某地产城销售手册(820)部分修改.docx

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1、中原地产为您我做到 万科城万科城 销售手册前言万科城统一说词思路一、 概况：介绍万科城的整体概况，在此要强调三个基本指标l 万科城是沈阳万科06年投巨资打造的一座都市水岸新城，开发建筑总面积超过100万平；l 万科城位置，突出和平的长白；l 万科城整体定位；二、 万科城发论1、 万科为什么要造一座城l 首先要讲万科的实力，万科是房地产领域的领跑者，是第一个上市房地产公司，在全国有十八个分公司。 l 其次要讲万科的企业理念（把尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。） 万科城就是在这样的万科企业理念指导下为沈城人精心打造的

2、一座梦想之城l 最后谈万科在沈阳的实力见证，已开发的六个项目。l 正因为上述三点 万科才有能力去造一座属于梦想的都市水岸新城2、 万科为什么选择在长白造一座城l 首先要讲和平，强调和平的万科城，重点阐述和平区域价值l 其次要讲和平长白，重点阐述长白未来的区域价值，它是沈阳的陆家嘴。突出它和陆家嘴的相似性（都依托于成熟的老城区、都有一条河（江）流过城市、都是一块处女地、都是在城市大变革的背景下发展起来的、政府的选择）l 再次要讲和平长白的万科城，重点阐述万科认识到它的区域价值才决定要做高端，而且是100万平。政府也希望通过引入万科来实现双赢。3、 万科要造一座什么样的城l 首先整体介绍它是一个什

3、么样的城。规模、建筑形式、规划设计、景观设计等。重点突出我们聘请德国设计师事务所、日本景观设计公司的目的和意义（ 通过德国人的严谨和细节打造一座现代、领先与时代的一座水岸都市城；通过日本景观公司的设计，突出万科城冬季景观的效果和异国风情） l 其次讲一期的整体规划，重点阐述洋房的稀缺性、专利性和尊贵性；小高层的舒适性。l 再次谈万科城近期上市的信息4、 住在万科城里的生活享受主要阐述万科的物业。第一部分：产品介绍篇一、 客户接待：（门前接待）您好！欢迎光临万科城我是万科城的客户理事XXX ，请问您贵姓/请问您是第一次来万科城吗？（确认新老客户）。现在由我为您简单介绍一下万科城开 发 商 ： 沈

4、阳万科永达房地产开发有限公司景观设计单位： 日本户田芳树 规划设计单位： 德国KTP建筑设计事务所 销售顾问公司：中原(香港)物业沈阳分公司 二、 万科城发论：（沙盘区）开场白一、 理念的引导万科城 新都市主义住宅的代表作，与以往的城市建筑不同的是万科城强调对环境的重视和建设。万科城充分考虑个人与社会、自然、城市的关系，通过科学的规划设计，营造都市中的温馨与宁静，将现代都市生活中的诸多要素充分整合，构筑一个完善、便利、现代的生活空间，在充分享受都市文明的同时，为城市的上层提供一种快节奏、低生活成本、多样化娱乐的都市生活模式。 二、 项目位置的介绍我们的地理位置：经南京街，过工农桥第一个交通岗沿

5、长白西路向西行沈500米即可到达园区。万科城万科城北侧紧邻规划约160m宽的河堤公园和约300m的开阔浑河水面，是沈阳为数不多的滨水社区之一，南临长白西路，西临胜利桥，东临工农桥；该区域向北通过工农桥和胜利大桥与和平区紧密相连，距太原街、南站仅约4公里，距北站约8公里；向南则通过沈苏快速便利抵达苏家屯；未来通过浑南大道、滨河路向东连接整个大浑南区域，区位优势非常明显。长白的发展前景：长白新区的整体规划是由上海同济大学作的整体规划，定位为沈阳市的高品质居住区，根据市政规划，规划建设集高级居住、金融商贸、现代服务于一体的综合性新城，形成金领、银领、白领聚集的富人经济圈。长白新区不仅是金廊银带区域上

6、的重要节点，更是沈阳新的都市中心的主要组成部分，是集科技会展、商务办公、文化娱乐、高尚居住等多功能为一体的滨水新城。是体现沈阳现代化大都市的滨水区形象的标志区域。 在长白新区规划中，选择了体现大都市滨水景观的公共建筑，临河布置，如大剧院、音乐厅、会展中心、体育中心、美术馆、艺术中心，以及相配套的五星级酒店，还有一定数量的办公写字楼、高级公寓及配套的商业设施。 一轴、两带、两区设计 一轴：长白大街（沈苏快速干道）是区域重要的景观道路，商业、文化、娱乐、科技、研发等设施布置在景观绿化带后，与绿化交相辉映，构成约三公里长、100米宽的世纪大道。两带：即浑河滨水景观带和浑河灌渠绿色滨水走廊。浑河滨水景

