XXXX年上半年东莞房地产市场分析及后市展望_110页_中原.docx

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1、1102009年东莞房地产市场分析及后市展望目录一、宏观篇4（1）、经济面4（2）、资金面8（3）、市场面9（4）、政策面11（5）、市政规划12二、土地市场篇14（1）、2010年上半年土地政策一览15（2）、2010年上半年土地供应分析15（3）、2010年上半年土地成交分析16（4）、土地市场后市展望23三、二级市场总体篇23（1）、新增供应分析24（2）、库存供应分析27（3）、市场成交分析28（4）、供需分析31（5）、市场价格分析33（6）、新开工情况分析34（7）、2010年下半年商品房潜在供需分析36（8）、2010年上半年销售排行42四、二级市场物业篇43（1）、分物业总体情

2、况43（2）、洋房市场分析44（3）、公寓物业分析51（4）、别墅市场分析54（5）、非住宅物业情况57五、二级市场区域篇61（1）、区域市场总体情况61（2）、各区域分析67六、新增普住供需结构篇83（1）、上半年全市总体新增普通住宅供需结构分析83（2）、上半年城区新增普通住宅供需结构分析89（3）、上半年镇区新增普通住宅供需结构分析96七、后市展望篇106（1）、经济面106（2）、政策面107（3）、资金面107（4）、消息面108（5）、市场面108一、宏观篇（1）、经济面1、上半年黄金“大牛市”，美元在震荡中上调。视为世界经济“晴雨表”的美元、黄金、原油三者的表现：2010年上半年

3、美国方面的经济指标难以给人带来新的惊喜，加上欧洲主权债务危机的解决也尚待时日，使得投资者把避险资金转投向风险资产，而使得美元等传统避险资产受到抛售，美元指数在震荡中上调。然而厌恶风险情绪令投资者正在抛弃所有高风险资产，转而投资于更为安全可靠的黄金，令黄金受避险资金追捧，大幅走高，并跑赢了股市、楼市等主要投资渠道。上半年国际原油市场呈现区间震荡走势。美国经济复苏一波三折，欧洲陷入了债务危机的泥潭，压制了原油市场的需求。同时美国原油高库存、OPEC原油生产持续超额等因素对市场造成了打压。此外，冰岛火山灰、高盛接受调查以及墨西哥湾漏油等突发事件亦对原油走势产生一定影响。对于今年下半年的经济形势，美国

4、下调了下半年的经济预期增长率，预计美元仍保持震荡，而对于黄金来说是利好的支持因素。2、全球经济整体继续缓慢复苏，受不确定因素影响或有“二次探底”的担忧。3、上半年国民经济运行态势总体良好，但增速放缓，下半年前景不容乐观。6月CPI同比涨2.9% 环比降0.6%。国家统计局11日公布5月份经济数据显示，上半年GDP为17.28万亿元，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点；上半年我国CPI同比上涨2.6%，其中6月同比上涨2.9%，环比下降0.6%。实际使用外资：中国5月实际使用外资金额同比增长27.48%。 据国家商务部网站消息，统计显示，1-5月份，中国实际使用外资389.21亿美

5、元，同比增14.31%，其中5月实际使用外资金额81.32亿美元，同比增长27.48%。1-5月非金融类对外直接投资143亿美元。其中以收购方式实现直接投资35亿美元。占同期投资总额的24.5%，其中5月当月对外投资29亿美元。进出口：我国6月进出口创历史新高 上半年顺差降四成。海关总署10日发布的数据显示，1至6月我国进出口总值13548.8亿美元，比去年同期增长43.1%。其中，6月份，我国月度出口值，及进出口总值均刷新2008年7月的历史纪录，均创历史新高。6月份，当月我国进出口值2547.7亿美元，增长39.2%。其中出口1374亿美元，增长43.9%；进口 1173.7亿美元，增长3

6、4.1%。6月份进口总额增幅、出口增幅、进口增幅都低于5月份水平。 6月PMI52.1% ，连续两个月回落 中国经济发展回调。6月1日讯 中国物流与采购联合会周二公布，6月份， CFLP中国制造业采购经理指数(PMI)为52.1%，比上月回落1.8个 百分点。该指数已持续16个月保持在50%以上，但最近两月一改之前波动上升态势，呈现连续回落，显示当前中国经济发展回调。6月汇丰中国制造业采购经理人指数(PMI)为50.4，创14个月来最低水平，已逼近荣枯分水岭的50。房价：6月份70大中城市房屋售价同比涨11.4%，环比降0.1%,16个月来首现环比下滑。据国家统计局网站消息，房屋销售价格同比继

