上海高档商业街前期销售讲义.docx

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1、环境篇l 浦东的地位和重要性浦东是世界上绝无仅有的一块宝地，在世界上的跨河型城市中，很少出现两岸发展差距如此之大的情况，浦西繁荣时浦东还未得到开发，但又距离中心城区如此近 ，仅一河之隔-特具开发潜力。另外中央对浦东开发的支持带来的优惠政策对于创业者和企业家们来说无疑具有巨大的诱惑力。周边省份的很多大公司都将总部迁到上海，如杉杉、均瑶等。同时，由于大批跨国龙头企业的被引入，其所发生的产业集群作用也越来越明显。于是，众多的资本和人才云集浦东。大量的集聚也使得“资本溢出效应”初露端倪。现在已经有越来越多的企业选择将注册地放在上海，而将生产制造基地往周边地区转移。这样上海的经济结构的调整就为周边地区招

2、商引资提供了很好的机会。昆山的发展依靠的就是上海，确切讲就是浦东的开发开放。昆山做为上海的后花园，利用上海的辐射作用主动和上海接轨。短短14年时间，浦东跨越了西方发达国家100多年、新兴工业化国家40多年走过的历程，成为上海现代化建设的缩影和中国改革开放的象征。日本，这个第二次世界大战结束时经济濒临崩溃的国家，通过大量引进外国的先进技术，仅用了年的时间就改变了原来破烂不堪的局面，一跃成为世界经济强国。今天浦东的发展更甚日本。在邓小平的倡导下，一个由点到面，由特区扩大到沿海的开放格局形成，其中上海是王牌，开发浦东带动全国年初春，邓小平在听了上海领导同志的汇报后，提出“开发浦东、打上海这张王牌”的

3、构想。他说：“上海是我们的王牌，把上海搞起来是一条捷径。”这年月日，党中央、国务院正式向海内外宣布开发开放浦东。浦东的开发开放，不仅重塑上海国际中心城市地位，而且作为一项国家战略，开放的浦东还是全国开放开发的舞台，有力地带动了拥有亿多人口、万平方公里的长江流域的发展，使对外开放呈现出从沿海向内地纵深推进，龙头带动全局的崭新格局。中国是世界上的自然资源大国，资源量居于世界第二位，第二我国是工业生产型国家，出口总量很大，是所谓的“世界工厂”，据统计目前美国生活用品中80都打着“MADE IN CHINA”的牌子，可以看出美国甚至是世界的生活已经离不开中国。中国强大的商业影响正演变成重要的政治影响，

4、改变着亚太地区的政治格局。由于劳动分工不同，每个人都成为中国的供应商，这不仅是重要的经济事实，也是政治事实，但这一切需要一个展示平台，那就是浦东！l 浦东的规划浦东寸土产寸金浦东土地面积仅 556平方公里。这个面积基本等同香港，总结香港的当前格局后我们对浦东“这张世界上不再会有的白纸”实行“惜土如金”“守土有责”“用土有方”的原则，浦东新区政府在土地问题上精打细算，设立了“领导干部不准直接谈地价、不准干预项目、不准为动拆迁打招呼”三条“高压线”，率先在全国建立了土地资产交易中心、土地资源储备中心，并对经营性土地实行公开招标、拍卖，从制度上杜绝权力寻租和暗箱操作，形成了土地市场，陆家嘴金融贸易区

5、荟萃了 150多家中外金融机构、 4000多家中介服务和贸易机构，其中 69家外资银行资产总额突破 200亿美元，占到全国外资银行总资产的一半以上，业务辐射到长三角乃至全国。上海证交所去年交易量 8.3万亿元，占全国 87，名列亚洲第三。上海期交所天然橡胶和铜的期货交易量位居全球第一和第二，成为全球定价中心。张江高科技园区形成包括设计、制造、封装、测试在内的完整的集成电路产业链，产业规模占到全国半壁江山。聚集 3万多名高科技从业人员，区内企业累计申请专利 2478项，已获专利 623项。以浦东开发为标志，上海开始从一个与外省市争项目、争资源的工业城市，演变为一个为全国乃至全球提供商机和服务的区

6、域性中心城市。l 重大规划1“十五”期间基础设施建设要以“三港”(深水港、航空港、信息港)、“三网”(轨道交通网、市区道路网、越江交通网)和“三能”(电力、燃气、集中供热)建设为核心，进一步完善对外交通通讯网络、区内综合交通体系、充足清洁的能源和水供应系统。基础设施骨干工程一览表 “九五”浦东基础设施骨干 “十五”期间浦东新一轮基础设施骨干工程 南浦大桥 浦东国际机场二期 杨浦大桥 浦东国际信息港 杨高路工程 浦东国际深水港一期工程 外商桥新港区 外环线浦东段 浦东煤气厂 地铁二号线二期工程 外商桥电厂二期 浦东轻轨 凌桥自来水厂 外高桥电厂二期工程 合流污水排放工程 给排水工程 通讯工程 黄

