平顶山建业桂园房地产营销策划.docx

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1、房地产营销策划课程实习报告专 业：工程管理班 级：XXXX姓 名：XXX学 号：051212101任课教师：XXX完成时间：2013年6月房地产营销策划课程实习报告 第1章 平顶山市房地产市场投资环境分析目录第1章 平顶山市房地产市场投资环境分析11.1 平顶山市经济社会发展情况分析11.1.1 GDP/人均GDP11.1.2 产业结构31.1.3 固定资产投资31.1.4 社会消费品零售总额41.1.5 人口结构41.1.6 人均可支配收入与消费支出51.2 平顶山市城市发展规划分析51.2.1 城市性质、职能、功能组织与发展目标51.2.2 城市空间布局与空间发展战略81.2.3 城市近期

2、、远期、远景发展规划91.3 小结10第2章 平顶山市房地产市场调研分析112.1 平顶山市房地产市场发展概况132.1.1 供求状况132.1.2 价格走势132.1.3 近期房地产政策152.2 平顶山市房地产市场在售项目调研分析152.2.1 项目概况152.2.2 项目产品分析172.2.3 项目客户分析192.2.4 项目销售情况分析192.2.5 项目营销方案分析222.3 小结23第3章 总结24附件 平顶山市房地产市场在售项目调研表29II第1章 平顶山市房地产市场投资环境分析1.1 平顶山市经济社会发展情况分析1.1.1 GDP/人均GDP2007年2012年，平顶山市的经济

3、取得了蓬勃的发展，经济增幅较大，这表明平顶山的经济正处于快速发展的时期。2007年人均GDP的绝对值只有16983元，2012年达到30506元，增幅达79.6%，说明平顶山城市经济增长很快。1.1.2产业结构产业结构产业类型2007年2008年2009年2010年2011年2012年第一产业10.89.59.48.78.89.7第二产业62.665.265.366.36762.2第三产业26.625.325.32524.228.1由上面的数据所得第二产业所占比例较大。 平顶山市目前仍处于第二产业，即工业快速增长期，第三产业发展相对滞后的情况。随着工业化水平的提高，第二产业发展到较高水平后，必

4、然将带动第三产业进入的快速发展。1.1.3固定资产投资 2008-2012年平顶山市社会固定资产投资及其增长情况由上表可以看出平顶山市固定资产投资20072009年增长率不太稳定但程增长趋势，2010年国家实行宏观经济调控后，使得2010年到2012年经济呈现出平稳增长的良好势头。据了解，2011年，针对复杂的经济形势，平顶山市以科学发展观为指导，积极实施项目带动发展战略，进一步加大项目建设力度，深入挖掘存量资源，优化调整产业结构，努力破解发展瓶颈，固定资产投资呈现重点项目建设进展顺利、民间投资大幅攀升、工业投资快速增长、产业集聚区投资增势强劲、房地产开发持续活跃的特点。1.1.4社会消费品零

5、售总额20072012年，平顶山的社会消费品总额在平稳增长，全年社会消费品零售总额由2007年的199.1亿元增长到474.6亿元，增长了138.37%。社会消费品零售总额的增长幅度有升有落，基本保持在1520%之间。商品零售作为消费品市场的主要消费形式，对消费品市场的发展影响极大。在努力扩大内需的大背景下，商家适时调整商品结构和营销策略，积极适应人们的消费需求，开展特色经营，努力开拓市场，规模进一步提高。1.1.5人口结构全市常住人口为4904367人，同第五次全国人口普查人相比，十年共增加106367人，增长2.22%。全市常住人口中共有家庭户41335923户,家庭户人口为4717467

6、人，平均每个家庭户的人口为3.53人，比2000年第五次全国人口普查的3.70人减少0.17人。性别构成全市常住人口中，男性人口为2522975人，占51.44%；女性人口为2381392人，占48.56%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的108.52下降为105.95。年龄构成全市常住人口中，0-14岁人口为992449人，占20.24%；15-64岁人口为3480094人，占70.96%；65岁及以上人口为431824人，占8.80%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降3.54个百分点，15-64岁人口的比重上升1.