7、续上涨,但涨幅回落。2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。4、东莞：经济呈现良好的复苏的态势，坚定不移地推进经济社会“双转型”。上半年广东GDP预增11%广东省今年上半年GDP预计增长11%，增幅比全国平均水平高0.6个百分点。未来五年广东将重点发展高端IT、电动汽车等新兴产业，提升发展半导体、光伏产业，并实施100强创新企业计划。上半年各项经济指标除了出口以外，均达到了国际金融危机以前的规模，但是经济增长率仍未恢复到正常年份的水平，目前的高增长存在非正常因素，没有恢复到正常增长速度。整个经济

8、形势处于后危机时代复苏阶段，下半年会逐渐趋稳。东莞“十二五”GDP增速初拟9%6月24日上午，东莞市召开“十二五”规划编制工作会议。东莞市国民经济和社会发展“十二五”规划基本思路(征求意见稿)(以下简称“十二五”基本思路)也正式出台并开始征集意见。东莞市发改局昨日公布的“十二五”基本思路中初步拟定东莞未来5年发展目标。“初步考虑，全市生产总值年均增速为9%左右，到2015年全市生产总值达到6300亿元(按2009年数据测算)，人均生产总值年均增长9%左右。”据了解，2006-2009年东莞GDP年均增长13.9%，加上2010年的预计增速，“十一五”期间，东莞GDP年均增长在13%左右。东莞房

9、地产投资首现负增长据广东省统计局数据，今年1-5月，东莞规模以上工业增加值为641.82亿元，比去年同期增长23.2%。这一数据在珠三角九市中排名第3，仅次于经济总量偏小的惠州和肇庆，增幅甚至超过广州、深圳和佛山。去年工业、房地产冰火两重天的现象，今年同样存在，但却正好反了过来。据统计部门发布的数据，东莞今年1-5月规模以上工业增加值同比增长23.2%，回暖较快，房地产投资情况却不佳，1-5月份甚至出现了广东省唯一一个负增长。4月外贸暴涨三成25日黄埔海关发布了前4月的外贸数据，到4月份为止，东莞仍然处于顺差(出口大于进口)状态。4月东莞外贸进出口96亿美元，同比增长31.1%；其中出口52.

10、4亿美元，同比增长25.6%；进口43.6亿美元，同比增长38.4%。各项数据相比3月份，也都有微弱的增长。经济面汇评：2010年上半年中国经济整体向好，第一季度可以说是高速增长GDP同比增长11.9%，大大出乎所有人的意料，物价全面上涨，甚至有点过热，人民币加息的预期也越来越强；然而进入第二季度受外围因素的不利影响，美国失业率仍居高不下，欧洲方面的债务危机仍然没有完全摆脱、，资本市场方面由于投资者对欧美经济的“二次探底”风险的担忧，资本市场缺乏利好因素的支持，因此全球股市探底的预期愈演愈烈；而中国方面楼市调控政策频繁出台，人民币升值、劳动力成本上升、节能减排力度加大、406种产品出口退税等多

11、重因素叠加、碰撞，中国经济下行压力就会明显增大，使得中国经济在第二季度GDP同比增长10.3%，环比有所回落，从6月份的经济数据来看，CPI增速低于市场预期。面对经济有所回落，防止经济的“二次探底”，因此下半年继续实施适度宽松货币政策，继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构。东莞方面的经济：东莞经济在2010年上半年呈现良好的复苏势头，第一季度GDP同比增长9.7%，比2009年全年增速提高4.4个百分点，但经济回升向好的过程中还面临不少矛盾和困难，东莞经济自此金融危机后一直在坚持调结构，经济“双转型”，为了经济转型的提速，市委领导率团到美国、加拿大等国家进行交流合作，推介引资，谋求

12、新的发展思路。在“三旧”改造以及房地产投资方面，虽然很多镇区对三旧改造规划方案已定，但由于许多因素原因使得迟迟没有执行，因此投资方面在1-5月出现了首个负增长。（2）、资金面6月货币信贷增速继续回落，达6034亿元。中国人民银行11日公布的数据显示,6月份人民币贷款增加6034亿元,同比少增9270亿元。6月份货币信贷增速继续环比回落。上半年新增贷款规模达到4.63万亿元，上半年货币信贷增长呈逐月回落之势。（3）、市场面2010年上半年股市、楼市双双持续下跌，资金流动性缓慢。2010年上半年全国房地产市场运行情况：2010年上半年东莞市房地产市场运行情况：（4）、政策面（5）、市政规划二、土地

