上海市浦东写字楼市场分析报告书.docx

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1、 上海浦东写字楼市场分析第一章 办公楼市场分析一办公楼及其发展空间办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字写字楼。独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等，使

2、这成片的写字楼形成中央商务区CBD。CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一，大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公。这既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的自身配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。因此，写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。二办公楼的环境这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。

3、写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是，建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子，最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。 目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件：（一） 交通交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工

4、在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此，地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。（二）氛围除了交通外，是否有办公氛围也至关重要。如莘庄地铁站附近，尽管拥有轨道交通的便利，但并不适于办公。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体，它同样具有生命力，而这种生命力与周围环境氛围息息相关，写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。这种氛围就是中央商务区（CBD）的氛围，陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商务区，其写字楼的租价也是较高的。（三） 品质写字楼本身的品质也十分重要，除了楼层、房间朝向、面积、空间布局的合理性、通风、采光情况等

5、硬件条件，同时还应具有完善的配套服务体系，如设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。（四） 景观白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，容易产生压抑感，也需要一种事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。（五） 精神良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。三 办公楼的市场状况（一） 现状上海

6、写字楼市场自2000年年中起开始复苏，一方面租金开始上调，出租率也稳步提高；另一方面上海GDP已经连续11年保持两位数增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资信心，为上海写字楼市场的发展提供了无限机遇。戴德梁行执行董事认为，目前上海住宅市场经历一段时间的发展，已经日趋成熟，竞争也比较激烈。而销售型写字楼，特别是甲级写字楼，作为一种新产品，市场正处于成长阶段，并拥有广阔的成长空间，应该有机会获得较高的投资回报。目前，上海写字楼市场供需基本持平，空置率也处于10 15的正常范围。未来几年，上海写字楼市场将呈现需求强劲、供应适量，从而租金稳中有升的总体发展趋势。（二） 行业特征不同行业、不同

7、规模、不同办公性质的企业对办公环境的要求是不一样的。大型企业的运作模式比较成熟，员工办公时间较为规律，工作内容有章可循。而中小企业多处于事业的增长期，没有固定的工作模式，办公时间弹性很大，工作内容多涉及创造性、开拓性领域。这种工作性质、运作模式的差异最终表现为对企业办公环境需求的不同。写字楼的分布逐渐显现行业特征：如陆家嘴地区写字楼的租客以金融业为主，南京西路和淮海中路写字楼的租客则以咨询业和服务业为主。未来，这种行业特征将更为鲜明，以形成积聚效应。因此写字楼的租售率受某一行业兴衰的影响将更为明显。（三） 前景据戴德梁行资料显示，目前上海市场甲级写字楼的建筑面积仅有370万平方米，较之每年上海

8、增长近1200万平方米的住宅用房总量较少。2003至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万平方米，其中供出售的新甲级写字楼面积约为7080万平方米，占1720%，同时会有部分现有的写字楼物业带租约向市场推出。一些企业出于投资自用和扎根上海进行中长期发展的打算，已经开始考虑变租赁为购买写字楼，这客观上加大了甲级写字楼的需求量。近来十分活跃的民营和私人企业已日渐成为写字楼投资群体中不可小视的力量。连年攀升的写字楼租金消耗了公司的一部分利润。随着公司的发展和对上海经济信心的增强，他们正打算购买属于自己的写字楼，虽然一次性投入增加了很多，但同时兼具了投资的用途，从长远来看还是划算的。国

9、内各地的中大型企业集团争相在上海设立营销中心、研发中心，需要大量的写字楼。上海写字楼租金继续平稳攀升已成趋势。这两方面的因素带动了销售型写字楼强劲的发展后劲和由租转买的投资趋势。四 周边区域办公楼分布状况由于本区域内不是办公区域，因此，周边办公楼数量较少，这里仅列举以下办公楼项目以供参考：（一） 阳光世界位于浦东大道、近崮山路。大厦高28层，建筑高度为99.95米，其中1-5层为商业裙房，6-14层为纯办公用房，15-28层为公寓式办公房。6部进口“瑞士Schindler”电梯、两部自动扶手电梯。1-14层采用“YORK”中央空调系统。美国Armstrong地板、印尼进口春茶木门、“立邦Nip

