南京房地产行业某花城项目营销策划构思方案.docx

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1、南京新天地花城项目营销策划构思方案南京新天地花城60万平方米（16万平方米商场）超级大盘摘要针对南京江宁开发区项目策划，我们具有如下重大创新：1.从城市经营角度，首先进行城市经营策划，造就江宁开发区经济发展万马奔腾的大势，然后将本项目放在城市经营的大背景下，运作土地的一级半市场，展开大招商，大手笔整合金融、房地产、商业、物流社会资源，形成江宁投资置业的热潮。目的：提升江宁新区南京新城名片形象，提升房地产价值。对于城市经营策划，我国著名策划机构王志钢工作室给予中兰德大力支持。2.商业策划进行大手笔创新，运用我们丰富的商业房地产经验，在项目地块策划南京最具创意的大型shoppingmall购物中心

2、，将项目开发策划与招商策划同步进行，采用产权式商场方式帮助发展商首先回笼2-3亿元现金。3.在房地产项目策划方面进行重大创新，按照我国生态住宅规划，启动南京第一个大型生态健康社区，以大面积健康养生花卉形成的中心花园震撼南京置业者的心灵；4.运用泛地产理论精髓，将健康产业、旅游产业、零售业、房地产业有效嫁接，我们愿意将多年来投巨资完成的中华国际养生园成果引入到江苏，根据南京区域文化特点，规划在SHOPPINGMALL建设5000平方米国际健康养生服务中心，融合中西健康养生文化于一体，巧妙提炼江苏吴越健康养生文化之精华，形成南京国际健康养生园，吸引大批成功人士和游客来此消费，带动商业项目和住宅销售

3、。5.本项目策划负责人具有丰富的发展商经验，能够充分运用客户营销与服务营销手段，结合深圳先进营销理念与南京区域文化特点设计出系列大型客户营销活动方案，形成满城争说新天地项目的局面。6.中兰德具有专家群体优势，充分发挥母公司金融服务特色，运用金融创新手段引导客户购买我们的物业。案名注解本营销策划方案暂将项目总体案名定为“南京新天地”，其中住宅部分为“新天地花城”。此案名首先明确了项目的定位及其社会价值，该项目因为具备极大的商业价值，应成为提升整个江宁新区价值的核心和标志，并引导新的消费观念、居住观念、城区观念、空间观念和审美观念；其次，该案名区别于目前江宁及南京所有项目案名欧化及小资倾向，凸显大

4、气、高格形象；另外，该案名极富现代感，容易产生联想；简洁，便于传播和记忆。住宅部分案名与“诗意栖居”内涵统一。目录市场篇一、南京市房地产市场总体评价1、宏观经济环境2、人口及收入、消费水平、消费特征3、房地产整体发展水平4、城市区域价值及发展趋势二、江宁区房地产市场总体评价1、江宁区区域价值分析2、经济发展及消费主体特征3、房地产市场竞争状况（主要竞争楼盘分析）4、商业现状及前景评价构思篇三、南京新天地理念创新与构思要点1、品牌及市场整体效应目标2、商业部分整体定位及核心价值选择3、住宅部分整体定位及核心价值选择4、整体营销策略5、开发策略选择6、销售、成本、收益等财务总体目标项目篇四、项目S

5、WOT与动态竞争分析1、项目主要威胁2、项目主要机会点3、动态竞争分析五、商业项目构思定位初步模拟1、商业主题定位及业态选择2、商业规划安排及经营、租售方案3、商业部分财务指标预测六、住宅部分产品定位及规划建议1、产品主题概念定位2、住宅产品类别、比例、分布及开发建议3、户型、面积、比例4、规划要点、园林建议5、价格策略6、住宅部分财务指标预测概念规划篇七、规划及独特创新概念营销要点篇八、营销要点及项目后价值评价（一）营销要点（二）后价值评价合作篇九、双赢合作模式介绍1、我司内部专业运作流程2、合作方式选择3、我司异地经营模式4、收费标准及付款方式5、主要专案人员简介南京新天地项目营销策划构思

