石路风味美食街商铺营销策划案.docx

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1、石路风味美食街商铺营销策划案目 录 一、项目基本概况 二、项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 （二）价格定位 （三）客户定位 四、营销推广 （一）推广主题 （二）项目形象包装 （三）总体宣传策略 （四）销售策略 五、项目招商 （一）、进行项目规划 （二）、制定招商政策 （三）、招商广告策划 （四）、招商策略 （五）、招商方式 石路风味美食街商铺市场定位与推广策略 一、项目基本概况 苏州石路不夜城风味美食街位于苏州市金阊区石路商业区阊胥路上，总建筑面积近3000平方米，总投资万元，商铺目前正在建设中，建成后美食街

2、将汇集全国各地知名小吃、品牌连锁、休闲美食，形成较大规模美食街。 二、项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 1、 项目当前交通较为便利，地处苏州城内繁华商业区； 2、 项目地处石路商业圈一级黄金旺地，发展前景看好； 3、 本项目由苏州市金阊区政府倡导支持，对项目的推广具有一定的优势； 4、 项目周边停车泊位多多，交通便利，公交发达； 发挥优势： A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目的运作过程中

3、，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用石路步行街及投资公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、 本项目邻近巴黎香榭广场新风巷休闲、美食、娱乐一条街； 4、 项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明； 5、 项目商铺规模不大，不利于整体推广； 解决方法： （1） 对商铺进行准确的市场定位，明确目标客户； （2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （三）机会点（O） 1、 区位优势的发挥，辐射周边地区； 2

4、、 随着周边各大住宅小区以及苏州市演艺中心相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动商铺的招商； 3、 人气旺盛，商机无限，前景看好； （四）威胁点（T） 1、周边现推向市场的商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力； 2、新风巷闲置的商铺，从而形成直接的竞争； 三、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位风味美食街 A、标榜石路商业区首个风味美食街，为该区域树立起第一面旗帜。 B、这样定位的优势 a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。 b. 有深厚的市场容量：苏州经济的蓬勃发展将带动餐饮服务业的大发展，并且本项目周边地理位置优

5、越； c. 目前在苏州美食街较少，有着很大的发展空间； d. 项目周边交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要； e. 良好的市场操作性，定位有良好的前瞻性。 （二）价格定位 房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。 根据调查区域内商业物业的租金情况，建议美食街商铺的租金由38元/M2调整为30元/M2月。 （三）客户定位 本项目商铺的客户主要有以下几类： (1)

6、本区域的商铺投资者或餐饮业经营者； (2) 看好本区域餐饮业发展前景的其他投资者或经营者； (3) 经营知名美食品牌的加盟者或连锁店； (4) 特色招牌小吃的经营者； 四、营销推广策略 （一）推广主题 基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行： 1、 宣传本项目商铺为苏州金阊区首个风味美食街，突出其市场的发展前景及投资价值； 2、 宣传该区域商业的蓬勃发展，必将带动餐饮业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；3、交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展餐饮业极具潜力； (二) 项目形象包装 1、主题广告

7、主导语： 项目目前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建议以“观前太监弄，石路美食街”为主题，进行广告诉求； 2、项目导视系统 在在石路步行街、阊胥路、广济南路、金门路等客流量多的地方设导视牌； 3、 现场包装 1） 条幅： 条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议挂出 “石路风味美食街优惠招租”及租售热线等内容的条幅， 2） 道旗： 为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在附近大道上布设道旗，道旗内容以发布石路风味美食一条街租赁的信息为主，如 “石路铺王，一铺富三代”、“石路风味美食街，商家投资的潜力股”“石路风味美食街，低风险高回报”等等。 （三） 总体宣传策略

8、 根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下： 1）“造势”策略 为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如苏州日报、苏州电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及美食街的发展前景，从而引出本项目商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该商铺，加强客户的投资信心。 2) 常规宣传策略 广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式。本项目主要进行必要的电视广告、报纸广告与软性文章炒作，从而紧密

9、配合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。广告宣传安排如下： 电视广告： 制作5-6分钟的招商宣传片，拍摄30秒的电视广告，主要投放苏州电视台。利用晚间及白天所谓的垃圾事段狂轰滥炸。 报纸广告： 主要以当地的苏州日报为主，逢周二或周五软硬广告结合，主要为1015或1520的版面作广告（这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及美食街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。 软性文章： 报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手商铺的销售工作后，将在苏州日报、姑苏晚报有针对性的发表软性广告，内容同样诉求美食街的地理位置

