1工程承接查验工作手册.docx

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1、（A0版）工程承接查验工作手册绿城物业服务集团有限公司生效日期： 2013年 1月 15日目 录第一部分 承接查验流程1. GT-ZY-FZ-001集团接管项目交付前准备工作职责分配表- 1 -2. GT-BF-GC-001物业承接查验管理办法- 16 -3. GT-ZY-GC-009接管物业需移交资料清单（模板）- 33 -第二部分 承接查验指引1. GT-ZY-GC-001配电系统设施设备承接查验操作指引- 39 -2. GT-ZY-GC-002给排水系统设施设备承接查验操作指引- 44 -3. GT-ZY-GC-003楼宇及精装修系统承接查验操作指引- 49 -4. GT-ZY-GC-0

2、04空调暖通系统设施设备承接查验操作指引- 68 -5. GT-ZY-GC-005消防系统设施设备承接查验操作指引- 74 -6. GT-ZY-GC-006电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引- 77 -7. GT-ZY-GC-007安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引- 79 -8. GT-ZY-GC-008人防系统设施设备承接查验操作指引- 84 -9. GT-YJ-016交付突发事件应急预案- 89 -第三部分 记录表单一 接管验收移交表单1. GT-R-GC-001接管物业移交资料清单- 97 -2. GT-R-GC-002接管物业未移交资料明细表- 98 -3. GT-R-GC-

3、003共用设施设备系统移交明细表- 99 -4. GT-R-GC-004接管验收设施设备遗留问题清单- 100 -5. GT-R-GC-005共用设施设备资料移交清单- 101 -6. GT-R-GC-006共用设施设备备品件移交清单- 102 -二 业主户内验查表1. GT-R-GC-007毛坯房一房一验验查表- 104 -2. GT-R-GC-008精装修房一房一验验查表- 108 -3. GT-R-GC-009私家泳池验查表- 114 -4. GT-R-GC-010自动喷、滴灌验查表- 115 -5. GT-R-GC-011户外燃气烧烤炉验查表- 116 -6. GT-R-GC-012室

4、外厨房设备验查表- 117 -三 共用区域承接查验表1. GT-R-GC-013配电房验查表- 119 -2. GT-R-GC-014水泵房验查表- 121 -3. GT-R-GC-015排污泵验查表- 123 -4. GT-R-GC-016单元配电间验查表- 125 -5. GT-R-GC-017单元门厅验查表- 127 -6. GT-R-GC-018单元楼道验查表- 128 -7. GT-R-GC-019单元屋顶验查表- 129 -8. GT-R-GC-020公共设施验查表- 130 -9. GT-R-GC-021公共卫生间验查表- 133 -10. GT-R-GC-022地下车库验查表-

5、 134 -11. GT-R-GC-023风机房验查表- 135 -12. GT-R-GC-024消防设施设备验查表- 137 -13. GT-R-GC-025消防设施设备联动检测表- 140 -14. GT-R-GC-026电梯验查表- 141 -15. GT-R-GC-027电梯机房验查表- 143 -16. GT-R-GC-028无机房电梯验查表- 144 -17. GT-R-GC-029安防设施设备验查表- 147 -18. GT-R-GC-030门禁系统验查表- 149 -19. GT-R-GC-031背景音响系统验查表- 150 -20. GT-R-GC-032人防设施设备验查表-

6、 151 -四 其他表单1. GT-R-ZL-003事件调查与处理报告- 152 -2. GT-R-ZHGL-XXX工作联系单- 153 -第四部分 物业承接查验办法_1. 名词解释- 155 -2. 物业承接查验办法的理解和适用- 156 -3. 物业承接查验办法- 160 -4. 物业承接查验办法条款内容重点解读- 166 -第五部分 参考资料1. 如何书写缺陷报告- 170 -2. 各专业施工合同质量保修年限表- 171 -3. 精装修入户维修管理方案- 175 -4. 入户维修成品保护措施- 182 -第一部分 承接查验流程绿城物业服务集团有限公司集团接管项目交付前准备工作职责分配表G

