武汉出台民房商用鼓励政策对大学生创业的影.docx

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1、中南财经政法大学武汉出台民房商用优惠政策对大学生创业的影响极其前景分析基于两会提出大学生创业可将住宅租借房用作企业注册地的提议指导老师： 项目主持人：张惠娜（工商0901班）其他负责人：张琦 曹珺 于梦云 黄语燕 陈丽娟中南财经政法大学“博文杯”大学生百项实证创新基金项目申请表项 目 名 称武汉出台民房商用优惠政策对大学生创业的影响极其前景分析基于两会提出大学生创业可将住宅租借房用作企业注册地的提议项目类别重点项目一般项目主持人张惠娜联系方式电 话15972159231电子信箱zhanghna主持人已有成果参加人姓 名学 院专 业年 级张琦法学院法学08曹珺工商管理学院人力09于梦云工商管理学

2、院电商09黄语燕法学院民法09陈丽娟工商学院国贸09目录一、 选题依据Page4允许“民房商用”政策提出的背景 大学生就业创业现状政府帮助大学生创业在民房商用上的政策优惠选题思路二、现存问题Page10三、发展前景Page10四、可行性分析Page10在主体方面的确定在调查地点的确定在具体的调研实施方面在调查的深度方面五、学科交叉与知识应用Page10六、成果形式Page七、调查意义Page八、附表Page调查问卷表行程安排经费预算博文杯项目组调研工作条例九、学院及学校意见表武汉出台民房商用鼓励政策对大学生创业的影响及其前景分析基于两会提出大学生创业可将住宅租借房当企业注册地提议摘要：教育部、

3、财政部等六部委将联合开展“创业引领计划”，以一系列新政策推动高校毕业生就业、创业。其中，高校毕业生可将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为注册地点及创业经营场所。（20104） 一、选题依据（一）允许“民房商用”政策提出的背景1何为“民房商用”住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。业主既可以用于住宅，也可用于经营性活动。然而，部分业主利用住宅从事经营性活动可能对其他业主的居住利益带来不利影响。政府方面严格规定了办公功能区和住

4、宅功能区，而民房商用则是属于过渡态的功能。2民房商用产生的原因目前民房商用有两种情况：第一类，比较明显的，在房产临街或临院一侧的一楼，将自有住宅自行拆改并扒开一个门，甚至新建台阶，以形成一个便于出入的通道，之后便是经商开业。第二类，比较隐蔽的，在小区非一层的自用住宅中进行经营性办公，这种变更使用用途的方式比较隐蔽，不明显，在楼外侧一般看不到。在这个项目中我们的研究对象是后者。产生的原因：首先，是民房屋价格明显低于正规商务用房和写字楼，前期投入小，购买住宅，贷款首付只有两成，而购买写字楼，银行只提供五成按揭；用的时间更长。写字楼产权是年，而住宅是年，同样的房子，购买住宅可以多用年，住宅的物业管理

5、费要比写字楼低很多；其次，商业区内经营用房满足不了日益增多的经营需求。居民房与写字楼相比较（以武汉为例）2009年一季度，商品房综合平均价格为武汉市同就统计局商品房综合平均价格商品住房平均价格写字楼平均价格2009年一季度5278.91元/平方米4985.62元/平方米5213.97元/平方米以武汉汉阳为例（房屋出租）普通民房出租一般在10元15元/平米/月普通写字楼租金一般在20元/平米/月左右，高档写字楼租金一般在25元/平米/月由此可明显对比出租用民房远比租用写字楼成本低。3中国民房商用发展历程 我国区分所有建筑物的规模化和法制化时间较短。改革开放之初，经济尚不够发达，不断增大的居住需求