7、83个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.71个百分点。1.1.6人均可支配收入与消费支出年份城镇居民人均可支配收入（元）增长率（收入）人均消费性支出（元）环比增长率（支出）20071171518.40%826117.10%2008135319.10%95559.30%20091472110.10%103409.50%20101620810.10%1150211.20%20111834813.20%1319214.70%20122061010%1491713.10%城镇居民人均可支配收入的绝对值在逐年增加，人均可支配收入由2007年的11715元年增长到2012年20610元，自2008年以

8、来增长率波动不大。消费性支出的绝对值也在逐年增加，人均可支配收入由2007年的8261元增加到14917元，绝对值增加6656元，增加幅度达到80.57%。由图可以看出人民整体生活水平1.2平顶山市城市发展规划分析1.2.1城市性质、职能、功能组织与发展目标平顶山市位于河南省中南部偏西，1957年经国务院批准设立建制市，辖四县二市四区，城区现有人口规模72万人，建成区面积53Km2，区域资源丰富，交通便利，是一座以能源、原材料为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工为主导的新兴工业城市。平顶山市因煤而立、因煤而兴。但随着经济的发展和社会的进步，传统工矿城市格局已适应不了大城市的发展需要。按照河南

9、省委、省政府提出的平顶山要“建设大城市、发展大工业”的总体要求和纳入中原城市群的战略部署。平顶山市委、市政府审时度势，集思广益，严密论证，科学决策，果断提出了平顶山“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，对城市的发展及功能定位是：东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。发展西部新区是平顶山市拉大城市框架，实现跨越式发展的现实需要，是平顶山市改善投资环境，提高城市品位，提升城市吸引力，扩大对外开放的必然选择，也是平顶山市实施二次创业，打造经济强市，全面建设小康社会，实现“繁荣、开放、文明、秀美”现代化工业新城的重大举措。1.2.2城

10、市空间布局与空间发展战略平顶山市新城区的规划勾画了一条东南西北走向的历史文化和生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。新城区的规划范围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线,南至水库，规划共分三个阶段：起步区7.6平方公里，近期规划面积40平方公里，远期规划面积100平方公里。新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向西通过2条公路和郑石（郑州至石人山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处即可接许平南高

11、速公路。四通八达，快捷顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。 新城区起步区北依香山,湛河、漯宝铁路、漯平洛高速公路在北面穿过，白龟山水库西干渠纵贯南北。规划区内有坡度较缓的丘陵分布和近70平方公里的水库面积，自然资源丰富，为新城区的生态景观建设提供了有利的前提条件。新城区的规划引入生态城市、共生城市、新陈代谢城市等先进理念，体现出“以人为本”的精神和改善人居环境的意愿。同时规划一改过去“摊大饼”式的城市扩张模式，采取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等若干组团，从而为平顶山市远景建设制定出具有本地特色的可持续发展之路。 教育科研文化区位于

12、新城区北部和起步区东部的锅底山一带。锅底山是平顶山师专新校区所在地，占地2000余亩,这里景色秀美，水库景色尽收眼底，是教书育人的理想用地。纬四路南侧从东至西分别为：平顶山市工业学校、平顶山工学院、平顶山卫校、平顶山金世纪高级中学，与纬四路北侧的文化居住用地一起构成新城区的教育文化景观轴线。目前，平顶山工学院、平顶山师专和金世纪高级中学的建设都已初具规模，教育产业的发展对周边的文化、居住用地的开发利用必将起到积极的带动作用。 行政办公、商业金融区位于主干道纬一路以北，该区域充分利用现有地形地势,依山就势，将办公、商业旅馆、居住、文娱、社交游憩等功能组织在一起，塑造出功能齐全，交通便利，生态优美