7、观带沿线的建筑沿河展开，形成由东到西低、高、低、高的频率节奏。会展中心以环境、体量而著称，写字楼及宾馆区以高密度和集约式竖向空间发展为特征。规划利用浑南灌渠的取水口，调整灌渠的形态，化直为曲，形成沈阳市第四大城区系。两区：即商务文化区和会展体育休闲区。商务文化区总占地面积约一平方公里，规划高层星级酒店、办公写字楼、 S OHO公寓、剧院、音乐厅、现代艺术馆、美术馆、商业中心等公共建筑，形成多功能的混合区域，打造长白新区的新地标。会展体育休闲区临河布置体育中心、会展中心等公共建筑，通过与浑河滨水自然滩地相结合，以宏大气势形成浑河滨水区的重要标志。 居住用地成滨河景观 靠近浑河规划布置高档次的低层

8、和高层住宅，形成美丽的滨河景观，丰富天际轮廓线。 没有真山有真水 合理利用长白地区5.7公里长的浑河滨水岸线资源，提高区域环境品质与生活质量，重点突出临河商务办公区，塑造现代都市的滨水地区新形象。河滩地强调城市功能，滩地内以滨水公园、广场、活动场地等为主，引入多样化城市公共活动。 在沈阳，很难有像长白新区这样大片的土地。一方面，与老城区仅有一桥之隔，另一方面，丰富完整的土地资源为日后的新城市发展提供可能的可能。处于与上海浦东相似的区位和背景，即可以延续了沈阳市老城区，又可以通过新的产业、空间调整，与老城区形成互动。今天的长白新区与浦东的陆家嘴的发展有惊人的相似，可以想象明日的长白新区就是今日的

9、陆家嘴。发展动作：投资100个亿的深圳航空城就在万科城的东侧。目前长白已吸引了格林、新加坡的许氏兄弟等知名开发商，和记黄埔意向拿地中；三、 项目园区的规划万科城是万科06年旗舰大盘，总占地约35万平，总建筑面积约100万平。建筑形式为多层、小高层、高层等多种产品相结合。建成之后将拥有六千多套精品住宅和四千多个专用停车位，综合绿化率高达约40%。园区的规划理念：现代大气、别致、新颖（定位园区方位）一期占地7万平左右，建筑面积10万平左右，属低密度的具北欧风情的高宜居性居住社区。四、 景观规划万科城景观的设计主题即：森林自然和文化所共同构成的回廊都市，即都市、森林以及文化互相交融和谐共生的住宅城。

10、在万科城一期的景观中，主要分为商业部分与园区部分两个有机组成部分：一、 商业街规划理念，现代、开放、气势壮阔。它是展现万科城国际化大都市的形象窗口。万科城商业街采用的建筑风格是原汁原味的挪威奥斯陆北欧风情；整个商业街分为步行街-长白西路商业街和商业内街-长白二街。商业街立面设计通过木材、金属、玻璃、劈开砖四种材料的有机组织，呈现出现代、简洁、凝重的商业风格。休闲的座椅、阳伞，行人可以漫步其中，或小憩其间。同时很好的考虑了商业牌匾、包装的设置，进行精心的灯光照明设计，营造出一个夜间流灯异彩、灯火辉煌的商业街形象。商业街的标志：售楼处一栋纯净的、现代感十足的，钢结构建筑艺术品。白色的躯体挺立于深色

11、调的建筑群中，体现了其素雅却又张扬的个性。是商业建筑群的领袖、王者。在长白二街对面，一尊大红色的雕塑“生命”诞生了，此雕塑由景观设计大师户田芳树操刀设计，主题寓意为“生命”，造型有强烈的节奏感及韵律感，象征生命的律动；红色的选 择，更强调生命的鲜活和生动；三栋形式各异的点式商业与背景商业街相互映衬，营造了一个个空间各异、变化丰富、尺度宜人的商业内街两个形态各异的点商，一深一浅，对比中有着和谐。一冷一暖，冲击中蕴藏着共生。冰冷的钢铁，柔和的木头，构筑了一个精彩的商业亮点。商业街两侧众多富有创意的机器人，体现了万科城未来城的生活概念，时尚效率，并结合二侧由万科精心逐棵挑选的行道大树一道，为万科城的

