南昌澄湖一品项目全程营销策划报告_84PPT.docx

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1、澄湖一品营销策划方案 深圳隋唐地产全程澄湖一品营销策划报告 目 录敬呈： 南昌海港实业有限公司承蒙信任，深圳隋唐非常荣幸有机会参与贵公司项目营销策划事项！根据此前与贵公司初步沟通交流的关于项目本身的相关情况，结合我公司的操作经验，此次向贵公司提交项目营销方案，由于建筑本身等方面资料相对缺乏，因此，本方案只能提纲挈领的阐述项目营销领域内容，真诚希望能够为贵公司项目营运成功奉献更多力量！顺祝商祺！深圳隋唐2007年11月目录第一篇市场调研篇一、宏观市场(一)南昌县概况(二)南昌县经济（三）南昌县发展规划及目标(四) 南昌县房地产发展现状二、地块素质(一)项目基本状况(二)区域市场综合分析(三)楼盘

2、调研(四)项目SWOT分析第二篇项目定位篇一、目标客户二、产品定位三、形象定位第三篇 品牌营销篇一、项目包装战略二、CIS战略三、VI推广战略四、媒介组合战略五、营销战略六、广告战略七、营销阶段战略附件一 项目景观建议附件二 项目安防建议第一篇 市场调研篇第一部分 宏观市场分析一、城市概况 1、地理及历史位置及面积南昌县位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处北纬28162858、东经1154911619之间。由东至西宽36公里，从南至北77公里。东接进贤县，南邻丰城市，西、北与新建县隔赣江相望，东北濒鄱阳湖，中西部对南昌市呈抱合之势。至2004年底，南昌县境域总面积1683.62

3、平方公里。气候南昌县属亚热带湿润气候地带。特点是：气候温和，四季分明，雨水充沛，日照充足。由于受地理位置及季风的影响，形成了“春季多雨伴低温，春末初夏多洪涝，盛夏酷热又干旱，秋风气爽雨水少，冬季寒冷霜期短”的气候。年平均气温达到17.8，年平均日照1574.1小时，年平均降水量为1662.5毫米，年平均霜期89天。历史沿革南昌境域古属扬州。史家一般认为：西汉高帝五年（前202）始置南昌县。上隶长沙王国，直隶豫章郡。置县之初，南昌县境包括今南昌、新建、丰城、进贤4县及附近一些地域，面积约为7500平方公里。新莽时期，南昌县曾改称宜善县，直隶九江郡。东汉、三国、晋，南昌县隶豫章郡。魏文帝黄初二年封

4、孙权为王，南昌县属吴国。孙权析县南境为富城县（今丰城），自此南昌、丰城分治。隋、唐（589742），南昌县改称豫章县，隶属洪州。唐宝应元年（762），因避代宗李豫名讳，豫章县曾改名钟陵县，隶属洪州。唐贞元元年（785）复名南昌县，自此再未更名，隶属洪州。北宋兴国六年（981），析西境置新建县，自此南昌、新建分治。北宋崇宁二年（1103），升进贤镇为进贤县，自此南昌、进贤分治。南宋，升州为府，南昌县隶属隆兴府。元代，南昌县隶属隆兴路。至元二十一年（1284），因避裕宗名讳，隆兴路更名龙兴路。明洪武八年（1375），南昌县隶洪都府。洪武九年起，至清代（16641911），隶属南昌府。民国元年（19

5、12）至3年隶属江西省豫章道。民国15年，南昌设市，市、县分治。南昌县直隶江西省。民国21年起，隶属江西省第一行政区。民国28年起，隶第十一行政区。民国31年起，隶第一区。中华人民共和国成立（1949）后，隶属南昌专区。1958年9月，划归南昌市辖。1961年7月，划归宜春专区辖。1967年11月复划归南昌市辖至今。 区划人口2005年，全县总人口91.73万人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。2005年，出生12568人，出生率13.7；死亡3432人，死亡率3.74；自然增长人口9136人，自然增长率9.96。2、资源特色 土地资源全县耕地面积101万

6、亩，土地肥沃，适宜各种农作物生长。 水 资 源南昌县境内水系发达，赣江、抚河、清丰山河穿过境内，平均入境径流量约870亿立方米，沟渠纵横交错，湖泊、池塘星罗棋布。 动植物资源全县林业用地（含园林）约7.3万亩，占3%，全县动植物资源种类丰富，共有植物120余种，动物240余种，其中国家重点保护动物9种，以河豚、白头鹤最为珍贵。二、南昌县经济1、2005年南昌县经济结构分析2005年，地区生产总值107.5亿元，比上年增长19.93%，“十五”期间年均递增15.39%。三次产业结构比由“九五”期末的33.7：30.6：35.7调整到20.1：44.4：35.5。全县财政总收入7.18亿元，比上年