6、方案市场篇一、南京市房地产市场总体分析南京历经十朝都会，文化底蕴深厚。南京下辖十一区两县，是长江三角洲经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，区位优势突出。南京教育、科研发达，目前拥有各类高等院校48所，各类自然科学研究和研发机构571家。南京以石油化工、电子信息、汽车摩托车、机械仪表和生物医药5大支柱产业为主导，成为华东地区重要的综合性工业基地。南京金融商贸兴盛，初步形成了大商业、大流通、大市场的格局。1、宏观经济环境南京经济整体运行状况良好。以2002年为例，南京国民生产总值达到1295亿元，同比增长12.5%；完成固定资产投资超过500亿元，同比增长26.4%；财政收入为264.9

7、2亿元，占GDP比重20.50%；工业利润同比增长34.5%；居民可支配消费收入为9154元；社会消费品零售额突破400亿元，增长近10%。南京宏观经济环境稳健，在长三角大的经济背景驱动下，未来35年经济会展现持续的发展活力，这也必将会进一步促进房地产业的良性发展和城市化进程的推动。. 中国最大的资料库下载2、人口及消费南京市区人口总数为300多万，文化程度较高，消费主体稳定，居民可支配消费收入中档偏上，消费能力较强。住宅等大宗耐用消费需求属成长型，上升较快。消费主要集中在老城区。商业形成夫子庙、新街口、湖南路三大主要商圈，商业主题定位各具特色，不仅大型百货、购物中心发展较快，而且苏果、好又多

8、、华联、金润华等大型连锁超市较高密度分布城区，如果对现代购物中心以及南京商业市场没有深刻的把握，如果不进行商业主题及业态创新，很难形成新的商业中心。老城区“情结”较重，但随着拆迁改造，城市规划的发展，老城区向东西、南北方向扩展加速，人们选择河西、江宁、城东片区居住的趋势明显增强。在老城区外形成新的住宅、休闲中心并辐射带动周边是不可阻挡的发展趋势，但面临着创新、引导、配套资源跟进的实际问题。3、房地产整体发展水平市场供给2002年1-12月南京市房地产开发投资统计数据-指标名称计量单位本月止累计比去年同期增长%-房地产开发投资额亿元137.6324.0#商品房屋投资额亿元104.2848.3土地

9、开发投资额亿元21.7722.91、按工程用途分住宅亿元96.5727.8办公楼亿元15.8145.7商业用房亿元10.921.02、房屋建筑面积施工面积万平方米1184.412.5#住宅万平方米909.6017.3竣工面积万平方米434.597.9#住宅万平方米374.4321.13、商品房屋销售面积万平方米382.0535.7#住宅万平方米341.9237.94、商品房屋销售额亿元112.3237.2#住宅亿元95.7049.75、土地开发面积万平方米207.40-1.6-住宅需求2003年商品房的供应量在300万平方米左右，但2003年的拆迁量持续增长，总拆迁量超过3万户。如果每户购一套

10、80平方米的住房，仅此一项需求就达240万平米，加上占每年购房量10，30万平方米的外来人口购房及其它需求，刚性需求就在250万至300万平方米之间，供求基本平衡。根据综合经济指数分析，未来3-5年南京市住宅市场这种供需两旺的局面将得到进一步发展。价格趋势未来3-5年内整体保持“稳中有升”的趋势。目前南京房价约40%保持2500-3000元/平米的水平。配套资源的跟进以及住宅品质的提升，房价上升空间最具潜力的城区应为江宁、河西、城东等区域。另据调查，目前南京选择每平方米3000元3500元单价的购房者约占32。高品质的住宅产品，加上有力的消费引导，会促动南京房市消费向高台阶迈进。开发商水准及住

11、宅品质南京目前有开发商500-1000家，连续3年开发面积达10万平米以上的，只有30多家。开发商实力弱，专业资源不集中，管理水平和创新能力不强为高品质房预留了很多空间。另，南京新区项目物业管理水准普遍较低，产品细节品质较差，社区氛围严重不足，这些均是该南京新天地项目的突破点和机会点。4、城市区域价值及发展趋势目前最具居住、生活价值的区域仍然是鼓楼、玄武、秦淮等老城区，但南京市向东西、南北延展的趋势已成定局。特别是以奥体为中心的河西区和以开发区为中心的江宁区，将成为未来南京新的高尚住宅区及新兴产业中心。二、江宁区房地产市场总体分析1、江宁区区域价值分析江宁区是南京的新设区，总面积1567平方公

