花园洋房基础知识PPT幻灯片课件.ppt

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1、洋房产品的概念与起源,洋房产品的概念与起源,花园洋房住宅基础知识,2012.7,洋房住宅产品,洋房产品的概念与特征,洋房产品的价值分析,花园洋房的演化概况,常见洋房产品的分类,洋房产品的概念与起源,中国的花园洋房源于上海，自世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。其特指有国外建筑风情的独栋别墅，而且坐落在繁华地段，代表着旧上海上流社会的生活方式。,然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和当年的花园洋房已相去甚远。说“变质”，更可说是是进步。花园洋房把别墅的一些生活形态做了四到五层的小楼里。,洋房产品的概念与起源,狭义的花园洋房就是Garden

2、Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的Town House，户型较大，居住舒适程度高。,广义的花园洋房已不再是别墅，称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切，是介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。,花园洋房？,我们这里讲的，是广义上的花园洋房。 “花园

3、” 从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。 从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。 例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。 “洋房” 更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，从平面到造型立面、从局部到整体的思考，体现在建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。 这两个要素缺失了任何一个都不能称为“花园洋房”。,花园洋房属低层低密住宅，1.0左右，户户拥有花园，其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式。 绿化率较高，强调景观均好，注重中央

4、景观、组团景观与自家景观的有效结合。 强调开放式生活方式。如空中花园、露台等的运用。 目标消费者定位为中高收入人群。,洋房产品的特点,花园洋房VS别墅,市场定位,别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群； 而花园洋房所定位的客群是中产阶级，而且具有一定文化品位。,可替代性,别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的无可替代性； 而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质性稍强。,景观环境,花园洋房将花园的概念引入其内，同样具备对周边景观环境的依赖性。,价格和位置,从价格上看，花园洋房的价

5、格低于同地段别墅； 而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别墅更接近市中心的位置。 花园洋房大多4、5层，还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里之间的距离，更具人文气息； 同时，别墅大多处于郊区，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。,花园洋房VS多层,花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的升级产品。花园洋房的优点一般一层只有两户，居住密度相对多层要低；外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化；花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，其他楼层赠送露台，景观性更好花园洋房的缺点

6、由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大层数一般在四五层，容积率做不高，一般在0.81.0之间（对于开发商而言）户均面积较大，总价较高,本质区别：花园洋房能提供住户与外界接触和与自然交流更大的空间，创造了一种新的城市生活状态,花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品,洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。,洋房的特

7、征品质提升关键词：1）内：情景往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异,洋房产品概念特征总结,洋房住宅产品,洋房产品的概念特征,洋房产品的价值分析,常见洋房产品

8、的分类,花园洋房的演化概况,花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。,1、入户方式开始趋于“私有”目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让12层的住 户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。典型案例：天津万科水晶城的南入户情景洋房。,2、居住空间前所未有的“丰富多元”空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间内外间

9、联系，对自然资源的享有更加充,洋房产品的价值分析,4、造型特质从“整体”走向“细节”集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。,3、“院落感”的价值开始体现一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。典型案例万科西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重；绿城系

10、的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。,洋房产品的价值分析,洋房产品社区空间关键词: 亲地、亲景、院落感,洋房产品的价值分析,洋房产品形象关键词: 层次、错落、细节、风格化,洋房产品的价值分析,洋房住宅产品,洋房产品的概念特征,洋房产品的价值分析,常见洋房产品的分类,花园洋房的演化概况,花园洋房户型的演变,院底层的私家小院错动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感退退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面 露更多的室内空间暴露给自然,一层拥有私家花园,二层“退”一层书房形成露台,“退”客厅面积形成露台,“静”卧室/

11、书房,“动”客厅餐厅/活动,转角飘窗，增大观景面,客厅与观景露台相连，室内外空间相错,一层,二层,三层,四层,花园洋房户型基本形态四要素,花园洋房户型的演变,花园洋房户型的发展演变,花园洋房户型的演变,形态功能,舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。,退台方式,室内空间,退台方式新颖多变成都万科金色家园南北露台交错退台无锡万科东郡,地下空间的利用金科十年城、金地格林郡顶层复式私密性主卧金地格林郡顶层三跃层复式苏州万科金色家园 紧凑型花园洋房上海万科白马花园,面宽放大成都万科金色家园室内两步错层亿城天筑三错跃空间复地别院,底层和顶层附加值增高（金地格林郡） 一层带地下室，顶层复式； 底层私家停车场

