XXXX年第一季度东莞房地产市场分析报告_25页_中原.docx

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1、中原地产：2010年第一季度东莞房地产市场分析报告报告提要：一季度土地供应放量明显，成交活跃、分化明显，热点区域土地争夺激烈，高价地从一线城市向二线的东莞蔓延，热点区域地价高企不下，对房价预期稳定起到了重要作用。一季度新建商品房供应温和放量，中等户型为供应的主力军，大户型洋房供应下滑明显。可售存量继续保持高位快速回落态势，存量跌至554.64万低位，供应持续偏紧，供求矛盾比较尖锐。新开工开始升温，开发商加快开发建设是大势所趋。一季度市场整体成交平稳，直逼09年同期水平，成交总面积为109.13万，同比下降8.80%，而成交总金额为86.39亿元，同比增加24.70%。从月度趋势看，3月份政策调

2、控逐步消化明朗，房价预期趋稳，刚性需求开始逐步释放，楼市成交开始好转。 一季度全市普通住宅均价6444元/，比09年同期上升24.83%。从月度趋势看，东莞楼市受政策调控影响比较短暂，房价在前三个月呈现微幅调整态势，随着3月份成交量的反弹，预计4月份房价呈现回升态势。宏观环境方面，3月份的经济数据反映全球主要经济体制造业强劲向好，经济稳中有升；信贷增量高于市场预期，购房信贷整体上仍然趋紧；而房地产调控政策基本出尽明朗，市场逐步消化，刚性需求仍然受到鼓励和支持，同时房价预期趋向稳定。商品房供应持续偏紧，市场成交逐步回暖，促销优惠折扣有所收窄。展望后市，市场需求蓄势待发，只等开发商积极推盘推货。从

3、4月中上旬开始，新盘新货陆续上市，市场迎来今年第一波推盘高峰。而随着市场对政策调控的逐步消化，新盘新货陆续上市，购房者入市积极性大大提高，市场成交预计持续放量；东莞房价经历前三个月的微幅调整后预计将小幅反弹，新盘新货促销折扣大多恢复到97-98折的正常水平，同时新盘的定价也会相对偏向乐观；促销旺季的到来，尾货、特价充斥市场，整体市场人气较旺，但这种情况对新盘新货有一定的冲击，置业者被有所分流；4月的市场仍然以刚性需求为主导，投资需求仍然平抑；另外，市场存量则呈现低位回升态势，供应偏紧状况有望得到明显缓和，受此影响，房价反弹的高度也受到较强的制约。一、 土地市场分析1、 2010年1季度土地供应

4、分析一季度土地供应放量明显，商住用地规模超工业。2010年1季度东莞市上市供应土地面积164.42万，其中工业用地供应78.66万，共19宗，面积同比上升34.56%；商住用地供应85.75万，共19宗，单宗供应规模较大，上市土地面积同比大幅上升274.42%。市场土地供应主要以商住用地为主，占总供应量的52.16%。2、 2010年1季度土地成交分析土地交投气氛浓郁，商住用地成交明显放量。2010年1季度东莞全市成交土地199.58万，共47宗，面积同比上升160.10%，成交总金额为47亿元，其中工业用地成交98.42万，同比上升38.64%；商住用地成交78.94万，同比大幅上升12倍，

5、成交总量的大幅上升主要由于商住用地成交的放量。此外，按各块商住用地的容积率计算，一季度成交的所有商住用地可建设的建筑面积达到187.93万之多，对未来楼市的供应形成强力支撑。3、 土地市场供求状况2010年1季度土地供求延续了2009年4季度的较高水平，土地市场目前依然处于活跃状态，主要由于商住用地供应的大量供应，以及工业用地供求的稳定，依然维持供求较高的水平。4、 土地成交区域分布土地成交排名前列的区域均为工业用地成交居多，麻涌的工业用地成交占据土地成交的榜首，2010年1季度成交工业用地面积44.9万，共11宗；12个区域有商住用地成交，特别引人注目的是虎门、长安、寮步、大朗、沙田等。5、

6、 商住用地成交量价情况东莞商住用地成交分化明显，热点区域成交活跃，偏远区域遭遇流拍。2010年1季度东莞市挂牌成交16宗商住用地，另有6宗商住、商业用地流拍，可见土地区域分化非常严重，部分热点区域如虎门、长安、寮步的土地则竞争激烈，其中虎门镇金洲村地块被万科地产以5217元/收入囊中，成为虎门新的单价地王，此外长安长青路地块在经过136轮竞标，万科地产以10.04亿元的价格竞得，楼面地价4022元/；而部分房地产发展滞后的僻远镇区如樟木头镇、东坑镇、中堂镇、黄江镇，则相对冷淡许多，都出现了流拍的现象。3月最大的土地拍卖来自沙田西大坦村，三明物业悉数一一收入囊中，捆绑的2010G024、G025

