【房地产精品资料】铜锣湾广场市场调研及产品分割方案.docx

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1、目录一、 片区规划前景-2（一）、整体规划-2（二）、商业前景-11（三）、住宅市场前景-20二、 武汉市场同类商业物业比较-24（一）、三镇典型商圈对比 - 24（二）、项目片区竞争状况-40三、项目一楼可实现均价测算-43一、 片区规划前景（一） 整体规划随着武汉市政府提出“武汉三镇均衡发展”的宏伟蓝图，重点放在汉阳区建设，确定汉阳区“旅游城、居住城、工业城”的新区面貌。项目所在钟家村版块属于汉阳景观旅游片区，是政府重点危改片区，城市新貌建设工程，区内景观资源丰富、交通便捷、商业繁荣。1、 片区自然环境汉阳正着力打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡

2、假区等五大景区和长江、汉江景观带，构筑竞相辉映的文化旅游群落。本项目正处于核心区域。南岸嘴景观区 该区面积294公顷，主要包括龟山、晴川阁、铁门关等景点。南岸嘴两江交汇，龟蛇对峙，江桥飞架，是大武汉城市的视角焦点，是江城“江景”的集中体现和标志。通过五期拆迁，南岸嘴已屯积了20多万平方米土地，建成人造森林和市民休闲场所，将面向国际招标，建设国际一流的武汉旅游标志性景观区。武汉月湖艺术区 该区面积215公顷，以月湖为核心，沿汉江规划布局，总体定位于城市生态绿化和文化艺术中心。将建设琴台古迹区，文化艺术中心区，大型文化广场区，梅子景园区，主题公园及会所区，文化建筑区、宾馆、休闲配套服务区，古琴台休

3、闲景园区等八大景区，建“琴之韵”广场作为连接各景区的交通要道。为迎接2006年中国第八届艺术节而兴建的琴台文化艺术中心，将成为该区的主体建筑。 归元文化旅游区 该区面积约30公顷，以归元寺为轴心进行规划布局，形成以宗教文化和传统的民俗文化为载体的旅游区。具体包括归元寺内部改造和周边地域的建设两部分，在归元寺118亩征地范围内，将用3年时间建成观音阁、大雄宝殿、文殊院、普贤台等新景点，使景区总面积由原来的2.3万平方米，扩大到10万平方米。同时，上海复星等财团已进驻，仿照上海城隍庙建设“武汉豫园”。武汉动物园观赏区 该区面积2.5平方公里，突出武汉动物园核心地位，围绕墨水湖水面建设生态旅游景区。

4、动物园经过18年来的建设，饲养珍禽异兽400余种，4000余头（只），形成了30余处园林景点和20多个游乐、餐饮服务设施，绿化覆盖率达81.3%，新建了100亩水禽观赏区、100亩温驯动物散养场、100亩猛兽散养场。目前，马沧湖沿岸工艺花鸟市场一条街的建设正在筹备之中。莲花湖休闲度假区 包括莲花湖的改造，莲花湖周边扩建，江滩公园、汉阳树公园、鹦鹉洲公园的建设，重现“晴川历历汉阳树，芳草凄凄鹦鹉洲”的美景。通过该景区的建设，使生态意识与环境意识，文化意识与城市网络建设和人居理念融为一体。“两江”景观带 充分利用长江、汉水32公里岸线的自然资源优势，融入人与自然和谐共处的理念，结合武汉市打造长江、

5、汉水“黄金十字”的宏伟规划，实施沿江景观开发，建设观江平台、嬉水乐园、江滩花园等，凸现汉阳独有的滨江特色景观。可以看出本项目属于规划中的旅游区域，本将使本项目所在区域城市功能全面升级，特别是月湖艺术区、莲花湖度假区的建设将极大的改善项目片区的城市面貌，提升片区在武汉的影响力和档次，由于月湖、莲花湖定位辐射武汉乃至湖北省外，将吸引巨大的旅游观光游客，将为本项目以后经营带来巨大的消费人流。2、 片区交通规划梅子中路工程 梅子中路南起三环线，北至汉阳大道，全长5924米。全线分三段：第一段（三环线墨水湖南岸），全长3375米，道路红线宽60100米，双向8车道；第二段（墨水湖南岸墨水湖北岸的跨墨水湖

