九江市庐山区土地使用权出让价格评估.docx
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1、土地估价报告项目名称:九江市庐山区土地储备中心拟出让的位于九江市庐山区东至老厂区(未收储),南至恒生路,西至迎宾大道,北至纬三路一宗商业、住宅用地(商业80%,住宅20%)土地使用权出让价格评估受托估价单位:江西新源洪城房地产土地评估有限公司土地估价报告编号:赣新源 2014(估)字第120号提交估价报告日期: 二一四年七月十七日土地估价报告第一部分 摘 要一、评估项目名称九江市庐山区土地储备中心拟出让的位于九江市庐山区东至老厂区(未收储),南至恒生路,西至迎宾大道,北至纬三路一宗商业、住宅用地(商业80%,住宅20%)土地使用权出让价格评估二、委托评估方单位名称:九江市庐山区土地储备中心地址
2、:九江市十里大道740号联系人:周女士电话:0792-8171822三、估价目的按照招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007年9月28日中华人民共和国国土资源部令第39号)的要求,九江市庐山区土地储备中心特委托江西新源洪城房地产土地评估有限公司对位于九江市庐山区东至老厂区(未收储),南至恒生路,西至迎宾大道,北至纬三路一宗商业、住宅用地(商业80%,住宅20%)进行土地使用权出让价格评估,为其出让待估宗地土地使用权提供价格参考。四、估价基准日二一四年七月十六日五、估价日期二一四年七月十六日至二一四年七月十七日六、地价定义根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查,待估宗地实际土地开发程度为
3、宗地红线外“五通”(即通路、通电、通水、排水、通讯)及宗地红线内场地不平整。根据根据城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001,2001年11月12日)和项目的具体要求,此次评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、通水、排水、通讯)及宗地红线内场地平整。根据委托方提供的资料九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表第360402201400036号,待估宗地规划用途为商业、住宅用地(商业80%,住宅20%),本次评估设定用途为商业、住宅用地(商业80%,住宅20%)。评估设定土地使用年限为商业用地法定出让最高使用年限40年、住宅用地法定出让最高使用年限70年。根据委托方提供
4、的资料九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表第360402201400036号,待估宗地规划容积率2.8,根据最有效利用原则,评估设定容积率为2.8。本次评估的价格是指估价对象在评估基准日二一四年七月十六日,规划利用条件下,于上述估价设定的土地开发程度、用途、建筑容积率、土地使用年限下的土地使用权出让价格。七、估价结果估价人员对待估宗地进行了现场查勘,并对各种有关信息进行了收集、整理和分析,综合考虑当地地产市场,社会经济发展等因素对地价的影响,综合评定出:位于九江市庐山区东至老厂区(未收储),南至恒生路,西至迎宾大道,北至纬三路一宗商业、住宅用地(商业80%,住宅20%),在估价基准日二一四
5、年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容积率和土地开发程度为地价定义条件下的土地使用权出让价格为:土地面积:16883.4平方米(合25.3252亩)单位地价:1660.83元/平方米(合110.72万元/亩)楼面地价:593元/平方米总 地 价:2804.0457万元(保留四位小数)大写人民币:贰仟捌佰零肆万零肆佰伍拾柒圆整。待估宗地估价结果详见土地估价结果一览表(表1)。八、土地估价师签字姓 名 土地估价师证号 注册编号 签 名殷金火 2002360004李 斌 2002360047九、土地估价机构估价机构负责人签字: (机构公章)二一四年七月十七日表1 估 价 结 果 一 览 表估价