7、增长33.6 %，年均递增21.6%；地方财政一般预算收入4.47亿元，比上年增长34.6%，年均递增23.77%。全社会固定资产投资48亿元，比上年增长61.2%，五年累计投资99.23亿元，是“九五”期间的3倍。县域经济综合实力排名全省第一，基本竞争力迈入全国A级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审，南昌县位居全国最具投资潜力中小城市15位。总结：2005年，江西省南昌县生产总值突破百亿元大关，完成107.5亿元，在国家统计局最近公布的县域经济综合竞争实力排名中，南昌县成为江西省唯一一个入围综合竞争实力A类县市，由中国社会科学院等权威机构评选，该县被列入“全国最具有投资潜力50强县市”

8、。2、2006年南昌县国民经济与社会发展情况分析（1）经济运行基本稳定南昌县经济进入新一轮增长周期以来，尤其是经过“十五”期间的积累。2006年在经济增长惯性推动和内生增长动力的驱动下，南昌县经济继续在快速增长的轨道上运行，并呈现出稳健向上的发展态势。全年实现生产总值153.1亿元，按可比价格计算，比上年增长15.9%，较“十五”期间平均增速提高0.1个百分点，为“十一五”规划的实现起了个好头。其中：第一产业26.2亿元，增长4.1%；第二产业90.6亿元，增长22.6%；第三产业36.3亿元，增长9.8%。人均GDP突破1.5万元，达16819元，增长15.5%。产业结构进一步优化。2006

9、年南昌县一、二、三产业比由上年的19.4：56.1：24.5调整为17.1：59.2：23.7。第一产业比重较上年下降2.3个百分点，第三产业下降0.8个百分点；第二产业比重较上年提高3.1个百分点，其中工业占GDP的比重达47.6%，较上年提高3.1个百分点，仍是拉动南昌县经济增长的主导力量。（2）财政收入较快增长2006年，南昌县财政总收入实现三级连跨，达到10.24亿元，比上年增长42.6%，是历史上增速最快。增量最多的一年，较上年净增3.06亿元；地方财政一般预算收入连跨5亿、6亿元两个台阶，达6.24亿元，增长39.8%，净增1.75亿元。从收入完成情况看，增值税、营业税和企业所得税

10、分别比上年增长31.4%、41.8%和85.2%。2006年南昌县地方财政一般预算支出11.02亿元，比上年增长32.3%。总结：2006年，是全面实施“十一五”规划的开局之年。在县委、县政府的正确领导下，以科学发展观为统领，认真贯彻中央、省、市会议精神，紧紧围绕拼争“百强县”、“文明城”的奋斗目标，积极推进社会主义和谐社会建设，牢牢抓住中央促进中部崛起的战略机遇期，开拓创新，扎实工作，南昌县经济保持了快速增长的良好势头，在新的起点上实现了又好又快的发展。3、南昌县投资环境南昌县隶属南昌市，从北东南三面包围南昌,誉为南昌市南大门，是江西省综合经济实力最强的县，也是全省唯一一个进入中国县域经济基

11、本竞争力两百强的县。在中国社会科学院等权威机构评选的“全国最具投资潜力50强县市”排行榜中，南昌县名列第15位。南昌，是全国唯一与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市, 南部紧邻中国经济最发达地区之一的珠江三角洲地区；东南部紧邻以厦门，福州为核心的闽东南经济区；东部紧邻以上海为龙头的中国经济最有活力的长江三角洲地区，在以南昌为核心的小时经济辐射圈内，覆盖了全国4.5亿的人口,12万亿的消费市场。南昌市委、市政府实施的“一座老城，三片新区”，发展战略将展开南昌腾飞的翅膀，助推南昌大跨越，其中一座老城是指南昌市城区，三片新区分别是以高新技术开发区组团的昌东片区、以南昌经济技术开发区

12、为主体的昌北片区和以小蓝经济技术开发区为龙头的昌南片区，而南昌县又是其中最活跃的区域。 三、南昌县发展规划及目标1、区域发展布局根据南昌县经济社会发展现状和建设“昌南绿城”的要求，按照“强化中心、点轴扩张、分区发展、功能互补”的思路，实行差异发展战略。莲塘、八一、东新、富山为县城组团，实施城乡一体化发展战略，加快推进莲塘、八一、东新、富山城市化进程，拓展城市规模，城市规划区面积203.8平方公里，建成区面积2010年达到50平方公里，2020年达到100平方公里。以完善城市功能，提升城市品味，发展城市产业为重点，促进各类市场要素向城区流动，突出全县政治、经济、文化中心地位。向塘充分发挥区位优势

