佛山房地产市场分析报告.docx
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1、目 录第一部分 宏观大势分析8第一章 全球房地产市场8第二章 全国房地产市场9第三章 2009年房地产政策回顾12第四章 品牌发展商业绩及存货分析16第二部分 佛山市政建设规划分析18第一章 重大市政规划18 第二章 各区区域建设规划20第三部分 房地产市场分析24第一章 佛山市房地产市场综述24第二章 禅城区房地产市场综述28第三章 桂城房地产市场综述34第四章 南海区房地产市场综述36第五章 顺德区房地产市场综述40第六章 三水区房地产市场综述44第七章 高明区房地产市场总述47第四部分 大势预判53第一章 全国经济及政策走向预测53第二章 市场走向预测54第三章 一秀地产观点55第一部分
2、 宏观大势分析第一章 全球房地产市场1、房地产市场企稳,房地产动荡或将终结经济学人的最近一次房地产市场调查显示,现在已经有部分国家和地区的房价增幅出现正值其,其中中国香港的增长率更是达到了两位数。德国、日本基本没有受房地产泡沫的影响,处于相对较低的价格,随着经济的复苏,房地产价格往上升可能性很大;英国的房地产价格已开始上升,以市租率(房价租金比)判断的房地产价值,整个欧洲房地产市场泡沫的修正则预期还没有结束。一秀解读:2009年底全球房地产市场基本企稳,预计房价下降的幅度已经已经修正了全球房地产的泡沫。尽管有些地方的房价同比仍呈降势,但是房地产市场正在呈现恢复的态势。2、美国房价或已探底,未来
3、可能呈现v字反弹受金融危机等因素影响,美国2009年第四季度公寓空置率创30年新高,全年公寓平均租金则创年度最大降幅。美国Reis房地产市场调查公司对全国79个公寓租赁市场的调查报告显示,去年第四季度公寓空置率环比上升0.1,至8,超出全年平均水平1.3,2009年全美公寓租金报价下跌2.3,创这家公司过去30年同项调查最高纪录。一秀解读:地产泡沫破裂使得价格低于合理估值的情况符合经济学的理论,而且美国还有大量未售房屋有待清理,所以并不能排除未来出现房价再度下行的可能性。3、迪拜房地产市场动荡,动荡中或蕴藏投资机会2009年11月25日,阿拉伯联合酋长国迪拜酋长国宣布,将重组其最大的企业实体迪
4、拜世界,并把迪拜世界的800亿美元债务偿还暂停6个月。迪拜世界的债权人包括汇丰控股、巴克莱、莱斯以及苏格兰皇家银行等,11月26日,这些银行在欧洲股市盘中普遍下挫4%中国内地股市则创近三个月来最大跌幅。迪拜世界旗下包括著名的世界人工群岛THE WORLD和棕榈群岛PALM ISLANDS。2009年6月份,迪拜宣布将新建一座全世界最高的摩天大楼(1100米),超过目前的迪拜塔(162个楼层,总高度818米)。迪拜塔于2010年1月初进行竣工典礼,其价格已经回落到最高价的3折,在旅游业并未受到影响的迪拜,标志性项目或许具备一定的投资价值。一秀解读:建立在石油和外国资金基础之上的迪拜房地产市场的繁
5、荣,短期内摆脱房地产泡沫破裂的影响,可能性不大,未来在可预见的一段时间内,迪拜房地产市场将继续进行泡沫修正,包括重拾投资者的信心。第二章 全国房地产市场1、2009年全国房地产市场概况2009年全国主要城市推出土地面积49000万平方米,同比增加约33%土地市场地方政府土地供应由审慎到积极,住宅用地供应量同比增加近40%。交易活跃,房企拿地积极,住宅用地成交量同比增加一倍。房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求,土地价格增幅明显。2009年住宅用地平均成交楼面地价2035元/平方米,同比增加36%。从2007年到2009年,土地市场呈现出疯狂低迷活跃的发展轨迹,伴随着市场变化
6、,土地政策经历了紧松紧的过程。2、全国三大城市群房地产竞争格局全国房地产市场活跃地区主要分布在长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群,其中长三角主要以上海、杭州、南京为代表;珠三角城市群主要以广州、深圳、佛山为代表;环渤海城市群主要以北京、天津为代表。2009年上海、杭州、南京住宅用地成交1609万m2,住宅成交面积4403.61万m2;广州、深圳、佛山住宅用地成交1349万m2,住宅成交面积2593.12万m2;北京、天津住宅用地成交2862万m2,其中天津成交2176万m2,为全国主要城市住宅用地成交之最,住宅成交面积3350万m2。2009年北京、天津商住用地成交2862万m2;住宅成
