重庆市地下商业报告.docx

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1、重庆市地下商业报告引言近几年，重庆市的商业发展突飞猛进，崛起了滨江商业、街区商业、特色商业、地下商业、RBD（休憩商业）等多种形态的商业市场，商业形态可谓层出不穷。 2005年上半年，在国家宏观调控的大环境下，重庆房地产市场经历了前所未有的尴尬局面，房产市场一片观望态势，尤其是住宅市场，众多项目在进入7、8月份之后，销售业绩出现了直线下滑的趋势，售楼部的上客量也是门可罗雀，买卖双方出现了僵持的局面。而与此同时，重庆的一些商业物业，尤其地下商业物业，却随着城市建设，特别是轻轨建设的推进，表现出一些新的强劲势头。 地下商业作为重庆商业其中的一种物业形态，作为地上商业的延伸和补充，已经成为商业物业中

2、不可或缺的组成部分，也是近段时间地产商、投资者较为关心的话题。本文将通过当前的市场对重庆地下商业进行阐述，着重于地下商业市场的现状分析，以及未来的空间展望，以期对今后重庆地下商业的发展有一个清晰的方向。重庆市地下商业发展历程随着城市建设的迅猛发展，重庆商业市场一片盛世繁荣。地下商业的崛起，为繁荣经济、活跃市场等起到了积极推动作用。在整个发展历程中地下商业经历了三个重要时期的发展。这三个重要时期的发展也反映了同一时期城市建设及经济发展状况。（各时期的地下商业项目请参见附表1）首先，回顾上世纪80年代，最早的地下商业分布于用于方便行人安全行走的地下信道，由零散的自由个体经营自然形成，表现的形式是地

3、摊式经营；一直到90年，随着人防工程的改造建设，出现了第一个统一规划、统一经营管理，且较为集中的地下商业街“杨家坪地下商业街”。建成后的商业街改变了以往地下脏、乱、差的购物环境，但经营业态为档次较低的商品，随着人防工程的扩建地下商业的规模也逐步扩张。2000年2002年间，南岸区、九龙坡区、沙坪坝区在大力发展城市基础设施的建设同时开始重视地下空间的利用。仅两年间有4个地下商业的出现，其中就有当时堪称西南片区最大的地下商城“三峡地下购物广场”。这个时期可以说是地下商业的一个快速发展时期，主要表现在地下商业开发量上的突破，但是在购物环境、经营业态上却没有太大的突破。2004年至今，随着城市开发建设

4、步伐加快，重庆房地产市场如火如荼，地下商业也进一步扩张，这一时期涌现了7个项目，其中最具代表性的是总建筑面积45000平方米的“金源不夜城”。就在地下商业量的不断扩张，新项目品质不断提升的市场环境下，地下商业经营市场出现了前所未有的激烈竞争场面，有的经营惨淡，甚至停止经营、重新定位，同时也崛起了一部分被人们有所认知的新兴地下商业。这个时期地下商业的购物环境、经营业态等方面有了飞跃的突破，引进了时尚、个性品牌商品，且增加了丰富的经营业态，除了满足人们的购物需求，还融入了观光、体验、休闲、娱乐等元素。预计在2006年上半年，建设中的7个地下商业即将陆续登场亮相，届时,重庆主城区地下商业将达到19个

5、，总面积逾20余万平方米，地下商业将迎来鼎盛的地下商业狂潮。随着城市的建设发展，轻轨工程作为重庆的形象工程，未来将成为人们重要的交通工具，伴随着轻轨工程的竣工与通车，带动大量的人流，地下商业将迎来更大的商机。这一时期的地下商业以轻轨的建设为自己的项目增添亮点，几乎每一个项目都要与轻轨扯上或多或少的关系，其中以渝中区的地下商业最为代表。附表1：各时期亮相的商业项目：表略主城区地下商业总体特征（一）物业形态特征紧密围绕城市经济发展和城市规划建设的地下商业主要表现为：道路下的地下商业、建筑物下的地下商业和两者合一的地下商业三种物业形态。物业形态物业特征道路下的地下商业按线状的道路分布于人行信道的两侧

6、，道路的延展性使人们有着较强的方向感，不容易遗漏任何一个商铺；但商场的空间狭小，导致商场的规划布局显得较为单一，难以聚集人气、留住人流，且在消防措施上得不到保证。根据重庆的地质结构及城市规划发展的要求，地下商业基本都建在人防工程，空间结构上受到局限，一般向地下拓展1020米左右，设为地下一层，最多两层，单个项目的规模基本在300010000平方米范围，最大的也才45000万平方米，而北方城市哈尔滨的地下商业城最高可达到地下5层，规模最高达到40万平方米，且还在不断的扩展之中。其中，道路下的地下商业和两者合一的地下商业，还担负着集商业、交通于一体的重要使命。建筑物下的地下商业 基本与地上商业的平

