XXXX年上半年标杆房地产企业市场分析报告_10页.docx

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1、2010年上半年标杆房地产企业市场分析报告标杆房企内外交困实质性价格下调启动2010年上半年，在新政后续一系列土地及融资方面的相关政策出台后，信贷收缩、需求锐减。对开发商来说，成交触底、融资受阻、购地需求及供应高峰到来等四重压力叠加作用日益显现，使下半年的行业形势更为严峻。全行业面临多重挑战，房价面临实质性的下调。1) 经过一年的高速建设期，今年全年可上市量将大幅超过往年，供应高峰将在4季度出现;2) 广州、上海、深圳、成都、重庆等储备相对集中的城市下半年将先行打响价格战;3) 各类型开发商应对策略有别，万科、保利、金地等低储备类企业将先行出现价格调整;4) 趁低吸纳优质项目的良机来临，仍然遵

2、循现金为王原则，下半年房企降价将成为主流趋势。（一）四重压力迫改弦易辙 成交率先触底 房企消极推盘2010年上半年，全国住宅市场在3月中旬起的短暂反弹后，受4 月下旬一系列调控政策影响而迅速萎缩。中原监测的十家标杆房企也未能幸免，成交量在5月跌至谷底，环比4月下跌30%，与去年同期相比下降45%。6月以来，部分开发商展开小幅度的新盘促销，成交量环比有所回升，但同比依然下降两成。今年上半年，十家标杆房企总成交面积达1295万平方米，同比2009年上半年缩减17%，销售金额约1444亿，同比2009年上半年减少18%。标杆房企上半年的推盘策略也伴随市场变化而迅速调整：一季度成交量反弹带动4 月标杆

3、房企新增供应量大增，高出2009年同期水平。而新政出台之后，各房企立即放缓供应量，导致原本应处于供应旺季的5，6月新增供应量大幅回落。新政出台之初，大部分房企选择观望态度，坚守价格，加重了买卖双方市场的僵持局面。在销量下滑近一个月之后，需要加快存货周转率的部分房企，率先在部分项目中展开促销，降价幅度约在5%10%，对深圳、上海等地销售市场的短暂反弹影响积极。 销售冷却，推盘放缓、成交结构性调整（投资需求比重高的高端住宅受新政影响更为强烈），这三重因素叠加作用，新政后各开发商的收入均受到一定程度影响。数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心融资陷入困局 内地渠道受阻房地产开发行业对于外部融资

4、的依赖性非常高。然而从国内融资环境来看，从去年第三季度开始，尤其是今年4月新政颁布以后，开发商的国内融资途径遭遇围堵。由于2009年三季度开始地王愈演愈烈，打击囤地捂盘现象成为当时调控政策的重点。9月国土资源部正式介入房地产企业上市和再融资的审批之中，主要负责审核上市房企土地是否存在违规现象及是否符合融资条件等。在此之后，以招商地产和万科为首的上市房企近700亿元增发申请即告暂停。2010年4月国务院再次发出通知，要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管，主要措施针对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，要求商业银行不得发放其新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。5月

5、26日，国家税务总局又发布了关于土地增值税清算有关问题的通知，从细节上再次巩固政策执行力度，缩小开发商避税的空间，敦促开发商减少土地储备，加快土地开发。尽管政策迄今尚未对上市公司的各类国内融资途径全面封锁，但对于土地储备平均消化需7年左右的十家标杆房企而言，无异于告停。因而，今年以来，各家房企纷纷选择非常规渠道融资，一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。由于国内融资环境的恶化，2010年上半年十大标杆房企共计融资达到323亿，仅占去年全年融资额的25%。数据来源：中原行业监测系统，中原集