7、浦东越江工程 目标目前浦东提出了“一轴、三带、六功能区域”的总体规划结构：“一轴”是指虹桥机场至世纪大道到浦东国际机场的发展轴；“三带”是指黄浦江沿岸地区综合发展带、“一江三桥”高科技产业带和沿海综合发展带；“六功能区域”则指外高桥、金桥、张江、陆家嘴、三林、川沙等六个功能区域。2005年的奋斗目标：“十五”期间是浦东开发开放由奠定基础，到基本建成外向型、多功能、现代化新城区的承上启下的关键阶段。浦东新区要以增强综合竞争力为主线，力争成为人流、物流、资金流、信息流、技术流等“五流”积聚和辐射最强的城区之一；成为商业机会最多、综合成本最低、最适合发展创业和生活居住的城区之一；成为生态环境最优、最

8、能体现上海国际大都市风貌的新城区。具体奋斗目标是： 经济持续快速增长，经济效益和市场占有率提高。预测到2005年，经济总量实现翻番，达到全市总量的1/4以上，常住人口人均GDP接近1万美元。 外向型经济健康发展，外贸出口翻番。力争五年合同利用外资继续占全市的1/3；2005年外贸出口占全市的1/2。 财政收入实现同步增长，居民收入实现倍增，城区生态环境改善，人民生活质量提高。到2005年，预测城市化面积扩大到130平方公里，城镇人均居住面积16平方米，人均公共绿地面积达到17平方米，人均期望寿命78.5岁，户籍登记城镇失业率控制在3%。2010的主要目标：基本形成体现现代化国际大都市新城区水平

9、的经济规模和综合实力，国内生产总值年均增长15%左右，到2010年达到4000亿元左右，约占上海全市经济总量的1/3；基本形成与现代城市功能相适应的产业发展格局，建立具有国际竞争力的科技创新体系和产业发展体系，现代服务业和高科技产业在产业发展中的主体地位得到进一步巩固；基本形成功能性、枢纽型、网络化的现代化城市基础设施格局，城区现代化管理水平全面提高；基本消除城乡“二元结构”，逐步实现郊区城镇化、农民市民化；基本形成以人为本、人与自然和谐融合的可持续发展格局，生态环境进一步优化，都市文化氛围更加浓郁，社会事业支撑体系和社区服务体系比较完备，民主法制建设不断完善，市民素质和城市文明程度显著提高，

10、进一步形成安居乐业、文明向上、心齐气顺的社会局面。l 重大建筑上海科技馆上海科技馆是上海市政府投资15亿元兴建的重大社会文化项目，以自然、人、科技为主题，以提高公众科技素养为宗旨，集展示与教育、科技与交流、收藏与制作、休闲与旅游等功能于一体。该馆于2001年3月基本建成。浦东新区图书馆浦东新区图书馆建筑面积9300多平方米，设计藏书可达75万册，阅读座席1200座。将成为浦东新区图书馆系统的借阅中心、情报传递中心、信息开发中心、地区馆际网络协作和研究中心。东方艺术中心东方艺术中心于2001年底动工，拟由一座1800-2000座交响乐厅、一座800座室内乐厅、一座200-300座小演奏厅及部分艺

11、术交流培训区域组成，占地面积约23161平方米，拟建建筑面积35000-40000平方米，总投资8-10亿人民币，是一座以音乐厅为核心的综合性艺术中心。 浦东新区少年宫 位于迎春路318号，拥有600座位的剧场和约1000平方米的室外活动场地，可同时容纳3000多位少年儿童参加活动。l 交通改善地铁二号线自虹桥国际机场到浦东国际航空港。一期工程自中山公园到龙东路（即规划的浦东铁路客站），正线全长13.6公里，共10座车站和1座停车场。地铁二号线浦东段长约7.24公里，设置陆家嘴、东昌路、东方路、中央公园、龙东路等6个车站与一个停车场。地铁二号线一期工程投资约100亿元（包括地铁车辆1.425亿

