北海市城市更新实施办法.docx

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1、北海市城市更新实施办法（第二次征求意见稿）第一章总则第一条为贯彻落实国家实施城市更新行动的决策部署,传承历史文化，提升人居环境、生活质量和城市竞争力，推动城市结构优化和品质提升，转变开发建设模式，按照国家、自治区有关法律、法规，现结合我市实际，制定本办法。第二条北海市城市规划区范围内的城市更新，适用本办法。法律、法规和市人民政府对城市更新活动另有规定的，依照其规定执行。第三条本办法所称城市更新，是指对城市空间形态和功能进行可持续的整治、优化、改善等建设活动，主要内容包括：完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化历史文化保护和塑造城市风貌、加强完整居住社区建设、推进新型城市基础设施

2、建设、加强城镇老旧小区改造、完善城市市政管网及市政道路基础设施建设、增强城市防洪排涝能力以及市政府认定的其他城市更新情形。第四条城市更新坚持以“人民城市人民建，人民城市为人民”为基本理念，以建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市为总体目标，加快补齐城市发展建设中的短板弱项，提升城市功能和品质，创新城市发展模式，推动城市高质量发展，增强城市永续发展动力。第五条城市更新坚持以下原则：（一）以人为本，尊重民意。坚持以人民为中心，尊重民意，切实改善民生。城市更新应从人民群众最关心的问题出发，顺应群众期盼，解决群众诉求，着重改善市政管网、道路交通、停车设施，补足居住社区公共休闲场地、绿地、

3、服务中心等功能。切实改善人居环境，构建多元融合的“十五分钟生活圈”，满足人民群众日益增长的美好生活需要。（二）保护文脉，修复生态。保护海丝、南珠、骑楼等特色文化，融入城市建设，防止记忆消失，避免“千城一面”。坚持“留改拆建”并举，以“保护更新和优化改造为主、拆除重建为辅”的城市更新方式，传承城市文脉，保护延续城市肌理、城市风貌。有序实施沿海、沿江生态修复，加强生态基础设施建设，完善海绵城市建设，增强防洪排涝能力，补齐城市生态短板，凸显海洋生态特征。（三）盘活资源，促进转型。整合现有资源，融入产业创新要素，优化存量资源配置，激活闲置存量资产，推动功能产业优化提升，促进片区经济要素集聚发展，激发城

4、市活力，实现产业转型升级。（四）规划统筹，持续更新。衔接国民经济和社会发展规划、国土空间规划等，注重规划统筹，推动区域连片分批实施改造，科学制定城市更新专项规划、城市更新项目实施方案，建立城市更新项目库，制定年度更新计划，在可持续发展的基础上坚持有机更新。（五）政府引导，市场运作。遵循城市发展内在规律,统筹把控城市更新工作方向，注重激发市场主体的投资活力和创新活力，吸纳社会资本企业或个人参与更新建设，鼓励策划、规划、设计、建设运营一体化推进。（六）多方参与，共同缔造。城市更新实施应当依法征求市、区相关部门、利益相关人和社会公众的意见，鼓励市民和社会各界人士参与，群策群力，构建“共商共治，共建共

5、享”的社会治理新格局。第六条城市更新项目来源：（一）人民群众诉求和意见；（二）城市体检报告发现的问题和短板；（三）国民经济发展规划及国土空间规划要求；（四）城市更新专项规划；（五）城市更新单元更新需求；（六）市政府或属地政府认定的其他情形。第二章工作机制第七条健全工作组织机构。成立以市政府主要领导为组长的城市更新工作领导小组，市级各相关部门及各辖区政府（管委会）为小组成员单位，负责统筹全市城市更新工作，决策重大事项，协调重大问题，审定政策措施，审批实施方案，督促检查各成员单位工作等。领导小组办公室设在市住房和城乡建设局，负责城市更新日常工作的协调指导。组长负责指导整个城市更新工作，解决工作过程

6、中出现的重大难题。成员单位做好职能范围内的相关工作，及时沟通协调工作推进中的各项问题，积极推进城市更新各项工作。第八条各辖区政府、各园区管委会及市政府指定的部门单位是城市更新改造工作的责任主体，应当指定相应部门作为城市更新的组织实施机构，依据本办法规定履行城市更新工作职责，组织实施城市更新。第九条城市更新工作实行规划编制和项目实施相结合的实施制度。规划编制是对全市城市更新工作进行整体统筹谋划；实施方案是对城市更新项目进行具体安排。第三章规划编制第十条依据城市体检，市住房和城乡建设局组织编制北海市城市更新专项规划，明确城市更新目标、重点片区及其更新方向、计划和策略等。市自然资源局将北海市城市更新