10、pon”高级涂料、卫生间地面采用进口防滑地砖、地面镶有葡萄牙瓷砖、美标American Standard洁具、意大利五金配件等。627层，每层910户。房型面积范围70222平方米，售价7000元/平方米，租价1.7元/平方米/天。（二） 招商局大厦上海招商局大厦是一幢现代化、智能型的纯甲级写字楼。大厦总建筑面积74642.11平方米，总高度186米。大厦一至五层设有银行、商务、邮局、餐饮、康乐等各种配套设施。三十八至三十九层拟开设会员制银行家俱乐部，地下二层共提供285架汽车泊位。大厦坐落在陆家嘴金融中心的心脏地带，周围证券、保险及各银行大厦林立。经延安东路隧道到外滩仅需1分钟，经南浦大桥至

11、虹桥机场仅需三十分钟路程。1824层每层16户，8部电梯，房型面积范围80148平方米，售价3100美元/平方米，租价0.7美元/平方米/天。（三） 上海期货大厦位于浦电路，地上37层，地下3层，总建筑面积达7万多平方米，由美国著名建筑师设计，是一集期货交易、信息、结算、办公为一体的智能化楼宇。大厦设计先进，布局合理，各类配套设施齐全，设有停车库、国际会议厅、多功能厅、银行、餐厅等各种便利设施。上海期货大厦设有345只座位和完整的舞台设施、放映室及同声翻译系统的国际会议中心。500多平方米的多功能厅可用悬挂式隔断板分隔成六个不同面积但可独立使用的空间。20部原装德国OTIS自动扶梯，14部原装

12、三菱垂直梯。房型范围72200平方米，租价0.6美元/天/平方米。 五 结论目前销售型的办公楼房源不多，办公楼由出租向出售转变，销售型办公楼的市场前景普遍看好。销售型办公楼的几个条件不可或缺，如环境、氛围、楼盘品质、配套设施等。地段和氛围是影响办公楼盘价格的主要因素。本案的大环境是以中档居住为主的地区，小区域没有大型的商场、中高档的餐饮、娱乐等配套设施。观景系数不高，南面是栖山路多层民居，东西方是高层和多层住宅、旧式建筑或待开发地块。综上所述，本案缺少写字楼应有的氛围，不具备作为办公楼进行推广的优势。第二章 住宅楼市场分析一 浦东大道沿线楼盘分析浦东大道是沿黄浦江从陆家嘴到浦东东北部的交通纽带

13、。西起陆家嘴，东到东高路。黄浦江对面是浦西杨浦区沿岸部分，各项建设和改造正紧锣密鼓地进行中。杨浦区到浦东大道，现在有杨浦大桥，规划中的大连路越江工程完成之后，交通将更加方便。浦东大道是浦东新区东北地区到陆家嘴的主要交通干道，沿线有三四十条公交线路。路面不宽，车流量和人流量大，沿线的粉尘和噪音污染较大。浦东大道的路段价值随着与陆家嘴距离的远近不同而有较大差异。（一） A级路段源深路以西、靠近陆家嘴办公区路段，该区域属小陆家嘴范围。沿线开发改造成熟，路面卫生状况良好，公交线路近四十条。两旁建筑以高层为主，高档美观，近来出现较多的酒店式公寓项目。这里的酒店式公寓，拥有两方面独特的优势，一方面靠近陆家

