房地产市场研究报告分析.docx

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1、项目市场报告目 录一、南京房地产行业发展现状3（一）指数情况3（二）商品住宅交易行情4（三）房地产开发经营分析5（四）南京市土地市场状况6（五） 本章小结7二、江宁区域宏观背景8（一）区域地理位置8（二）土地资源8（三）人口与行政划分9（四）交通运输10（五）基础建设及景观特色12（六）教育及医疗13（七）小结14三、江宁区城市规划15（一）城市总体规划15（二）江宁楼市的板块划分：18（三）江宁房地产发展规划20(四) 江宁科学园区域概况介绍21（五）小结25四、江宁区域经济发展状况26（一）国民生产总值26（二）财政收入27（三）固定资产投资28（四）人均可支配收入29（五）社会消费品零售

2、29（六）小结30五、江宁房地产市场31（一）江宁房地产投资31（二）江宁土地出让32（三）江宁商品房供销状况35（四）小结36六、江宁大学城板块项目分析37（一）江宁大学城板块概况37（二）个案分析44七、九龙湖板块项目分析48(一) 九龙湖板块概况48（二）个案分析51八、大学城板块和九龙湖湖板块的项目指标对比57(一) 项目指标对比表57(二) 项目指标对比分析58九、市场篇总结59（一）区域宏观层面59（二）城市规划层面60（三）宏观房地产市场层面60（四）微观房地产市场层面61一、 南京房地产行业发展现状（一）指数情况2008年1-5月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去

3、年同期相比表现上扬，如表1所示。南京市综合指数走势情况如图1所示。表1 南京1-5月城市综合指数及各分物业指数变化表（二）商品住宅交易行情1月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望之中。3月随着气温的上升，观望气氛有所减淡。4月，气温仍在上升，而南京住宅市场却在“降温”。由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现，许多理性的购房者仍在观望之中。5月，由于季节性因素及南京春季房展会的召开，住宅供应量和成交量双双表现上扬。6月住宅成交量

4、表现稳中有升。1-6月住宅成交变化情况如表2所示。表2 南京1-6月住宅成交变化情况表南京七成左右的住宅销量都集中在江宁、浦口和河西板块，1-6月分板块成交情况如图2所示。南京住宅成交面积以中等户型为主，成交价格以中低价为主。图2 南京市1-6月住宅分板块交易情况 （三）房地产开发经营分析南京市房地产市场在08年商品房的投资额继续增加，但增幅较去年同期减缓，竣工面积出现大幅增长，而销售面积表现下降。南京房地产开发投资额与商品房销售额走势如图3所示。图3 南京房地产开发投资额与商品房销售额走势图1-4月，全市完成房地产开发投资151.79亿元，比去年同期增长25.76%。1-4月，全市共完成住宅

5、投资额124.03亿元，同比增长39.13%。1-4月全市共完成商品房销售额75.27%，同比减少36.36%。1-4月，南京住宅投资额为124.03亿元，同比增长39.13%；施工面积为2509.14万平方米，同比增长21%；竣工面积为292.46万平方米，同比增长154%。1-4月，南京住宅的累积销售面积为157.14万平方米，同比下降35%，其中现房销售面积为30.77万平方米，同比下降16.54%，期房销售面积126.37万平方米，同比下降38.03%；实现住宅累积销售额69.67亿元，同比减少32.46%，其中现房销售额为11.91亿元，同比下降42.02%，期房销售额为57.76亿

6、元，同比下降30.09%。1-4月，住宅的累积空置面积为32.34万平方米，较去年有所增加，占整个商品房空置面积的74.93%，近期市场供应和销量都有所增加，住宅空置面积有所减少。住宅中的别墅和高档公寓历来价位都较高，供给也较少。1-4月，别墅和高档公寓的累计新开工面积为24.19万平方米，累计施工面积224.09万平方米，累计销售面积7.38万平方米，累计销售额6.81亿元。（四）南京市土地市场状况 1、2008年南京上半年住宅类土地交易情况截至2008年6月30日，南京共有公示土地成交数据28条，其中住宅类（含混合住宅类）成交土地共22块，住宅类成交总面积为2155166平米，同比07年上