13、市场篇（1）、2010年上半年土地政策一览2010上半年，国土资源部不断加大对土地市场的整顿力度，继2月北京收回大龙地产的大兴“地王”，南京收回招商地产九龙仓“地王”之后，4月再爆出广州收回天河绢麻厂“地王”、鸿荣源金沙洲“地王”；这一系列动作的背后，既有楼市调控渐入正轨，国土局出台相关政策的配合，也有土地市场一直以来乱象横生进行大清理的原因。对于东莞土地市场而言，受到的影响较小，毕竟东莞“地王”较少，大部分成交地块价格都比较合理，未来一段时期土地供应也十分充足，提高土地出让金首付比例、增值税，对市场的影响有限，影响最大最直接的是楼市的预期。（2）、2010年上半年土地供应分析2010年上半年

14、土地供应放量明显，工业用地超五成。2010年上半年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地121宗，共计373.82万。其中工业用地供应215.64万，占总供应量的57.68%；商住用地供应123.22万，占总供应量的32.96%。从供应时间上看，2010年上半年土地供应面积较去年同期增长一倍有余。东莞土地市场以一级市场的挂牌出让为主导，占到总供应土地宗数的八成多，此外在东莞经济经走出金融危机阴影之后，2010年经济涨幅逐步加快，呈现出良好的发展趋势，土地二级市场应该会有所反弹，因此未来一段时期宏观经济的走势也会影响土地市场的结构。东莞土地供应集中在几个重点区域，松山湖位列首位。从区域分布上看，201

15、0年上半年，城区土地供应总量合计为134.19万，占总体供应的35.9%；镇区供应总量合计为239.64万，占总体供应的64.1%。与2009年上半年城区的供应比例基本持平，2010年上半年城区供应主要集中在松山湖、南城区域，特别是松山湖工业用地持续放量，一直位列东莞首位。镇区当中麻涌供应量居首位，上半年就有60.7万土地供应，并且全为工业用地。（3）、2010年上半年土地成交分析2010年上半年工业用地、商住用地双双放量成交，远超09年同期。2010年上半年共计交易土地102宗，成交面积299.47万，同比上升163.20%，总成交金额61.93亿元，同比上升262.59%；其中商住用地成交

16、30宗，成交面积105.39万，同比上升261.17%，成交金额为49.84亿元，同比上升293.06%；从成交土地的类型来看，2010年上半年，土地成交仍然以工业用地为主，占到总成交量的55.72%，商住用地位居其次占成交总量的35.19%。可见与09年同期相比，工业用地与商住用地的放量成交，已经远远超过09年。2010年上半商住用地成交放量，恢复到正常年份。从2005年至今的商住用地成交面积都保持比较高的水平，只有08年下半年与09年上半年除外，08年下半年主要是受楼市成交惨淡的影响，土地纷纷流拍；而09年上半年虽然楼市已经迅速回暖，市场前景逐渐明朗，但国土局供应土地的步伐较慢，没有借楼市

17、的“东风”大幅增加供应；不过，09年下半年开始，东莞市商住用地的供应开始放量，并且创下历史新高的142.48万，今年上半年虽然较09年下半年有所回落，但依然录得105.39万，成交面积与正常年份相当。又上表可知，随着城区可开发用地的逐渐减少，自2005年到2010年商住用地的成交向镇区转移，城区的比重已经从35%下降到目前不到1%，未来房地产开发的热潮迅速向镇区蔓延，对东莞房地产市场的均衡健康发展具有实质意义。1、 土地市场供需比较2010年上半年流拍增多，供需比上升。从土地供需比看，2005年至今土地供销比平均在1.14：1左右，土地市场供求关系相对平衡。在2008年下半年由于楼市的调整，以

18、及世界金融危机的深度影响，土地流拍严重供需比达到最大的1.31：1，进入2009年随着经济下滑逐渐见底，楼市迅速回暖，土地市场供大于求的状态得到初步缓解，不过2010年上半年土地供需比再度上升，流拍现象有所抬头。2010上半年流拍土地一览：上半年供需小结：供应放量、冷热分化、流拍增多。从2010年上半年总体的土地市场来看，无论是供应面积，还是成交面积，都比2009年同期大幅增长一倍以上，特别是2009年1季度商住用地掀起拍卖高潮，热点区域的虎门、寮步、长安均有高价地成交，市场交投气氛浓郁，但是随着4月份“新国十条”的出台，东莞土地市场瞬时之间明显分化，不少偏远镇区的商住用地或低价成交或遭遇流拍