14、嘴办公区，充分体现了酒店式公寓的特点；另一方面，在黄浦江边，可以拥有黄浦江景观等等，是酒店式公寓的主要卖点。这一段酒店式公寓的房价在1000013000元/平方米。目前主要有以下楼盘：海悦苑精装修酒店式公寓。小区位于浦东大道东方路，近黄浦江，属陆家嘴CBD区域。31层高层，是度身定做的酒店式物业，全明独立橱卫，独立阳台，动静分区，大面宽，居住功能完整。现在推出的为2131层，面积约56平方米，价格约为13000元/平方米。万源晶典1幢全装修酒店式公寓，共510套。楼盘位于东方路、浦东大道，住宅面积近3万平方米，配有3500平方米商业设施和豪华会所。房型为一室3262平方米。交通有980路、新川

15、线、隧道三线等公交线路和地铁二号线东昌路站，规划中的大连路隧道将更方便沟通浦东浦西；生活设施齐全，有易初莲花、世纪联华，出行购物便利。预计2004年交房。预售均价13000元/平方米，现已全部售完。名门滨江苑精装修酒店式公寓，物业管理由香港怡高物业代理。楼盘位于浦东大道、源深路口，占地面积2.3万平方米，建筑面积5万平方米，容积率2.2，绿化率40%，拥有高层、小高层和多层各一幢。房型有三房130150平方米，四房180平方米。附近教育设施有梅园小学、上海实验小学、海运学院等。另还有774、791、81、85等多条公交线路。好美家超市、联华超市、好德便利店等。中国银行、交通银行、工商银行等。现

16、推出高层，28层以上价格约15000元/平方米，低层9000元左右。（二） B级路段源深路以东到罗山路路段，因为在罗山路高架西侧，所以在浦东居民的心理上类似浦西的“环线内”区域，仍可凭借陆家嘴的优势来提高自身地位。沿线高档物业不多为，新开发楼盘较少，属于待开发地区。距本路段较近的现仅有“维多利华庭”和“心中家园”在售。“维多利华庭”处于张杨路和浦东大道中间，位于定水路苗圃路口。小区总建筑面积约11万平方米，由两栋12层小高层，7栋14层小高层以及1栋18层高层组成。规划总户数约为800户。主要房型有两房两厅，三房两厅，跃层复式等。周围有二十多条公交线路。在保证交通便利的同时，又避开了浦东大道和

17、张扬路两条主干道的噪音影响，闹中取静。“心中家园”基本属于张杨路楼盘。浦东大道桃林路口的“格力H2O”是一个办公居住兼备的楼盘，借助陆家嘴商务与北外滩景观的优势，推出“home 2 office 的”概念。强调“有home，也有office；是home，也是office。”为此，规划了1300平方米的名人健康主题会馆。“格力H2O”的价格约为7500元/平方米，比海悦苑每平方米的均价低了4000元左右。（三） C级路段罗山路至金桥路路段，这一路段属于浦东大道B级路段的延伸，同时借助杨浦大桥的影响，成为一个中低档的聚居点。沿线多为住宅、厂房、仓库和小商铺等。公交线路由源深路的四十条减为二十几条，

18、也说明了本路段与A级路段的地级差异。近一年内该路段开发的楼盘主要有“上房金丰苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，在去年年底或今年年初均已售完，当时的价格约在45005000元/平方米。（四） D级路段金桥路至东高路路段，这一路段除了有几条公交线路可以直达陆家嘴外，基本脱离与陆家嘴的连带关系，沿线环境较差，基本属于居住区，居民层次不高。沿线在售楼盘有“景源佳苑”，为多层住宅小区，均价约4400元/平方米。“景源佳苑”位于东高路，西临黄浦江，东接赵家沟，内拥湖泊。交通方便，基地附近主要公交线路有610、592、313、申高线等。至地铁口的公交线路有81、640、陆高专线、沪合线等。“景源佳苑”周边市

