房地产营销策划方案.docx
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1、广州市金沙洲房地产营销策划方案1 项目投资环境分析1.1 广州宏观经济分析广州是广东省省会,全省政治、经济和文化中心。也是中国的南大门,已建城2212年,也是中国“海上丝绸之路”的发祥地,历来都是重要的港口城市。经贸繁盛,万商云集,每年春秋两季的中国出口商品交易会至今在此已举办了83届。作为世界大都市协会的会员城市,广州提出了建设现代化国际城市的宏伟目标,致力于建设成为区域性,国际性的金融中心,商贸中心、信息中心、旅游中心和交通通讯枢纽,成为环境优美、设施完备、布局合理的现代化国际城市。广州地势东北高、西南低,依山傍水,北部和东北部是山区,南部是珠江三角洲冲积平原。亚热带季风气候,夏无酷暑,冬
2、无严寒,雨量充沛,四季如春,繁花似锦,十分适合人类居住。广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市,总面积7434.4平方公里,2006年末全市户籍人口760.72万人,常住人口超过1000万人。2002年-2006年自广州市第八次党代会以来,在广州市委、市政府的正确领导下,广州市以科学发展观统领全局,国民经济持续较快增长,不断取得新成就,迈上新台阶。广州整体宏观经济向好,经济总量连上新台阶,主要表现为以下几个方面:1)、国内生产总值逐年提高,人均GDP超过万元美2006年全市实现地区生产总值(GDP)6068.41亿元,同比上年增长14.7%
3、,比2002年增长71.2%,年平均增长14.4%。按户籍人口计算,人均地区生产总值预计超过10000美元。按常住人口计算,人均地区生产总值预计超过7800美元。目前广州市经济总量在全国主要城市中居第三位。2)、工业结构调整不断推进,第二产业占比例上升2002年广州市地区生产总值三次产业的比例为3.2237.8158.97, 2006年地区生产总值三次产业的比例为2.439.957.7。2006年广州市工业总产值将达到8102.82亿元,同比增长一五.3%,比2002年增长1.0倍。3)、固定资产投资稳步增长,房地产投资总额增加2006年全市全社会固定资产投资为1696.38亿元,同比增长9.
4、0%,为2002年的1.68倍。2006年全市房地产投资总额为556.79亿元,同比增长9.6%。4)、社会消费品零售总额上升,消费需求不断增强2006年,社会消费品零售总额2一八2.77亿元,比2002年增长59.2%。四、人民收入水平不断提高。2006年全市职工平均工资为36273元,分别比上年和2002年增长7.2%和41.8%;城市居民年人均可支配收入为19851元,比2002年增长48.3%。图1.1 广州、北京、上海、深圳、重庆各城市间2006年GPD对比指标名称单位2002年2003年2004年2005年2006年年均增减(%)广州市生产总值(当年价)亿元3203.963758.
5、624450.555一五4.236068.4114.4 第一产业亿元103.07109.91117.一五一三0.22145.514.7第二产业亿元1211.341485.931788.062045.222419.3817.1第三产业亿元一八89.552162.782545.342978.793503.52一三.0 工业总产值亿元3788.914705.915766.696767.968102.8219.6 全社会固定资产投资额亿元1009.241175.17一三48.93一五19.161696.3814.6房地产投资总额亿元424.19405.94502.23488.86556.7911.2社
6、会消费品零售总额亿元一三70.681494.271677.77一八98.742一八2.7712.3一般预算财政收入亿元245.87274.77302.87371.26427.0816.4一般预算财政支出亿元326.67370.09408.34438.41506.8311.6城镇居民年人均可支配收入元一三380一五00316884一八2871985110.4市户籍总人口万人716.61722.90731.43744.10760.723.4表1.1 20022006年广州宏观经济数据图1.2 广州近年来经济发展趋势图1.3 广州个人可支配收入由图1.1,图1.2,图1.3分析, 广州、北京、上海、
