世纪文化广场商业项目管理营销策略报告.docx
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1、 “贵阳世纪文化广场”项目【营销策略报告】目 录第一部分 营销准备【01】工作范畴【02】主题提炼【07】形象塑造【09】品牌策略【11】资源整合【13】卖点梳理【14】第二部分 营销策略【17】营销计划【18】营销内容【22】营销模块【27】营销创新【30】第三部分 推广策略【37】推广计划【38】推广准备【44】推广策略【46】媒介策略【52】炒作构想【55】费用预算【57】第四部分 价格策略【58】定价分析【59】定价策略【64】价格制定【67】第五部分 修订策略【69】督促策略【70】指导策略【71】修订策略【71】审核策略【72】第一部分:营销准备前 言房地产项目在进行了详细市场调研
2、和确定了项目定位策略后,紧接着就进入了实战阶段即房地产项目招商/销售阶段。对于房地产中的综合商业物业项目,在正式销售阶段之前还必须明确是什么样的经营商家入驻?在明确了商家与业种组合后,物业的销售就是方案和价值实现的最终环节。通过销售开发商才能实现资金回收和利润实现,同时前期所有工作也需要通过销售环节来检验。在房地产项目进入销售阶段时,我们要明确销售实施前有哪些准备工作要做,销售进入各个阶段后要准确把握其规律,针对性的制定方案及实施,并在销售过程中不断地总结和调整营销方案,才能获得项目销售成功。房地产销售阶段一般分为销售准备阶段和销售实施阶段,如下图:项目销售阶段销售准备阶段 销售实施阶段本部分
3、主要确定如下几个方面工作:工作范畴主题提炼形象塑造品牌策略资源整合卖点梳理11工作范畴1.1.1工作的两个层次 1、一般性工作,即规定动作营销工作再复杂,也有章可循,只要分清头绪,一步步实施,就能到达预期销售目标。房地产开发不可照搬成功经验,敝司只能根据每一个具体的项目结合长期的实战的经验,才能对本项目进行具体的分析研究,总结出相关必备的工作内容,并进行有计划的执行。在开展每个工作环节时,希望对各个环节都有章可寻。敝司认为,如果较好地完成规定动作,就能基本实现本项目的预期目标。2、个性化工作,即自选动作目前房地产已进入买家市场阶段,竞争日渐激烈,要求在开发商的统一要求下施出浑身解术,吸引消费者
4、,以超越竞争致胜商场,否则,就会被市场弃之。因此,我们必须针对竞争对手,超越一般性工作,对方式方法进行创新,投入大一点,工作要求高一点,但附加值也要高一些,值得。1.1.2我们面临的工作内容 1、营销综合进度监控表(总体按照03年10月18日开盘安排)表(1)工作项目序号工作内容执行部门配合部门实施开始时间完成时间设计调整1物业规划修订建议鸿基企化部智尊项目组03/09/0503/09/092工程修订同意工程部鸿基企化部03/09/1503/09/303施工执行工程部鸿基企化部03/09/3004/02/284铺位规划划分方案智尊项目组鸿基企化部03/09/1503/09/255铺位规划方案确
5、定鸿基企化部智尊项目组03/09/2603/09/306铺位面积测量工程部鸿基企化部03/10/803/10/107铺位销售面积最后确定鸿基企化部智尊项目组03/10/1003/10/13招商/销售中心8销售中心调整方案智尊项目组鸿基企化部03/09/0903/09/159销售中心展板设计广告公司智尊/鸿基03/09/2603/09/3010销售中心布置完成广告公司智尊/鸿基03/10/1003/10/16户外广告11户外路牌选点完成广告公司鸿基/智尊03/09/2603/09/3012户外路牌平面设计广告公司智尊/鸿基03/09/2603/10/0813户外路牌平面设计确定鸿基企化部智尊/广
6、告03/10/0803/10/1014户外路牌安装施工广告公司智尊项目组03/10/1103/10/1515户外广告验收鸿基企化部智尊/广告03/10/1503/10/16现场布置16现场包装方案智尊项目组鸿基/广告03/09/1503/09/2517现场包装方案确定鸿基企化部智尊项目组03/09/2603/09/3018现场包装调整方案实施广告公司智尊/鸿基03/10/0103/10/15现场物料准备19鸟瞰图/透视效果图提供设计公司鸿基企化部03/09/2503/09/2520铺位销售控制图设计广告公司智尊/鸿基03/09/3003/10/821铺位销售控制图确定鸿基企化部智尊项目组03/