13、、交通优势，实施卫星城发展战略，北向发展加快与小蓝工业园对接。蒋巷、塘南、三江、武阳实施重点镇发展战略，一般建制镇和中心村实施协调发展战略。重点推进南高公路两侧、墨山立交桥至向塘公路两侧城市产业带的建设和“金十字”养殖产业带、“银三角”种植产业带的特色农业带建设。2、南昌县“十一五”发展的总体目标（1）指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以推动经济发展、改善人民生活为中心任务，以改革开放和自主创新为动力，以转变发展观念，创新发展模式，提高发展质量为关键，以加强党的执政能力建设为保证，全面贯彻落实中央和省、市重要战略部署，坚定不移地实施大开放主战略，大力推进新型

14、工业化、新型城镇化、农业农村现代化、经济外向化和市场化，着力构建实力昌南、魅力昌南、生态昌南、和谐昌南。（2）发展思路围绕在全省率先进入“全国县域经济基本竞争力百强县”和“全国文明县城”总目标，积极策应省会南昌中部崛起战略，着力建设以南昌为核心的半小时经济圈，增强对接南昌，服务南昌的能力。按照“一座老城、三片新区，繁荣看市区、实力看城郊”的发展要求，发挥近郊优势，积极参与城市产业分工，实施错位发展战略；树立发展以富民为先，富民以创业为先，创业以环境为先的理念，改善生态环境、人文环境、政策环境、投资服务环境，实施环境先导战略；大力实施“小蓝工业园建设五年新跨越工程”，精心打造“外商来赣投资首选之

15、地”和“江西现代制造业重要基地之一”。积极把握国际产业和沿海发达地区产业梯度转移的契机，主动对接长珠闽，融入全球化。大力打造环境优美，适宜人居和创业的生态型“昌南绿城”。以社会主义新农村建设为方向，“两园”、“两带”为载体，壮大特色基地、龙头企业，加速农村全面建设小康社会步伐。充分发挥市场配置资源的基础性作用，以转变政府职能和经济体制改革为重点，加大市场化改革力度，大力发展非公有制经济。实现经济、人口、资源、环境的相互协调和可持续发展。（3）“十一五”期间主要预期目标 经济发展地区生产总值年均增长15，人均地区生产总值年均增长14。2010年第一产业增加值26.9亿元，第二产业增加值118.8

16、亿元，第三产业增加值70.3亿元，分别年均增长4.5、20和13，三次产业比12：55：33。全县工业增加值年均增长20，规模以上工业增加值年均增长27%。财政总收入年均增长20以上，其中地方财政一般预算收入年均增长18以上。全社会固定资产投资年均增长30。社会消费品零售总额年均增长15。实际利用外资累计完成6.8亿美元，实际利用内资累计完成165亿元，外贸出口累计完成2.4亿美元。 社会发展2010年全县总人口94万人左右，人口出生率控制在13以内，人口自然增长率控制在9。城镇化水平达45。高中阶段入学率90以上。城镇企业职工社会保障覆盖率80以上。城区建成面积达到50平方公里，全县森林覆盖

17、率11，城市人均公共绿地面积12平方米以上，城市生活污水集中处理率大于60，城市生活垃圾无害化处置率大于85，空气质量达到级以上天数占全年比例90以上。 人民生活农民人均年纯收入年均增长8。城镇登记失业率控制在4.5以内，五年累计新增城镇就业岗位10万个，有序转移农村剩余劳动力26万人次，技能培训10万人，其中创业培训1.5万人，免费培训3.1万人。城镇居民人均住房面积45平方米。经过五年的努力，全县经济总量翻一番，财政总收入突破20亿元，实现拼争“百强县”战略目标。在实现“十一五”发展目标的基础上，再用十年时间，即到2020年，人均生产总值达到7000美元左右，基本实现工业现代化，城镇化水平

18、达到61-63%，在“全国县域经济基本竞争力百强县”排名前进到中等位置，成为全省县域经济发展的“领头羊”，中部地区具有较强影响力的昌南新城，经济更加发展，民主更加健全，科教更加进步，文化更加繁荣，社会更加和谐，人民生活更加殷实，实现全面建设小康社会战略目标。四、南昌县房地产发展现状近年来，随着房地产市场的快速发展，南昌市市区周边县区的房地产开发迅猛发展，如南昌县的小兰片区、莲塘片区、银三角片区，新建县的长堎片区，楼盘数量众多，项目体量过大，仅南昌县占地超过千亩的房地产项目就达5-6个。2004年南昌县完成商品房交易面积69.9万平方米，较上年增长85.2%，占全市商品房交易总量的比重达18%，

