土地一级开发运作模式ppt课件.ppt

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1、土地一级开发运作模式,市场开发部2010.6,中铁置业开发研讨系列,中铁置业开发研讨系列,集团市场开发部,3,一、什么叫土地一级开发,1、土地一级开发的定义 土地一级开发是按照土地利用规划、城市总体规划、功能定位和城市经济发展的要求，由政府土地储备机构或者授权委托企事业法人，对规划区内的国有土地或农村集体土地进行统一的征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和公共配套服务设施建设，并指定土地用途和规划设计，使土地达到出让标准后有偿出让或转让的土地开发行为。,2、土地一级开发的内涵土地一级开发是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业(一级开发

2、企业)和经济个体(包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者)三者之间的利益关系，是三者利益协调的平台。土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土地市场的重要手段。,一、什么叫土地一级开发,3、土地一级开发的流程（1）土地一级开发申请（2）列入土地储备计划，编制土地一级开发实施方案（3）评审一级开发的实施方案，确定一级开发主体（4）签订一级开发委托协议（5）编制项目申请书、交通/环境影响评价报告、概念 规划设计（6）用地预审,一、什么叫土地一级开发,3、土地一级开发的流程（7）向规划部门申请办理规划意见 （8）取得环境影响批复、交通影响评价批复（9）文物/考古、矿产、地质灾害勘探及批复（10

3、）办理项目核准批复，如需要征询文物、园林、市 政、商委、水务等部门的专业意见（11）涉及农村集体土地，依法办理征地手续（12）办理建设用地规划许可证,一、什么叫土地一级开发,3、土地一级开发的流程（12）办理拆迁许可证（13）拆迁调查、拆迁评估、签订拆迁补偿安置协 议，启动拆迁（14）市政方案咨询、市政综合方案设计（15）市政基础设施建设（16）回迁安置房建设,一、什么叫土地一级开发,3、土地一级开发的流程（17）验收土地（18）地价评估及一级开发成本审计（19）确定出让方式（20）编制出让文件，签订入市交易协议（21）土地入市交易，收回开发成本，获取投资利 润,一、什么叫土地一级开发,1、土

4、地一级开发产生的背景（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发和供应模式。 城镇化进程的加快，产生了巨大的土地需求，给城市住房供应、基础设施建设等方面带来巨大的压力；而城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。这就导致了城市建设的巨大需求与政府有限的财政能力之间的矛盾，单靠政府的财政能力难以及时实现城市基础设施、公共设施等的完全供给。,二、为什么做土地一级开发,1、土地一级开发产生的背景（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发和供应模式。 在这种背景下，原有的土地开发、供应模式已经难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设

5、促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。于是，土地一级开发应运而生。,二、为什么做土地一级开发,1、土地一级开发产生的背景（2）土地储备制度的建立，为一级开发提供了制度基础 我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。在2001年国家经营性土地招拍挂政策出台之前，房地产开发是一个土地开发、房屋建设合二为一的过程，只有在规模较大的旧城改造项目中，地方政府为了综合环境治理，委托或专门成立一家地产公司，对指定区域进行土地一级开发建设。,二、为什么做土地一级开发,1、土地一级开发产生的背景（2）土地储备制度的建立，为一级开发提供了制度基础 2001年，随着国

6、家经营性用地土地招拍挂系列政策的陆续出台，将经营性用地的土地开发和房屋开发分离开来，土地的一级开发也就随着产生。,二、为什么做土地一级开发,1、土地一级开发产生的背景（3）我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力 近年来，随着住房商品化进程的不断加快，我国房地产企业得到了迅速壮大和发展。目前，房地产开发企业完成的房地产开发投资占总投资的一半以上。在这种背景下，那些信誉好、实力强、资金雄厚的开发企业已经具备了承担土地一级开发的能力。,二、为什么做土地一级开发,2、土地一级开发的发展过程及方向 从全国范围来看，土地一级开发大约经历了四个阶段： 第一阶段，萌芽期（1996-1999年

7、） 这一阶段，还没有形成“土地一级开发”的概念，开发商按照原有的供地程序，以协议出让、转让或者土地划拨的方式取得土地，进行征地、拆迁、市政和房屋建设，土地一级开发和二级房屋开发由一家开发商完成。1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。,二、为什么做土地一级开发,2、土地一级开发的发展过程及方向 第二阶段，成长期（1999-2002年） 这一阶段是土地一级开发的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务是在完成土地一级开

