房地产销售策略汇总.docx

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1、诡计1 差异化市场营销 差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处区域环境，竞争对手实力与策略等。 1、地段选择 所在地段位置是否有发展前景；周边是否具备客户群；是否具备较好基础配套。 2、具有前瞻性 市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成热点，

2、此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。 3、寻求市场空白点 写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。寻求市场细分后的空白点、切入点。 诡计2 “品牌”卖点致胜 据调查，有83的投资者非常关心所投资的物业今后的出租率。而这批客商往往是有过在写字楼办公经验的人士，他们更关心大楼的电梯等待时间；是否配置了健身馆，休闲吧?有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼的租售率高低的直接因素。 随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，而更多地关注起写字楼内部“品质”。今后的房地产发展格局是多元

3、化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。 一些写字楼广告除在宣传地理位置方便，价格如何优惠的同时已大做内部配套设施完善，商档的文章。有些甚至介绍该大楼用何种名牌空调，某某品牌电梯，告诉消费者如何做到电能节省，电梯内手机信号无盲区等等，很多投资者也正是认可这一系列“品质”介绍后决然下单的。 诡计3 先入为主手法 正如某写字楼项目广告语所述：“胜算在先、抢占先机”，对客户而言既是如此，对开发商而言，又何尝不是呢?谁抢占先机，就能先得到市场，有效避开竞争对手。 诡计4 先租后卖手法 所谓先租后卖，即开发商在已有租户前提下，再寻找买主，将它卖给旨在投资的客户，并将原来公司享有的该房源的权

4、利及义务一并转让给买方客户。 1)对开发商而言，既能充分保证楼盘的整体高尚品味，又可以引导整幢写字楼个性化、专业化发展方向，获得更大市场，在买主与已有租户之间起到桥梁作用。 2)对租户来说。由于租赁事宜仍由开发公司代为办理。既保证了租期的延续性，也让租金制度变得更公平、透明化。 3)对买房者来说，自用、投资两相宜，更解决了买房后寻找租户难的投资后顾主忧，减少投资盲目性和繁琐性。 诡计5 创新营销 由于近年写字楼市场不景气，写字楼项目开发较少，因此，写字楼营销的探讨和尝试，远不如住宅和商铺多。写字楼在自身特有的一些推广手法基础上，可以借鉴住宅、商铺的一些推广手法，结合写字楼的特点进行营销推广。通

5、过创新营销方式激发市场需求，最终扩大市场容量。 新经济条件下人们对“差异化、个性化、网络化和速度化”的追求和市场竞争的加剧，都必然使房地产在“商品力、销售力及形象力”上，进入多层次、全方位竞争的“营销时代”，即“产品创新、市场创新和制度创新”的时代。 与此同时，房地产营销传播的核心理念、工作模式也面临着变革。身处“信息爆炸”的时代，社会公众只会有选择地关注和接受那些最具影响力、最具创新性及最具“热点”效应的信息；这是实施房地产品牌战略时必须考虑的现实。 诡计6 形象营销 写字楼营销贯穿于写字楼开发的全过程，依赖开发商的综合实力，强调各个环节体现地产的主题理念。健康的企业形象能够得到客户的信赖，

6、能有效降低写字楼项目的宣传成本。 诡计7 客户关系营销 随着科技的进步，写字楼质量普遍有了提高，从追求质量转向追求品牌，由品牌转向服务。因此，实行客户服务管理既可满足客户需求，又可以形成良好的客户关系，影响一定潜在客户。 1、有效挖掘客户营销渠道 客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大约可以影响250人，按照客户营销理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销传播媒介。 2、有效成本控制 采用客户营销可以降低广告费用5080。发展商对客户必须有所选择，选择最能够发挥自己专长的客户作为重点服务对象。 3、创新客户营销手法 培育忠诚客户是写字楼客户营销最重要工作之一。不断地用创新方法

7、感动客户是发展商的责任，采用客户关系管理手段是客户营销的重要技术措施。 4、目标性实施CRM 客户关系管理能够很好地促进企业和客户之间的交流，协调客户服务资源，给客户提供及时的服务。实施CRM，直接服务于客户，通过良好的客户关系，达到非广告意识影响潜在客户。 诡计8 写字楼品牌营销 写字楼品牌是写字楼中用以区别个性和功能特点的名称。在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。品牌营销就是要使写字楼商品在客户心中占领一个有力位置。品牌形象与品牌实力一起构成品牌的基石。 写字楼品牌营销操作要点 1、写字楼与其他商品的品牌塑造具有很大不同，一般商品具有重复购买性，但从客户营