7、半年土地总出让面积增加了8.57%。十三个行政区中，玄武、秦淮和雨花的住宅类土地成交数据为0，成交面积最多的是江宁，一共为653834平米，成交面积其次的是鼓楼，共为445938平米。2008年上半年南京住宅土地交易分布图2、2009年南京市住宅建设计划2009年全市各类住房建设用地计划供应1050公顷，其中各类普通商品住宅建设用地850公顷，保障性住房建设用地200公顷。根据计划，2009年南京将建普通商品住房约9万套，建筑面积800万。2009年度南京市住房建设计划，住房建设总量与这几年大致持平，主要建设指标表现在以下几个方面：一是普通商品住房建设目标。本年度（即2009年度，下同）普通商

8、品住房约9万套，住宅建筑面积800万平方米。其中，中低价位、中小户型商品房约6.3万套，住宅建筑面积约560万平方米。 二是经济适用住房建设年度目标。经济适用住房建筑面积约225万平方米，约2.8万套。 三是廉租住房建设年度目标。2009年新建廉租住房投资共计投入3.4亿元。其中投入1.2亿元，筹建廉租住房1000套，5万平方米；回购廉租住房投入7000万元；对符合条件的低收入住房困难家庭发放租赁补贴1.3亿元等。 四是中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）年度建设目标。2009年可上市供应中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）总量为60万平方米，约7000套。 五是危旧房改造、小区整治出新年度建

9、设目标。2009年拟实施危旧房片区改造100万平方米；拟出新小区80个左右，整治房屋900幢左右。（五） 本章小结上半年南京楼市仍不见起色历经2007年楼市的疯狂，2008的楼市可谓是平淡无奇。 一、二月楼市冰冻，金三银四销售平淡，红五月不红，六月楼市跌宕起伏2008上半年的南京楼市没有了去年的火热与疯狂。如果用一个词语来形容过去半年的南京楼市，开发们诉说“迷茫”，专家们评论“正常”，购房者们追问“房价到底了没？”不同身份的人用不同的眼光看南京楼市走过的这半年。上半年楼市宏观调控未见松动与2007年国家频出的调控政策相比，2008年的调控力度似乎减轻了许多。2008新年刚过，南京市公积金管理中

10、心就首发公积金新政，另外，今年4月，南京市物业维修资金新政也重新制定新标准。尽管这两项政策措施并没有实质上直接促进楼市的回暖，但却被业内一致看做是政府政策松绑的一个明显信号 上半年南京土地市场遭遇寒流 31块地24幅底价成交3幅流标从去年的“疯狂竞价”，到如今的“出手谨慎”，南京土地市场也随之“冷风嗖嗖”。据HOUSE365统计，今年1到6月份，南京共有31幅地块公开拍卖，其中底价成交24幅，流标3幅。和去年同期成交59幅，地王频出的火热行情相比，不少业内人士均称“变化很明显”：不仅开发商拿地的热情大减，南京国土部门推地的步伐也大为放缓。流拍、遇冷，成为今年国土出让的关键词。而坊间的土地转让市

11、场却非常热闹，某开发商转让某地块的消息不时传出。由于信贷紧缩资金压力过大，不少中小开发商为了避免被活活“撑死”，只能“吐”二、江宁区域宏观背景（一）区域地理位置江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30383213，东经1183111904之间，总面积1572.92平方公里。东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。（二）土地资源江宁区实际控制面积为15.73万公顷，其中农用地11.03万公顷（耕地5.85万公顷、园地0.25万公顷、林地2.41万公顷、其他农用地2.5万公顷）

12、;建设用地3.65万公顷（居民点和独立工矿用地.万公顷、交通运输用地0.31万公顷、水利设施用地0.万公顷）；未利用地1.05万公顷（未利用地0.35万公顷，河流水面等其它土地0.70万公顷）。（三）人口与行政划分乡镇总人数总面积（平方公里）村委会居委会东山街道1362001111918禄口镇68425144346江宁镇56578144.3183土桥镇3468169142丹阳镇254126191麒麟镇2838361.5111东善桥街道2493374.481汤山镇39268115.9143周岗镇2366641.7101铜井镇33166113.991陶吴镇2852378.1111上坊街道24556

13、55.6101淳化街道4084782.4111谷里镇3604791.2121秣陵街道3362554.5124湖熟镇68519109.1265上峰镇2680069101横溪镇3060697.391全区现辖13个镇、7个街道办事处。全区共有居民委员会49个，村民委员会344个。全区总人口74.70万人。2007年末全区户籍总户数29.72万户，总人口为87.94万人，比上年增长4. 07%，其中：男性人口43.89万人，增加1.72万人；女性人口44.05万人，增加1.67万人。全年出生人口0.81万人，出生率为9.38；全年死亡人口0.50万人，死亡率为5.75；人口自然增长率为3.63。全区计