19、，只有塘厦、长安部分成熟地段的地块有多轮竞价出现。2、 土地成交区域分布2010年上半年东莞有22个区域有土地成交，其中城区的松山湖占据首位，主要是因为松山湖东部科技产业园区，对土地的吸纳作用明显，上半年成交的32块用地全部为工业用地，面积达到79.83万，摇摇领先其他区域；此外，全市17个区域有商住用地成交，成交面积仅次于工业用地，并且分布比较广泛；此外，位于南城街道办蛤地东莞植物园南端占地面积近17万平方米的商业金融地块，终于被世纪城集团以1.7亿元收入囊中。2010年上半年，东莞共有17个区域有商住用地成交，排名前三名的都是镇区的桥头、沙田、长安，其中桥头以16.2万的成交面积位居榜首，

20、可见未来一段时期桥头将有不少潜在供应项目，将逐步成为房地产的热点区域。而城区仅仅万江有4971的商住用地成交，主要是城区的商住用地供应匮乏所致。3、 东莞各类土地成交单价分析2009年土地单价均衡理性，2010年上半年冷热分化明显。2010年上半年的整体土地地价为1020元/，较去年下半年的1022元/基本持平；商住用地成交地价为4729元/，同比上升了8.84%；从图上可以看出，从2007年下半年开始由于受楼市的低迷，土地价格迅速下降，并且在2008年下半年触底，进入2010年在楼市再次面临调整的情况下，商住土地成交分化明显，既有几宗高价地成交，也有地块无人问津。从2005年以来，东莞商住用

21、地的楼面地价最高出现在2007年下半年达到3632元/，之后随着2008年楼市的持续低迷，商住地大部分以底价成交甚至流拍，所以楼面价步步下探，直到2009年上半年开始楼面价才重新回到上升的通道，2010年上半年由于一季度高价地的增多，致使上半年整体楼面价达到2007元/，同比上升31.98%。此外，从中长期来看随着商住用地的逐渐减少，规划容积率应该是呈上升的趋势，所以容积率的变化也会从另一方面影响成交地块楼面价的高低。除受政策调控楼市预期转向外，商住用地成交还受政府推地节奏以及地块优劣影响。2010年上半年，无论是商住用地的成交量还是成交单价波动较大，其中虎门、长安有高价地成交的2月、3月成交

22、楼面地价分别达到2689元/、2647元/，而“新国十条”出台的4月商住用地则再度出现零成交，市场形势已经悄然发生改变，接下来的5月、6月当中，由于受新政的深入影响，大部分地块以底价成交或流拍。上半年商住用地市场1季度火热、2季度冷清的局面，除了受史上最严厉调控措施出台，楼市预期出现转向普遍看空后市之外，土地市场本身的因素也不可忽视，因为2季度热点区域的优质地块鲜有上市，政府的推地节奏也较为平缓，激烈竞拍的情况大为减少，流拍现象有所增加。4、 2010年上半年商住、商业用地成交一览（4）、土地市场后市展望2010年上半年商住用地分化严重，下半年即使部分优质地块上市也难逆转市场的平淡。从上表可以

23、看出，2010年上半年土地供应月度走势呈波动起伏状态，供应最低的2月份只有22.50万，供应最多的月份出现在6月份，达到97.86万的半年新高，而下半年开始的7月份，大朗、桥头、谢岗、莞城也准备有商住用地挂牌上市。在进入竞拍环节方面，7月份将有近20万商住用地，特别引人注目的是南城区白马社区地块、寮步镇富竹山地块、大朗镇巷尾村地块。可以预见，2010年下半年东莞会有部分优质商住地块的供应力度，其中仅商住用地就有7宗，在上半年土地市场分化非常明显的情况下，此时政府有选择地加推优质地块的上市，或许对激活土地交投氛围，打破目前楼市冷清局面有所帮助，但从另一方面来看，楼市进入淡季成交量很难有所起色的情