6、团研究中心从上半年标杆房企所获融资渠道来看，外部融资所占比例超过80%，外资银行、基金、债券成为淡市下获取资金支持的主要途径。在此前提下，海外上市的房企资金方面具有较大优势。今年上半年新获得融资的标杆房企仅5家，其中除金地集团是内地上市企业外，其余4家均为海外上市企业。因而，内地上市房企的融资显得尤为艰难，非上市公司获得外部资金更是困难重重。在这一背景下，即使开发商目前手握重金，离开畅通的外部融资渠道后，想在逆市中求得生存发展仍显得十分不易。同时，由于内地楼市遭遇调控，房企海外融资的成本也有所提高，单笔融资金额减小，中央政府是否会重启“限外”政策等因素均将影响其海外融资的前景。综上而言，自身资

7、金回收的重要性更加凸现，从行业的健康发展角度来看，降价销售、把握主动将成为各房企的理性选择。低位战略储地 资金需求徒增中原监测的十大标杆房企今年上半年的购地金额达到857亿人民币，高出了2009年同期的水平3倍，总可建面积达2381万平方米。其中保利、万科、中海、富力、绿城土地支出较高。2009年三季度开始，在宽松的融资环境和政府支持下，房企在销售、融资市场均获得资金支持。大型开发商在全国范围内大举拿地, 各地“地王”频现，而这一趋势也延续到了2010年的一季度。新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地，只是在地块选取及竞价上愈加谨

8、慎。从中原监测的各地土地市场表现来看，上半年大部分重点城市的流标率仍处在较低的水平，而溢价率亦有所回落，整个土地市场已渐趋理性。然而，在当前观望情绪浓厚、成交量低迷以及融资受限的大环境下，下半年开发商在土地市场上的举动将会更加谨慎，土地价格有望回落。对全国布局的大型开发商来说，在地价低位时补充土地储备，不失为长期发展的理性选择，但近期政策对土地出让金缴费方式日益严厉，致使购地的资金需求及成本徒增，因而主动降价获取销售回款，将是最积极、成本最低的融资途径。 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心供应高峰在即 降价压力难挡2008年的市场调整，使整体房地产市场库存大增，于是2008年下半年后

9、开发商一直减少开工，缓慢推盘，项目建设进入滞缓期。随着2009年市场回暖及成交反弹，据中原统计，十家标杆房企全年销量中约6至7成来自于库存消化。经过一整年的活跃销售，至2009年底，大多数开发商均面临新增供应不足的问题，部分城市甚至无盘可卖，这一供求矛盾也加剧了房价的上涨。2009年2季度开始，市场的反弹促使全国房地产开工及投资均进入加速增长。自2009年一季度开始，全国房地产投资额已呈现同比反弹，直至2010年1季度同比增长达35%，为近2年来的最高增速。经历了1年多的施工期后，今年下半年无疑将迎来潜在供应的高潮期。数据来源：中国统计局网站 若按2009年全国商品住宅投资额增长率18%预计，

10、2010年十家标杆房企新增供应面积将达到2034万平方米以上。即使受政策影响部分开发商会调整开工节奏，但新政下政府对这部分土地转为有效供给管理将会十分严厉，开发商很难再像2008年底时那样，拥有调整推盘节奏的充分自由。假设开发商自身调节对新增供应的影响为2%，则今年新增供应面积至少将达到2000万平方米。今年上半年，中原监测的十家标杆房企新增供应总面积已达到800万平方米，按以上预测，则下半年的推盘量将达到1200万平方米，即每月平均供应面积将达200万平方米以上。从目前市场情况来看，预计这一供应（二）储地类型谋不同策略按照目前十家标杆房企的平均土地储备，相当于7年的销售量，总体上并不缺地，但

11、各家企业的差异较大。万科的土地储备一直维持在3至4年左右的销售量水平，存货周转速率较为稳定，其“滚动开发模式”需要通过快速销售回款以增加土地储备，因而成为标杆房企中率先展开降价的企业。新政之后部分城市采取招标形式拿地，尤其在北京，新政后60%的土地流转将走招标流程，这对于政府关系良好的国企是重大利好。预计下半年中，大型开发商，尤其是国企拿地将更加成为主流趋势。标杆房企中具备国企背景的保利、中海等也有望获益。数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心注：土地可开发年数 = 2010年中土地储备可建面积 / 预计年度销售量尽管快开发、高周转模式将成为新政后房企开发模式的趋势，但从各开发商的经营策