14、划生育率达98%。（四）交通运输1. 与南京主要联系通道13个，交通方便快捷。江宁与城区的主要交通方式为公交，路线主要有：路线起始站点101箍桶巷-东山镇102箍桶巷开发区103白鹭花园武夷花园东104瑞金路文化名园105雨花路河海大学新区106箍桶巷天地新城江宁主城区内的主要交通方式为区间车，以及开发商的社区巴士。2. 轨道交通：地铁1号线（延伸线）安德门站-宁丹路-共青团路-花神庙-南京南站-岔路口-河定桥-胜太路-百家 湖-小龙湾（预留）-竹山路-天印大道-城东路站。全长17.1公里，计划在2010年左右建成。地铁3号具体规划尚未出台线建设“二横一纵”的快速干道系统：宏运大道，天元路、双

15、龙大道。建设“四横五纵”主干道系统：四横：站南路、秦淮金箔路、诚信大道；五纵：将军大道、利源苏源大道、土山竹山路、天印大道、城东路。规划建设京沪高速铁路、宁杭铁路等，对宁芜铁路进行改造与扩容，在岔路口片区建设南京铁路南站客运交通枢扭，拓宽改造绕城公路，建设公路二环，宁杭高速公路，改造104国道。宁溧路二环以北改造为城市高速路；拓宽改造宁丹公路。结合南京铁路南站建设长途汽车客运站。3. 公路：江宁区内公路四通八达，区内有等级公路1800多公里，公路密度达1.2km/(km)2，居全国第一。年公路货物运输总量超过7000万吨。境内有104国道、312国道、205国道及沪宁高速公路、宁马高速公路、宁

16、高高速公路。横跨江宁的南京二环路、宁杭高速公路也即将竣工通车。做为南京三环路重要组成部分的汤铜公路由东北向西南横跨江宁全区。4. 航空：江宁境内有南京禄口国际机场。2004年禄口机场年旅客吞吐量将超过450万人次，货物吞吐量将超过13.5万吨，位居全国第五，并进入快速发展期。5. 铁路：南京是连接华中、华东、华北的重要交通枢纽，津浦、沪宁、宁芜三条铁路交汇于此，货物可达全国各大城市。京沪高速铁路规划通过江宁，其南站位于江宁岔路口地区。江宁距离火车站7公里。6. 水运：江宁距亚洲内河第一大港口新生圩港仅17公里，东距入海口347公里。南京港拥有万吨以上泊位16个，年货物吞吐量已达5000万吨以上

17、，其中进出口货物达600万吨以上，集装箱吞吐量已达15万标箱以上。港内可常年停泊2.5万吨级的远洋货轮，每月均有发往日本、香港、韩国、新加坡等地的航班。 （五）基础建设及景观特色一是交通路网建设加快推进。投资1600万元完成农村公路标准化改造50公里、自然村公路“水泥化”50公里；投资3500万元完成公路危桥改造和撤渡建桥37座，在全市率先实现“无渡区”目标；投资500万元完成禄口机场东大门至铜山集镇道路改造工程；淳湖公路养护改善工程和大谷线道路改造工程进展迅速。二是继续加大城区基础设施建设投资。新改扩续建城北西路、文靖西路二期工程等5条城市道路建设；完成天印大道、宏运大道、文靖东路交叉路口等

18、主干道绿化改造，新增道路绿化面积近2万平方米；长江引水二期工程管线全线贯通，完成开发区净水厂扩建工程，铺设城市供水管线18公里；积极推进天然气置换工作，新铺设煤气管道70公里，新发展用户8000户，至年末，全区有6.2万户用上天然气。 （六）教育及医疗2007年末，全区拥有普通中学41所，在校学生5.18万人，比上年减少0.38万人；中等职业学校在校学生1.14万人，比上年增加0.11万人。初中入学率99.9%，高中入学率92.2%，高中入学率逐年提高，比上年增加1.31个百分点。现有小学56所，比上年减少19所；小学在校生4.34万人，比上年减少0.34万人；6周岁11周岁学龄儿童入学率99