19、政利好，轨道交通6号线即将动工，翔殷路隧道2005年竣工连接浦江两岸，五洲大道2005年通车横贯东西，35年滨江绿化带美丽现身。总规划占地面积44400多平方米，建筑面积6000多平方米。分两期开发，一期推出8幢多层，得房率89%左右，绿化率35%。“景源佳苑”最大的卖点就是小区依水而筑，伴水而居。一览东外滩美景。周围生活机能比较方便。阳光房型：59.97-137.47平方米，一房至三房，八种房型。约4800元/平方米。2003年8月开盘，2004年10月交房。二 浦兴路沿线楼盘分析浦兴路从罗山路到高行镇环北大道，是张杨路的延伸段。地下是在建的轨道交通六号线，预计将于2005年年底竣工，在金桥

20、板块中主要有罗山路站、云山路站、金桥路站、长岛路站、五莲路站、巨峰路站东靖路站等。正是由于轨道交通带来的未来交通优势促进了浦兴路沿线楼盘的大面积开发。浦兴路的新开楼盘占了金桥板块楼盘的相当大的比例，目前正在预售的楼盘几乎都在浦兴路沿线，如“上海未来”、“东方知音”、“融都金桥园”、“碧云新天地家园”、“中大丽都”、“景源佳苑”等。具体如下：（一） 上海未来楼盘地址 博山东路655号（枣庄路口）物业类型 总建筑面积150000平方米，由小高层和别墅构成。小高层已售完，叠加别墅11月左右开盘。价 格 小高层均价5600元/平方米。绿化率 45%房 型 小高层的二房两厅104平方米左右、三房两厅11

21、3129平方米左右、四房157平方米左右，另外有复式房型，面积约204.61平方米。时 间 2003年7月10日开盘，2004年4月底交房。简析：787、隧六、774、788、791等十余条公交线路。距浦兴路和规划中的轨道交通六号线云山路站较近，交通便利。（二） 东方知音楼盘地址 博山东路699号（枣庄路口）物业类型 高层、小高层住宅，占地124380平方米，总建筑面积180000平方米。拥有2350平米的商业设施及1900平米的运动主题会所。楼盘结构 多层外墙为防水涂料、小高层采用涂料及局部粘贴外墙面砖；电梯为三菱电梯，公共部位楼梯采用木扶手、走道地面铺设地砖。 绿化率 40%容积率 1.4

22、房 型 二房面积89平方米、101.3平方米、三房117.29134.05平方米、复式面积163.21172.38平米。价 格 55006800时 间 2003年4月30日开盘，2004年1月底交房。仅剩E型房（3+1约134平方米），价格6600元/平方米。简析：该案为黄山新村的大型个案，地处金桥成熟住宅区，位于浦东大道与张杨路中间，东临金桥路,发展无限。多层电梯房，11层小高层简约户型、配比精致。五重保安系统。楼盘地处浦东金桥，临近金杨商业圈。附近有建平实验学校、金桥花鸟市场，还有多条交通线路；如772、787、573、622、618等。建平实验学校给孩子一个更好的未来，区域开创五层景观房

23、，多层电梯房，简约户型、配比精致。小区引伸天然河道资源，大造金桥水景社区。（三） 融都金桥园楼盘地址 浦东金桥路1221弄。物业类型 总建筑面积4万平方米，由7幢小高层构成，共176户。楼盘结构 其外墙采用HJG金属光泽涂料，部分仿石材料；电梯为通力无机仿电梯；小区还安装了对讲系统、住宅红外线报警系统等十大智能化系统。绿化率 40%得房率 82%86%房 型 二房、三房、四房，面积90.35148.96平方米;复式房面积190.49240.8平方米。价 格 5100-6700时 间 2003年7月1日开盘，2004年12月底入住。简析：地处浦东金桥，紧临金杨社区、金桥社区、临近碧云国际社区。与