7、T-ZY-FZ-001-2013（A/0）一、需报集团审批的事项（一）年度交付计划序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段主责部门审批部门/人配合部门/人1年度交付计划的编制绿城项目交付计划每年12月底之前一级单位分管领导企业发展部非绿城项目交付计划每年12月底之前一级单位分管领导企业发展部整体计划整合（明确交付项目、时间表、分管领导、人员安排等）每年12月底之前一级单位分管领导企业发展部2年度交付计划的批准/每年1月20日之前/总经理/3年度交付计划的监督实施/根据计划节点交付小组/各职能部门（二）人力资源及培训序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段主责部门/人审批部门/人配合部门

8、/人1物业服务中心成立发文成立物业服务中心物业交付前3-6个月本体建设部行政管理中心一级单位物业服务中心负责人选定物业交付前3-6个月本体建设部行政管理中心一级单位重点首次交付项目经理、工程主管、秩序维护主管对口轮岗物业交付前6个月一级单位行政管理中心（考核）各对口项目2人员配置方案及到岗计划编制物业交付前4-7个月一级单位（本体系统）分管领导交付小组批准物业交付前3-6个月/本体建设部/管理员按计划招聘、到岗根据到岗计划一级单位（本体系统）/工程人员按计划招聘、到岗根据到岗计划一级单位（本体系统）/秩序维护员按计划招聘、到岗根据到岗计划一级单位（本体系统）/保洁员按计划招聘、到岗根据到岗计划

9、一级单位（本体系统）/3物业服务中心培训编制交付培训材料及培训方案范本每年12月底之前本体建设部各管理中心各职能部门二、一级单位自行开展的工作事项（一）项目交付前的培训序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段主责部门/人审批部门/人配合部门/人1交付培训的实施物业服务中心新员工培训根据公司培训计划一级单位（本体系统）/根据培训材料范本确定本园区的培训材料和方案物业交付前3个月一级单位（本体系统）各分管领导交付小组物业承接查验物业交付前3个月参加培训人员：物业服务中心人员（除保安、保洁外）一级单位（本体系统、工程系统）交付小组、工程技术部前期物业服务合同、前期物业服务协议、商品房买卖合同、临

10、时管理规约物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位交付小组、企业发展中心标书或方案物业交付前4个月参加培训人员：主管级以上人员一级单位交付小组、企业发展中心园区服务体系物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位（园区服务系统）园区物业服务中心序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段主责部门/人审批部门/人配合部门/人1交付培训的实施物业管理作业指导书物业交付前1个月参加培训人员：相应岗位人员一级单位各职能部门物业管理法律法规物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位质量管理部项目基础财务管理物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心人员（除

11、保洁人员外）一级单位（财务系统）财务部客户投诉流程物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位客户服务部亲情服务手册物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位客户服务部8S管理物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位质量管理部管家服务制度物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位管家协会IOS9001质量体系知识物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位质量管理部（二）项目交付前与开发公司的各类沟通事项序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注1参加开发公司会议及时通报工作进度，并就

12、会议议题从物业管理角度提出有益的意见和建议物业交付前咨询公司物业服务中心相关职能部门/2提交物业建议或报告把认为与本楼盘密切相关的问题，及时提交开发商物业交付前咨询公司物业服务中心/3提交建筑设计方面的建议可包括（规划布局、交通流线、出入口设计、房型布局、建筑立面、环境设计、园林绿化、内外装饰、建材选用、垃圾收集、标识系统等）物业交付前13个月咨询公司物业服务中心/4提交机电设施方面的建议通过审视机电设计和跟进安装工程，对业主户内空调机组安装、户外照明灯具、开关回路设置、给排水管道、后备发电机、消防设施及会所设备等设计、选购及安装，提出有利于节能、控制质量、节约初始投资、方便业主使用及维护保养