19、.9%。幼儿园58所，在园儿童1.49万人。民办中小学、幼儿园发展到63所，其中民办学校7所（小学至高中段3所，完全中学3所，初中1所）。全区高中毕业参加高考学生4198人，被各类高校录取3321人，录取率79.11%，比上年下降6.28个百分点。其中本科录取1421人，比上年净增379人，本科录取率33.8%，继续位居南京市前列。是年，全区共有22所学校通过省级示范初中验收，占全区独立初中的88；江宁区被省委、省政府表彰为“江苏省教育工作先进区”。2007年末，全区拥有医疗卫生机构47个，卫生机构床位2951张，其中卫生系统机构29个，拥有床位1318张；卫生技术人员2413人，执业医师69

20、6人，注册护士745人，其中卫生系统卫生技术人员1974人，执业医师555人，注册护士566人。全面实施以风险福利型、门诊、住院双报销为主要模式的新型农村合作医疗制度，村覆盖率100%，群众参加率94.3%，比上年提高1.3个百分点。加快改善居民就医条件，区医院、第二医院门诊大楼开工建设，开发区同仁医院主体工程顺利封顶，区中医院病房楼改造工程竣工并交付使用。推进农村改水改厕工作，全区完成17个水厂改建任务，新增自来水受益人口1万人；完成改厕1.81万户，改厕普及率50。（七）小结n 地铁一号线的南延、公交网络的拓展、快速公交线路的兴建、教育、卫生、商业及等生活设施的建设，都将全面改善江宁购房者

21、的衣、食、住、行。这些同时也表明了政府将进一步发力建设江宁新区的决心。n 诸多世界500强企业落户江宁，江宁大学城的建设，以及多家科研院所的进驻，为江宁的经济腾飞提供新鲜动力的同时，更是使江宁地区成为一个新兴的高收入消费阶层生活工作的集聚地区，而此类人群的消费档次及要求尚无法由江宁地区的现有商业提供有效满足，这一市场现象为本案商业入市提供了良好契机。n 江宁作为南京的南大门，结合待建的南京南站，将进一步巩固南京对外交通的重要地位，有利于吸引外地人口来此观光旅游，为项目扩展了客源基础。三、 江宁区城市规划（一）城市总体规划 【规划范围】：东山新市区是南京中心城区内一个相对独立的组团，规划北抵绕城

22、公路，南至公路二环，东起规划的宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线，面积约107平方公里。 【功能定位和发展目标】: 东山新市区是南京市南部地区次区域级综合服务中心；南京地区综合交通枢纽；重要的教育科研和知识创新基地；重要的高新技术产业基地；山水城林融为一体的花园式新市区。发展目标为努力建设成为重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳人居环境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。【城市规模】：规划2008年人口规模为40万人，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右。2008年和2010年建设用地规模分别控制为70平方公里和75平方公里左右，规划远景建设用地规

23、模控制在87平方公里以内。 【城市总体布局结构】：“一轴六片”；“一轴”就是以秦淮新河和秦淮河为城市功能景观发展主轴，“六片”指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河为自然边界，结合城市主干路网布局，划分为岔路口、百家湖、九龙湖、机场、老城、科学园等六个片区。近几年，江宁围绕小城镇、大战略的要求，坚持新区建设与旧城改造同步，形成多元化、多格局城建运作体系。江宁区按照“南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”这三大定位，快速实施“西进南拓”战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜生活居住的生态环境新城区。1、江宁城市未来规划为“南京新市区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”

24、南京新市区：江宁按照省、市委的要求，城区建成区面积拓展到60平方公里，拉开框架达170平方公里，将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。高新技术产业密集区：充分利用江宁的区位优势，基础设施优势和南京科教人文优势，把江宁造就成为南京巨大人才资源释放能量的场地，造就成为吸纳全国科技资源产生集聚效应的热土。都市农业集中区：充分利用江宁独特的区位和山水资源优势，突出经济功能、城市服务功能、生态调节功能的有机结合，形成产业化、集约化、科技化、市场化，融经济、社会、生态功能于一体的都市型现代农业。2、在城市化建设中，将突出加快东山地区的建设以高科技产业为依托，形成

25、吸引高层次人才居住、人文荟萃的社区环境；以枢纽型基础设施体系为依托，形成以轨道交通网、水上交通网、航空枢纽网、高速公路网为重点，区内交通与对外交通顺畅衔接，进而成为南京都市圈大交通主干线的节点；以高校和科研单位为依托，形成江苏科研、教育的重要基地。高新技术产业密集区规划面积70平方公里，以江宁开发区为龙头，东起方山脚下，西至牛首山麓，南至南京二环路，计划用10年时间投入50亿元，建成以信息、生物工程、医药环保、新材料为重点的产业带。根据规划，未来东山新市区的总面积约107平方公里，具体范围是北抵绕城公路，南至公路二环，东起规划中的宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线。在总体规划的指导下，以功能