24、规划中的M6线相临；附近学校有金茂小学、金陆小学、陆行中学、致远中学；其它设施有金桥医院、邮局、金桥大酒店等，但缺乏大型商业设施。为了打造金桥的白领社区，融都金桥园还借用了旁边的一条西沟港水景，建造了水岸江南小区。不管是否名实相符，至少，为了在金桥打造高档住宅区，融都金桥园很下了一番功夫。（四） 碧云新天地（二期）楼盘地址 浦东浦兴路258号。物业类别 高层、小高层住宅，建筑面积240000平方米。开 发 商 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司绿化率 40%物业配套 小区内规划了300米的休闲长街、占地8000平方米的由耀华教育机构管理的上海碧云幼儿园；近2700平米的运动主题泛会所内还设有

25、温水标准游泳池、健身中心、棋牌室等多个活动区。东芝电梯；每栋宽带接入，拥有可视对讲系统。房 型 两房面积106110平方米，三房面积121140平方米。时 间 2003年4月开盘，2004年底交房。价 格 均价50006000元/平方米。简析：该案地处金桥浦兴路、长岛路口，周边外环境清静，由多层小高层混合组成，分二期开发，建筑风格清新明快。小区内建有国际双语幼儿园、内庭式休闲街、网球场及其他健身设施，同时建有1万平方米的集中绿地。紧邻占地11公顷的金桥公园，附近有金茂小学、榕辉家装市场，另外周边也拥有浦兴路和长岛路的社区商业。（五） 中大丽都城二期（丽都-成品）楼盘地址 荷泽路58弄（浦兴路、

26、五莲路口）物业类型 二期总建面13.3万平方米，16幢小高层。物业配套 有迎宾广场、阳光大道、廊桥、维也纳广场等主题景观。绿化率 45%房 型 一房一厅、一房二厅，面积53.383.3平方米；两房86.22101.39平方米；三房105.36129.78平方米；复式125.97179.72平方米。价 格 均价48006200元/平方米。时 间 一期售完，二期2003年7月开盘。简析：位于浦兴路、五莲路，周边为成熟居民区。在即将开业的超大型购物中心千家惠超市正对面，轨道交通六号线将于2005年竣工。周边学校、医院、银行等各类生活配套设施齐全，公交线路众多。该案是区域内的大型楼盘，区内会所规划一定

27、程度上提升了物业水准，加以紧邻的千家惠大型超市在建，能使业主的日常生活更为方便，整体规划简单，售价较低。7月25号开始对外销售，要求先登记后预定，价格在48006200元/平方米。三 金桥镇楼盘分析（一） 金桥新城河畔花园城楼盘地址 杨高北路5295号物业类别 总占地面积350000平方米，规划建筑面积40万平方米。多层，小高层混合大型社区。二期占地面积20万平方米，全为小高层。物业配套 灯光网球场、篮球场等。沿河规划建设大型花园式商业城金桥新天地，另外有购物休闲街、中心广场、特色商店、露天咖啡座、美食街、小商品街、超市等。绿化率 45%容积率 1.7房 型 两房两厅面积94116平方米，三房

28、面积119135平方米。时 间 2003年5月开盘，2004年12月交房。价 格 均价在4800左右。简析：金桥新城东靠金桥出口加工区、西临碧云国际社区。位于金高路、东陆路、金海路之间。国际化的现代商贸园区和现代生活园区正逐渐形成，生活配套齐全。周边交通路线有936、601、85等十余条公交线路，规划中的轨道交通六号线即将开通。区内绿化及附加配套较多，体现了大型社区的规模优势。（二） 上海奥斯卡楼盘地址 凌河路博兴路口物业类别 多层、小高层普通住宅。物业配套 天然气管道铺设到户，红外线周界报警系统，数码通宽带入户，CCTV中央监控系统等。绿化率 40%房 型 两房两厅8795平方米，三房102