13、且有文化内涵的城市公共空间。作为新城区的标志性建筑市政大厦现已开工建设。市政大厦位于湖滨生态公园北部，背靠景色优美的中心公园，前面通过开阔庄重的中心文化公园和湖滨生态公园与水面相连，该区域以其便利的交通条件和市政大厦的主导带动作用构成新城区的核心区域。核心区的建设是带动新区发展的又一切实举措。 居住区主要沿滨水地带布局。规划的一类居住用地主要结合地势兴建阶梯式山地住宅，使每一户都有较好的视觉效果，达到推窗见水的视觉享受。住宅层数以24层为主，适当兴建别墅式高档住宅，以丰富居住用地的开发层次。二类居住用地以建设46层的现代化住宅为主，适当点缀高层，每个居住区都充分结合现状自然地形与周围环境，引入

14、生态化、智能化概念，创造出富有生命活力的现代环境社区。 工业园区位于新城区西北部，以一类工业和仓储用地为主，主要发展无污染的高新科技产业，附带周边的商业金融设施及住宅产业，成为新城区发展的产业动力区。 新城区的给水、排水、电力、通讯、热力、燃气以及污水处理厂等市政工程规划也充分结合城市的发展需要，科学合理的确定管网走向和管线管径，做到一百年不落后，形成完备的市政基础设施系统。 新城区规划在强调功能布局合理，配套设施齐全的同时，还注重对自然景观的利用和人文景观的塑造。新城区生态景观可用“一轴两片三点两横四纵”来概括。一轴指香山寺、中心公园、中心广场、白龟沙洲景观轴；两片指北部香山寺和南部平西湖风

15、景区；三点指东部森林公园、中心公园、西部休闲公园；两横指北边道路防护林景观带和南边临水湖滨生态休闲景观带；四纵是指南北向的生态廊道。新区风景旅游区主要包括香山寺风景区、平西湖风景区和新城区风景区。 香山寺风景区位于新城区北部，香山寺始建于东汉，传说观音菩萨在此修炼并完成汉化和女化过程的地方，在佛教界享有盛名。 水库风景区位于新城区南边的白龟山水库，这是一座碧波浩淼的人工湖泊，既有湖的秀姿，又有海的气魄，水域面积近70平方公里，库容可达9亿立方米。主要由湖泊景观、沙滩休闲带和水源保护区构成。 新城区景观区自东向西有水湾公园、东留村旧村改造商业街、凤凰山水上乐园、紫金山水湾度假区、水上船文化博物园

16、、中心区湖滨公园、湿地候鸟生态园、鱼米之乡观光园、应国墓保护公园等十个风景旅游区；还有连接香山寺、城区、平西湖的四条南北向绿化生态廊道及道路景观带。 同时市区及周边还有众多的风景名胜区：如鲁山的石人山国家级风景名胜区，郏县的三苏坟，叶县的叶公祠，汝州的风穴寺，舞钢的石漫滩国家森林公园等丰富的旅游资源，为建设现代化滨水生态旅游城市提供了得天独厚得条件。 钟灵毓秀的落凫山麓，碧波荡漾的平西湖畔。这里是一片久远的土地，古时应国都城，千年风雨记载着沧桑；这里是一片动感的土地，脚手架构成立体图画，搅拌机正在欢声歌唱；看现在，新区建设热火朝天；观未来，新区将展现壮丽的画卷。新区的决策和建设者们，将通过制定

17、土地利用、房地产开发、亲商服务、广揽人才等一系列优惠政策，打造一流的投资环境，实现最大的投资回报。这里是一片开放的热土，是平顶山未来发展的希望所在。平顶山新城区热忱欢迎国内外的有识之士，各路英才前来投资兴业、大展宏图。不久的将来，一座充满水域风情生机无限的新兴城市必将屹立在中原大地1.2.3城市近期、远期、远景发展规划平顶山城市发展规划： （1）2010 年11月29日，国务院通过了平顶山城市总体规划（20102020），从平 顶山市城乡规划局了解到， 11月29 日于北京召开的城市总体规划部际联席会议第四十四 在 次会议上， 平顶山市城市总体规划（20102020） 通过审查。在总体规划确定