6、桥梁段），全长1607米，分两幅，净宽19米；第三段（墨水湖北桥头汉阳大道），全长942米，道路红线宽60米。计划2004年3月份进行征地拆迁，6月份开始土方回填，年内完成土路基及跨墨水湖大桥部分土建工程。 四新大道工程 四新大道起点十升路，终点鹦鹉大道，全长55267米。全线分三段：第一段（十升路连通港路），全长40098米，道路红线宽100米，中间设10米四新明渠；第二段（连通港路拦江堤路），全长13015米，道路红线宽50米；第三段（拦江堤路鹦鹉大道），全长2154米，道路红线宽40米。现已形成210米长、12米宽的道路。计划2004年3月份进行全线征地拆迁，6月份开始土方回填，年内完成

7、土路基。（四新片区规划为高尚商住区，规划人口100万人，现有约30万固定人口，四新大道工程对本片区意义重大，将极大改善四新片区和本片区的交通环境，为本片区带来消费能力强的超大消费人流） 赫山北路 此路北起琴台路，南至汉阳大道，全长1100米，规划宽30米。计划2004年建设。此路是连接琴台路与汉阳大道的重要的连通道。马鹦路 此路西起马沧湖路经纳税港至鹦鹉大道，全长1900米，规划宽3050米。计划20032004年内建设。该路已列入今年的世行贷款项目。马鹦路是连接墨水湖北路与鹦鹉大道的一条重要的主干道。（此路交通改善墨水湖和钟家村的交通环境，直接将墨水湖片区大量新兴住宅区月5万消费人流引致本项

8、目）沿河大道 计划2006年建设南岸嘴江汉二桥段，全长7200米，规划宽30米。可以看出本项目也属于交通规划的重点区域，具有发展的巨大前景。梅子中路工程形成后将减轻鹦鹉大道交通压力，充分发挥已建成的月湖桥的交通功能，使通过项目此处过汉口得到缓解，减小车流对本项目人流的影响。（二） 商业前景钟家村片区属于汉阳老城区，一直以来是汉阳原始工业区，区内工业设施繁多，城市功能、基础设施齐全，由于片区处于优势地位，历年来一直属于汉阳商业中心。由于武汉市经济快速发展，政府战略重心偏移汉口、武昌，似乎汉阳被遗忘，汉阳的发展一直处于缓慢的态势，工业也是一蹶不振，慢慢走向衰败，城市建设处于落后状态，遗留下来的到处

9、都是老厂房和住宅。随着政府提出中部崛起，武汉三镇均衡发展的宏伟蓝图，确定了汉阳重新崛起，商业复苏雄伟战略，提出汉阳“居住城、旅游城、工业城”战略思想，由于汉阳历史悠久，地里位置得天独厚，素有“九省通衡”的战略意义，是旧中国重工业基地，自然景观资源丰富，凭借居多优势，确定了汉阳在武汉乃至中部地区的城市地位和城市影响力，重新获得人们对汉阳崛起的信心。a、 片区规划武汉新区（四新地区）规划四新地区是武汉新区的重要组成部分，在武汉新区总体规划中被确定为三大功能组团之一。四新地区是长江、墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等“四湖一江”围合地区，陆域总面积 37.5平方公里，总居住人口5.2万人根据规划，到

10、2010年左右，武汉新区人口规模将达到100万。用商家的行话说，“有人气的地方就有财气”。 鹦鹉洲版块居住区规划该地块位于汉阳鹦鹉洲地区，规划用地面积约90万平方米，以居住、商业为主。将为本片区带来约3万稳定消费人口。钟家村旧城改造该地块东邻汉阳公园，南临汉阳大道，西隔祁万顺酒楼与鹦鹉大道相望，北接京广线，土地总面积达2.1万平方米，将建成片住宅、商业区，形成约1万稳定居住人口居住区。b、 商业规划翠微路步行街按规划，翠微路步行街以进入招商引资阶段，届时结合钟家村商圈，促使片区商业全面升级，形成汉阳核心商业中心，结束汉阳无商业的俗说。C、片区现有商业设施 钟家村片区属于老城区名称楼层记经营品种