7、总价3.8亿元，楼面地价1000元/，2010G026总价2550万元，楼面地价1275元/，这样的成交价还是比较理性的，并且地块靠近港口大道，通往虎门港十分便利，有望成为沙田的又一个标杆大盘。2010年1季度流拍土地一览：“地王”再次活跃，从一线城市向二三线城市蔓延，东莞热点区域房价预期平稳向上。从2009年底到今年3月份，国土资源部出台相关政策，希望给土地市场降温，并且防止高价地向二、三线城市蔓延，但实施事与愿违，一季度全国仍然涌现6个总价地王，7个单价地王（如下表），其中大部分来自一线城市。这种高价地成交氛围由一线城市向二三线城市蔓延，而二线的东莞土地市场也是如此，经济重镇虎门、长安的优

8、质商住地块高价成交，即时刺激片区楼盘纷纷惜售。在这样的环境之下，热点区域的房价预期更多是向上趋势，在目前的政策调控下房价也难有松动，相反还可能呈现向上的发展趋势。2010年1季度全国总价地王一览：2010年1季度全国单价地王一览：热点区域房价的地价占比过高，后市开发成本压力较大。第一季度虎门、长安、东城3个区域在一季度都有高价地成交，与当地典型楼盘房价相比，地价占比均接近或超过40%，虎门金洲村地块的地价占比则高达64.06%。对于开发商而言，后期开发的成本压力很大，除非在产品设计、品牌形象方面独树一帜，并采取“领导定价”策略，才能取得预期的收益；虎门地块在三块高价地中成本压力是最大的，同时还

9、面临着周边龙泉项目低地价开发的压力；寮步镇横坑村地块虽然楼面地价也高达3675元/，不过由于相连的3块地都属鼎峰地产的项目，可以有效摊薄一部分土地成本，形成规模效益。相比虎门、寮步地块，长安长青路地块相对乐观一点，因为近年长安土地供应十分有限，并且地块地理位置较为优越，以万科的品牌实力，该地块的开发前景还是比较乐观的。热点区域地价&楼价比较分析：政策调控控制拿地的单宗地块规模，东莞捆绑地块出让增多。2009年末，为了调控“地王”频出，国土资源部对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。东莞作为中等城市，单宗商住用地规模

10、不超过14万平方米。从第一季度的土地供应看，多宗商住用地采取多块捆绑出让的方式，如桥头镇的2010G006和2010G007、虎门镇的2010G009和2010G010、沙田镇的2010G024和2010G025等，这些地块均被成功拍出。而作为开发商而言，实力较强的开发商也倾向于多块土地连片开发实现规模化开发经营，提高产品品质、提升项目的附加值。如鼎峰地产在寮步横坑村连续拿下2010G008与2010G016等两块商住用地，加上之前已经报建的鼎峰尚景地块，三块用地有望连片开发分期开发，成为东城东板块的大型楼盘项目；而三明物业投资在沙田除了拿下2010G024和2010G025捆绑用地外，还在旁

11、边拿下一块2010G026商住用地，三块用地预计也是连片开发，成为沙田临海的海景大盘。2010年1季度开发商商住用地拿地情况一览：二、 新增供应状况新增供应温和放量，第一季度全市新增商品房供应105.42万。2010年第一季度东莞新增商品房供应总体情况：据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年第一季度全市共有38个项目有新增供应，其中3月份仅有7个楼盘项目有新增供应（如下图），第一季度总供应面积为105.42万，同比09年一季度增加14.18%，同比08年一季度下降20.73%；其中3月份商品房总供应面积为24.17万，环比增加292.38%，同比09年3月下降14.37%。这其中有以下

12、几个方面的原因：一方面由于2010年第一季度受09年底至“两会”之间国家针对高房价密集出台了的相关政策影响，市场成交不活跃，开发商观望情绪浓重，推货情绪不高；其次是新开工工程速度赶不上，市场上消化的更多的是存量。但是随着“两会”的结束，在三月中下旬市场有所回暖，因为各部位政策基本上已经出尽，政策逐步明朗化，买卖双方对稳定房价预期基本趋于稳定；加上像万科这样的大开发商都加大了推广力度，其他开发商也同样提前进行市场预热，如：举行产品会发布、咨询中心开发、样板房开放、诚意登记等等，预计在四月底或五月初各大开发商都会有不同程度的推货，届时也会迎来供应的“小高峰”。3月份新增供应中住宅供应面积为19.9