6、机构:江西新源洪城房地产土地评估有限责任公司 土地估价报告编号:赣新源(2014)(估)字第120号 估价基准日:2014年7月16日 土地使用权处置方式:出让 宗地位置规划用途设定用途土地级别容积率估价基准日实际开发程度估价设定开发程度设定土地使用权年限(年)土地面积(m2)单位地价(元/ m2)总地价(万元)九江市庐山区东至老厂区(未收储),南至恒生路,西至迎宾大道,北至纬三路商住用地(商业80%,住宅20%)商住用地(商业80%,住宅20%)商业III级,住宅IV级2.8宗地红线外“五通”及宗地红线内场地不平整宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整商业:40住宅:7016883.4平方米
7、(合25.3252亩)1660.83元/平方米2804.0457万元“五通”指(通路、通电、通水、排水、通讯)一、土地估价结果的限定条件1、土地权利限制:估价对象的土地所有权属国家所有。根据九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表第360402201400036号, 评估设定土地用途为商住用地, 评估设定土地使用年限为商业用地出让法定最高使用年限40年,住宅用地出让法定最高使用年限70年。现九江市国土资源局庐山区分局拟将待估宗地公开出让。经估价人员咨询九江市国土资源局庐山区分局,至估价基准日2014年7月16日,估价对象未设定抵押权等他项权利,权属状况清楚,无纠纷。2、基础设施条件:设定宗地红
8、线外“五通”(即通路、通电、通水、排水、通讯)及宗地红线内场地平整。3、限制条件:本报告中评估价格是在满足全部假设与限制条件下,于估价基准日2014年7月16日,在设定的开发程度、用途、使用权取得方式、土地使用年限的土地使用权价格,如有改变,地价则需另作调整。4、影响土地价格的其它限定条件:改变估价目的、估价基准日、土地使用年限、土地开发状况等,或国家政策调整、宏观经济发生重大变化、城市规划等都将影响土地估价结果。二、其他需要说明的事项(1)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参数的选取。(2)委托方对所提供的资料的真实
9、性负责,估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。(3)本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格,如价格定义限定条件发生变化,土地评估结果必须相应调整或重新评估。(4)关于土地使用年期的设定:评估设定土地使用年限为商业用地出让法定最高使用年限40年,住宅用地出让法定最高使用年限70年。(5)未经评估单位书面同意,本评估报告书的全部或任何一部分不得使用于公开的文件、通告或报告中,也不得以任何形式公开发表。 估价机构:(加盖公章)二一四年七月十七日第二部分 估价对象界定一、委托估价方单位名称:九江市庐山区土地储备中心地址:九江市十里大道740号联系人:周女士电话:0792-8171822二、估
10、价对象估价对象位于九江市庐山区东至老厂区(未收储),南至恒生路,西至迎宾大道,北至纬三路,宗地四至详见庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图。根据委托方提供的庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图,宗地土地面积为16883.4平方米,形状较不规则。根据九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表第360402201400036号,宗地容积率2.8,建筑密度50%,绿地率30%。估价对象规划用途为商业、住宅用地(商业80%,住宅20%),设定土地用途为商业、住宅用地(商业80%,住宅20%),评估设定土地使用年限为商业用地法定出让最高使用年限40年、住宅用地法定出