26、分区或以25万35万人口为单元划分为若干层次的控制性规划单元，编制控制性规划。同时，江宁将按照“一轴、六片、两翼”的空间布局。“一轴”就是以秦淮河贯通江宁南北，穿越东山而过，规划打造秦淮河“风情一条街”；“六片”就是在新市区建设好百家湖、将军山、九龙湖、吉山、成山、方山等六大城市片区，同时提升老城、岔路两大老片区的建设水准，实施错位发展；“两翼”就是依托新市区，将滨江地区和汤山地区设置为两个侧翼，形成布局合理、功能互补、规模适度的城镇体系。东山新市区规划2007年人口规模为40万人，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右，人均公共绿地面积达1580平方米。3、交通通行能力将快速提升新

27、近出台的南京主城与东山新市区通道规划已通过专家论证。为了满足主城与东山新市区之间的交通需求， 南京市交通规划研究所初步拟定了“4轨、2高、4快、4主、2次”的交通方案，其中： n “4轨”指的是轨道1号线南延线、轨道3号线、轨道5号线和机场轻轨线； n “2高”即机场高速公路和宁杭高速公路； n “4快”即4条快速通道，包括宁丹路、宁溧路、天印路北延线和104国道北延线； n “4主”即4条主干道，包括将军路、新城路、利源路和土山路北延线；n “2次”即2条次干道，包括双龙街东规划路和铁路南站西侧规划路。 新市区今后共有4条轨道交通线直接将东山与主城相连。即轨道1号线南延，从安德门站出发，接在

28、岔路口片区、新城路与规划中的站南路交汇处的铁路南站南下，沿利源路至天元路向东至大学城，远期转化为轨道7号线；轨道3号线由夫子庙向南，交宁溧路后至铁路南站；5号线自城东干道，穿过大校场机场，沿竹山路南下，至殷巷组团；机场轻轨线自铁路南站出发，向南通往禄口机场。另外，新市区内的道路也是四通八达。路网规划包括“二横一纵”的快速路系统，由宏运大道、天元路、双龙大道构成；“四横五纵”的主干道系统，由站南路、秦淮金箔路、诚信大道、吉印大道、将军大道、利源路苏源大道、土山竹山路天印大道、城东路构成。 根据该规划，今后东山新市区内将由宏运大道和天元路诚信路西段，形成新市区内东西向的快速通道，与主城之间的南北向

29、通道则分别为104国道北延线、天印路北延线、双龙街和宁丹路，这恰好像一个稍稍变形的“中”字。而区内的主干道有土山路北延线、利源路、新城路和将军路，次干道为双龙街东规划路、铁路南站西侧规划路。4、轨道交通拉近与主城的距离从轨道交通控制线路来看：总体规划上“现身”的地铁1号线南延线将从安德门经宁丹路、共青团路至南京南站，然后穿秦淮新河，沿利源路南下，经过天元路向江宁大学城延伸。另外，3号线也将沿城东干道南下，折向西经铁路南站，再沿将军路继续向南，穿过诚信大道后兵分两路，一路继续南下，另一路沿着诚信大道向东，穿过九龙湖、秦淮河后沿竹山路一直向北至纬七路。 5、对外交通四通八达规划还建议公路二环从上坊

30、镇区南侧沿十里长山凹走线，在东山新市区边缘设宁丹路、机场高速、宁溧路、科学园、宁杭高速几个立交。在绕城公路、秦淮新河中间地带，岔路口附近设铁路南站，作为对外交通枢纽，并同时对京沪高速铁路、沪汉蓉快速铁路、沪宁杭城际铁路、宁杭铁路、宁芜铁路等进行技术改造和扩容。 （二）江宁楼市的板块划分：岔路口板块根据目前市场房地产开发集中的区域，可以将江宁的房地产市场分为五大板块：百家湖板块东山镇板块将军山板块岔路口板块：位于主城区以南、秦淮新河以北，是江宁与南京主城连接的中心点，也是江宁与南京主城相邻最近的区域。典型楼盘：明月港湾、天地新城等。科学园板块九龙湖板块东山镇板块：依托东山镇，是江宁房产开发较早的