19、其中完成商品住房交易面积达66.31万平方米，较上年增长92.2%，占全市商品住房交易量的比重分别达19%。“昌南板块”、“昌南绿城”、“象湖新城”在城市规模不断扩大的南昌版图上，这些代表着南昌县新形象的称谓，已经成了这座城市中使用频率较高的新名词。作为南昌的首府首县，南昌县的变化巨大。搭乘着南昌市“快速崛起”号这趟列车，南昌县的经济发展也实现了质的飞跃。日趋完善的基础功能，不断优化的投资环境，都让这里成了新的投资热土，南昌县的房地产市场呈现出了欣欣向荣的景象。第二部分 地块素质一、项目基本状况澄湖一品鸟瞰图澄湖一品总平图1、项目经济技术指标总规划用地9857平方米总建筑面积39601平方米商

20、铺面积2450平方米建筑密度25.9%容积率4.00绿地率40%住宅户数378户物业管理面积60平方米幼托园面积220平方米公共厕所60平方米垃圾中转站60平方米青少年活动中心200平方米社区服务中心160平方米机动车位113个2、地理位置项目用地位于南昌县莲塘镇，南临澄湖中路，西临规划道路。地理与景观条件优越，各项配套设施也较为齐全。3、交通状况暂略。4、周边生活配套文化教育莲塘三小、二中等学校公园澄碧湖中心公园餐饮娱乐澄湖中路现有设施及其他医院药房急救中心、诊所、药店等5、小结项目位于南昌县莲塘镇，南临澄湖中路，西临规划道路。地理与景观条件优越，但各项配套设施，尤其是高品质的配套目前较为欠

21、缺，提高项目本身素质，力争把本案打造成区域内具有高配套、高品位、高水准的住宅小区。二、区域市场综合分析、莲塘镇发展情况分析莲塘镇地处省会南昌市南大门，为南昌县县城所在地，是全县政治、经济、文化中心。全镇面积54.08平方公里，其中，城区面积20平方公里，辖区6个居委会，11个村委会，常住人口12万人。境内有江西经济管理干部学院、省农业科学院，省畜牧水产学校、南昌第二师范学校、南昌外国语学校，二七技校、县办中学、县办职业高中、昌南武校等大、中专院校及科研机构20余所。文化娱乐场所密布，服务种类齐全。莲塘镇有优越的自然条件和丰富的农业资源和良好的基础设施条件，舒适的投资环境和完善的服务机构，以及优

22、惠的招商引资政策，吸引了许多国内外客商前来投资办厂。莲塘镇区位优越，交通便利，通讯发达，驻地距南昌市仅15公里。京九铁路、浙赣铁路、105国道、316国道、南高一级公路，南北纵横全境，是闽、浙、湘、粤通衢要地。境内火车站有南昌南车站、莲塘车站、公交汽车站沿途皆是，招手可停，以镇中心为半径的15公里范围内，有南昌港、江西铁路最大的向西编组站，以及到村公路交错畅通，四通八达。全镇已开通程控电话数万门，可直拨180多个国家和地区。境内有经国家批准的乡镇企业东西部合作示范区，省政府批准的昌九工业走廊开发点和南昌县莲塘工业开发区。（1）、资源和设施1、土地，全镇有土地24631亩，开店办厂，房地产开发前

23、景广阔。2、电力充足，境内有省送变电站，南昌县供电局，并具有南昌市供电局直接传送的朱姑桥、气象、石龙岗、小蓝开发区5条专用线，电力充足，昼夜不停。3、水资源，境内有丰富洁净的地下水和大面积的地表水，并有南昌市青云谱水厂向本镇专用管道供水，水源充裕，用之不竭。4、农副产品，莲塘镇是全省闻名的养殖大镇，有专业养殖户2000多户，还有许多特种养殖专业户，现仅家禽发展已达到300多万羽，年产禽蛋2万多吨，境内有江南最大的禽蛋专业批发市场南昌小蓝禽蛋市场，日交量达150吨，禽蛋远销全国各地。5、科技，境内有大、中专院校、科研机构200余所。6、劳力，全镇有劳力15812人，其中，能工巧匠6000人。（2