12、，赠送储藏室； 一层、二层、三层独立入户； 顶层复式私密性高。,三层,两层,一层/地下室,四层/五层复式 162平方米,专供本栋的停车位，每户赠送的储藏室,挑空下沉客厅,下沉庭院,南露台,侧露台,顶层主卧区域卧室+书房+衣帽间+卫生间,大面积露台赠送,南露台,花园洋房户型的演变,形态功能,一层/地下一层,二层/地下一层,地下空间的充分利用（金科十年城） 一层二层均带地下室； 一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花园和下沉花园三重庭院景观。,超越苏州市场，借鉴国内产品花园洋房,入户花园入户,地下室入户,南花园入户,室外楼梯入户,入户花园入户,一层地下室，通过一楼室内楼梯进入,二层地下室，通过室外

13、楼梯进入,二层地下室,一层地下室,下沉花园,下沉花园,花园洋房户型的演变,形态功能,顶层三跃层复式（苏州万科金色家园） 一层二层均带地下室； 四层、五层、六层，一跃再跃，一户三层形成空中美墅，192平方米； 顶层挑空处可以灵活变动，改为家庭活动室； 南露台、侧露台、北露台，退台方式层层不同，立面丰富多变。,三层,四层,五层,两层/地下室,一层/地下室,六层,上五层,上六层,下五层,上一层,下地下室,下地下室,上两层,隔楼板，形成活动室,南阳台,南阳台,退两层卧室，侧露台,侧露台,退进深，南露台,退四层卧室，北露台,顶层北露台,花园洋房户型的演变,形态功能,一层140平方米,二层133平方米,三

14、层130平方米,四层120平方米,五层110平方米,入户花园,入户花园,工作阳台,工作阳台,工作阳台,主卧个性空间,主卧个性空间,二层 89平方米,五层66平方米,功能紧凑（上海万科白马花园） 小面积， 90平方米左右的2+1房，70平方米左右的1+1房，布局紧凑； 面积虽小，功能齐全且布局合理； 户户有露台,面积虽小,仍然具有洋房的品质。,三层,以最小面积模块组合的干湿分离卫生间，强调功能性。,利用客厅和卧室的交错退台形成露台。,面积虽小，仍然具有储藏功能。,减少卧室达到退台效果。,厨房位于房型中部，北侧布置书房和卧室。,卧室/客厅,卫生间/玄关,厨房/餐厅,书房/次卧/储藏,四进深设计,花

15、园洋房户型的演变,形态功能,退台方式新颖，放大面宽（成都万科金色家园） 南边从二层延伸出阳台+阳光房，利用阳光房和阳台退台的屋顶形成南向露台； 二至四层层层递退，户户有露台和阳光房； 总面宽达到15米以上，南向采光面大； 立面形态层次丰富立体。,三层,四层,五层,两层,阳台,阳光房,露台,退二层阳光房为露台,一半阳台作为阳光房,阳台,退三层阳光房为露台,三层阳台作为阳光房,退四层阳光房为露台,花园洋房户型的演变,退台方式,南北交错露台（无锡万科东郡）三层南面大露台，北面小露台；四层北面大露台，南面小露台；五层退四层卧室形成大露台。南北均有观景场所，立面丰富有层次。,三层,四层,五层,退二层书房

16、和卧室，南面大露台,退三层卧室，北面大露台,退四层卧室，改变布局，北面大露台,北面小露台,北面退客厅和卧室进深形成小露台,花园洋房户型的演变,退台方式,错层（亿城天筑） 室内增加两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感； 一步阳台/飘窗，衔接室内外空间； 转角窗，室内更多与自然接触。,两步错层,两步错层,两步错层,私家前庭,私家后院,一步阳台/飘窗,一步阳台/飘窗,转角窗，阳光浴室,多功能房,阳光房,阳光房,一层阳光房退为露台,二层阳光房退为露台,三层,两层,一层,花园洋房户型的演变,室内空间,三错跃层（复地别苑） 三个层面两户； 三错跃立体户型； 两户客厅均挑空4.5米。,半地下室/一

