，只能做一定程度的吸收和改进。笔者在研究适用于房地产指数编制的各种理论模型之后，认为选择重复交易（Repeat-sale）模型比较适合二手房指数的编制。同时参考上海市二手房指数的编制，结合实际，认为设定标准房，并通过Hedonic模型对实际成交案例进行修正，既简化了工作又比较有效率。因此重复交易（Repeat-sale）模型和特征价格（Hedonic）模型构成了本文北京市二手房指数编制的基本框架。对于二手房景气指数的研究，重点在于影响指标的选择

48、以及权重的分配。笔者参考了中房指数和国房景气指数的指标选择，同时选择了对二手房市场有重大影响的二手房成交量、房屋存有量等几个重要指标，建议用合成指数的方法计算北京市二手房景气指数。综上所述，本文规范分析与实证分析相结合，从事物二手房发展的现象入手，结合命题，理论联系实际，力求找到问题的最优解。2 北京二手房指数的建立2.1 指数理论基础2.1.1 指数的性质指数是用于经济分析的一种特殊统计方法，它主要用于反映事物数量的相对变化程度。概括地讲，指数具有以下性质。第一，相对性。指数是总体各变量在不同场合下对比形成的相对数，它可以度量一个变量在不同时间或不同空间的相对变化，如一种商品的价格指数或数量指数，这种指数称为个体指数；它也可用于反映一组变量的综合变动，如消费价格指数反映了一组指定商品和服务的价格变动水平，这种指数称为综合指数。总体变量在不同时间上对比形成的指数称