某地楼市概况与中档房产市场报告.docx

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1、杭州楼市概况与中档房产市场报告 一、杭州楼市基本概况1、 杭州城市宏观经济状况分析1.1 杭州行政区域划分及人口分布情况分析 1999年底，杭州全市土地面积为16596平方千米，其中市区面积683平方千米，全市总人口616.05万人，比1998年末增加4.41万人，总户数191.60万户，其中市区人口175.27万人，比1998年末增加3.38万人，总户数为54.64万户。2001年3月，萧山、余杭两地划入杭州市区，杭州市区土地面积由683平方千米跃升至3068平方千米，人口也达到372.5万人，成为长江三角洲地区仅次于上海的第二个区域性大都市。萧山、余杭并入后，杭州市区由原来的6个行政区域变

2、成8个，分别是上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区和余杭区，1999年各区（萧山、余杭当时为县级市）主要的人口分布情况如下：上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区萧山市余杭市总人口数（万人）32.5231.0329.8627.5644.679.63113.8978.8人口密度（人/平方公里）17969100291420314117011313808数据来源：杭州市统计年鉴1.2 杭州经济发展状况分析近几年，杭州的国民经济在结构调整中始终保持平稳的增长。截止2000年末，杭州市实现国内生产总值连续十年保持较高的速度增长（接近或超过10%），可见，杭州不仅具有扎实的经济基础，而且还

3、有较强的经济后劲。1.2.1 经济增长情况2000年，杭州市的GDP总产值为1380亿元，按可比价格计算，较1999年增长11.8%，九五期间平均增长速度达到11.9%。杭州市的人均GDP在2000年也达到了2.23万元，九五期间的平均增长速度为11.0%，人均GDP与国内生产总值基本达到了同步增长。九五期间杭州市GDP总产值与人均GDP增长情况见下图： GDP（单位 亿元） 人均GDP（单位 元） 数据来源：杭州市统计年鉴/杭州市统计公报1.2.2 社会消费状况近年来，杭州市政府采取了较多措施启动市场消费并取得了显著成效。1996年杭州市社会消费品零售总额272.7亿元，而到2000年，全年

4、实现社会消费品零售总额483.9亿元，各年平均涨幅达到11.5%。即使在东南亚金融危机影响较大的1998年，杭州市仍旧实现了社会消费品零售总额9.5%的增长率，说明杭州市具有较为雄厚的经济基础。此外，1999年杭州市区居民消费价格指数亦从1998年的522.55点（1978年基数为100）回落至513.14，反映出政府实施宏观调控平均物价有所下降，从而刺激了消费额的上升，拉动了经济的发展。1.2.3 利用外资状况杭州市利用外资状况受地区的相对封闭性和经济发展水平的制约，利用外资规模较小，和上海相比有比较明显的差距。外商直接投资额 （单位 亿美元）数据来源：杭州市统计年鉴/杭州市统计公报自199

5、6年开始，杭州市外商直接投资额逐年下降，至1998年达到低谷，1998年以后，杭州市政府逐步改善投资环境，出台了一系列鼓励外商投资的政策，外商直接投资额开始反弹，到2000年达到了4.31亿美元。随着杭州城市环境的改善与政策的逐步放宽，预计今后几年杭州市的外商直接投资额将会有显著的增长。1.3 杭州市居民收入消费比例分析1.3.1 城乡居民储蓄状况分析杭州市近年宏观经济发展较为稳定，GDP平均年增长率一直保持在10%以上，城乡居民的收入有了很大提高，体现在储蓄状况上，2000年杭州市城乡居民储蓄存款余额达到788.5亿元，比1999年增长6.2%，城乡居民人均储蓄额达到12686元，比1999

6、年增长5.2%。.城乡居民储蓄存款余额（单位 亿元）数据来源：杭州市统计年鉴/杭州市统计公报城乡居民储蓄额的上升，为政府制定政策启动消费创造了可能，如果杭州市政府能够积极予以引导，促进居民储蓄转向房地产投资，将会对房地产市场的发展起到良好的促进作用。1.3.2 城乡居民实际支出与可支配收入比例分析根据杭州市城调队在2000年年末的抽样调查，2000年杭州市区居民人均可支配收入为9668元，比1998年9086元的水平增长6.4%，人均消费性支出7990元，比1998年的7580元增长5.4%。可以看到，1998年人均消费性支出与人均可支配收入比例为83.4%，而到了2000年为82.6%，下降