12、业主们营造了温馨与浪漫的城市氛围。二、 园区园区的景观设计源自日本街坊的规划概念，主要由道路、绿地与公园三部分组成。道路：万科城的道路提供了高密度、有机的、符合人的角度的亲切空间，曲线形的街道形态在呼应了浑河这个母亲河水元素的同时，给业主带来曲径通幽的婉转街道空间，使业主回家的路不再一目了然，增加了生活的情趣，路边的停车空间在没有车子停靠时，扮演了绿色广场的角色绿地：在主要入口的景观气氛渲染下，令宅间景观结合私家花园，保持景观的连续性，植栽设计则演绎了丰富的季节感，使园区四季有景。公园：住宅街区的核心绿地设计成为开放的活动场所，儿童是人类的希望，也是人们聚集的核心凝聚核，儿童游戏场的设置为万科

13、城街坊吸引了人气，制造了街坊邻居交流的良好空间，是个极度生活化，富有人情味的活动与交流空间。以“春”为主题的中心绿地游园：象征人生的开始。五、 单体设计，户型设计。（介绍产品细节，进一步阐述设计理念）单体设计一期以情景洋房、板式小高层和点式小高层为主；情景洋房户型设计情景洋房，万科的专利产品，一种介于多层住宅与别墅之间的产品形态，通过一系列的建筑设计手段，让住户拥有更多的户外活动空间、更广阔的生活视野及可享受别墅般的生活。户型面积从130-182平，设计特点家家露台、层层退台、间间错层、7.3-8.1的宽阔横厅设计；小高层户型设计：万科城小高层的建筑风格，是典型的挪威奥斯陆北欧风格。外墙砖采用

14、国内最好的劈开砖，立面简洁、新颖、别致。大堂部分采用芬兰木，最生态的木头。阳台部分的栏杆，是沈阳公司有史以来最昂贵的阳台栏杆，打造了万科城小高层高贵的身躯。电梯采用日立品牌，采用双回路供电，使用安全性无须担心，小高层户型面积从81-130平都有，户型设计特点1充分考虑北方的自然气候特征，从日照、采光 、通风、节能等方面出发，大部分主要卧室及起居厅均有南向采光。3平面布局分区明确，使用系数高。室内房间方正，易于布置家俱。4住宅结构体系以剪力墙为主，均采用外保温；5厨房中洗、切、烧流线清晰，且结合排烟道的设置，合理摆放冰箱。6卫生间可分为单卫或多卫，考虑干湿分离，并适当设置储物间，合理布置洁具。7

15、水、暖、电系统设置集中管井，三表出户，燃气表设于厨房中。所有户型均设置入户可视对讲机、宽带网络、有限电视、电话等接口。8采暖方式采用分户供暖方式，并考虑设置热表的位置，暖气管在地面垫层内铺设。空调方式均采用分体空调，室外预留空调室外机位，空调冷凝水有组织排放。三、竞品说辞区域对照-长白与浑南发展快于浑南A、 长白岛是和平区近年开发的最完整的土地，和平区政府是沈阳最富裕的两个区，开发长白是和平区政府的既定策略，其先后邀请专家论证了几十次， 对长白的规划倾注大量心血，不动则以，以动其发展速度就会超过浑南，目前长白西路已经开通；B、 长白新区面积小。总面积 10平方公里左右，因此政府在长白新区的规划

16、上必然精耕细做，而不能像在浑南新区的发展上采取粗放式经营战略，浑南新区面积120平方公里。这么大的新区其发展必然是长期的，事实证明也是如此的。C、 其次长白的发展属于和平区的整体发展战略，沈河的浑河桥开通带动了浑南的大发展，而工农桥是属于和平的桥头堡，而规划中的三好桥也将横跨两岸，直通长白，还有新开通的胜利桥，相信有这三座大桥开通必会带动长白新区的快速发展。竞品对照 万科城超越A、 河畔新城： 长江后浪推前浪区域价值：所属区域是产业区，周边配套是产业配套，而万科城的配套是属于商业生活配套。适合居住。所属区域主要以商业开发为主，规划有多层和高层的居住建筑，形成高档次的生活区，富民桥连接的区域是沈

17、河区低价值的区域；工农桥连接的是和平区商贸购物中心南京街。 从项目出发仅需4公里左右的车程就可以到达太原街。长白将建设成为多元化的集商贸、酒店等现代化配套的区域，紧临长白岛中央商务区；河畔新城周边则是大学城和开发区为主。配套方面：万科城所处区域属于和平区，而且毗邻繁华的南京街，周边生活娱乐配套齐全，在教育配套上有和平一小，38中、中国医科大学等知名学府，就在项目所处5公里生活圈范围内。万科城自身配套：学校的问题：万科城是一个大型的社区，肯定会有相应的教育配套，具体方案暂未定。会所的问题：万科城紧临长白岛中央商务区，周边将会有齐全的生活配套，例如商场、酒店、超市，娱乐，完全可以替代并超出会所的功