18、的 1098 平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，重视城乡统筹发展。同时，要加强城 中村、城乡接合部整治和改造，加强城镇基础设施、公共服务设施的建设，统筹考虑为周边 农村提供服务。根据市内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制 镇，促进农业产业化和农村经济快速发展。要合理控制城市规模。到 2020 年，主城区城市 人口控制在 110 万人以内， 城市建设用地控制在 106 平方公里以内。 要完善城市基础设施体 系。加快公路、铁路等交通基础设施建设，改善城市与周边地区交通运输条件；统筹规划建 设城市供水水源、给排水、污水和垃圾处理等基础设施，划定基础设施黄线保护范

19、围；城乡 规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内 （包括各类开发区） 的一切建设用地与建设活 动实行统一严格的规划管理，加强公众和社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。 （2）规划的强制性内容本次总体规划的强制性内容包括：1.市域内必须控制开发的地域。包括风景名胜区、水源保护地等生态敏感区，基本农田保护区，地下矿产资源分布地区。2.城市建设用地。包括规划期限内城市建设的发展规模、发展方向，城市建设用地范围和用地布局，城市各类园林和绿地的具体布局。3.城市基础设施和公共服务设施。包括：城市主干道的走向、大型停车场布局；城市取水口及其保护区范围、给水和排水主管网的布局；电厂位置、大型变电站位置

20、、城市的高压线走廊范围、燃气储气罐站位置；文化、教育、卫生、体育、垃圾和污水处理等公共服务设施的布局。4.城市防灾工程。包括：城市防洪标准、防洪堤走向；城市抗震与消防疏散通道；消防站布局，城市人防设施布局；地质灾害防护规定。5.近期建设规划。包括：城市近期建设重点和发展规模；近期建设用地的具体位置和范围。1.3小结从以上各表的数据可以看出平顶山的经济处在稳步发展中：GDP每年都在增长，201人均GDP也在不断增长，从产业结构看来应注重加快第三产业的投资力度，因为第一产业、第二、第三产业之间相互影响。建市以来，平顶山市投资一直以工业为重点，在三产方面的投入虽然不断增长，但是无论总量还是比重，仍显

21、偏低，对第三产业的拉动作用明显不足。社会固定投资正处在健康发展阶段中，这样有利于完善城市建设有利于招商引资以促进平顶山市经济发展。今年来，社会消费品零售额增速也在提高、人均可支配收入的消费支出同步增长，说明经济的发展切实给居民的生活和各个方面带来方便，居民生活水平的提升有利于社会的稳定和教育文化水平的提高。全市从事第三产业的企业和个体户大多经营单一，缺乏规模化、品牌化、专业化的经营，缺少竞争力较强的服务类企业，而且自身优势不能充分发挥，如在批发零售、生活服务业方面，存在设施滞后，规模不大，档次不高，价格不优的问题，不仅难以吸引本地消费，相反使本地消费者反而呈现外流现象，同时网络购物的兴起，对传

22、统生活的销售服务也产生了较大冲击，2010年平顶山市消费品零售总额居全省第11位；在交通业方面，由于管理问题，不少车辆在外地注册落户，影响了本市运能的扩张，2010年全市货运周转量居全省第11位，在客运方面，各县（市、区）基本没有跨省营运线路，客运周转量长期处于无新扩张状态。在旅游业方面，平顶山市旅游资源丰富，和焦作相比得天独厚，平顶山市的尧山和焦作的云台山相比，自然条件好，但游客人数和门票收入却差了一大截。11房地产营销策划课程实习报告 第2章 平顶山市房地产市场调研分析第2章 平顶山市房地产市场调研分析1.1 平顶山市房地产市场发展概况1.1.1 供求状况平顶山市近五年房地产开发投资额、商