8、销角度看，客户可以影响到其身边朋友、客户。具备间接重复购买性，因此，写字楼品牌塑造可以借鉴其他商品品牌建设经验。 2、房地产企业品牌建设的范畴：人才经营策划、企业文化与核心价值观过程策划、企业发展过程策划、产品经营过程策划、市场环境变化过程。 3、品牌建设不仅体现在统一的VI方面，更重要具有统一理念和行为，发展商、项目经理部、物业公司是共同的品牌塑造者。 诡计9 网络营销 随着信息时代的到来和电子商务的发展，利用Internet网络资源，进行网络营销。不少开发商都在互联网上注册网站，为企业和产品进行宣传和推广。随着电子商务进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策

9、略。 网络营销优势亮点提练， 1)通过互联网双向交流，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，全方位地层示企业形象和产品形象，为客户提供多样化选择，为潜在客户提供方便。 2)网络营销属于低成本的直销渠道，在具有面广的影响条件下，有效地控制营销成本。 3)互联网架设了发展商与客户的直接联系渠道，通过网络为客户提供服务，例如提供多种装修方案供客户选择，或者客户提出要求，发展商组织装修公司为客户提供专门方案。 4)通过网络能够为客户提供良好售后服务，为客户提供咨询服务增加客户满意度。 诡计10 公关营销 写字楼的市场不能过多地依赖传媒广告。而更应当主动出击，寻求积极的公关策略。当前业界流行的整合营

10、销理论，实际上就是关系营销思想的体现。产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效甚至超越，唯独品牌价值是无法替代的，这与客户紧密相关。 操作1、组建公关团队 由于办公楼的购买对于大多数企业而言是一件事关企业发展的大事，投入也大，购买行为是十分理性和谨慎的，对于产品需要全方位的深入了解。客户组要覆盖销售部全员，并有市场、工程等相关部门人员参加或支持，甚至公司领导出面。对一个较大的楼盘而言，应该有若干个客户组，每个客户组中必须由一个具备谈判能力的人为核心组长，分配任务数，并相互竞争。针对写字楼客户的团队公关，也是企业实力、规范化服务的体现，会增强客户对发展商的信赖感，提高谈判的成功率。 操作2、

11、侧重公关目标 写字楼的目标市场主要为企业客户，注重目标的寻找和选择，这样既可节省盲目的广告投入，又可提升目标的有效性。 操作3、制定公关策略 在目标公关同时也同样要考虑企业的群关关系，这样就可加强有效目标的搜寻、调研，在了解客户特征、需求以及竞争对手等情况的基础上，制定相应公关策略和计划。 操作4、构造双向沟通渠道 重视消费者导向，强调通过开发商与客户双向沟通，建立稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 操作5、注重客户需求 从客户角度安排经营策略，充分研究客户需求，努力加强与客户的沟通，实行关系营造。 诡计11 竞争策略营销 在当前激烈的写字楼市场竞争中，对竞争对手的分析和准确应

12、对，培育自身竞争优势很重要。开发商必须树立竞争营销理念，提高自身素质，加强培养企业竞争力。要在各区域市场上取得竞争优势必须建构完善的企业管理机构，创造持久的发展动力和动力支持系统。以独特优越品牌、质量、技术、营销网络等战胜竞争对手得到市场。 诡计12 合作策略营销 开发商在市场运作中既要讲求竞争，又要寻求合作；既要注意与地方政策、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作。开发商为了获得更大市场份额而开展各种竞争，当各种竞争压力使之难以支撑时，就会寻求合作。开发商之间通常采用松散性结盟方式，使合作各方共同打造区域品牌，以达到共赢的效果。 诡计13 诚信营销 开发商必须树立诚信营销理

13、念，塑造出开发商的良好社会形象。针对写字楼客户流动性大的特点，实事求是，从长远利益出发，以诚信获得客户续约和新客户。 诡计14 特色营销 开发商必须注意写字楼特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在分隔、外型、色彩、内部结构等方面力求突破雷同，突出特色，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。 借鉴操作：新光商务港以“柔”取胜 北京南路的新光商务港，其地理位置并不是写字楼集中区域，尤其是附近有江湾写字楼，无论在价钱、规划和知名度上都有优势。因此该写字楼由“柔性办公”入手，增加了适宜观看江景的设计，增设了