10、及美食街的发展前景。 宣传单张： （1） 由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，并且本项目目前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力，因此，我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及美食街的经营发展前景，同时附上商铺的投资分析案例。单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。 3）“借势”策略 主推广告语“观前太监弄，石路美食街”，利用观前步行街成就了太监弄美食一条街，来说明石路美食街必将借助石路步行街的繁华成就自己的繁华。 四）租赁策略 1）推出品牌商家进驻优惠策略 品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业

11、的信心，从而有力地促进销售，所以，我司建议，对于有意进驻的品牌餐饮企业，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的发售与招租； 2）“客户领袖”奖励计划 为达到带动人气，我司建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认租的客户若能带领其它客户，进行认租并成交者，发展商将按所规定的标准奖励予领袖客户，如按其所租赁的商铺以2%的优惠价奖励. 3)针对目标客户采用DM策略 对于一些目标客户，我司将通过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，争取他们成为商铺的业主或租户五、项目招商 （一）、

12、进行项目规划 （二）、制定招商政策 （三）、招商广告策划 （四）、招商策略 先招主力店后招散客户，控制好招商进度。 （五）、招商方式 1）、现场招商 2）、开招商会 3）、分区招商 4）、活动招商 六、项目预算： （一）、工作经费 工作人员：4名，人均2000元/月，小计8000元/月。 招商办日常办公经费开支2000-3000元/月。 （二）、宣传费用 5-6分钟招商宣传片以及30秒电视广告片拍摄制作总计5-6万元。 广告发布费：网络广告1万元（半年），电视台信息（两个月）3万元。 七、合作方式 方案一： 双方各承担一半的经费开支，我司将按商铺营销总额的10%提成。 方案二： 招商日常工作经

13、费由我司承担，我司将按商铺营销总额的20%提成。 方案三： 招商日常工作经费由我司承担，投资公司一次性付给我30万元酬金。 我司将在810个月内，完成总量的80%。 （以活动带招商，以活动促经营） 附：“xxxx”杯苏州美食文化节策划方案 “xxxxx”杯苏州美食文化节策划方案 苏州石路不夜城将通过美食文化节的舞台，展示自己的新形象，传播饮食文化，开展国际交流与合作；另一方面，应不断总结办节经验，打破传统办美食节的方式，让市民融入其中，真正达到“食以人为本，节以人为乐”的效果，营造出“食人合一”的节日气氛！ 举办首届苏州美食文化节，其旨在于提升苏州美食的国际竞争力。然而，当今国际市场竞争的杀手

14、锏有二：一是标准；二是文化。欣慰的是，苏州美食实质卖的就是一种标准，一种文化。 一、 活动目的 通过节日活动，让世人进一步了解苏州美食、认识苏州美食、喜欢苏州美食，从而提升苏州美食的国际竞争力。并间接地达到宣传石路风味美食街，促进招商工作的顺利开展。 二、活动原则 安全第一，大众参与，体面轻松，皆大欢喜。 三、活动卖点 主题化、大众化、互动化。 四、活动理念 传承饮食文化，打造民族品牌！ 五、活动主题 享受美食，感受欢乐。 六、活动组织 1、组织机构； 2、工作分工； 3、协调联络； 4、对外宣传； 5、安全保障。 七、活动内容 （一）准备期 1、举行新闻发布会，传递苏州美食文化节的目的、原则

15、、卖点、理念、主题等信息，唤起全市各方面的关注和支持。 2、组织好对广告公司、公关公司的招标工作，严格按市场化的方式运作，优选协办单位。 3、加强对外联络，协调合作关系，解决冠名赞助，确保基本费用。 4、通过报纸向社会有奖征集苏州美食文化节标识、吉祥物，以及苏州美食形象广告语和歌曲。（二）举办期 朝天扬帆正当时，苏州美食乐盛世。 1、 开幕式（晚上） 主题：享受生活，享受欢乐。 方式：主会场与分会场互动，做到简短、意深、形美、乐人。 形式：主会场设在石路，分会场设观前太监弄、园区馨都广场美食街，并通过彩车队流动助兴的方式把分会场 “串”起来。 内容：（1）主会场举行开幕仪式，嘉宾致贺词，xxx