7、了0.8个百分点，从而反映出杭州市民的消费观念正日趋理性，已逐步从盲目型消费向投资型转变。1.3.3 居民消费构成状况分析通过对杭州市民近年的恩格尔系数（食品所占消费比例）变化趋势的观察，可以看到杭州市的食品消费比重已从1996年的50.2%下降到1999年的42.2%，平均减幅2.0%。由此可见，杭州市民的消费结构正逐步趋向合理。另外，在其他方面可以发现，杭州市民衣着消费上的支出在逐步下降，但医疗保健和娱乐文教方面的消费有明显上升的趋势，这表明了杭州市民对于教育和安全方面的需求在逐年增加。相反，对于衣着和食品等物质方面的需求正在下降，这正符合了马斯洛的需求进化理论。下图是1999年杭州市民的

8、支出消费比例状况：数据来源：杭州市统计年鉴和上海相比，杭州市民在住房消费方面的观念还是较为滞后的，上海的住房消费比例从1995年的6.2%上升至1999年的8.7%。而杭州1999年的住房消费比例为6.6%，相比1998年下降了1.1个百分点，由此可见，杭州市民的居住消费观念还有待于进一步成熟。2 杭州市房地产政策概述1) 以扩大购房者需求为主要作用点的优惠政策：1999年2月底，省建设厅发出通知，允许浙江省购买内销商品房的国内组织和个人办理房屋所有权和国有土地使用证。允许外来购房者办理内销房产权无疑将大大促进杭城房地产的销售。1999年9月23日，房地产市场有关税收政策作出新规定，“对个人购

9、买并居住满一年的普通住宅，销售时免征营业税；不足一年的销售时按售价与购买时的价格差计征营业税。个人购买自用普通住宅暂减半征收契税。”居民购买普通住宅的税赋减少，购房积极性自然增加。1999年12月，杭州举行第四次“购房入户”，仍限于城北拱墅区。这次“购房入户”政策更为宽松，购房50多平方米就可申报1个杭州市蓝印户口，约100平方米为两人，并取消了人均1.5万元的城市增容费。2000年3月1日，杭州市市政府办公厅发文，对外地人购买1999年5月1日以前商品房的房屋所有权和土地使用权的发放作出规定。产权的明晰使购房者放下心来，同时为以后外省市的购房者树立了信心。2000年12月，杭州市区行政、事业

10、单位住房分配货币化试行办法获得通过并将付诸实施，由实物分配制度改为发放货币形式的住房补贴，从而实现了住房的社会化和商品化。2001年2月，国家财政部和国家税务总局联合发文，对各类公有制单位为解决职工住房，采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房的免征契说。2) 以提高购房者实际承付能力为主要作用点的政策：1999年1月30日，杭州市市区公积金个人住房抵押贷款实施细则正式出台，这意味着市区居民在购买商品房时既可以申请银行按揭，同时又可以申请公积金组合性贷款，购房资金来源更为广泛。1999年6月10日，中国人民银行第七次降低存贷款利率，存款利

11、率平均下调一个百分点，长期贷款利率和短期贷款利率利差进一步缩小。这促进了个人储蓄贷款能量在房地产市场上的释放和贷款购房的增加。1999年9月21日，中国人民银行宣布再次延长个人住房贷款期限，并降低贷款利率。个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，贷款利率最高水平也由年利率6.3325%降至5.58%。同时，住房公积金委托贷款期限与利率也作了同幅调整。面对20年来贷款期限最长，利率最低的住房贷款，许多市民怦然心动。3) 以搞活房地产二、三级市场为主要作用点的政策：1999年6月15日，杭州市区居民手中已取得房屋所有权证、土地证和契证的经济适用房、安居房、解困房以及国家扶持、单位资助、个人集资合

