万州中心全程营销方案92.docx

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1、万州中心全程营销方案目录第一章 项目发展背景2一、万州城市概述2二、万州城市发展规划4第二章 项目概况7一、项目用地规划控制要点7二、地块现状8三、地块周边环境8四、地块周边市政生活配套8五、区域认知度分析9第三章 万州市场分析10一、万州写字楼市场情况研究10二、万州商业市场情况研究13三、项目SWOT分析14第四章 项目定位17一、客户定位分析17二、产品定位17三、形象定位18四、价格定位19五、产品规划20第五章 项目营销策略23一、价格策略23二、项目可供应状况及可售金额统计23三、销售目标分配24四、销售模式24五、推售节奏26六、品牌策略27七、项目包装体系29八、项目推广策略3

2、0九、公关策略32十、媒体策略33十一、项目价值体系37十二、营销各环节礼品建议（所有礼品均印制LOGO）38十三、广告效果监控、评估、修正39第六章 2014-2020年度营销预算控制与分配39第七章 开盘前推广执行纲要40一、广告总体策略及广告的阶段性划分40二、广告传播主轴40三、开盘前公关活动规划42第八章 物业方案服务建议43一、全程物业管理顾问内容43二、物业管理顾问+驻场经理44三、交付后全权委托管理45第一章 项目发展背景一、万州城市概述（一）地理位置万州区地处重庆市，位于四川盆地东部，三峡库区腹心，长江中上游结合部，是长江十大港口之一，距重庆市区327公里，有“川东门户”之称

3、。依据重庆市人民政府规划将万州建成重庆市第二大城市，打造三峡库区经济，教育，文化，交通枢纽中心。（二）城市概况重庆市万州区地处三峡库区腹心，长江中上游结合部，因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江十大港口之一。重庆经济强区，三峡库区经济，教育，文化，交通枢纽中心。全区总人口175万，在重庆38个区县中人口最多。城市建成区面积65平方公里，城区人口82万，城市规模除主城以外全市最大；全区幅员面积3457平方公里，辖52个乡镇、街道；动态移民26.3万，占三峡库区的五分之一，占重庆库区的四分之一。（三）交通状况万州建立了完善的水、路、空交通体系，目前辐射渝东北地区，远期规划打造成“成渝经济区”及“

4、西三角”地区的重要综合交通枢纽。（四）宏观经济分析2009年-2013年万州历年GDP2009年2010年2011年2012年2013年GDP（亿元）368.45500.13622.59662.86702增速25.7%20.1%20.1%14.1%12.5%2008-2013年万州历年人均GDP2008年2009年2010年2011年2012年2013年人均GDP（元）205802513232211397154187144345增速36.86%22.12%28.17%23.30%21.40%20.30%2008-2013年万州历年城镇居民可支配收入2009年2010年2011年2012年201

5、3年可支配收（元）1491816633193232182324224增速11.61%11.50%16.21%12.93%11%综上可知，万州区从2009-2013年保持了较高GDP增长率，城市发展基本成熟。近年来万州区的城镇居民可支配收入保持较高的增长率，闲散资金增加，各类投资需求增加。与此同时产业结构不断调整，由“321”向“231转变”，第二产业成为拉动经济增长的主力。二、万州城市发展规划（一）城市发展目标及定位定位一：渝东北地区的经济中心万州区，区位优势优越，辐射重庆主城、湖南省、湖北省。万州曾与成都、重庆并称“成渝万”，地处“黄金水道”，是长江十大港口之一，历史上就是重要的川东门户。万

6、州向北是重庆与陕西联系的重要节点，向西是辐射川东北的中心城市，向东是承接东部产业转移的“黄金水道”，把万州建成特大城市，能充分发挥“小高地”的作用，必定会推动整个重庆的对外开放，加速重庆的经济发展。定位二：城乡统筹发展的重庆第二大城市历史上，万州就是原万县地区中心，曾带动库区及更大范围的9县1市发展。重庆是城乡统筹发展的试验城市，而以万州为中心的三峡库区，又是重庆城乡统筹发展的重点，这一板块需要有一个特大城市起支撑和带动作用。特别是“万（州）开（县）云（阳）”板块的城镇群，具有很大城市发展空间，这个特大城市的形成，非常有利于带动这一板块的城乡统筹发展，使整个库区经济迅速崛起，成为重庆经济的重要