8、发后，将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。,二、为什么做土地一级开发,2、土地一级开发的发展过程及方向 第二阶段，成长期（1999-2002年） 但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但是缺少市场竞争。从全国范围来看，这一阶段的另一个明显特点是：由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。,二、为什么做土地一级开发,2、土地一级开发的发展过程及方向 第三阶段，规范期（2002-2009年） 在这一阶段，为规范土地一级开发行为，各地政府结合自身情况，

9、陆续出台了一些地方性文件，对土地一级开发的组织实施、合同监管、项目验收、资金管理等方面进行了规定。比较有代表性的是北京市2002年出台的北京市土地一级开发管理暂行办法，规定以招标方式选择土地一级开发公司，在土地一级开发后以招拍挂的方式向社会公开出让。,二、为什么做土地一级开发,2、土地一级开发的发展过程及方向 第四阶段，发展变革期（2009年以后） 从2009年开始，各地对土地一级开发的政策要求愈发规范和细致。同时，土地一级开发衍生的不公平竞争和暗箱操作等弊端已逐渐显现出来，土地一级开发正在酝酿变革。 以北京为例，2010年北京土地整理储备中心融资千亿，计划5年内将土地一级开发权收归政府，开发

10、商将逐渐淡出土地一级开发市场，如果这项措施在未来大规模推行，必将对全国土地一级开发市场造成巨大冲击。,二、为什么做土地一级开发,3、土地一级开发的特点（1）资金密集 土地一级开发因为一般开发规模较大，因此需要巨额的征地/拆迁费用、市政基础设施和公共配套设施建设费用，资金需求往往达到几亿元至几十亿元。（2）融资困难 专业从事一级开发的企业大多融资比较困难，原因在于： a、企业缺少经营业绩，市场信誉和银行信用；,二、为什么做土地一级开发,3、土地一级开发的特点（2）融资困难 b、企业缺少固定资产或其它有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资； c、受

11、国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。央行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得银行贷款难度加大； d、缺少债券、股票上市等直接融资渠道。,二、为什么做土地一级开发,3、土地一级开发的特点（3）需求稳定，风险较小 土地是资源类商品，土地的稀缺性和土地市场供需的不平衡使得土地长期处于增值过程。而城市快速发展产生的大量土地需求使得土地一级开发短期内不会存在较大风险。,二、为什么做土地一级开发,3、土地一级开发的特点（4）开发难度小、过程相对简单 在开发过程方面，土地一级开发相对于二级开发在前期手续、规划、营销、建设过程等方面相对

12、简单易控；在现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设等费用。因此，土地一级开发难度相对较小。,二、为什么做土地一级开发,3、土地一级开发的特点（5）收益稳定 目前土地一级开发常见的盈利模式包括基本收益和浮动收益。 由于土地属于稀缺资源，市场需求较大且竞争激烈，因此土地一级开发的基本收益和浮动收益是相对稳定和具有保障的。,二、为什么做土地一级开发,4、为什么要做土地一级开发 当前，国内土地供应普遍趋紧，土地市场供求不平衡，拿地竞争日趋激烈，土地资源的稀缺性致使土地价格不断上涨，企业拿地成本和难度加大。这种情况下，众多的房地产一线企业已纷纷进入土地一级开发市场，多方向拓展开发渠道。房地

13、产开发企业参与土地一级开发具有以下优势： 首先，能够使企业直接参与城市建设，有利于建立和扩展品牌资源优势；,二、为什么做土地一级开发,4、为什么要做土地一级开发 第二，通过土地一级开发，可以使企业获取稳定的投资收益； 第三，通过一级开发，可以加强和当地政府的关系维护与沟通，为企业后续拓展土地资源建立良好的合作基础； 第四，通过一级开发，可以使企业在开发成本、前期市场研究及定位、规划设计等方面具备优势，从而规避土地市场竞争，实现土地开发一、二级联动，并可节省约10%的二级开发成本。,二、为什么做土地一级开发,1、土地一级开发的开发模式 基于不同的开发主体，目前全国土地一级开发存在以下3种开发模式

14、：（1）土地整理储备机构为主体并实施 由土地整理储备机构负责对土地一级开发项目的融资并实施开发。这种模式避免了土地一级开发带来的巨大土地增值收益流入开发商的口袋，并使政府通过控制土地开发的规模和土地开发的节奏，实现对土地市场的宏观调控。,三、土地一级开发的模式,1、土地一级开发的开发模式（2）通过招标确定开发主体 这种开发模式是由土地储备机构通过招标的方式确定土地一级开发主体。中标的开发企业负责筹措资金、办理前期手续并组织具体实施。 在这种模式中，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，并对土地一级开发过程实施监管、组织项目验收。这种方式有效地利用了社会资本，既保障了城市的快速开发