12、里，辖17个镇，三个街道办事处，人口76万。目前核心组成部分为经济开发区和东山镇。江宁从东西南三面环抱南京，距老城区约10分钟车程，交通网络发达，境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，南京禄口国际机场座落境内，距长江最大的内河港新生圩港仅17公里。另外，规划中的地铁也将覆盖该区，大学城即将落户该区。作为南京市未来以高新技术产业为主导，现代化的、开放的园林新区，必将成为商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。在未来的发展中，江宁具备极大的城区价值。江宁区总体规划图2、经济发展及消费主体特征2002年全区实现G

13、DP135亿元，完成财政收入22.01亿元；实际利用外资4亿美元，合同利用外资5.1亿美元；五年来全区累计实际利用外资13.2亿美元，累计引进三资企业653家；全区实现工业增加值70.2亿元，工业总产值326亿元，销售收入303.6亿元，利税27.1亿元；500万元以上规模企业602家。雄厚的经济实力和发展活力为新区房地产业、商业的发展创造了较大的空间。江宁区目前住宅消费以老城区市民为主，多以投资为目的，并未能将已购住宅作为“第一居所”。日常消费配套落后，集中于东山镇的商业中心区定位及层次较低。3、房地产市场竞争状况目前江宁区大小住宅开发项目不少于30个，住宅类别基本分为两类，一类为普通多层住

14、宅，一类为TOWNHOUSE住宅。价格基本也分两个层次，一类是2500元/平米左右的，一类是3000元/平米左右。住宅项目同质化竞争比较严重，产品综合品质还有很大的提升空间，项目运作模式需要重大创新，亟需从普通的房地产项目开发层次提升到城市经营层次，在城市经营的大背景下寻找房地产开发的新奶酪。附：主要项目一览表内容名称规模类型主力户型价格主题交付日期翠屏国际城占地120万建筑80万多层、联排别墅、别墅三室二厅、二室二厅多层：2500联排：3300别墅：3600山湖林海间的国际名流生活一期已交付江南文枢苑建筑12万多层、别墅三室二厅三卫（184）多层2100一脉承天地人文出大家现房21世纪世纪园

15、总规40万多层三室二厅一卫（120）2100精彩诠释欧式生活典范现房天地新城总规56万多层、别墅、精装单身寓三室二厅错层、四室二厅跃层2500有情天地生态家园期房欧陆经典花园总规25万全框架花园公寓三室二厅137-1502300住好房子，一生幸福现房武夷花园总规26万多层、别墅、联排三室二厅、四室二厅2400新城区、新生活现房明月港湾占地35万多层、别墅、联排三室二厅110-1302400大型秦淮水岸星级社区期房百家湖花园总规100万多层、别墅联排四室二厅1422400超大社区，组团有不同的定位主题期、现市政天元城总规40万多层三室二厅110-1302500纯夏威夷闲休闲景观城期、现立信瑞景文

16、华占地22万别墅双拼别墅180-3003000山水瑞景，文华金陵期房运盛美之国花园总规40万别墅186、190、2043580献给成功人士的时尚山水美墅期房文化名园总规22万多层、小高层三室二厅二卫1302100百家湖畔，臻美人家现房4、商业现状及前景评价南京目前商业消费模式形成相对比较稳定：第一层次是便民店消费；第二层次是以苏果、好又多、华联和金润华等为主导的大型连锁超市消费；第三层次就是三大商圈的集中消费。江宁区除与老城市区交接处有麦德隆、欧倍德大型仓储式批发购物中心以及东山镇层次较低的商业集中区外，缺乏新的特色主题商业中心和物流配送中心。由于固有的消费习惯和江宁区明显欠缺的人气，目前在江

17、宁区启动大的商业中心存在一定的风险，但是存在先行一步的重大机遇，同时对于需要商业面积较大的经营项目在江宁落户将很有竞争力。江宁区的区位价值及发展方向又具备一个独具特色、以郊区休闲为基本定位的一站式大型SHOPPINGMALL购物中心产生的条件，未来大学城的兴建、地铁的贯通等都是有力支撑。南京的物流产业发展落后于华东经济发展，南京优越的交通运输优势没有充分发挥，自动化立体仓库为标志的高科技物流配送中心在南京得发展潜力巨大。构思篇三、南京新天地花城理念创新与构思要点1、品牌及市场整体效应目标企业品牌城市运营商新造城市运动项目品牌城市名片第一居所树立江宁区南京新城市名片的新形象，通过城市经营策划，充