18、能。 规划：河畔是02年规划的，而我们是06年规划的旗舰大盘，规划更胜一筹；配套、城市功能、交通体系、景观都是现在的河畔所无法比拟的；河畔一期和现在的四期规划基本差不多，没有太大的变化，唯一变化是用电梯了，这也是它的价格没有涨幅太大的原因；而且四期所用材质也远没有一期好；B、格林生活坊万科城已经呈现，产品价值毋庸置疑品牌品牌是万科城区别于格林生活坊的最根本核心竞争力，无可复制。以下几点支撑：1、 品牌信誉/价值：依托集团21年、21个城市、51个房地产项目开发经验所累积的强大品牌信誉和品牌价值。2、 融资能力/国际资本信赖：自1989年上市已来，万科业已成为同期最早上市企业中唯一持续17年盈利

19、的企业。通过每一步坚实而稳健的资本积累，和每一次超出投资者期望的资本回报，使万科的融资能力形成“滚雪球”般有质量增长的效应。成为房地产市场洁净而强大的能量源。故此，国际资本市场将目光大力投入万科，作为沈阳万科体量最大的项目，万科城项目已经赢得国际资本市场的信赖，成功融资新加坡GIC集团。3、 通过跨地域多项目操作，我们深刻了解不同层面客户的多样化需求，并通过定位不同的项目和产品将客户需求兑现。4、 一路走来，拥有不断超越客户期望的社区生活、文化氛围，关注客户价值需求、精益求精的服务意识和精勤细致的金牌服务水准。高端大盘这是万科城与这个城市的选择，通过以下要点支撑：1、 万科城项目占据长白岛公开

20、拍卖1号住宅用地，具备优良属性的土地资源。2、 政府与万科在此区域双向选择，从根本上来讲，彼此的共同选择是为客户提供代表城市发展方向的大盘解决方案。这决定了万科城高端大盘的根本属性。3、 高端大盘是多功能城市的综合体，提供优良景观、适合人居的空间利用、便捷的交通、丰富的配套资源，这个选择代表万科对城市的责任。4、 万科城后期产品将以大面积产品为主，客户购买能力高。5、 作为沈阳万科体量最大、同时为境外资本负责的项目，万科在这一项目的开发全周期从设计、工程、客户服务等各个阶段更加精益求精，有的放矢、厚积薄发，进一步增强了沈阳万科城的大盘实现能力。居住环境1、 集团产品库为客户提供丰富、合理的产品

21、解决方案2、 错落有致、富有变化的产品形式、立面效果成为有机景观的组成部分，创新、精细。3、 关注客户价值的区内景观设计由国际大师操刀，四季景观、一步一景，有机融入在住宅之中，而非植物、亭阁、雕塑的机械组合。4、 滨河公园使客户享受天然滨水大盘景观资源，体育公园为业主创造自由活动空间。5、 沈阳万科五园区景观佐证，万科城景观方案同样注重实现，说到做到。从客户对居住环境的功能和精神需求上实现居住空间的优化组合，而非兜售某一种风格，从根本上实现客户内心深处的居住梦想，改善客户的居住环境。物业管理事实胜于雄辩，这个谁用谁知道，市场口碑以及老业主评价是您评价万科物业的依据。1、 万科物业是6000余户

22、沈阳万科业主共同认可的选择2、 万科业主的重复购买和推荐购买率仍在稳健而持续地上升四、万科城是沈阳屈指可数的亲水社区之一， 亲水住宅的特征主要是：珍稀性、不可复制性、健康怡情性、增值性。一是珍稀性。在亲水住宅的构成要件中，因为水文化和资源是无价的，而且水、城市紧紧结合的地块更是罕见。目前中外地产界提出了住区价值的“金字塔”现象。即目前地产可分为三个层次，其中塔尖便是都市海景物业和城市山水物业；第二层次是园景物业、质素物业、个性化的物业楼盘；第三层次才是大社区、大住宅等。 二是不可复制性。亲水住宅，不仅仅是单体的建筑，它涵盖城市、涵盖文明、包容山水，它是一个综合体。自然的水的不可复制和不可移动性

23、，决定亲水住宅的不可复制性。 三是健康怡情性。亲水住宅起点在城市，落脚点是水。水陶冶性情，水环保健康。中国古代文学中，水是重要一脉，上到诗经，下到谢灵运、陶渊明、王维等，都是大家。亲水住宅的妙处由此可见一斑。 四是增值性。亲水住宅的不可再生性、珍稀珍贵性，导致地块资源的极度稀缺性，因此，它有着广泛的增值空间。正是这种珍贵才有了万科城的珍贵。项目篇万科城是一座高品质生活城，万科城占地约36万平，总建筑面积约100万平，将斥巨资进行营建。整个小区采用环抱分布、南北朝向、整体围合的观景布局，建筑形式为多层、小高层、高层等多种产品相结合。建成之后将拥有六千多套精品住宅和四千多个专用停车位，综合绿化率3