17、层为一户,二层/三层南面为一户,三层北面/四层为一户,五层/六层为一户,二层,二层上跃层,四层下跃层,四层,东面剖面示意,2-4层西面剖面示意,下层挑空客厅,上层挑空客厅,4.5米,4.5米,3.0米,3.0米,3.0米,3.0,6.0,6.0,7.5,9.0,客厅挑空4.5米,客厅挑空4.5米,花园洋房户型的演变,室内空间,花园洋房的变迁时间,2000年2002年,20032005年,花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期代表作品：万科四季花城、城市花园具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主,花园洋房的成长，稳定期代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖 、金科天湖美镇具体特征：建筑风格以现代为主

18、，前园后院，大面积等,20062008年,花园洋房的成熟，改良期代表作品：复地别院、金科十年城、金地格林郡等具体特征：面积两级分化、大面宽、顶层跃两层、错层，客厅挑空、一二层均带地下室，建筑风格各异，更随意，交流空间更多,花园洋房的变迁地域,南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消费习惯的差异决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。,北京,深圳,上海,成渝,对日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑间距大，户型方正，大面宽，建筑面积较大,对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个“U

19、”字型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台,对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东南）旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎,对日照要求不高，通风即可，不考虑朝向问题，可错落布局，形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新，由于市场竞争激烈，产品升级较快，产品力提升较迅速,U型布局,花园洋房未来发展趋势,地下层附加值的利用，一层或一、二层均带地下室顶层三跃户型紧俏入户方式转变，每户均独立入户，营造类别墅的专属入户感受退台方式多样，倾向于南向退台，以及退台与错露台结合内部空间布局向别墅空间靠拢，大面宽、客厅挑空、私密主卧、内部错层等元素的融入。合理控制或放大面积，改变原有花园洋房

20、户型区间范围小的局面，形成了洋房市场的细分，小面积每户90平方米以下，类别墅洋房超过200平方米/户。,花园洋房户型的演变,花园洋房建筑风格,花园洋房的建筑风格包括现代、古典、中式、北美、北欧、地中海、乡村风格等，丰富多彩、不拘一格。 其中以现代风格、地中海风格最为常见。规划设计中多以追求的是小镇风情、异国情调，或是小资和时尚为主。,花园洋房建筑风格,花园洋房常见建筑风格,平屋顶，简单的檐部处理，少用或不用装饰线脚 大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比； 红色面砖，光洁的白墙； 通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现代感。,现代风格万科水晶城,花园洋房建筑风

21、格,古典地中海建筑风格； 底层石材贴面，二层以上驼色涂料； 通过石材、浮雕、雕花铁艺、弧形大窗等典型符号的质感，表达了更多的宫廷元素，显得庄重、内敛、大气。,地中海风格复地别苑,花园洋房建筑风格,建筑施工强调的是一种手工、生态的感觉； 高低起伏的外立面，使用了 STCOO外墙面涂料、加拿大红雪松和紫砂陶土，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、褐色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都表达出西班牙风格的特征。,地中海（西班牙）风格龙湖弗莱明戈,花园洋房建筑风格,在建筑外部上，提炼“墙”的形象。参考特色鲜明的徽州民居，着力塑造墙的形态，白墙青瓦，明朗而素雅。 在立面建筑色彩上，渲染“

22、素”的意味。坚持“舍艳求素”的原则，墙体大面积使用白色，局部使用灰色，檐口和屋顶使用黑色。大面积的白色墙体也为各种植物提供了良好的背景。 木栅格、窗棂等中式元素的运用。,中式风格金科东方王榭,花园洋房建筑风格,洋房住宅产品,洋房产品的概念与特征,洋房产品的价值分析,常见洋房产品的分类,花园洋房的演化概况,1、以绿城产品为代表“花园化洋房”路线,2、以万科情景洋房系列为代表“情景化洋房”路线,3、以万科宽景House为代表“叠拼化洋房”路线,目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：,空间情景化,下启类低密度产品,常见洋房产品的分类,绿城长沙桂花城为低楼层、低