7、深圳、重庆各城市间2006年GPD对比,广州的GDP紧次于上海、北京位居于全国的第三位。广州每年的GDP都在迅速增长,增长速度维持在一三%左右。而且增长速度与其他各城市相比,发展增长速度比较快。2006年广州人均可支配收入接近2万元,近年来逐年在增加,年均增长速度在10%左右。1.2 广州房地产市场分析1.2.1 广州房地产市场现状图1.4 广州近年房地产完成投资情况1)、投资规模、建设总量逐年增大2006年广州全年房地产业投资实现增加值396.39亿元,增长一五.5%。全年房地产开发业完成投资556.79亿元,同比上年增长9.6%。房屋施工面积5460.37万平方米,房屋竣工面积1449.0
8、1万平方米,同比上年分别上升2.8%和下降9.4%。从02年-06年,每年的投资量基本在增加。表1.2 2006年房地产开发数据指 标单 位2006年比上年增长(%)房地产开发亿元556.799.6房屋施工面积万平方米5460.372.8房屋竣工面积万平方米1449.01-9.4商品房销售面积万平方米一三16.883.5商品房销售合同金额亿元861.9526.3商品房空置面积万平方米453.03-一五.62)、商品房销售面积增加,空置率下降2006年,广州市商品房销售套数为112298宗,同比增加1.8%;全年商品房销售面积一三16.88万平方米,同比增长3.5%。商品房销售合同金额861.9
9、5亿元,同比增长26.3%。从交易数据中可看出,近年广州商品房交易面积年均为1100万平方米左右,但交易额增幅大大高于交易面积的增幅,说明近年广州市商品房销售价格增速较快。2006年末,商品房空置面积453.03万平方米,同比下降一五.6%。3)、近年来商品房价格高速上涨2006年,广州市新建商品房均价为6806元/平方米,比上年上涨23.05%,房价涨幅是近三年最大的一年。近年房价上涨过快的根本原因有:一是市场呈供不应求局面。二是经济发展加速,居民收入增加,居民消费能力和购买力增强。表1.3 近年广州商品房市场吸纳表(含二手)年份本年批准预售面积本年交易面积年度市场吸纳率累计批准预售面积累计
10、交易面积累计市场吸纳率2003年938.961046.54111.46%938.961046.54111.46%2004年971.921121.861一五.43%1910.882168.401一三.48%2005年939.71099.97117.06%2850.583268.37114.66%2006年917.121一五8.07126.27%3767.74426.44117.48%4)、市场呈现供不应求局面,市场吸纳率增大由图1.5分析,根据近三年商品房供求情况来看,2006年商品房的供应量最少。但2006年,新增商品房成交量为1一五8.07万平方米,超过近三年成交水平。供应量在减少,但是每年
11、的交易量在增加,市场呈供不应求的局面。而且,新增商品房却低于近三年供应水平,新增量与交易量存在严重的市场缺口,市场吸纳率高达126.27%。图1.5 广州近年商品房供求状况1.2.2 广州房地产市场的总结:1)、广州市房地产业发展呈现新的特点,房地产开发投资持续增长。2)、商品房存量“消化”加大,商品房销售面积继续增长,供应量减少,商品房空置量持续大幅下降,消化存量商品房取得明显成效,呈现供不应求的局面。3)、广州市商品住宅的价格已处在一个较高的水平,市场正在消化、承接。广州经济增长导致房价高涨,面对着“国六条”“十五条细则”“穗七条”“十部门联合调整楼市”等政策的逐渐影响市场,再加上加息的压
12、力,预测广州的房价可能回稳或小幅回落。4)、“国十五条”,广州地方细则已出台,90平方米户型所占比例量的限制为整个城市建筑面积总量,而非每个项目总量。因此,从广州市整体房地产市场来看,户型结构供应将有较大的改变,趋向与中小户型。5)、一系列的宏观调控政策,使得房地产开发门槛日益抬高,开发资金日益吃紧、行业利润空间日益缩小。6)、2006年的宏观调控力度更大,仅央行加息就有两次;对楼市的调控也从“宏观”走向“微观”,连户型比例、产品定价、销售执行、购买对象等都列入了调控的具体范畴。 展望2007年,宏观经济调控及对楼市的调控估计仍将深入、持续下去。2007年将是2006年政策导向下的执行年。1.