7、面空间呼应，在空间布局上有着自由的想象空间，可根据卖场的经营业态、经营规模进行自由分割，并且可以通过地上商业、地下商业产生人流互动。在消防措施上得到了一定的保证。也是可以引进餐饮业态的地下物业。两者合一的地下商业一部分分布在道路地下，一部分连接于建筑物的地下空间，甚至连接邻近几个地下商业，空间布局错综复杂，人们很容易迷失方向，为了弥补这一缺陷，在地下商业一般设有较多的出入口，对于地下商业而言，多一个入口即多一线商机。（二）经营结构特征从重庆地下商业的物业特征来看，空间的局限性导致经营结构上缺乏引进大型主力店的说服力，由于人防工程消防措施得不到保证，不能使用明火的规定又把最能吸引人气的餐饮行业挡

8、在了门外（建筑物下的地下商业除外）。在缺乏大型主力店的支撑又不能保证人流的市场特征下，地下商业中服装鞋帽、日用百货、纺织品、小家电等商品零售业占了80%的比例，其它的则分布于休闲娱乐等其它业态。市场的主营业态也决定了单位面积的划分不宜过大，目前重庆地下商业的平均单位面积在10平米左右，根据物业形态特征也不乏单位面积划分在几百平方米左右的休闲娱乐，特色餐饮业。目前，在部分经济发达城市，地下空间的利用被较早受到重视，地下商业已经开始涉及到大型商店、宾馆、医院、文化宫、影剧院、储蓄所、美容厅、生产车间，还有种植场和养殖场等，单位平均面积也达到110平方米，基本达到地上有的地下都有。这也是根据城市发展

9、的市场特征等因素所决定的。（三）分布状况特征由于重庆特殊的地理形态，决定了重庆城市发展是多组团式的开发建设，每个组团都有一个中心，商业格局也顺理成章的形成了以解放碑商圈为中心，包括杨家坪、观音桥、沙坪坝、南坪商圈在内的主城区五大商圈（见图1），地下商业当然也离不开中心商圈的发展而开发建设。图1：五大商圈分布图u 解放碑地下商业渝中区位于长江和嘉陵江交汇的半岛之处。面积约23平方公里。是重庆直辖市的政治、经济、文化中心，是全市人口流动的主要目标地，是重庆消费潮流与时尚的代表，是重庆最大的消费区，代表着重庆最高的消费水平，核心地位不可替代。解放碑商圈以解放碑步行街为核心，北起临江门、南至较场口、西

10、达民生路、东到小什字，即由临江路、沧白路、新华路、民生路所围合而成的多边形区域。总面积1.2平方公里内就容纳了大小商场3000余个。地上的商业空间布局已经无法满足重庆核心商圈的商业发展。因此，开发商把眼光集中在了建设中的地下人防工程和地铁站、轻轨站。重庆轻轨一号线的开通，解放碑临江门轻轨总站、较场口轻轨总站的出口经济再次为解放碑的商业契机锦上添花。预计2007年，轻轨出入口连接人防工程的地下商业将全面贯通八一路、五一路、五四路、中华路、青年路、磁器街、较场口地下。在诸多利好条件下，解放碑商圈喊出了在步行街下再造一个解放碑的口号。u 观音桥地下商业江北区位于重庆的北部。是重庆市规划的行政中心、经

11、济中心、金融中心、商贸中心、文化中心、信息中心、科技中心，交通枢纽。总面积213.52平方公里。观音桥商圈以观音桥转盘为中心，半径1000米以内向建新东、南、西、北路方向辐射。商圈在重庆五大商圈中最晚开发建设，打着“重庆向北”的口号仿佛在引导着城市的发展方向。随着 2005年3月西南地区最大的生态步行街的建成，北京华联、茂业百货等大型商场的相继入驻，商圈发展众望所归，商圈地位迅速大幅提升。与此同时，地下商业也围绕着3.7万平方米大型生态步行街、4万平方米嘉陵公园，再加上观音桥广场以及周边道路总面积约10万平方米核心广场的地下空间大力开发，将形成重庆最大的地下商业区。轻轨三号线的建设也为商业市场

12、描绘着美好前景。目前，地下商业的建设正处于火热发展阶段。“三北”富人区将为观音桥商圈形成强大的消费支撑。u 杨家坪地下商业略u 沙坪坝地下商业略u 南坪地下商业略主城区地下商业市场分析（一）供应市场分析1、 供应规模截至到2005年6月底前，重庆商业房总量为2600万平方米，主城区商业面积总量约500万平方米，其中地下商业的总量在20.6万平方米，只占主城区商业面积的4.1%。图表略五大商圈建设中，后来居上的观音桥商圈的地下商业建筑总面积达7.6万平方米，占主城区地下商业38%，总规模占据五大商圈第一，如此大的开发规模，是由新建的总面积近10万平方米的核心广场为地下商业提供了良好的空间资源。解