15、，又缓解了政府的土地开发资金不足的问题。,三、土地一级开发的模式,1、土地一级开发的开发模式（3）政府直接授权或委托企业 由政府或者土地储备机构直接授权或委托，选择信誉良好、实力强、资金雄厚的开发企业作为主体实施土地一级开发，由开发企业负责筹措资金、办理前期手续并组织具体实施。这种模式在国内应用比较广泛，一般用于开发规模较大的开发新区、工业园区、规划新城等，或者具有专业性、政治性的土地一级开发项目。,三、土地一级开发的模式,2、土地一级开发的盈利模式 目前土地一级开发最主要的盈利模式包括基本收益和浮动收益。基本收益是指开发商进行一级开发应得的固定利润，一般为2%10%；浮动收益是开发商按照约定

16、分享土地出让所得的收益分成。 但是，由于国家对于土地一级开发的收益回报并没有统一的规范，因此目前全国各地对于土地一级开发的盈利模式不尽相同，呈现多样化的格局，现总结以下六种主要模式：,三、土地一级开发的模式,2、土地一级开发的盈利模式（1）基本收益（固定收益） 如北京、石家庄、杭州、济南等城市，在前期投入成本总额的基础上给予开发商8%-10%的利润。（2）贷款基准利率上浮一定比例系数 如郑州给予开发商贷款基准利率上浮30%的利润。（3）固定利率上浮一定比例系数 如武汉给予信托发行单位固定利率（取5%）+发行信托相关财务费用。,三、土地一级开发的模式,2、土地一级开发的盈利模式（4）浮动收益（土

17、地出让收益分成） 如成都、云南最高按土地出让收益的50%-60%给予开发商收益回报，海南给予开发商的收益回报最高可达到70%。我公司与安徽省蚌埠市签订的滨湖核心区一级开发协议就是采用了上述盈利模式。（5）政府回购 地块在完成征地、拆迁和市政基础设施建设后，由政府按照约定的土地价格实施回购，开发商获得回购价格与开发成本的差价作为收益。,三、土地一级开发的模式,2、土地一级开发的盈利模式（6）基本收益+浮动收益 通过这种盈利模式，土地一级开发商既可以保证在市场不理想的情况下获得稳定的基本收益，又可以分享土地出让的收益分成。,三、土地一级开发的模式,三、土地一级开发的模式,1、土地一级开发成本的概念

18、 土地一级开发成本是指在规划区域内实施土地一级开发全过程产生的所有费用，即一级开发总投资。由项目的前期费用、征地费用、拆迁费用、市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、其他费用、开发期税费、管理费用、财务费用等构成。,四、土地一级开发成本构成,2、土地一级开发成本的作用（1）土地一级开发成本是项目决策的依据 土地一级开发成本直接决定了项目的成败。如果开发成本超过了投资者的承受能力或预期，就会使决策者放弃项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。,四、土地一级开发成本构成,2、土地一级开发成本的作用（2）土地一级开发成本是项目融资的依据

19、土地一级开发要求投资者具有较强的融资能力，以保证项目开发的资金需求。土地一级开发成本为企业筹集资金提供了依据，同时也是金融机构对项目进行融资评估和决策的依据。,四、土地一级开发成本构成,2、土地一级开发成本的作用（3）土地一级开发成本是项目成本管理的依据 土地一级开发成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效地成本管理。,四、土地一级开发成本构成,2、土地一级开发成本的作用（4）土地一级开发成本是决定土地出让价格的依据 土地出让交易价格是由土地出让金、四源费和大市政费、土地一级开发成本等构成。其中除土地一级开发成本外，其它价格均由政府部门认定，对土地交易价格的影

20、响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的依据。,四、土地一级开发成本构成,3、土地一级开发成本的构成（1）前期费用 包括可行性研究费用、勘察设计费用、交通/环境/文物/园林/地质灾害/矿产资源评估费用、地价评估费用、一级开发成本审计费用、招标代理/服务费用、入市交易费用等。（2）征地费用 包括土地补偿费用、劳动力安置费用、地上附着物及青苗补偿费用、耕地开垦费、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、防洪费、人员超转费等。,四、土地一级开发成本构成,3、土地一级开发成本的构成（3）拆迁费用 包括拆迁评估/服务费、居民拆迁费用、企业拆迁费用、拆除工程费用、古树及文物维护/建设费用