13、9万，供应套数为1855套。新增供应量共7个项目：富盈山水华府二期、锦绣山河二期鹭栖湖、帕萨迪纳、霞晖花园、新世纪领居二期、中惠沁林山庄二期；别墅的供应仅一个项目：碧水天源四期星湖岸，供应套数为54套；非住宅除写字楼以外，车库和商铺的供应较少。附图：2010年3月份住宅新增供应项目分布图：附表：2010年3月份全市商品房新增供应项目一览：镇区供应占主导趋势，城区个盘供应放量明显。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应城镇区域看，从08年-10年镇区供应始终占据着主导地位，随着城区商住用地的逐年减少，商品房新增供应也会相应的减少，随着“三旧”改造的启动，即使城镇区域供应失衡有所减缓，预计

14、整体镇区占主导地位的趋势还是不会变。同时城区供应的减少，购买力的外溢对于城区周边镇以及东莞副中心区域来说也是一个利好。2010年第一季度商品房新增供应面积镇区较多，总供应面积为60.30万，占总体量的57.20%，同比09年一季度小幅下降；其中以益田大运城邦、新世纪领居二期、凯悦美景花园二期、达鑫江滨新城、霞晖花园排前五名。城区的新增供应面积为45.12万，占全市供应的42.80%，城区的供应所占比重比09年同期有所上升，这主要是个盘供应放量现象突出；其中以锦绣山河二期鹭栖湖、帕萨迪纳、中信森林湖三期、精英世家、万科虹溪诺雅二期排前五名，从供应项目物业来看，城区第一季度供应的大多数是高档洋房和

15、豪宅项目。别墅、洋房增幅明显，非住宅整体供应有所下降。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2008-2010年第一季度别墅、洋房每年都有小幅上升，尤其是以改善型需求为主的别墅和豪宅尤为突出；而非住宅供应有所下降。这主要是自2008年爆发金融危机的以来，东莞以外向型为主导的经济结构受到重大冲击，由于经济不景气，很多工厂倒闭和外迁，因此商铺、写字楼租售业务下滑明显；而2009年中国经济有所好转，但是通货预期、人民币升值预期持续升温，制造业成本加剧，因此许多制造业资金、民间财富流入楼市，透支了对具有增值、保值功能的别墅和豪宅的需求，因此也提振了开发商的信心和推货积极性。2010年

16、第一季度东莞新增供应洋房仍然占主导，总供应量为72.72万，供应套数为6911套，占整体的68.98%，供应的主要项目有：锦绣山河二期鹭栖湖、益田大运城邦、凯悦美景花园二期、新世纪领居二期等；别墅供应增幅明显，总供应面积为11.52万，供应套数为333套，主要项目有：中信森林湖三期、碧水天源四期星湖岸、达鑫江滨新城、誉景名居；公寓供应总面积为8.58万，供应套数为1260套，供应仅有两个项目：帕萨迪纳、城市风景二期，随着城镇区的新盘即将入市，因此后期公寓可供选择空间还是较大。一季度非住宅总供应面积为12.59万，供应套数为2155套，除写字楼同比09年第一季度供应增加24.38%外，车库和商铺

17、同比09和08年第一季度分别都有不同幅度下降。中等户型为供应的主力军，大户型洋房供应下滑明显。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从住宅户型面积上看，2008-2010年的第一季度中小户型（60-100）供应是住宅供应的主流产品，这部分供应主要是为了满足市场上以刚性自住需求为主的购房客户，由于这部分客户积累较多且比较稳定，因此所占比重也呈逐年递增；大户型洋房供应整体趋势有所下滑，这主要是由于改善型需求的客户需要长时间的周期性积累，因此供应趋缓也是比较正常的；超大户型产品（180-200平米以上）近三年也有不同幅度上升，这些产品主要是由于开发商在产品品质进行了提升、产品品种进行了改良和升级，

18、这些超大户型大多数是复式洋房、类别墅等等；这些产品由于比较新颖和稀缺因此在一定程度上也满足了不同层次和个性化置业者的需求。三、 库存供应状况可售存量继续保持高位快速回落态势，存量跌至554.64万。根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年3月31日东莞商品房的累积可售存量为554.64万，环比下降2.54%，库存量减少近15万平米，可售存量自2010年1月份保持高位回落态势跌破600万，并在3月份回落到2010年一季度末的最小值554.64万，并创2007年以来新低，这主要是2010年多方夹击的房地产打压政策的出台，许多开发商未雨绸缪把出货较难的商业或成交不理想的高档项目作为银