7、增长极。定位三：和谐稳定新库区的示范区万州有26万三峡移民，移民安稳致富，万州起着举足轻重的示范作用。作为特大城市的经济发展，从移民就业等各个方面，万州也起着非常重要的带动作用和容纳作用。同时，三峡水库蓄水后消落区的管理也迫在眉睫，万州建成重庆二大城市，生态环境必将极大改善，成为整个库区乃至长江流域生态安全的重要屏障。（二）城市总体规划万州主城区为“多中心组团式”布局结构，总共分“四大片区”（江南新区、龙宝、天城、五桥），以及“八大组团”（高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团）。八大组团功能定位：1.高笋塘组团商业金融中心，是水上客运交通

8、枢纽。2.龙宝组团北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展工业和现代物流业。 3.山顶组团主要功能为居住和科研教育，同时在远期形成万州区级文化中心。 4.周家坝组团主要功能为居住、旅游服务。 5.申明坝组团核心工业园区，主要发展工业。 6.枇杷坪组团东部为仓储区，西部以居住功能为主。7.百安坝组团西部以居住功能为主，东部以发展工业为主。8.江南新区组团全区的行政中心，同时包括高档居住、高新产业、港区等功能。（三）江南新区规划1.江南新区总体规划与交通条件万州江南新区位于长江南岸的沿江地带，与万州老城隔江相望，东靠毡帽山，西临长江，南起五桥河，北达晒网坝，是万州城建规

9、划的八大组团之一。江南新区从2002年10月18日起开始筹建，2003年1月1日正式运行，是经重庆市人民政府批准建设的以城市开发为主的市级开发区。2.万州江南新区发展定位核心区定位：万州区重要的文化新区、活力新区和宜居新区。核心区功能：万州区行政办公中心和文化中心，万州区商务副中心和商业副中心，三峡重要的旅游服务基地和万州区生态居住区。城市新区区位规划面积建设用地规模规划人口定位重庆两江新区重庆650平方公里450平方公里2015年350万建成统筹城乡综合配套改革试验的先行区，我国内陆重要的先进制造业和现代服务业基地，长江上游地区的金融中心和创新中心，内陆地区对外开放的重要门户，科学发展的示范

10、窗口。重庆茶园新区重庆120平方公里75平方公里2020年50万打造城市功能完备的综合性区域。规划发展专业物流市场，形成医药、汽车、家具建材、消费类电子、食品批发等专业市场，依托配套服务工业园区，加强商业基础设施建设，打造围绕式城市中心商圈。江津双福新区重庆江津60平方公里40平方公里2020年40万规划打造建设形成以高新技术产业和汽车摩托车产业为主的工业集聚区；以云计算、金融后援中心为主的现代服务业聚集区；以专业市场、货运物流为主的仓储物流基地；以科研机构、教育培训为主的科教培训基地；以居住购物、酒店餐饮、运动娱乐等为一体的城市开发新区。 万州江南新区重庆万州4.84平方公里4.21平方公里

11、2020年18万江南新区作为万州建设重庆第二大城市的主战场和突破口，是万州有史以来最大的城市开发建设项目。建设规划到2020年全面完成江南新区开发建设，形成以行政、商住、文化、休闲、港口为主要功能的新城区。涪陵李渡新区重庆涪陵65平方公里42平方公里2020年60万定位涪陵新区是涪陵“双百”现代化大城市建设的主战场新区规划面积65平方公里，以涞滩河为天然分界线，河西为工业园区（市级工业园区），是国家新型工业化产业示范基地（食品）；河东为新城区。第二章 项目概况一、项目用地规划控制要点技术经济指标一览表（民用项目）项 目规划条件设计数值备注建设用地面积80348.2480348.24 居住户数居