7、专项规划相关内容纳入国土空间详细规划中，做好空间规划保障工作。北海市城市更新专项规划应经专家评审、规委会审议等程序后，报市政府审批实施。第十一条北海市城市更新专项规划是城市更新单元划定、城市更新项目实施方案编制的重要依据。第十二条城市更新单元是综合考虑基础设施和公共服务设施相对完整，以道路、河流等自然要素和产权范围为边界，所划定的相对成片并可以进行设施和利益统筹的区域。城市更新单元可包括一个或多个城市更新项目。城市更新单元宜根据情况，由责任主体组织编制规划策划方案，做好统筹安排。第十三条城市更新单元规划策划或城市更新项目实施方案编制要避免传统房地产开发模式，要坚持“留改拆建”新模式，重点关注文

8、化保护、生态修复、产业提升、民生改善等领域。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20虬除增建必要的公共服务设施外，不大规模增建，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元或项目内拆建比不应大于2o要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难

9、群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。第十四条在专项规划及城市更新年度计划指导下，实施主体应组织编制城市更新项目实施方案，拟定更新范围、内容、方式及规模、使用功能、建设计划、规划实施方案、土地取得方式、资金筹措及平衡方式、运营管理模式等。实施主体将城市更新项目实施方案报责任主体审议、审定后按相关程序实施，并报城市更新工作领导小组备案。第十五条建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。市有关部门、有关责任主体在编制更新相关规划及方案的过程中，应当通过座谈会、论证会或者其他方式，广泛听取相关单位和个人的意见。物业权利人以及其他

10、单位、个人都可以向责任主体提出更新建议，作为确定更新区域的重要参考。第四章项目实施第十六条制定年度计划。责任主体以城市更新专项规划为基础，统筹各方意见，拟定本辖区城市更新年度计划。年度计划应当包括具体项目（储备项目和实施项目）、前期业主或实施主体、边界和规模、投资及进度安排等内容，报领导小组审定后实施。第十七条市住房和城乡建设局按照责任主体备案的城市更新年度计划，建立全市年度计划动态管理机制，纳入年度计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态监督管理，享受城市更新相关政策支持。重大建设项目按市政府相关办法履行审批程序。城市更新项目成熟一个报批一个。项目确需调整的，按照原程序重新审批。第十

11、八条城市更新可单独或综合采取下列方式推动实施：（一）保护修缮。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域及周边的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，对涉水区域提升防洪标准，不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，不进行新建、扩建、改建活动。（二）优化改造。在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，对建筑所在区域的城市基础设施、其他配套设施进行完善等建设活动，促进建筑活化利用、城市基础设施提质增效和人居环境改善提升。优化改造应坚持现状底线管控，确有实施困难的，在满足消防、安全等要求的前提下，按照规定征询相关利益

12、人意见后，部分技术指标可以结合实际情况合理控制。（三）拆旧建新。将原有建筑物进行拆除，按照地块新的规划设计条件进行重新供地、重新建设；或在“不超过国有土地和房屋不动产权证书记载的用地面积和建筑面积，不突破原建筑占地面积和原建筑高度”的原则下，对危旧房屋进行拆除重建。城市更新项目应当符合文物保护、历史建筑、古树名木及后备资源保护以及工程建设管理的相关规定。第十九条确认实施主体。城市更新应通过公平、公开、公正的方式选择具有信誉良好、资产负债率较低、融资能力较强、项目管理经验丰富等优势的国有企业或其他有实力市场主体作为实施主体。实施主体参与项目前期土地和房屋征收补偿、场地平整等工作形成“净地”后，以

13、公开招标、拍卖、挂牌等方式依法依规取得土地使用权。更新区域内的城市更新活动，由责任主体统筹开展。零星更新项目，物业权利人有更新意愿的，可以由物业权利人在责任主体的统筹组织下，通过直接委托、公开招标等方式确定实施主体。由物业权利人实施更新的，可以采取与市场主体合作方式。第二十条城市更新因协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式使得国有土地使用权及房屋所有权权属发生转移的，可提交权属发生转移的材料等依法依规申请办理不动产登记。城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动,也不需要取得原建筑使用权的，

14、经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。第二十一条城市更新项目立项、环评、用地、规划、建设、防洪、消防、节能、园林绿化等各环节涉及市政府部门审批的事项，各相关部门应当优化审批流程，开辟绿色通道,实行并联审批、限时办结。第二十二条责任主体应建立部门联动机制和项目准入退出机制，与实施主体签订履约协议书，实施项目动态监管。第五章资金筹措第二十三条多渠道筹集城市更新资金，具体包括:（一）各级财政安排的城市更新资金；（二）金融机构融资资金；（三）参与城市更新的市场主体投入的资金；（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；（五）其他符合规定的资金。第二十四条各级政府应当加强对城市更新的财政投入,加大政府专项