31、区域，配套成熟，人气旺盛，生活便捷，该区域房价处于抬升中。以中国女人街、浙江商品城为代表的商业地产在江宁楼市占据了相当重要的地位。典型楼盘：汇景新苑、中国女人街等。将军山板块：共青团路以南、将军路沿线。该板块是江宁最新崛起的高尚居住区，江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，是南京别墅最为集中区域，公寓类物业正逐步成为该区域市场重要产品。典型楼盘： 香山美墅、翠屏国际、托乐嘉等。百家湖板块：湖滨路以南、天元路以北，该板块楼盘林立，是江宁楼市发展最早的一个区域，配套较成熟，被江宁区政府定位成“江宁地区名片”。典型楼盘：21世纪现代城、百家湖花园等。科学园板块：天元东路、南京民营科技园、江宁大学城附近

32、。这是一个全新的板块，依托科技园和大学城的发展而逐渐发展，该区域人文环境较佳，但配套和交通有所欠缺。典型楼盘：天元吉地、市政天元城、书香名门等。 九龙湖板块：双龙大道南端，江宁九龙湖周边。随着万科等几家品牌开发商的相继进入，该板块有望是玄武湖、莫愁湖、月牙湖、百家湖之后，成为南京下一个高档湖景住宅区。目前在售的楼盘有同仁康桥水岸、合家春天、颐和南园、天泽苑等，万科的金域蓝湾项目也即将开盘。片 区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势岔路口河定桥片区市区普通中低收入居民疏散居住区，入住率较高，第一居所特征明显经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主，有少量别墅前期价格较低后期

33、价格上扬较快，目前普通住宅均价已达6500元/。自然资源缺乏，但公共交通便捷，是板块最大的竞争力后续土地储备不多，供应量逐渐减少，板块开发进入中期，逐渐与市区融合，在售项目成为版块内的稀缺资源百家湖片区中高收入白领阶层第二居所聚集地，随着时间推进入住率开始提高舒适享受型物业，大中型普通公寓、跃层、别墅产品兼有前期为江宁高档住宅代表片区，价格在整个江宁区域最高，目前在售的普通住宅项目的均价达到了7000元/百家湖独特的自然环境是此板块的最大支撑点，目前交通、生活配套都欠佳可开发用地少，周边湖景住宅基本面市售出，板块开发已近尾声东山镇片区江宁本地居民生活区工作居家型大众化物业，中等户型为市场主体，

34、公寓为主价格相对适中，成为江宁本地居民置业安家的首选，但供应量的减少促使价格上涨较快，目前这个区域的普通住宅市场的均价达到了5600元左右。自然资源缺乏但公共交通便利，生活配套设施完善板块内土地资源有限，板块开发已近尾声，逐步向民营科技园延伸科学园板块江宁最具发展潜力与活力的现代化中档公寓社区舒适实用型物业，普通公寓产品为主，目前这一区域产品方面，做逐步向小高层和高层过渡前期项目以低质低价入市，价格逐步走高，目前普通住宅市场的均价达到了6450元自然资源一般，但江宁大学城、轻轨等规划使区域想象力丰富板块形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匮乏，但发展前景良好将军山片区高档低密度景观休闲居住区

35、高档、低密度休闲别墅区，以联排别墅、双拼别墅为主，兼有少量公寓现阶段江宁市场高品质高价位的代表区域，别墅的均价在10000元以上，普通住宅的均价也较高，个别项目达到了6300元将军山、翠屏山、韩府山、秦淮河良好的自然环境独具魅力，但生活配套设施缺乏逐步成为南京市最热门的高档景观休闲住宅区，市场发展潜力巨大，竞争激烈九龙湖板块新兴湖景住宅区万科、中粮、明月、新城创置、盈嘉等品牌开发商相继进入该板块，发展潜力巨大在售的楼盘有同仁康桥水岸、合家春天、颐和南园、天泽苑等。这些项目的住宅均价不到5310元/，别墅部分的均价接近10000元/。有南京第五湖之称的九龙湖将成为南京楼市的下一个关注点，但目前交

