镇江城市年度调查.docx

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1、n更多企业学院： 中小企业管理全能版一八3套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 一三920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料2010年镇江城市调查一、 镇江城市发展概况：（1）镇江城市概况镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，北纬31373219、东

2、经1一八5811958。东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。全市土地总面积3847平方公里，占全省3.74%。其中，市区1082平方公里，丹阳市1047平方公里，句容市一三87平方公里，扬中市331平方公里。京口区润州区（2）镇江市人口情况2009年年末全市常住人口306.9万人，比上年末增加2.9万人；户籍人口269.9万人，比上年增加1.1万人，其中：男性人口一三5.2万人，女性人口一三4.7万人。（3）镇江市交通情况镇江是一座区位独特、条件优越的城，是长江与京杭大运河、经济圈和南京都市圈的交汇点，区位优势突出，

3、水陆交通发达。京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、穿城而过，第一、世界第三的润扬长江大桥贯通南北。随着、泰州长江公路大桥、沪宁城际、宁杭城际轻轨的建成，镇江的交通枢纽地位更加突出。镇江拥有长江岸线259公里，其中稳定的深水岸线80余公里。镇江港是长江第三大，货物吞吐量超亿吨。镇江目前没有机场，乘飞机可取道或无锡市。二、 行政区划镇江市为江苏省，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、三市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区行使经济、社会管理权限。镇江全市总面积2414平方公里，人口306.9万人。驻京口区正东路39号。 至2009年底，全市共有51个镇（街道）。其中:镇41个， 10个。丹阳

4、市辖一三个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖5个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、4个街道办事处，润州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处。 县/市/区 面积（k） 人口（万人） 政府驻地 所辖乡镇12636京口路、一三2.6824润州路61136丹徒新区、辛丰镇、谷阳镇、上党镇、宝堰镇、高资镇、世业镇2一八.921.7金港大道、大路镇、姚桥镇句容市一三8562华阳镇、黄梅镇、下蜀镇、白兔镇、边城镇、茅山镇、后白镇、郭庄镇、天王镇、宝华镇105980.6兰陵路、后巷镇、新桥镇、云阳镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘镇、珥陵镇、延陵镇33227.49三

5、茅镇、新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来桥镇注：镇江新区并非正式市辖区，但享有市辖区经济、社会管理权限，故列入详述。三、 镇江市经济发展概况（1）镇江城市GDP增长2009年全市实现地区生产总值1672.08亿元，按可比价计算比上年增长一三.7%（2）镇江市产业结构及非公经济1) 第一产业增加值75.92亿元，增长4.5%；第二产业增加值972.21亿元，增长11.9%，其中工业增加值895.76亿元，增长11.7%；第三产业增加值623.95亿元，增长17.7%。三次产业结构之比为4.5:58.1:37.3。2) 在全市生产总值中，民营经济增加值占全市经济的比重达到55.6%。（3）镇江人均收支水

6、平1) 人均地区生产总值为54732元，按当年汇率计算折合8017美元。2009年，全市城市居民人均可支配收入20949元，比上年实际增长10.4%；人均消费性支出一三031元，增长6.7%。农村居民人均纯收入9642元，比上年实际增长11.4%；人均生活消费支出7056元，增长7.3% 。年末城市居民人均居住面积达35.2平方米，农村居民人均居住面积达48.4平方米2) 2009年年末全市金融机构各项存款余额1785.29亿元，比年初增加522.58亿元。居民储蓄存款余额847.64亿元，比年初增加160.93亿元。（4）镇江市房地产投资近年来镇江市固定资产投资保持在20%以上的增幅，其中房

7、地产投资占10%，城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快。四、 镇江市房地产概况（1） 土地市场情况1) 2006-2010年镇江土地市场供应情况如图所示，镇江市土地市场成交从2009年以来大幅增长。2010年2010年土地成交4146.61亩，环比上涨19.22%，相比2008年上涨98.50%。2) 2008-2010年土地成交价格2008年以来，地块成交单价上涨幅度较大，由2008年144.82万元/亩上涨至2009年一五1.26万元/亩，环比上涨4.45%，而2010年地块成交单价一八5.77万元/亩，较2009年环比上涨22.82%。成交土地中最高楼面地价分别为2908元/、3399