19、行抵押，以达到快速回收资金运转；还有一种情况就是一些轻轨周边的物业以及片区暂不成熟的区域开发商暂且保留自用以等待时机出货。可售存量进一步减少，供求矛盾愈加尖锐，市场累积需求逐步增加，供应暂处于偏紧状态，因此对房价提供了强有力的支持。目前东莞住宅存量为446.31万，环比下降3.10%，共40264套；其中洋房存量为359.37万，环比下降4.38%，共33224套；公寓存量33.91万，环比增加15.60%，共5629套；别墅存量53.03万，环比下降4.36%，共1411套。2010年3月东莞商品房各物业类型可售存量变化：四、 潜在供应状况3月新开工有所升温，开发商加快开发建设是大势所趋。据

20、东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年3月全市商品房新开工面积为65.14万，环比2月份下降了72.26%，比09年同期增加12.12%。3月新开工的项目总共有9个主要有：万科虹溪诺雅二期、蔚蓝城邦、金域中央五期、骏豪商务中心、尚书华府、雍景家园、联冠广场、丰泰东海城堡、盈丰.田源居等项目。这些项目除万科虹溪诺雅二期、蔚蓝城邦开工面积在10万平米以上，其他都在5万左右；随着一些新项目陆续动土开工，这些项目预计今年下半年将会上市，届时新盘、旧盘一齐上市，销售压力也会增大。五、 市场成交状况一季度市场成交平稳，直逼09年同期水平，成交总面积为109.13万。据东莞中原地产研究中心监测结果统计

21、显示，2010年第一季度东莞共有246个项目有商品房成交，成交面积为109.13万，比09年同期下降8.80%，比08年同期增加74%；成交总金额为86.39亿元，比09、08年同期分别增加24.70%和111.33%；其中商品住宅成交96.43万，比09年同期下降14.15%，成交金额为74.29亿元，比09年同期增加16.99%，共成交8707套，比09年同期下降17.98%。政策逐步消化明朗，房价预期趋稳，楼市成交好转。2010年一季度，楼市变化起伏较大，“两会”前期即1月份借助元旦这个销售节点成交非常火爆；2月份由于春节长假夹在中间占据仅有的28天，市场对政策出台的预期趋紧，再加上寒冷

22、天气等因素的影响成交非常惨淡。数据显示，春节期间，比如广州，7天长假，平均每天仅成交5套，深圳有六天是零成交，上海七天全市仅签约了30套新建商品房。东莞的网上签约数据，7天楼市均为零记录，到开工日才签约了两套。然而随着3月份“两会”的尘埃落定，与房地产相关的国家各部门都出台了相应的政策，通过一段时间的调整，政策基本出尽并逐步消化和明朗，买卖双方对市场的预期趋稳，因此三月下旬楼市好转的迹象明显。据有关数据显示，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市3月前两周交易无起色，但是进入第三周以来，成交就出现了爆发式的反弹。上海方面，3月份最后一周商品住宅成交面积31.4万平方米，与前一周环比上涨11.37

23、%。北京，有40.42%的环比增幅。反弹最明显则当属深圳。3月15日至3月21日，深圳一手房市场成交627套，环比大幅上升72.3%。之后一周的成交量仍然延续了这一势头，在3月份最后一周时间内，深圳全市商品住宅成交总套数为954套，与前一周相比，环比增幅53.59%。北京方面，截至3月29日北京二手房3月总成交量已经达到了22975套,全月预计有望达到26000套，这个数字创造了同期北京历史新高。东莞方面，从相关信息了解到最后一周成交量平均每天也有160多套，相比前一周大幅增加。2010年第一季度东莞市商品房成交总体情况：2010年第一季度东莞楼市成交平稳，成交总量为109.13万，比09年同

24、期减少仅9.59万，直逼09年成交水平；其中3月份商品房总成交量为36.30万，比09年同期减小37.33%，比08年同期增加17.29%；从2008-2010年三年中可以分析出，08年第一季度由于受金融危机的影响，楼市整体成交不旺，09年一季度正值楼市回暖启动并在三月份达到“小阳春”，2010年一季度1月份成交火爆、2月份惨淡、3月份最后两周发力，成交逐步好转。对于三月中下旬楼市成交好转可以归结为以下几个原因：一是累积需求依然很旺。这些需求大多数是去年年末未能入市，一直积累到两会后并在一定程度上释放。二是“两会”结束后市场对房价稳定的预期基本达成一致，买卖双方的博弈有所松缓，观望情绪有所消减