11、规模汉阳商场1F: 超市,1F: 珠宝、钟表眼镜、化妆品、精品名鞋、烟酒、麦当劳2F: 运动休闲服饰、毛衫内衣3F: 时尚女装、汉派女装、中老年女装4F: 武汉电信城、男装区、文化用品、阳光点玩5F: 童装、儿童玩具、工艺礼品、床上用品、箱包6F: 现代家电买场（档次较低，服务汉阳，目标消费以汉阳中老年人为主）共六层，每层面积约4000多，共24000多钟家村汉阳大道沿线主要经营服饰、鞋类和餐饮类，档次较低，品种单一200多间30多左右门面（开间4米、进深8米）租金水平最高400元/最低100元/l 商场规模较小，档次定位低，市场影响力不大，市场形象不好，但一直是汉阳的商业中心。l 片区沿街铺

12、位数量较大，虽档次较低，经营状况确良好，和汉商扎堆一起，极具人气，有利于烘托片区商业租金水平，提升片区商业价值。d、 片区潜在商业项目名称楼层记经营品种规模闽东国际(底商)一层底商为产权式商铺；2、3层为泰国“易初莲花”；4层对外招商，以健身、美容、体育运动为主题。预计“易初莲花”在5月份开业。共4层，一7000，2、3层面积25000，4层8000共50000复地翠微新城（底商）未开业共13间，面积30，开间4.2米，可自由分割。均价售价5800/，期价5000元/小结：本片区商业设施不多，其中汉阳商场1958年，就在该地落成，成为汉阳唯一大型商场。随着经济的发展，汉商不断扩大规模，建成了新

13、的汉商大厦，同时周边商业氛围日渐浓厚，成为汉阳商贸中心，具备强大且固定的消费人流；闽东国际商业部分就在本项目对面，业态定位超市，最好和本项目形成业态良性互补，错位经营，本项目将与这两家商业扎堆，形成强大的商圈，能有效的提升商圈辐射力。但闽东国际有一层的产权商铺会对本项目销售形成竞争。 分析：1、汉阳城市功能的定位为“旅游城、居住城、工业城”，项目本片区属于规划中的旅游和商业核心区，凭借项目超大规模，支撑项目处于商圈的核心项目2、月湖艺术中心、莲花湖度假区的规划直接提升本项目的商业价值3、未来“四新”片区居住组团，规划约30万人口固定消费群体，四新大道工程将直接促进此地居民前往本片区消费4、鹦鹉

14、洲版块将直接给本项目带来约3万具备强大消费能力消费人流5、钟家村片区旧城改造，将极大翻新片区的旧城面貌，改善本项目的经营环境，有利于树立项目的市场形象（三）、住宅市场前景1、片区公共服务设施建设 两心一轴”构建中央公园武汉新城拟建中央公园，作为新城的生态和休闲中心，由“两心一轴”组成，即“蓝心”、“绿心”和沿四新大道的“蓝绿景观轴”构成。 蓝心位于连通港路东侧，占地面积约30公顷，包含较大的水面。蓝心（水面景区）周边以商业、服务业、酒店业和居住为主。因此，蓝心将打造成四新地区的湖滨广场公园。 绿心位于四新中路西侧，占地面积约45公顷，跨四新大道南北两侧。绿心周边以居住为主。因此，绿心将打造成四

15、新地区中心绿地公园。中心绿地分为：文化绿地区、体育绿地区、休闲娱乐绿地区、滨河景观绿地区等功能区。 蓝绿景观轴四新大道中心的明渠和沿渠公园绿化带，总宽度为50米。 长江汉阳江滩起于长江一桥，止于杨泗港，长3.1公里。改造拟于春节后动工，预计2006年汛前建成。规划以“芳草萋萋鹦鹉洲”、“健身休闲广场”、“现代风貌展示区”、“纪念性绿化空间”为四大主题，将这一江滩分为四个区段，形成滨江空间景观走廊和生态型江滩游园。据悉，汉阳“外滩”建成后，在长江和汉江的汉阳交界地，将形成巨大的“V”字形滨江、休闲景观带。此外，汉阳一侧的江汉一桥至月湖桥1.8公里地段，将沿汉江分别搭建20.5米、25米和29米三

16、级亲水平台。2、交通路网建设随着武汉新区“五纵五横”路网的规划，就是新建、拓宽武汉新区内的十条道路，拉近了新区与汉口、武昌地区的距离，对本片区意义重大，将使钟家村和四新区更加便捷，同时也加强了本片区和汉口、武昌紧密联系。五纵是指纵向的十升路、芳草路、梅子路、拦江堤路、滨江大道，五横是指横向的琴台路、汉四大道、二环线、三环线(即中环线)和沌阳大道。3、 片区未来居住区规划按汉阳商住城总体规划规定，商住城建设将坚持“整体规划、连片开发、突出特色、塑造品牌”的构想，以四新住宅新区建设为龙头，以内兴“两道”（汉阳大道、鹦鹉大道）、外活“两江”（长江、汉江）为重点，以滨湖、临江开发为特色，实施住宅开发战