24、）、文化和治安环境境内娱乐场所密布，种类齐全，特别是星明辉外商俱乐部，高雅阔绰，舒适宜人。几年来，公安系统加大了对刑事犯罪的防范和打击力度，未发生过大的治安刑事案件。（3）、优惠政策和服务措施1、在土地使用方面，可通过出让土地、划拨、出租、合资或合作等方式使投资者依法取得土地使用权。2、在规费收取方面，除一些必要的费用外，对投资者通过减免办法，予以最大限度的优惠，以加快投资项目建设进程。3、在税收方面，对于纳税超过上年度一定数额的企业，地方政府按比例发给奖金，对新办企业，除了享受昌九工业走廊优惠政策外，视其纳税额大小，由地方财政按比例奖励企业，用于扩大再生产。4、在服务措施方面，镇政府负责报县

25、服务中心“一站式”审批，“一窗口”收费，“一条龙”服务，杜绝乱收费、乱罚款、乱推派、对重点企业农行挂牌保护。行政执法部门除依法追究刑事犯罪外，必须经镇政府报请县政府批准后，分可进入企业执法。近年来，莲塘镇围绕建设“工业强镇、市场大镇、农业新镇、文化名镇”的目标，加大了基础设施的投入，做到“一平三通”、“筑巢引凤”，为扩大招商引资创造良好的环境。莲塘镇的发展，引起中央和省市领导的关心重视，胡锦涛、乔石、宋平等中央领导和省市主要领导先后来镇视察，对莲塘镇的发展给予高度评价。随着莲塘镇建设步伐的加快，将会有越来越多的客商慧眼识商机，前来恰谈合作，共同开发，共同发展。总结：2006年，“十一五”规划元

26、年。莲塘镇将围绕打造亿元镇目标，抓住招商引资和劳动就业两个重点，推进新区拓展、社区建设、农村新貌工作，实施教育卫生、平安莲塘、计划生育、福利社会工程，加快全镇经济社会全面协调发展，打造实力、魅力、和谐莲塘，建设全省五强乡镇。2、莲塘镇房地产的发展趋势莲塘房地产市场的转变：“买房就是买生活方式”的购房观已被越来越多的莲塘人所接纳。房地产业发展至今，已从单纯提供居住空间进化到提供精神和物质相结合的生活方式。可以说，生活方式是开发商提供给消费者的附加值。随着市场竞争日趋激烈，莲塘的房地产开发商们也意识到光靠眼花缭乱的营销手法很难打动消费者，他们纷纷在提高产品品质、完善社区配套、增强服务功能等方面下功

27、夫。 （1）文化：营造精神内涵 随着经济的发展，人们对住宅的要求不仅仅是为了满足居住功能，更多是为了选择一种生活，选择一种文化。2006年，莲塘房地产行业已由原来产品的竞争，逐渐加入了 “文化的竞争”，营造独具特色的社区文化已成为发展商提升楼盘竞争力的重要因素。通过举办各式各样的社区主题文化活动，给业主提供更理想的居住空间和更完美的增值服务。为社区营造出浓厚的人文氛围。 （2）教育：关注子女成长 随着“尊师重教”风气的盛行，家长们越来越重视子女的教育问题，教育费用的支出在市民可支配收入中占到相当大的比例。为了提升竞争力，莲塘的开发商也亮出“教育牌”。 有的楼盘就建立了一座为业主子女配备的现代化

28、小学，目的是为业主的子女解决上学难题。 （3）环境：提升居住品质 “买房看环境”已成为购房者关注的重要因素。近两年的莲塘楼市表现一种趋势：关注大环境和小环境相和谐的楼盘，在销售中就特别“吃香”。同时，小区绿化率简单的达标数字已渐渐不能满足人们的高要求，社区周边最好还有大面积水景或公园。因为大片水域和绿树，能有效达到净化空气，优化环境的作用。环境提升楼盘人气，并发挥生态效益，促进楼盘热销。 （4）服务：舒适业主生活 楼市在不断发展和成熟的过程中，楼盘如何争取市场做好销售已成为突出问题，楼盘销售经过几年的变化，亦完全由单纯的物业销售上升为一种服务的销售、观念的销售，而现在楼盘的物业管理及售后服务恰