12、住人口（注1）总建筑面积203647.92 其中地上建筑面积160000.00 地下建筑面积43647.92 1、居住（注2）2、配套设施（注3）670.62 其中1）消防控制室51.42 2）物业管理用房619.20 3、公建（注4）165609.65 其中1）文化创意办公111334.48 2）文化创意loft办公32501.37 3）文化商业14476.35 4）文化会议中心1017.18 5）地下商业6280.27 4、车库34665.36 5、设备用房2702.29 总计容建筑面积160000.00 容积率21.99 建筑密度55%33.64%绿地率30%30.04%停车位1165

13、其中室外165 室内1000 建筑高度（层数）（注6）30M6.1M57.1M注：1、居住人口一般每户按3.2人计算，小套型居住人口参照重庆市小套型住宅设计规范（DBJ50-079-2008）执行，公租房按公共租赁房设计标准（DBJ50/T-133-2011）执行。2、居住建筑是指住宅、宿舍、休（疗）养院住宿楼等供居住使用的建筑。3、配套设施是指按建设用地规划许可证要求配置的公共设施和国家相关规定设置的配套用房。表中各项可根据本项目规划实际要求自行增减。4、公共建筑（不含配套设施）是指商业、酒店、办公、科研等供人们进行各种公共活动的建筑。5、不属于居住、公建、配套设施、车库、设备用房等功能的，

14、如架空层、转换层等其他建筑功能列入“其他”栏。6、建筑控制高度为限高时，建筑高度系项目用地内最高建筑的建筑高度；建筑控制高度为限低时，建筑高度系项目用地内最低居住建筑的建筑高度。二、地块现状地块四至范围位于重庆市万州江南新区核心地带，市政文化景观步行轴上，万州区行政中心正前方，市民广场两侧，面向长江，视界开阔。地形地貌用地范围为一块南北长441米、东西长约460米的类方形地块，地势西南高，东北低。用地南北及东面紧临城市干道，西面临近滨江路，可达性强。场地三面成U型道路，但是场地与周围道路高差较大，最大高差约有45米。场地中间有一个带型市民广场位于政府写字楼与长江的主轴线上，将可建设用地一分为二

15、。场地西侧与滨江路间三峡移民纪念馆和万州文化艺术中心。现状用地内基本无其他建筑和市政设施。地表状况项目地块地表状况较为良好，无建筑，全部为山体，长有杂草及树木，部分坡面种有农作物。地面现有居民状况地块现无任何居民居住。三、地块周边环境治安情况地处万州新区江南新区，位于江南新区政府办公区域附近，治安状况良好。空气状况位于江南新区核心地段，背山面水，周边无污染源，空气质量良好。噪声情况由于处在万州新区，目前基本为到滨江路休闲的人群及政府办公人群，离城市主干道有一定距离，基本没有过大的噪音污染。危险源情况无周边景观场地西侧与滨江路间三峡移民纪念馆和万州文化艺术中心，临江靠山，与万州老城隔江相望，景观

16、资源丰富。风水情况地块坐落于万州中轴，周边呈环山靠水之势，聚气挡风。四、地块周边市政生活配套类别配套交通配套长江二桥、江南集装箱港区、新建市政道路学校江南初级中学、电报路小学江南分校、江南宁波小学公园、广场南滨公园、市民广场政府、办公万州区政府、江南新区管委会、移动万州分公司景观、绿化山体绿化、江景、南滨公园医疗三峡中心医院、人民医院商业住宅底商（中渝、第一城、雷士）娱乐暂时缺乏，娱乐集中在高笋塘银行中国银行、中国工商银行 、中国农业银行、三峡银行邮局中国邮政大型公共设施三峡移民纪念馆、三峡文化艺术中心、市民广场五、区域认知度分析区位认知度万州主城区认同江南新区的价值及未来区域发展前景，愿意到

17、江南新区购置物业，对新区心理距离还是比较远，认为新区发展慢，人气差、配套滞后，短期内不会居住。对新区有投资兴趣。万州周边区县希望能够融入万州主城，目前对区域认知不是很深刻，但对于新政府所在地很有兴趣，置业首选江南新区。重庆主城万州比较偏远，万州只是三峡旅游的过境地，平时很少去万州，对江南新区基本无认知。不过万州作为第二大城市，发展潜力大，对万州商业有一定投资兴趣。附件1：周边市政生活配套里程表周边市政生活配套与本地块距离车行时间（分钟）商圈高笋塘商圈14.4公里（苦竹坝路）29分钟周家坝商圈12.1公里（集中新路）23分钟五桥片区商圈11公里（玉龙路）19分钟中小学万州第二高级中学7.8公里（