13、3 广州白云区房地产市场分析1)、白云区房地产逐渐发展,不断升温过去的白云区在广州人认为是偏远的“郊区”地带,房地产发展相对滞后,楼盘也一直在2000-3000元/平方米徘徊。 2000年开始方圆、祥景、时代、富力、正域、恒大等大型品牌发展商进驻,出现了一大批的生态型、体育型、建筑质量型、时尚型和山水型等楼盘应运而生。2003年是白云区楼盘大跃进的一年,黄石路、白云大道新盘新货辈出,成为“十一”黄金周广州楼市最大的亮点和成交的最大赢家。目前白云区住宅均价主要集中在4800-5800元/平方米之间,由于价格实惠、户型实用,吸引了大批的置业者,目前区域居住形象不断提升。广州 “北优”规划以及南湖豪
14、宅区的形成等众多利好令白云区楼市迅速崛起、腾飞,在未来1-2年内白云区将会成广州楼市发展的重点打造对象,区域楼市还将会不断升温。2)、白云区未来市政规划利好,配套完善白云区是广州市的文化、商贸、交通、旅游副中心之一,未来区内将划分为七大功能区:综合发展区、中部集聚发展区、东北部联合发展区、北部整合发展区、东部山林生态保护区、流溪河水源保护区和机场控制优化发展区。新出台的政府规划中将白云区2010年的规划用地面积将由目前的825平方公里调整到895.44平方公里,令白云区的版图得到扩充。近期白云区的市政规划焦点将重点集中在对白云新城、区内交通网络的各项完善方面。市政规划的出台、区域功能的明细划分
15、,规范了区内各项设施分布,为白云区楼市发展注入新元素,进一步优化了区内的房地产投资环境。“白云新城”带动白云楼市不断向好,必将成为广州楼市的热点。华南快速干线及地块延线等市政配套的建设,使本区域与外区的连接更加便利,进一步加强交通通达性,缩短与市区中心的空间、心理距离。国际会议中心的建设及大规模项目进驻,有利于提升区域的整体形象。表1.4 市政规划利好因素利好因素简析白云新城定位为广州城市副中心,白云区级中心,现代化生态型商贸文化中心;规划面积11.41平方公里,规划人口一五万人。广州白云国际会议中心总规划用地约27公顷,总投资约31亿元,06年6月底可以完成会议中心主体工程,2007年1月投
16、入使用,定位为省人大政协两会服务的大型会议中心。项目设计新颖独特,形成四条东西走向的生态景观廊道,与白云山、大金钟水库相连通。地铁三号线北延线计划2006年年中动工,2009年底建成;广州东站新机场,途经燕塘、南方医院、同和、永泰、嘉禾、龙归、人和。华南快速干线三期2004年4月动工,计划2006年全线建成通车,南至番禺,北接北二环和京珠高速公路,西通往南海市、三水市;横跨新旧广从路、同和路、沙太公路等。南湖国家旅游度假区规划范围面积17.44平方公里,规划定位为集游赏、娱乐、度假、美食于一体的国家旅游度假区。3)、白云区房地产市场的交易量和交易价格逐年上升,未来发展趋势良好图1.6 近年白云
17、区一手住宅成交情况由图1.6分析,2006年,白云区的一手住宅成交面积呈现上涨趋势,显示白云区楼市越来越受到消费者的追捧。随着市中心可开发用地的减少,白云区楼市受到越来越多品牌开发商的青睐,进驻该区域激发楼市竞争的同时,也有效促进楼市发展。白云区是现时广州市供应量及成交量最多的区域之一,同时白云区是广州市成交最活跃的区域之一。越来越多的市政有利措施好落户白云区,有利于楼市发展,白云区的楼市价格仍存在一定的上涨空间。“北优”战略的实施,使白云区未来发展前景良好,是广州楼市的未来热点区域之一。品牌和实力雄厚发展商进驻,必然会带动白云区住宅产业的发展,以及提升板快形象。2006年,广州大道北和白云区