23、密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区,总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统,1.以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观2.利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的设计，形成为住户服务的室外休闲和活动的场所3.以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“大社区小住区”的两级布置的六大组团聚落空间,社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应,1.在两级

24、布置中，通过建筑的围合，通廊的围合、景观的围合，最终形成一种院落套院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。2.同时，在围合的庭院中，园林和建筑合一，四季植物呈现出来时间的流动和生命的变化延续。3.在社区的氛围营造上，绿城桂花城着力于塑造一个步行的社区，中心绿地、组团花园、广场等整个社区活动空间都可以通过步行来实现，而人性尺度的把握上则控制在200、300米的步行距离内。,通廊围合,建筑围合,不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显,风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱导性、参

25、与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏的整体空间景观意向,户型以赠送入户花园、阳台、露台为主，层层交错 (180),大面积阳台空间，增加室内外互动情趣,大面积阳台空间，增加室内外互动情趣,13.2米大面宽,大面积阳台空间，增加室内外互动情趣,客厅南北通透，采光好，5.1米大开间，增加室内舒适性,景观阳台，增加用餐情趣,1、以绿城产品为代表“花园化洋房”路线,2、以万科情景洋房系列为代表“情景化洋房”路线,3、以万科宽景House为代表“叠拼化洋房”路线,空间情景化,下启类低密度产品,常见洋房产品的分类,以退台为主要产品特征的情景花园洋房在国内是近年来万科首创的，并且于20

26、02年申请了专利。 如何实现“情景”？就是在本来生硬的街面上通过退台实现交流空间，增加邻里的沟通，改善社区的邻里氛围，实现“情景”。,专利产品“情景花园洋房”,专利产品,层层退台,花园露台,私家花园,空中花园,观景露台,“情景花园洋房”产品特征,每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体室外水平空间，即户内自有的情景花园和景观露台。 其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，一层单元前面形成半围合的情景花园。 二层在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台。 三层在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台。 公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内楼梯,每户在两边侧部位退台，形成

27、四层的景观露台。 四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台。 四层至四层半为复式户型，以下为平层户型。 露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通。,案例1. 天津水晶城,区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；占地面积： 38.4万平米。建筑面积： 38.41万平米物业类型：情景洋房、公寓、联排，共2700户。组团：9综合容积率：1,4.5F情景洋房,万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台,情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特

28、色是米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户,二层露台入户,三层露台,首层花园入户,首层情景房,首层情景房,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,建筑面积：149.14架空层储藏室：28.37错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理,架空层平面,情景房,错层,12米,二层户型： 南露台入户、错层、7.4米面宽,建筑面积：140

29、.48 错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台,露台入户,错层,三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、7.4米面宽,建筑面积：128.92 错层三室两厅双卫7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台,错层,顶层户型

30、：跃层、豪华主人区、8.1米面宽,建筑面积：186.59 跃层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台,露台,主人区,露台,露台,案例2：北京万科青青,地理位置：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分

31、钟即可到达；规模：约25万平方米，容积率1.1产品：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。总户数：1860户，主力户型：120-180平米，以三居为主。,以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质,层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；,退台,退台,室外楼梯,首层私家花园,俯瞰露台,外置楼梯,步入式花园,步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；,业主对露台的使用频率依

32、据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度,通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；,a,b,c,d,六大价值点：独特的露台空间多景式阳光房,6层情景洋房深圳万科城,丰富的建筑形态首层私家庭院,在深圳万科城中出现了6层的情景洋房，区别于万科典型的情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型保持在100平米，提供可支付的洋房生活；,e,f,大面积赠送全明户型,深圳万科城,6F情景洋房,首层：128平米4室2厅2卫，私家花