17、略。规划好汉阳大道、鹦鹉大道沿线，结合旧城改造，搞好临街房屋开发与建设；利用亲江临湖优势，围绕两江、墨水湖、莲花湖等，实施滚动开发。“十五”期间，将开发建设200万平方米，竣工180万平方米。 同时，按小汽车的通行标准，形成居住区内畅通的交通体系，高标准配套中小学、医疗、文体设施、商业服务和管理设施等。分区形成完善的社区服务中心，打造符合现代城市生活方式的生态社区。对汉阳鹦鹉洲片发展相对滞后的一片狭长的临长江滨水地带，开发集五星级酒店、主题公园、大型广场、旅游、居住等功能于一体的都市、休闲居住区。分析：1、墨水湖北路与马沧湖路交汇片区由于景观资源丰富，是政府景观规划重点区域，成为住宅开发热点，

18、 2、两江沿岸、两道改造和汉阳江滩建设，促进城市基础设施和服务设施建设加快，提升片区人居和商业形象，住宅发展空间巨大总结：1、四新地区的快速发展，刺激片区消费持续增长，将为本项目片区提供强大的消费需求2、墨水湖片区住宅快速发展，促进片区居民结构变化，增强区域消费人口增强片区消费力，促进本项目片区商业3、鹦鹉洲858亩地块，促进鹦鹉片区住宅开发全面升级，带动本项目片区商业发展空间扩大，速度加快二、武汉市场同类商业物业比较1、三镇典型商圈典型比较 武昌：a、 中南商圈商圈布局：以中商广场为核心，以武昌中南路为轴线，向洪山广场延伸，主要由中商集团的中商广场、中南商业大楼、家乐福、九九城堡、图书馆和中

19、南路沿街商铺组成。主营业态：中档百货、电信服务、手机市场、休闲娱乐、体育运动、服饰鞋类专卖等主要消费人群：中南路片区及武珞珞沿线中高收入消费群主要商业项目：名称规模经营方式人流量商户总数及业绩面积划分楼层及经营品种租金水平车位面积开间中商广场50000租周日：50人/分钟平时20人/分钟1500靠墙面：84.51010立柱周围：64.5-1F：停车场 1F：皮具箱包、珠宝、钟表眼镜、化妆品、精品名鞋、烟酒、美容、麦当劳2F：经典女装、流行时尚休闲、美发3F：精品长廊、时尚名品、都市丽人、小内衣 4F：流行精品、时尚正装、时尚休闲、羊绒5F：国内外名品、运动健身、户外休闲、体育用品6F：床上用品

20、、家居用品、工艺品、小家电、影楼书屋、邮政广场7F：童装童具、沙画陶吧、文具超市、彩虹世界8F：已停业 9F健身中心：销售额25%200个中南商业大楼18000租周日：40人/分钟平时：15人/分钟800靠墙面：3.58108立柱周围：54651F：鞋、手表、箱包2F：女装3F：男装4F：床上用品、内衣、童装5F：电器销售额25%20个小结：1、 商圈是省政府所在地，聚集众多省直机关；高楼大厦林立，各类高档酒店、写字楼、住宅楼云集；市政配套、公共服务设施齐全，交通便捷，片区繁华，是高尚的办公商务区域。中南商圈正是这一优势而形成武昌商业中心地位。本项目在配套资源方面也很相似，可以借用项目周边景观

21、、旅游资源2、 商圈内经营的规模不大，档次不高，业态布局不太合理，客流线路设计不太合理，导致客流尽可能长时间看到所有商品，商圈的辐射力和市场影响力较小，市场形象一般b、 徐东商圈商圈介绍：徐东大街和武青三干道相交处。目前主要以徐东平价、凯旋门广场、麦德龙、为核心的商业中心，主要辐射徐东村和武青三干道沿线，也属于新兴的商业区域，是伴随政府对徐东片区开发发展起来，集中大量新型住宅区，具备30万以上固定消费人流。但整个商业规模比较小，随着大型金马家居广场、欧亚达家居博览中心的进驻，才扩大商圈的辐射范围。特别是由武汉中商集团和武汉团结集团共同新建的超级MALL，规模达20万营业面积，将会使整个徐东商圈