12、略看，各企业间存有差异。 通过对十大标杆房企近3年土地储备与销售规模的特征分析，大体可将其分为两类，即低土地储备型企业，与高土地储备型企业。高储备型企业：复地 招商 绿城 雅居乐 中海低储备型企业：万科 保利 金地 富力 华润高储备型企业，由于自有土地较量充足，对于购地的迫切性不高，对于销售额的敏感度相对较低，只要资金链仍可维持，便可承受缓慢销售的风险，降价的要求并非迫切，而弊端则是由于在建项目成本较高，对于企业资金链有所影响；成交量长时间萎靡后仍需降价套现。复地、招商属于其中销售量较低型企业，市场调控后期自有资金来源较为有限，而大量的待开发工程仍需资金支持，所以将会相对提前降价，以谋得企业的

13、稳健运营。这两家公司另一个共同点是各自有国企背景或母公司注资的优势，下半年在资金方面不会存在严重短缺，风险相对较低。绿城、雅居乐、中海为高销售型企业，项目分布区域广、数量多。整体市场遭遇寒流时，可通过局部城市、或个别项目的价格调整来换取部分开发资金，它们对于价格的敏感度相对较低，不会出现大规模的全国性降价。低储备型企业，素以追求快速开发快速周转为特点，后续的扩张资金需求迫切，对市场的变化敏感度更高，因而可能率先出现降价。从目前市场表现来看，万科、保利已出现部分项目的打折活动，带来了一定效果。下半年，伴随供应量的增加，土地市场低地价所带来的利益驱动，低储备型房企有望率先进行全国性实质性的价格调整

14、。（三）聚集效应引价格竞争考虑到地价水平，开发周期、开发条件、盈利空间等因素后，标杆房企2008年底以前所获得的土地储备将是今年下半年新增供应的集中区域。而当前各标杆房企的土地储备量中，2008年底以前所拿土地约占总储备的65%71%，2009年所拿土地约占20%25%，今年新增加土地占总体储备量的11%。从该指标来看，开发商储备的大部分土地价格不超过2年前地价水平，考虑到这2年间土地价格的大幅增长，大部分项目即使降价10%15%仍然可盈利，因此未来降价的空间在10%至15%具备可行性。数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心根据各标杆房企2008年底以前所拿土地的目前存量情况及城市分布，

15、反映其今年下半年潜在供应的主要分布区域。进入标杆房企数量较多，各房企土地储备量大的城市，下半年的潜在供应量则较大，竞争也将更为激烈，降价可能性较其他城市大。在一线城市中，标杆房企总体在广州土地储备较高，并且有4家标杆房企可售量分别在200万平方米以上，将会引发激烈的竞争。上海是战略要地，唯一十家标杆房企均有土地储备的城市，下半年各企业间的竞争会较为激烈。但从单个企业来看，储备量有限，导致过去两年中上海的土地热度始终居高不下，未来仍是房企增加土地储备的重点城市。北京、深圳总体土地储备量不高。北京由于本地开发商优势明显，进入壁垒高，标杆房企市场份额有限，预期整体房价波动有限；而深圳土地市场整体规模较小，但由于僻邻香港，市场较为成熟，开发商敏感进取，市场低迷时愿意采取降价来换回销量，因而也是下半年降价可能性较高的区域。二线城市中，以西部重镇成、渝两地土地储备较高，进入的开发商数量多，且单个房企储备亦较高，下半年面临降价的可能性较大。此外，杭州、天津、西安、佛山、武汉各有房企拥有较大量储备，受业绩压力主导，相关房企可能会在当地择一些中低端项目先行降价。