16、高歌xxx，彩车队“扬帆”，电视进行直播，仪式完成后嘉宾登游船观江景；（2）分会场与主会场互动，嘉宾致贺词，打锣打鼓、舞龙舞狮、唱歌跳舞等助兴；（3）彩车队分两组：一组从xxx出发xxx路xxxxxxxxxxxx；另一组从xxx出发xxxxxx（随后每天彩车队都有活动安排）。 2、品牌餐饮企业形象展示（第一层面） 主题：有滋有味，多姿多彩。 方式：设固定的展区，邀请本地、国内品牌餐饮企业参展。 形式：通过美食宴，展示品牌及其文化形象。 内容：（1）美食宴的实物艺术形态；（2）美食宴序的文化展示；（3）美食宴服务人员的仪表姿态。 展区建议设在较好的会展中心内，让苏州美食这个城市名牌更加体面。 3

17、、火锅店促销活动（第二层面） 主题：更欢乐，更轻松。 方式：凡在苏州境内的合法火锅店，均可申请参加本项活动。 形式：价格优惠，借节日开展促销。 内容：在苏州美食文化节期间，对消费者一律实行16%的价格优惠，愿苏州火锅企业给消费者的生活带来“一帆风顺”。另外，苏州火锅品牌形象店可组织搞一些“更欢乐，更轻松”的促销活动。 4、职业技能大赛（第三层面） 主题：。享受美食，享受生活。 方式：争取企业冠名赞助。 形式： 邀请专家充当评委，对报名参加比赛的职业人员进行评比。 内容：其中包括厨王争霸赛、中（西）式面点师大赛、茶艺师大赛和调酒师大赛等项目。 5、彩车队助兴活动 主题：动起来，乐起来。 方式：品

18、牌餐饮企业出资，汽摩企业协助，专业人员制作，联合统一行动。 形式：通过彩车展示品牌餐饮形象，扩大节日活动范围，塑造美食整体形象，增添节日活动气氛，满足市民求乐心理。 内容：（1）摩托车队开路，造型为小帆船，象征“千帆竞渡，八仙过海”；（2）彩车费用力争控制2万元之内，品牌企业可认定1-3辆；（3）彩车品牌企业自定主题，统一车型，由专业人员制作；（4）除主城区外，根据区县的申请，尽力安排前往助兴。 6、长三角餐饮发展高峰论坛 主题：沟通交流，合作共赢。 方式：会议、报纸征文。 形式：专业人士参加会议，市民参与征文。 内容：（1）邀请政府有关领导、专家、学者、餐饮企业代表参加研讨会，论坛成果汇编成

19、册；（2）在相关报纸栏目中举办有奖征文活动，并由企业冠名，暂定名称为：“杯”我与苏州美食；（3）在总结表彰大会为获奖者颁奖。 7、小型创业项目推介会暨石路美食城招商说明会 主题：开拓创新，自主创业 方式：讲座、网络交流 形式：市民可以参加讲座，或参与网上讨论。 内容：小型创业项目推荐，石路风味美食街招商说明，餐饮业如何进行营销模式的创新、餐饮企业连锁式经营、餐饮企业的多元化经营等问题交流讨论。 8、闭幕式 主题：释放激情，感受欢乐。 方式：国外艺术家在人民大礼堂内演出，彩车队在石路、观前街助兴。 形式：邀请国外充满激情的民俗艺术表演团给闭幕式助兴，让人感受到苏州美食融入国际所带来的欢乐气息。

20、内容：（1）嘉宾致闭幕词；（2）国外表演团演出；（3）演出完后主持人宣布首届苏州美食文化节闭幕。 八、活动其它 1、彩车队可由苏州餐饮企业和文化娱乐企业共同组建。 2、主会场、分会场的苏州餐饮企业应与文化娱乐携手互动，共同把本会场的活动搞好。 3、主会场、分会场向广告公司招标，由中标者落实经费和布置会场；组委会统一协调，按布场要求验收。 4、彩车制作要求较高，力求达到彩灯效果，须请专业人员制作。 5、苏州餐饮企业、旅游企业和苏州汽车企业和做为苏州城市名片，应相互借力、相互整合、相互受益，希望餐饮业骨干企业、旅行社和苏州金龙给予支持，借一些汽车制作彩车。 6、闭幕式演出，采用市场化动作，通过招标的方式落实承办单位。 7、做好组织落实、任务落实、经费落实、宣传费落实、安全落实。 8、本届苏州美食文化节，拟对积极参与、表现突出和反映很好的单位颁发“欢乐使者”奖，此外不再设其它奖项。在总结表彰大会上颁奖。 9、组委会下面设分会（以美食街为单位），争取当地政府部门支持，努力让市民“享受美食，感受欢乐”。12.30.202200:3100:31:0122.12.3012时31分12时31分1秒12月. 30, 2230 十二月 202212:31:01 上午00:31:012022年12月30日星期五00:31:01