22、商业全面升级商圈主营业态：家具用品、日常生活用品、工贸家电等经营状况：凯旋门广场惨淡经营，徐东平价通过业态从新调整后仅维持正常经营主要消费人流：徐东村、武青三干道沿线主要商场情况：名称规模经营方式人流量面积划分楼层及经营品种租金水平车位面积开间徐东平价17000租周日：30人/平时平时：10人/分钟靠墙面：3.58立柱周围：441F：超市、手机、珠宝2F：男装、女装3F：工贸家电 销售额20%30个凯旋门广场10000租靠墙面：3.56立柱周围：441F：鞋、时尚女装2F：女装3F：男装4F：工贸家电20%50个武汉销品茂20万租没开业靠墙面：4.56中间零散划分：343.44-1F：停车场1

23、F：百货、西式快餐、银行2F：西式快餐、百货3F：百货、西式快餐、婴儿护理室、寄存处4F：室内集市、音像图书教育中心、健身会所、电脑广场、手机广场、AV IT广场、美容美体会所、昏纱摄影5F：华纳国际影城、佳年华室内主题公园、网吧、美食广场、量贩KTV 一楼：400/二楼：300/2000个小结：1、 商业规模小，经营档次低，品种不全，市场影响力小，主要以日常生活用品为主，致使本片区消费群体外流向中南商圈和汉口片区满足较高层面消费2、 商业规划零乱，不统一，没有形成良好错位经营，互补。如麦德龙和徐东平价、凯旋门广场相隔较远，对来自东亭和岳家嘴方面的客流进行拦截，分流徐东平价的消费人流，形成竞争

24、冲击。3、 商业内部面积划分一般在30左右，开间4米、进深7米左右，特别是武汉销品茂内铺面积划分一般主力面积控制在3050，对本项目产品分割可加以借鉴，在业态定位品牌选择上，结合本项目规模大优势，尽可能考虑档次高、品牌全4、 徐东片区借势武汉第一家SHOPPIN GMALL使商圈全面升级，因此本项目一定要将中国第一家MALL深圳铜锣湾百货资源用足，借势提升项目核心优势汉口：1、 江汉路商圈商圈构成：江汉路商圈由一条主干道和4条街组成，其中还包括全国文明的“江汉路步行街”，商圈由中山大道沿线街铺、江汉路步行街、佳丽百货、王府井、大连万达商业广场、清芬鞋城、民众乐园等商业组团构成。 主营业态：主要

25、经营品牌服饰、珠宝、皮鞋、皮具箱包、餐饮、家居用品、电器、音像制品、家庭影院、婚纱摄影、日常生活用品等 主力品牌商家：美国沃尔玛、华纳国际影城、大洋百货 经营状况：近年来由于佳丽广场经营不善，年年亏损，期间还被外地企业收购，虽从新开业，仍惨淡经营；大连万达广场由于招商不严谨，导致刚开业不久，商家纷纷退场，大连万达不得不重新招商，江汉路、王府井也只能维持正常经营，业绩一般。 消费人群：汉口、汉阳片区；辐射武昌片区；外地旅游观光游客。 主要商业项目：名称规模经营方式人流量面积情况楼层及经营品牌租金水平车位面积开间佳丽广场17000租周日：50人/分钟平时：30人/分钟靠墙面：3.04.8M立柱周围

26、:4.84.8M已停业销售额25%50个大连万达130000租、售周日：60人/分钟平时：40人/分钟3357外街开间：4.7米内街开间：3.5米外街进深：8.5米内街进深：7米三栋、沃尔玛超市、华纳影城一楼均为产权商铺对外销售。大洋百货整体低价承租，产权商铺部分基本经营低档服饰、鞋帽、小饰品等。 外铺：300元/内铺：200元/500个 小结： 1、商圈商业经营规模大、商圈辐射力和影响力强，人流量巨大，但由于经营状况一般，没有很好树立商圈市场形象和品牌2、部分商业设施功能设计落后，业态定位模糊、品种不全、布局混乱，面积划分、装修设计不太合理3、部分商业经营管理不成熟，本项目在经营管理方面也显