23、品房施工面积、竣工面积、批准预售面积、销售面积及增速。 2008-2012年平顶山市房地产开发投资额及其增长情况2008-2012年平顶山市商品房批售面积和销售面积 2008-2012年平顶山市商品房销售额及其增长情况2009年比2008年增长，但2010年比2008和2009年都有减少，2011和2012年又明显增长。近年来平顶山市的经济发展势头强劲，住宅消费热情极大，这将会在未来几年作为区域房地产市场的主导。平顶山房地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中低价位楼盘热销”的整体上升局面。经济快速平稳持续增长、平顶山新城区建设、城镇化进程、工业化进程加快，从能源消耗型向旅游度假型

24、化工城的转化、中心城市对辖区各县市的辐射吸引，随着这些因素逐步发挥作用，可以看到，房地产市场的供需两旺势头将保持相当长一段时间。大型品质社区住宅形态雏形渐成。从平顶山房地产近年来的整体市场上看，来自城市发展的需要和消费者的需求，大型品质社区频繁浮出市场，比如：春华国际茗都、亿嘉西城国际、常绿大悦城、建宏中央花园等。通过这些项目的销售情况，可以看得出平顶山地产市场正渐渐由中小楼盘向大型高档楼盘过渡。1.1.2 价格走势平顶山市近五年商品房销售价格及增速由图可以看出商品房销售额持续增长，人民的生活水平和购买力明显得到提高，房地产行业在一定程度上带动了GDP的增长。平顶山未来几年房地产需求仍将持续上

25、升，但供不应求的局面可能已经过去。据估计，未来10年，年均住宅“刚需”也就约2.5亿平方米，假设刚需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积最多为7亿-8亿平方米，这样的销售量即便与2011年的销售量相比，降幅也达5%-20%。如果进一步考虑平顶山人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。 目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。受“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为商业地产的“蓝海”。1.1.3 近期房地产政策近期国家、河

26、南省、平顶山市房地产政策。国家政策（一）2010年11月29日，国务院通过了平顶山城市总体规划（20102020），从平顶山市城乡规划局了解到，在11月29日于北京召开的城市总体规划部际联席会议第四十四次会议上，平顶山市城市总体规划（20102020）通过审查。在总体规划确定的1098平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，重视城乡统筹发展。同时，要加强城中村、城乡接合部整治和改造，加强城镇基础设施、公共服务设施的建设，统筹考虑为周边农村提供服务。根据市内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，促进农业产业化和农村经济快速发展。要合理控制城市规模。到2020年，主

27、城区城市人口控制在110万人以内，城市建设用地控制在106平方公里以内。要完善城市基础设施体系。加快公路、铁路等交通基础设施建设，改善城市与周边地区交通运输条件；统筹规划建设城市供水水源、给排水、污水和垃圾处理等基础设施，划定基础设施黄线保护范围；城乡规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内（包括各类开发区）的一切建设用地与建设活动实行统一严格的规划管理，加强公众和社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。河南省内政策1. 40个城市联网个人住房信息全国40个重点城市的个人住房信息系统与住房和城乡建设部实现联网，郑州市也在其中。据悉，全国40个重点城市从2010年下半年开始，启动了个人住房信息系

28、统建设试点，但推进艰难。不少地方政府担心，个人住房信息全国联网后，限购、限贷等房地产调控政策的执行力度会加大。这对原本就已陷入低迷的楼市会构成进一步冲击，进而累及地方经济，影响地方财政收入。除此之外，住房信息与个人财产息息相关，也因此被视为“非常敏感”的信息。特别是由于当前政府公务员、国企、事业单位等公职人员的福利待遇、个人财产都与住房问题联系紧密，这些“敏感信息”一旦透露出去，极有可能引发公众质疑。这也是个人住房信息联网系统迟迟不能推出的重要原因之一。2. 各地出台微调政策2013年4月，郑州市人民政府向外界发布了郑州版国五条实施细则细则里面，未提及市民最关心的20%个税以及二套房利率、限购

29、是否扩大政策等内容。3. 存准金率两次下调自2011年12月以来的三次存准率下调之际，贸易顺差都处于非常低的水平。此外，因2013年上半年贸易顺差预计将收窄，考虑到假期效应往往导致一季度出口数据非常疲软，届时央行可能会下调存准金率。4. 降息0.25个百分点自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起：(1)将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。