13、放碑商圈土地寸土寸金，日益稀缺，可作为商业开发利用的土地资源更显紧缺，而人防工程和轻轨站的建设，为解放碑地下商业提供了5万余平方米，较为集中的地下空间资源，总建筑面积达到6.1万平方米，占了五大商圈地下商业的28%；总规模排列第二。沙坪坝商圈的地下商业也是在近年来大力发展城市基础设施建设的条件下，拥有了2.9万平方米的地下开发空间，占五大商圈地下商业的14%。杨家坪商圈地下商业利用人防改造工程在城市基础设施建设以前就完成了2.6万平方米地下商业的建设，占五大商圈地下商业的12%。南坪商圈也是在步行街建设的同时完成了地下空间的利用，已经没有可利用地下发展空间，由于受到地形环境的影响，地下空间可利

14、用的面积有限，总开发面积1.6万平方米，只占五大商圈地下商业8%。小结：各商圈地下商业开发所占的比重可以看出，地下可利用的空间资源跟城市基础设施建设的开发力度有着直接的联系。2、项目规模图表略地上商业项目动辄就是几万到几十万方的开发体量，单个商业体量在一两万方不足为奇，例如地上的太平洋百货、美美百货的营业面积均已达到5万平方米。但是对于地下商业而言，由于地下空间的局限性，1万平方米以上就可以称之为大型商业。从目前地下商业整体市场来看，体量在30006000中型规模的商业居多。中等偏大、大型商业也占了相当大的比例，其中不乏总建筑面积达4.5万平方米的“金源不夜城”超大型地下商业。新建的7个项目中

15、，“黑格金界”总面积25000平方米，“佳侬商业街”总面积20000平方米，“轻轨名店城”总面积9000平方米，“中环银座”总面积12000平方米，由此可见，新建的大型项目有所增多。3、各时期市场供应情况图表略2000年2002年间，部分商圈城市基础设施建设初步完成，地下可利用空间增大，平均每年至少一个项目面市，其中放量最为明显的为南坪商圈，2000年推出总面积约4000平方米的“宏声商业城”，时隔1年又推出总面积8000平方米的“宏声流行前线”；其次是杨家坪商圈2000年推出了总面积5500平方米的“美侬购物天堂”。2003年，部分商圈城市基础设施建设在进行之中，地下商业开发出现断档；200

16、4年在2003年无项目推出后有一次大的放量；这一时期江北商圈总面积约5000平方米的“嘉年华女人印象”及总面积45000平方米的超大型项目“金源不夜城”同时亮相；同时，解放碑商圈也推出了7000平方米的“丽岛春天”项目。2005年后，土地的日益稀缺，更加重视地下空间的利用，杨家坪、南坪商圈地下可利用空间有限，暂时没有新项目启动，新推的项目基本都集中在了解放碑商圈、沙平坝商圈，观音桥商圈。解放碑商圈约5万平方米地下就有“黑格金界”“轻轨名店城”“中环银座”“香榭里大道”4个项目同步建设，沙平坝商圈也有总面积5000平方米“钻酷”4000平方米的“沙美丽都”2个项目，江北商圈继2004年豪情放量后

17、，还有5500平方米的“世纪金街” 项目在这一时期推出。4、各商圈现有容量和放量图表略目前主城区地下商业已经营业地下商场共11个，总面积122000平方米。其中，解放碑商圈已经投入营业的地下商业只有7000余平方米的丽岛春天一个项目，“黑格金界”“轻轨名店城”“中环银座”“香榭俪大道” 4个项目总面积约54000平方米还在建设之中，预计2006年春节前后陆续开门营业；观音桥商圈总面积约55000平方米的“金源不夜城”“嘉年华女人街”“观音桥地下商业街”已经开始营业，“佳侬商业街”处于招商阶段；总面积5500平方米的“世纪金街”项目还在建设之中； 杨家坪商圈总面积24000平米、南坪商圈总面积1

18、6000平方米的地下商业均已投入经营。小结： 以上各时期的放量可以看出，地下商业开发项目个数逐年增多，开发体量稳定增长。各时期地下商业的开发力度紧密跟随各商圈市政配套设施建设的进度，处于一个被动的局面。5、商业品质地下商业的品质根据商业项目的包装、宣传力度、经营业态、卖场舒适度、人流量等综合因素分类为：高档、中高档、中低档、低档。在这些因素中业态定位又占了主导地位。图1：现有项目和后期项目的品质对比图略地下商业整体市场以中低档商业为主流。其它档次商业配比较为均衡。即将面市的项目中，不再出现新的低档项目，逐步向高端商业市场发展。小结：单从整体市场地下商业品质所占的比重来看，不能看出配比结构是否合