6、与有限住宅供给之间的矛盾突出，利用住宅从事经营性活动的前提条件尚不具备。但随着区分所有建筑物的大量建成，其很大程度上解决了不断膨胀的城市人口居住问题。与此同时，建筑内居住人口的消费需求也不断扩大并凸现出来，这些都为住宅商用的产生提供了基础。此外，改革开放以来，国家鼓励和促进各类企业，尤其是中小企业的发展。中小企业的设立因此获得极大便利。就企业设立登记而言，只要设立申请人能够提供明确的工作场所，而一般不问其系住宅或商用楼，就符合各类企业法律的“工作地点”要求，企业便能获批设立。此后，“政府就允许营业，至于营业所使用的房屋的性质、用途，一概不予考虑。”为了降低经营成本，除了在住宅新设满足居民消费需

7、求的企业外，一些通常设立在商用办公楼的企业也开始进驻住宅楼。然而，随着经济进一步发展，人们生活水平不断提高，广大业主要求的“不再是简单的有房可居，而越来越注重良好的居住环境，有些经济比较发达的城市还提出了建设宜居城市的目标”。在此的背景下，住宅商用的弊端也不断凸现，概括起来，大致有如下几类，一是造成环境污染，包括嗅觉污染、听觉污染和视觉污染（如招贴广告）；二是带来安全隐患，可能增加非业主进出小区的数量和频率，给小区带来人身、财产和消防安全隐患；三是致使配套资源紧张，经营性活动的参与者可能占用小区配套资源，引起停车位挤占、电梯拥挤等问题；四是加速建筑物的消耗，如改造房屋结构、建筑物使用频率和强度

8、的增加都可能引发该问题，甚至影响到建筑物的安全；五是违背土地用途管理制度，甚至变相减少了国家土地出让费用；六是影响城市既定的建设规划。正是由于这些负面影响，住宅商用现象的合理性颇受争议，尤其是遭到利害关系业主的强烈反对，甚至引发过激烈的冲突。在我国物权立法过程中，“住宅商用”就受到了许多业主和全国人大常委委员的质疑甚至反对。4全国民房商用概况以及政府制定的相关措施 全国概况温州，全市在册的7.7万余家企业中，登记在住宅里的占到了88。另外，温州市的个体工商户，其中也有很多租用的是住宅房、民房。哈尔滨：建于20世纪80年代临街的一楼老式民宅由于缺少商服用房的规划设计，这类房屋大规模商用改造在前几

9、年达到高峰，目前这个年代的房屋能改成商服的，几乎都进行了改造，哈尔滨市房产住宅管理部门数据显示，该市建于20世纪80年代临街一楼民宅改建率达97%以上，20世纪90年代以后建造的房屋都规划设计了商服用房，但其数量满足不了商用的需求，经营者又盯上了二十世纪90年代后期的小区内住宅楼，这类民房改成商用房现象当前十分突出。这些居民楼开发、物业等部门只顾售房和收取物业费，并不管购房者的用途。哈尔滨：8月4日，哈尔滨市政府关于创建国家级创业型城市工作的实施意见出台，为推进创业就业，我市将放宽市场准入条件，包括允许创业者依据法定条件、程序和合同约定将家庭住所、租借房屋、临时商业用房等作为创业经营场所。对将

10、住宅改作经营性用房的，只要申请人承诺遵守法律、法规和管理规约，提交住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意证明文件，即可申请登记。（2009-08-12 来源：哈尔滨日报）上海：上海市住宅物业管理规定已于近期实施，此规定赋予了业主、物业公司和相关管理部门对擅自“居改非”进行起诉、制止和处理的权利。具体为：业主或使用人有擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，相关业主、使用人可依法向法院提起民事诉讼；物业公司发现业主或使用人有擅自“居改非”的行为时，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应在24小时内报告业委会和有关行政管理部门；业主擅自“居改非