24、况下，土地市场的前景又不能乐观。 “三旧”改造将释放大量优质土地，但短期之内难有明显成果。当前，东城、南城、虎门、长安纷纷公布未来几年城区“三旧”项目、城市配套设施建设等项目，而这些大项目的陆续上马，会释放大量的优质土地，填补成熟片区的土地紧张，为东莞市政府促转型惠民生政策的重大举措，但有一个不容回避的问题，历年来东莞的“三旧”改造与城建项目进度滞后，要么是拆迁碰到瓶颈，要么是资金落实不到位，在目前看来这些利好在短期之内难有实质性的成果，但中长期对推动东莞房地产的发展具有一定的意义。三、二级市场总体篇概述：2010年上半年，东莞市新增商品房供应面积为238.31万，比09年同期上升7.00%；

25、成交面积为207.36万，比09年同期降29.74%；成交金额为161.45亿元，比09年同期下降11.11%；成交均价方面，2010年上半年商品房成交均价为7789元/，比09年同期上升26.53%；其中普通住宅（含洋房和公寓）均价为6514元/，同比上升22.23%。存量方面，截至2010年6月30日东莞商品房存量为587.14万，库存量仍维持在低位运行，其中住宅存量为470.29万，占比80.10%。从供求比来看，2010年上半年商品房供应量为238.31万，成交为207.36万，供需比为1.15：1，供过于求的矛盾有所显现。潜在供应量方面，由于2010年前6个月新开工面积高达379.9

26、5万，再加上09年新开工的但没有上市的项目，因此预计下半年住宅新增供应为463.05万，成交量预计为312.52345.67万，因此下半年商品房供过于求的局面将逐步显现，届时的出货压力也将增大。（1）、新增供应分析2010年上半年供应趋于平缓，全市新增商品房供应238.31万，环比上升26.17%。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年上半年全市共有75个项目有新增供应，总供应面积为238.31万，环比09年同期稳中微升，环比08年同期下降24.24%.这其中有以下几个方面的原因：一方面是受09年底至4.17“新国十条”期间的一系列楼市调控政策影响开发商推货比较理性、谨慎；二是09年各

27、大开发商把精力更多的是投入到销售回笼资金上面，造成新开工项目在2010年上半年进度达不到预售条件。具体到各物业来看，除普通住宅和商铺新增供应环比09年同期有小幅增加外，其他物业全线飘绿；普通住宅供应基本上也是前期项目的加推较多，新盘上市较少；而商铺由于基本不受新政影响，因此在逆势中成为投资者的新宠，开发商推货量顺应市场需求也有所放量。6月份商品房新增供应面积为22.55万，供应套数为3157套，面积环比下降63.30%，同比下降37.78%；其中住宅中仅有洋房有供应，别墅和公寓供应为一片空白，主要是去库存量为主；洋房供应面积为17.73万，供应套数1863套，供应项目共9个：兴怡居、御庭苑、万

28、科溪诺雅三期、清华居二期、南国雅苑、万科金域蓝湾三期、金地博登湖二期、丹缇轩、鼎峰品筑二期。非住宅中商铺和车位有不同货量的供应，这些项目有：骏豪商务中心、兴怡居、塞纳河畔一期、万科虹溪诺雅一期、鼎峰品筑二期等。2010年上半年商品房新增供应在进入调整期后平缓前行，接近2005年同期水平。从2004年至今的新增供应半年度走势看，2004年-2008年呈现持续放量的态势，2004年新增供应面积为562万，2005年为576万，2006年为660万，2007年创出新高，新增供应量高达803万。自市场2008年进入市场调整期以来，新增供应持续减缓，2008年全年新增供应677万，而2009年主要以消化

29、库存量为主，因此新增供应仅有473.50，2010年是政策年，因此上半年供应比较谨慎、压抑，仅供应为238.31，随着下半年新项目陆续上市，预计约为400万，全年为638万，接近2008年水平。2010年上半年城镇区供应比重与2008年同期基本一致，镇区仍是供应主导。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从2007-2010年上半年供应区域看，镇区由于区域多，范围广一直以来是供应的主力军。2010年上半年商品房供应中，城区总供应面积为109.05万，占总体量的45.76%，同比09年上半年增加24.69%，镇区总供应面积为129.26万，占总体量的54.24%，同比09年上半年下降4.44%