7、交面积3350.00万m22009年上海、杭州、南京商住用地成交1609万m2,住宅成交面积4403.61万m22009年广州、深圳、佛山商住用地成交1349万m2,住宅成交面积2593.12万m23、佛山在全国房地产市场中的地位佛山房地产市场正式迈入二线城市行列成交情况城市住宅成交面积(万m2)同比增长成交均价(元/ m2)成交金额(亿元)土地出让收入(亿元)同比增长杭州713.82151.88%144301030.041054238%上海2631.2769.27%117903102.261043172%北京2028.5084.52%131042658.1492885%天津1321.9916
8、2.66%7408979.3373267%广州987.0878.73%9200908.11489301%深圳637.4456.58%14973954.44136-3%重庆2412.7692.68%42961036.52440276%武汉1431.58156.21%4818689.45361345%佛山968.6095.12%5855567.11332390%成都1499.17128.94%6035904.75324389% 数据来源:各城市房产交易网站佛山近年住宅成交情况年份预售面积(万)销售面积(万)销售套数(套)销售均价(元/)成交金额(亿远)2006年574.54701.00530393
9、645255.512007年684.95764.34588234918375.902008年766.83496.41399815474271.732009 年774.12968.60793605855567.11 数据来源:一秀地产地产市场研究拓展部 房地产语境下的城市划分标准 技术指标 分类成交面积(万)成交金额(亿)一线城市1000万以上1000亿以上二线城市500-999万500-999亿三线城市500万以下500亿以下2009年佛山商品住宅成交面积968.6万平方米,在全国主要城市排名第八,销售金额为567.11万平方米;2009年佛山土地出让收入金额为332亿元,在全国主要城市排名第
10、九,根据城市划分标准,表明佛山房地产市场正式迈入二线城市。佛山成为广佛都市圈的核心技术指标城市住宅成交面积(万)同比增长成交金额(亿元)住宅用地成交面积土地出让收入(亿元)同比增长广州987.0878.73%908.11516489301%佛山968.695.12%567.11760332390% 2009年佛山住宅成交面积与广州住宅成交面积相差无几,且佛山成交面积增长幅度较广州住宅成交面积大;住宅用地成交方面,佛山成交量为760万平方米,比广州多47.28%,表明佛山房地产市场的高度成长性,加上佛山成交均价较广州低,在可预见的未来一段时间内,佛山将成为广佛都市圈的核心。 佛山房地产由“内源性
11、内源性为主,外源性为辅内外源并重”的转变年份 技术指标GDP同比增长常住人口同比增长2006年2926.7219.3%585.835.652007年3588.5019.2%592.335.602008年4333.3015.2%595.295.02009年4742.5613.5%598.625.6 数据来源:佛山统计局根据政府发布的数据统计,佛山GDP保持了较高的增长速度,人口自然增长率维持在5.60的 水平,人口的相对增长速度远远地低于房地产市场发展的速度,表明佛山房地产市场由“内源性内源性为主,外源性为辅内外源并重”的转变,特别是吸引广州客源来佛山置业。第三章 2009年房地产政策回顾一、加
12、强土地市场监管,限制开发商圈地1、国土部限制闲置用地,打击开发商囤地9月19日,国土部下发关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知,对取得土地后满2年未动工的建设项目用地,应依照闲置土地的处置政策依法处置,促进尽快利用。按照国务院08年发布的关于促进节约集约用地的通知,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。一秀地产解读:通知的出台表明了政府在处理“批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽”土地的方面的决心,对打击开发商囤地、防止土地市场过热、规范房地产市场有着积极作用。2、国土部遏制地王:大城市单块住宅供地禁超