11、”的，由区县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处1万元以上5万元以下的罚款。从潍坊市工商局获悉，为鼓励市民创业，近日工商部门放宽了对企业营业场所的限制，今后从事咨询服务、动漫设计等不影响周边居民生活环境和公共安全的公司，可在居民楼里办公。河南：为支持投资创业，降低创业成本，关于扎实开展企业服务年活动，大力支持我省企业应对危机持续发展的意见对经营场所的登记方式进行了创新，放宽了场所条件：凡持有合法有效房地产证明文件或租房协议，均可以作为生产经营场所进行登记。经县级以上城市规划和管理部门批准设置的临时商业用房、经营场所等，在工商登记时应视为有效经营场所。允许将自有或他人住宅，在征得利害关系人

12、同意、履行法定程序后作为创业场所使用。（2009年03月24日 07:18 来源:大河网 ）此外河南对可经营的职业进行界定：不得进行一下五个方面的职业:餐饮服务；歌舞娱乐；提供互联网上网服务场所；生产加工和制造；经营危险化学品。 5 国外针对民房商用出台的相关政美国：在民宅处规划处专门片区提供经营，对于经营者，一定要保证有完善的旧货设施，对于有噪音污染的商业户则征收环境污染费，对于发现问题不举报的居民进行罚款； 法国：允许民房商用，但是一旦登记后民宅用途不可中途变更；德国：原则上禁止民房商用，如果公司里没有员工则被允许民房商用；日本：出于维护百姓居住环境的人文环境和治安环境，禁止民房商用；新加

13、坡：政府明确区分“住宅式房地产”和“非住宅式房地产”，对于廉价组屋的底层则允许当做居民的健身场所；6相关法律依据物权法：第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意第八十条规定，小区住宅商用，应该经过有利害关系的全体业主同意，并形成证明材料，

14、才能办理营业执照。申请人应按照物权法要求征询该幢楼相关利害关系人的同意，申请人同时也应承担隐瞒真实情况所造成的风险。武汉市城镇物业管理办法： 第三十二条 物业产权人和使用人有下列行为之一，物业管理企业有权劝阻制止，并提请有关部门依法处理：擅自改变房屋结构、用途、外观，损毁设施、设备，危及房屋安全及设施、设备正常使用功能的；（二） 大学生就业创业现状1大学生就业，创业现状如何大学生就业率一览表统计数据显示，目前(2009年)我国大学生创业的平均比例是0.3%，而在以美国为代表的西方发达国家约为20%。2大学生毕业后流向（职业选择，地点选择）3阻碍创业因素（1） 客观方面：国内缺少专门的创业指导（

15、2） 主观方面：大学生创业资金不足：据统计有73.47%的大学生所能承受的自主创业资金不足10万元；61.63%的大学生认为“缺乏启动资金”是创业的最大障碍；缺乏经验，缺乏必要的创业知识，对风险评估不准。由此看来政府有必要来帮助大学生创业者在资金方面不足的问题，而为他们的办公场所的申请提供便利则会产生极大的帮助效果，比如允许大学生民房商用，将居民房当做企业注册场所。（三） 政府帮助大学生创业在民房商用上的政策优惠政府为帮助大学生创业，提供给大学生创业用场地共3万多平方米，高校学生创业企业540家，创业人数近4千人。同时，基地为创业企业提供1到3年的租金减免、提供小额创业贷款、配备创业导师、创业

16、技能培训、综合咨询代理等服务。从民房商用角度看政府帮扶大学生创业浙江：2009年杭州市为275个大学生创业项目提供了1377万元的政府资助，发放房租补贴300余万元。并且充分发挥大学生创业园的作用，提供一站式服务：从办理经营执照到申请创业资助，从提供政策咨询到提供商务、融资服务等让创业大学生把全部精力放在自己的项目上。杭州：杭州市推出了创业资金政府无偿资助制度和大学生创业导师帮扶制度 杭州市政府批复了杭州市工商局关于进一步支持大学生创业放宽经营场所准入的请示。杭州将允许以大学生公寓、居民住宅或商住两用的高层建筑作为创业经营场所，办理工商登记证。杭州允许以大学生公寓、居民住宅或商住两用的高层建筑