7、10/0803/10/1022铺位销售控制图安装广告公司智尊/鸿基03/10/1103/10/1223室内外灯点选择/制作鸿基企化部智尊项目组03/10/1103/10/1624展板图选择/制作/安装广告/智尊鸿基企化部03/09/3003/10/1525各功能标牌(接待处/签约处/收款处/招商处等)广告公司智尊项目组03/10/0803/10/1626礼品(手袋等)广告公司智尊项目组03/10/0103/10/1627各类挂旗/彩旗/汽球广告公司智尊项目组03/10/0103/10/1628销售道具布置与安排广告公司智尊项目组03/10/0803/10/16销售资料准备29投资手册设计广告公
8、司智尊项目组03/09/2503/10/0830投资手册设计确定鸿基企化部智尊/广告03/10/0803/10/1031投资手册印刷广告公司鸿基/智尊03/10/1003/10/1632DM直邮招商/销售资料设计广告公司智尊项目组03/09/2603/10/0833DM资料确定/印刷广告公司智尊/鸿基03/10/0803/10/1634认购书/排号卡印刷广告公司智尊/鸿基03/10/0803/10/1635销售/租赁/返租合同书提供鸿基/智尊智尊项目组03/10/0103/10/0836销售/租赁/返租合同书确定鸿基/智尊智尊项目组03/10/0803/10/1637各种销售单张/表格设计/印
9、刷广告公司智尊项目组03/10/0103/10/16广告制作38报纸硬性平面设计广告公司智尊项目组03/09/2503/10/0839报纸硬性平面系列设计确定鸿基企化部智尊/广告03/10/0803/10/1040软性文章计划广告/智尊广告/智尊03/09/3003/10/0841软性文章撰写广告/智尊智尊项目组03/10/0103/10/1242报纸设计文案完稿发布广告公司智尊项目组03/10/1003/9/25推广安排43报刊(媒介)的选定广告公司智尊项目组03/09/2603/09/3044版面、篇幅的选定广告公司智尊项目组03/10/0103/10/0845发布形式/时间确定广告公司智
10、尊项目组03/10/0803/10/1046不同媒体的发布组合安排广告公司智尊项目组03/10/0103/10/0847发布数量/节奏的安排和控制广告公司智尊项目组03/10/0803/10/1048媒介计划执行表制定/确定广告公司智尊/鸿基03/10/0103/10/1049广告效果监控表智尊项目组鸿基/广告03/10/0803/10/10价格制定50价格体系方案提供智尊项目组鸿基企化部03/09/2503/10/1451价格体系确定智尊项目组鸿基企化部03/10/3003/10/1552价目表的拟订智尊项目组鸿基企化部03/10/0803/10/1553付款方式的确定智尊项目组鸿基企化部0
11、3/10/0803/10/1554优惠折扣条件和方式智尊项目组鸿基企化部03/10/0803/10/1555销售经理及各级人员让价范围智尊项目组鸿基企化部03/10/0803/10/1556车位的租售价智尊项目组鸿基企化部03/10/0803/10/1557商铺的售价、租价智尊项目组鸿基企化部03/10/0803/10/15开盘58开盘时间鸿基/智尊各公司03/09/0503/10/1659开盘活动方案/确定/落实广告/鸿基/智尊鸿基/智尊03/09/3003/10/1660现场销售控制流程确定智尊项目组鸿基企化部03/10/0803/10/12人力资源61双方公司各部环节协调模式智尊项目组鸿