11、让最高使用年限70年。待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、通水、排水、通讯)及宗地红线内场地不平整。三、估价对象概况1、土地位置状况待估宗地位置、土地级别、用途、使用年限、面积、容积率、四至、土地使用权处置方式等详见表2:表2 估价对象土地位置状况表宗地位置土地级别估价设定用途设定土地使用年限评估面积(m2)容积率四 至土地使用权处置方式九江市庐山区东至老厂区(未收储),南至恒生路,西至迎宾大道,北至纬三路商业III级,住宅IV级商业住宅用地(商业80%,住宅20%)商业40年住宅70年16883.42.8详见庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图出让
12、2、土地权利状况(1)估价对象的土地所有权属国家所有。(2)土地使用年限为商业用地法定出让最高使用年限40年、住宅用地法定出让最高使用年限70年。(3)根据委托方提供的资料,至估价基准日2014年7月16日,待估宗地权属状况清楚,无纠纷,未设定他项权利。3、土地使用状况(1)土地利用现状根据估价人员的现场勘查,至估价基准日2014年7月16日,估价对象红线内为待开发的空地(2)土地规划利用状况根据委托方提供的资料九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表第360402201400036号,有关地块控制指标,现整理如下:四址为:东至老厂区(未收储),南至恒生路,西至迎宾大道,北至纬三路;土地面积:
13、25.3252亩(16883.4平方米);用地性质:商业、住宅用地(商业80%,住宅20%)建筑密度:50%;容积率:2.8;绿地率:30%;建筑间距:符号规划、消防的要求;未尽事宜必须符号国家规范和九江市城市规划管理技术规则以及市政府的相关要求。四、影响地价的因素分析(一)一般因素分析影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等,包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多,本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。1、城市资源状况(1)地理位置九江市位于江西省北部,地处赣、鄂、湘、皖四省交界处的长江中
14、游南岸,地理坐标为东经1135711653,北纬28473006。东毗上饶市波阳县、安徽省东至县,南与南昌市的新建县、安义县及宜春市的靖安、奉新、铜鼓三县相连,西与湖北省武穴市、黄梅县及安徽省宿松、望江县隔江相望。全境东西长约270公里,南北宽约140公里,全市总面积为18803.75平方公里。(2)自然条件地形地貌九江市地貌较为复杂,地形变化大,整个地势呈东西高、中间低、南部略高,向北逐渐缓慢倾斜,平均海拔32米,境内山地、丘陵、平原、江湖皆备,中部鄱阳湖平原,水网交错,西部为丘陵地区,层峦起伏,九岭、幕阜两大山脉蜿蜒而立于西部南北两侧,绵延耸翠,长江自西北向东流过北境。气候、水文九江市地处
15、中亚热带向北亚热带的过渡区,气候条件比较优越,具有气候温和,四季分明,热量丰富,水量充沛,无霜期长的特点。年平均太阳总辐射量为102.3千卡/平方厘米114.1千卡/平方厘米,年平均日照时数在1650小时2100小时,年平均气温1617,年无霜期为239天266天,年均降雨量为1300毫米。九江地处鄱阳湖平原,北有长江,西有修河,中有博阳河和长河,江湖纵横,水网稠密,地表水及地下水资源均十分充裕。(3)交通运输铁路-九江是国家铁路中长期规划的四大八向枢纽之一,京九,武九(至武汉),合九(至合肥)2008年7月通车的铜九(至铜陵),九景衢(至景德镇、浙江衢州)以及规划中的长岳九(长沙,岳阳,九江
16、)等六条线路在九江交汇; 城际高铁:昌九城际高铁,池九城际高铁(池州至九江,规划),2010年2月,铁道部在九江召开会议,正式确立了九江为大铁路枢纽,至2020年以前,将有11条铁路在九江交汇。公路-105(北京珠海),316(福州兰州)国道。 九江瑞昌码头镇的九码快速通道已于2010年5月通车。 九江庐山机场,福银高速(昌九高速),杭瑞高速(九景高速),九瑞高速(九江至瑞昌),大广高速(武吉高速,途经武宁,修水两县),永修至武宁高速(在建),彭泽至湖口高速(2010年9月16日通车),市内已基本实现县县通高速,乡乡通油路。民航-九江庐山机场将于近期启动扩建工程,目前已开通至北京市,上海市,广