17、作为创业经营场所，办理工商登记证。上述三类场所内一般仅允许从事计算机软硬件（技术开发、技术咨询、技术服务、成果转让）及广告业、设计业、经济信息咨询、策划业等无污染的服务性行业。比如，开办没有实体门店的电子商务类企业等等。此次新政中的“大学生”包括高校在校生和毕业后五年内（毕业时间为2005年及以后）的普通高校毕业生。（2009年11月）北京：为促进首都经济增长，支持企业发展，北京市工商局正式发布了关于促进经济增长支持企业发展若干意见和北京市工商行政管理局关于促进经济增长支持企业发展的意见。述两“意见”共计30条措施，已于2009年3月17日经第30次市政府常务会议审议通过。“意见”对京籍应届毕

18、业生自主创业，在政策上开了不少绿灯。对于毕业生创业“民宅商用”等优惠措施，市工商局明确表示，目前只有2009年应届毕业生能享受。对毕业生初创企业，可按照行业特点，合理设置资金、人员等准入条件，并允许注册资金分期到位。允许毕业生按照法律法规规定的条件、程序和合同约定，将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。(2009年3月)武汉概况武汉市人民政府在2008年出台了关于优化创业环境大力推进全民创业的若干意见（武发200810号），文件中指出政府将会大力扶持初始创业。照顾到的人群有：a以自主创业方式实现就业或再就业的科技人员、b大中专毕业生、c复转军人、d下岗失业人员、e就业困难人员、f

19、残疾人和g农村劳动者等七类人员，对扶持对象从事初始型创业活动的，以每户每年 8000 元为限额依次减免营业税、城市维护建设费、教育费附加和个人所得税；并免收属于管理类、登记类和证照类的各项行政事业性收费，减免期限为 3 年。除了以上措施，还有专门针对大学生就也的措施：落实市政府制订的对科技人员、大中专毕业生创业的扶持政策。启动科技创业社区、科技创业柜台、大学生创业示范基地建设，支持大专院校、科研院所、企事业单位的科技人员、大中专毕业生以各种形式到科技一条街开办高新技术企业。通过几年的努力，新建10个科技创业社区、新增300家初创科技企业、新吸纳2000名科技人员及大学生就业。 在出台的相关意见

20、中指出了政府的帮助措施：1 降低门槛，只要是法律法规当中没有禁止的领域，政府就会对其降低门槛；2工商部门会简化登记手续；3扩大经营范围实施“十百千万”行动 自2008年起至2010年，武汉市将实施全民创业“十百千万”科技行动，着力建设政府、园区、孵化器、企业良性互动的科技企业孵化器集群。为支持该项行动，科技局每年投入不低于2000万元的科技三项费，支持行动的支撑项目。重点支持各孵化器和科技创业社区内、注册期不超过18个月、成长性良好的初创科技企业，扶持其快速成长，带动一大批初创科技企业发展壮大；每年投入200万元，鼓励和支持大学生创业。（四） 选题思路首先我们关注到大学生这样一个庞大的备受关注

21、的社会群体（我们本身就是大学生），每年毕业就业时节，大学生就业总会成为热点问题。特别是当前处在金融危机背景下，缓难大学生就业问题，将解决一大部分社会问题，如何解决大学生就业问题，除了传统的提供就业岗位以外就是鼓励大学生进行创业，以创业带动就业。政府重视并且鼓励大学生创业，大学生创业资金不足的背景下，大学生是否考虑民房商用，政府在这方面出台了相关的优惠政策，在武汉地区的运作如何？它的前景有多少？可行性如何？居民对此有什么反应？对物业管理方面的利与弊如何？另一方面关于政府提供优惠的政策它的宣传度有多大？大学生是否熟知？这都是我们需要进一步探讨的。在准备阶段，我们大量的阅读相关资料，查找利益涉及的三