8、元/、4603元/，环比涨幅分别为16.88%、35.42%。（2） 镇江房地产市场运行情况说明：镇江市区：不含丹阳、扬中、句容三区，包含京口、润州、丹徒、丁卯、大港共五区；镇江全市：含京口、润州、丹徒、丁卯、大港、丹阳、扬中、句容共八区；1) 2008-2010镇江市全市商品房月度供应量、销售量分析2010年镇江全市8区供应量总计531一三套，与去年全年52049套基本持平，环比涨幅2.04%，与2008年全年供应37602套相比上涨41.25%。2010年全年镇江全市8区商品房销售累计37526套，与2009年全市全年商品房销售55388套相比，环比下跌32.25%，与2008年全市全年销

9、售20549套相比上涨82.62%。2) 镇江市市区商品房月度供应量、销售量分析2010年镇江市内5区商品房供应量总计252一三套，与2009年24583套基本持平，环比涨幅2.56%，与2008年全年市区供应量一八672套相比上涨35.03%。2010年镇江市内商品房供应情况与全市基本保持一致。2010年镇江市内5区全年商品房销售累计21409套，与2009年全年5区销售31024套相比，环比下跌30.99%，与2008年全年5区销售1一八19套相比上涨81.14%。2010年市内5区销售情况基本和全市8区保持一致，除个别月份受政策影响成交量较低外，全年销售基本保持稳定。3) 2008-20

10、10镇江市房地产销售金额分析2010年全市8区商品房销售金额累计197.14亿元，与2009年全市累计销售243.86亿元相比，环比下跌19.16%，与2008年全市累计销售86.23亿元相比，上涨128.62%。2010年市内5区商品房销售金额累计120.72亿元，与2009年市内5区累计销售149.73亿元相比，环比下跌19.37%，与2008年市内5区累计销售54.36亿元相比，上涨122.08%。4) 镇江市市场销售面积2010年镇江全市8区商品房销售面积累计377.72万平方米，与2009年全市商品房销售面积600.35万平方米相比，环比下跌37.83%，与2008年全市商品房销售面

11、积232.76万平方米相比上涨62.28%。2010年镇江市内5区商品房销售面积累计209.一八万平方米，与2009年市内5区商品房销售面积336.57万平方米相比，环比下跌37.85%，与2008年市内5区商品房销售面积一三5.10万平方米相比，上涨54.83%。5) 2008-2010镇江市场成交价2010年镇江市全市8区全年成交均价为5219.一五元/，相比2009年4062.03元/环比上涨28.47%，与2008年3704.45元/相比，上涨40.89%。此外，2010年1月份镇江市全市8区成交均价为4759.45元/，12月份镇江市全市8区成交均价6323.61元/，全市均价全年涨

12、幅32.86%。2010年镇江市市内5区全年成交均价为5771.19元/，相比2009年4448.74元/环比上涨29.73%，与2008年4023.65元/相比，上涨43.43%。此外，2010年1月份镇江市市内5区成交均价为55一五.79元/，12月份镇江市市内5区成交均价7191.48元/，市内均价全年涨幅30.38%。（3）2010年镇江市区商品房市场发展分析1) 2010年镇江市区商品房供需情况分析2010年镇江市区商品房供应量总计252一三套，商品房销售总计21409套，供需比为1：0.85，目前市场商品房存量较少，供需基本保持平衡，市场需求潜力依然存在。此外，通过月度供需对比也可

13、看出，目前镇江房地产市场依然是以市场供应为主导，成交情况根据供应量走势而变化。2) 2010年镇江市区商品房价格走势分析2010年1月份镇江市内商品房成交均价为5516元/，而至2010年12月份镇江市内商品房成交均价为7191元/，全年涨幅为30.37%。由上表可以看出，镇江市内商品房价格基本保持稳步上涨，除年中受到中央政策调控影响，略微下跌后，保持稳步上升。3) 2010年镇江市内各片区市场对比分析（I） 供应量分析从供应量走势来看，保持每月稳定供应量的片区只有润州片区，除京口片区保持月度少量供应外，丹徒片区、丁卯片区、大港片区均出现月度0供应量。分析认为，丹徒片区因为是以纯住宅项目为主，