14、一层休憩空间如咖啡室、休闲室等。并且在写字楼内处处可见绿化，宛如舒适的居家环境。而在其他方面，增加了层高、配置了足够的端口和专线等。目前已有大公司在洽谈整栋买下，主要是因为这些新特点能满足其特殊的办公要求。 诡计15 泛销售模式 作为一种一对一全程营销服务，它表明了在销售过程中，更注重一种沟通、引导、交流、传播、人力推广的过程。 构思要点： 1)从简单开始，源自简单 2)品牌是进行泛销售的基础 3)泛销售是对品牌强有力传播 4)实现多赢 诡计16 整合宣传模式 深圳国际文化大厦以“为自己创业”、“My office”作为宣传，以周边厂房租房办公的公司，及下海人士为客户对象。 操作要点： 1、通

15、过市场调查，批准客户、把握需求，提出符合当时背景的理念(原在厂房办公的小公司迫切需要提升办公环境，为自己置业；另外当时创业、下海风头正劲)； 2、通过进行投资分析(包括与周边楼宇的售价对比、投资回报对比、租房与自置物业对比)，给客户算帐，比较按揭月供和租金的关系，来使客户相信自购物业比租住物业划算，进而激发其购买欲望； 3、首创整合宣传模式(媒体新闻软文、广告、研讨会、封顶典礼等相结合)，以此来营造声势、聚集人气，最终落实在售卖现场实际成交，成功实现华强北商圈中小企业的形象提升。 诡计17 以售为主模式 随着商业服务用房功能划分的细化、布局合理、配套齐全，服务质量和水平的更高要求。在新增供给中

16、，出现了很多投资参建及变相投资参建项目。产生很多对写字楼有大面积需求的公司，而这些公司又没有很强的资金承受能力，追求的是单位成本最小化，往往愿意花少量的钱多办事。于是，客户在写字楼的需求上就采取投资参建这种形式。由于写字楼的大量供给以及开发商自身实力等因素，写字楼在推向市场时会采取以售为主的销售策略。 1)对于开发商而言，可以尽快完成销售，尽快回收资金、降低风险； 2)对于购买者而言，则可以较低成本获得不动产。 诡计18 设展场吸引客户 广百广场写字楼，所处的地理位置商务办公气氛淡薄，过去这里的一些乙级写字楼也大多以价廉吸客。广州服装品牌大约1万余家，但现时并没有以他们为争取对象的写字楼。为了

17、克服地理弱势，该写字楼除了在硬件和服务上向甲级看齐外，定位为专门针对广东省服装品牌商家的专业写字楼。虽然其租价约80元/平方米/月，几乎与天河的二线甲级写字楼比肩，但从交付使用以来该写字楼已租出了一层半的办公面积。 为客户度身定做的功能设计 为了迎合服装商家的特殊要求，广百广场写字楼引入了模特儿培训学校及十多个知名设计师的个人工作室，并在写字楼内附设大型多功能展示中心和特卖场。 行业最新信息的展示平台 服装商家在这里办公，可以随时找到作为服装展示的场地和人才，也可以随时在设计师走廊看到业界最新的设计趋向。方便之余也加强了业界的信息交流。 诡计19 引入政府商业办事机构方便客户 招商谈判三步曲首

18、先我们必须明确，在招商谈判中，谈判的双方绝对不是敌对的关系，但是也并不是不存在利益的冲突和矛盾。在没有任何技巧与原则的谈判中，谈判者往往会陷入难以自拔的境地，要么谈判陷入僵局，要么双方在达成协议后总觉得双方的目标都没有达到，或者谈判一方总有似乎失掉了一场对局的感觉。这时，我们认为有两种重要原因导致上述结果，一是谈判双方至少是有一方在谈判中没有很高的诚意。这个原因我们暂且不在这里讨论，我们假定谈判双方存在长期合作的诚意。那么另一种原因是，这两方的谈判者没有能够在有限的谈判时间内充分掌握谈判的原则与技巧，使双方的利益得到最大化，同时，双方也没有意识到谈判的成功要求谈判者除了熟练掌握招商谈判的专业内