18、分挖掘江宁区的潜在优势，明确先导产业与支柱产业，确定江宁区在南京以及华东经济圈的地位，调动国内宣传资源，大造声势，让江宁区大幅增值。成为江宁区乃至南京市人居标志性项目，第一居所和新概念SHOPPINGMALL商业休闲中心；形成强大的项目品牌力，实现“三动”效应：即在市场和同行中产生“震动”，与周边项目及市政条件形成有机“互动”；对江宁区整体区域价值产生极大的“带动”。2、商业部分整体定位及核心价值选择大型一站式、可享性购物、观光和消闲娱乐商业中心，“南京第一MALL，商业迪斯尼”。核心价值：周全而创新的业态选择，一站式购物满足；创新的都市消闲、观光娱乐、文艺欣赏、生命健康、人生体验等附加阶值创

19、造；独特的商业主题号召力，优质的服务和整体的经营管理水平；便捷的交通组织；极大的投资潜力和多向度投资的机会。鉴于项目还存在不确定因素，建议在项目健康养生、江苏文化展示、休闲娱乐与景观方面进行重大创新，只有成为南京市江宁人乃至外地游客消闲的好去处，才能真正发挥的优势，不仅要考虑南京江宁开发区的高新技术产业发展前景，而且要考虑旅游业对本项目的要求。如果该项目成为江苏最具有特色的休闲娱乐与健康服务中心，那么本项目的成功就有了非常坚实的基石。3、住宅部分整体定位及核心价值选择以多层为主，兼有板式小高层、TOWNHOUSE情景花园洋房的超大型、低密度健康休闲住宅区，南京市及江宁区中高收入阶层首次或二次置

20、业者首先的“第一居所”。核心价值：生态消闲的园林环境，国家康居示范样板小区；丰盛、温馨、人情味十足的社区文化创建；复合社区的生命健康概念，尊贵生活方式的引领者；以人为本、尽善尽美的高水准物业管理；品牌社区的附加价值，身份和品位的象征；日常生活及交通组织的便捷。4、整体营销策略现造势后做事，首先推广江宁区南京新城新形象，促进区域价值的提升，将本项目作为城市运营的点睛之笔推出。商、住作为一个整体概念进行推广，打造项目整体强势品牌；以商促住，商住互动，项目总体推广建议以“新造城运动”概念统领商业和住宅项目的推广。以聚人气及创造聚人气的条件为营销主要指导思想和投入准则，高起点、大手笔开展销营活动；以大

21、型公关活为主体，以适当高效的新闻炒作为辅，进行整合营销传播推广。营销推广系统、紧凑有力。低价入市，低开高走。商业先行，通过新型主题SHOPPINGMALL推出，创造独特的消闲商业街氛围，购物娱乐休闲一体化，同时启动住宅认购高潮。5、开发策略选择先启动商业，但前期规模意味着风险。建议商业部分（整体规划先行）先期启动MALL购物中心+将军路和胜太西路两条主题商业街，商业总面积16万平方米左右，先启动8万平方米以内；同期启动住宅一期部分，纯多层，面积控制在6-8万平米。住宅部分分四期开发，各个组团有相对明显的定位及个性子案名，为降低运营风险，商业部分随住宅开发，保持调整余地，小高层类别在后两期开发。

22、适当提前启动如幼儿园、泛会所、医务中心等设施。6、销售、成本、收益等财务总体目标商业部分：实现销售收入4-6亿元，利润2-3亿元；年租金收益1400万元。住宅部分：实现销售收入16-18亿元，利润3-4亿元。项目篇四、项目SWOT与动态竞争分析1、项目主要威胁需要面对的主要不是市场竞争的问题，而是消费习惯的引导和消费水平的准确把握问题，核心是要将本项目变成南京居民的第一居所。生活配套资源明显不足，人气不旺，大规模商业项目按常规启动风险较大，需要丰富的商业操作经验进行创新。江宁区板块的住宅项目目前在南京市民心里基本上是一个投资概念。2、项目优势与主要机会点旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求，南京