19、理。必须结合各区域现有的商业品质的容量及不同的消费需求而定。图2：各商圈项目品质对比图略解放碑商圈地下商业项目定位以中高档、高档项目为主。“黑格金界” 项目打造的是“中国第一LOFT艺术商业大道”，依托艺术的卖场环境，容纳主题酒吧、音乐吧、艺术展示等业态；“轻轨名店城” 打造本市最高档次的国际化地下商业街，引进的是高档国际时尚精品；这两个项目业态的差异化经营必定将项目锁定为高档商业项目。“香榭里大道”则定位为巴渝特色风情街，主营特色民族服饰、特色精品；“中环银座”定位为中高档百货商业，经营中高档品牌服装；“丽岛春天”经营业态定位为中低档的百货商品，由于商圈整体消费水平较高，不适合引进低档商业业

20、态，该项目已经处于歇业状态，将面临重新定位。由此看出，该区域地下商业各项目都有独特的定位主题，配比基本合理。江北商圈根据不同的消费需求各档次商业项目品质配比均衡。“金源不夜城” 打造的是一个带有拉斯维加斯风格不夜城，该项目花费巨资3亿元进行特色建筑装修，整个装修显得极度豪华与奢侈，其经营业态上引进了俱乐部、夜总会、KTV、网吧、品牌服饰、珠宝、火锅店、特色餐饮业态，是目前唯一一个引进餐饮的地下商业项目，满足了消费者吃喝玩乐一条龙服务，项目也属于无可争议的高端项目；“嘉年华女人街”经营业态定则位为中高档女性百货；“佳侬商业街”经营业态上定位为中低档服装、饰品、小商品。他们拥有不同的消费群体，由此

21、可见，商业品质配比较为合理。沙坪坝商圈地下商业项目全部定位为中低档商业；杨家坪商圈、南坪商圈全部定位为低档、中低档物业。都是以中低档服装、鞋类、小商品为主营业态。各区域的项目都存在严重的同质化经营业态，导致项目间的市场竞争异常激烈，但是结合商圈地上商业的经营业态及针对的目标消费群来看，这些商圈都需要中低档商业的存在，且有大量的需求，在激烈的市场竞争中各项目经营状况暂未受到太大的影响。小结：结合各区域的商业定位及配比较为合理的前提下，体现了整体地下商业市场项目配比结构基本合理。低档商业如果不做即时的调整，最终将会陷入经营不善，关门歇业的局面。中低档商业在总量中占主要比重，说明存在严重的同质化，虽

22、然在硬件环境有所改善，但是经营业态同质化在竞争激烈的市场下必然将面临优胜劣汰的局面。中高档商业在硬件环境和经营业态的品质上均能吸引部分消费群体，但是还是存在经营业态同质化，中高档项目如果要巩固市场地位还需要优化项目的个性。在即将推出的商业项目中，新型业态高档商业逐渐增多。可以看出，开发商都想在同质化竞争激烈的市场中独树一帜。这样，除了必须满足硬件上的先进，还要紧密结合各区域市场内商业业态的分布状况进行市场细分，体现出项目定位上的创新。（二）需求市场分析一般情况下，住宅物业从购买到使用基本上为同一人。而商业物业则较为特殊，所要面对的是三个层面的需求：买铺者（通常分为投资者和自用者），经营者（即商

23、铺的使用者），消费者（商品终端消费人群），这部分我们着重于商业与买铺者之间的供需分析。表1：部分近期在售项目简情表略图1：整体地下商业市场销售均价（元/）图略由于地下商业所处的位置均在中心商圈范围内，所以整体的销售价格均价一般2000030000元/之间，最高达到55000元/。而各商圈内同质的地上商业均价已经达到10万元/。在2000年前后，由于重庆整体房地产市场水平不高，杨家坪商圈及南坪商圈的地下项目推出的时间较早，当时的销售均价在10000元/左右，目前从一些投资客户转让价格来看均价一般也在20000元左右，可以看出这些项目已经明显的升值。 解放碑商圈由于是重庆的核心商圈，地下商业的价格