25、。三是市场供应有所增加，消费者可选择余地将会越来越大，部分存量较多的项目价格优惠等等，所有的这些因素对楼市成交好转起到不小的作用。城区成交整体向好、镇区成交个盘强劲。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区域住宅成交情况来看，城区总成交面积为40.01万，占总量的41.50%；镇区成交总面积为56.41万，占总体的58.50%。城区总体成交比09年同期有所下降。但是从城区成交的项目来看，一季度住宅成交的一个明显特点就是整体成交向好，高档洋房、豪宅热销。其中以：锦绣山河二期鹭栖湖、中信凯旋国际花园、中信森林湖三期、景湖时代城、万科松山湖1号虹溪诺雅成交面积排前五名。镇区由于所占市场比较大

26、，而且可售存量较多，因此依旧不改其是成交的主力地位。从镇区成交的项目来看，市场集中度较分散，个盘成交非常强劲，其中益田大运城邦一期以672套的不俗表现稳占住宅成交第一位，远远拉开与第二名的距离近400套，紧跟其后的有：盛和新都会、名仕官邸、新世纪领居二期、万科城五期、帝景湾等。南城领跑全市，凤岗、清溪、石碣等迎头赶上。从各区域成交情况来看，2010年第一季度，南城区域依然以卓越的成绩占据首席位置，高出第二名的东城近10万，这主要是以刚性自住需求为主的中小户型成交量较多，这些项目有：中信凯旋国际花园、景湖时代城、城市风景二期、中信风云汇等；镇区个别区域由于个盘有突出表现从而支持了整个区域。这些区

27、域有：松山湖的锦绣山河二期鹭栖湖、万科松山湖1号虹溪诺雅；清溪的盛和新都会；凤岗的益田大运城邦一期；石碣的达鑫江滨新城等。附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：）春节前后，大资金在市场上比较活跃，别墅、商铺成交理想。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2010年第一季度东莞商品房成交中，洋房物业成交占整个比重较大，但比09、08年同期都有所下降；别墅物业在近三年一季度成交情况来看表现非常抢眼并呈逐年递增趋势，其中中信森林湖三期、万科城五期、碧水天源四期星湖岸、锦绣山河等在2010年一季度表现非常突出，这主要得益于年终企业主资金回笼比较到位、加上通胀预期的加紧等因素。公寓成交项目整体表现一

28、般，但是新盘帕萨迪纳、风云汇在一季度表现良好。另外非住宅中除个盘万科金域华府、中信风云汇、城市风景二期、聚龙彩虹湾等商铺成交不错外，车库和写字楼成交分别都有不同幅度的减少。累积刚性需求为市场主导，改善型需求表现良好。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年第一季度普通住宅成交中， 60以下的小户型成交比重与09年同期相比基本持平，60-100的中小户型成交量占总体比重较大，说明累积的刚性需求依然是购房的主力军，并且这股力量分别在1月份和3月中下旬释放了一部分，但市场上仍有一部分客户持观望态度。这些主要贡献项目有；益田大运城邦一期、锦绣山河二期鹭栖湖、中信凯旋国际花园、景湖时代城、盛和新

29、都会等，这些项目大多数是新盘上市或新货加推因此出货比较理想。而大户型在2010年第一季度表现也非常亮眼，这主要是民间财富流向大户型豪宅令改善型需求成交非常火爆。但是由于许多银行在“两会“前后，对二套房首付提高到四成、利率由原来的7折提高到8折，再加上改善型需求客户群体的特殊性，即使对于个别置业者不受影响，但整体来说还是有影响，因此大户型近期表现较平淡，预计这种情况会延续一段时间。六、 市场价格状况第一季度全市普通住宅均价6444元/，比09年同期上升24.83%。2010年第一季度东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/）：东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年第一季度东莞市商品房均

30、价为7916元/，比09年同期增加35.64%，比08年同期上升21.47%；商品住宅均价为7704元/，比09年同期上升36.29%，比08年同期上涨26.19%；其中普通住宅均价为6444元/，比09年同期上升24.83%，比08年同期上涨11.11%；洋房均价为6413元/，比09年同期上涨25.01%，比08年同期上升11.82%；公寓均价为6890元/，比09年同期上升23.14%，比08年同期上升10.30%；别墅均价为15915元/，比09年同期上升26.75%，比08年同期上升9.17%。2010年一季度全市商品房价格除商铺外，其他物业比09、08年都有不同幅度上涨，这主要是由