30、。2007年9.27新政出台后，2008年东莞楼市进入调整期，城区先于镇区降价，但由于开发商对于09年楼市预期不予乐观，使得开工进度有所放缓；09年楼市回暖“春风”吹遍各地，各大开发商只好临时赶进度或新增开工，但是遇到2010年“新国十”条影响，虽然有很多工程已经动工，但成交量的持续低迷，令开发商对于后市的不明朗，因此工程进度有些怠慢，但从2007-2010年期间政策的“一紧一松”，预计今年整体供应相对来说超过09年的货量，接近08年水平。 住宅市场供应整体平抑，商业物业“逆势顺推”，为投资者新宠。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2010年上半年东莞新增供应以洋房为主角

31、，且跟2009年上半年同期所占比重基本持平，总供应量为164.96万，供应套数为16332套，供应的主要项目有：锦绣山河二期鹭栖湖、益田大运城邦一期、中信凯旋国际花园二期、景湖时代城二期、深业御泉山、汇景中央华府等，这些供应量较多的项目基本上是一些大盘项目以及09年出货比较理性楼盘的二期集中加推；别墅总供应面积为19.21万，共558套，面积环比09年同期下降26.17%；公寓供应总量为14.36万，项目数与09年相同仅4个项目，但由于2010年上半年供应的项目都是全新项目，因此货量相对较多；由于项目较少，所以区域性的供求矛盾依然存在，供应的项目有：帕萨迪纳、益田大运城邦一期、金莎雅苑、城市风

32、景。商业物业向来是投资者的一种投资选择，但在4.17新政后住宅市场重创最深，商业地产受新政影响较小，其投资价值尤为突出，因此开发商“逆市顺推”，令新政后的商业物业供应放量剧增，这些供应项目有：东城中心、东方威尼斯广场、万科金域华府、骏豪商务中心、塞纳河畔一期、兴怡居、中惠珺庭等中小户型为上半年主攻产品，大户型洋房、别墅供应明显压抑。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年上半年受政策影响东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应为市场的主流产品，占总量的61.95%，其中 61-100平米的中等户型（两房、三房）供应比较集中增幅也很明显，其中90平米以下户型为推货重点，

33、这是由于许多银行在二套界定及首付成数和利率大小都是以90平米为分界线，再加上这些产品都有赠送空间，产品灵变性强，两房可以三房，三房可变四房，空间使用率高，因此是刚性市场上最抢手的产品。而大户型由于市场观望情绪严重，改善性需求入市步伐明显放缓，因此开发商推货量也随之减少，别墅供应在上半年也相对较少，这是由于别墅置业者在普通住宅跌声中也有所止步，等待市场的进一步明朗。 （2）、库存供应分析商品房存量为587.14，低位震荡前行；下半年新增项目多，后市出货压力增加。根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年6月30日东莞商品房的累积可售存量为587.14万，环比5月份下降0.76%，这

34、主要是由于6月份商品房新增供应偏少，市场在特价优惠等一系列促销方式引导下，成交量整体大于供应量，使得可售存量有所减少；在接下来的7、8月份相对来说是楼市淡季，预计会有更多的开发商用更多的招数来激发置业者的需求。2010年下半年随着竣工项目陆续上市，在政策的调控影响下，成交预计也难现大的反弹行情，因此可售存量仍回呈上升态势，预计在九十月份，新项目、老项目一起“闹市”，届时竞争也比较大，对价格也有一定的下行压力。目前东莞住宅存量为470.29万，环比下降0.51%，共42601套；其中洋房存量为383.23万，环比基本持平，共35665套；公寓存量33.65万，环比下降5.68%，共5499套；别

35、墅存量53.41万，环比下降0.78%，共1437套。（3）、市场成交分析上半年东莞商品房成交面积207.36万，成交金额161.45亿元，比09年同期降11.11%。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年上半年东莞共有196个项目有商品房成交，成交面积为207.36万，比09年同期下降29.74%，比08年同期增加27.50%；成交总金额为161.45亿元，比09年同期下降11.11%，比08年同期增加47.55%；其中商品住宅成交180.50万，比09年同期下降35.28%，成交金额为134.91亿元，比09年同期下降19.15%，共成交16833套，比09年同期下降34.33

36、%。2010年上半年东莞市商品房成交总体情况：2010年上半年东莞楼市整体“缩量”前行，1月份因为元旦节点的带动以及市场成交氛围依然较高，因此成交放量；2月份春节影响，成交大幅下跌；3-4月份市场逐步恢复正常，成交有所回升；5-6月份受4.17新政影响推进，在全国楼市跌声一片中东莞楼市也受到不小的影响，成交量连续两个月下滑，虽然开发商大搞营销，降价促销蔚然成风，但是楼市政策频出，股市利空因素不断，市场严重缺乏人气和成交氛围，因此置业者的购房热情无法完全激活，更多的是持币观望。城镇整体成交比重同于2008年，城区成交结构性需求差异，比重同比上升。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区商