24、相对其它区域略高，各项目间也根据自身的项目定位及产权取得的方式不同，价格也有较大的差距。“黑格金界”项目推出的是产权式商铺，由于商业只享有20年收益权销售均价在20000元/；“中环银座”“香榭俪大道”定位为中高档项目，销售均价分别为37000元/、25000元/。“轻轨名店城”定位为国际化高品质商业项目销售均价达到55000元/， 而同一地区的地上“铜锣湾”商业项目均价达到150000元/。可以看出，地下商业相比地上商业有价格上的优势。图2：销售情况（销售率）图略目前地下商业整体销售达到80%以上的销售率，大部分项目达到100%；个别项目销售不甚理想。整体市场销售情况可从以下三个阶段来看：2

25、005年以前，在房地产市场一片大好的态势下，推出的项目均能达到90%以上的销售率，大部分项目销售达到100%，出现供不应求的局面。2005年上半年，国家对房地产市场宏观调控力度加大，各项政策不断出台，特别是“国八条”、“七部委”政策、央行加息政策出台，整体房地产市场处于一片观望状态，从而影响了投资客户的投资热情。此时推出的项目中，“黑格金界” 总价较低的产权式商铺经住了市场的考验，而对于部分总价较高的商业项目销售速度开始趋于缓慢，“轻轨名店城”在5月开盘销售时销售状况良好，300余个商铺开盘销售80余个，各项政策一出台受到的影响极为明显，开发商为了避免项目在市场中受到更为惨重的影响，及时的做出

26、了封盘这一举措，开始处于观望状态，等待政策风波过去，投资者重失信心后再择时推出。2005年8月，投资者逐步走出政策的阴影，“世纪金街”在房市逆境环境下开盘销售达到60%，再一次刺激了投资者的投资热情。小结：地下商业相对于地上商业有价格上的优势，且整体销售情况良好。宏观政策的出台影响了投资客户心理，但是只要是好的项目，有独特的项目优势，依然可以刺激投资者的投资热情，可以看出，地下商业的投资需求依然旺盛。图3：购买目的图略各项目已经成交的销售客户中，90%以上为投资客户，自用客户只占10%，“黑格金界”项目推出的产权式商铺则直指投资客户，投资者只拥有物业的收益权，不享受物业的使用权，高达14.65

27、%投资回报率被众多投资客户看好。可以看出，地下商业满足商业的销售定律，直指投资客户。（三）经营市场分析表1：部分已营项目简情表略图1：租金价格（元/月）图略在已经营业的项目中，整体租赁价格均在200300元/月的范围。部分项目最高达到580元/月；而地上商业同质的地上商铺的租金约在400800元/月的范围，比如新推出的金鹰女人街，2左右的商铺统一价格1600元/月，换算下来每平方米也在800元左右。可以看出，地下商业租赁相对于地上商业有价格上的优势。各项目推出时的租金价格主要根据所处的地理位置，及地上商业经营状况等因素而定，在经营的过程中租赁价格也可能根据项目当时的经营情况而上下浮动。经调查，

28、在已经经营的项目中各项目的租赁价格整体较为稳定，但是还是有个别项目在后期经营状况不好的情况出现了波动。“嘉年华女人印象”位于观音桥步行街内，较好的地理位置及商业氛围开发商定位为中高档项目，租金均价300元/月，但是由于受到商圈内地上业态同质商业的竞争，再加上步行街建立的时间不长，人们的消费习惯一时难以得到改善，导致商场难以聚集人气，故目前经营状况不甚理想，也影响了经营者的情绪，纷纷要求降低租金，目前双方还在协调之中。南坪商圈的“宏声商业城”项目所处的位置离中心商圈有一定的距离，难以聚集人气，加上后期“宏声流行前线”和“浪高时尚女人街”的推出，对其项目产生相当大的冲击，分流了大部分人流，经营过程

29、中经营者纷纷有想要推出的意向，最后在项目及时对租金价格作出调整后才避免了更为惨重的后果，为了挽留经营者，管理公司甚至推出了部分商铺免租金，最高租金60元/月的优惠政策，而这时商圈内 “宏声流行前线”和“浪高时尚女人街”项目的租金均价已经达到250元/月。可以看出，地下商业所处的地理位置很重要，商业的经营管理也扮演着非常重要的角色。图2：租赁情况（出租率）图略在营的项目中，整体出租率达到80%以上的商业占75%，个别项目达到100%。江北商圈“金源不夜城”“嘉年华女人印象”均达到了100%的出租率。其独特创新的项目定位、经营业态差异化、及业态的品质带动了项目招商顺利。杨家坪商圈、沙坪坝商圈、南坪

30、商圈各商圈已营项目整体租赁情况均已达到95%以上，是因为地下商业建成的时间较早，在业态的定位上照顾了该区域的中低收入群体，与地上商业的经营业态品质上合理的区分，拥有了一批固定的消费群体。所以整体出租情况达到了如此良好的态势。惟有解放碑商圈“丽岛春天”项目租赁情况不甚理想，该项目较好的位置曾在2004年10月开业时被众多经营者看好，当时的出租率达到90%以上，但是由于经营业态定位的错位，不到半年时间商场的经营状况越来越差，大部分经营商陆续拆场，到最后300余个商铺仅50余家经营者，整体出租率不到20%，2005年8月再次正式宣告歇业，面临重新招商定位。小结：经营是项目定位后市场自然识别的结果，衡