12、建的住房许可上市交易。允许房改房上市让许多市民“卖旧房、买新房”的意愿有了实现的可能，而房地产开发商也适时推出了“以旧换新”业务。2000年11月24日，杭州市府批准了市房管局关于外地单位和个人购买杭州市区准予办理房产交易产权登记的意见，此举意味着外地单位和个人购买杭州市区单位自管房、个人私房成为现实，同时进一步激活了杭州市二手房市场，对新建商品房的销售也起到了明显的推动作用。2000年12月6日，杭州市2000年出售公有住房价格和公房租金标准正式出台，从而进一步促进了杭州的二手房交易市场的发展。由此可见，这些政策的相继出台，对杭州房地产市场将会形成十分有利的推动作用。通过政府的有力监控和指导

13、，将会更加规范杭州的房地产市场。3 杭州城市基础设施建设分析杭州市人民政府在这几年中，加大了城市基础设施建设和旧城改造的力度，1999年全市基本建设和更新改造投资中用于道路、供排水、公用事业、电力等基础设施建设的投入达114.77亿元，比上年增长了15.5%，是杭州历史上投入最多的一年。1999年仅市区用于城市建设维护的费用就达到41.8亿元。城市道路方面：至1999年末，杭州市已有道路长度1013千米，人均道路长度0.164米；桥梁241座，其中立交桥23座。市区内中河高架桥、西湖大道、艮山东路、江滨路等基本建成。全市新增高级、次高级公路111.8千米。城市道路网络的日益完善，不仅将方便居民

14、的出行，改善了城市的投资环境，更将有利于杭州经济和社会的发展。公共交通方面：1999年末市区公共交通营运线路达136条，比1998年增加了22条，营运线路达1700公里，比上年增加了510公里；营运公共汽车和电车共1637辆，比1998年增加了273辆。交通运输工具的大量更新换代，大大改善了居民的乘车条件。环境整治方面：1999年，工业“三废”污染防治继续加强，全市工业废水排放达标率为81.7%，工业废气烟尘去除率为91.6%，工业固体废物综合利用率71.4%，烟尘控制区逐年扩大。绿化方面：1999年末，杭州市园林绿地面积达5828公顷，其中市区公共绿化面积778公顷，市区人均绿地面积5.78

15、平方米，要高于上海市区人均绿地面积2.82平方米，可见杭州作为国际著名的旅游城市，其在园林绿化方面的建设是值得称道的。2000年12月，杭州市政府确定了将市中心迁至滨江2、3号地块的“城市东扩、沿江发展战略”，2001年3月，余杭、萧山并入杭州，大规模的市政建设将逐步展开。我行对2001年即将开始建设的杭州重大市政项目作了如下归类：城市广场建设：位于武林广场运河北侧的西湖文化广场将在6月份最终确定建设方案，该广场占地200亩，广场内建有展览馆、影视城等，总建面积达到20万平方米；城北拱宸桥区域占地110亩，总投资3亿元的运河广场也将在年内动工；位于城东庆春东路的新世纪庆春广场建设即将启动，该广

16、场将成为集行政办公、文教娱乐、商业金融、生活居住于一体的江干区区级中心。文化设施建设：作为杭州市标志性建筑的杭州大剧院、将在7月份动工兴建，2003年投入使用；建筑面积2万平方米的中国财政博物馆、18万平方米的杭州国际会展中心也将在年内开工，“十五”期间建成。城市道路建设：2001年，杭州市将完成绕城公路北线一期工程的建设，启动巨州路、石桥路拓宽、德胜路延伸、东坡路、杭海路、建国路改造等工程；全市范围内，320国道余杭段、03省道萧山段、05省道桐庐段三大工程也将开工建设，力争在年内完成投资30亿元，新增高等级公路120公里的目标。城市绿化与景区建设：2001年，杭州市将新增生态公益林50万亩