19、容之外，还要遵循一定的科学方法与步骤来控制谈判的进程。 在谈判双方彼此存在长期合作诚意的前提条件下，我们在此提出一个“招商谈判三步曲”的概念，即谈判的步骤应该为申明价值（Claiming value），创造价值（Creating value）和克服障碍（Overcoming barriers to agreement）三个进程。我们的目的就是给每一位招商谈判者提供一个有效掌握谈判进程的框架。许多著名的商学院都是遵循这样的“三步曲”训练学生的谈判技巧与能力。许多成功的谈判也是遵循这样一个谈判的步骤与原则。下面将“谈判三步曲”分述如下：1. 申明价值。此阶段为谈判的初级阶段，谈判双方彼此应充分沟通

20、各自的利益需要，申明能够满足对方需要的方法与优势所在。此阶段的关键步骤是弄清对方的真正需求，因此其主要的技巧就是多向对方提出问题，探询对方的实际需要；与此同时也要根据情况申明我方的利益所在。因为你越了解对方的真正实际需求，越能够知道如何才能满足对方的要求；同时对方知道了你的利益所在，才能满足你的要求。 然而，我们也看到有许多所谓“招商谈判技巧”诱导谈判者在谈判过程中迷惑对方，让对方不知道你的底细，不知道你的真正需要和利益所在，甚至想方设法误导对方，生怕对方知道了你的底细，会向你漫天要价。我们认为，这并不是谈判的一般原则，如果你总是误导对方，那么可能最终吃亏的是你自己。2. 创造价值。此阶段为谈

21、判的中级阶段，双方彼此沟通，往往申明了各自的利益所在，了解的对方的实际需要。但是，以此达成的协议并不一定对双方都是利益最大化。也就是，利益在此并往往并不能有效地达到平衡。即使达到了平衡，此协议也可能并不是最佳方案。因此，谈判中双方需要想方设法去寻求更佳的方案，为谈判各方找到最大的利益，这一步骤就是创造价值。 创造价值的阶段，往往是招商谈判最容易忽略的阶段。一般的招商谈判很少有谈判者能从全局的角度出发去充分创造、比较与衡量最佳的解决方案。因此，也就使得谈判者往往总觉得谈判结果不尽人意，没有能够达到“赢”的感觉，或者总有一点遗憾。由此看来，采取什么样的方法使谈判双方达到利益最大化，寻求最佳方案就显

22、的非常重要。3. 克服障碍。此阶段往往是谈判的攻坚阶段。谈判的障碍一般来自于两个方面：一个是谈判双方彼此利益存在冲突；另一个是谈判者自身在决策程序上存在障碍。前一种障碍是需要双方按照公平合理的客观原则来协调利益；后者就需要谈判无障碍的一方主动去帮助另一方能够顺利决策。 以上我们谈到的“招商谈判三步曲”是谈判者在任何招商谈判中都适用的原则。只要谈判双方都牢记这一谈判步骤，并有效地遵循适当的方法，就能够使谈判的结果达到双赢，并使双方利益都得到最大化。至于在这“三步曲”中所要运用的方法和技巧，我们在后面将给大家做系统的介绍。招商谈判应避免走极端 在招商谈判中，谈判者所持有的谈判态度和采取的谈判基本原

23、则对谈判的成败有非常重要的影响。有时谈判者处于各种原因和考虑，往往会陷入谈判的极端情况，甚至会采取一些极端的方法简单地处理谈判的利益冲突。软式与硬式谈判法就是两种极端的例子。 软式谈判法，就是谈判者过分强调维系关系的重要性，甚至在牺牲自己最大利益的前提下一定要达成协议，甚至屈从于对方的压力。也就是谈判者对人对问题都采取极温和的态度。硬式谈判法，就是谈判者往往在遇到谈判利益冲突不容易调和时，特别是谈判对手在态度非常强硬时，有时会突然情不自禁地采取另一些极端的谈判方法，视对方为对手，盲目地坚持自己的谈判立场，决不向对方作出让步，直至取得谈判的胜利。有时甚至在对方让步情况下，仍然采取咄咄逼人的态度，

24、不顾对方的利益，想给对方打得片甲不留。（两种极端的谈判法见以下对比表）软式谈判法谈判者视对方为朋友目标是达成协议作出让步来维系关系对人和问题都态度温和完全相信对方容易变换立场向对方发出要约向对方亮底牌为达成协议宁愿亏损追求对方所能接受的单一结果强调达成协议避免意愿的较量屈服于对方的压力硬式谈判法谈判者将对方视为对手目标是取得胜利要求对方让步作为建立关系的前提条件对人和问题都态度强硬决不相信对方坚持立场向对方发出威胁故意声东击西在价格上要求单方面合适追求自己所能接受的单一结果强调自己的立场试图进行意愿的较量向对方施加压力 以上两种谈判的态度都是谈判走极端的情况，虽然在招商谈判中完全走极端的例子并