14、片区内的商业项目销售基本以楼盘底商为主，几乎没有其它商业项目销售，因此受到针对住宅销售方面的政策调控影响较大，导致在一段时期内成交量走低，影响片区供应量走势。而丁卯和大港片区则是因为商品房楼盘很少，丁卯目前在售楼盘也仅仅只有永隆城市广场、钻石铭苑、东方新卡纳、美景豪庭，而商业项目诸如镇江食品城、亿都家居建材城、亚太广场、镇江义乌小商品城等楼盘基本已是尾盘，或部分房源尚未开发，因此在售房源较少。（II） 成交量分析从2010年镇江市内各片区成交量走势来看，润州片区已经成为镇江市内商品房销售的主要区域，随着近几年行政中心以及商业中心南移，润州片区的价值潜力益发凸显，成为镇江商品房市场发展的主力区域

15、。另外，丹徒片区也越来越受到购房者重视，因为行政中心和商业中心南移，丹徒片区和市中心的距离更加接近，而同时丹徒片区的自然生态优势开始突显，随着该片区生活配套陆续完善，远离尘嚣却又在城内成为吸引购房者的因素之一，使丹徒片区成为继润州片区之后住宅商品房销售得主要区域。（III） 成交均价走势分析从2010年镇江市内各片区成交均价走势中可以明显的看到，镇江市内5区的成交均价呈明显的区域层次化划分。将镇江市内5区成交均价排列，依次为：润州片区、丁卯片区、京口片区、丹徒片区、大港片区。万科、镇江万达广场、亚东朴园、景天花园等高档楼盘均位于润州片区内，无论是从住宅项目还是商业项目，润州片区的房价已经成为镇

16、江第一。而丁卯片区由于其主要是以丁卯五大市场的商业项目销售为主，住宅产品较少，因此成交均价排在第二位。而一直以来作为镇江市内标志的京口片区近年发展较慢，房价水平反而位居第三。此外，值得提出的是，从2009年到2010年末，丹徒片区房价上涨速度很快，2010年12月，丹徒片区成交均价已经达到5358.17元/，部分楼盘售价已经突破6000元/，2011年丹徒片区成交均价将直逼6000元/大关。4) 2010年镇江市区普通住宅成交情况I) 各片区普通住宅成交总数据：2010年镇江市内普通住宅总成交套数10734套，总成交面积109.43万平方米，总成交金额561080.63万元，全年成交均价512

17、7.38元/。普通住宅销售量占市区商品房总成交量（市区总成交21409套）的50.14%，住宅商品房占总成交量比例依然较低。II) 各片区普通住宅成交均价走势从普通住宅成交均价来看，依然是润州片区位居第一，均价已经突破7300元/；京口片区和丁卯片区相邻，房价较为接近，约为6000元/左右；其次为丹徒片区，约为4300元/；大港片区成交均价最低，仅3300元/左右。5) 营业性用房成交情况I) 各片区营业性用房成交总数据2010年镇江市内累计销售营业性用房套数为4741套，总成交面积29.59万平方米，总成交金额284540.28万元，全年平均成交价格9616.40元/。2010年镇江市内营业

18、性用房销售占商品房销售总量的22.14%。 II) 各片区营业性用房成交均价走势2010年镇江市内营业性用房成交均价依然是以润州片区为最，主要因为镇江万达广场、九润国际广场等商业巨头位于润州片区，其销售均价较高。相反，丁卯片区作为镇江营业性用房的主要销售区域，由于其业态上是以大型专一的批发市场为主，因此在成交均价上反而不如润州片区。 五、 镇江区域市场发展详细分析（1）2010年京口片区成交情况分析2010年京口片区商品房销售共3989套，与2009年相比（8369套）同比下跌52.34%；总供应量4995套；总成交面积42.80万平方米，总成交金额243834.12万元，分别与2009年相比