22、方群体的利益：1企事业单位；2物业管理部门；3居民。希望可以通过各个角度更全方面的衡量三者的利弊，努力找到三方面的利益权衡点。了解大学生创业初期遇到的资金问题以及场地问题，再结合政府出台的相关政策为考虑其可行性，及发展前景做好充足的准备。二、现存问题三、发展前景有记者在武汉市出台了关于优化创业环境大力推进全民创业的若干意见（2008年出台）之后，以“民宅能否商用”为题，在武汉市区内对58位市民作了一个抽样调查，调查结果显示对该意见表示欢迎，明这项意见在居民方面不会有太大摩擦；政府出台该政策高校毕业生可将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为注册地点及创业经营场所（2010年4月），降低了大学生创

23、业的难度，减少了公司注册在公司选址方面的麻烦，对于大学生这一庞大群体是支持该政策的，这项政策在主体大学生方面是可以得到推广的；政府作为该项政策的实施者，瞄准目的：帮助大学生创业，只要坚定这一信念，这项措施便将可以得到长久实施。对大学生的前景减轻就业压力，增加大学生创业自信，对大学生创业进行财政上的支持对居民的前景 增加收入来源，促进收入多元化，能够拥有更多充裕的金钱流通到市场中。对物业管理部门的前景增加财政收入：物业管理部门收取的管理费用依据住房性质，类似于大学生创业的民房则收取较高管理费用；管理明确：界定了是大学生创业的民房，物业管理可以更加有针对性的管理，做好物业管理的角色。对政府的前景通

24、过鼓励创业带动就业，解决社会就业难这一大难题；四、可行性分析（一）在主题的确定方面1、2010年4月22日教育部、财政部等六部委将联合开展“创业引领计划”，以一系列新政策推动高校毕业生就业、创业。其中，高校毕业生可将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为注册地点及创业经营场所。 放宽高校毕业生创业市场准入条件，允许按行业特点合理放宽资金、人员准入条件。按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定，高校毕业生可以将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为注册地点及创业经营场所。 22008年4月19日武汉全民创业“蓝皮书”出炉扩大经营场地范围。当中提到凡符合安全和环保要求，经有利害关系的业主同意后，允许以

25、家庭住所为经营场所。打造创业平台。开展社区创业促就业活动，积极创建充分就业社区，对建成的充分就业社区和以创业促就业先进社区给予表彰奖励。3、2009年11月02日杭州新政鼓励大学生创业大学生可在居民楼开公司。三类场所内允许开办经营性场所仅限网店、广告公司等无污染的服务性行业在校大猝学生和毕业五年内均可享受新政（二）在调查地点方面1我们选择的调查地点是武汉市，为了充分体现本次市场调查的科学性，以武汉市中心的三个小区为例，三个小区代表了三种不同类型的小区。以中环新天地为代表的高档小区，以华立新华时代为代表的中档小区以及以万松还建楼为代表的低档小区，涵盖面广全面可靠。2这三个地点距离我们学校比较近，

26、与其他调研项目相比，可以节省很大部分的交通费用，可将更多的费用投入到课题研究的其他重要方面。调查地点的便利性还为我们开展具体调研时形式方式的选择提供了较大的弹性空间，可充分利用成员日常在参与社会实践活动中所积攒的人脉更有目标性及效率性地进行调研活动的实施及拓展。以下部分是我们对市场调查地址的一些介绍。华立新华时代(1)商户简介 “华立新华时代”坐落于汉口西北湖区域中心，东临新金融商业南北主轴新华路，与繁盛的武汉市图书大世界和静怡的菱角湖文化广场隔路相望，与未来王家墩中央商务区都只有咫尺之遥。 (2)位置 汉口西北湖区域中心，东临新金融商业南北主轴新华路 2.中环新天地 (1)商户简介 (2)位