29、120平方米。时 间 2003年10月开盘。价 格 均价5000元/平方米。简析：依托金桥镇成熟的社区配套设施，靠近杨高中路和东陆路两条交通干道，以均价5000元/平方米的价格推出，在当地是一个值得选择的楼盘。（三） 阳光欧洲城四期蔷薇绅邻楼盘地址 杨高北路、佳林路。物业类别 占地600000平方米，大型的联体别墅住宅，300户左右。绿化率 55%房 型 A房型三层约160平方米，B房型三层约181平方米；C房型三层约185平方米，D房型三层约198平方米；E房型三层约177平方米，F房型三层约185平方米。时 间 2003年5月开盘。价 格 100140万/套简析：阳光欧洲城为大型的联体别墅

30、住宅区，位于浦东金桥，坐落在杨高路、桂林路，相临国际机场、金桥出口加工区、张江、外高桥、陆家嘴。周边交通便利，生活配套设施齐全。该楼盘这期为第四期。社区整体规划为60万平方米的欧洲小镇，生活配套齐全，异域风情浓郁。目前推出的蔷薇绅邻，是继前三期产品获得市场成功后，递生品质的TOMNHOUSE别墅精品。均价约为6000元/平方米。四 结论区域内近期新开楼盘中除了距本案较远的、位于桃林路的“格力H2O”是以“home & office”定位，其余多为普通高层或小高层住宅。本区域是一个以居住为主的区域。区域内大量中档住宅楼的开发，居民的迁入为本案提供的部分客源。可能成为投资商的选择之一。近区域内楼盘

31、为中低价位，多集中在浦兴路沿线，像“上海未来”、“融都金桥园”、“碧云新天地家园”等均价约为5500元/平方米。综上，本案如果简单地做纯住宅楼推广，会受到房型采光不足的限制，同时，其均价也很难超过5500元/平方米。第三章 酒店式公寓市场分析一 关于酒店式公寓（一） 特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓最初是旅游区租给

32、游客供其临时休憩的物业，此种物业不仅给客人提供短暂的休息和停留，同时也提供给他们统一的上门管理。所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业越来越多，服务也越来越周到。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群多是知名企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店

33、直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。装修标准直接影响到一个酒店式公寓的档次。用的是什么电梯，中央空调是什么牌子的，电容量有多大，从外墙砖到室内门窗，从地板到浴缸、家具，甚至水泵、阀门等的牌子都是要十分考究的。（二） 前景富裕的家庭经济素质，支持着新的生活方式。当新的生活观念产生之后，“遇上”了富裕的家庭经济，便直接产生了新的生活方式。这种新的生活方式就是人们在相对富裕之后，就会追求一种充分享受自由、闲适、舒展、方便而有品位、有层次的生活标准。酒店式公寓，为追求现代生活方式的人们，提供了越来越多的休闲型居家产品，使家

34、庭生活的丰富多彩。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，可以彰显居住者的身份和气派。随着人们生活节奏的加快，生活水平及生活品味的提高，人们对酒店式公寓的需求正逐步提升。目前，上海已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为上海这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。因为目前国际上大型的跨国公司都已在上海设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。酒店

35、式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，和更高的投资回报。二 酒店式公寓的市场状况酒店

36、式公寓在浦东是近几年才兴起的，开始主要在陆家嘴一带，以后逐步向周边延伸，距本案较近的主要有以下几个楼盘：名 称 位 置 物 业 配 置 价格（元/）万源晶典 浦东大道599号，近福山路、东方路。 共507套房源，住宅面积近3万平方米。 3500平方米的商业设施和豪华会所；日本原装实木地板，ELBA卫浴，特灵中央空调。 1000017146碧云中惠 新金桥路1088号，近金湘路口。 1幢28层，2幢19层，全产权酒店式服务公寓，共1093套。 小区有会所、游泳池等配套设施。是否装修未定。 毛坯价：58007000金桥凤凰酒店公寓 黄杨路18号，近碧云路 2幢高层，可带租约购买，另有179套出租房