30、降息对于楼市有一定的影响，首先对楼市是一种利好，在现今的楼市关键时刻或将改善市场预期；其次，降息能促进刚需出手；再者，之前各地方政府楼市微调政策的出台，都对楼市预期有一定的提振作用，此次降息能否起到这样的作用还有待于观察平顶山政策平顶山“十二五”住房用地供应总量：规划期内，全市新增住房用地供应总量约为568万平方米。住房用地供应结构指引1、商品住房用地。规划期内，新供应505万平方米商品住宅用地中，360万平方米的住房用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。2、政策保障性住房用地。规划期内，新供应政策保障性住房用地总量为约63万平方米，其中经济适用房用地约57万平方米。3、新增住房用地中约

31、423万平方米用于供应中低价位、中小套型普通商品住房和政策保障性住房建设，达到新增住房用地总量的70%以上。4、2011年完成住房建设总量125万平方米，其中政策性住房13万平方米，商品住房112万平方米。5、2012年完成住房建设总量110万平方米，其中政策性住房11万平方米，商品住房99万平方米。2012年城市规划区人口为93.2万人。根据河南省国民经济和社会发展“十二五”规划的要求，2010年年底，城镇人均住房建筑面积要达到30平方米，预测规划期内平顶山市住房总需求为1000万平方米，根据对规划期内不同收入水平家庭结构比例的预测，本着完善住房保障体系、不断提高住房保障水平的原则，预测规划

32、期内普通商品住房需求为911万平方米，政策保障性住房需求为89万平方米。其中，建设经济适用住房80万平方米，建设公共租赁住房(含廉租住房、职工公寓和临时周转房)9万平方米。1.2 平顶山市房地产市场在售项目调研分析1.2.1 项目概况项目基础资料 项目空间布局及概况 新城区地图 老城区地图 序号项目名称开发商项目地址建设规模物业构成开发分期项目特色项目状态1建业桂圆河南省建业住宅集团平顶山置业有限公司平顶山市育英路与龙翔大道交汇处北侧109.67亩住宅+底商分三期开发建业品牌，生态型居住环境，配套设施集中，交通便捷一期已交房，二期售罄，三期2013年5月开盘2常绿大悦城平顶山市常绿隆华置业有限

33、公司平顶山市新城区龙翔大道与崇文路交会处165亩住宅+底商分二期开发一级物业资质，配套设施齐全，内部设有顶级私人会所一期清盘中，二期2013年10月交房3龙凤盛世平顶山市汇合房地产开发有限公司 建设路西段(建西生态园对面)20亩住宅+底商分二期开发生态、健康、自然元素融入其中一期在售4华诚蓝湾新城华诚荣邦地产有限公司新城区长安大道与未来路东南 207亩住宅+底商分四期开发品牌地产,水景住宅,低密居所,科技住宅,观景居所一期二期已交房，三期2013年7月交房四期2013年年底交房5龙腾国际河南精忠房地产开发公司平顶山亚兴路与姚电大道交叉口50亩住宅+底商分两期开发小区人车分流，周围环境适宜一、二

34、期在售6康达彩虹小区平顶山市康达房地产开发公司南环路与光明路交叉口向西300米路北100亩住宅分三期开发湛河较近，教育资源丰富一期二期在售三期在建7华诚荣邦花园华诚荣邦地产股份有限公司矿工路与诚朴路交会处78亩住宅+底商分两期开发距市区较近，教育、医疗体系完善一二期在售122.12.2.2项目产品分析序号项目名称开发商项目地址建设规模物业构成开发分期项目特色项目状态1建业桂圆河南省建业住宅集团平顶山置业有限公司平顶山市育英路与龙翔大道交汇处北侧109.67亩住宅+底商分三期开发建业品牌，生态型居住环境，配套设施集中，交通便捷一期已交房，二期售罄，三期2013年5月开盘2常绿大悦城平顶山市常绿隆