19、，同比下跌56.43%和47.75%；全年京口片区成交均价为5697.28元/，同比2009年上涨19.94%；平均套均面积107.29。从上图可以看出，2010年上半年除个别月份因为拆迁安置房的销售影响成交均价外，京口片区成交均价基本保持稳定。下半年由于地产调控政策的影响，京口片区成交均价在有所回落后，保持稳步上涨。另外，在户型面积上京口片区变化不大，基本保持在110户型，产品销售依然是以自住和改善型居住为主。此外，通过对比发现，京口片区供需比例为1：0.80，需求潜力依旧存在。部分楼盘举例：项目名称恒顺尚都优山美地颐和家园京润华庭开发商售价8200元/平方米6500元/平方米5000元/平

20、方米4500元/平方米销售情况在售在售在售在售总建筑面积40000460000一三67051746位置京口区学府路80号京口区宗泽路京口区谷阳路京口区学府路312号（2）2010年润州片区成交情况分析2010年润州片区商品房销售共5098套，与2009年相比（6231套）同比下跌一八.一八%；总供应量8706套；总成交面积56.16万平方米，同比2009年下跌25.48%；总成交金额455675.23万元，与2009年相比，同比上涨12.22%；全年润州片区成交均价为81一三.57元/，同比2009年上涨50.58%；平均套均面积110.17。从2010年润州片区的整体销售情况来看，基本保持稳

21、定，随着2009年房价的上涨，进入2010年后，润州片区成交均价基本在7000元/以上。2010年1月润州片区成交均价69一八.61元/，至12月份成交均价为9424.32元/，全年涨幅36.22%。2010年润州片区商品房总供应量8706套，总销售5098套，供需比例为1：0.59。由于润州片区目前是镇江房地产开发的热点区域，因此其供应量和销售量均为镇江市区最高。此外，2010年润州片区在总成交面积下跌得到25.48%的情况下，总成交金额却上涨12.22%，其房价上涨幅度也是镇江市内最快。部分楼盘举例：项目名称万科蓝山云开甲第江南茗苑南徐山庄开发商售价9500元/平方米7500元/平方米57

22、00元/平方米5500元/平方米销售情况在售在售在售在售总建筑面积4160001636703005068000位置润州区九华山路润州区南徐大道润州区朱方路7号润州区朱方路四摆渡（3）2010年丹徒片区成交情况分析2010年丹徒片区商品房销售共4281套，与2009年相比（5685套）同比下跌24.70%；总供应量4451套；总成交面积47.65万平方米，同比2009年下跌34.63%；总成交金额216828.38万元，与2009年相比，同比下跌24.03%；全年丹徒片区成交均价为4550.91元/，同比2009年上涨16.23%；平均套均面积111.29。2010年丹徒片区受政策调控影响较大，

23、作为以住宅项目为主要销售产品的丹徒片区，本身缺乏商业项目支撑，产品主要是以自住型和改善型居住需求为主，一般户型面积均在110以上，投资类小户型产品也几乎没有，因此在本轮调控政策中受影响较大。从图中走势也能看到，春节淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“4.17调控政策”出台后，成交量持续走低，在9月份传统旺季的带领下，刚刚有所回升，“9.29二轮调控”出台，导致全年成交情况走低。不过，丹徒片区2010年总供应量为4451套，总销售量为4281套，其供需比例为1：0.92，明显可见其供应量严重不足。随着丹徒片区的逐渐开发以及人们对丹徒片区潜在价值的逐步认识，丹徒片区的购房需求也越来越高。 部分楼

24、盘举例：项目名称枫华丽府华润金色阳光茗园开发商售价4700元/平方米4460元/平方米4600元/平方米4900元/平方米销售情况在售在售在售在售总建筑面积80000100000239899105819位置丹徒区谷阳大道丹徒区谷阳大道80号丹徒区华山路丹徒区长山路（4）2010年丁卯片区成交情况分析2010年丁卯片区商品房销售共3903套，与2009年相比（7268套）同比下跌46.30%；总供应量3470套；总成交面积22.77万平方米，同比2009年下跌58.56%；总成交金额148114.29万元，与2009年相比，同比下跌43.61%；全年丁卯片区成交均价为6504.90元/，同比20