25、不是十分常见，但是在谈判中有时或多或少采取的走极端的态度会使谈判陷入不能自拔的境地，或即使谈判成功，但在双方以后的合作中问题和冲突会层出不穷。究其原因，我们认为，无论是软式谈判法，还是硬式谈判法，其谈判的结局不外乎就是三个： 第一种结果，一硬一软的谈判结局将导致一得一失，也就是谈判的结果并不能达成一个明智的协议，即双赢的结果；第二种结果，两者都软的谈判结局将可能导致双方都是输家，因为双方在谈判中都不顾实际利益的需要而向对方做让步，结果双方可能都没有将自己的利益扩大；而第三种结果，两者如果都采取硬式谈判法，其结局是不言而喻的，即根本就不会达成协议，双方也就谈不上取得任何利益了。 因此，在招商谈判

26、中，无论哪一方都应避免走极端，采取极端的态度对自己对谈判对方都是没有任何好处的，也丝毫无助于协议的达成和利益的实现。实质利益谈判法放之四海的谈判原则实质利益谈判法就是一套谈判的基本方法，它是美国哈佛大学的教授学者经过多年的研究，逐步建立起来的一套普遍适应的谈判原则与方法。实质利益谈判法主要的目的就是帮助谈判者克服各种谈判误区，从方法和具体操作步骤上帮助谈判者实现谈判的最大利益。但是，掌握此谈判原则与方法并不是强调谈判一方最大利益的实现，而是使双方都能在谈判中取得成功。这也是为什么此谈判原则与方法风靡全球的主要原因。此谈判方法已经被许多外交人员应用在国际关系的谈判中；也被许多跨国公司，包括财富5

27、00强的企业业务主管、律师等应用在各种商务活动中。此谈判方法正在被全世界的商人，甚至于普通人采用在商务、工作和生活的各种场合。实质利益谈判法在国外也被认为是谈判的第三种方法，即既不是软式谈判法，也不是硬式谈判法，似乎是介于两者之间，既有硬的一面，也有软的一面。在国内也有人称之为原则式谈判法。它要求谈判者在谈判中侧重谈判的实质利益，而非各自所持有的谈判立场。另外，它还强调谈判者在谈判中要重视实质利益谈判的实现步骤。也就是说，在应用此谈判方法时，谈判者首先应抛弃坚持立场的原则，应重视并设法找出双方实质利益之所在，在此基础上应用一些双方所都认可的方法来寻求最大利益的实现方法。我们也把它们称为实质利益

28、谈判法的两个层次。这两个层次在谈判的整个过程中都是不能忽略的。难怪国外有些谈判专家将谈判描述成是谈判者不断讨论实质利益并探询实现步骤的过程。实质利益谈判法之所以被称为原则式谈判法，是因为实质利益谈判法要求谈判者在谈判中自始至终要贯彻四个基本原则。为便于记忆和时刻提醒谈判者在谈判中应用此谈判原则，我们将其概括为人、利益、方案和标准四个方面。人，指的是将人与问题分开，即在谈判中，谈判者要将人的因素与谈判具体问题分开。利益，指的是注重利益，而非立场，即在谈判中，谈判者应将谈判集中于双方所关心的利益因素，而不是表面的立场。方案，指的是创造各种选择方案，即在谈判中，谈判这应该为了共同的利益去能力创造各种

29、可供选择的解决方案，以便双方从中选择对双方最有利的方案。标准，指的是坚持使用客观标准，即在谈判中，谈判者如果遇到相互彼此冲突的利益，应用客观标准来衡量并划分彼此的利益范围。谈判者只要在谈判中始终贯彻以上的基本谈判原则，就不难对付各种谈判的情景。如果双方在此基础上仍然达不成如何协议，那么双方就有可能不存在合作的利益基础。实质利益谈判法的三个阶段实质利益谈判法为我们的招商谈判建立了一个可以充分借鉴的框架，它的四个基本原则和分析框架，即人的因素、利益因素、方案因素和标准因素应该是自始至终贯串于谈判的整个过程。从谈判的谋划，到谈判的结果，或者取得协议，或者终止谈判，我们都可以应用这个框架。下面我们就招