37、品房成交情况来看，城区总成交面积为92.30万，占总量的44.51%；镇区成交总面积为115.06万，占总体的55.49%。城区整体成交同比09年上半年小幅上升。主要是因为上半年城区前期在售的项目加推及松山湖区域新品上市，对接了部分刚性需求和改善型需求，这些项目有：锦绣山河二期鹭栖湖、万科金域华府、中信凯旋国际花园、景湖时代城、中信森林湖三期、万科松山湖1号虹溪诺雅、帕萨迪纳等，这些项目多处于中心区域，交通便利、品牌开发商以及优质大盘等因素，因此成交不错。而镇区在上半年整体表现平淡，成交的主力集中在新上市项目，个盘成交表现非常突出并对区域贡献很大，这些项目有：益田大运城邦一期、骏豪商务中心、金

38、地博登湖二期、盛和新都会、虎门国际公馆、帝景湾等；其中凤岗的益田大运城邦一期以1022套的签约量占据了镇区普通住宅第一名。七成以上区域全线飘绿，松山湖、石碣等区域个盘脱颖而出。从各区域成交情况来看，上半年，东莞成交的31个区域中有8个区域全线飘红，23个区域全线飘绿，占成交区域的74.19%；其中南城仍以45.17万，位居全市各区镇榜首，同比09年上半年下降17.29%；紧跟其后的是：东城、松山湖、凤岗、塘厦等区域，整体来看成交是很理想；但个别区域如：松山湖、凤岗、石碣、企石等有新项目上市，因此市场在沉静中逆势发力，新项目在上半年取得不错的成绩，同时也缓解了区域性的供求矛盾。附表：各区域成交面

39、积环比增长情况（单位：）上半年受新政影响推进，商业物业供需两旺，住宅市场陷入低迷。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2010年上半年东莞商品房成交中，洋房成交仍是主阵容，占整体比重环比有所下滑；而别墅的成交表现一般，所占比重接近2009年同期水平，但新政后别墅市场也受到不小影响，成交量呈现小幅下滑；公寓项目由于在售项目较少，新项目也不多，供求矛盾突出，因此整体成交平淡，但个盘项目如：帕萨迪纳、中信风云汇、天诚国际、虎门地标、鼎峰品筑在上半年成交表现良好。新政调控持续推进，住宅市场一片静悄悄，商业地产持续活跃，许多投资客把目标从住宅市场转移到商业地产，开发商顺应市场需求“逆势顺推”，使得商

40、业物业供需两旺。刚性需求为市场的绝对主导，改善型需求释放明显缓慢。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年上半年普通住宅成交中， 60-100的中小户型成交比重比上半年增幅明显（其中有受合拼户型的影响），这主要是受09年底以来政策频繁出台，尤其是对投资、投机的群体，首付和利率的提高使得这些客户驻足观望或撤场，市场上的需求主要以刚性需求为突破。在市场不好的时期，开发商通过更多的优惠措施刺激购房者的需求，虽然效果不是非常明显，但是对维持成交的氛围还是起到很好的作用。100-160中偏大户型成交同比09年上半年分别有不同幅度下降。而160及以上的超大户型的高档洋房、豪宅项目成交所占比重与09

41、年同期基本持平，这主要是个别区域以及一些复式楼王单位，像松山湖这些区域，拥有稀缺的自然和山水资源，这部分购房客户相对来说资金实力很强，他们更看重的是物业对他们生活品质有多大的提高（包括社区规划、景观、房型等等），其次是前期积蓄了良好口碑的项目，通过口碑的宣传，项目大户型的出货也很理想，这些项目有景湖时代城、凯旋国际、帝景湾等。（4）、供需分析2010年上半年商品房供求关系相对平衡，非住宅供应较充裕。2010年商品房供求关系处于相对的平衡状态。从供应结构可以看出，供应以住宅为主，供应面积为198.53万，占商品房供应面积的83.31%。市场整体供需比在1.1-1.5之间，其中以住宅供需较平衡，其