18、北山大道）29分钟万州赛德国际学校15.8公里（北滨大道）40分钟万州区鸡公岭小学7.2公里（北山大道）28分钟医院三峡中心医院8.7公里（北山大道）35分钟万州区人民医院8.4公里（幸福路,北山大道）31分钟市场甘家院农贸市场10.1公里（北山大道,太白路）38分钟公园西山公园10.2公里（北山大道,太白路）30分钟沙龙公园10.6公里（北山大道，北滨大道二段）32分钟银行工商银行8.5公里（北山大道,电报路）28分钟邮储银行9.4公里（北山大道,北滨大道二段）32分钟中信银行7.8（北山大道,电报路）27分钟三峡银行2公里（南滨大道）5分钟附件2：周边公交车配套线路线路起点站中间站点终点站

19、车辆状况22环湖大巴五桥南站北滨大道二段港口良好第三章 万州市场分析一、万州写字楼市场情况研究（一）万州现有商住楼、写字楼项目调研项目名称体量（）开业时间物业形态售价 (元/月)租金 (元/月)物业费(元/月)电梯入住率外贸大厦100001995写字楼-230.8290%三峡水利大厦-写字楼-421.0496%佳庆大厦-商住楼-302.5295%米妮大厦230002003商住楼4800260.8287%驿鑫大厦-商住楼 -150.9392%白岩路中庆大厦-商住楼-90.8289%金鑫大厦-写字楼-141.1391%驿鑫阅江卿城4万2013写字楼9500603.5480%驿鑫城市之星4万2013

20、写字楼9500603.5450%（二）万州写字楼市场现状1.万州城区写字楼市场属于起步发展阶段，勉强称之为写字楼的只是原来政府机关的写字楼，或是银行等金融机构的写字楼。高笋塘区依托原万州区政府商务氛围相对较浓，中小企业主要依托住宅楼或者商业办公。现状展示：2.万州现有老旧写字楼配置低端，商务管理能力、软件服务能力、设施设备配套等水平较差，停车位最多的为45个，大多没得停车库，没有统一的公共大堂，更谈不上专业的服务。3.万州写字楼以金融行业办公为主，约占70%份额，其他商住楼主要聚集咨询、事务所、商贸、装饰等需要人流集中的公司。4.2013年万州出现真正的纯写字楼项目，8万方的体量在2年的时间内

21、去化，由此可见，万州对写字楼的需求较为旺盛。其中纯写字楼入住客群主要以金融、保险、IT及地产公司为主，本项目可将金融、保险、IT以及地产公司作为重点挖掘客群。同时，有不少投资客户抢购写字楼之后返祖，可见，投资客亦要作为本项目重要的客群。（三）未来竞争项目调研从市场来看，万州写字楼市场竞争压力非常大，且大型商务盘均集中在江南新区，未来几年市场整体放量在95万方左右，而年去化量只有4万方左右，要消化近百万方的写字楼、商业体量需要较长的时间。其次，万州老城区已缺乏地块新建新兴商圈，所以未来万州北滨路及江南新区会成为万州的商务中心；万州江南新区是政府规划建设打造的以行政、商住、文化、休闲、港口为主要功

22、能的新城区。万州市民对区域的认可度较高，消费者对于该区域的未来投资发展前景相对比较认可。（四）重庆写字楼起步发展阶段去化量分析2004-2011年，重庆写字楼出去发展阶段，销售价格和供应量不断攀升，但是成交量每年基本维持在33万方左右，去化量并不理想，万州市场每年只能去化4-5万方左右，因此万州市场去化近百万方的写字楼，需要较长的时间，间接导致本项目需要较长的时间才能去化！总之，目前万州写字楼市场处于起步阶段，写字楼市场需求较为旺盛，但尚未有大型写字楼项目入市。未来几年，随着江南新区的归建发展，写字楼市场放量巨大，竞争残酷。所以，建议本项目尽快完成市场占位，尽快开盘，保证去化！二、万州商业市场