30、商谈判的通常三个阶段看一下如何运用这个框架：第一阶段：分析阶段（Analysis Stage），也是谈判人员对谈判双方的谈判情况进行分析，达到知己知彼阶段。此阶段的要点是：要利用可以取得的途径尽量获取信息，对信息进行组织、思考并对整体谈判形势作出判断。（1）关于人的因素，谈判者要考虑，谈判各方都持有什么样的观点？双方对同一个问题有没有认识上的差异？有没有敌对情绪？存在什么样的交流障碍等；（2）关于利益因素，谈判者应考虑并认知各方的利益所在，双方是否存在共同的利益？是否存在彼此矛盾但是可以兼容的利益等？（3）关于方案因素，谈判者应审核既定的谈判选择方案，是否存在可供选择的谈判解决方案？（4）关于

31、标准因素，谈判者应认知所建议作为协议基础的谈判标准，是否存在可以划分利益的公平标准？第二阶段：策划阶段（Planing Stage），也就是谈判人员在分析谈判形势的基础上，进行进一步周密策划阶段。此阶段的要点是要求谈判人员利用创造性思维，策划如何实施谈判。谈判者要再次思考以上四个方面的原则。（1）关于人的问题，谈判者要对可能遇到的人的问题作出解决方案的策划，如果出现了双方认识上的差异，如何解决？如果出现了双方情绪上的冲突，又如何解决？（2）关于利益问题，谈判者应考虑在你的各种利益中，哪些利益是对你非常重要的？哪些利益是对对方是非常重要的？用什么样的方法可以满足双方的利益？（3）关于方案问题，谈

32、判者应考虑用什么样的方法可以找出最终双方都能接受的解决方案。如何让双方摆脱僵局？（4）关于标准问题，谈判者应找出供最终决策的客观标准。如果双方各不让步，哪些标准可以用来公平地划分利益？第三阶段：讨论阶段（Discussion Stage），也就是谈判双方讨论交流阶段。此阶段的要点是要求谈判人员各方应充分交流，努力达成协议，同样还要考虑以上四个原则。要考虑：（1）关于人的问题，要探讨观念的差异，让对方发泄挫折和气忿的感情，克服交流的障碍；（2）关于利益问题，谈判每一方都要充分了解，并关注对方的利益所在，使用各种询问方式进一步证实对方的利益所在；（3）关于方案问题，双方都应积极配合对方在互利基础上

33、寻求谈判解决方案；（4）关于标准因素，对于相冲突的利益，努力以客观标准划分利益，并达成协议。招商谈判这三个阶段，可以是一个循环往复的过程，谈判者可以遵从以上四个方面的内容展开，如果在谈判中，遇到了困难，应随时检查一下在哪个方面做的还不够，还有待改进，直到最终达成协议。人的因素如何影响谈判 1、“生意不成，人意在”说明了什么问题？ 在招商谈判中，人的因素有时在谈判中起到相当大的作用。因为，谈判者不是一方抽象的代表，谈判是由人组成的。人的因素涉及多方面，如首先应该承认人是具有情感的；有既定的价值观；不同的人具有不同的文化和教育背景、不同的观点，从而导致其行为有时的确会深不可测。因此，在招商谈判中首

34、先要解决人的问题。 对于任何的招商谈判，如果将人的问题解决好了，人的因素将会在很大程度上促进谈判的达成；如果解决不好，那么可能会使谈判一败涂地。我们经常听到有些谈判者会讲“生意不成，人意在”，足以看出谈判者对人的因素的重视程度。 2、“我是否对人的因素给予了足够的重视？” 按照前面我们所论述的成功谈判的基本原则，我们希望人的因素在谈判中能起到这样的作用，即在相互信任、相互理解、相互尊重、保持友好的基础上保持长久的合作关系。使谈判顺利进行，而且有效。 我们不希望人的因素在谈判中出现下列情况：如，双方存在认识问题的极大差距；谈判一方极度生气，态度消极低沉，甚至出现恐惧或敌对情绪，或感觉象受到侵犯；

35、我们也不希望在谈判中，对方曲解你的意思，或双方产生误解，甚至相互指责。 人的因素在谈判中自始至终是一个无法回避的问题：你在谈判中始终应该问自己，“我是否对人的因素给予了足够的重视？” 3、人的因素在谈判中能否解决？ 谈判者在谈判的整个过程中，应时刻注意人的因素在谈判中是否在起积极作用，是否带来了消极作用，如何避免消极作用，使谈判走向成功。我们认为，采取一定的方法是可以解决人的问题的。人的问题在我们的谈判原则框架下也是第一个要解决的问题。 首先遵循的一个基本原则就是将人的问题与谈判的实质利益区分开。这是任何谈判都要遵循的一个基本原则。这也是解决人的问题的一个基本前提条件。 我们知道，每个谈判者所