21、、提前搬家奖励等。（4）市政基础设施建设费用 包括临时“三通一平”工程费用、道路及市政设施建设费用等。（5）公共配套设施建设费用 包括市政站点建设费用、配套公共服务设施建设费用等。,四、土地一级开发成本构成,3、土地一级开发成本的构成（6）其他费用 包括工程监理费用、竣工图编制费用等。（7）开发期税费 城镇土地使用税（8）不可预见费（9）营销推广费用 包括土地的招商、宣传、推广费用,四、土地一级开发成本构成,3、土地一级开发成本的构成（10）管理费用（11）财务费用（12）销售税费 包括营业税、城市维护建设税、教育费附加/地方教育费附加、印花税（13）所得税,四、土地一级开发成本构成,1、法律

22、政策风险 目前土地一级开发收益中，浮动收益是开发商从事土地一级开发的主要利润来源。而国有土地使用权出让收支管理办法规定，任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”、“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。 因此，开发企业与土地储备部门或者地方职能部门私下约定土地出让收益分成的做法存在一定的法律和政策风险。,五、土地一级开发成本的风险,2、政治风险 目前，国内的土地一级开发市场尚没有形成统一的规范，这就造成各地方政府为了加快城市建设，盲目承诺众多招商引资优惠政策、扶持政策，这些政策往往缺乏法律

23、上和政策上的支持，如果遇到与国家政策冲突、当地政府人事变动等因素，政府承诺的条件将无法保障实现。,五、土地一级开发成本的风险,3、资金风险 土地一级由于投资较大，开发周期较长，开发商靠自有资金很难满足项目的开发要求，存在一定的资金风险。企业应准确把控开发过程中各主要节点，合理安排使用资金，同时尽量结合项目实际情况，采用分期滚动开发、出让的方式，便于资金的及时回收以缓解资金压力。,五、土地一级开发成本的风险,4、市场风险 我国的房地产市场是不稳定的市场，国家政策的调控、房地产泡沫的破裂、国际金融危机等因素均能直接影响城市发展前景、房地产市场和土地市场的供需和活跃程度。当土地供大于求或者房地产市场

24、不景气时，土地出让价格就会随着降低甚至流标，从而影响土地一级开发商收回投资。因此，土地一家开发也面临一定的市场风险。,五、土地一级开发成本的风险,5、拆迁风险 土地一级开发经常会涉及大量的农村集体土地征用、劳动力安置、企业居民的拆迁等因素，开发周期漫长，如果没有制定详细合理的拆迁安置方案，将会造成项目开发成本的急剧增加，甚至可能导致项目的失败。,五、土地一级开发成本的风险,6、规划风险 规划风险一般分为两种情况：一种是总体规划风险；一种是用地规划风险。 由于土地一级开发经常面积较大且一般偏离城市核心区域，因此总体规划及控制性详细规划等工作往往滞后。这就势必造成项目用地性质、规划条件等方面的不确

25、定性，如果得不到具体落实，将可能导致项目利润下降甚至失败。,五、土地一级开发成本的风险,7、资金回收风险 资金回收风险往往存在于行政级别较低的地区，由于当地政府存在程序不规范、审批周期长、工作效率低等问题，因此在公信力和履约执行力上表现相对较差，这就造成土地一级开发项目完成后，开发成本和投资收益迟迟无法及时回收和兑现。,五、土地一级开发成本的风险,8、储备指标风险 储备指标风险往往体现在企业一次性投资建设完成较大规模的一级开发土地后，受土地储备计划、土地供应计划的限制，只能分期分批地进行土地出让，这样势必严重影响项目开发成本和投资收益的及时回收和兑现。,五、土地一级开发成本的风险,由于土地一级

26、开发的市场化运作既能迅速改善城市基础设施，提升城市品质，又能解决城市建设的巨大资金需求与政府有限的财政能力之间的矛盾，因此普遍受到地方政府的青睐，因此在一时间涌现出了众多的土地一级开发的招商引资项目和重点推介项目。 一个值得运作的土地一级开发项目，需要尽量规避风险并具备以下条件： 首先，项目必须具备良好的土地升值潜力和合理的利润空间，使得各项利润指标能够达到企业的开发要求；,六、土地一级开发项目的识别,第二，项目的选择要符合企业发展战略和区域城市布局的要求； 第三，选择政府公信力和履约执行力较好的政府合作，确保承诺的优惠政策和协议的各项内容能得到切实执行落实，保证资金的及时回收和利润的兑现；