24、0%以上。规划万科城是万科人历经三年精心雕塑的品质之城。 集水之灵秀，集地之灵气、筑就梦想之城。目前我们正在作进一步的产品规划和设计中，使他更臻于完美，预计十月份将面市沙盘看，整个规划采取“一轴一水两绿带”的规划布局。l 一横轴”小区中部沿东西向展开的绿带形成小区的主要绿色走廊，作为此地的“特别地段”并赋予整个小区独特的个性，由一系列的水边休闲及活动体验区组成。l “两纵轴”将穿过宗地的规划路设计为一条林荫大道，通过沿街空间的收放处理和点线结合的商业空间节点，以及错落有致的建筑形态，成为一条贯穿社区南北的绿色交通纵轴；宗地东部地块中间为一条南北向的景观纵轴，从高层带中贯穿而过，成为小区的主要南

25、北向开敞公共绿地。两条纵轴的存在，很自然得将人们引导至河滩绿地，享受浑河这一得天独厚的标志性景观；同时，景观绿带也成为浑河景观向小区的延伸，在景观绿带两侧布置高层居住建筑，使小区中形成一个明确的高层绿色走廊。l “一水系”小区西侧即将修建的南北向内河为社区的蓝色绿化带，成为小区另一个富有标志性的地带。从沙盘中，在东西向横轴和两条纵轴的交汇处，形成两个城市节点，每个节点由四栋高层建筑限定而成，分别形成城市商业空间，以及社区景观节点，给人以居住建筑特有的秩序美，成为各公共空间转承的标志，唤起人们对美好生活的向往。而由此沿横轴往东延伸，与东侧弧形规划路相交，形成另一个开放给城市的商业广场空间。与此相

26、呼应，地块中间南北的绿色交通纵轴两端分别与南侧长白西路和北侧滨河路相交，南端通过建筑的退让与围合，并布置商业，形成富有商业气氛的城市广场；北端通过两侧L形标志性建筑的界定形成城市向滨河区的开放空间节点。 建筑单体：万科城单体建筑预计逐年开发包括点式高层、板式高层、板式小高层、点式小高层、多层（洋房）、连排别墅，大致六种类型。其中，点式小高层依面宽又可分为多种。产品的极大丰富充分满足了不同年龄层业主的需求，也彰显了万科人把握产品的能力和信心。06年开发的一期产品包括的详细内容介绍（此处略去）物业服务：万科人不仅创造产品，更是为您创造诗意的生活环境。万科物业一个用金字品牌筑成的标识。沈阳万科物业管

27、理有限公司目前管理沈阳“万科城市花园”、“万科紫金苑”、“万科花园新城”、“万科四季花城（万科中央公园）”、“万科金色家园”五个中、高档住宅项目。1998年万科物业与世界先进的规范化管理模式即ISO9002质量体系接轨，得到国际认证机构英国摩迪公司的认证。万科城市花园荣获国家建设部“全国物业管理优秀示范住宅小区”、省建设厅颁发的“优秀住宅小区”、省政府颁发的“文明小区”、市政府颁发的“安全小区”、市绿化委员会颁发的“花园式单位”、省治理委员会颁发的“省级安全文明小区”等多种称号，万科紫金苑荣获“沈阳市绿化先进单位”、“沈阳市沈河区精神文明单位”、“沈阳市安全住宅小区”等称号。企业实力篇万科是中

28、国房地产行业的领跑者，是中国内地上市的公司中唯一入选世界权威财经杂志福布斯全球最优秀300家小型企业的公司，目前实现全国性战略布局，即建立了珠江三角洲、长江三角洲、环渤海的三大核心圈，在全国最发达的19个城市进行住宅开发。沈阳万科房地产开发有限公司是万科企业股份有限公司的全资子公司。自1993年进入沈阳市场以来，沈阳万科相继完成了起步、创业、发展三个历史跨越，现在已经步入品牌成熟收益阶段，成为沈阳房地产市场最具品牌影响力及发展潜力的开发商之一，同时，在社会上树立了良好的品牌声誉。万科公司在沈阳先后开发了“万科城市花园”、“万科紫金苑”、“万科花园新城”、 “万科四季花城（中央公园）”、“万科金

29、色家园”、“”、“万科新榆公馆”等六个中、高档住宅项目。开发区域广泛，开发的产品类别丰富多样，在市场中受到一致的认可和追捧。具体开发历程如下：（1）1995年动工的沈阳万科城市花园为沈阳万科在沈阳的发展奠定了品牌基础，万科城市花园引进的先进住宅概念一时间成为当时沈阳市场住宅开发效仿的对象。（2）1998年开发的沈阳万科紫金苑则树立了沈阳万科高档住宅品牌的地位，全面提升了万科品牌知名度。（3）1999年开发的沈阳市首家国家级康居示范项目。沈阳万科花园新城所引进的奥地利小镇概念则是对沈阳住宅市场的又一场革命，（4）2002年，全面提升公司开发能力，同时操作两个中高档项目“万科四季花城”、“万科金色