35、华置业有限公司平顶山市新城区龙翔大道与崇文路交会处165亩住宅+底商分二期开发一级物业资质，配套设施齐全，内部设有顶级私人会所一期清盘中，二期2013年10月交房3龙凤盛世平顶山市汇合房地产开发有限公司 建设路西段(建西生态园对面)20亩住宅+底商分二期开发生态、健康、自然元素融入其中一期在售4华诚蓝湾新城华诚荣邦地产有限公司新城区长安大道与未来路东南 207亩住宅+底商分四期开发品牌地产,水景住宅,低密居所,科技住宅,观景居所一期二期已交房，三期2013年7月交房四期2013年年底交房5龙腾国际河南精忠房地产开发公司平顶山亚兴路与姚电大道交叉口50亩住宅+底商分两期开发小区人车分流，周围环境

36、适宜一、二期在售6康达彩虹小区平顶山市康达房地产开发公司南环路与光明路交叉口向西300米路北100亩住宅分三期开发湛河较近，教育资源丰富一期二期在售三期在建7华诚荣邦花园华诚荣邦地产股份有限公司矿工路与诚朴路交会处78亩住宅+底商分两期开发距市区较近，教育、医疗体系完善一二期在售（1） 分析：大部分项目产品类型以90120平方居多，以满足客户的刚性需求。2.2.3项目客户分析 项目客户情况项目名称客户源客户职业置业目的建业桂园平顶山市及各县城公务员，教职工，个体户，企业老板投资，改善性需求居多，部分刚性需求常绿大悦城平顶山市区，宝丰县等政府职员（政府定向房）、个体户刚性需求居多，部分政府定向房

37、龙凤盛世平顶山市区企业老板，个体户，政府人员投资，改善性需求华城.蓝湾新城项目周边，市区及各县镇部分居民政府工作人员，企业老板刚性需求，改善性需求居多，部分投资，龙腾国际新华区居多农民，私营老板，企业老板刚性需求居多，改善性需求，部分投资，康达彩虹小区卫东区居多，市区乡镇居民，个体老板自住居多，部分投资华诚荣邦花园平顶山市，主要为湛河区居民及各县城个体户，乡镇居民刚性需求居多，改善性需求，部分投资，客户都是为了满足客户的刚性需求，在新老城区购房用于满足生活和工作方便。也有部分群体是用于投资，当然用于投资的人群会倾向选择在新城区买房，因为新城区在逐步的发展壮大，基础设施也在不断完善。2.2.4项

38、目销售情况分析项目销售情况分析项目名称开盘分期开盘日期推盘数量销售均价销售率建业桂园分四期开盘三期：2013.5.18三期260套5100元/m2一期已交房，二期售罄，三期80%常绿大悦城分四期开盘二期：2011.102627套4300元/m250%龙凤盛世一盘开盘2012年 2300套4600元/m245%华城.蓝湾新城分四期开盘2013年 2400套4800元/m290%以上龙腾国际分三期开盘2012.3.222400套左右5000元/m290%以上康达彩虹小区分四期开盘四期开盘：2013年元月1400套4600元/m290%以上华诚荣邦花园分三期开盘待定80443套5000元/m60%2

39、.2.5项目营销方案分析项目营销方案项目名称广告媒体广告主题营销活动营销策略卖点建业桂园互联网宣传片、户外广告、短信、电话、亲业主活动、宣传单页、老带新桂花深处见中国，醉美苏州园林景观开盘一次付优惠7%，排号：交五千抵一万五；老带新开盘特惠，排号，产品推广以老客户的宣传为主，广告投入较少企业品牌，物业服务品质，苏州园林景观常绿大悦城户外广告、短信、电话、宣传单页、老带新悦居生活，现房销售老带新：老客户可以获得1000元现金或等值礼品，新客户购房时可获得总房价1%的优惠清盘特惠，排号，以配套，内部会所为卖点现房即买即装修即入住高档会所龙凤盛世户外广告、短信、电话、宣传单页首席湖景大宅，传世家族领