25、09年上涨36.10%；平均套均面积58.34。2010年丁卯片区整体销售情况出现较大幅度的下滑，主要原因在于2010年丁卯片区在售的住宅项目仅为永隆城市广场、钻石铭苑、东方新卡纳、美景豪庭等4家楼盘，其余楼盘基本售罄，或尾盘销售，住宅整体供应量不高，导致成交量下滑严重。而在住宅项目供应量不高的情况下，丁卯片区销售主要转向以营业性用房为主，因此该片区整体成交均价上涨幅度以及套均面积下跌幅度均较大。除去营业性用房外，丁卯片区住宅项目的销售均价基本保持在6000元/左右，基本与相邻的学府板块相近。另外，值得指出的是，2010年丁卯片区商品房总销售为3903套，供应量仅为3470套，供需比例为1：1

26、.12，供应量不足。部分楼盘举例：项目名称永隆城市广场钻石铭苑东方新卡纳美景豪庭开发商售价6200元/平方米5800元/平方米5800元/平方米6200元/平方米销售情况在售在售在售在售总建筑面积600000200000一三000032040位置镇江新区谷阳路89号镇江新区谷阳路89号镇江新区纬五路与谷阳路交汇处丁卯路173号（5）2010年大港片区成交情况分析2010年大港片区商品房销售共3307套，与2009年相比（3481套）相比基本持平，同比下跌5.00%；总供应量3491套；总成交面积31.20万平方米，同比2009年下跌一三.60%；总成交金额76470.03万元，与2009年相比

27、，同比下跌2.76%；全年大港片区成交均价为2450.76元/，同比2009年上涨12.52%；平均套均面积94.35。从2010年大港片区的整体成交情况来看，大港片区与2009年相比，销售基本保持稳定，但是其成交均价上涨幅度与全市涨幅相比依然较低。主要原因在于大港片区一直属于镇江房地产市场中的弱视区域，购房者的主要焦点依然在京口、润州、丹徒、丁卯等靠近市中心区域，因此大港商品房销售楼盘较少，其房价也一直保持较低水平。此外，2010年大港片区供需比例为1：0.95，同样呈现供应量不足，这主要和大港楼盘较少有关。部分楼盘举例：项目名称御都花园港南花苑吉祥苑金港花园海德公园开发商天慧地产售价380

28、0元/平方米2500元/平方米2000元/平方米4000元/平方米销售情况售罄售罄售罄在售总建筑面积8000011000042735410319位置大港赵声路99号大港赵声路东大港赵声路1一八号大港赵声路1号六、 总结总结上述经济指标，可以看出镇江市基本符合新城市发展评价标准。（数据对比见下表）镇江市各项指标及数据新城市发展评价标准一、城市指标：1、人口指标：全市户籍人口为306.9万人。其中：户籍人口269.9万人；进入城市总常驻人口（含外来人口）不低于万人的城市；城区常驻人口不低于万人；2、GDP指标：2009年，全市生产总值GDP为1672.08亿元，人均GDP为54732元人民币，达到

29、8017美元。按可比价格计算，比上年增长一三.7城市GDP总量应不低于亿元；人均GDP应不低于美元。城市GDP总量年增长率应是全国中上水平，目前标准不低于；3、产业比重：第二产业增加值972.21亿元，第二产业占GDP比重58.1% 。劳动密集型工业发达，第二产业比重占到以上4、投资开发度指标：非公经济比重55.6%；非公经济比重，占经济总量以上二、居民指标：1、全市城市居民人均可支配收入20949元1、城市居民人均可支配收入万以上，农民元以上2、城市居民人均消费性支出为一三031元，3、人居储蓄27619元4、人均住房支出1145元三、房地产指标：人均购房0.682平米人均购房不低于平米12.30.202201:5801:58:5022.12.301时58分1时58分50秒12月. 30, 2230 十二月 20221:58:50 上午01:58:502022年12月30日星期五01:58:50