30、家园”，使万科品牌在沈阳的知名度达到了历史的高峰，“万科四季花城-中央公园”的情景洋房等一系列创新产品引领了沈阳的房地产市场。“万科金色家园”的幽雅环境也成为了沈阳市场的一个标杆。（5）2005年，万科正式挺进浑南，目前刚刚上市的新榆公馆为沈阳万科在沈开发的第六城。（6）秉承树立行业标杆和缔造建筑精品的巅峰巨制的理念，万科将南方多个城市的最新建筑设计理念和经验吸取到沈阳来，全力打造沈阳层峰人士汇聚的万科城。本项目将成为万科全面进军浑南的典范代表。也是万科十二年沈城开发经验的第七个心血结晶。三、项目概况项目周边配套（洽谈区、深入介绍） 公交配套324路 龙江广场苏家屯 ； 班车时间：05：502

31、0：20（间隔平均5分钟）327路途经沈苏快速路（5：2021：00），据本地块有一定距离 教育配套小学：和平一小、南京一小、南京三小、同泽三小中学：二十中学、育才中学、38中学、39中学 医疗配套中国医科大学附属第一医院、医大口腔门诊、中国人民解放军第202医院，随时关注您的健康。 金融配套中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、招商银行、交通银行、光大银行等，24小时为您提供方便。 娱乐场所太原街美国的一兆韦德健身俱乐部、依呀呀演歌厅、金碧辉煌KTV，以及多处高档日常餐饮消费场所、中山广场作为沈阳著名的户外休闲健身的场所。项目基本概况万科城销售答100客问1、 万科城在哪？答：在和平区长

32、白新区，胜利桥东侧。2、 具体位置？答：位于工农桥和胜利桥之间，南临长白西路，北临规划中的滨河路。3、 有什么公交车可到？答：现有324路，到长白阀门大市场下车既是。4、 其他公交车有什么？答：有小公汽（五爱市场苏家屯），还有327路途经沈苏快速路，但是距本项目都有一定距离5、 长白新区将来什么样？答：长白新区将来会成为新的都市中心，将建设成为集经济、高级楼宇、现代服务贸易、金融等于一体的综合性新区。6、 长白新区什么时候建成？答：从现有角度来看，沈阳市、和平区都加大了招商引资的力度，注入大量资金，这些都代表了政府对开发长白新区的决心，相信时间不是问题。7、 这里未来的规划是什么样的？答：我们

33、这里属于长白新区规划中的北部居住组团，主要以居住商业开发为主，规划有多层和高层的居住建筑，形成中高档次的生活区。8、 到太原街、北站需要几分钟？答：正常情况下到太原街需要4公里左右的车程，到北站需要8公里左右的车程。9、 万科城多大？答：万科城占地面积35万平左右，建筑面积100万平左右。10、万科城是万科在沈阳开发的第几个项目，现在正在卖的是哪几个项目？答：万科城是沈阳万科开发的第七个项目，正在销售的项目有新榆公馆、四季花城和金色家园。今年还将推出别墅项目兰乔圣菲。11、万科城什么时候动工？答：已于05年10月份动工。12、万科城有什么设计特点？答：万科城整体设计采用一横二纵一水系的设计特点

34、，将来会在万科城用地西侧将会有市政一条规划河通过。（小河属于市政维护范围？如果是需要明确说明）13、“一横轴”指哪？答：“一横轴”指小区中部沿东西向展开的绿带形成小区的主要绿色走廊，作为此地的“特别地段”并赋予整个小区独特的个性，由一系列的水边休闲及活动体验区组成。14、“两纵轴”指哪？答：“两纵轴”，辅助沙盘或景观图讲解。指“一纵轴”将穿过宗地的规划路设计为一条林荫大道，成为一条贯穿社区南北的绿色交通纵轴；另“一纵轴”指宗地东部地块中间为一条南北向的景观纵轴，从高层带中贯穿而过，成为小区的主要南北向开敞公共绿地。15、“一水系”指哪？答：将协调市政在小区西侧修建的南北向内河蓝色绿化带，成为小

35、区另一个富有标志性的地带。16、一期什么时候入住？答：预计07年 17、万科城土地使用年限多少年？答：住宅50年，商业40年.18、一期有什么户型答：从两室两厅的户型到四室的大户型都有。19、一期有多大的产品？答：从80平-180平左右。20、一期有多层么？答：有，情景洋房就是多层。21、情景洋房有什么特点？答：是万科的专利产品，家家都有露台，而且从造型上看是采用层层向上退进的退台处理，形成独特的台阶式造型。22、和四季的情景洋房相比有什么特点？答：基本相同，但在四季基础上对空调位等节点进行了优化。23、情景洋房多少钱一平？答：答：起价在5800元/平左右23、为什么和四季相比要贵答：首先区位