23、房地产市场的蓬勃发展直接带动家居、装饰市场的飞速发展。地铁、大学城等大配套项目将对商业和住宅产生巨大的需求拉动。江宁板块是南京未来城市发展的新兴城区，有相对独立的经济和消费力支撑。3、项目动态竞争分析房地产企业之间竞争加剧，不同企业之间在竞争中互相学习，房地产企业集团竞争战略模式发生改变：第一、动态竞争战略的制定是以重视动态竞争互动为基本前提的。第二、过去制定战略的另一个出发点就是扬长避短，以自己的竞争优势打击竞争对手的弱点，然后对手在博弈中增强学习能力，优势发生变化或逆转。第三、静态条件下，制定竞争战略的目的是保持长期竞争优势。而在动态竞争条件下，制定竞争战略的目的是创造新的竞争优势，特别是

24、善于利用多个学科优势，通过知识壁垒加大对手抬高竞争的门栏。第四、动态竞争条件的分析方法不同于静态分析，把博弈论和行为科学的分析方法用于对竞争对手的行为和反应的分析；把联动分析方法用于对竞争对手的分析；运用情景描述、战争虚拟现实游戏和仿真分析等方法运用于竞争战略评价与选择。第五、在动态竞争条件下，人们更加注意环境、市场和行业结构对企业行为与效益的影响和企业的资源条件；而在动态竞争环境下，人们越来越关注企业的能力、核心专长以及企业战略的作用。在具体营销策略执行过程中，我们将详细分析竞争对手情况，制定出符合动态竞争的营销新模式，注重商业与房地产同步发展的新模式。例如我们成功地完成了深圳茂业集团的发展

25、战略咨询服务案例，根据动态竞争战略指导思想，茂业集团制定了房地产与零售业同步发展的竞争战略，在与深圳同类竞争对手的竞争中脱颖而出。在深圳特区成长起来的茂业集团，已经走过八年不平凡的奋斗历程，如同在沙滩上走过的清晰脚印，茂业集团的发展完全凭借严谨细致的实干精神，凭借领先同行的市场理念。1997年香港回归，茂业集团满怀创业激情推出茂业百货商厦，作为东门百货旗舰走向零售业市场，房地产商经营百货业失败率极高，甚至血本无归。这是因为百货业投资回收周期较长，人力资本投入巨大，工作强度大，竞争空前激烈，利润微薄，茂业百货开业之初亏损1000万元，公司领导大胆改变经营思路，降低成本，在女装经营特色方面下功夫，

26、成功实现扭亏为赢。它是深圳商业房地产投资成功的典范，2001年经营利润达到1.4亿元，东门茂业百货奠定了茂业集团百年大业的根基，实干务实的茂业人成功探索出商业与房地产同步发展的茂业新模式，通过房地产为百货业连锁经营提供新空间，通过百货的发展为公司创造更多现金收益，提升房地产价值。苦心经营，在动态竞争中谋求企业发展的独特优势，茂业集团成功走出一条新路。五、商业项目构思定位与初步分析1、商业主题定位及业态选择主题定位：“南京新天地南京第一MALL，商业迪斯尼”业态选择：第一业态，家俱、家居、建材、家私饰品、汽车；第二业态：时装、百货、精品店；第三业态：演艺、康乐、风俗文化、特产、运动用品、各地（全

27、国）名吃、特色品牌店。如果可能，建议与旅游机构联盟，规划少量产权式酒店公寓（需做进一步调研论证）。通过规划安排和强有力和经营整合，三种业态有机统一，共同组成一个有着巨大感召力的购物、休闲娱乐购物中心。2、商业规划安排及经营、租售方案根据市场调查与分析的结果及同类项目经验，可以比较准确地分析出总的适宜面积是1016万平方米之间的准确数字。同时作出有针对性的招商策划方案与商铺营销方案，最后通过实际的招商工作确定最终定位。16万商业总体划分举例：家俱与家居批发市场万平方米，核心商场万平方米精品百货（销售金额亿元），标准超市万平方米，绿色农贸超市万平方米，餐饮平方米，娱乐休闲会所平方米，内设大型演艺表

28、演中心。超市部分建议放在住宅层，靠近将军路边万平方米优先建设。根据主题定位，统一规划：1-2个大卖场+1-2个大的百货精品店+贯通的2-3条主题商业步行街。3、商业部分财务指标预测（1）购物中心销售与出租分析购物中心商场部分采用产权式商铺方式发售，将商场变成投资品种，在南京率先启动产权式商场营销方式。假设商业总面积为16万平方米，分二期开发，首期开发8万平方米，则一期商业项目投入产出如下：8万平方米，两栋商场中间连接方式，中间进行艺术化过渡，中档与中高档混合设施配备，投资1.6亿元；5层餐饮5000平方米采用出售方式，休闲娱乐会所采用自己经营。层商场采用出售方式，设计方案一层商业面积争取达到万