31、量一个商业项目是否成功关键是看它的经营状况。对于地下商场而言，出租率未能达到50%将会直接威胁到商场的生存；出租率在50%80%之间虽然不影响商场的正常经营但是不利于商业生存的长远发展；出租率达到80%以上时就能反映出地下商业较好的经营状况。项目推出时通过项目的定位会在第一时间体现出租率的高底，但是这一时期出租率的高低并不能反映经营状况的好坏，只有在项目经营后一段时间，根据当时的商业经营状况体现出的出租水平，才能真正体现商业的经营状况。可以看出，经营状况将直接影响着经营者的入驻需求，出租率的高低同时反映了商业的经营状况，两者是紧密联系的。据目前地下商业市场较为稳定的租赁状况来看，出租水平较高，

32、经营市场呈稳定健康发展。（四）消费市场分析商圈区域人口（万人）消费者来源辐射范围及特征解放碑66由于是全市的商业中心，客户群范围相当广泛，来自本区及其它各区及郊县城市消费者。还有来自其它城市来渝旅游的游客。杨家坪75以本区消费者为主，覆盖高新、巴南、大渡口区，以及壁山、江津等多个区域，辐射人口多达150余万。江北48主要是江北区、北部新城区和渝北区，有部分沙坪坝区的消费者。沙坪坝71主要来源于本区，同时吸引部分来自江北、九龙坡消费群体。南坪51主要是南岸区本区的客户，其次是巴南区和周边郊区的鱼洞、綦江等地区消费群体。解放碑商圈、江北商圈推出的项目大多都是中高档、高档项目，各项目具备了一定的差异

33、化功能，经营业态均为个性、时尚的品牌商品，所吸引的消费群体均为中、高收入的消费人群。杨家坪商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈推出的项目均为中低档项目，经营业态档次较低，所吸引的消费群体均为中低收入人群，以中、大学生为主。小结：项目的品质及业态定位决定项目的消费人群。结论：通过对地下商业的市场分析我们可以看出： 重庆目前的地下商业的供应量呈逐年上升的趋势。局部区域可利用地下空间供不应求。 后期单体商业项目规模有所增大，项目品质逐步提高，不断出现新型业态。 整体市场结构供需合理，部分区域项目同质化偏重，但不影响近期发展。 经营市场状况良好，租售水平较高，投资需求旺盛。 消费辐射范围广，本区域消费明显。重庆

34、市地下商业生存空间及发展（一）国民经济同步增长，有力保证地下商业扩容需要图1：重庆市历年社零总额增长趋势（单位：亿元）从2000年到2004年，重庆市社会消费品零售总额平均年增长达到10.15%。 2004年消费明显升温呈现快速增长趋势，比2003年增长14.3%。这是历年来增长速度最快的一年，反映出重庆市近两年来已初步建立起良好的商业环境。据市商委提供的统计数据显示，截止到2005年5月，今年重庆累计实现社会消费品零售总额438.14亿元，同比增长13.5%，比全国水平高0.3个百分点，初步预计2005年全年社会消费品总额有望达到1064亿元以上，增长率可达12.0%以上。持续增长的社零总额

35、，体现了旺盛的消费力，看到了商业经营的前景，有力地保证了重庆地下商业设施扩容的需要。图2、重庆市历年城镇居民人均可支配收入及人均消费性支出增长趋势（单位：元）从2000年2004年重庆市城镇居民人均可支配收入的增长幅度看，平均年增长以11.3%的速度持续增长，2004年比2003年增长11.08%；城市居民社会消费性支出以平均每年11.95%的速度增长，2004年比2003年增长12%，；据市商委提供的统计数据显示，2005年15月，我市城市居民人均可支配收入达到4516元，同比增长约465元，人均消费性支出为3576元，同比增长约297元，增长速度较为缓慢，但比较平稳。可以看出，城镇居民可支

36、配收入的多少将影响到其对消费品的直接消费能力。随着经济的发展，居民收入的不断提高，重庆的消费水平亦会逐渐提高。保证了地下商业市场的健康稳定发展。（二）商业供应仍未饱和，地下商业还有空间截止到2004年底，重庆市总人口3159万，商业总面积2600万平方米，人均商业面积为0.82平方米；其中主城区常住人口超过311万人，商圈内正常经营的商业面积为233.6万平方米，占重庆商业总面积的8%左右，人均商业面积为0.75平方米。地下商业经营的面积为12.2万平方米，占商圈商业经营面积的5%。根据发达国家标准，一个城市的商业地产面积应该与该城市人口呈1:1的比例，可以看出重庆整体商业市场还未达到饱和状态