27、欠缺，一定要借用铜锣湾百货成熟的经验4、万达商业广场和本项目在营销方式上是一样的，万达刚开业不久底商遭到停业转让，主要没有处理好招商步骤和开业时机，在招商环节也欠缺思考，导致业态混乱，档次过低，破坏了万达在市场的商业形象。在市场上也产生较大影响，使投资客户产生对产权式商铺的怀疑，对本项目的销售产生市场阴影。因此本项目招商工作要思考成熟，严格把关，将招商和开业保持最佳联系状态 2、 武广商圈商圈主要组团：主要商业项目有以武汉广场为核心世贸广场、SOGO、武汉千禧龙超市、国美电器、中百仓储，万松园国际品牌一条街商圈其他公共服务设施和商业设施：武汉国际会展中心、武汉中山公园、五星级酒店亚洲大酒店、华

28、美达酒店、新世界中心（在建）、MEGAFIT健身中心、协和医院等主营业态：服饰、珠宝、家居用品、日常生活用品、电器、餐饮、休闲娱乐、健身美容等商圈辐射力和市场形象：由于武广一向以规模、品牌档次取胜，每年高达20几亿的销售业绩，处于武汉零售业龙头地位，在全国零售业影响巨大，特别是其经营管理全国文明。其辐射范围足以影响湖北以外其他城市。经营状况：随着武汉新的商业格局发生变化，其他商圈的形成，且商业硬件设施也不断升 级，规模不断变大，购物环境越来越好，交通越来越便捷，导致市场竞争越来越激烈，以武广为核心的商业由于自身硬件设施落后，特别是门前主干道对人流的影响，其市场的辐射力逐步在缩小，消费群体在分流

29、，销售业绩呈下滑状态。 主要商业名称规模经营方式人流量商户总数及业绩面积情况楼层及经营品种租金水平车位面积开间武广80000租周日：70人/分钟平时：40人/分钟1500户20户/柜20柜/1F2004年销售额21亿元靠墙面：3.04.8M立柱周围:4.84.8M-2F：停车场-1F：停车场 1F：皮具箱包、黄金珠宝、钟表眼镜、化装品、精品名鞋、烟酒、男士电池用品、工商银行、肯德基2F：国际国内精品女装、流行休闲女装、汉派精品女装、天水润美容美发3F：国内名品男装、行政休闲男装、高尔夫休闲服饰、男女皮鞋4F：休闲服饰、童装童鞋、儿童贝乐园、婴儿用品5F：妇女用品、床上用品、体育服装、办公用品、

30、日用家电、健康器材6F：物广书城、电信城、家居工艺品、电脑超市、凯威啤酒屋7F：新加坡美食城、电玩、黄河健身中心8F：服装、鞋帽特卖销售额27%200个世贸80000租周日：50人/分钟平时：30人/分钟靠墙面：3.04.8M立柱周围:4.84.8M1F： 珠宝、钟表、男女皮鞋、化妆品、副食烟酒、滋补药材2F：精品女装、休闲女装、美容护服、婚纱摄影、女士饰品 3F：精品男装、休闲服饰、皮具箱包、钟表 4F：运动服饰、运动鞋类、运动器材 5F：羊毛羊绒、内衣、妇女用品、床上用品、儿童用品、家居饰品、美容院 6F： 办公用品、照射器材、工艺乐器、日用百货、电脑、药店、书店、钟表7F：美食广场、电玩

31、中心、儿童乐园、巴西烧烤、亿信超市8F：环艺影城、量贩KTV（空中补给）、女子健美中心、美发销售额27%SOGO33000租周日：50人/分钟平时：25人/分钟商家超过800户靠墙面：3.04.8M立柱周围:4.84.8M-1F：超市1F：时尚精品馆、化妆品、黄金珠宝、男女皮鞋、钟表、精品小家电、男女皮鞋2F：流行少女馆、彩妆、时装3F：典雅淑女馆、时装、内衣、睡衣、美容院、孕妇装4F：名流绅士馆、男士正装、休闲服饰、5F：羊绒、针织品、体育服装、体育用品6F：床上用品、童装、儿童玩具用品、孕妇用品、家居用品、眼镜原老厂家销售额23%，一般商家销售额26%50个 小结：1、 新商圈形成市场竞争