36、通，配套条件较差几家品牌开发商相继进入该板块，有望成为下一个高档湖景住宅区。（三）江宁房地产发展规划在江宁撤县设区后，城市化进程快速推进，聚集了大量的人流和物流，推动了房地产业的发展。与此同时，江宁产业经济持续快速发展，形成了“扎堆”效应，也为房地产业发展提供了有力支撑和市场。地铁南延线开工建设后，购房者对江宁与主城的心理距离缩短了。此外，江宁的房价也较为适宜，与主城房价相差较大，只略高于江北板块，性价比突出。这是江宁房产受到购房者青睐的重要原因。与其他板块相比，较高的性价比、日趋完善的交通、丰富的自然环境和人文资源、产业集聚等是江宁板块的最大优势，这也是江宁房产民生属性的直接体现1、2008

37、年江宁新建商品住宅上市量预计高达330万平方米，较去年增加近40万平方米2008年是江宁房源的供应“大年”，江宁今年新建商品住宅上市量预计达到330万平方米，较2007年增加近40万平方米主要上市区域将集中在科学园片区和九龙湖片区。2、国内知名品牌房企纷纷进入江宁，带来新的开发理念，全面提升开发水平国内品牌开发企业的入驻表明其对江宁房地产市场发展潜力的关注与内在价值的认同，将给江宁板块带来新的住宅消费理念与思路，丰富购房者选择的多样性，满足不同层次、不同阶段的需求。总体上来看，品牌开发企业进入将会提升江宁房地产业层次和楼盘品质，推动江宁房地产市场健康、快速发展。3、正在建设的房产诚信体系将使市

38、场更加规范有序，进一步提升购房满意度目前江宁的住宅价格基本与市场购买力相适应，随着居民收入水平的提高，住宅消费升级需求增加是发展的必然。但是在鼓励合理的改善型需求的同时，江宁今年将加大保障性住房的建设力度，解决中低收入人群的住房问题，达到完善供应体系和优化住房供应结构的目标。江宁区房产局2008年工作的重点，主要是建立健全市场监管、住房保障、行业诚信、公共服务和行政运行五大体系，其中行业诚信是其工作的重中之重。建立行业诚信体系是为了杜绝房产行业的违规现象，更好地落实住有所居的战略构想，提升社会满意程度。计划在2008年上半年完成建立房产主管部门、房地产经营开发企业、物业服务企业和房地产经纪机构

39、四位一体的行业诚信体系。4、随着地铁一号线南延线的建设不断推进，万科、恒大、东渡等全国知名品牌开发商陆续入驻，曾经一度因江北、河西板块的崛起而略显沉寂的江宁板块再度发力，酝酿着新的腾飞。备受瞩目的地铁一号线南延工程正在紧锣密鼓地施工，对于江宁房产的发展意义重大。地铁对于房地产市场的影响，具体表现在地铁对沿线远离市区一端（如科学园片区）的住宅需求有促进作用，但对沿线中心区一端（如南京主城）的住宅需求有缓解作用。远离市区的区域房价的上升幅度会快于主城房价的上升幅度。(四) 江宁科学园区域概况介绍 1.高新产业区高新产业区入驻企业350多家，投资总额25亿美元，南汽集团、格满林实业、高精齿轮、华为科

40、技、奥赛康药业等一大批高新技术企业在园区蓬勃发展，初步形成汽车制造、电子信息、机电一体化、建材、制药等产业群。目前科学园共引进外资企业100多家，合同外资4亿美元，引进内资企业240多家，总投资160亿元；2005年科学园将实现财政收入8亿元，引进外资项目40个，合同外资3.6亿美元。实现GDP28亿元。高新技术产业区内，南汽集团、南京机电集团、日立产机、高精齿轮、汉德森、中圣高科、奥赛康药业等一大批高新技术企业蓬勃发展初步形成了汽车、装备制造、电子信息、新型建材、医药等五大主导产业群。经过多年，特别是2000年二次创业以来的迅猛发展，科学园现已成为南京地区重要的经济增长点，成为开放型经济快速

41、发展的实践区。到目前为止，科学园已吸引了来自美国、德国、英国、日本、韩国、澳大利亚、台湾、香港等15个国家和地区的内外资企业360多家，其中世界500强企业12家（截止2008年6月），科研院所、研发中心10家。2.大学城江苏南京（江宁）大学城：南京江宁大学城位于江宁城区东南，江宁科学园内，规划占地面积30平方公里，由大学城集中区、资源共享区和后勤服务区三大功能区组成。大学集中区分布在大学城四周，目前已有十二所高校本部入驻，大学城标志 部属高校有五所：南京航天航空大学、中国药科大学、河海大学、金陵协和神学院。 省属高校有五所：中国传媒大学、南京医科大学、南京工程学院、江苏经贸学院、南京交通技术