31、于一些高档洋房、豪宅以及别墅个盘在一季度热销的结果，从区域来看松山湖成为价格标杆区域，其中万科松山湖1号虹溪诺雅17618元/，成交套数为102套，锦绣山河二期鹭栖湖10334元/，成交套数为282套，遥遥高于其他区域均价；而成交套数前十名的均价也去到了7499元/。但是接下来房价走势如何，对于东莞来说应该是价格趋稳，即使有所调整，空间也是有限。其中可以从以下几点分析：一是“两会”定调比较温和，打压的是快速上涨的房价，总体来说是“稳”字为主，市场对房价的预期稳定；二是长安、虎门等区域频出高价地，高价地对于房价预期来说应该是强力的支持；三是城市轻轨已经开工，轻轨沿线物业价格肯定是上涨；四是上半年

32、供应还是有所偏紧，对于市场上存量较少的产品价格较坚挺。鉴于以上因素，价格下调很大的压力还是较小。高档洋房、豪宅热销，直接拉高整体均价。量价结合分析，从成交量看，从2008-2010一季度可以看出成交量在09年冲高后回落。从价格分析，普通住宅成交价格跟成交量恰好相反并呈“U”型趋势走势，这主要是由于豪宅项目在2010年一季度畅销直接拉高了整个均价；从价格区间来看重心明显上移，6000-9000元/，10000元/以上价格区间比09、08年同期大幅上升。虽然第一季度整体价格高企，但是在中间出现短暂的调整，其中2月份由于楼市成交惨淡，市场人气直线下降，市场观望态度浓重，因此3月份许多开发商也调整了出

33、货策略，很多项目放出了95折优惠、特价房、买房送家私家电等；一些存量较多户型较大、定位高于市场预期的项目由于在09年出货不是很理想，而2010年任务目标较大，出于出货压力打出了88折优惠。这些措施对于低迷的楼市来说带来了亮点，促进了个盘销售，也带动了人气，也在出货中抢占先机；但是随着楼市的逐步好转，预计个别折扣也会陆续收回。政策调控影响短暂，房价微幅调整，预计4月份房价呈现回升态势。东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，结合普通住宅量价月份走势分析，普通住宅在成交量在一季度2月份回落后在3月份止跌回升，而成交价格继央行、银监会等部委落实“国11条”政策调控后，国土资源部、国资委、财政部、国家税

34、务总局也相继出台相关落实配套政策细则，各省市也逐步出台落实执行宏观调控政策压力下，2010年月度走势呈现短暂下降趋势。对于四月走势预测应该是稳中有升，因为一是“两会”结束，各部委政策基本出尽，并逐步消化和明朗，市场对房价预期趋向稳定；二是有效供应预计在四月还是偏紧，需求逐步升温；三是开发商推广力度加大市场上看房的人逐步增多，市场人气有所恢复，尽管市场上现阶段折扣优惠较多，但是市场继续回暖，折扣迅速收回的可能性较大。七、 季度销售排行2010年第一季度开发商销售排名前十名：（按销售金额）2010年第一季度东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）八、 后市展望：经济面：全球股市持续上涨，经济数据

35、反映全球主要经济体制造业强劲向好，经济稳中有升。全球主要经济体最新公布的数据显示，制造业复苏势头强劲。美国4月1日公布的数据显示，受益于订单和产出的强劲增长，3月份美国制造业连续第八个月保持增长势头，供应管理协会制造业指数从2月份的56.5上升至59.6，为近六年来的最高水平；其中反映生产状况、就业状况、新订单数量和出口订单数量的分项指数都有所增长。这表明制造业正在引领美国经济复苏。数据还显示，英国3月份采购经理人指数创下了自1994年7月份以来的新高，从2月份的56.5升至3月份的57.2，高于市场预期，显示英国制造业正以15年来的最快速度增长。而中国采购经理人指数(PMI) 显示，中国采购

36、经理人指数从2月份的52升至3月份的55.1，已经连续13个月保持上升势头。经济数据向好刺激了投资者对世界经济复苏的预期，全球股市自2009年以来持续上涨。而中国股市在3月下旬也表现出中期筑底并强势放量上攻态势，反映了投资者对经济预期再度乐观。政策面：房地产调控政策基本出尽明朗，市场逐步消化，刚性需求仍然受到鼓励和支持，同时房价预期趋向稳定。截至3月中旬，继央行、银监会等部委落实“国11条”政策调控后，国土资源部、国资委、财政部、国家税务总局也相继出台相关落实配套政策细则，各省市也逐步出台落实执行宏观调控政策。可以认为，房地产调控政策基本出尽，逐步明朗。市场也看到政策调控的目的不是打压房价，而