27、置 3.万松还建楼 (1)万松还建楼属于老式居民楼 小区详情 (2)位置 （三）在具体的调研实施方面本小组两名成员张琦和曹珺是武汉本地人，对于选取的三个小区的情况非常熟悉。所有的小组成员都很认真负责具有很强的实践能力，且很积极的投入到调查中。调研对象 本次市场调查以当地居民、居民委员会、物业管理公司、企业、大学生为对象,通过各种渠道各种方式,深入透彻地了解与分析调研方式 1.网上查阅资料 2.图书馆查找 3.询问老师 4.问卷调查 5.实地考察调研时间及具体安排(其内容见附录)（四）在调研的深度方面 1、我们调查的人群包括以上三个小区的居民，小区的物业公司工作人员社区工作人员以及我校大一到大四

28、的部分学生。2、我们调查的方式包括：问卷调查、访谈、网络问卷调查等等。3、我们调查的时间集中在暑假期间，我们有充足的时间进行充分的调查与论证。五、在社会背景方面1当前金融危机背景下，大学生就业问题日趋成为社会的一大难题。随着社会经济的发展与社会的现实需要民宅商用的相关政策法规也在不断完善。两者相结合，给大学生创业提供了良好的契机。体现了法律的与时俱进与社会对于大学生群体的关怀。有助于实现双方共赢，促进社会的和谐发展。2民宅商用严重影响了小区居民的正常生活，是一个急需解决的社会问题。大学生在居民宅内创业，从事一些不会扰民的行业。对于大学生和小区居民来说是双方共赢的一件事。五、学科交叉与知识应用1

29、 学科交叉在时下金融危机背景下大学生就业困难和一系列大学生创业优惠政策的出台，越来越多的大学生倾向于自主创业。本项目选题具有突出的社会现实意义，具有深刻的管理学、经济学内涵和较高的人文社会价值。因此在社会实证分析中，我们将以管理学为主体和基础，以教育学、心理学为框架支撑，结合经济学知识，运用辩证唯物主义分析法和统计学知识处理调查资料。即：我们将遵循“运用管理学相关原理，结合大学生就业难的现状，多种学科交叉分析”的原则，发挥工商管理等相关专业对管理学专业知识的横向交叉运用，发挥人力资源管理、就业管理与政策学、产业经济学、物权法等多学科专业知识的纵向综合运用优势，对课题所涉及的服务外包产业自身发展

30、的特点和对人才的需求、大学生知识结构和层面的特点及就业难等几方面问题进行有深度、多角度的分析研究。同时，为了顺利进行调查和分析，我们将引入社会学的专业知识和思维视角，联系社会调查研究行为分析方法统计学等具有个性化专业结构和知识的资源，对此类富有现实意义的社会经济管理和人文教育问题进行调研。我们不会仅仅局限于单一的管理和经济领域对其调研，多种学科知识的交叉运用必然为形成完善的学科领域结构和交叉创新思路创造条件。我们认为这样的专业知识结构足以满足本项目选题对学科交叉创新的需要，并且十分符合本课题自身的特质，有利于项目的科学实施。（1）物权法有关知识住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事

31、经营性活动。在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。业主既可以用于住宅，也可用于经营性活动。物权法首次从民事基本法的高度对此作了规定，该法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（2）统计学相关知识用统计学的知识来对大学生创业和民房商用现状的调研中得出的大量的数据进行统计、分析，并得出相应结论。对调查结果进行系统分析，并做出相关的图表。通过线性回归分析、判别分析、

32、聚类分析、因子分析、对应分析等多种分析法分析民房商用政策对大学生创业的影响。（3）社会学相关知识大学生自主创业对于解决社会就业问题以及社会的发展都有着深远的意义。2学科创新（1）数据来源：本课题立足实证分析，所有数据将来自一线小区的实地调查，做到一切从实际出发；（2）理论支撑：在对现状进行实地调查的基础上，充分运用物权法、企业管理、统计学、社会调查研究方法等等相关学科知识对现状进行分析，使思考的角度尽量两多元化；（3）研究思路：本课题选取武汉市中心具有代表意义的高中低档次三个居民小区进行调查，从小点切入，以小点看大问题，思路比较新颖。六、成果展示方式及应用1成果展示方式（1）研究报告对武汉市的