27、第四，要准确把握项目所在区域的经济和城市发展方向，密切关注当地房地产市场、土地市场供需状况和活跃程度，确保项目的土地升值和收益的实现；,六、土地一级开发项目的识别,第五，掌握项目所在地的城市规划、总体规划、控制性详细规划等规划批复，确保项目的用地规划指标能够符合企业开发建设的要求，并能得到真正体现和落实； 第六，掌握项目所在地的征地、拆迁、安置、市政等政策法规，制定详尽合理的征地、拆迁安置方案和市政规划建设方案，避免项目开发成本的大幅增长和开发周期的延长。,六、土地一级开发项目的识别,1、设置苛刻的出让条件，干扰其它意向竞争企业的客观判断，使其不敢贸然参与项目的竞争。（1）采用毛地出让或者半毛

28、地出让的方式；（2）设置苛刻的拆迁、安置、补偿条件；（3）为一级开发商量身定做，设置严格的参与竞争资格条件；（4）设置苛刻的付款进度等。,七、招拍挂下实现土地一二级联动的常见方式,这方面最著名的是北京市土地储备中心2010年1月29日发布的 “中服地块”的挂牌出让公告。 该公告中对竞买人的参与资格提出了苛刻要求，除了资金实力的考验，公告中还对竞买人的资格做出更加严格的限制，即竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体，其中金融机构应为由银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股。,七、招拍挂下实现土地一二级

29、联动的常见方式,同时，公告要求房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。 以上苛刻的挂牌条件被外界质疑为远洋地产 “量身定做”，因为作为该项目的土地一级开发商，远洋地产第一大股东是中国人寿，占有远洋地产已发行股份的24.08%。因此，当时符合上述条件的开发商只有远洋地产。,七、招拍挂下实现土地一二级联动的常见方式,2、通过虚增土地成本、设置遗留问题等方式阻退其它意向竞争企业，取得二级开发权。3、另外注册房地产开发公司参与招拍挂竞争。 对于规模较大的房地产企业，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司，利用一级

30、开发的优势和便利条件，以另一个公司的名义取得二级开发权。,七、招拍挂下实现土地一二级联动的常见方式,4、与其它意向竞争企业组成联合体竞拍。5、与其它意向竞争企业组成项目公司竞得土地二级开发权。 在资金不足或者其它开发商不惜代价把土地价格顶高的情况下，一级开发商经常会采用与其它意向竞争企业组成联合体或项目公司的方式参与二级开发，这两种方式有效地防止了因哄抬土地价格造成的 “两败俱伤” 后果的发生。,七、招拍挂下实现土地一二级联动的常见方式,中铁置业集团自2007年成立以来，以其扎实、稳健的拼搏精神赢得了一定的市场认同度和品牌知名度，并在2009年地产百强中名列第四十名。但是，我们也应该看到，集团

31、在战略布局、土地获取方式等方面较全国一流房地产开发企业还存在一定的差距。 目前，集团项目拓展方式还比较单一，没有形成多层次的拓展渠道，而在土地一级开发领域更是起步较晚，缺乏完善的开发体系、工作流程和开发经验。目前，除了安徽省蚌埠市的滨湖核心区一级开发项目正在运作外，尚没有一个成功开发的案例。,八、对集团一级开发工作的建议,近年来，房地产开发企业土地市场拿地竞争日趋激烈，通过市场正常渠道获取土地的成本不断攀高，难度也不断加大。考虑到自身的发展，越来越多的一线开发商已大举进军土地一级开发市场。 因此，借此机会对集团的土地一级开发工作提出如下建议：,八、对集团一级开发工作的建议,一、拓宽项目拓展渠道

32、，尽快提升土地一级开发在集团项目拓展中的战略位置。 二、尽快建立土地一级开发决策、管理和工作体系，明确和统一土地一级开发项目的各项利润指标。 三、积累开发经验，尽快制定一级开发工作流程和成本控制体系。,八、对集团一级开发工作的建议,四、充分发挥股份公司和各地方兄弟企业的资源和信息优势，并结合高铁，地铁，大型基础设施和城市建设项目，用bot，bt等方式获取低成本的土地一级开发项目。 五、充分发挥央企优势，和各级各地政府资源对接，做好政府公关，以高姿态介入地方一级土地开发，从较高层面拓展运营。,八、对集团一级开发工作的建议,总之，土地一级开发是一项简单而又复杂的系统工程，也是房地产企业多元化开发、多层次拓展土地资源的有效途径，集团应当以长远发展的眼光予以重视并积极参与。 土地一级开发攻守兼备。攻，可实现土地一级、二级联动；守，可坐享一级开发稳定的投资收益。,八、对集团一级开发工作的建议,谢 谢,中铁置业开发研讨系列,