17、州市,厦门市等航线。水运-上通重庆,下达上海市并延伸海外,内河航道里程762公里,共有各类港口及专用码头144个,年吞吐能力3000万吨,九江港是东西水运,南北水陆中转的重要枢纽港, 九江港最高年客运量500万人次,最高货物吞吐量5000万吨,分别居长江各港口的第二位和第四位。2009年上港集团九江城西港建成开港。港区一期规划面积14平方公里总规划51平方公里,建成后将成为九江沿江开发的主阵地城市新区。2、房地产制度与房地产市场状况(1)房地产制度分析2012年12月底,国土部、住建部均强调坚持房地产调控不动摇,并要求继续限购。明年的调控仍将延续目前的态势,“有保有压”和“微调和收紧”并存。一
18、是2013年继续实施积极的财政政策,大力改革,完善结构性减税政策。二是实施稳健的货币政策,但是货币总量会略微宽松,预计将有3次降准的过程。三是限购、限贷等核心政策仍将继续,鼓励首次及改善性需求,严厉打击投机。四是继续推进保障房建设工作,扩大房产税试点,调整房地产交易等税收问题。具体调控方向主要看房价和经济的发展,如果明年上半年房价过快上涨,则很有可能在下半年迎来政策加码,面临新一轮的调控。2013年2月26日国务院办公厅公布楼市调控国五条细则:完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管和预期管理;加快建立和完善引导房地产
19、市场健康发展的长效机制。(2)房地产市场状况分析2013年九江全市新商品房销售面积326.4万平方米,比起2012年的惨淡成交行情,2013年的楼市成交量猛涨态势着实来得太突然。阳春3月成交量比2月直增137%。随后,2013年红五月与“银十”也以较大的优势成为12月当中的两个高峰,创下1297、1396套的高成交量。2013旺季新房销售可观,淡季也呈现出一争高下的士气,6、7、8月全市成交量仍然居高不下,打破了2013年传统淡季的销售境况。从2013年全年的整体情况来看,年后以来,全市成交量不仅出现升高的现象,而且每月成交量走势也非常平稳。2013年,九江全市成交均价整体平稳,月平均成交价5
20、202.56元/平米。全年出现了三个波动时期:1-2月,全市新房成交均价较低,在5000线以下。从3月份开始,全市新商品房成交均价微微上扬;全市成交均价的低点还出现在5月前后以及10月前后,由于促销旺季的到来,开发商以较低的价格换来了可观的成交量。除促销原因以外,实际上九江商品房价格在46月是比较实惠的,2013下半年,众多楼盘的新房价格出现了或多或少的提升,直到年末,全市成交均价的波动一直不大。2013年上半年九江市商品房成交量统计表2013年上半年九江新商品房成交面积、金额、均价统计详情表3、城市规划与发展目标未来九江市域城镇将按中心城市,卫星城(次中心城市),县域中心镇(中心城镇)、县域
21、片区中心镇(重点城镇)、一般城镇五级结构进行规划;九江市域城镇空间结构布局:以九江市中心城区为中心,以瑞昌市、九江市、星子县、湖口县组成的中北部经济区为依托形成核心区,通过京九铁路、昌九高速路合九铜九武九铁路,九景高速路,九瑞路为“T”字主轴形成城镇体系空间结构。同时应先强化沿昌九线的城镇建设及基础设施建设,以此为基础,向西、向东、向南沿主轴有序推进。未来大九江的空间布局为双环内聚外扩式的组团结构,即围绕庐山形成环庐山线、围绕赛城湖八里湖形成环湖线,两环在沙河至十里地区相交,两环容纳了大九江市主要的城市发展组团,以山、湖为城市发展的绿心,形成环式内聚并向外辐射的大九江城市框架。在环上的各城市组
22、团间,以水体、山体、楔形绿带作为分隔,形成舒展的可持续发展的城市空间格局和自然开敞空间系统。 九江市委市政府提出“加快城市建设步伐,拉大城市框架,实现从甘棠湖、南湖时代走向八里湖时代”的部署,同时将瑞昌、湖口、星子和九江县纳入“大九江”城市发展格局,未来“大九江”城区面积将达到1000多平方公里。4、社会经济状况2013年九江市全市实现生产总值1601.73亿元,同比增长10.4%。其中第一产业增加值130.05亿元,增长4.0%;第二产业增加值898.24亿元,增长12.0%;第三产业增加值573.44亿元,增长9.1%。人均生产总值33500元,增长10.1%。三次产业结构调整为8.1:5
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