13、等方面的顾问意见和建议物业交付前咨询公司物业服务中心一级单位（工程系统）工程技术部（技术支持）5提交智能化系统方面的建议根据物业管理的需要，对周界报警、电视监控、访客对讲、户内防盗报警、电子巡更、车辆管理、设备监控、三表远程计抄、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统设计与施工，提出方便业主使用及物业管理等方面的意见和建议物业交付前咨询公司物业服务中心工程技术部（技术支持）序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注6提交配套设施方面的建议结合客户对象和社区环境，对会所、物业管理用房、业委会用房及社区用房等配套设施的功能设置、面积大小和档次高低，提出有利于提高档

14、次、方便业主和物业管理等方面的意见和建议物业交付前咨询公司物业服务中心/7提交工程现场方面的建议定期查勘施工现场，了解施工进度，协助检查施工质量，随时发现各种隐患及缺陷，参与隐蔽工程验收及机电设备调试，并提供成品保护建议。若发现问题或不足，及时以书面形式提出有关的专业顾问意见和建议物业交付前咨询公司物业服务中心一级单位（工程系统）/8配合项目销售交付前全力配合市场推广、大型房屋促销活动等。交付后成立广玉兰小组，进行全员营销。交付前后项目销售期一级单位全员置换公司/9标识系统的统计完成项目标识统计，提交开发公司，标识系统现场复核物业交付前2个月物业服务中心（确定种类数量）企业文化部（审核并定稿）

15、及时提交开发公司（三）项目承接查验具体工作序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注1房屋交付验收准备制定物业验收标准及要求、竣工资料递交要求、备品配件递交要求、各类物业验收表格交付验收工作开始前半个月物业服务中心（制定初稿）一级单位（工程系统）及时提交开发公司2对房屋进行交付验收对房屋进行细致的检查（土建、水电）等各方面根据工程进度物业服务中心（组织检查）一级单位（工程系统）/3整理验收初验资料，报开发公司进行整改将验收资料进行分类或分户汇总，对不合格项报开发公司整改，并重复程序至验收通过。初验开始后分标段进行，检查后五天内将检查情况提交开发商物业服务中心（组

16、织检查、汇总检查结果报开发商）一级单位/4对房屋进行复验待开发公司整改完毕后，再进行复验，再汇总，如有问题再报开发公司整改复验开始后分标段进行，检查后五天内将检查情况提交开发商物业服务中心（组织检查、汇总检查结果报开发商）一级单位（工程系统）/5公共区域验收对可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑及道路的内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收根据工程进度物业服务中心（组织检查、汇总检查结果报开发商）一级单位（工程系统）/6进行公共区域复验待开发公司整改完毕后，再进行复验，再汇总，如有问题再报开发公司整改根据工程进度物业服务中心（组织检查、汇总检查结果报开发商）一级单位（工程系统）资料归档，重大问题

17、做好备录工作序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注7绿化验收交接绿化验收对植物的根基、是否有病虫害等不作验收。验收时由施工单位代表及监理签名确认绿化验收表，二年质保期满后交接（按合同约定）根据工程进度物业服务中心绿化公司资料归档，重大问题做好备录工作8参与机电设备的调试和验收对配电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统、照明系统、景观系统等进行交付验收根据工程进度物业服务中心一级单位（工程系统）、电梯公司（电梯）资料归档，重大问题做好备录工作9消监控中心设备的调试和验收（智能化设备）消防联动、消控调试、消防广播调试、监控调试，周界报警、电视监控、访客对讲、户内