12、美元）。建设期为19951999年。二期工程目前往虹桥机场段已经开始动工，往浦东机场段目前正再召投标，预计2008年可以建成通车。（附图）南浦大桥名列世界第三的叠合梁斜拉桥，总投资8.2亿元人民币，于1991年12月1日正式建成通车。南浦大桥是上海市区第一座跨越黄浦江的大桥。大桥全长8,346米，通航净高46米，可通行5万吨级巨轮。主桥为双塔双索面叠合梁斜拉桥结构，全长846米。桥塔为折线H型钢筋混凝土结构，塔高150米。每座桥塔两侧各有22对钢拉索连结主梁，索面成扇形布置。塔座基础选用直径914毫米、深达50余米的钢管桩群桩基础。主桥设6条机动车道，日通行能力可达4.55万辆机动车。主桥两侧

13、各有2米宽人行道供观光游览。桥面总宽度为30.35米。 南浦大桥两岸引桥全长7,500米，其中浦西段引桥长3,754米，采用复曲线成螺旋形；浦东引桥长3,746米，采用复曲线长圆形与浦东南路相连并直通杨高路。引桥根据车流量分别设置6、4、2条车道，车速每小时40公里。杨浦大桥世界第一跨度叠合梁斜拉桥，总投资13.3亿元人民币，于1993年10月23日胜利建成通车。杨浦大桥建成后，东与浦东新区的罗山路立交桥相接，西与浦西内环线高架道路相贯通，与南浦大桥一起构成内环线上的两个过江枢纽，对缓解目前黄浦江越江交通紧张状况和促进浦东地区的开发、开放具有重要意义。杨浦大桥全长7,658米，其中主桥长1,1

14、72米，为目前世界最大跨径的斜拉桥。桥塔高220米，塔形为倒“Y”钻石型，桥塔两侧各有32对共256根彩色钢索将桥面凌空悬起，索面成空间立体扇形布置，蔚为壮观。主桥桥面宽30.35米，有6条车道，两侧各有2米宽人行道，桥塔两侧还设有观光电梯供行人游览观光。大桥车速每小时60公里，每日通行能力为5万辆机动车，桥下净空高48米，可通行5万吨级轮船。外滩观光隧道位于浦西南京东路外滩与浦东陆家嘴东方明珠之间，是我国第一条越江行人隧道，全长646.70米，2000年底竣工。建成后，隧道的两岸出入口由自动扶梯输送旅客，残疾人采用液压电梯输送，隧道内采用九十年代国际先进的全自动、无人驾驶、牵引式封闭车厢输送

15、游客，箱体美观、舒适、轻颖、透明度高，整个过江时间约需2.55分钟，其运输能力最高可达5280人/小时。 同时，隧道还将利用空间，运用现代高科技手段，在隧道内演示反映人物、历史、文化、科技、风景等各种图案、景象及背景音乐，使过江过程带有极强的趣味性、娱乐性和刺激性，给游客留下美好的记忆。 外滩观光隧道将成为上海新的都市旅游交通项目之一。浦东国际机场浦东国际航空港工程位于浦东新区的江镇和南汇县祝桥乡的滨海地带，占地约30平方公里，距市中心人民广场约30公里。机场总体规模为4条独立起降的4000米60米的远距平行跑道，两条近距跑道和预留侧风跑道，并设置与此规模相适应的现代化配套设施，设计最终规模为

16、年运旅客6000万-8000万人次，发送货500万吨，将成为我国东部的门户机场和亚洲的航空枢纽港。投资400亿元，分三期实施。一期工程将建造一条跑道、20万平方米的航站楼、一座用于国际班机停靠的卫星厅及相应的配套设施，年运送旅客1600万，发送货物130万吨。一期工程投资约160亿元人民币，于1999年底建成。另外还建成了四条越江隧道延安路隧道，大连路隧道，复兴路隧道，打浦路隧道，及徐浦大桥，卢浦大桥。 磁浮交通客同比上升30%2002年12月31日，作为世界上第一条投入商业运营的磁浮列车正式投入试运。两年多来，磁浮走过了双休日运行平时半天运行全天9小时运行三个过程,今年乘客的比例比去年同期上

17、升了30以上。隧道大桥收费全部取消公交客从40万增至160万1995年底，浦东公交经营着60条公交线路。2004年底，浦东已发展到165条公交线路，3260辆公交车，其中空调车1100多辆，出行十分方便。地铁二号线再次增能1999年6月，地铁二号线建成通车，目前已发展到日均客流52万人次。2005年“五一”前，地铁二号线再次增能，列车最短间隔达到3分12秒。 城市重点发展区域a、 陆家嘴金融贸易区商务中心区，又称中央商务区(Central Business District )简称CBD，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信

18、息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。如今，陆家嘴已成为可与纽约曼哈顿、东京新宿对话的世界级CBD （中心商务区） 寸土之地，千金难求 陆家嘴金融贸易区是目前中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区，已聚集8家国家级要素市场、135家中外金融机构、40多家跨国公司地区总部和4000多家贸易、投资和中介服务机构。作为陆家嘴金融贸易区的核心，小陆家嘴地区是指东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边范围内的公共