40、地开盘特惠，公关活动，直销开盘特惠，排号地理位置优越，270度观湖，景观资源丰富华城.蓝湾新城户外广告、短信、电话、单页、放心好房、实景销售一次性优惠4%按揭1%团购，通过联系相关的企、事业单位和民间组织，电话营销，DM直邮，网络营销开发商品牌好，物业地理位置优越，区内独有活水系康达彩虹小区户外广告、短信、电话、单页、花园洋房，不负此生一次性付款优惠一万多开盘特惠，广告依傍3000亩生态园，新老城去交汇处，户型优势龙腾国际户外广告、短信、电话、单页、现房销售，五证齐全一次性付款优惠4个点开盘特惠，广告开发商资质高，地理位置优质优越，户型设计好，广告范围广华诚荣邦花园户外广告、短信、电话、单页、

41、缔造鹰城首座50万平方米风情建筑群无开盘特惠，举办相关活动，广告邻近城市主干道，物业及内部配套完善综合分析各项目通用广告媒介有户外广告、短信、电话、宣传单页、老带新等方式进行宣传，其中建业桂园还兼有互联网宣传片、系列亲民活动。竞品项目广告主题：建业桂园：桂花深处见中国，醉美苏州园林景观常绿大悦城：悦居生活，现房销售龙凤盛世：首席湖景大宅，传世家族领地华城.蓝湾新城：放心好房、实景销售康达彩虹小区：五证齐全、公开发售华诚荣邦花园：一座别墅级公园城邦龙腾国际：缔造鹰城首座50万平米英伦风情建筑群1.3 小结近年来平顶山市的经济发展趋势强劲，住宅消费热情极大，这将会在未来几年作为区域房地产市场的主导

42、。平顶山当地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛,中低价位楼盘热销”的整体上升局面。经济快速平稳持续增长、平顶山新城区建设、城镇化进程、工业化进程加快，从能源消耗型向旅游度假型化工城的转化、中小城市对辖区各县市的辐射吸引，随着这些因素逐步发挥作用，可以看到，房地产市场的供需两旺势头将保持相当长一段时间。高层作为新型住宅形态，接受度上与其他形态产品有很强替代性。随着土地资源的日益稀缺，将会有更多的高层住宅入市，这已经是平顶山房产发展的一个必要产物。老城区内土地资源稀缺，随着平顶山中心城区的发展，老城区出现房源不足的局面，需求变小，供应减少，老城区的房价出现了一定程度的上涨，并且价格稍微

43、偏高，而新区、湛河区，随着土地开发量的不断加大，周边楼盘价格基本相差不大，存在很强的竞争性。从整个平顶山市场来看，中心城区价格偏高，基本保持在50006000元/南面城区价格中等，基本保持在39004200元/，东北城区价格稍微偏低。大型品质社区住宅形态绉型渐成。从平顶山整体市场来看，来自城市发展的需要和消费者的需求，大型品质社区相继出世，比如：春华国际茗都、豫基城等等，通过这些项目的销售情况，可以看得出平顶山地产市场正渐渐由中小楼盘向大型高档楼盘过渡。33第3章 总结通过本次对平顶山住宅市场的实际考察，我们得以分析归纳： 1、平顶山市区内现有的大盘、高档住宅分布较散,西城区大型高档住宅区尚未

44、有效的开发,这为本项目的发展建立了良好的市场发展条件。2、市区高档住宅，市场出现了很大变化，产品、客群、价格都向着高档公寓的性质转变，但有鉴于建西版块开发力度、 市场出现了很大变化，产品、客群、价格都向着高档公寓的性质转变，但有鉴于建西版块开发力度、市场调查资料 可知,生态园附近的住宅仍然是发展高档住宅最炙手可热的区域。 商业价值也逐渐增大，这是区域市场近几年变化的最大特点。 3、本项目的定位也应当结合地块发展条件、需求特征和开发目标、财务分析等方面综合考虑。 平顶山市，位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原，是河南省下属的一个地级市，中国煤炭工业城市。因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。平顶山春秋时为应国，应国以鹰为图腾，古典汉语“应”“鹰”通假，因此平顶山别名鹰城