37、是稳定房价，因此房价预期并没有出现明显下跌。另外，近期部分银行对首套房贷实行差别化政策，媒体的舆论导向是房贷持续收紧，而中原地产研究部经过深入分析，认为该政策的出台要好于市场预期。之前部分银行实行首套房贷首付三成，利率85折，市场认为可能其他银行会陆续跟进，进而普遍提高首次置业的门槛。但该政策明细后，我们发现首次置业基本上都可以做到首付两成，利率最低可以去到8折甚至7折。同时，该政策出台后，实质上银行在操作上自由度和灵活性大大提高，而为了争夺即将回暖的楼市成交房贷业务，相信银行在操作上会比较宽松，对首次置业的房贷尽可能按最优惠的条件去做。综上所述，政策调控下，市场预期认为刚性需求仍然受到鼓励和

38、支持，加上房价预期趋向稳定，为接下来的市场回暖奠定了很好的基础。东莞部分银行首套房贷政策：资金面：信贷增量高于市场预期，购房信贷整体上仍然趋紧。受应对旱灾、金融支农和解决小企业融资难等因素影响，3月份的信贷投放数量或超市场预期。根据年初确定的信贷投放季度调控比例，一季度信贷投放的调控目标在2.3万亿元左右，扣除前两月已经投放的2万亿元，3月份仅余3000亿元左右额度。而据银行相关人士的预测，虽然3月份的新增贷款数据还没统计出来，但从各自银行的情况来看，3月份的贷款和2月份差不多，3月份各行贷款增长的主基调基本也都是保持平稳增长。从3月份的楼市成交情况看，市场已经逐步回暖，3月份较为充裕的信贷增

39、量数据为市场的持续回暖提供了较为有利的信贷环境。但相比于往年，今年第一季度的信贷规模整体增长放缓，加上房地产市场的政策调控，购房信贷环境整体上仍然趋紧。信贷对投资投机需求明显平抑，贷款成数和利率等条件都不利于投资者，使得投资投机者持续观望；同时对自住需求也一定程度上抬高了门槛，银行在首付和利率优惠两者进行调节，首付成数高则利率优惠大，首付成数低则利率优惠小。通常而言，对于刚性需求而言，首付门槛与需求规模成反比，利率的优惠幅度对其影响相对较小；刚性需求最关注的是价格水平和房价预期，在目前东莞房价相对比较合理及房价预期稳定的情况下，预计刚性需求将逐步释放。消息面：政策调控持续与地王再次活跃错综交织

40、，房价预期趋向稳定。3月份的“焦点”是中央“两会”的召开，媒体报道近半提案剑指高房价，同时从温家宝总理的报告摘要中也可以看出，今年房地产的位置相比去年有所转换，重心有所下移，从去年的投资类议题划入到了今年的民生类议题。“两会”中提到关于应对房价过高的一些建议和措施，其中提到比较多的包括：抑制投机、鼓励自住、市场监管、保障房、物业税、土地招拍挂、低碳等等，其中保障性住房出现的频率较多，可以看出未来保障性住房供应较多是趋势；两会的召开加剧了房地产市场政策调控的预期，同时使得市场短期处于持续观望。但就在3月15日，即全国两会结束的第一天，各界还在对高房价的一片讨伐声中，北京土地市场一日之内竟出现三个

41、新的“地王”，地王在政策调控当下再次活跃。盘点第一季度土地市场，虽然国土局一再出台相关政策，希望给土地市场降温，并且防止高价地向二、三线城市蔓延，但实施事与愿违，一季度全国仍然涌现6个总价地王，7个单价地王，其中大部分来自二线城市；东莞第一季度部分热点区域如虎门、长安、寮步的土地市场非常活跃、竞争激烈，其中寮步镇横坑村地块楼面地价高达3675元/、虎门镇金洲村地块被万科地产以5217元/收入囊中，成为虎门新的单价地王、此外长安长青路地块在经过136轮竞标，万科地产以10.04亿元的价格竞得，楼面地价4022元/。政策调控持续与地王再次活跃交织在一起，使得普通民众对政府控制房价过快上涨的调控效果

42、产生疑问，对房价的预期则更多倾向稳定。刚性需求经过前段时间的累积，开始逐步释放。市场面：供应持续偏紧，市场成交逐步回暖，促销优惠折扣有所收窄。从股市看，3月份市场资金持续流入地产股，整个板块经过前期充分调整后底部放量明显，开始酝酿反弹行情。股市先行于楼市，房地产板块的资金回流，反映了市场对政策调控已经逐步消化，同时看到3月份楼市成交开始转好，继而产生对第二季度楼市销售持续回暖的预期。从各地产股的表现看，市场特别看好二三线城市的地产股，主要原因是二三线城市的刚性自住需求仍然旺盛，同时二三线城市的房价相对一线城市前期涨幅较小，房价仍然有一定的上涨空间。从3月份各地楼市的情况看，市场逐步回暖，成交温