29、恰成为销售中的关键因素，目前莲塘已有比较成熟的楼盘，把物业管理作为一个要素融入开发、销售之中。 莲塘开发商对楼盘的售后服务和住宅小区的物业管理重视程度日益提高，其中更把物业管理看作是楼盘再开发和销售的无形资产，力求品牌效应。为消费者提供了优质服务，而且也为提高英雄城的城市品位作出了积极贡献。 随着物业附加值的加大，说明莲塘的房地产市场发展开始向成熟，竞争不只关注户型、楼层、地段，而且更多开始从服务、教育等相关方面得到体现，这也说明莲塘的消费者购房越来越理性。 三、楼盘调研 、周边楼盘调研 银河城 楼盘名称： 银河城 所处区域： 莲塘 物业类别： 普通住宅建筑类别： 多层、小高层物业地址：南昌县

30、区莲塘南大道888号交通状况：218、236、239、515、218、320国道、316国道、105国道、昌井高速公路、迎宾大道、南莲路。开 发 商：江西宏舜房地产开发有限公司投 资 商：浙江兴宏集团代 理 商：深圳黑马房地产顾问有限公司容 积 率：1.43绿 化 率：38%均价： 2700元/平方米物管公司：深圳万厦居业公司物业管理费：0.60元/平方米月售楼处地址：老福山接待中心（站前西路111号）售楼电话：0791-5997777 6796677 开盘时间：2007-01-21入住时间：2009-06-30付款方式：一次性付款，分期付款, 银行按揭总建筑面积：约150万平方米楼盘形态：以

31、多层为主，小高层为辅主力户型：二房二厅（7290），三房二厅（120160）小区配套：项目内规划有幼儿园、学校、四星级酒店、商业街、会所、超市、运动场所等。 最新动态：目前推出的是二期亲水美宅水悦湾，共28万方，涵盖多层、小高层、花园洋房，价格在2500元/平米左右，主力户型为89平米的两室两厅与107平米的三室两厅。银河城水悦湾第四批房源已售罄，现已推出第五批房源。综合点评：银河城位于迎宾大道与南莲路交汇处。项目占地1500亩，绿地率42.3%,规划建筑面积150万，规划近1万多户住户，是到目前为止南昌乃至整个江西省超大型的楼盘之一，也是南昌超大型的国际生态人文教育社区。 巢蓝郡 楼盘名称：

32、 巢蓝郡物业类别： 普通住宅 建筑类别： 2栋多层、3栋高层 装修状况： 毛坯 物业地址： 南昌县区迎宾大道武警一支队旁（昌南客运站对面） 均 价：3500元/平方米 价格描述：11月底将推出高层、多层新房源，以两房为主，预计2008年底交房 物业管理费： 0.80元/平方米月 开 发 商： 江西省鸿达实业有限公司 售楼处地址： 项目现场/站前西路海关对面 售楼电话： 0791-5777777 6617698 开盘时间： 2007-10-13 入住时间： 2008-12-31 容 积 率： 3.10 绿 化 率： 36% 楼层状况：1号楼、2号楼，小高层，18F，以2房1厅为主，85平方米左右

33、；3号楼；高层，26F，以1房、3房为主，一到4层用于商业；4号楼、5号楼；花园洋房，层层退台，5F+1，110130平方米；交通状况： 16、15、601、25、203、218 周边配套： 幼稚园：正荣广电幼儿园 中小学：莲塘镇中学、莲塘一中、正荣小学、外国语学校 高校：师大青云谱校区、南大人民武装学校、大宇专修学校、江西信息学校、江西电力高级技工学校 医院：武警医院 最新动态：巢蓝郡9月15日首批房源VIP卡发售，限量180张；当天认购者，购房享受5000元冲抵10000元房款。多层洋房、高层85二房、962+1功能房。巢蓝郡2007年10月13日开盘，高层约3380元/，多层3500元/

34、；高层2008年12月31日交房，多层2008年5月31日交房；物业管理费：高层1.2元/平方米月，多层0.8元/平方米月，巢蓝郡11月底将推出高层、多层新房源，以两房为主，价格3500元/左右，预计2008年底交房。综合点评：巢蓝郡，傲居迎宾大道，紧依昌南客运站，坐享城南成熟领地，比邻多条城市干道，与城南高档社圈群落及武警一队为邻，拥享城市繁华与趣意。占据城市上席，聚拢人脉、商脉、财脉，展现现代人居锋锐，引领时代居住风尚。巢蓝郡由江西省鸿达实业有限公司开发，占地23亩，总建筑面5万平方米，位于昌南客运站对面。该项目由2栋18F小高层，1栋26F高层，2栋多层组成。简约的小户型设计，80-90