19、区域。在这块面积1.7平方公里的地区里，吸纳的外资银行资产总额就已超过200亿美元，平均每平方公里逾117亿美元，小陆家嘴地区已经成为中国资本密集度最高的地区。 远景规划，重中之重 浦东现在已成为国内发展速度最快、面貌变化最大的地区之一。在未来几年里，浦东发展的定位是将浦东新区建设成未来上海国际经济、金融、贸易和航运中心的核心功能区。政府相关领导曾指出，陆家嘴金融贸易区的开发将形成“五大功能组团”，以金茂大厦、证券交易所为重心的中外贸易机构要素市场组团；以人行、汇丰、中银大厦等为重心的国际银行楼群组团；以东方明珠、香格里拉、正大广场为重心的休闲旅游景点组团；以仁恒、汤臣等沿江地带为重心的顶级江

20、景住宅园区组团；以陆家嘴中心区西区为重心的跨国公司区域总部大厦组团。据陆家嘴金融贸易区发展报告披露，一项整体规划将在陆家嘴金融贸易区实施，该规划以小陆家嘴中心区为核心，并以世纪大道及两侧区域为规划重心，进行中央商务区(CBD)整体规划。小陆家嘴地区还将加快跨国公司总部或功能总部的集聚，以“跨国公司总部联谊会”等形式搭建服务平台。 办公物业，星罗棋布 据了解，小陆家嘴共规划有甲级写字楼42幢，以陆家嘴绿地为中心，建筑面积300多万平方米，现已竣工写字楼26幢。代表楼盘有金茂大厦、中银大厦、汇丰大厦、中国保险大厦、招商局大厦、浦发银行大厦、证券大厦等。而今年又有花旗集团大厦、汇亚大厦等顶级写字楼即

21、将交房，将大大拉升小陆家嘴地区租金水平。同时，世界第一高楼上海环球金融中心、印尼黄金置地大厦、上海银行大厦、合生国际大厦、中国平安金融大厦以及新宏基投入巨资的原美食城地块等工程都如火如荼的展开。在已使用的办公楼中，客户主要以中外金融机构为主，其中，中资银行18家、中资保险机构19家、外资银行机构56家。随着花旗银行、渣打银行、汇丰银行等外资银行纷纷将中国总部迁入，小陆家嘴将逐渐成为金融机构在沪的中心点。 写字楼租售行情 小陆家嘴地区的写字楼以其良好的地理位置和其金融贸易区的地位，写字楼的租售价一直位于上海办公物业中的高档行列。较多高品质楼盘和新开盘都采取只租不售的策略，在出售的办公房中，售价也

22、都接近或者达到3000美元/平方米。在租金方面，小陆家嘴甲级写字楼租金价格基本保持在0.71.2美元/平方米/天左右，代表楼盘如金茂大厦租金成交在1.01.2美元/平方米/天、中银大厦租金成交在0.951.1美元/平方米/天。即将交付使用的花旗银行大厦和汇亚大厦，现对外报价为1.2美元/平方米/天左右，他们的介入将进一步拉动小陆家嘴的租金价格。而陆续建成交付使用的环球金融中心、招商银行、平安保险、合生国际大厦项目等近90万平方米新增量，品质均不错，估计租金水平不会低，从而提升了该地区的整体租金水平。 （例举行情：附图）交通要改善，配套需跟进 小陆家嘴CBD最大的软肋在于交通问题和配套问题。该地

23、区虽然有轨道交通疏散人流，但地面的交通组织非常混乱。道路虽然宽阔，但众多的岔路和人流使交通拥挤不堪。更严重的是堵车问题,严重时可以堵上几个小时。陆家嘴的规划定位于CBD，强调CBD必须以集中建造高档写字楼为主，相对就忽视了配套商业零售和餐饮娱乐设施的布局。在陆家嘴地区建成的大型零售商业只有两个：正大广场和新上海商业城。与浦西徐家汇等商圈相比，在小陆家嘴密集的办公楼宇内外，几乎没有能够满足白领群体不同消费需求的商业和服务网点分布。为了改善这两者情况，就必须向周边发展，以缓解过分集中和生活配套的问题，把陆家嘴建设成一个集生活，娱乐，办公等完善的生活技能以及有序的交通网络为一体的新CBD，因此就引入