36、追求的利益都是具有双重性的，即实质利益与关系两个方面的利益。而关系指的就是人的问题。好的谈判者注重双重利益的结合，但是其结合并不是将人的问题与实质利益问题混为一谈，也不是将实质利益与关系对立起来。前者的极端例子是有些人在谈判时对人进行“人身攻击”，或者将某些评论与谈判者“对号入座”；而后者的极端情况就是“要关系，还是要利益”。 在有些情况下，关系比任何谈判结果更重要：如长期商业伙伴、同事、与政府的关系、外交关系等。 为了有利于处理人的问题，我们建议谈判者一定要将人的问题与实质利益问题区分开来对待。不妨换个角度考虑问题 谈判中，重要的原则之一就是要将人的问题与实质利益区分开，千万不要试图用实质利

37、益的让步来解决人的问题。一位朋友对我讲，他曾在生意上用一次次的价格折让和利益上的让步，甚至于自己甘认亏本，而迁就于与对方保持关系和生意往来，最后终于有一天承受不了而破产，而对方却反过来埋怨这位朋友做生意不够意思，断了他的财路。这位朋友想来想去，有一肚子的怨气不知如何发泄。 由此看来，招商谈判中，将人的问题与实质利益问题掺合在一起来处理，有时是非常危险的。我们建议谈判者在进行实质利益谈判时应单独解决人的问题。解决人的问题一般应从以下三个方面着手：看法和观念、感情表露和言语交流。我们先谈谈看法和观念。 看法和观念指的是人们在处理事情时所持有的想法和处理方法。在谈判中，不同人对事物的看法和观念不同往

38、往使谈判的最终结果很可能相差很远。特别是谈判双方在谈判中出现认识上的分歧，或出现了争执。例如，在履行合同中出现了交货延迟的情况，通常按照我们学过的法律知识，卖方一定要给予买方经济上的赔偿，买方甚至还可以诉诸法庭。然而，商务上的冲突，有时不问青红皂白，草率处理往往带来负面影响。 谈判专家一般认为，谈判的冲突往往不在于客观事实，而在于人们的想法不同。许多人认为，“真理”会解决分歧，“有理走遍天下”，而实际上，对于商务上绝大多数的纠纷，分歧本身存在于人们的想象中。从“真理”角度出发去处理商务纠纷往往并不奏效。 在招商谈判中，当谈判双方各执己见时，往往双方都是按照自己的思维定势考虑问题，这时谈判往往出

39、现僵局。例如，房客觉得这个公寓的租金已经很高了，而房主则会认为很长时间没有涨房租了；房客认为自己有着良好的生活习惯，而房主在隔壁居住却受不了房客每天播放的吵闹的音乐。 在谈判中，如果双方出现意见不一致，那么我们建议不妨尝试以下几种处理问题的方法。1. 不妨站在对方的立场上考虑问题。 2. 不要以自己为中心推论对方的意图。 3. 相互讨论彼此的见解和看法。 4. 找寻让对方吃惊的一些化解冲突的行动机会。 5. 一定要让对方感觉到参与了谈判达成协议的整个过程，协议是双方想法的反映。 6. 在协议达成时，一定要给对方留面子，尊重对方的人格。 换个角度考虑问题恐怕是谈判中最重要的谈判技巧之一。不同人看

40、问题的角度都不不一样的。人们往往用既定的观点来看待事实，对与自己相悖的观点往往加以排斥。彼此交流不同的见解和看法，站在对方的立场上考虑问题并不是让你遵循对方的思路解决问题，而是这种思维方式可以帮助你找到问题的症结所在，最终达成解决问题的方法。如果你的谈判对手发脾气 谈判中，人的因素除了观念问题之外，情感表露也对谈判能产生重要影响。当然，我们期待谈判对手的感情泄露能有助于谈判的顺利进行。例如，你的谈判对手刚刚做了一笔漂亮的生意，或者摸彩中了头奖，使他在谈判中不禁喜形于色。对方高昂的情绪可能就使得谈判非常顺利，很快达成协议。然而，你也会碰到个别不如意的对手，情绪低落，甚至对你可能大发雷霆。我们偶尔