29、平方米，其中出售面积占.万平方米，围绕电梯公共出入口一楼留自己出租用。、楼出售一半，其中一半非常规范留用自己经营。做好自己经营万平方米精品百货的思想准备。地下一层采用经营农贸超市和标准超市各占一半。销售收入计算：一层铺位销售价格0.6万元，二层铺位价格0.5万元。一层1.5万平方米*0.8万元=1.2亿元二层1万平方米0.6万元0.6亿元三层万平方米0.45万元0.45亿元四层万平方米0.3万元.3亿元合计2.55亿元预计理想销售收入2.55亿元，实际完成2亿元，销售成本：按计算，255万元。租金随着商业气氛的增强而稳步提升：第一年出租收入：一层平方米1000元/年租金400万元二层900元/

30、年租金450万元三层/年租金万元出租年收入合计1140万元南京江宁商场年租金比较低，预计地铁通车后，商业铺位租金将上升50%，并且以后的升值空间也较大。（2）创办联营或自营核心百货店财务分析预测按照销售额亿元计算，其中预计女装万元，男装万元，精品化妆品万元，皮鞋皮具万元，体育运动用品万元，家居、家俱广场销售万元，家电销售万元，标准超市销售万元，农贸超市销售万元，儿童世界万元。毛利润万元。开店资金万元，第一年流动资金万元，第二年流动资金万元，知名度与品牌建立后只需依赖供应商资金就可以了。成本预计如下：人力资源成本预计万元，招商投资宣传经费万元，营销费用万元（含公益活动），工程与装修费用万元，开办

31、费用万元（办公车辆万元，电脑投入万元），电费万元每月，小计万元。利润万元，利润等于万元。预计解决普通员工就业人数人。整体人力资源与项目需求评估：工资计算过程：普通员工人.2万元=600万元，经理人员工资名总经理两名副总，万元，招商总监六名万元，其它管理层人员工资奖金万元。六、住宅部分产品定位1、产品定位主题：新天地花城第一居所的生活！低密度、健康休闲、中高档园林式复合住宅区；目标客户为首次置业的白领、二次置业的中高收入阶层、部分拆迁户、老年公寓，大社区内形成错位相对明显、独立的“品质白领（系列）”、“尊贵TOWNHOUSE情景洋房（系列）”、“健康养生园（系列）”等几个细分定位组团。2、住宅产

32、品类别、比例、分布及开发类别：多层住宅，占45%；小高层住宅，占25%；TOWNHOUSE洋房，占20%；别墅及其它，占10%。分布及开发建议：第一期启动“品质白领多层系列”（与商业同期启动）；第二期在社区中心景观带启动TOWNHOUSE系列；第三、四期时，社区基本成熟，启动小高层和老年公寓等其它系列。3、户型、面积、比例户型以经济适用，反对超前消费、浪费为整体准则。多层品质白领系列：户型二室二厅、三室二厅、四室二厅、小复式（后期小高层试验品），面积70-145。其中三室二厅（细分小的系列）为主力户型，占45%。小高层（金领系列）：户型三室二厅、复式楼及少量四室二厅，面积控制在120-240，

33、其中三室二厅、复式楼比例占80%。TOWNHOUSE洋房、别墅及其它，可参考万科四季花城系列成熟户型，通过进一步本地需求调研后调整。4、规划建议、要点、园林建议组团以围合式相对独立，同时又形成整个社区的有机统一；布置中心园林景观并向地块四角延伸为四条景观生态长廊，形成通透大格局；建议中心景观绿化充分考虑大面积健康养生花卉种植与健康植物合理搭配，形成真正的中心花园，让参观的客户产生美丽的震撼感觉。人车分流，注重细部处理，体现现代简约主义风格，创造优美悦人的空间效果（丰富的天际线）、光影效果、色彩效果、景观效果；加大健康、运动、休闲空间的规划安排，根据组团细分客户特点采用泛会所布置；社区主入口形成