42、供需比为1.1：1，换种说法就是2010年上半年主要是以消化新增货量为主，存量消化所占比重很小；非住宅市场在逆势中供应放量，但由于投资需求随有所增加，但是相对前几年压抑的潜在供应量还是显得有些疲软；随着新一轮开工热潮在09年下半年启动，这些项目预计很多在2010年下半年上市，从目前形势来看成交缺乏强有力支撑，预计这种供求失衡在2010年下半年会有所加大。近年商品房累积供求关系趋向平衡，短期供需平衡状况快速向供过于求转变。从新增供应和成交量的供求比半年度走势分析，2008年上半年的供求比高达2.1：1，随后高位回落，至09年上半年的0.74：1，然而2010年上半年楼市调控政策趋紧，供需比上升到

43、1.15：1，类似于2008年上半年形势，阶段性的供过于求犹存。从2007年至今年上半年的三年半时间里，累积的供求比为1.24：1，基本达到供需平衡。但从趋势上分析，随着下半年新增供应的陆续增加，而成交预期仍然难现改观，再加上国家大力推行经济适用房等，因此商品房短期供求矛盾逐步显现，供求平衡状况快速向供过于求转变。高端物业供需基本持平，中小资金普通住宅、商铺供求矛盾有所显现。据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年上半年各物业类型中别墅供求基本持平，其中别墅上半年供应19.21万，成交19.52万，可以说上半年年东莞别墅供需比较平抑；普通住宅和公寓供多于求，尤其以公寓较为突出，普通住

44、宅供应164.96万，成交149.75万，供需比为1.10：1，供应量大于需求量，可以看出上半年主要是吸纳新盘供应为主；公寓供应14.36万，成交11.21万，供需比为1.28：1，供应量多于消化量3.15万。非物业类型中写字楼供求基本持平，商铺、车位供过于求局面较明显，其中以车位尤为突出。五成以上区域供应偏紧，供求矛盾加大。从全市各区域供求关系图标可以看出，2010年上半年东莞五成以上区域供求比小于1：1，其中有5个区域无新增供应，区域性供不应求现象较严重，个别经济实力不强的区域如沙田、东坑、洪梅、谢岗在2010年上半年零供应情况下需求增加取得一定成绩；十五个区域供求比超过1：1；其中城区有

45、松山湖、莞城、万江三个，其余供应量大于需求量的都来自镇区。随着2010年下半年个区域潜在供应的放量，预计这种区域性供求矛盾有所加大。各区域供求关系情况（单位：）（5）、市场价格分析上半年普通住宅加权价格为6190元/，与09年同期基本持平；算术平均价6514元/，比09年同期上升22.21%。2010年上半年东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/）：东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年上半年东莞市商品房均价为7788元/，同比上升26.51%；商品住宅均价为7474元/，同比上升24.92%；其中普通住宅均价为6514元/，同比上升22.21%；洋房均价为6492元/，同比上升2

46、2.42%；公寓均价为6794元/，同比上升19.84%；别墅均价为15461元/，同比上升20.74%。上半年全市商品房价格中除商铺外，其它物业成交均价环比全线飘绿，尤其是上半年1-4月尽管成交量在逐渐减少，但是价格依然坚挺，因为去年大多数开发商资金回笼比较到位，因此大范围的降价很少；但是随着市场进一步冷却，部分项目甚至达到了“冰点”，这样的形势对于卖方来说十分不利，因此有部分开发商站出来进行价格调整，从调整的效果来看确实激发了观望的潜在需求，但是整体市场来看跟风降价的项目很少，更多的项目是以少量单位来试探市场，在接下来的7、8月份淡季来看，成交本来就不是很活跃，预计或有更多的项目加入到价格

47、调整中来。6月份普通住宅成交量全面下跌，价格“稳中微降”。量价结合分析，从成交量看，受4.17新政出台至今已有2个多月了，调控效果十分明显，成交量连续两个月下跌，上门量急剧下滑，成交氛围严重不足，买卖双方观望情绪加剧；6月份普通住宅仅成交19.64万，共1970套；成交加权价格为6333元/，环比5月份“稳中微降”。从价格分析，整体价格还是处于一种稳定状态，但是个盘分化明显；其中一些精装修项目开盘拉动，成交量较多对整体均价拉高起到很大的作用，这些项目有：万科金域蓝湾三期、万科金域华府、大运城邦等等。但是也有个别项目出于出货策略的考虑，拿出整栋进行价格调整，调整幅度达30%，结果取得不错的效果；但随后跟风降价的项目不多，更多的开发商对于后市依然看不明朗，因此依然是以一些变相的价格优惠来吸引顾客，慢