18、防盗报警、电子巡更、车辆管理、设备监控、卫星电视接收、三表远程计抄、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统交付和验收根据工程进度物业服务中心一级单位（工程系统）、工程技术部提供技术支持资料归档，重大问题做好备录工作10资料清单根据公司资料清单模版制订符合项目的具体承接查验移交资料清单交付前3个月物业服务中心一级单位相关部门/11资料移交根据资料清单移交，包括各类图纸、竣工资料、电梯等设备运行记录资料、管线图等交付使用前30天物业服务中心一级单位相关部门/12物业管理用房的移交根据政府主管部门核定的物业用房确认单现场核查交付使用前30天物业服务中心一级单位（工程系统）/序号工 作 内 容工作要

19、求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注13设施设备资料的整理安装合同、设施设备维保协议、说明书等交付使用前30天物业服务中心一级单位（工程系统）/14建立设施设备台帐设备名称、产地、厂家、价格、产权所属等交付后3个月内物业服务中心一级单位（工程系统）/15建立备品备件资料档案建材、设备等品名、产地、厂家、价格等资料和实样的收集交付后3个月内物业服务中心一级单位（工程系统）/16建立消防器材档案各消防栓的具体位置、配置数量登记交付后1个月物业服务中心/17确认返修工作全部完成按物业验收时的缺陷及整改记录，检查维修是否完成保修期内物业服务中心/未完成的向施工方申明18承接查验协议签订承

20、接查验协议交付前15天一级单位/须先经集团相关部门评审19备案承接查验协议签订签订后30日一级单位/20验收资料归档对所有验收资料等进行专门归档长期物业服务中心一级单位（综管系统、工程系统）资料长期保存（四）各类方案、手册等的编制序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段主责部门审定部门配合部门/人1物业管理基础服务类方案的制订确定各岗位职责，根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘物业管理的各个方面制订合理的管理方案：物业承接查验方案园区秩序维护方案园区车辆管理及交通组织方案园区清洁方案园区绿化方案园区设施设备维护保养方案装修管理方案等物业交付前3个月完成初稿，交付后6个月内完善物业服

21、务中心一级单位（工程系统、秩序维护系统等）各职能部门2交付危机公关方案的制订根据楼盘实际情况编制方案交付前1个月完成各一级单位分管领导各职能部门3园区服务体系方案的制订根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘园区服务的各个方面制订合理的管理方案：地下区域功能分区、管理方案会所配置方案会所经营及管理方案园区商铺（如有）经营管理方案等物业交付前3个月完成初稿，交付后6个月内完善物业服务中心一级单位（园区生活服务系统）各职能部门4增值类服务方案的制订根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘物业管理的各个方面制订合理的管理方案：成品保护方案、一房一验方案、开荒保洁方案、交付协助方案、软装配置方

22、案、装修设计服务方案等物业交付前3个月完成初稿，交付后6个月内完善物业服务中心一级单位各职能部门5编制业主手册、园区生活服务手册（绿城项目）完成评审、修订交付前1个月完成一级单位/各职能部门6协助编制住宅使用说明书及房屋质量保证书参与“两书”的评审、修订，提供意见或建议交付前1个月完成物业服务中心一级单位各职能部门7办理物业管理费的报批/备案手续，合同备案完成物业管理费及相关服务费用的报批/备案交付前一级单位/集团综管部备案8前期咨询阶段资料移交完成移交交付前3、6个月一级单位咨询公司/（五）项目交付前具体现场活动事项序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注1

23、购置安保器材和日常用具对讲机、电筒、警棍等日常用品根据人员进场情况一级单位（秩序维护系统）秩序维护总部/2购置维修器材和常用工具维修工具箱、工具梯、疏通机等根据人员进场情况物业服务中心一级单位（工程系统）/3购置保洁机器设备扫帚、保洁袋、果壳箱、拖把等根据人员进场情况物业服务中心保洁公司/4购置绿化工具割草机、锄头等根据人员进场情况物业服务中心一级单位/5园区开荒工作外墙清洗、室内卫生、大堂大理石，园区小道等物业交付前1-2个月物业服务中心一级单位、保洁公司/6建立业主花名册业主的现在住址、联系电话、房屋面积等自开发公司提供资料起三天内物业服务中心一级单位资料归档受控7园区标识、垃圾箱等安置门