42、学院、江苏海事学院。 市属高校有两所：南京晓庄学院、金陵科技学院。 目前已有南京医科大学、南京工程学院、江苏经贸学院、南京交通技术学院、江苏海事学院、南京晓庄学院、金陵科技学院等七所高校已正式开学，有近六万名大学生在读，2005年9月将形成8万名在校生的规模。 大学城资源共享区的体育中心、文化中心、国际学术交流中心、三甲医院、大学城购物中心、影视剧院、四星级迎宾馆、现代化游泳馆、艺术中心、高尔夫球场、商业一条街、大学城企业孵化器等项目正在积极规划建设和招商引资。江宁大学城入驻的高校具有以下三个特点：1 、全部是公办高校。我们没有引进一所民办高校或二级学院，原因是公办高校的办学历史悠久，师资队伍

43、、教育科研、管理制度、校舍建设、校风学风、人才培育等方面均具有绝对优势。2、都是本部搬迁，而不是作分校。各所高校均规划了行政中心、教学中心和科研中心，真正把办学的重点放到江宁大学城内。3、充分注重学科互补。这些高校的特色分别有工程、医学、经济、交通、师范、药学、航空、水利、宗教、艺术等，学科非常齐全，为今后大学城内实现师资交流、学分互认和教育资源共享打下良好的基础。3.风景区简介方山风景区简介 方山风景旅游度假区：方山位于大学城西南方向，海拔208米，为华东地区唯一的火山地貌区。这座500万年前喷发的死火山，留下了奇特的自然景观和悠久的历史文化遗存。从三千年前泰伯奔吴、两千年前秦始皇镇金陵王气

44、，到六朝繁华旧事，方山凝聚了半部金陵文化史，至今仍有定林寺塔、洞玄观、孙权点将台、王僧辩墓等一百多处遗迹或民俗传说，与山脚蜿蜒流过的九曲秦淮一起，组成了集山、水、林、寺为一体的迷人风景。方山旅游度假区面积15平方公里，规划历经两年时间，几易其稿，去年年底定稿后正式对外招商，吸引外资进行景点开发、遗迹修复、园林设计以及少量高档房地产点缀。宗教、历史文化方山的人文景观资源十分丰富。佛教、道教都有遗址；众多的历史人物如秦始皇、齐武帝、孙权、蒋介石等都在此留下了传说故事，葛洪、谢灵运、王羲之等都在此留下仙踪。两千多年前秦始皇登祖龙顶，执“驱山锋”(赶山鞭)鞭方山、碎天印、断石垄、凿秦淮、泄王气，赋予方

45、山很深的历史文化内涵。东晋、宋、齐、梁、陈五朝，方山周围浓缩了半部金陵文化史。方山形成的传说：民间流传，远古时这里是一片大海，海龙王有九个王子，十分顽皮，搅得水府、天界都不得安宁。玉帝把他们抓住，关在一个玉匣里，交由太白金星看管。这九位龙子被关得不耐烦，在匣中喧闹不已。太白金星只好带着匣子去找玉帝，途中不慎，跌落人间，成为今日的方山。九位龙子变成了方山周围的九个山岭，围绕着方山。定林寺和定林寺塔山地生态环境山体区域植被覆盖面极高，除大面积的茶木外，另有榆树、栗树、檀树、桨王树、榉树等繁多树种的葱郁林木，生态环境良好。句容河和溧水河在方山南麓西北村汇合成秦淮河，沿方山南麓和西麓北流。与周边高密度城市建设相对照，方山将成为江宁科学园的“绿肺”、民众休闲的“绿洲”。方山紫雾茶：方山多处山坡遍布茶叶，种植面积近千亩。生长在方山的茶叶凭借山体赋予的良好生长环境，造就了享誉省内外的优良品牌方山紫雾茶。八卦泉在定林禅寺西侧半山，泉水常流不断，日产泉水50吨以上，大旱之年都不受影响。当年定林寺僧人，全盛时达三百余人，生活用水全赖此泉。时至今日，山下方前村村民全饮此泉犹绰绰有余。据化验，八卦泉为优质矿泉水。（五）小结n 近几年，江宁围绕小城镇、大战略的要求，坚持新区建设与旧城改造同步，形成多元化、多格局城建运作体