13、300亩11月12日,国土资源部印发了限制用地项目目录(2006年本增补本)和禁止用地项目目录(2006年本增补本),其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限,要求大城市不能超过20公顷(约300亩)。一秀地产解读:“皇帝轮流坐,今年到我家”是今年各地“地王”最真实的写照。越来越大的面积,越来越高的总价,全国各地的“地王”层出不穷,纪录不断刷新。限制供地面积,正是遏制“地王”频出现象的根本渠道之一,但规模的缩小,可能令更多中小型发展商有拿地机会,楼面地价反而会节节攀升。3、五部委收紧土地出让款:拿地首付不低于50% 12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发
14、关于进一步加强土地出让收支管理的通知,明确指出分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人,拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动;有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案,可以通过提高竞买保证金或违约金等方式,限制其参加土地招拍挂活动。一秀地产解读:此前中央政府允许部分开发商一次性或者分期缴纳部分土地出让金,但没有对首付款的比例作出明确约定,各地自行掌握首付比例,大部分在20%或30%之间,这在一定程度上造就了开发
15、商拿地有恃无恐,各地的地王频出,房价一再被拉高。政府此举的目的在于收紧房企的资金链,遏制日益吹起的土地市场泡沫,打击开发商的“圈地”行为。同时也将挤出部分房企手中的资金,加快楼盘的开发销售,增加市场的普通商品房的供给。但对于资金较为充裕的公司影响有限,对于中小型房企影响较大。二、金融政策由“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”转为“银根紧缩”1、14大银行存量房贷7折优惠细则出台截至09年1月9日,14大银行相继出台存量房贷7折优惠细则,公布了关于存量房贷优惠利率的措施:只要2008年10月27日前执行基准利率0.85折优惠,且无不良信用记录的优质客户,便可在原则上申请七折优惠。一秀地产解读:
16、虽然银行已对存量放贷7折优惠松口,但由于各银行间存在竞争,各银行或存在互相观望的情况,或慢慢观望中央政策方向,7折存量放贷落地实施需要一定时间。2、央行银监会:支持房地产融资23日央行与银监会联合发布关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见。自去年来首次明确表态,督促商业银行向符合条件的房地产企业提供融资支持。意见同时强调,商业银行在目前急速增长的信贷规模上要把握节奏,避免前一周期中在房地产及其他行业上出现的“信贷资源错配”现象。一秀地产解读:该意见利于拓宽房地产行业融资渠道,但在目前经济不景气,房地产行业仍未回暖的情况下,地方商业银行不会因为该意见的出台便放宽信贷条件,而
17、会以银行自身风险控制为前提去评估申请贷款的项目。3、温家宝:加大中小套型中低价商品房建设信贷支持十一届全国人大二次会议听取和审议温家宝关于政府工作的报告,报告提出:促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场,加强住房市场分类管理。一秀地产解读:加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持,直接作用是推动市场上中小户型产品供应比例的增加,同时利于健全住房系统。4、商品房项目最低资本金比例降至205月27日国务院公布国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知,保障性住房和普通商品住