35、平米舒适空间，布局合理，功能完备，以精工设计细节取胜。没有一点浪费的发挥了户型的合理实用性与功能性，完全满足了小户型空间青睐者的喜好。阳光三房层层退台设计，并配有大露台、太阳台，多彩生活自由营造，完美生活轻松拥有。 毕加索花园 楼盘名称：毕加索花园物业类别：普通住宅 西班牙风情住宅 建筑类别：多层花园洋房、宽景HOUSE、小高层电梯洋房 装修状况：毛坯 物业地址：南昌县区莲塘镇澄湖北路与莲西路交汇处价 格：起价：暂无资料 均 价：3280元/平方米 价格描述：二期，一次性付款、银行按揭 物业管理费： 0.58元/平方米月 开 发 商： 南昌立志房屋开发有限公司 售楼处地址： 南方大厦7楼（太平

36、洋购物广场后） 售楼电话： 0791-5999000 5999111 开盘时间： 2006-11-05 入住时间： 2007-07-28 容 积 率： 1.60 绿 化 率： 37.60% 楼层状况： 一期248户。多层、花园洋房、宽景HOU 交通状况： 203218236路车到项目现场附近 周边配套： 教育：莲塘三小、莲一中、莲二中、莲三中、第二师范等六所重点中小学及多所重点大专院校最新动态：项目分三期开发，一期推出6栋创新花园洋房，首批248套房已售完，一期已在7月底交房，二期推出两栋小高层（两房90平米以下，三房120平米左右）与两栋多层（83131平米左右）。综合点评：“毕加索花园”是

37、由南昌立志房屋开发有限公司开发的具有浓郁西班牙风情的精品住宅项目。项目占地80.2亩，总建筑面积86000余平方米，建成后可容纳约800户家庭居住。“毕加索花园”位于近年蓬勃发展的南昌副中心莲塘镇莲西路，紧临澄湖北大道南昌县新城规划中心，小区东邻1500亩澄碧湖，东北面为南昌县政府机关新址，拥有巨大的发展潜力。周边更是集聚了莲塘三小、莲一中、莲二中、莲三中、第二师范等六所重点中小学及多所重点大专院校。“毕加索花园”立足于打造特色精品楼盘，注重产品质量，注重户型创新，注重住宅节能，注重社区智能化，从产品设计、新技术、新材料的应用等各方面提高住宅产品的附加值。与市场上砖混结构的多层住宅不同，本项目

38、整个社区全部采用框架结构建造，在建筑质量、抗震性、得房率、实用性等方面是传统的砖混结构多层无法比拟的。 玺园 楼盘名称： 玺园 所处区域： 莲塘 物业类别： 纯住宅 建筑类别： 高层 小高层 物业地址： 南昌县莲塘镇南莲路6号交通状况： 203路、236路、128路、134路 开 发 商： 南昌时代广场置业有限公司 代理公司： 深圳尚美佳企业策划有限公司 均价： 3650 元/ 物管公司： 深圳万厦 物业管理费： 1.2 元/月/ 售楼处地址： 项目现场 售楼电话： 0791-5719999 5726666 5758565 付款方式： 一次性付款, 分期付款, 银行按揭 销售状况：正在销售开盘

39、时间：2007年10月28日入住时间：2009年12月 占地面积：136.6亩建筑面积：216200平米容 积 率：2.5绿 化 率：47 %总 户 数：2388停 车 位：1300内部配套：幼托会所等中、小学：莲塘二中,莲塘三小幼 儿 园：明星幼儿园商场：洪客隆商场银行：工行,农行医院：南昌县人民医院、南昌县红十字医院、南昌县妇幼保健院、南昌县第一医院协作医院其它：澄碧湖综合点评：玺园位于南昌的南大门南昌县莲塘镇，项目东侧是规划中的莲塘大道，西侧为澄碧东路，南侧为站前路，项目总规划用地约136.6亩。玺园地理位置优越，处于南昌县老城区的中心地带，周边生活配套设施齐全，站在玺园项目地块的高处，

40、向西可观全国县级市中最大的人工湖澄碧湖，玺园的东侧是莲塘火车站，多条公交线路往返市区及其他重要地点，交通便利；而莲塘大道是连接市区、青云浦、及其它城镇的重要干道。玺园内部生态景观资源丰富，项目内有203棵原生樟树、喜树、松树等，最大树种胸径106公分，树龄在百年之上，为了保障这种大隐于市、绿树成荫、世外桃源的美景，开发商南昌时代广场置业有限公司在规划设计时就强调要保留这些原生的樟树，设计单位在规划设计时也很好的贯穿这条思路，基本保留了这些原生态的树木。项目内部不仅自然资源丰富，项目地块也是高差错落有致，项目用地被规划道路分为三块大小不一的部分，南地块呈方形，北地块呈不规则，地块具有台地特征，同