17、，市区新扩绿地500万平方米，其中借地绿化450万方；重点开发建设西溪龙坞和灵山、湘湖、良渚文化村等景区度假区。可以预见，今后杭州市的城市基础设施条件将得到大幅改善，这对于促进杭州市房地产市场的发展，塑造住在杭州的城市品牌形象，都会起到较大的作用。5 杭州市商品住宅市场供应状况分析5.1 杭州市商品住宅市场供给量分析从1995年至1998年，杭州市商品住宅年批准预售量逐年上升，从1996年的84.5万上升至1998年的272.7万平方米。1999年出现较大幅度的下降，年批准预售量降至221.8万平方米，降幅达18%。2000年，杭州市商品住宅批准预售量有了较大幅度的反弹，达到了266.2万平方

18、米，接近1998年的水平。商品住宅批准预售面积 （单位 万平方米） 数据来源：杭州市房地产管理局市场处自1996年开始，杭州市商品住宅年竣工量呈现下降后骤升的趋势，1996至1998年年竣工量从200万平方米降至160万平方米，但1999年骤升至230万平方米，2000年也保持了一定幅度的上涨，达到253万平方米，成为近年来的竣工高峰。杭州市商品住宅年新开工量近年呈现上升趋势，1996和1997年新开工量为160万平方米，1998和1999年达到了250万平方米左右。2000年，杭州市新开工量略微有所下降，为230万平方米，按照平均建设周期两年至三年计，2002年左右将会是下一个住宅竣工高峰。

19、商品住宅竣工量与新开工量 （单位 万平方米）数据来源：杭州市房管局市场处/杭州市城乡建委5.2 杭州商品住宅市场历年年销售量分析杭州市商品住宅销售面积逐年呈上升趋势，从1996年的62.8万平方米升至升至2000年的167.8万平方米，而预售面积增长的趋势更快，1997年后平均每年翻了一倍，1999年达到了138.4万平方米。预售情况如此火爆，说明市场消化情况十分良好，但如果政府放松对土地一级市场的控制，或因发展商无法按时按质交房而导致购房者对发展商的信任程度下降，市场消化情况极可能发生变化。商品住宅预售与销售面积 （单位 万平方米） 数据来源：杭州市统计局/杭州市房管局市场处/杭州市建委 5

20、.3 杭州市商品住宅供应市场特征分析 我们通过对2001年3月份市场上在售及接受预定项目的统计（不包括别墅），归结出杭州市商品住宅市场存在如下特征：基地面积杭州市商品住宅小区以较大规模为主，基地面积在25000平方米以上的楼盘占到了近50%的比例。与我们在2000年5月份所作调查相比较，基地面积1万平方米以下的楼盘明显减少，而基地面积在12.5万平方米的的楼盘比例有了较大幅度的上升。 基地面积 （单位 万平方米）建筑面积与2000年5月份的数据相比较，杭州市商品住宅小区的规模整体上有增大的趋势，这是因为2000年5月份以后杭州城西、城北、滨江等地区出现了一些较大规模的楼盘，提高了总建面积在2.

21、5万平方米以上楼盘所占的比例。而从总体上看，杭州市商品住宅小区建筑面积的分布比较平均，结合基地面积较大的现状，说明杭州市商品住宅的平均容积率较低。建筑面积 （单位 万平方米）建筑形式建筑形式中以纯多层、纯高层和混合型小区为主，占到了近90%，其中混合型小区中主要的形式是多层、小高层结合与多层、小高层、高层结合，分别占了混合型小区的34%和30%。与我行在2000年5月份所作供应市场状况调查相比较，纯多层和纯高层均有下降，而混合型小区的供应有了明显的上升，结合混合型小区中多层与高层建筑占了较大比例的事实，说明杭州的多层与高层建筑有逐渐在混合型小区中增长的趋势。建筑形式 绿化率杭州市楼盘的平均绿化

22、率主要集中在30%50%，整体绿化水平已经逐步接近上海的水平。较高的绿化率和杭州市良好的整体绿化环境，对于吸引购房者，塑造“住在杭州”的城市品牌形象，会起到良好的促进作用。绿化水平房型分布及比例二房的供应面积范围是60125平方米，集中供应面积为80100平方米；三房的供应面积范围是80175平方米，集中供应面积为110140平方米。与我们在2000年5月所作调查显示的二房集中供应面积80100平方米，三房集中供应面积90120平方米的数据相比较，2000年杭州市二房面积无多大变化，但三房的集中供应面积却增加了20平方米，这与杭州市民收入水平提高，追求更高的生活质量是分不开的。杭州市商品住宅市