24、牌号、单元门、地下室标识、垃圾箱、休闲小品等根据道路竣工情况物业服务中心企业文化部若不按公司模版制订，应报公司审批8准备各类交房资料业主验房交接验收表、业主手册、业主基本档案、业主健康档案、物品交接清单、服务卡等物业交付前20天物业服务中心一级单位（综管系统、工程系统等）/序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注9空关房水、电抄表登记单元户各表的原始记录物业交付前15天物业服务中心一级单位现场确认10制定水、电、管煤一览表对各户的水、电、煤气进行统一登记物业交付前1个月物业服务中心一级单位/11物业管理用房装修对物业管理用房进行装修视工程进度物业服务中心/12

25、物管用房装修竣工验收物业管理用房竣工后组织验收装修工程竣工3天内物业服务中心一级单位（综管系统、工程系统等）资料归档13物管人员服装设计、定制市场调查，确定面料、款式、并打样、制作（含工号牌等）物业交付前3个月物业服务中心一级单位（综管系统）若与公司统一制服不一致的应报公司批准14物业服务中心办公用品采购桌、椅、复印机等采购，物业用房启用后1周内物业服务中心一级单位（综管系统）/15物业服务中心办公室布置上墙文件、软装饰（符合公司VI应用系统手册和8S管理目视化手册）、电话开通等物业用房启用后1周内物业服务中心各一级单位（综管系统）/16建立开办物资清册根据前期物业服务合同等相关协议，对开办物

26、资登记入册开办物资采购完成1周内物业服务中心各一级单位（综管系统和财务系统）/序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注17物业管理软件安装物业管理软件并试运行（OA、财务系统软件）办公设备到位后1周内物业服务中心一级单位（综管系统）/18物业保险确定园区投保方案、确定投保的险种根据实际情况一级单位（综管系统）综合管理部/19配合开发公司核实房屋销售合同物业服务中心归档业主商品房买卖合同（长期保存）物业交付前1个月物业服务中心一级单位/20配合开发公司制定交付使用通知书通知交楼日期说明需要缴纳的维修资金、首期物业管理费及装修垃圾清运费在开发商发出入伙通知书前15

27、天物业服务中心一级单位（财务系统）开发商应提供实测面积21物业服务收费数据的导入根据实测面积在OA中导入该数据交付前半个月物业服务中心一级单位（财务系统）财务部22交付资料整理装袋确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等，并编号视物品情况，确保交付前整理完毕物业服务中心一级单位、交付外协人员/23编写交付统一说辞（对园区概况、疑难问题进行汇总）制作园区概况，将交付时业主会提到的问题等进行事先汇总，以便对业主可能提出的问题统一口径物业交付前1个月内确保完成物业服务中心一级单位（报交付小组备案）/24配合制定现场交付方案人员安排、交付流程、

28、现场布置、交付培训材料等物业交付前1个月物业服务中心一级单位、交付小组/序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注25配合交房现场所需物品的购置并进行布置收费、领房、验房、园区服务体验区等区域布置，做好标牌物业交付前7天确保布置完毕物业服务中心一级单位/26制定交付各岗位工作流程（集中交付时期）地下停车场巡逻线、园区值勤巡逻线、工程维修检查巡视流程、保洁工作流程等物业交付前1个月物业服务中心一级单位/27增援交付工作人员落实根据交付方案物业交付前1周一级单位（本体系统）各职能部门及支援单位/28交付前培训及交底就业主领房流程、相关交付手续、现场布置、制定危机公关

