土地增值税法PPT课件.ppt

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1、1,土地增值税,调控房地产,3,本节框架,概述（了解）征税范围、纳税人、税率（熟悉）转让房地产增值额的确定（掌握）应纳税额的计算（熟悉）减免税优惠（熟悉）申报和缴纳（熟悉）,5,一、土地增值税概述,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。征收的目的是，进一步完善税制，加强对房地产市场的宏观调控，抑制土地投机、获取暴利的行为，增加国家财政收入。,注意,注意,区别,出让 转让土地出让是指土地所有权人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场。土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其

2、他集体或个人。俗称土地二级市场。区别很明显了，就是国家把土地使用权出让给某个集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让。,7,二、特点：（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象（2）征税面比较广（3）采用扣除法和评估法计算增值额（4）实行超率累进税率（5）实行按次征收,8,征税范围,纳税人,税率,9,一、征税范围一般规定,转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。,10,二、征税范围判定标准,标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可

3、转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。,11,标准之三：转让房地产是否取得收入。 取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。 上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。,12,三、征税范围的具体事项,13,三、征税范围的具体事项,房地产E网,10.企业兼并转让房地产 暂免,总结：不属于土地增值税的征税范围的情况,（1）房地产继承（2

4、）房地产有条件的赠与（3）房地产出租（4）房地产抵押期内（5）房地产的代建房行为（6）房地产重新评估增值（7）兼并等等,无收入,无收入,权属未变,无权属转移,实例,例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生

5、了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围,16,纳税义务人,17

6、,土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。,18,税 率,19,四级超率累进税率表,练习,某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额200万元，则使用的土地增值税税率为（）A 30% B 40% C 50% D 60%,21,应税收入与扣除项目的确定,22,计税依据的基本规定,土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减

7、除规定的扣除项目金额后的余额。注意：遵循配比原则 康桥 万科,23,一、应税收入,应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入(如无形资产收人，具有财产价值的权利)。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。抵账房,24,二、确定增值额的扣除,25,新建房地产转让的扣除,1取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费

8、用，如登记、过户手续费。,【例题单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（ ）。 A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款 B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金 C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用 D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本 【答案】B,27,新建房地产转让的扣除,2.房地产开发成本是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研

9、究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。,28,新建房地产转让的扣除,2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。,29,新建房地产转

10、让的扣除,基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费。,BC,【例题多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。 A.土地出让金 B.耕地占用税 C.公共配套设施费 D.借款利息费用,31,新建房地产转让的扣除,3房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收人中减除时，不是按实际发生额，而是按实施细则中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费

11、用中利息支出的不同处理方法。,32,房地产开发费用的扣除,(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)5以内,【例题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5

12、%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？ 【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）5%=650（万元）。,34,房地产开发费用的扣除,【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即(280+520)5，利息按实际发生数扣除。,35,房地产开发费用的扣除,(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)1

13、0以内,36,房地产开发费用的扣除,【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即(280+520)10，超限额部分不得扣除。,37,4与转让房地产有关的税金扣除,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加。房地产开发企业在转让时缴纳的印花税应列入管理费用，不得在此扣除，也就是说房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。,38,5财政部规定的其他扣除项目,土地增值税条例实施细则规定，对从事房地产开发的纳税人可按细则第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20的扣除，用公式表示： 加计扣除费用(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成

14、本)20,39,举例说明,【应用举例】仍以上例数据为例，加计扣除费用为160万元，即(280+520)20。 需特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就转让，也不允许扣除20的加计费用。,40,（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定：（1）房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率（成新度不等同于会计的折旧）（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。 （3）转让环节的税金。

15、营业税、城建税、印花税、教育费附加。,41,某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为,42,评估价格1200070%8400（万元）税金（100008000）5%（17%3%）100000.05%115（万元）增值额1000084001151485（万元）,43,应纳税额计算,44,一、计税依据土地增值额,土地增值额转让收入一扣除项目金额,45,二、税额计算公式,应纳税额=增值额适用

16、税率一扣除项目金额速算扣除系数,46,土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额； （3）计算增值额；（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。,47,某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元（不含印花税）；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开

17、发公司应纳的土地增值税。,48,（1）取得土地使用权支付的地价及有关费用为1000万元；（2）房地产开发成本为3000万元；（3）房地产开发费用50050（10003000）5%650（万元）；（4）允许扣除的税费为555万元；（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。加计扣除额（10003000）20%800（万元）；（6）允许扣除的项目金额合计100030006505558006005（万元）；（7）增值额1000060053995（万元）；（8）增值率39956005100%66.53%；（9）应纳税额399540%60055%1297.75（万元）。,49,某工业企业转让一幢20世纪

18、90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。,50,（1）评估价格60070%420（万元）；（2）允许扣除的税金27.5万元；（3）扣除项目金额合计42027.5447.5（万元）；（4）增值额500447.552.5（万元）；（5）增值率52.5447.5100%11.73%；（6）应纳税额52.530%447.5015.75（万元）,51,某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转

19、让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。,52,3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元

20、。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。,53,（1）土地成本（600060003%）70%80%3460.8（万元）；（2）开发成本580080%4640（万元）；（3）开发费用30080%（3460.84640）5%240405.04645.04（万元）；（4）税金140005%（17%3%）770（万元）；（5）扣除项目金额3460.84640645.04770（3460.84640）20%11136（万元）；（6）增值额14000111362864（万元）；（7）增值税率286411136100%25.72%；（8）应缴纳的土地增值税286430%859.2（万元）。,54,税收优惠

21、,55,减免税规定,一、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；如果超过20的(含20)，应就其全部增值额按规定计税。二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。三、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下： 1居住满5年或5年以上的，免征； 2居住满3年未满5年的，减半征税； 3居住未满3年的，按规定计税。,56,附：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标

22、准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。,57,征收管理与纳税申报,58,一、申报时间,申报纳税程序纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。,28、举一而反三，闻一而知十，及学者用功之深，穷理之熟，然后能融会贯通，以至于此。朱熹29、读书之乐乐陶陶，起并明月霜天高。朱熹30、读书之法无他，惟是笃志虚心，反复详玩，为有功耳。朱熹31、读书无疑者须教有疑，有疑者却要无疑，到这里方是长进。朱熹32、为学之道，莫先于穷理；穷理之要，必先于读书。 朱熹33、读书譬如饮食，从容咀嚼，其味必长；大嚼大咀，终不知味也。 朱熹34、读书无疑者，须教有疑，有疑者，却要无疑，到这里方是长进。 朱熹35、举一而反三，闻一而知十，及学者用功之深，穷理之熟，然后能融会贯通，以至于此。朱熹36、我从未知道过有什么苦恼是不能为一小时的读书所排遣的。孟德斯鸠37、喜爱读书，就等于把生活中寂寞无聊的时光换成巨大享受的时刻。孟德斯鸠38、有时间读书，有时间又有书读，这是幸福；没有时间读书，有时间又没书读，这是苦恼。莫耶 39、读书人不一定有知识，真正的常识是懂得知识，会思想，能工作。徐特立,