24、了CLD的概念（以下详解） 未来发展，无可限量 预计至2006年，陆家嘴金融贸易区还将吸引中外金融机构180至200家，其中外资银行一百家；跨国公司总部、区域总部还有80至90家计划进入。同时，面对现在存在的不足，新区政府也将进一步完善小陆家嘴的的商办功能和配套设置。随着2006年12月中国全面开放金融业、跨国地区总部政策的需求刺激和和2010年世博会的召开，陆家嘴金融贸易区将形成新的写字楼的需求高峰。 随着上海经济的快速发展，以及陆家嘴CBD的进一步发展和完善，小陆家嘴地区成为越来越多的境内外知名企业进驻申城的首选，从而使得这一地区中高档写字楼的入驻率持续上升、租金不断上涨，需求不断增加。

25、b、 张江高科技园区 上海市张江高科技园区位于浦东新区中部，规划面积 25 平方公里。分为技术创新区、高科技中试产业区、科研教育区、生活服务中心区、居住区和科技产业区等六个功能小区。 1999 年 8 月，上海市委、市政府制定 聚焦张江 的战略决策，明确园区以生物医药和信息技术两大高科技产业为主导产业，集中体现创新创业的主体功能，张江园区步入了快速发展阶段。根据张江园区发展规划， “ 十五 ” 期间，园区将建设成为以高新技术产业为支撑、以创新创业为主要功能的国内一流高科技园区。到 2010 年，建成世界知名的科学园区。 地理位置状况 张江高科技园区交通便捷，园区距浦东国际机场 21 公里，虹桥

26、机场 25 公里。 30 分钟内可到达两机场。园区距外高桥港区25 公里。园区距上海火车站 17 公里。地铁二号线虹桥机场到浦东国际机场，其中一期从张江高科技园区到中山公园，并在人民广场与地铁一号线交汇。上海磁悬浮列车示范运营线西起紧靠园区的地铁二号线龙阳路站，东至浦东国际机场航站楼，全长 30 公里，设计时速 430 公里，单向运行时间仅 8 分钟，并已全部建成通车。园区与内外环线相连，距南浦大桥 5 公里、杨浦大桥 3.6 公里 , 距市中心人民广场 13 公里、外滩 9 公里。园区北面的龙东大道是连接内外环线和浦东国际机场的重要通道，西面的罗山路是连接内环线和外环线主干道路。 国家生物医

27、药科技产业基地 生物医药产业目前已形成由罗氏、阿莫仙、葛兰素史克、先锋药业等 40 多家个国内外一流药厂组成的产业群体，引进中科院药物所、国家人类基因组南方研发中心等 30 多家研发机构。 国家信息技术产业基地 信息产业基地以集成电路和软件产业发展为龙头，带动计算机和通讯、光电子、信息安全、银行卡产业共同发展。现在落户园区的有中芯、宏力和贝岭等晶圆制造项目及各种配套设施项目，集成电路产业链在张江已构成。面积 12 万平方米的浦东软件园已成为 “ 国家软件产业基地 ” ，一大批知名软件企业进驻园区，国家信息技术产业基地集聚与辐射效应已经展现。 国家科技创业基地 在园区的大力发展下，科技创业基地建

28、有多模式、多类型的孵化器，突出创新创业功能，一批新经济企业实现了大踏步的飞跃。c、 外高桥保税区以保税区和港区为载体，积极争取成为我国入世后，保税区向自由贸易区转型的综合试验区，按照与国际惯例接轨的要求，积极探索外高桥保税区实行 “境内关外”监管模式，进一步加快在相关服务贸易领域的开放步伐。以大力推进现代物流产业的发展为核心，基本形成以保税区为中心，辐射长江流域和东亚的分拨中心。促进电子信息产业、汽车零配件产业及其他产业的发展。在加快外高桥港区三、四期集装箱码头建设的同时，积极推进外高桥地区交通运输设施和配套路网建设。积极鼓励跨国公司投资和再投资。d、 金桥出口加工区 上海市金桥出口加工区是由

29、中国政府批准设立的国家级重点开发区，1998年，被国家科技部认定为上海金桥现代科技园，主要发展现代工业、现代生活和现代商贸，是集工业制造、生活居住、贸易经营、商业服务和社区管理等功能于一体，按国际规范运作的高水准的综合性开发区。金桥出口加工区位于浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，区位优势十分明显。金桥出口加工区交通极为便捷，距上海火车站15公里、虹桥机场25公里、浦东国际机场15公里、外高桥港区9公里。 金桥出口加工区规划面积20平方公里，以南北走向的金桥路为界，东部为现代工业园区和现代商贸园区，约16平方公里；西部为现代生活园区和管理服务中心，约4平方