15、债券对城市更新的支持；鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品；积极引入各类社会资本；合理引导居民出资参与更新改造。第二十五条城市更新年度计划项目，由市级统筹，积极争取中央、自治区补助资金支持，充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。城市更新项目形成的土地价款，可支配部分统筹用于城市更新。对列入城市更新年度计划的项目，本着支持项目推进的原则，结合项目拆迁成本、运营方式等情况，采取“一事一议”的方式，综合确定土地收入分配办法。第二十六条鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公

16、正方式参与城市更新项目，探索城市更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。积极引入市场力量，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与城市更新，探索设立城市更新专项基金。第二十七条强化城市更新风险防控。市财政局指导梳理债务规模、总量、性质，针对经营过程中可能出现的各种流动性、局部性、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。涉及居民回迁安置、政策性贷款、债券、公益事业、财政投资、国企投资等城市更新项目，要进一步强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。第六章政策支持第二

17、十八条土地支持政策。（一）对具备条件的城市更新项目，符合北海城市更新试点方向的，优先推荐列入自治区重大项目，优先保障土地等要素供应。（二）市自然资源局根据北海市城市更新专项规划，结合城市更新方式进行地价评估、重新确定土地用途、适当延长土地使用年限等工作。（S）城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的土地出让方案办理供地手续，采取招拍挂方式办理供地手续的,可采用带方案招拍挂。（四）城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，纳入整体改造范围，鼓励利用零星土地进行城市微型公共空间改造，建设口袋公园、运动场地、社区活动场地等服务设施，

18、符合划拨用地目录的以划拨方式办理供地手续，涉及土地出让的，经市政府批准可采取协议出让方式，房地产开发用地必须采取招拍挂方式公开出让。鼓励国有企事业单位将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项目整合实施。（五）对符合片区控制性详细规划等相关要求的更新地块，可进行拆分合并等地块边界调整，相应规划指标可做统筹安排。（六）更新项目在符合规划且不改变用地主体的条件下,发展国家、自治区以及本市支持的新产业、新业态的，由市投资主管部门及有关部门提供符合条件的证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用

19、地手续。（七）更新项目采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制，年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式办理用地手续。（A）土地使用权人不具备开发建设意愿或能力，符合转让条件的，可转让给新的实施主体进行开发建设。第二十九条规划支持政策（一）在符合国土空间规划的前提下，大片区或多地块改造项目中，允许容积率进行不同地块、不同城市更新单元之间整体平衡。提高产业用地利用效率，适度提高产业园区内工业用地容积率指标。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。（二）鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。（三）鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建

20、筑进行内部加层改造、增加连廊、电梯等配套设施。第三十条不动产登记支持政策（一）城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。（二）因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。第三十一条征收安置支持政策坚持按区平衡原则。拓展安置形式，更新过程中通过自愿参与、民主协商的方式，提供多途径选择，探索多渠道、多方式安置补

21、偿方式，实现居住条件改善、地区品质提升。可以采用等价置换、原地安置、异地安置、放弃房屋采用货币安置等方式进行安置。城市更新项目涉及征收补偿安置且符合住房保障政策的，优先纳入住房保障范围。第三十二条行政审批支持政策开辟城市更新项目绿色通道，精简项目审批事项和环节,构建快速审批流程，提高项目审批效率。市有关部门积极支持项目实施主体办理项目及各子项目用地、建设、融资等相关手续，保证项目顺利合规推进。对城市更新重点项目，可采取“一事一议”方式，从项目审批、土地供应、用地调整、方案制定、资源配给、财政等方面给予重点支持，更好保障项目落地。第三十三条财税支持政策城市更新应当坚持规划、策划、设计、运营一体化

22、，通过优化资源配置，充分利用政策支持，力求实现项目自身盈亏平衡。对政府投资项目，以直接投资方式予以支持；对城市发展需要且难以实现平衡的项目，经市人民政府认定后可采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。对经济无法平衡的城市更新项目，在符合规划要求前提下，可在本辖区或全市范围内选取地块，作为项目平衡地块,平衡地块可以带规划设计方案的出让方式供应，增强城市更新项目资金统筹平衡能力。纳入市城市更新计划的项目，符合条件的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策。第七章附则第三十四条责任主体、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任。第三十五条市政府相关部门应按照本办法制定土地、规划、建设、消防、园林绿化、项目审批、财税等相关配套政策。第三十六条独立实施的城镇老旧小区改造项目、棚户区改造项目、土地熟化项目、历史文化保护项目等，可按照国家和我市现行规定实施，并享受本办法规定的相关支持政策。第三十七条本实施办法中未明确规定的规划、土地、征迁、建设、环保等事项，按照现有法律法规及政策执行。第三十八条各辖区政府可依据本办法制定本辖区操作细则。县政府可参照本办法执行。第三十九条本办法自印发之日起施行。