23、情况研究（一）万州商业商圈调研高笋塘商圈 周家坝商圈 五桥片区商圈 江南新区商圈 租金 150-400元/平方米/月 主力8-20元/平方米/月。中心区域最高达到200元/平方米/月 主力10-25元/平方米/月 10-15元/平方米/月，政府附近租金达到60-110元/平方米/月 主要消费客群 高笋塘商圈是目前万州吸附能力最强的商圈，主要客群包括整个万州城区的所有消费客群，以中、低消费为主主要客群为周家坝板块自身的消费客群，同时吸附少量北山板块的客群，以日常消费为主基本以自身消费客群为主，以日常消费为主升级条件内部空间较窄,一级土地供应小，拆迁难度大是限制区域商业升级的最大瓶颈，只能外延至滨

24、江路。空间局限性较大，一级土地有限，偏离城市发展方向和消费力有限是限制商业升级的最大瓶颈。作为三峡移民的重要区域，以及未来工业发展的重点区域，脱离主城，消费力是限制高端商业发展的难点。新地块开发空间巨大，政府支持，新开发商品房项目集中，很容易形成规模化和档次高的商业群落效应。交通条件是该商圈升级的最大瓶颈。（二）万州商业市场总结1.高笋塘商圈为万州传统商业中心，其商业业态丰富（以百货和餐饮为主），但档次偏低，万达项目面市后，形成以万达广场为核心的滨江商业区，但是目前人流量还未超过高笋塘、福斯德广场等老商圈。万州商业业态以中低端购物及餐饮为主，餐饮业最为繁荣，呈现典型江湖餐饮文化特征，休闲娱乐性

25、商业极少，且档次低、分布散。2.江南新区商圈尚处于起步阶段，以项目配套型底商为主，面积分割小决定了后期经营业态受限。目前入住率低，道路成型但人气不足，商业经营处于市场培育阶段。 总之，未来万州商业格局，高笋塘继续占据商业购物中心，万达广场成为潜力商业中心，江南新区将成为商务、休闲、娱乐、文化中心 。三、项目SWOT分析优势（S）1.本项目地块位于万州中轴江南新区以及政府规划的环湖CBD的中心，紧邻政府，靠近万州三峡移民纪念馆和艺术中心以及市民广场，是江南新区的核心区域，自然景观，人文景观条件优越。2.典型的坡地地形，用地高差较大，项目市民广场的规划，良好的江景景观资源，使项目展示性较好，识别性

26、强。3.项目所在区域未来发展看好，高端住宅项目聚集，将带动区域未来的商业发展。4.距离城市中心位置较近，未来交通较为便利，距离市中心仅14公里。5. 基本平整，无需拆迁，道路成型，具备发展商业综合体的条件，零售商业、会议中心、酒店可为写字楼提供完善的商业、商务配套，有利于提升写字楼的品质，实现租金和价格的溢价。劣势（W）1.地块处于新区，现阶段区域发展水平有限，周边生活配套设施不完善，城镇化水平较低，各项基础建设不够完善；发展整体水平局限性将对招商工作有所影响。2. 交通便捷度较差，公共交通严重匮乏，目前只有一路公交车达到，三桥建设工期长，影响消费、办公人群的到底性。3.江景资源受挡，主景观面

27、被市政建筑遮挡，无一线江景；且堡坎对项目外围视野遮挡十分严重。4.开发商对于商业地产项目品牌度不够，对大型商业地产项目的资源整合经验不够丰富。化解劣势策略建议：1.抛出环湖CBD概念并不断推广深化，以此来提升区域热度，强调本项目的地标形象以及风水优渥树立项目形象的同时打响知名度，在项目上设置山体发光字以增加项目的昭示性。2.加强公共交通建设，设立交通接驳车，连接万州老城等市中心，方便项目入驻人员同时引入外来客群及投资者。3.在宣传推广中，使用亲水、临江、视野开阔等措词，尽量不提及一线江景。4.在前期周边配套尚未完善之前，提供“一站式”服务，从商务到生活的全面配套，满足项目内人员的基本商务生活需