30、公里。为了加快金桥出口加工区的开发建设，1990年9月成立上海市加工区开发公司，负责整个开发区内土地开发和协调管理。在科学的发展战略和规划的指导下，金桥出口加工区经过七年的开发建设，取得了举世瞩目的成就，在全国同类开发区中居领先地位。至1998年10月底，金桥出口加工区累计引进项目320个、吸引投资超过73亿美元，平均每个项目吸收投资2280万美元，目前在建项目84个、投产项目180个。已有73位外国国家元首或政府首脑亲临金桥参观访问。金桥已成为面向21世纪的多功能、外向型、现代化的综合经济开发区。金桥出口加工区竭诚欢迎海内外客商前来考察、投资与发展，共创新的辉煌。 浦东规划和本案的关系浦东的

31、寸金寸土，充分体现了再浦东置业的经济价值，若不及时把握时机，浦东的土地将不可再生；通过三港，三网，三能的建设，浦东的基础江更上一层楼，到那时候本案的价值也将更上一层楼；一轴、三带、六功能区域中一轴体现了本案的中心位置，三带和六功能区域之间需要一个区域使之紧密的相连本案所属的CLD区域；本案周围大型科技馆，图书馆，少年宫等重大建筑的完善，将使地区的文化底蕴更加深厚；交通的改善是浦东能有今天最大的功臣，而本案正处于这些交通系统的枢纽中心，两号线贯穿着上海规划“一轴”中主要的区域，他将最直接地给本案带来交通便利，是人气的关键，也是比大拇指广场最大的优势之一，南浦，杨浦两座大桥再本案交汇，隧道的集中充

32、分凸现了本案的枢纽地位。本案到浦东机场的便利条件使本区域能得以国际化奠定了基础，磁悬浮和两号线的增能，说明了本区域人气不但足而且呈现不断上升的趋势；通过这些浦东的规划将充分体现本案处于黄金浦东中的黄金地段地段。三浦东商业及消费人口1商业现状蓬勃发展的连锁商业 浦东连锁商业发展蓬勃，销售增长迅猛，去年实现销售67.38亿元，同比上升35.1%，占全市连锁商业的13.8%。自1997年6月浦东第一家大卖场易初莲花开业至今，已有家乐福、麦德龙、世纪联华、家得利、好又多等5千平方米以上大卖场12家在浦东开张，营业面积超过15万平方米。流派荟萃的餐饮业 随着国内外大公司的入驻，旅游、会展业的快速发展和人

33、口的导入，浦东成为中外餐饮业竟相入驻、名店东进的热土。造就了浦东“容海内各派菜系，列天下珍肴美食”的餐饮大市场。老字号有“全聚德”、“绿波廊”，各地风味有“蓝宝”、“黔香阁”、“太湖船”，海派系有“鹭鹭”、“小南国”、“美林阁”等，让寻常百姓、各方来客体验不同的美食风情。 引领时尚的百货业 浦东1995年诞生了中国第一家中外合资的商业零售企业上海第一八佰伴，成为当时上海最大的综合百货商店。前两年，新业态“销品茂”的代表作正大广场又在浦东隆重开张。浦东较有影响的综合百货业的骄子还有：时代广场、浦东商场、锦丽华购物中心、新大陆家电城等，共同领导了时尚潮流，勾勒了新区的繁荣繁华。 星光闪耀的宾馆业

34、开发开放之初，浦东的客房不足250间，且均为低星级。目前新区星级标准的宾馆有60余家，其中高星级有14家，高星级客房近5千间。林立的高星级宾馆已成为陆家嘴地区一道别致的风景，仅竹园商贸区内就有东锦江、瑞吉红塔、新亚汤臣、紫金山、中油日航、通茂、假日酒店、齐鲁万怡等四、五星级宾馆8幢，出租率保持在80%90%。 异军突起的建材家饰业 浦东房地产市场蓬勃兴起，大批中、高档住宅小区的崛起，成就了一批大型建材家饰商品商场的兴旺发达。目前，东明、春申江、金海马、永兴、建工、好美家、东方路灯饰市场等各类国内外建材家饰新老字号在新区星罗棋布，不断开出分店、连锁店，满足着新区大量导入的新居民布置新家的需要。

35、保健养生的中西药业 随着生活水平的不断提高，健康已成为越来越多的浦东百姓的追求。浦东中西医药商店也随着商圈的不断扩大，分布于新区各地。除了土生土长、近年来不断发展、分布浦东城乡的“养和堂”连锁药业，其他如雷允上、国大药房等200余家市内外各家著名医药商店也纷纷进入浦东，给千家万户带来了健康的喜悦。 便利万家的维修业 作为现代化的重要标志家庭电气化的普及，百姓家用物品维修正日益成为“开门第八件事”。浦东商业的发展也使上海中央商场维修公司、名匠修鞋配匙连锁公司、名牌家用电器特约维修站等企业纷纷涌入浦东，他们以新型的经营服务理念，立足社区、服务社区、方便居民，得到了广大浦东居民的一致认可和欢迎。 欣