23、场目前的主流房型是三房，其供应比例在50%左右，与需求调研中购房者最想购买面积中120150平方米占近45%的结果基本吻合。二房在目前的杭州市场上也占有重要位置，比例接近25%。会所杭州的会所概念最早是在1999年底被开始运用的，到目前为止，成型的业主会所屈指可数，几乎还在一个概念的炒作阶段。但值得注意的是，目前杭州在售物业设置会所的楼盘与不设置会所的楼盘已各占50%，不管其具体设施设置及操作是否成熟，会所的概念已经成为评判一个楼盘品质的重要标志，在会所的可行性上已经得到了充分的肯定。独立会所与非独立会所比例 在设置会所楼盘中，绝大部分是设置在裙房内的，拥有独立会所的比例仅为15%。物业管理费

24、及物业管理公司类型杭州物业市场中物业管理费在1元以下的楼盘占到了56%，与2000年5月份90%的比例相比有了明显的下降，这说明杭州消费者和开发商对物业管理的价值已经有了一定的认同。物业管理费 （单位 元/平方米月）杭州市的物业管理公司主要是自管，但由于戴德梁行、第一太平戴维斯等专业公司的加入及其优质服务，杭州物业市场上聘请专业物管的物业将会逐步增加。物业管理公司类型 注：国际专业比例包括聘请国际专业公司作顾问楼盘比例5.5 杭州市商品住宅区域市场分析5.5.1 城西区域杭州的城西区域主要是指古翠路以西的地区。北面一直延伸至三墩镇，南面则以西溪路为界。目前均价在38003900元/平方米。在1

25、995年前，城西因隶属余杭，教育、医疗、生活服务等设施相对落后，购房者对其缺乏信心，城西房产均价仅在2000元左右。然而经过南都、绿城、金都等众多杭州本地知名开发商六七年的开发，城西已经成为杭州房产开发水准最高的区域，涌现了以南都德加公寓、新金都城市花园为代表的诸多精品楼盘，成为杭州市民心目中的理想住宅区。究其原因，在于三点：一、完全面向市场的竞争体制。二、开发初期土地价格低廉，房地产开发商利润丰厚。三、没有历史环境限制，一张白纸任挥洒，开发成规模。目前城西蒋村商住区的存量土地已经开发完毕，1998、1999年所开发的楼盘也基本消化殆尽，现有的供应量并不大。但综合现在售楼盘的调查数据，可以发现

26、，城西物业的楼盘规模均较大，总建面积5万平方米以上的楼盘占了80%，物业类型中多层占了很大比例，并且该区域的绿化率也非常的高，几乎全部集中在30%50%。2000年8月蒋村商住区规划进行了调整，用地向西面扩大到紫金港路，规划用地从413.13公顷调整为505.53公顷，2001年3月，余杭并入杭州，这些条件应该说为城西的继续开发创造了可能。然而蒋村商住区的扩展主要是为该区域的公建配套提供土地，余杭靠近城西的区域在近年的开发会以别墅为主，因此该区域的住宅供应量不会有太大的上升。但随着城西区域市政配套的逐步完善，可以相信，该区域住宅仍将有较高的升值潜力。5.5.2 市中心区域杭州的市中心北至环城北

27、路，南至玉皇山，西面一直到曙光路，东面则一直到环城西路。著名的杭州西湖风景区就包含其中，由于该区域开发较早，因此该区域较其它地区更为成熟，以武林广场为中心，商业、餐饮业等等遍布其中，可说是杭州的精华所在。俗语有云：“上有天堂，下有苏杭”，杭州因为西湖而名闻遐迩，杭州的市中心区域，由于紧临西湖风景名胜区，因此商业、餐饮娱乐业等在旅游业的带领下，较其它地区发达，市政配套建设也较完善，道路宽敞，交通十分方便。该区域中的物业开发较早，数量相对也多，现在售的物业有22处。这些市中心的物业规模比较适中，总建筑面积在2.510万平方米的占了64%的比例，物业的类型也以高层和小高层为主。在由于地价的因素，该区