28、求。5.从金融产业聚集、优惠政策、入驻成本等吸引目标客户，做好招商推广工作。6.以优质全面的服务、个性化办公定制、人性化管理、生态环境等软性条件吸进客户，打造独特品牌。机会（O）1.新区发展迅速，政府大力扶持，商业和商务需求增加，现有体量档次不足以支撑客户需求。2.万州现有写字楼整体品质不高，还存在较大提升空间，为本项目开发优质写字楼及商业提供了契机。3.报业集团自身产业文化优势，与政府密切配合，打造万州金融中心。4.长江三桥在2017年通车，有助于项目的推广的同事进一步提升项目整体价值。5.住宅的进一步调控，对民间资金将产生“挤出效应”，促使大量资金流向商业地产，有利于写字楼未来的发展。威胁

29、（T）1.未来3-5年内，区域还规划有大量的写字楼等商业项目将陆续入市。2.根据目前区域规划及现有情况来看，未来江南新区将形成新的商务区，对生态商务区商务圈将形成一定的竞争；且万州其它新商业项目的形成也会对本项目造成一定的竞争。3.项目为集团开发的第一个商业项目，前期无商业地产开发经验。化解威胁策略建议：1.从项目定位、区位优势、地脉资源、风水龙脉、产品打造等项目优势区隔对手，并在重大营销节点上与其区分开来。2.短期内的消费群不足，主要对商业招商存在威胁，故此在营销推广中重点输出未来前景、物业升值潜力、优质配套等信息。3.面对项目周边及万州区的未来商业项目竞争，准确定位项目客户及投资人群，采用

30、多渠道宣传及招商手段。第四章 项目定位一、客户定位分析本项目是集团打造的第一个综合体地产项目，拥有高端叠变空间写字楼、通廊式写字楼、loft创业写字楼、商业街、国际会议厅等诸多业态。结合万州商业的发展及江南新区的规划，故此将目标客户分为三大类，核心客户、重要客户及拓展投资客户。客户类型核心客户重要客户拓展投资客户客户来源此类客户在项目亮相出街就开始接洽，采用拜访、招商的形式吸引其进驻万州中心，形成大客户聚集效应，并以此点吸引重点客户和投资客户入驻。此类客户作为招商重点，多为万州本土实力企业，有一定的企业资产，注重企业形象以及展示，渴望改善当下的办公环境。此类型客户需要适合自身企业发展的写字楼，

31、可采取积极政策拓展此类客户，尤其是其中创业型公司，形成孵化平台。看好项目发展前景的纯投资类客户。客户描述银行、金融、保险、IT类公司，建筑房地产企业，媒体、知名中高端餐饮。大型制造业企业、顾问咨询企业，培训机构，面积需求较大，成交概率较大 。各行业优势实业、贸易类客户，数量较多，成交概率大；创业微小企业及私人企业，个人。需求特征员工数量较多，部分企业设备较多，需要很好的私密性，且需求面积较大。此类型客户更倾向于在本区域设立办事处，但由于行业自身需求，需求面积较大。公司规模差异性较大，但以中小型企业及创业公司较多，每家公司需求面积不大。配套要求高较高一般二、产品定位1.充分利用现状优美的自然环境

32、，规划依就地形，顺应自然，构筑层次丰富、宜人惬意的自然绿化空间与山水环境。节约土地、优化环境，合理进行资源配置，通过制定分期开发的发展战略，兼顾眼前利益与长远利益。规划是为人民服务的行为，通过研究不同层次居民的心理特点和行为模式，创造宜人的工作和休闲空间。2. 规划区内地形地貌较复杂，高差较大，且用地周边有两栋文化建筑，分别为三峡移民纪念馆和三峡艺术中心。根据现有景观资源，充分利用西侧沿江景观与内部景观并与两栋文化建筑相协调是总体布局的关键。规划通过建筑的巧妙布置使之有效、更充分地利用了周边的有利条件、环境和景观，从而将文化产业园区与环境融为一体，创建一幅绮丽的风景画。3.本项目将整个基地分为