36、欣向荣的休闲娱乐业 随着生产力和工作效率的提高，人们闲暇时间追求精神享受的需要日益增长。浦东休闲娱乐业应运而生，并不断发展。夜幕降临，霓虹闪烁，东方明珠、滨江大道周边露天休闲广场、正大广场内的休闲大厅、华都娱乐城、众城俱乐部、雪姬健美、玛妮瘦身会所，还有竹园商务区高星级宾馆周边的娱乐休闲街的各类酒吧、咖啡吧、歌厅、茶馆开始飘扬起夜的音符。入夜的浦东，风景与人影一起沉醉。浦东的休闲娱乐场所在直追虹桥地区等沪上知名地区，吸引着越来越多的四方宾客。 品种繁多的商品市场 全区共有各类商品市场200余家，形成了建材、家电、石化、钢材、机动车等八大主要市场。主要有：上海农产品中心批发市场、外高桥汽车交易市

37、场、永达旧汽车交易市场、金桥原产地商品交易市场、东明家具广场、恒大陶瓷建材市场、恒大茶叶市场、长青轻纺品市场等。 目前，浦东商业各主要行业，正在组织自主、自律、自我管理的行业组织，以崭新的形象，迎接浦东商业的新一轮发展。 人口分析浦东的人口由来动迁和分房早期浦东住宅都是政府直管房和企业系统公房以及动迁配套房，这部分房主要集中在上钢新村、沪东新村，外高桥，金桥，梅园、潍坊，唐镇，王港，洋泾，沪东新村以及目前以世博家园为中心，在唐镇、曹路和金桥地区为主的大片重大配套商品房。新建住宅随浦东商业的逐步成形，和交通的越加便利，越来越多的人看重浦东的居住环境，浦东2002年先后荣获“上海市文明城区”和“全

38、国创建文明城市先进城区”称号，怡人的风景，清新的空气，自是修养身心的绝佳去处。浦东已成为全国第一个国家园林城区，绿地覆盖率超过35%，2002年全年二级以上空气质量天数为210天，空气质量优良率达77。因此这两年浦东新建楼盘如雨后春笋般涌出，其量已列全市各区之首，虽然这样仍供不应求，每每开盘都排起了几天几夜的长队，其中除了少数的抄家之外多数都是为了改善居住环境以及青睐浦东的浦西客和外籍客。主要区域为二号线沿线的陆家嘴滨江板块，源深板块，世纪公园板块，龙阳路板块以及张江板块为主，向两边辐射，一直到金桥和上南区域目前的人口情况以下是浦东新区各街道人口分布情况： 街道名称常住人口土地面积人口密度(平

39、方公里)人数 % (人/平方公里)潍坊新村街道1233985.143.7033351梅园新村街道1201215.006.8117639塘桥街道687572.863.8517853上钢新村街道1264235.267.5416767南码头路街道755713.153.3022900周家渡街道1413115.885.5525461沪东新村街道687142.864.1316638金杨新村街道1472976.138.0518298洋泾街道1371115.717.2218990浦兴路街道774173.224.4517397东明路街道564622.355.959489钦洋镇245881.024.845080花

40、木镇1015754.2316.686090六里镇735043.066.1112030小计134224955.8788.1815222浦东新区农村地区常住人口和人口密度表街道名称常住人口土地面积人口密度(平方公里)人数 %(人/平方公里)川沙镇1481106.1759.482490机场镇732383.0558.871244合庆镇733713.0536.452013曹路镇660102.7541.621586高东镇506112.1129.791699高桥镇1166304.8538.733011东沟镇691822.8823.732915金桥镇707962.9529.322415张江镇542442.26

41、19.122837唐 镇536172.2331.761688孙桥镇362641.5122.891584北蔡镇1042794.3420.265147三林镇1437425.9832.814381小计106009444.13444.832383浦东新区合计2402343100533.504503人口形势A.人口密度增加迅猛，中心城区人口密度居高不下浦东新区总人口密度也即每平方公里的平均人口为4503人，大大高于上海市每平方公里2588人的总体平均水平。如从动态考察，1990年四普时，新区的人口密度仅为每平方公里2727人，十年之后的浦东新区，其每平方公里土地上足足增加了1776人。B.浦东新区人口的