28、域中的楼盘均价较高，为5692元/平方米。在未来城市规划中，可能沿西湖一带将开发成为步行街，重组西湖周边交通流，使西湖周边这个黄金地段的价值再得以抬升。5.5.3 次中心区域杭州的次中心区域是市中心的延伸，整体呈手枪型，由于自然原因被划分为两块，北面的一块呈正方形，南至环城北路，北临文一路，西至古翠路，东接绍兴路，而市中心区域东面的另一块次中心区域则夹在环城东路和秋涛路中间，北至艮山西路，南面一直延伸到中山南路，整个地块呈长方形。次中心物业的平均价格为4563元/平方米，物业拥有会所的比例达到了61%。该区域物业邻近市中心，拥有比较完善的市政配套设施，和市中心相比，物业规模相对较大，而价格又在

29、市民相对可以接受的40005000元/平方米的水平，因此对购房者具有比较强的吸引力。2000年下半年以来，次中心区域又涌现了像白马公寓、杭州绿园以及金都华庭等品牌发展商所开发的高档次物业，进一步提升了次中心区域的住宅消费品位。5.5.4 城北区域杭州的城北区域主要是指文一路以北，莫干山路以东的一个三角地块，该区域目前的开发力度不是太高，现在售主要为2000年下半年以来开盘之物业，均价在36003700元/平方米之间。杭州城北企业林立，大小市场繁多，是杭州传统的工业区，也是旧城改造的重点区域。2000年，杭州市土管局招标拍卖供地25幅，其中有1/3集中在拱宸桥，供应量达25万平方米，按照开发周期

30、，下半年将会有较多的新盘在该区域推出。城北现在售物业和其他区域相比，纯高层和纯小高层的比例相当高，分别为18%和27%，楼盘规模也较大，10万平方米以上的楼盘占了37%的比例，这主要是因为城北地价相对较低和该区域在容积率的控制上相对较为宽松。在未来城市规划中，城北地区原来的大量工业用地将调整成为居住用地，城北的道路和市政基础设施也将进一步完善，该区域今后的供应量将会进一步加大，具有良好的发展前景。5.4.5城东地区杭州的城东区域是指次中心的外围区域，主要是指绍兴路和秋涛北路以东的地区，南面一直到杭海路。该区域目前的在售物业非常少。城东区域因为市政铁路及沪杭高速公路和京杭运河的原因，交通道路变得

31、四分五裂，而且由于火车东站、汽车东站座落于此，此区域成为杭州市外来人口集散地，相对是一个较混乱的地区，治安情况的好坏成为在这一区域置业的客户所要考虑的重要因素，因此该区域多为大规模的物业，以聚集人气来保证小区的安全。因为以上的这些原因，该区域的物业均价也较低，仅为3400元/平方米。2000年12月杭州市政府确定市中心东移的战略后，该区域南端成为滨江新城与市区的接壤地带，一个集商业、行政、居住于一体的江干区区级中心将在那里出现，太平门直街以北至景芳一区以南的近40公顷土地规划为城市高档住宅小区。另外，杭州城市规划中的一笔浓彩下沙新城也位于该区域，下沙新城将开发成为杭州发展高新技术的第二产业基地

32、，还将迁入15所高校，并兴办一些与工业发展紧密相关的学校。因此可以预见，经过综合改造建设，城东区域的居住环境将得以大大改善，该区域具有很大的发展空间。5.4.6滨江地区杭州的滨江区主要是指杭海路以南，秋涛路以东的区域。一直延伸至萧山。该区域被钱塘江一分为二，有三座大桥辅助交通。按照城市发展惯例，滨江地带一般是城市中的高档住宅区，但杭州市的滨江地区却整体发展缓慢，位于此区域的楼盘均价仍仅排在市中心、次中心和城西之后，其区域均价为3600元/平方米，亦有诸如海月花园般较高品质的楼盘。杭州市政府确定市中心迁移至滨江2、3号地块后，以钱塘江为轴线，沿滨江两岸作为主要扩展空间的城市格局开始形成。今后，随