33、南北3个坡度区域，道路走向顺应等高线，避免填挖土石方量过大，增加工程造价和破坏自然环境。同时综合平衡区域道路交通组织特点，组织出既简便快捷，又层次分明的道路交通系统。主入口设置于规划道路中断，配套商业位于项目主入口，市民广场旁，形成了较为独特却统一的建筑风格。4. 整个园区分为三个区，分别为：A、B、C区A区：布置总部级的文化创意办公，本产品包含两栋楼，分别为1、2号楼。产品形态为两层或局部三层的跃层设计。利用交通体的灵巧组合，将建筑平面设计为可分可和的组合方式，提供更加丰富的产品，层高为3.6米。B区：布置文化创意办公、loft办公、国际会议中心及三峡文化艺术品交易中心。文化创意办公为7号楼

34、，均为平层办公，7号楼利用交通体的灵活布置，使其成为可分可合的多变办公空间，层高为3.6米。Loft办公为8-12号楼，以5.1米的层高，分隔成单户面积约为40的办公产品。13号包含国际会议中心和物管用房。会议中心包含三个大小不一的会议室及其他服务空间。三峡文化艺术品交易中心位于7号楼地下，层高为6米。C区：布置文化创意办公、银行及文化服务商业。文化创意办公为3、4、5、6号楼，其中3、4号楼1-3层为商业，其余为内廊式办公，5号楼与6号楼为同一产品，6号楼为银行和办公。三、形象定位（一）项目形象定位要素关键词：风水宝地、万州中轴、总部经济、商务集群、金融中心。（二）项目形象定位应符合的要素1

35、.凸显区域占位优势及上风上水的地势风水格局、发展潜力和政府发展导向，体现项目江南新区、万州城市中轴的区位优势和发展潜力。2.符合项目总部经济的理念，成为万州、库区大中型企业云集的总部基地、金融中心，并吸引微小企业进驻，形成强大的经济辐射、孵化力量。3.吸引投资客群进行商务投资，突出产品的升值潜力，潜在的旺盛需求和丰厚的投资收益。4.概括项目多业态、多功能的特点，有较强包容性。5.主流、深刻，有城市话题感，易于传播和品牌美誉度的提升。四、价格定位(一)写字楼部分销售价格定位项目全程均价的绝对价格在该区域写字楼项目中处于中等水平，总价在同类型产品中处于市场的中高端水平。本项目拥有商业综合体优势，商

36、务配套完善，具有较强竞争力，而与产品价格相匹配的高品质物业，体现出产品性价比，应能得到市场的认同。（二）商业部分价格定位价格定位：由于项目商业体量不大，只是作为写字楼的配套性商业出现，全程均价将根据周边商业销售价格定价，且定价不宜过高，与当下周边商业基本持平。标准写字楼在万州还处于前期发展阶段，但本项目推出的写字楼产品配以完善的商务、生活、绿化环境配套，打造万州江南新区高品质的商务办公环境，产品类型处于市场中高端水品，能够体现出一定的产品性价比，应能得到市场的认同。五、产品规划（一）楼栋编号、产品业态及建筑面积统计开盘期楼栋物业类别层数套数建筑面积一期1文化创意办公区83713589.27 3

37、文化创意办公区58511745.15 商业1层24 2186.72 吊1层51866.96 吊2层262634.24 4文化创意办公区3457304.04 商业1层352615.48 2层42563.70 3层42563.70 二期7文化创意办公区810020586.34 8loft办公区61305273.97 9loft办公区81556780.47 10loft办公区8946732.19 11loft办公区111837825.92 12loft办公区112028850.89 地下商业地下商业116280.27 三期2文化创意办公区84915760.75 底商1145.55 5文化创意办公区8

38、5813558.44 6文化创意办公区92724965.11 地下车库100037367.65 合计201096.81 （二）产品配置建议万州中心写字楼产品配置建议汇总位置指标建议楼层平面整层可出租面积达到1800-2000平方米左右，整层使用率不低于75%采用无柱型设计，单层平面最好是长方形或方形考虑可拆卸楼板的设计，预留位置一般在电梯间出入口对面室内净高不低于2.75-2.9米楼板承重不低于300公斤/架空地板100mm进深不低于12米走廊宽度电梯前室：不低于3米公共走廊：不低于1.5米卫生间男女各一，男卫3+3以上，女卫6个以上拥有残疾人卫生间，可考虑预留行政人员卫生间开水间每层核心筒临