33、园+阳光房+错层,私家花园,阳光房,多露台、阳台设计，与景观的亲密接触；全明户型，保证采光效果；,二层到六层：面积控制，111-70平米层层退台，赠送南向10平米大露台,二层：111平米 3室2厅2卫 五层：80平米 2室2厅1卫三层： 98平米 3室2厅2卫 六层：72平米 2室2厅1卫四层： 88平米 3室2厅2卫,端头户型舒适度放大： 270度八角窗,四层，94平米，3室2厅1卫,270度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣；,主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升；,1、以绿

34、城产品为代表“花园化洋房”路线,2、以万科情景洋房系列为代表“情景化洋房”路线,3、以万科宽景House为代表“叠拼化洋房”路线,空间情景化,下启类低密度产品,常见洋房产品的分类,宽景洋房：面积区间可根据需要进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观效果,宽景洋房为洋房创新产品，为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透宽景洋房最大的特点是超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主卧南北通透，舒适性强,7米超短进深设计，动静功能分布合理6米横厅，南北双向阳台，带来开朗尊贵的空间感受，整体面宽12.25米，开间进深

35、比达1.75主卧南北通透，附带小书房、衣帽间，营造奢华的自我空间,二室二厅一卫建筑面积101平米,大连万科假日风景宽景洋房,98平宽景洋房可以根据需要进行面积控制；,102平米双朝南卧室，客厅南向，采光、观景；大面宽，短进深，比例为1.7：1；无障碍空间设计，可以按照住户需要进行再设计；,130平米，3室2厅2卫南北通透，全明设计，南向主卧套间，符合北方居住习惯；约13.7米大面宽户型，约7米宽厅设计，活动空间广阔；双南卧面向西山水库，采光、观景效果好；约10平米入户花园，拓展交往空间；,入户花园,13.7m,7m,大连万科假日风景,天津万科假日风景宽景洋房,案例：天津万科假日风景,94平米，

36、面积控制；双卧室、客厅餐厅朝南，南北通透，全明设计，保证居住舒适度；超宽厅设计，大面宽，采光、观景效果良好；,117平米，超北次卧面积过小，可以改造成其他功能空间或是减少以控制面积；12米超大面宽，主要活动空间全部朝南布置；与客厅连通的阳台，与景观的紧密接触；,宽景house产品的市场机会,机会一创新物业带来的市场关注度和吸引力 机会二解决对大户型、别墅类产品有需求但 受总价限制的客户需求机会三宽景House能增加户数，降低12层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。,户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层

37、为复式，赠送大露台,五大价值点：12层均有地下室附送独特的露台空间丰富的建筑形态气派的横向客厅豪华的顶层套房,a,b,c,d,e,3+1宽景House产品特点,一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层/阳光房,庭院入户/多景式情景房从入户花园走到一楼地下室地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房,地下室,半围合庭院,户型结构,二层结构关键词：地下室与大露台,通向地下室的楼梯,露台,二层：附送露台/地下室明厨明卫方正实用,户型结构,三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园,送露台空中花园,顶层附送阁楼,三层复式结构：复式结构4个露台独立主人套房客厅挑空,户型结构,案例：深圳宽景house万

38、科城,总体规划布局,开放式广场,九年制学校；幼儿园,宽景house,情景洋房,商业中心；Loft,TOHO,小高层,多层创新产品宽景house占一期物业比例19.3，总套数123套,底层小露台,赠送96平米半地下室,气派的八米横厅,独特的入户方式,富有层次感的错层，分区更合理,赠送约60平米的花园,端头户型一层,中间套户型一层,赠送89平米半地下室,多景式阳光房,气派的八米横厅,端头套户型二层,赠送70平米半地下室,赠送9平米的露台,通向地下室的楼梯,通向地上二层的楼梯,主卧、主卫和书房构造主人独立套,七米大客厅，给住户自由改动的空间,餐厅挑空，采光好,端头户型三复一,中间套户型三复一,中西式

39、厨房,赠送50多平米的露台,通向三楼的楼梯,通向四楼的楼梯,主卫配备衣帽间，增添主人气派,从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高,客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的产品，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让客户找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。,

40、从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高,功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。,THANKS,