36、不同，万科城属于和平区，一个在城南，一个在城北；二是万科城毗邻浑河，是少数的亲水社区之一；三、万科城的总体规划定位与四季不同。24、一期情景洋房在园区哪个位置？答：请看沙盘。讲解25、情景洋房都是多大的？答：从130-180平左右，详细看户型图。26、情景洋房几层？答：4层半，4层是带阁楼的.27、阁楼怎么计算面积？答：层高超过2.2米的算销售面积。28、小高层多高？答：9-12层，临街点式高层和沿规划路小高层都是12层，在情景洋房后面的板式小高层是9层。 29、临街点式小高层有什么户型？答：85平左右的户型，详细看户型图。30、临街点小高多少钱一平?答：起价在4200元/平方米31、沿规划路

37、长白二街小高有什么户型？ 答：90平左右的户型，详细看户型图。32、规划路小高多少钱一平?答：起价在4500元/平方米 33、板式小高有什么户型？答：大约在120-130平左右，详细看户型图34、板式小高多少钱一平？答： 起价在4800元/平方米35、洋房的一层下水管是否是单独的？怎样解决常见的堵、异味和返潮现象？答：为单独下水管。不会出现通常老楼由于未独立走管而发生的污水外溢的情况。返潮情况在万科的一楼出现非常少。一般通过垫高和下加防潮层来实现。可请客户咨询万科其它项目一楼的业主。36、板式高层一层带不带花园答：带花园。具体面积未定37、情花上下水和露台排水问题的解决答：按照屋面排水做法进行

38、有组织排水，通过地漏排到下一层客厅外的雨水管中，然后排走.38、一期园区有什么配套？答：除一期商业外，参见统一说辞。 一期商业的面积较大，未来入住时多种商业业态也能为业主提供较丰富的社区配套服务。39、洋房的建筑结构？答：框架。40、项目的供暖方式及供暖源？答：暖气由翔运供暖供给整个长白地区，住宅收费标准准备按地方标准22元/平米，非住宅23.5元/平米；41、有没有精装修小高层、洋房？答：未定，但我们会考虑。42、小区有哪些出入口？答：在长白西路及区内规划路上分别开设小区主要出入口；在长白西路东部设一辅助出入口，并设置入口停车场，以避免学校早晚接送人流车流对城市交通的影响；北侧设置人行出入口

39、，使小区中的人群可方便地进入沿河绿带。43、小区的停车方式？答：停车方式以全地下（高层区），半地下（小高层区）为主，地面停车为辅。地面停车采用地面沿道路停车及组团入口停车场相结合的方式。一期部分以地面停车为主。44、小区有哪些公建配套？答：本区预计设计小学一所及8班幼儿园一所，具体情况未定。45、小区有哪些商业配套？答：分三类。第一类是集中商业，如沿滨河路展开的餐饮和休闲娱乐业态；第二类是配套商业，如沿区内规划路向北侧沿伸，引入邮局、银行、超市、药店、咖啡厅、花店等一层商业服务等；第三类是零售网点：位于家前屋后，当社区组团封闭，其余开放时，这些网点少量、零星地在小区内部存在。46、万科城物业谁

40、做？答：通过前期物业管理招投标的形式，已经确定由沈阳万科物业管理有限公司企业来做。47、作过那些项目的物业管理？答：沈阳万科物业管理有限公司目前管理沈阳“万科城市花园”、“万科紫金苑”、“万科花园新城”、“万科四季花城（中央公园）”、“万科金色家园”、“万科新榆公馆”六个中、高档住宅项目。48、物业费怎么收？答：住宅是1.8元每平每月，车库是0.9元每平每月 具体请见业主入住收费明细49、万科城多少户？答：规划中有6000多户左右。50、情花有多少套、多少栋？板式有几个单元？答：大约在240套左右，共12栋。板式小高层90平左右的三个单元，120平左右的两个单元。51、情花有样板间么？答：有一

41、个四层样板间，但8月中旬开放，现在可以到四季花城看看。52、一期占地多少？答：一期一区和二区占地7.3万平米左右。建筑面积10.9万平米左右.53、一期有多少个车库、车位？答：目前未定。一期停车方式有洋房车库、商业一层车库（园区内侧）、地上车位、商业前临时停车等几种，个数尚在调整中。管理方式详见万科城一期停车位/库管理方式的公示54、万科城是否是暂定名？答：不是。55、万科城是否有会所？答：未规划56、一期情花多少？答：240套左右57、一期共有多少户？答：约1000户左右。58、对于中央公园和新榆，万科城的物业费贵吗？每个项目由于不同的规划、不同的设计、不同层次的客户等等，在物业服务人员的配