33、着新市中心与周边市政配套的逐步建设，该区域的物业档次将得到比较大的提升，滨江地区的价格水平仍将保持较快的增长速度。 2001年3月，萧山、余杭撤市设区并入杭州，两区的商品住宅市场获得了新的发展空间。由于萧山、余杭自然生态环境优越，地域辽阔，地价、房价相对较低，因此只要在配套上逐步予以完善，两区具有很大的发展潜力。近期，诸多杭州的发展商在萧山、余杭大规模征地，到明后年将会有大量萧山与余杭地区的新盘面市，只要这些项目操作成功，萧山、余杭的供应量将会逐步加大。54各区域物业供应特征一览总建面积(万平方米)物业类型二房集中面积（平方米）三房集中面积（平方米）二房比例三房比例物业管理费（元/平方米月）城

34、西0-2.5 9%2.5-5 9%5-10 36%10 46%纯高层 10%纯多层 40%混合型 50%85-110115-14025%45%集中在0.5-1市中心0-2.5 25%2.5-5 36%5-10 28%10 11%纯高层 23%纯小高层 10%纯多层 14%混合型 53%80-105110-14027%50%1.0以上占65%次中心0-2.5 10%2.5-5 18%5-10 33%10 39%纯高层 23%纯小高层 15%纯多层 8%混合型 54%90-115110-14020%60%0.5-2占70%城北2.5-5 36%5-10 27%10 37%纯高层 18%纯小高层 2

35、7%混合型 55%85-100105-13530%50%集中在0.5-1城东2.5-5 36%5-10 27%10 37%主要为混合型80-90100-12535%60%集中在0-0.5滨江0-2.5 13%2.5-5 13%5-10 26%10 48%纯高层 28%纯多层 15%混合型 57%80-100105-13020%45%- 二、杭州土地供应情况介绍1. 杭州市商品住宅土地批租状况分析杭州市在1999年之前平均每年的土地供应量在100150万平方米，出让方式主要为协议出让。1999年11月起，杭州市市区内房地产开发项目用地全面以公开招标（或拍卖）方式供地，到2001年1月，杭州市政府

36、又确定了在全市范围内凡经营性开发项目，必须实行招标或拍卖方式出让的政策，杭州的土地供应模式日见规范。 2.2000年招标拍卖土地状况2000年杭州市公开招标拍卖出让土地25幅(其中位于城北拱宸桥区域的7号地块在3月份推出时无人应标，后在7月份编为17号地块重新推出)，其中成功出让23幅，土地出让面积34.5万平方米，累计可建面积86.25万平方米，平均土地成交价格约5500元/平方米。在成功出让的23幅地块中，有6幅分布在东河沿线，土地面积近5万平方米， 3幅集中在复兴地区，土地面积3.8万平方米，另有6块分布在城北拱宸桥区域，土地面积近16万平方米。土地供应不足加上分布的相对集中，进一步加剧

37、了杭州土地市场的供需矛盾。土地稀缺，导致地价哄抬，2000年10月份以前，东河沿线地价一直控制在2800-3500元/平方米，而到11月份，东河沿线的24号地块拍出了楼面地价5224元/平方米的“宇宙价”，地价飙升对房产开发造成巨大压力。2000年杭州市政府储备地块拍卖、招标出让地块一览表地 块编 号出 让方 式用 地 范 围用地性质出让面积(平方米）建筑密度容积率建筑高度（米）绿地率日 期中标单位成交总价（万元）楼面地价元/平方米01招标东至东河绿带，南至规划幼儿园，西至青龙街，北至体育场路规划G-2地块住宅用地6166.6730%2.12130%1/20宋都房产4811.82371402招

38、标东至建国北路，南至土庙巷，西至东河绿带，北至锦衣三弄及规划绿地住宅用地10493.3930%3.96030%1/20温州华昌房产11789287903招标东至上塘路，南至已建杭一棉宿舍，西至规划农贸市场、派出所，北至温州路住宅用地16999.9927%3.57035%1/20广利经济发展公司5529.116892804招标位于拱墅区拱宸桥，规划丽水路以东，舟山路以北住宅用地7466. 6727%3.55030%2/28杭州市商业发展公司2261.692886405招标拱墅区拱宸桥，规划丽水路以东，舟山路以南，姚家坝以北住宅用地2733.3327%3.45030%2/28杭信房产867.319