41、在商店也会碰到，个别顾客冲着售货员就出售的货物质量或其他的原因而发生争执，大发脾气，售货员觉得不是自己的问题而往往试图解释，而客户却根本听不进去，不但要求退货，而且继续大吵大闹，有时甚至双方会发生激烈的口角。 感情泄露在谈判中有时双方都难以抑制。个人的情绪还会有一定的传染性。有时处理不当，矛盾激化，就使谈判陷入不能自拔的境地。双方为了顾及“脸面”而彼此绝不作出任何让步。结果双方之间很难再合作下去。 因此，对待和把握谈判者的感情表露也是解决人的问题的一个重要方面。在商务交往中，人的情绪高低可以决定谈判的气氛，如何对待谈判者的情感表露，特别是处理好谈判者的低落的情绪，甚至是愤怒的情绪，对今后双方的

42、进一步合作有深远的影响。 有经验的谈判专家建议，处理谈判中的情感冲突，不能采取面对面的硬式方法。采取硬式的解决方法往往会使冲突升级，反而不利于谈判的继续进行。对待过激的情绪问题，我们不妨可以从以下三个方面来着手解决。1. 首先关注和了解对方的情绪，也包括你自己的情绪。 如果你的谈判对手表示出非常生气，或冲你大发雷霆，那么一定要密切注意对方的情绪变动，当然也要包括你自己的情绪。应首先弄清楚对方生气的原因。是对方在寻找报复的途径，还是个人家庭问题干扰了商业问题？对方是想通过发脾气的手段取得你的让步，还是对方在束手无策的情况下的一种情感宣泄？弄清楚原因是最终解决问题的方法。但是在对方情绪不稳的情况下

43、，不宜急于作出解释和澄清。2. 让对手的情绪得到发泄。 在对方情绪还在发泄时，并不是解决问题的最好时机。这时，最好的办法就是静静地倾听对方，千万不要还击。为了能够让对方的情绪稳定下来，应引导对方将理由讲清楚，让对方继续发泄到最好一刻。3. 使用象征性的体态语言缓解情感冲突。 在商业上，个人情感的输赢没有实质意义。非要弄清谁是谁非并不是最终的目的。谈判者追求的是在双方利益均实现的基础上取得双赢的局面。因此，在缓解情感冲突时，有些象征的体态语言往往会起到意想不到的使局面发生逆转的作用，如，与对方握手，赠送一份小礼物，表示请吃饭等。经验丰富的谈判者认为，用行为表示道歉是谈判中成本最少，而回报最高的投

44、资。如何克服交流障碍 谈判本身就是交流，而交流最重要的方式就是语言交流。然而，在一般谈判中，多数谈判者往往并没有充分重视语言交流的技巧，而认为语言交流是不言自明的方式，没有什么交流的技巧可言。语言及其交流方式是谈判双方沟通想法，最终达成协议的载体，不应该成为谈判的障碍。但是，在谈判中，语言交流出现障碍的情况并不少见。要在谈判中解决好人的问题，语言交流也是一个非常重要的方面，语言交流障碍主要有以下三种典型的情况： 一是谈判双方彼此没有直接交流，而是向第三者表达想法，让第三者站在自己的一边。这种情况往往是谈判的一种极端情况，往往伴随着谈判者感情的极度泄露，如客户与商号之间发生了严重口角，彼此之间都

45、不愿意与对方交流，而通过向第三者解释而求得更多的人站在自己一边，支持自己的观点。 二是谈判双方即使有直接的语言交流，但是彼此都听不进对方的话。这种情况在谈判进行到激烈的情况时有时会发生，特别是双方彼此观点正好相反时容易出现这种语言交流障碍。谈判者各自向对方反复阐述同一个观点，而彼此却似乎并没有意识到对方意思。谈判双方的想法是两条平行线，总也无法交汇在一块儿。 三是谈判双方存在直接交流，然而双方之间却存在误解，即一方的想法被对方错误理解。这种情况往往在双方还没有就一个问题充分交流时就匆忙进入另一个问题。甚至有时双方将谈判的内容扯得很远，反而将有些实质性的问题给淡化了。 以上三种情况是典型的语言交流障碍。严重的情况将使得谈判陷入僵局，或者使得谈判被无休止地拖延下去。有经验的谈判者非常强调谈判应有效率，有结果，彼此应该对对方所表达的内容有充分的理解。因此，他们建议谈判者在语言交流与沟通中要注意以下三个问题：1. 主动耐心地倾