37、，还有一定的发展空间。但是根据各个区域商圈市政建设发展的进度，及扩容范围，各商圈还是呈现了主城商业发展不均衡的态势。u 解放碑商圈2004年前，解放碑商圈里集中的百货商场仅有重庆百货、新世纪百货、太平洋百货、西格玛百货（现王府井百货）四家百货商场。随着商圈发展日益成熟。目前商圈内云集了重百、新世纪、美美时代百货、太平洋百货、银太百货、王府井百货、迪康百货7家大型商场，已经营业的面积达到54.6万平方米。预计到明年，还有铜锣湾及地下商业即将亮相，商业面积将达到60万平方米。据统计，渝中区主城人口66万，人均商业面积为0.9平方米，但解放碑商圈是重庆的核心商圈，所辐射范围是面向全市及周遍区县，乃至

38、全国的消费群体，可以看出其商圈的商业发展有着较大的发展空间。目前解放碑商圈几大百货中除了美美百货和太平洋百货经营业态为高档百货，其它几家商场的经营业态同质化严重，市场竞争非常激烈。可以看出，解放碑商圈百货业态的商业已经到达饱和状态，虽然商业市场还有一定的发展空间，但是在新开发的地下商业项目必须具备差异化的经营业态才有利于在竞争激烈的市场中得以生存。 u 沙坪坝商圈沙坪坝区距离解放碑商圈较远，相对独立的区域性拥有一批稳定的消费人群，也是开发商争相投资的热土。随着三峡广场的建成，重百、新世纪，明日百货、金诚广场、北京华联、立洋百货以及华宇广场各类商业相继入驻，成为沙坪坝地区最为繁华的商业中心。目前

39、，商圈商业的营业面积为32万平方米，人均仅为0.45平方米，面对如此庞大的消费需求，商圈商业还有待大规模的开发。政府也在对以三峡广场为核心的中心商圈进行二次设计，将现有的0.3平方公里的核心区扩建成3平方公里，相当于现在的10倍，目的使中心商圈的功能更加完善。由此看出，远为饱和的商圈商业将在市政建设扩容后为沙坪坝地下商业发展提供更多的机会，沙坪坝商圈的商业也将进一步得到发展。u 观音桥商圈略u 杨家坪商圈略u 南坪商圈略小结：从各商圈目前的商业供应量来看，除了观音桥商圈、南坪商圈的商业供应量在未来35年将达到饱和状态，其它区域的商业供应还有一定的发展空间。但是从各商圈经营状况来看，基本存在了不

40、同程度的经营业态同质化，对于地下商业而言必须走出这一误区，经营业态上有所创新才能保持健康、稳定的发展。（三）宏观政策影响，利大于弊 近年来，特别是最近两年，全国的房地产市场发展迅速，各地都呈现一片繁荣景象，而过度的繁荣必定会产生一定的泡沫，于是国家和地方纷纷出台一系列的调控政策来稳定和规范房地产市场。综观近年来国家、重庆出台的房地产相关政策，主要针对的是房地产住宅市场，防止其发展过热，而专门针对商业物业市场的政策则较少，但是由于它们都处于房地产这个宏观的市场中，出台的房地产相关政策多多少少会对商业物业市场产生一定的影响。 “国八条”、“七部委”政策2005年3月26日，国务院办公厅下发了关于切

41、实稳定住房价格的通知即“老国八条”，时隔一个月4月28日又出台了加强房地产市场引导和调控的八条措施，即“新国八条”、并在5月9日转发了建设部等七部委关于做好稳定住房价格的意见。可见国家对房地产市场宏观调控的强度正在明显增强。从政策内容看，政策主要针对的是商品房住宅市场，较少涉及到商业物业市场，对商业物业市场的影响较小。在这两项政策中，加强土地以及金融方面的管理对商业物业市场产生一定的影响。加强土地供应调控力度、严格土地管理，加强金融监管措施，使商业用地进一步减少，银行贷款检查力度进一步加大，对商业物业的开发市场和买卖交易市场都将带来负面影响。同时，这两项政策的出台对商业物业市场也间接的带来了一

42、定的利好影响。目前国家出台的房地产相关政策主要针对的是住宅市场中的投资者，所以政策的实施在很大程度上打击了商品房住宅市场中的投资者，造成了部分投资者的推出，而其中一部分有实力的投资者则转战商业物业市场，对商业物业市场的发展将会起到一定的推出作用。后期影响：商业物业投资比例增加房地产投资由于其较高的回报率使越来越多的人加入了房地产投资这一行列，而正是由于过多的投资导致房地产市场的发展过热，国家频频出台房地产政策对市场进行稳定。这两项政策中规定“要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售