34、一个标志性景观点并与商业街形成风格互动，开发上先期启动。5、价格策略低开高走，一期开盘时超低价入市，产生轰动效应，聚集一定人气后，稳步攀升。6、住宅部分财务指标预测多层部分：容积率1.3，总建筑面积22-23万，均价2580元/，销售额5-6亿元；小高层部分：容积率1.7，总建筑面积16-17万，均价3350元/，销售收入5-6亿元；TOWNHOUSE洋房：容积率0.8，总建筑面积6-7万，均价3600元/，销售收入2-3亿元。其它：2-3亿元概念策划及规划篇七、规划及独特概念策划创新1、南京新城区江宁开发区的城市经营策划A.城市经营一策划模式的创新与传统的项目策划不同，城市运营的策划模式要求

35、根本性的转变，由传统的手工式拍脑袋策划转变为科学策划，注重策划结果的评估与仿真。策划内容具有重大转变，城市运营策划划分为不同层面策划，企业集团发展战略策划，城市运营项目策划，城市运营管理咨询。对于南京江宁区城市策划，我们将遵循如下思路：城市定位：“我是谁？”充分挖掘城市各种资源，按照唯一性、排他性和权威性的原则，找到城市的个性、灵魂与理念，找到城市的自我。我们从事的第一个城市经营策划是世界园艺博览会，我们提出昆明的城市理念“万绿之宗，彩云之南”昆明世博会，以会展经济为杠杆实施城市、区域发展战略，提升了城市和区域形象，推动了云南经济的快速发展，开始了云南从烟草大省向绿色植物大省，从有色金属大省向

36、旅游大省的转型。城市发展战略“我到哪里去？”搭建城市的发展平台，培育城市的综合竞争力和核心竞争力，制定城市的先导产业、支柱产业，用市场化的眼光找到经营城市的突破口。城市规划与开发“我将如何成长？”城市规划与布局必须在城市理念与发展战略的统领下进行，必须有区域的眼光，至少包括城市空间形态的布局和产业布局。城市营销“我如何让世人认知自己？”没有鲜明的品牌树立与推广，城市就无法识别，无法识别也就很难谈得上城市营销。但需要说明的是，城市品牌不是简单的CI，必须有足够的内涵支撑。城市形象的提升和美化固然重要，但同时应该把更多的精力放在城市的造血功能，即产业链的培育和建设上。否则，一旦把宝贵的资金都用在了

37、城市外表的包装，而忽视了城市内涵的充实，城市经营就像无本之木，无源之水，很难做到可持续发展。鉴于南京区域经济研究实力较强，我们将与南京区域经济研究机构合作，对江宁城市运营提出详细的策划方案。通过城市运营研究解决如下具体问题：我国物流产业布局特征，重点研究华东物流产业与商贸业格局，研究南京江宁开发区与上海与苏南城市定位。从南京的历史与现实出发，重点从产业融合角度，研究南京与江宁产业链，站在南京新城的高度重新认识江宁开发区，提炼江宁新城的灵魂理念。根据江宁开发区的新认识，重点研究江宁区房地产业的整体发展问题，对于房地产配套项目的短缺问题，采用整体招商策划方法，向政府提出招商针对性建议，按照市场运作

38、规律，鼓励企业向江宁区的交通、中小学校、医院投资，通过行业研究方法撬东江宁地产板块，实现江宁地产的有效升值。将中惠地产万平方米大型房地产项目作用江宁区域经济的点睛之笔巧妙定位，充分发挥中惠房地产公司与南京新城公司的资源整合优势，利用政府与市场资源，共同提升江宁区城市形象，实现城市经营与项目开发的双赢结果。B.江宁城市经营策划总体设想南京城市特点l南京作为六朝古都，是我国历史文化名城，教育、科技、文化、旅游等资源在全国占据优势地位，在读高校学生全国第一，是南京最容易形成先导型产业的突破口。2资源分布、分配不合理，南京老城区30平方公里，人口已经达到300万，南京市区城市功能不堪重负！老城区缺少发

39、挥和发展空间，江宁区与老城区衔接不够紧密，资源优势未能充分转化成为城市经营上的显在竞争优势！3江宁开发已经得到政府高度重视，但是由于城市经营水平有待提升，功能配套不全，资源没有得到充分整合，江宁的未来被市民看好，但是尚未形成南京市民心目中第一居住区。南京旧城如何改造？l中国的旧城改造不能再“吃祖宗饭，造子孙孽”！2国内外无数成功实践告诉我们：道路只有一个建设新城、疏导老城，实行新旧分治，各占其位，相得益彰。3国内的苏州和国外的巴黎、罗马等都是实行新旧分治的成功例子，在发展新城的同时做好老城的保护。打造南京新的城市名片鲜明的城市形象是城市经营成功的重要表现。南京城市形象需要标志性的区域和振兴文化