39、近或背靠卫生间的位置设置一个开水间，面积不低于6电梯系统（客梯）平均等候时间不超过35秒载重量在1350公斤/部以上梯速：1.5米/秒以上配置比例：5500-6500平方米/部设置有电梯空调系统电梯系统（货梯兼消防）载重量：为1800公斤荷载梯速：1米/秒以上空调系统两管制风机盘管系统（公共区域空调配置）新风量：12升/秒/人24小时热水供应不具备（可使用即热式电加热器提供热水）电力系统双路供电供应量达60VA/sqm-10060VA/sqm不提供备用发电机组电梯每十米至十五米建筑面积设有一条电话线提供光纤主干线和电视会议接入线，预留一定的安装空间给通讯卫星天线、红外线通信和微波通讯提供广际网

40、和局域网接口，宽带1Gbps公共区域无线网网络覆盖（电梯、商业裙楼、市民广场）网络服务商：电信、网通等安全系统提供24小时闭路电视监控和24小时保安巡逻提供出入口磁感应监控系统、智能门禁系统等单卡刷卡系统提供应急电梯与应急广播，安装紧急出口指示灯、安装消火栓、消防卷盘和自动灭火喷淋系统安装烟感、温感探测器管理系统项目管理系统包括保安系统、防火系统、车库管理系统、大楼清洁系统、机电服务系统，如上的系统应该在项目的前期得到认真的考虑以确保能够提供高效费比的服务应以国内/国际知名的物业管理服务公司进行服务外围照明系统设计/灯光工程设计外围照明灯选用优先考虑LED等节能长效光源，降低运营成本不建议在室

41、外使用地灯，因容易损坏，影响形象外墙项目标志需要考虑双系统设计（一主一备），以保持项目形象外围照明建议采用楼宇自动化和光感双控制，增加管理手段灵活性景观/水池系统设计如果设置水景，需考虑到杂物过滤，管道加药清洁的问题，内部也要适当考虑清洁时工作人员的防滑设施配套商业裙房层高：4.5米以上，其中首层层高较高，二层及以上层高稍低大中型餐饮需配置：燃气、隔油池、排烟、上下水当前店招的发展趋势是在户外和户内竖立式灯箱（图腾柱）进行品牌展示宣传，不建议在楼体立面上预留商业广告位（三）商业街配置建议商业街建议：引入2-3家有品牌影响力的餐饮及娱乐商家，为紧邻项目的政府部门办公人员、写字楼办公人员提供完善的

42、配套服务，且有品牌影响力的商户能带动人气及投资客，在一定程度上也起到提升项目知名度的作用；引入为写字楼及政务、商务办公人群服务的配套服务性商户，便利店、员工食堂、复印店、茶室、咖啡厅、干洗店等。第五章 项目营销策略一、价格策略1. 定价方法：根据伍总前期与大客户的接洽，结合产品差异化优势，同时满足项目预期利润率，并结合销售市场、竞争状况及项目具体特性定价。2. 成交均价：1#、2#跃层办公建面成交均价暂定7150元/； 3#、4#、5#、6#、7#通廊式办公建面成交均价暂定5900元/，商业均价13500元/；8#、9#、10#、11#、12#loft办公区建面成交均价暂定6000元/；车位成

43、交均价暂定8万/套。 3. 付款方式和进度：为保证回款速度以及付款方式的灵活性，建议按揭、分期和一次性付款三种模式。4. 备注：以上价格均为成交均价；渠道费用将通过测算后计入挂牌价。二、项目可供应状况及可售金额统计开盘期楼栋层数可售建筑面积建面均价（元/）货值总额 （万元）一期1813589.27 6800 9240.70 3511745.15 6000 7047.09 1层2186.72 10000 2186.72 吊1层1866.96 10000 1866.96 吊2层2634.24 16000 4214.78 437304.04 6500 4747.63 1层2615.48 16000 4184.77 2层2563.70 10000 2563.70 3层2563.70 7000 1794.59 二期7820586.34 5800 11940.08 865273.97 5800 3058.90 986780.47 5900 40