29、预案等物业交付前1个月一级单位分管领导/29布置秩序维护工作检查园区各类重点部位安全、车辆管理、礼宾服务等物业交付前物业服务中心一级单位（秩序维护系统）/30交付前预演练领房注意事项、流程分工、危机公关流程、交付工作人员互相熟悉配对等物业交付前1周一级单位物业服务中心交付小组/31集中交付办理业主入伙手续（收费、领业主验房、记录业主提出的意见、园区服务体验等）交付期间（集中交付3-5天，预约交付10天之内0一级单位物业服务中心支援单位/32交付每日碰头会每天就交付中碰到的问题汇总、讨论解决交付期间每天一级单位物业服务中心/33建立业主档案根据交付时业主填写的业主基本资料，建立填写业主档案和健康

30、档案交付期间及交付后物业服务中心/资料受控34交付总结（整改）总结交付过程，准备装修管理，就交付中发现的问题进行整改交付完毕后1周内物业服务中心一级单位/- 190 -绿城物业服务集团有限公司物业承接查验管理办法GT-BF-GC-001-2013（A/0）1 目的为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据建房2010165号物业承接查验办法等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，制定本办法。2 适用范围本办法适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所辖各物业服务中心。3 职责3.1 各物业服务中心及一级单位为本项目承接查验的具体执行部门。3.

31、2 集团行政管理中心、财务管理中心、运营管理中心、企业发展中心等相关部门、集团交付工作领导小组负责为各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验提供专业支持。3.2.1 行政管理中心综合管理部负责指导项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验协议备案及综管指导工作。3.2.2 行政管理中心本体建设部负责为项目物业共用部位、共用设施设备承接查验提供人员配置。3.2.3 运营管理中心质量管理部负责项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验协议评审的流程把控工作。3.2.4 运营管理中心工程技术部负责协助项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验的具体交接、查验工作。3.2.5 财务管理中心负责协助项目

32、做好物业共用部位、共用设施设备承接查验费用测算审核工作。3.2.6 企业发展中心负责项目前期物业服务合同评审时对物业共用部位、共用设施设备承接查验内容进行评审把控工作。3.3 集团总经理负责各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验协议的审批。4 工作程序4.1 定义物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。4.2 原则物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。4.3 承接查验的前提条件建设单位在与物业服务企业实施物业承接查验，必须具备以下条件：a）建设

33、工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；b）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；c）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；d）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；e）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；f）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；g）法律、法规规定的其他条件。4.4 合同、协议等

34、对承接查验约定要求4.4.1 前期工作要求项目需在前期物业服务合同、前期物业服务协议、临时管理规约等文件的洽谈、评审过程中，要求项目建设单位完成以下文件内容约定：a）按照其与物业买受人签订的物业买卖合同，明确约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；b）在临时管理规约中，约定全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项；c）在前期物业服务合同中，明确约定物业承接查验的内容。4.4.2 承接查验补充协议要求如前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业另行签订补充协议，对物业承接查验内容进行明确。4.4.3 时间要求

35、项目必须与建设单位在物业交付使用30日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。4.5 物业承接查验具体工作程序承接查验分为两个阶段：第一阶段为隐蔽工程查验，时间为前期介入查验；第二阶段为成品承接查验。4.5.1 承接查验流程确定物业承接查验方案计划移交项目相关图纸资料查验物业现场共用部位、共用设施设备确认、解决现场查验问题签订物业承接查验协议办理物业交接手续备案物业承接查验资料保管、移交4.5.2 确定物业承接查验方案、制定计划4.5.2.1 承接查验方案a）项目在物业交付使用前三个月，编制项目物业承接查验方案，形成书面方案报告，在方案内明确时间节点安排、项目查验范围、查验方法、查验