43、和放量。北京、上海、杭州、深圳等一线楼市，自3月中旬起，不约而同开始出现成交反弹。数据显示，3月15日至3月21日上海市商品住宅成交面积20.8万，与前一周相比上涨28%；3月22日至3月28日，北京新建商品住宅成交3287套，环比增量54.03%，成交面积36.5万，环比增加40.42%；深圳市场的反弹表现更为明显。数据表明，3月15日至3月21日，深圳一手房市场成交627套，环比大幅上升72.3%。之后一周的成交量仍然延续了这一势头，在3月份最后一周时间内，深圳全市商品住宅成交总套数为963套，与前一周相比，环比增幅53.59%；而广州楼市成交也有明显的反弹，3月22日至3月28日，广州商

44、品房成交共1917套，环比增加570套，成交面积为20.66万，环比上涨39%。纵观3月东莞楼市，受两会召开、市场不明朗、观望持续的市场环境影响，市场新增供应比较少，众多新盘新货都在蓄势，暂缓上市步伐；而市场上的存量也在低位徘徊，整体供应持续偏紧。在2月底3月上旬阶段，市场上楼盘促销大多以95折为主，有的甚至低到9折；而随着政策调控的逐步消化，累积需求开始逐步释放；同时“地王”再次活跃、高价地的成交对房价预期起到了较强的稳定作用，从3月中下旬开始，市场上看房的人逐步增多，市场人气有所恢复，其中以自住刚性需求为主，当然也有部分投资者开始在市场上活跃，寻找机会，市场成交也开始明显好转。数据统计显示

45、，3月22日至3月28日，东莞全市商品住宅成交7.33万，环比上升2.94%，同比下降44.37%，住宅成交量呈现小幅反弹态势。东莞的开发商在两会结束后，随着政策的逐步明朗，策略调整上也基本达成共识。那就是积极开始动作：一是目前市场供应偏紧，而刚性需求释放意愿较强，抓紧推货为宜；二是今年新盘众多，市场供应逐步加大，加快开发进度同时抓紧推货能够抢占市场先机，否则越到下半年市场竞争越趋向激烈；三是既然市场对房价预期趋向稳定，定价策略以微调为主，市场上的楼盘多以95折左右的小幅度折扣促销，基本达到置业者的心理预期，置业者购房心态逐步偏向积极。而随着3月下旬成交的好转，开发商对市场预期也开始偏向乐观，

46、各大楼盘的促销折扣也陆续收窄，逐步恢复到97-98折的正常水平。4月东莞楼市展望：4月中上旬开始，新盘新货陆续上市，市场迎来今年第一波推盘高峰。4月东莞市场需求蓄势待发，只等开发商积极推盘推货。从目前掌握的市场信息看，大部分楼盘已经部署好推货计划，积极备战4-5月的市场。据不完全统计，近期4-5月份将上市的新盘新货有：城区的高档洋房有锦绣山河鹭栖湖、虹溪诺雅、江南第一城、御泉山、景湖时代城二期等；普通洋房有黄旗印象、凯旋国际、金域华府、上东国际二期、香树丽舍、精英世家、花城广场、天邑湾等；小户型公寓有迪纳酒店公寓、国际公馆锦上公寓、黄旗印象等。镇区目前了解到的洋房有虎门国际公馆、石龙的中央豪门

47、、常平的霞晖花园、天御、万科城新里程、东田丽园五期、塘厦的德州丹缇轩、金地博登湖、企石的东江豪门、寮步的鼎峰品筑、厚街的丰泰观山碧水、汇景中央华府、樟木头的山水华府、香樟半岛、凤岗的祥利上城、大运城邦、大岭山的新世纪领居二期、麻涌的新世纪江畔湾等， 小户型公寓有大朗的金莎雅苑、石龙的中央豪门等。而随着市场对政策调控的逐步消化，新盘新货陆续上市，购房者入市积极性大大提高，市场成交预计持续放量；东莞房价经历前三个月的微幅调整后预计将小幅反弹，新盘新货促销折扣大多恢复到97-98折的正常水平，同时新盘的定价也会相对偏向乐观；促销旺季的到来，尾货、特价充斥市场，整体市场人气较旺，但这种情况对新盘新货有一定的冲击，置业者被有所分流；4月的市场仍然以刚性需求为主导，投资需求仍然平抑；另外，市场存量则呈现低位回升态势，供应偏紧状况有望得到明显缓和，受此影响，房价反弹的高度也受到较强的制约。