37、。 小区有100个车位，会所、露天游泳池。科勒洁具，立邦漆涂料，海尔空调，飞利浦或LG彩电。 均价10300世茂湖滨花园 白桦路428号，近明月路口。 规划占地27万平方米，9月份推出24层高层公寓，共230套。 每平方米装修费约3000元，Poggenpohl橱柜，Whirlpool灶具及内置冰箱，LG15寸液晶彩电等。 均价13000简析：本案近距离内的酒店式公寓多集中在陆家嘴滨江板块、碧云国际社区等高档地段，主要依托了陆家嘴高级商务区和金桥出口加工区的高级白领。装修豪华，配置名牌家具、家电，价格也相对较高，在10000元/平方米左右。浦兴路和浦东大道（罗山路以东段）沿线由于其环境的限制，

38、目前多为普通住宅，价格较低，尚无酒店式公寓出现。三 结论酒店式公寓一般出现在高级商务区附近，或有十分方便的交通条件，住户多为高级白领。酒店式公寓要求周边的生态环境好，休闲、餐饮、娱乐等设施齐备，可以满足住户在紧张的工作之余休闲放松心情的需要。酒店式公寓对室内的装修要求严格，最好具有生态环保型建材，配备名牌家具、家电，使住户可以直接入住，不需要再另外花时间、精力去考虑装修设计，购买家具等问题。做酒店式公寓推广是本案的一个机会，但自身品质需要加强，如配套设施、装修标准、家具、家电的品牌、物业管理的品牌等。达到一定的档次，则本楼盘的均价可能达到7000元/平方米以上，做本区域的最高档的楼盘。第四章

39、产品分析一 区域分析本 案所在区域属金桥板块，被罗山路、黄浦江、五洲大道、环东二大道、龙东大道等包围成五角型区域。该区域发展趋势良好。轨道交通六号线浦兴路、金桥路段已经动工。浦兴路、五莲路口的文峰千家惠购物广场今年九月开始试营业，届时会使周边生活机能趋向成熟，改变沪东地区、浦兴路地区、东陆地区没有大卖场的状况。这将与家乐福金桥店、易初莲花杨高北路店共同构成金桥板块三个区域购物中心。金桥板块一直以供应中档实用房为主。据有关分析，下半年同样也将保持此种风格，届时推出的物业多种多样，主要是中档商品房，也有高档商品房，同时推出酒店式公寓、别墅和市重大工程配套房。具体如下：（一） 动迁房名 称 位 置

40、形态 套数 房型 预告价（元/）黄山新城始信苑北块 栖山路、云山路 多层 521 一房5447两房7080三房9099 3500东陆五街坊 巨峰路以南、利津路以西、曹家沟以东。 多层 908 一房41.48两房6777三房96.15 3500（二） 中档商品房中大丽都、上海未来、金桥新城、华景苑、证大家园三期、上海奥斯卡、融都金桥园等，以上已作个别分析。（三） 酒店式公寓中惠广场，该案位于新金桥路、金湘路口，为产权式酒店式公寓，全装修，精配置。有会所、游泳池等。位 置 形态 建筑面积 绿化率 套数 房型 预告价（元/）新金桥路、金湘路口 高层 80000 30% 1093 5080 60007

41、000（四） 别墅别墅主要有东郊长岛别墅、东郊花园、汤臣高尔夫别墅等，多集中在张江及金桥的碧云社区，总量不多。二 环境分析从小区域上看，本案属于浦东大道沿线的一个聚居点。浦东大道沿线主要可分四个区域，桃林路源深路以西近陆家嘴区域、桃林路到罗山路区域、罗山路到金桥路区域、金桥路到东高路区域。本案所在沿浦东大道、罗山路到金桥路区域，由于地处偏僻、与小陆家嘴的距离较远、地价相对便宜而确定了当地的居民层次、消费水平及相关生活配套设施的种类较少，水平较低。缺少大型的、中高档的商务及娱乐设施。本案北面斜对面的上海市双拥大厦暨上海市双拥活动中心，是一座具有三星级宾馆标准的综合性大楼，有客房、餐厅、会议室及健