36、人员安排、查验结论记录、查验结论反馈等内容。项目物业承接查验方案经本单位负责人、分管领导同意后报集团交付工作领导小组备案；b）必要时由集团交付工作领导小组组织集团相关职能部门对项目物业承接查验方案进行评审，各部门针对方案提出专业评审意见，交付工作领导小组汇总意见后反馈至项目。4.5.2.2 承接查验计划按园区前期物业服务合同派驻的前期介入组应向建设单位索取工程进度计划，依据工程进度计划编写第一阶段（隐蔽工程）查验计划。a）建设单位应在签订承接查验协议前30天发出（配电系统，排水系统、精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降设系统、安防及弱电系统、人防系统）承接查验计划，如无准时发出的，物

37、业服务中心责任人应向建设单位发出工作联系单，索取承接查验计划；b）物业服务中心依据建设单位承接查验计划上报上属一级单位物业管理部（工程部），以便组织落实承接查验；c）计划内应包含承接查验后物业服务中心签字的权限名单。4.5.3 移交项目相关图纸资料4.5.3.1 项目物业服务中心现场工程主管按接管物业需移交资料清单（模板）编制本项目合同范围内的设施设备接管物业需移交资料清单，递交建设单位，并及时跟踪督促建设单位移交配电设施设备资料及清单。4.5.3.2 项目物业服务中心现场工程主管按建设单位移交的清单进行核对，分别填入接管物业移交资料清单、共用设施设备资料移交清单和接管验收资料遗留问题清单，对

38、资料遗留问题发工作联系单督促建设单位整改，各类资料由现场责任人移交物业服务中心档案管理人员组织存档。4.5.3.3 完成资料移交合格后，分别按职责权限签字确认。4.5.3.4 如建设单位未能全部移交前款所列资料的，项目必须在物业承接查验协议中列明接管物业未移交资料明细表，并注明补交的具体时限等要求。4.5.3.5 项目对建设单位移交的资料进行全面清点和核查，填写交接清单，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。4.5.4 查验物业现场共用部位、共用设施设备4.5.4.1 承接查验部位：a）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊

39、、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；b）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；c）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；d）备注：建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为项目现场检查和验收的内容。4.5.4.2 承接查验方法和重点：应当综合运用核

40、对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。4.5.4.3 承接查验标准：a）内部标准具体按配电系统设施设备承接查验操作指引、给排水系统设施设备承接查验操作指引、楼宇及精装修系统承接查验操作指引、空调暖通系统设施设备承接查验操作指引、消防系统设施设备承接查验操作指引、电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引、安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引、人防系统设施设备承接查验操作指引执行；b）外部标准参考：GB 50243通风与空调工程施工及验收规范、GB50166火灾自动报警系统施工及验收规范、GB50084自动喷水灭火系统施工及验收规范、G

41、B50225人民防空工程设计规范等等。4.5.4.4 承接查验实施：物业服务中心工程主管准备好相关承接查验检查表，组织承接查验人员，并按建设单位提供的相关设计文本资料和承接查验标准与方法实施承接查验，填写相关验查表单。（说明：项目对与建设单位进行现场查验的内容进行全面清点和核查，内容包括但不限于现场查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，并由项目与建设单位参加查验的人员签字确认。）4.5.4.5 按设施设备安装施工合同和操作说明等，向建设单位索要备品配件，填写共用设施设备备品件移交清单备品配件由现场责任人组织保管。4.5.5 确认、解决现场查验问题4.5.

42、5.1 项已经查验的设施设备列入共用设施设备系统移交明细表，对存在的问题和缺陷登记在接管验收设施设备遗留问题清单表中，并编制项目（配电系统，排水系统、精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降设系统、安防及弱电系统、人防系统）缺陷报告，对遗留问题发工作联系单督促建设单位整改，各类资料物业服务中心档案管理人员组织存档。（说明：项目对物业共用部位、共用设施设备现场查验具体问题，包括但不限于数量和质量不符合约定或者规定的情形。）4.5.5.2 完成整体各系统接管验收合格后，分别按职责权限签字确认。4.5.5.3 建设单位整改完成后，由项目与建设单位进行复验。4.5.6 签订物业承接查验协议4.5.6.1 在完成项目图纸资料