41、时比西侧地块高约4米，项目内部最大高差有7米，这不仅使项目的形态丰富，也使项目层次感明显，增加了项目的灵性。玺园不仅生态资源丰富，而且地块具有一定的历史意义，地块前身是民星集团，相信南昌人民不会忘记那个曾经辉煌的民星企业，那个在九十年代年销售额就达到6.2亿，利税1.2亿元的明星企业；当然大家也一定记住那个急剧膨胀而自大走向衰落的民星企业。今天这些已成为过去，社会仍在向前发展，生活也愈来愈好，有幸的是玺园见证了这段历史，相信将来的玺园带给南昌人民一种静谧、闲适、人文、达观、从容的生活、一种具有生活格调的美好家园。基于项目的综合素质，项目的整体定位为区域标志性豪宅产品，无论产品的品质、形象、规划

42、设计、园林、物业管理等都将是区域豪宅的新标杆，项目将建设成为极富时代特征的现代建筑。 梦里水乡 楼盘名称： 梦里水乡 所处区域： 莲塘 物业类别： 纯住宅 建筑类别： 多层 物业地址： 澄湖北路588号澄碧湖畔 交通状况： 乘203、218、230路开 发 商：伟梦集团江西鑫源房地产开发有限公司均价： 4000 元/ 最 高 价： 5100 元/ 物管公司： 鑫勤物管 售楼处地址：澄湖北路588号售楼电话： 0791-5996888 付款方式：一次性付款,分期付款, 银行按揭总建筑面积：约40万平方米楼盘形态：小区以三层单体、联排、双拼别墅，四、五层叠加别墅和六层阳光房为主主力户型：二房二厅（

43、7290），三房二厅（120160）,联排别墅（200300）小区配套：游泳池、会所、大型商业中心、商业街、便利的社区超市、崇尚素质教育的幼托、篮球场、健身房等。最新动态：目前“天一”的1、2、3、7号楼全部售罄。4、5、6号楼于8月26日开盘，均为高层，其中6号楼基本售完，4、5号楼还剩少量，均价35004000元/平米，主力户型为90平米的两房与140平米左右的三房，8号楼11层的小高层正接受预约，均价3500元/平米。主力户型88平米两房和120平米的三房。综合点评：梦里水乡生态小区，是以澄碧湖片区优美的自然环境为依托；以江南园林景观为基础；以宋词文化意境为先导；以现代住宅建筑为主体的以

44、住为主、商住两用、居家度假两相宜的大型高档社区；“梦里水乡”生态小区是由南昌本土新生代地产商领衔开发、全国房产专业团队联袂打造的经典之作；是站在南昌2200年历史的高度与现代地产对接的巅峰之作，是南昌地产“昌南板块”的领军楼盘。 中磊锦绣365 楼盘名称： 中磊锦绣365 所处区域： 莲塘 物业类别： 纯住宅 建筑类别： 多层、小高层、高层 物业地址： 南昌县澄湖北大道 交通状况：203、218路直达，230、224停靠附近 开 发 商： 江西省中磊房地产开发有限公司 起价： 2160 元/ 均价： 3000 元/ 物管公司： 万厦物业 物业管理费： 0.48 元/月/ 售楼处地址： 南昌县澄

45、湖北大道售楼电话： 07915991888 5991999 付款方式： 一次性付款, 分期付款, 银行按揭 销售状况：正在销售 最新动态：二期第二批房源在售，大部分是大户型的电梯房，价格为2900元/平面，所剩房源不多，锦绣365预计将于2007年底推出三期房源，三期以多层、小高层新房源为主。综合点评：中磊锦绣365位于澄湖北路与迎宾大道交汇处，昌南新城市中心，南昌县规划CBD中心区，紧临澄碧湖，与名校莲塘一中一路之隔，莲三小、政府中心、集贸市场近在咫尺；随着昌南新城市中心的建设，未来无论从规划、交通、市政配套等方面，都会给整个社区带来诸多便利和无限的升值潜力；迎宾大道全面改造后，进入市中心全程高速，仅15分钟车程；公交203路、218路直达，224路、230路停靠附近，交通十分便捷；全新配套高尚、高贵，你的高尚住家胜地。中磊锦绣365占地128亩，规划总建筑面积16万平方米，外临澄碧湖，坐享天然的生态环境资源，内有小桥流水式的花园景观，环境宜人，内外双修；规划设计人性化，景观设计生态化，整体规划布局既经济实用又科学合理，基础配套设