42、置和能源消耗等各个方面都会存在差异。万科要做到因地制宜，把长白地区的万科城打造成高尚生活区和为消费者提供高尚的生活方式，与之配套的物业管理也将采取高标准的服务。在物业基础服务内容不变的情况下将提升服务品质，并且针对客户需求提供菜单式有偿服务。由于万科城在产品规划和项目定位上与四季有着不同之处，所以其物业费与四季也存在着差异。万科城的物业费收取标准是根据万科城自身的情况实际测算得出的，是经过政府有关部门审批后才确定的。所以，万科城的物业费比四季高，并不是物业的基础服务内容增加了。具体服务标准可见前期物业服务合同66、太阳能热水器问题，现在从节能和环保的角度客户希望能安装太阳能，而且认为我们万科应

43、该是走在前头的，客户的意见如果由于影响美观，我们可以统一考虑和制作，客户也可以接受。答：中华人民共和国可再生能源发明确国家鼓励单位和个人安装和使用太阳能热水系统、太阳能供热采暖和制冷系统、太阳能光伏发电系统等太阳能利用系统。房地产开发企业应当在建筑物的设计和施工中，为太阳能利用提供必备条件。对已建成的建筑物，住户可以在不影响其质量与安全的前提下安装太阳能利用系统。但是，当事人另有约定的除外。按照本规定对于已建成的房屋，我们可以以房屋设计施工中没有为太阳能利用提供必备条件为由在合同中继续和客户约定不允许安装太阳能。专业上的理解是：要求开发商有义务提供业主安装太阳能热水器的位置，且不能强行规定不允

44、许安装太阳能热水器。万科城的情况是：万科城的产品类型有洋房、小高、RS、TOWNHOUSE、高层等。1、 洋房、RS、TOWNHOUSE均为坡屋面，不利于太阳能热水器的安装。2、 小高、高层的屋顶面积较小，无法保证有足够的面积使所有业主进行安装。3、 且上述产品在设计中均未考虑管道位置。4、 对于小高、高层来说，使用时及时性较差。另外，目前太阳能的产品不太成熟，维修量还是比较大，冬季电耗比较大，每年节省费用初步估算在8001000元左右，如果出现维修费用，节省的费用会更低。因此，建议应该与当事人在销售或后期物业服务中形成约定为好。并在专业方面从运行、维护、节省费用上与业主沟通，引导其尽量不安装

45、。门窗不允许安装栏杆，安全如何保证，而且一旦出事故我们承担什么责任？首先，在我们销售公示的材料当中：沈阳万科城业主（临时）公约附件一 装修管理规定第12条当中约定：“车库门、首层苑门、所有住户防盗门、防盗窗花和拉闸门（安于门窗内侧），需按物业服务部门指定款式安装。”在不影响外立面的前提下是可以安装的。（也可建议客户自己安装居家报警系统） 其次，安全如何保证问题在万科城管理方案中有详细的描述，具体可以总结为：设有严密的三级防范体系（一级防范由围墙、周界防越、门禁系统、监控探头、门岗安全员等组成；二级防范由园区内的区域巡逻岗、监控探头等组成；三级防范为单元门禁系统），这三道防线相互密切联系，相互配

46、合，给客户提供一个非常安全的环境，参照前期物业管理服务合同约定为客户提供服务。一旦出现事故，第一时间报警，分析事故原因，如确因物业管理原因造成的，按照法院的判定承担相应责任，反之，物业将不承担任何责任。很多客户都是因为万科的物业而选择万科，那万科的物业与其他物业相比有哪些优势？有哪些不同于其他物业公司的服务理念？答：核心优势一：持之以恒：万科物业成立10年来，我们的服务标准始终如一核心优势二：以客户为中心：开通投诉论坛，形成独特的“万科在投诉中完美”的客户互动文化； 多年来，一直接受业主委员会、广大业主及社会各界的监督； 每年一次聘请第三方公司开展“客户满意度调查”活动 推广“五步一法”的客户服务体系等。核心优势三：规范化：严格遵循法规要求，通过前期物业管理招投标接管新项目；通过ISO9002质量体系认证，规范服务流程；每年按合同约定进行财务报告公示，更随时接受业主的审计等。 核心优势四：特色的社区文化活动自行车不在保管范围之内，如果出现丢失的情况，采用什么样的说辞说服客户？答：业主自行车如果在园区内丢失，物业公司协助业主报警，分析丢失原因，如确因物业管理原因造成，按照法院的判定承