18、金沙洲板块高调崛起,使它们将会在这几年成为广州房地产发展的热点板块。1.4 项目地段房地产市场分析项目地块位于白云区金沙洲F区 B3736F01,地理位置十分优良,位于规划作为新社区的金沙洲E区南面,不仅拥有一线江景,位于珠江边的绿地旁,毗邻未来的金沙洲的商务中心,而且交通方便,金沙洲依山傍水的优美地貌和优越的交通条件,使其具备了开发大型居住新区的潜力。2003年开始,市政府开始对金沙洲的规划定位进行调整,将金沙洲规划定位由广州市西部大型居住区,调整为广佛都市圈中心的居住新城,并且做出了加快金沙洲大规模开发建设的决定。目前,金沙洲开发建设的各项工作已经全面启动,一个由政府主导,社会力量参与的金
19、沙洲开发建设热潮已经掀起。现在已经进入金沙洲的品牌项目已经有多个,分别为恒大集团、万科集团、中海集团、保利集团等公司的项目。2004年位于南海黄岐、金沙洲板块旁的万科四季花城开售,为广州楼市添加了一支强大的西翼房地产开发大军。近期,中海地产的中海金沙湾项目打着“到中海金沙湾淘金去”的广告口号吸引了大批的市民到这个区域去看楼,掀起了金沙洲的居住投资热潮。最近,市政府针对金沙洲的发展态势和房地产市场的现状,整体规划进行了新的调整。规划的再次调整,广州西翼路网的建设,金沙洲地铁六号线的施工,为金沙洲的开发铺平道路。2007年到2008年,金沙洲将进入开发建设后期,将重点建设医疗卫生、文化教育、社区服
20、务等公共设施,位于A区和B区的最具良好居住环境的用地将推出出让。到2008年,一个适宜居住、技术先进、环境优越、具良好示范效应的金沙洲居住新城将基本建成,届时金沙洲将成为购房者淘“金沙”的区域。2 项目主要竞争对手分析和项目SWOT分析2.1 中海金沙湾项目名称中海金沙湾开发商广州中海地产有限公司营销策划广州合富辉煌房地产有限公司楼盘地点金沙洲大桥以南建设大道1号广告语到上游中海金沙湾淘金去!总占面积41.2万总建面积一三0万容积率2.80实用率82 %绿化率30%建筑形式高层洋房建筑风格淳朴的颜色,红瓦白墙;众多的回廊、穿堂、过道配套设施幼儿园、小学、运动休闲中心、商务休闲中心、风情商业街外
21、部环境东面临珠江水系,江岸线约800米,江畔社区,在规划的金沙洲商务中心的正南面,2008年之后可以享受金沙洲完善的商业配套交通目前可经金沙洲大桥直通广州市内路,也可向南通过珠江大桥连通内环路,还可经环城高速浔峰洲出入口快速至广州各区,未来还可以经地块旁规划中的大坦大桥,跨过大坦沙岛,直通内环路,交通非常方便。管理费2.00元 /月装修标准精装修物业公司南海市中海物业管理有限公司 产品比例产品比例销售的单位西区共有16栋住宅,33层高户型2室2厅3室2厅3室2厅4室2厅使用面积()85.55123.31一三0.77148.51 销售状况销售情况开盘时间2006年12月交楼时间2008年3月价格
22、(元/)均价:6200最高:8000元(望江单位)销售比例之前已经推出A1-A6栋,“五一”推出A7-A9栋500多套高级洋房销售情况开盘时间2004年4月交楼时间一期现楼,二期2006年12月价格(元/)最低价4900最高价(元/)8600销售比例一期剩4套,2期已卖十几套 销售状况分析之前已经推出A1-A6栋,销售热爆,今年“五一”之间将推出A7-A9栋500多套高级洋房 优劣势分析优势:1)、东面临珠江水系,江岸线约800米,江畔社区2)、占地620亩,规模优势明显3)、车程30分钟以内可辐射广州主城区4)、城西生态圈,自然环境优美,空气清新5)、中海地产品牌优势6)、中海物业服务优势劣
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