42、年龄构成 浦东新区0至14岁组(少年人口)有2591万人，占浦东新区人口的187；15至59岁组(劳动适龄人口)有9439万人，占68；60岁及以上人口(老年人口)有18.52万人，占133。浦东新区劳动适龄人口比较集中，老、少人口比相对较低。C.人口太过集中的形成原因综上所述浦东发展至今，原先首批迁入的人口主要集中在梅园，竹园，东兰新村，塘桥，以及早期的高档公寓菊园，一些大型的商业设施和交通也在人气的聚集地越开越多，而浦东又以适龄人口为主，商业消费和交通便利对这部分人在居住地上是首先考虑的问题，而出了金桥，上南外的区域不管是交通还是商业都没跟上步伐，因此随商业的越来越多，该区域的人口也随之更

43、多，于是就出现了人口太过集中的原因。目前人口格局下，浦东商业的不足上海近年的消费能力和需求发生巨大变化，中国形容民生基本需求的传统民谚 ： 开门七件事，柴米油盐酱醋茶，在今日的上海已成为历史。上海商业部门一项 研究显示，近日上海的开门七件事已转变成健康食品、时尚服装、快捷交通、信 息、娱乐、健身和投资。当前，上海人均GDP正处于5000美元向8000美元攀升阶段。虽然浦东已今非昔比，但其商业区域太过集中，缺少必要的细分，对于与日俱增的人口，商业的配套脱节太大，以浦东最大的商业圈新上海商业城商圈为例也存在不少问题：新上海商业城的商业体量与徐家汇差不多，但是由于一些商场经营状况不好，很多规划中的商

44、业面积并没有用于商业，现在30万平方米左右的商业面积中，八佰伴、家电、电脑等购物占了总零售额95以上，休闲、娱乐、文化、餐饮等业态欠缺，因此，很难如徐家汇一样聚集人气。浦东居民已经养成了到浦西去购买、消费的习惯，而浦西的消费者没有过江到浦东消费的习惯。A业态单一新上海商业城的商业体量与徐家汇差不多，但是由于一些商场经营状况不好，很多规划中的商业面积并没有用于商业，现在30万平方米左右的商业面积中，八佰伴、家电、电脑等购物占了总零售额95以上，休闲、娱乐、文化、餐饮等业态欠缺，因此，很难如徐家汇一样聚集人气。浦东居民已经养成了到浦西去购买、消费的习惯，而浦西的消费者没有过江到浦东消费的习惯。B形

45、态结构上的先天不足新上海商业城的18幢大楼就似一堵围墙，挡住了墙内的景物，也挡住了广大的顾客。远远望去，很难看出是一个商业中心，而更像是一个办公楼群。C.交通问题至今让人伤脑筋新上海商业城周边的世纪大道、浦东南路、张杨路和最近通车的复兴路隧道，都是快速交通干道，北侧商城路是单行道，阻断了商圈的人流。由于规划的原因，商圈离最近的东昌路地铁尚有300米。商圈内部更是人车混流，原计划当作步行街的崂山西路成为交通支干，外加停车位不够，构成交通问题的“瓶颈”。D.体制的问题，也成为深层制约因素。纵观浦西的几大商圈，不管是南京东路、淮海路、南京西路，区属商业物业的比例都高达70左右，这些商圈的调整定位，都

46、有政府的影子。最典型的例子是徐家汇，商家共同出资组建一个物业公司，统一规划商圈，形成错位竞争格局。而新上海商业城的归属权几经更替，内部房地产商在开发之初就各自为政，缺少统一的规划，致使各楼宇的内部和外部结构不甚合理。从以上几点可以把新上海商业城形容为“孤城”， 其他地区由于商业开发严重滞后，区域虽有稳定密集的消费人口，而商业网点稀缺，商家零星弱小；很多区域近乎空白。于是 “浦东居住，浦西生活”成了浦东居民生活无奈的真实写照。从产业角度看，浦东商业的发展还是可以的，而是从功能角度看，浦东商业与浦东外向型多功能、现代化新城区的定位很不相称。另外，在便利程度上，也不如浦西。而且，浦东至今也没有形成像

47、浦西那样，依托交通网络发展商业。在浦东，地铁站附近，反而显得冷清。浦东商业远距离消费引力不足，导致人流商流被浦西吸引。浦东目前人口格局和商业情况与本案的关系周边生活大卖场的不断兴建，餐饮，百货，宾馆业的完善，娱乐点及大型批发市场的形成使本案的生活机能更加完善；本案外籍人口的不断增加说明世界上各种人群对本区域的充分认可，产生的引力将突破区域，面向全世界；目前的人口形势及商业现状中的不足只处，说明了浦东强大的消费力和薄弱的市场之间的反差，体现出象本案这种环境下商铺的供不应求；通过对人口及商业形势的分析，充分暴露出了本案在供求关系中的商业机会！CLD1概念所谓CLD，一般是特指在100万人口以上的城市中的某一相对以居住功能为主，