40、的舞台，需要深入人心的名片！重塑南京的精神文化理念需要一个全新载体，不能简单停留在空喊口号上！南京要解放老城，重塑老城，强化中心城市功能，需要新空间！南京欲重跻身中国科技、旅游强市第一阵营，让科技、旅游业这两个轮子协调转起来，需要新平台！南京的优势资源要释放能量，成为南京每年GDP增长的拉动力，需要新场所！南京城市中心功能的补位和强化，需要新空间！南京新的城市形象，需要新舞台！这个江宁开发区浮出水面江宁开发区是南京高新技术产业的希望所在，她的崭新城市功能需要完善，城市形象需要包装推广，3平方公里的土地需要大手笔的招商推广。江寧开发区总规划开发区严格遵循科学规律，融南京主城区发展战略和江宁区城市

41、发展规划于一体，按照建设现代化南京东山新市区、高科技花园城市的定位，坚持高起点、高标准、富规划、巧开发的原则，精心规划设计，体现特色，完善功能，层次清晰，有序开发。开发区总规划面积317平方公里，总体规划是：西部为南京牛首山旅游文化风景区，辟为南京的“后花园“；东部、北部为秦淮河风光带；中间以牛首河绿带为构架，以百家湖、九龙湖为南北向绿化功能轴线，以生态绿地、防护绿地为契入带，将生产、生活用地嵌入其中，形成布局合理、环境优美的综合性新市区。位于江宁区的百家湖别墅群规划总体布局分为五大部分:产业园区,高教科研区,生活区,绿化功能区,旅游度假区。从而描绘出以工业为主体、科工贸结合、功能齐全、设施配

42、套的高科技花园新城的宏伟蓝图。根据南京区域经济优势，我们建议规划出物流园区与大型商贸区，吸引大型物流企业建设立体化仓库与物流区，吸引大型商贸企业入住。我们认为：江宁开发区绝不是一个简单的高科技工业区、旅游度假区和超级社区，而是一座继往开来、撬动南京城市发展的江宁新城。江宁开发区与古都南京古今辉映，是新南京的名片，是南京的另一个客厅。江宁新城是南京休闲绿洲，科技文化绿洲。江宁新城将承担南京科技会展中心、华东物流中转中心、旅游商贸中心、休闲度假中心、教育科技文化中心、居住中心等诸多功能，是南京作为区域中心城市的重要载体。江宁开发区是南京未来的主要高尚居住区，推广策略：对投资者来说，江宁新城是整合南

43、京优势资源（教育、文化、科技、旅游）的最佳孵化器。对工作、生活者来说，江宁新城是开创事业的乐土，是享受生活的天堂。腾笼换鸟，十大引擎，五大中心“腾”：通过开发江宁新城，把l.南京市政务中心逐步移出来2.将过密的居民搬出来，改善居住生态环境3.不适于在老城继续发展的产业换出来4.影响老城风貌、资产价值不高的物业拆掉“换”：在符合老城定位和风格的条件下，大力发展1.旅游2.文化（博物馆、书画市场、书画研究院）3.商贸4.酒店、餐饮等休闲产业最终形成一个以金陵中华文脉城为主题的中华民族文化朝圣地。腾笼换鸟的意义：一石三鸟解放老城重塑古城打造新城十大引擎1、政务中心搬迁，政府所在地南移江宁2、打造以江宁区为中心的新城3、以开发区政府为核心，形成商务中心4、依托翠屏山建设高尔夫主题休闲公园5、建立科技会展中心6、现代科技商务公园7、江宁大学城建设8、中央居住区（CLD）形成9、高科技区加大吸引世界500强力度，形成无污染高科技产业区、江宁区依托国际航空港、南京港、高速公路网优势，充分发挥华东区域交通中心的优势，配合大上海，积极发展大型物流产业五大中心1、政务商务会展中心政务中心搬迁、会展和商务中心形成；2、旅游商贸中心文化旅游、