18、房项目的最低资本金比例从原来的35降低至20,其他房地产开发项目的最低资本金比例调整为30。一秀地产解读:此次资本金比例的调整,普通商品房项目的最低资本金比例与保障性住房相同,足以看出中央对商品房市场的重视。资本金比例的降低使得房地产再投资的门槛降低,将有更多资金注入房地产行业,房地产开工面积将有所增加,后期供应将有所增加。5、银监会发文要求严格执行“二套房贷”7月,银监会发布银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知,广东银监局也在月中将通知下发各商业银行分支机构。通知要求各银行加强房地产行业形势研判,严格贷前检查和按揭贷款发放标准,进一步完善按揭贷款风险防控制度,进一步加强按揭贷款风险状况
19、动态防控,同时通知要求“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇”。一秀地产解读:“二套房贷”再次被要求严格执行,且由于下半年新增信贷规模不足上半年的一半,这将有利于调整下半年的新增信贷的流向和结构。同时,“二套房贷”的收紧对于目前过快上涨的楼价将有一定的遏制作用,但由于5月份开始,楼市客户结构以改善性和投资需求为主,此部分客户对于首付和利率的承受能力较高,政策对成交量的影响不会太大。6、二手房营业税优惠年底终结 免征时限恢复至5年 12月9日,国务院常务会议研究决定将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。自2010年1月
20、1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。一秀地产解读:二手房营业税优惠年底终结反映了政府对形势的判断。以5年为限,能更好地判断出购房人是为了自住的“消费性购买”,还是为了赚取差价的“投机性购买”,这有助于达到刺激消费和打击投机购房的目的。终止二手房优惠政策,对于投资类需求会产生一定压力,有助于抑制炒房行为;使得房屋流通速度有所减缓,减少中间环节,有利于减少物业泡沫;最重要的一点,就是
21、对市场信心的影响。但由于市场对于未来房市升值的预期以及对通货膨胀的预期,一手房市场在短期内不会有太大的实质性影响。7、遏制部分城市房价过快上涨的势头12月14日的国务院常务会议明确提出,遏制部分城市房价过快上涨的势头。这已是一周内,中央连续第三次对高房价提出警告。而继12月9日发改委主任张平“抑制投机性购房”的说法刚刚5天,国务院对过快上涨房价的态度就上了一个新台阶,标志就是用词从“抑制”变为了“遏制”。昨天新华社除了在“新华视点”刊登文章直接把国务院新决策称为新“国四条”,指其将给楼市“退烧”的同时,更是发表了措辞严厉的时评坚决遏制房价过快上涨势头。一系列的动作表明,房产政策收紧已经是箭在弦
22、上,国务院明确提到的“一线城市”房价或将下跌。一秀地产解读:从抑制投机到营业税优惠取消,再到遏制房价过快上涨,短短几天内房地产政策取向跳出了“三部曲”,这说明政府意在校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上的误解与盲目乐观。但由于明年是第九个“五年计划”的最后一年,中央经济工作会议的定调也是“稳定”,就明年的房价走势,一秀地产预测,明年大涨不可能,大跌也难,盘整是主基调。三、中央加大力度鼓励并保护保障性住房建设1、4万亿元投资初定,保障性住房占1成5月21日,国家发改委公布了4万亿投资构成及中央投资项目最新进展情况。扩大内需4万亿元投资投向构成中,廉租住房、棚户区改造等保障性住房为4000亿元
23、。一秀地产解读:虽然保障性住房占4万亿元投资的10,但随着住建部对保障性住房结构的调整,限价房、经适房比例将大幅减少,保障性住房以租为主,保障房对商品房市场的冲击将有所减小,同时能够切实解决低收入人群的住房问题。2、公积金管理变法:3000亿开闸保障房10月14日,住房和城乡建设部等7部门联合印发了关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见,正式推出住房公积金支持保障性住房建设的系列政策,即在优先保证职工提取、个人贷款和留足备付的前提下,才可以将50%范围以内的公积金用于支持保障性住房建设;全国或批36个城市,以试点形式在部分城先行开展。一秀地产解读:加强保障性住房力度是“国六
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