43、时按其取得售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。” 规定将令众多投资者望而止步，部分投资者会转投受政策影响较小的商业物业市场进行投资。其中投资比例上升最明显不乏地下商业的投资。 央行升息以及提高商业房贷逾期罚息，利率加30%至50%在2005 年3月17日商业房贷利率上调的同时，逾期不还款的罚息也将“水涨船高”，央行规定将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30%50%”，同时给商业银行一定的自主权。

44、此举无疑将提高少数恶意房贷欠款者所缴纳的罚息数额，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。后期影响：将抽离部分商业投资者的资金有数据显示，2004年商业地产购买者中有相当高的比例是个人投资者。这意味着商业地产的购买者中有相当大的比例并不是直接用于经营的，而是通过转租来获取收益的。对于这部分投资人来说并没有对商铺有特殊的偏好，只要能获取较稳定和理想的投资回报并非一定投资商铺。人民币进入升息信道后，带动了债券、信托等各种金融投资工具收益率的增高。有些投资品种的投资收益率甚至高于投资商铺。在这种情况下，一部分商业地产的投资者可能会将资金转向其它投资领域。投资者风险加大人民币进入加息信道后，意味着商业地产的

45、投资人还款压力也在加大。一旦经营出现困难，商铺出租收益不足以弥补贷款时，投资人就不得不继续追加投资，使风险加大。小结：通过对宏观政策对商业物业发展产生的后期影响分析，主要表现在商业物业市场投资比例将有所增加，对投资者资金要求也在提高，同时投资者风险也在加大，但是只要有好的商业物业项目，还是不乏一些经济实力雄厚投资者依然有足够的资金承受能力投入到商业物业市场中来，总体看来宏观政策对商业物业的发展还是利大于弊。（四）城市规划增大地下可利用空间重庆主城区面积2737平方公里，核心主城区713.8平方公里，平地面积仅占整个城市面积的2左右。2005年3月底，经市政府审议批准的重庆市主城区地下空间总体规

46、划出台，重庆将大规模发展地下空间，且重点对主城核心区所对应的城市化水平较高、城市人口集中区域的地下空间大开发。规划中提出对城区地下公共空间开发利用的重点片区有11个，其中解放碑片区、江北城片区、江北观音桥片区、杨家坪中心区、沙坪坝中心区、南坪中心区等片区，其地下空间开发利用的功能为综合性商业与商务中心；两路口片区、大坪中心区、石桥铺中心区、龙头寺客运站片区则主要以结合交通枢纽功能的综合开发为主；冉家坝中心区地下空间开发利用的功能以大型居住区地下配套设施为主。小结：可见政府对地下空间面积利用的重视程度，在未来规划的中心地区也优先的考虑到了地下与地上建设同步发展，一改往日被动局面。地下可利用空间面

47、积的不断增大，地下商业的发展空间将随之增大。（五）城市轨道交通经济拉动地下商业发展未来在规划，城市在发展。轻轨、地铁的建设在发达国家早已成型，其为地下商业带来的经济效应有目共睹。在中国近年来轻轨、地铁工程成为各大城市交通建设的重点工程，重庆也无可厚非，近期有轻轨，远期有地铁。重庆的城市轨道规划在未来将达到300多公里，贯穿于整个重庆东南西北。随着轻轨的建成通车，可形成高峰期单向每小时3万人流的运载能力，年客流量可达3亿人次。小结：随着城市轨道交通的建设为地下商业提供了更多的地下空间。重庆主城的中心商圈都处于轨道交通的枢纽位置，通车后，强大的人流运载能力将为地下商业带来无限商机。区域间的人流互动

48、也将改变地下商业目前仅限于本区域和周遍区域购买力的局限，将覆盖更广的消费人群，其对地下商业的推动是革命性的。结语综上所述，近年来随着重庆商业的飞跃发展和市场竞争的加剧，业态同质化日趋严重，随着城市的不断发展。城市化进程的不断加速。人流的互动将打破组团式经营的格局，把重庆的商业市场连成一个整体，未来的商业要面对的将是整个重庆的市场需求，而不仅仅局限于本区域的消费需求，可想而之，商业市场将面临更加白热化的竞争。现在必须解决的问题就是要结合市场的特征及需求，及时的协调好整体市场的商业结构布局，突出各商业项目的优势，避免业态重复，才能保证重庆商业市场的健康发展。地下商业作为重庆商业中其中的一种商业形态，也是地上商业的补充和延伸，面临的不光是地下商业间的