12、基企化部03/09/2503/09/3062销售主管培训智尊项目组鸿基企化部03/09/1503/10/1063销售人员培训智尊项目组鸿基企化部03/09/1503/10/1064销售人员考核智尊项目组鸿基企化部03/10/1103/10/1265销售人员演练时间智尊项目组鸿基企化部03/10/1203/10/1366物管人员演练时间物管/智尊鸿基企化部03/10/1203/10/1367各部门配合人员演练智尊项目组鸿基企化部03/10/1403/10/16付款手续68各种收款结算方式政策及确定财务鸿基财务03/10/0803/10/1669签约交首期手续及票据财务鸿基财务03/10/0803
13、/10/1670银行按揭手续银行鸿基财务03/09/2603/10/1571公证(代办)公证处鸿基企化部03/09/3003/10/1572律师咨询/解答律师所鸿基企化部03/10/1003/10/18各种手续73国有土地使用证鸿基企化部政府部门03/10/1574建设用地许可证鸿基企化部政府部门03/10/1575建设规划工程许可证鸿基企化部政府部门03/10/1576施工许可证鸿基企化部政府部门03/10/1577预售许可证鸿基企化部政府部门03/10/1578定金收据(发票)鸿基财务鸿基企化部03/10/1579房地产买卖合同律师/鸿基智尊项目组03/10/0803/10/1580有关销
14、售文件(复印件)的准备鸿基/智尊各部门03/09/2603/10/1581签定相关文书的注意事项财务/律师各部门03/09/2603/10/1582各级政府/收费文件鸿基企化部律师/工商03/09/3003/12/183物管收费标准/文件物管公司鸿基企化部03/09/3003/10/1084销售面积及公摊的计算方式测绘部门鸿基企化部03/09/3003/10/10商管/物管/办证85现场销售管理监控制度确定智尊项目组鸿基企化部03/09/2503/10/1086商业管理公司筹建、成立物管鸿基/智尊03/09/2503/10/1587物管收费审批物管鸿基企化部03/09/2503/10/1588
15、物管条例确定物管鸿基/智尊03/09/2503/10/1589资格申请物管鸿基企化部03/09/2503/10/1590收楼文件物管鸿基/智尊03/09/2503/10/1591收楼流程物管智尊项目组03/09/2503/10/1592装修申报流程物管鸿基企化部03/09/2503/10/1593房产证的办理流程鸿基企化部智尊项目组03/09/2503/10/1594交楼入户标准物管鸿基企化部03/09/2503/10/1595收楼时的两证二书物管鸿基企化部03/09/2503/10/15有关工作96工商所/办理相关执照鸿基企化部物管03/09/2503/10/1597税务局(各种优惠政策)鸿
16、基企化部鸿基企化部03/09/2503/10/1598财政局(相关工作)鸿基财务鸿基企化部03/09/2503/10/1599消防局(消防验收等)鸿基财务鸿基企化部03/09/2503/10/15100房屋交易所(鉴证/交易手续)鸿基企化部鸿基企化部03/09/2503/10/15上述各环节涉及众多细节工作,工作量大,涉及的相关单位、政府部门、行业多。建议贵公司针对相关工作确定明确的责任人和完成时间,以确保各项工作有条不紊、提前按时完成。敝司方面将针对自己份内的工作提前提供相关资讯资料。由于涉及工作千头万绪,必须形成一个有效的计划与决策机制。为此,敝司建议9月30日前制定完成各个配合单位的总计
17、划表并告之各个单位责任人,以便有效控制。有鉴于此,敝司为确保最终实现销售目的,希望贵公司从紧紧围绕销售环节出发,强化全员营销意识,决策与执行也必须紧紧围绕“市场与专业”的角度,形成透明与有效机制。2、项目销售前期准备物品清单 表(2)项目名称数量单价总价一、印刷品类VI标识及延展设计2本投资手册 3000册招商手册3000册导购/产品说明3000册物管公约1000册DM/单张3000张信笺/便笺各20本信封-9号 -5号各3000册置业顾问每日工作报告1000份销售情况日、周、月统计表1000册封楼收据几本来电/来访登记本2本购买预算表3000张手提袋3000个认购书无碳复写500份返租协议书
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