39、6931地 块编 号出 让方 式用 地 范 围用地性质出让面积(平方米）建筑密度容积率建筑高度（米）绿地率日 期中标单位成交总价（万元）楼面地价元/平方米06招标东至湖墅南路，北至规划潮王路，西至古新河，南至省建筑材料工业总公司市级公建用地300040%5.07025%2/28紫云房产2721.546181807招标拱墅区拱宸桥，规划丽水路以东，嘉兴路以南，拱宸桥医院以西住宅用地1804527%3.55030%3/2808招标拱墅区拱宸桥，规划金华路以东，嘉兴路以南，规划小区绿地以西以北住宅用地20999.9930%2.02230%3/28金浙房产6714.56160009招标拱墅区拱宸桥，东

40、至规划自来水加压站，北至定海新村，西至上塘路，南至规划轻纺路市场用地1227645%25%2.03/2810招标位于下城区上塘河于朝晖路交叉口的东南角，东南西至京都花园，北至朝晖路住宅用地23733.3328%2.5檐口高度5025%4/26金都房产18684.225315011招标东至规划东河绿带，西至岳家湾，南至已建住宅，北至规划绿地住宅用地5799.9930%2.1 2130%4/26武林房产4367.4933586地 块编 号出 让方 式用 地 范 围用地性质出让面积(平方米）建筑密度容积率建筑高度（米）绿地率日 期中标单位成交总价（万元）楼面地价元/平方米12招标东至建国中路，西至东

41、河，南至淳佑桥东弄，北至解放路市级公建用地2566.6645%5.0 6015%5/26科技房产2987.747232613招标东至青龙街，西至西健康路，南至健康路，北至体育场路住宅用地8066.6630%2.1 2130%5/26浙江省房开5976.324351414招标东至羊千弄、头营巷，西至建国北路，南至永康巷，北至环城北路住宅用地1080050%4.0 9015%6/2815招标东至煤气大厦、省地矿厅宿舍、西至马腾路，北至省舞台电子研究所、省地矿厅宿舍住宅用地178006/28浙江久阳实业15665.7396382616招标东至南白路，西至规划道路，南至中河，北至复兴路住宅用地1403

42、440%30%8/28凤起房产12582.43753219地 块编 号出 让方 式用 地 范 围用地性质出让面积(平方米）建筑密度容积率建筑高度（米）绿地率日 期中标单位成交总价（万元）楼面地价元/平方米19招标位于三墩镇，东至环镇北路，西至新星小区，南至三墩路，北至杭州无线电三厂三墩分厂住宅用地1999.9935%1.219 30%8/28杭州三墩供销合作社171.87871720招标拱墅区拱宸桥，规划丽水路以东，规划拱北小区以西，陈家桥运河以南，杭州纺织化纤工业公司保留用地以北住宅用地出让9122230%，2.550 30%11/8名城房产30200158521招标东隔C15-3和C15-

43、5地块为规划钱江四桥，西隔规划6米道路为C15-1地块，南隔12米规划道路为南星桥水厂，北至复兴街综合用地10833.33350%3.06015%10/18西湖区房屋建设4368134422招标西湖区，东至学院路，西至规划7米道路，南至规划9米道路，北至余塘河绿带住宅用地和综合用地出让1851228%，2.530%美达房产9897.6368218823招标复兴地区，东至规划15米道路，西隔规划R5-5地块为南复路，南至滨江路，北至老复兴路住宅用地和综合用地12833.3328%2.530%地 块编 号出 让方 式用 地 范 围用地性质出让面积(平方米）建筑密度容积率建筑高度（米）绿地率日 期中标单位成交总价（万元）楼面地价元/平方米24招标东河沿线，体育场路以南，东河绿带以东，建国北路以西住宅用地出让14533.33325%，2.538 30%11/8广宇房产19000522425招标位于拱墅区,东至湖墅南路,南至密渡桥路,西至规划古新河绿带,北至湖墅南路17号. 综合用地