42、身房、舞厅、KTV包房等娱乐设施，一定程度上增添了本区域的商业氛围。本案靠浦东大道，邻近居家桥路。本区域是以居住为主的聚居点，周边多居民小区。对面是“上房金丰苑”，南面是栖山路多层居民小区，东面是“金樟花苑”，西面是“昕泰苑”。区域范围内基本生活配套设施齐全，小商场、便利店、小饭店、美发厅等以临街商铺的形式经营。目前尚无大型的、高档的商业、休闲设施。本区域交通较便利，近30条公交线路连接浦东浦西，81、85、陆川专线、申高专线等树条公交线路半小时内直达陆家嘴。三 品质分析（一） 本案总用地6912.32平方米，总建筑面积44371.07平方米，建筑覆盖率为29.7%，容积率为5.34，绿化率为

43、30.25%。（二） 本案建筑形态为两幢联体塔式24层建筑，高83.75米。一至三层为裙房，其中技术层一层，标准层21层。（三） 本案房型属小房型，一房一厅至三房两厅共378套。范围为48.8493.32平方米。其中面积48.8484.87平方米的一房、两房占了总量的近90%，如下：一房面积范围48.8458.76平方米，共168套，占总量的44.45%；两房面积范围68.4484.47平方米，共168套，占总量的44.45%；三房面积范围90.4693.32平方米，共42套，占总量的11.10%。（四） 本案配备了厨房和卫生间，天然气管道等，具有住宅的功能，但北面某些房型的采光却又不符合住宅

44、的要求。（五） 本案按办公楼立项，可以注册公司。楼体的高度目前在当地最高，独树一帜，外立面美观大方。宽阔的楼前广场不仅提升了建筑的档次，同时也使建筑远离浦东大道的噪音污染。（六） 每幢标准层共配备两部电梯，小房型每层10户，必然存在楼内电梯拥挤、居住人群混杂等安全问题。四 结论本案的区域特征和环境氛围是以居住为主，缺少办公必要的配套设施和办公氛围。但可申请注册公司，对中小企业、个人工作室有吸引力。本案的房型偏小，北面某些房型的通风和采光不好；每层10户，仅两部电梯，上下班的集中时段会有拥挤现象，缺少办公楼的品质。房间配备厨房、卫生间、天然气管道等，具备住宅条件；但北面某些房型的采光又不符合住宅

45、要求。不能简单地做纯住宅形式推广。综上所述，根据其地段、交通、房型等条件，本案可作为酒店式公寓推广，办公、居住兼备，为高级白领提供独立生活天地；为个人小企业、工作室提供独立的创业发展空间。建议本案以“高档酒店式公寓”进行产品定位，提高装修标准，采用知名品牌的家具、家电，选用高级物业管理公司。推广均价可以达到7300元/平方米。目标客户主要集中在投资客、个人创业者的方向上，基本特征为高素质、高收入、知识型、年轻类人群。入住者主要为陆家嘴、金桥出口加工区高级白领。第五章 推广建议基于第一、二章关于办公楼和住宅楼的市场分析，结合本案的实际情况，分析认为本案在环境氛围上不适合做纯办公楼；在物业品质上不适合做纯住宅楼。只有办公、住宅两者结合起来做，互补不足，拟订明确有效、切实可行的推广思路，才有可能在竞争激烈的楼市中找到立足之地。首先要有精准的产品定位：产品元素：位于浦东陆家嘴和金桥出口加工区附近、交通便利、小户型、办公、居住、注册公司.定位归纳：高档酒店式公寓推广概念：投资、配套齐备、舒适等其次要有明确易记的推广案名、独到的广告创意、有效的媒体计划等相互配合，整合推广。12.31.202212:4112:41:0622.12.3112时41分12时41分6秒12月. 31, 2231 十二月 202212:41:06 下午12:41:062022年12月31日星期六12:41:0649