32、冲击，削弱了市场影响力，分流消费客源，本项目与武广距离很近，一直以来，武广辐射力影响着汉阳的商业，吸引大量汉阳人前来消费，因此对本项目的经营形成冲击，只有凭借项目规模优势，提升项目在市场上的形象，有效拦截汉阳和来自武昌的消费人流。2、 商圈的发展超过了市政建设的步伐，致使交通滞留、无处泊车的尴尬时有发生，也使得该地段的部分物价（如打车路过此地时的车费、停车场月租费等）过高，本项目停车场面积不大，车位也明显不足，要考虑解决车位问题。3、 商业硬件、功能设计没有充分考虑市场发展趋势，导致购物、经营环境受限。4、 解放大道车流对人流的影响阻碍商业持续发展。汉阳：王家湾商圈商圈成因：王家湾是一个新兴的

33、商圈，地处汉阳大道和龙阳大道“十”字交汇处，紧邻汉阳经济核心区沌口经济开发区，是连接沌口经济开发区和汉口汉西、汉阳其他区域的交通瓶颈，地理位置十分优越。近几年，政府倡导武汉三镇均衡发展宏伟蓝图，提出汉阳“新区”发展的计划，使汉阳成为最好的工业城、旅游城、居住城，随着汉阳“四新”祥规出台，四大组团板块形成，将改变汉阳的商业格局。从区位意义上讲，使王家湾地区得到长足发展，王家湾成为房地产开发热点区域，导致商业快速发展，成为汉阳区级商业中心。主要商业：家乐福、好美家、工贸、汉商集团的21世纪娱乐中心、各类品牌汽车4S店。主要经营家具建材、电器、日常生活用品、服饰、汽车及服务等 名称楼层及经营品牌规模

34、家乐福日常生活用品（规模巨大）40000工 贸家用电器（规模小、品牌不全）5000，共三层。21世纪1F：家居城、餐饮2F：服装、饰品3F：影城、KTV、电玩、网吧、服饰、羽毛球馆、淋浴中心（档次较低、品种不全、服务较差）三层，共4万小结：1. 片区商业发展起步较晚，政府对片区基础设施、公共服务设施建设滞后，商业结构发展不完整，商业设施缺乏，仅满足居民日常生活用品和家居建材，商圈辐射范围小2. 居民结构没有发生巨变，消费层次和水平比较低3. 片区过汉口消费习惯没有彻底改变 （二）、项目片区竞争状况1、 闽东国际名称位置经营方式业态定位价格体系规模闽东国际（项目对面）一楼销售，2、3、4楼租。2

35、、3楼泰国“易初莲花”超市（预计5月份开业），1楼产权式商铺，分割方案未定，4楼定位为休闲、健身、美容美体，对外招商未定，一楼预计起价2万/共四层，总面积50000，1楼7000，2、3楼25000，4楼8000小结：1、商业规模较小，可销售单位面积小，竞争压力不大2、业态可与本项目形成良性互补，和汉商一起扎堆，增强商圈辐射力和吸引力3、闽东国际月住宅部分可为本项目带来强大消费人口3、 社区商业复地翠微新城名称位置经营方式面积、开间、进深规模复地翠微新城翠微横路18号销售面积30平米，开间4.2米，进深7米共400，（规模较小，沿街商铺，单一形态）小结：1、 闽东国际可于本项目形成优势互补，共

36、同促进商业氛围，吸引人流2、 片区基本无大型竞争对手，闽东国际和复地翠微新城商业对本项目不构成威胁，竞争压力较小。三、项目可实现平均售价测算价格多因素对比分值表项目很好好较好相同较差差很差分数5310-1-3-5商铺价格多因素分析表1对象因素万达商业广场闽东国际城金龙花园湘隆时代商业中心泰合百花公园商业物业现状-5+0+3+5+5商业业态组合+0+3+5+1+3商业规模-3+3+5+1+5商业人气-5+0+3+5+5交通现状-3+0+3+3+5商铺价格多因素分析结果表对象因素万达商业广场闽东国际城金龙花园湘隆时代商业中心泰合百花公园商业物业现状95/100100/100103/100105/1

37、00105/100商业业态组合100/100103/100105/100101/100103/100商业规模97/100103/100105/100101/100105/100商业人气95/100100/100103/100105/100105/100交通现状97/100100/100103/100103/100105/100现有售价38000200001200075007000比准价格32268212181445786888764权重值20%45%15%10%10%项目可实现平均价格 = 比准价格权重值 = 19916元/平方米据此，我公司认为铜锣湾广场一楼商铺均价应在20000元/平方米上下浮动，差价在正负1%左右。