33、中环新天地、华立新华时代、万松还建楼这三个小区进行调查，采用问卷调查及有效回收、单个访谈等形式得到我们所需要的数据信息即居民对“民宅商用”现状的看法、对今年“两会”讨论的关于促进大学生就业而鼓励大学生在民用住宅内创业的看法及其意见。我们还会对本校中南财经政法大学的学生进行问卷调查、访谈、网上询问，通过这些方式得到关于大学生的数据信息：在国家大力鼓励大学生创业的背景和在允许民宅商用及一系列优惠政策背景下，他们对创业的意向程度和他们对这些政策的想法。在此调查过程中，我们会本着实事求是的态度，一丝不苟的精神将所有的数据真实地记载。在调查报告的写作过程中会认真听取每一个成员的意见，鼓励发表自己独特的见

34、解，并形成统一的观点。最后写作一篇观点富于创新、格式科学规范的研究报告。其中包括调查时间、调查地点、调查背景、调查内容及方法、调查结果与分析以及意见与建议。（2）学术报告结合调研结果，对调研过程中的一些问题，进行全面思考和深入地挖掘，提出具有现实可行的建议，按照相关的学术规范写作出学术论文作为我们研究成果的重要组成部分。在开学后我们会请指导老师对此予以修改并根据老师的意见对该学术报告作进一步的完善。2、调研结果的应用将我们的调研结果和建议向相关部门反应，并将其放在市场中检验。在相关法律法规出台的背景下，根据反馈的信息和数据，不断的调整和改善我们的结论与建议。七、调研的意义（1）大学生方面1有利

35、于缓解大学生就业难问题在国际金融危机的影响下，近年来我国大学生就业形势十分严峻。2008年全国高校毕业生为532万人，而全国就业率仅为70%；2009年全国高校毕业生为611万人，2009年9月1号，毕业生就业率仅为74%。这一现象引起“两会”的高度重视，代表委员针对大学生就业难问题提出多项提案，到2009年年底，高校毕业生就业率达到87.4%。由此可见当前大学生就业的严峻形势以及国家对大学生就业的重视程度。而在民宅商用背景下，针对大学生制定相关优惠政策和鼓励措施有利于降低大学生创业门槛，鼓励大学生积极创业，进而缓解大学生就业难的问题。2有利于促进大学生创业由于就业形势严峻，一部分应届大学生未

36、能找到理想的工作，想要创业却受制于有限的经济条件。创业资金的短缺使得他们不能租用租金高昂的写字楼，只好放弃创业想法。这严重束缚了创业者的发展。另外基于“民宅商用”的相关法律法规不够完善，让大学生创业企业投资人向所属业主委员会或社区居委会申请的过程中可能会遇到很多问题。因此对民房商用的情况进行调查，并结合调查结果分析总结提出一些建议，让大学生创业之路更顺畅。这可提升大学生对创业的信心，增加其对创业的物质与精神投入，最终推动大学生就业发展，解决社会的一大难题（2）社会方面1促进社会安定 大学生失业人数过多，会影响社会的稳定。一些大学生找不到工作，但又迫于生活所需，要解决现金问题，可能被一些不良之徒

37、利用走上违法犯罪的道路，这不仅会造成社会问题，影响了他人的人生安全，也是对人才的一种浪费，让国家社会对他的培养付之东流，也会让其亲人承受不应承受的痛苦。因而促进大学生创业，减少失业人数，有利于维护社会的安宁与稳定。2有利于减少扰民纠纷 由于武汉市对民宅商用的相关法律法规的有一些模糊，对适合民宅商用的范围未作具体说明，使一些扰民的企业混入到居民宅中，会影响到居民的正常生活，引起居民的不满，导致居民和企业人员发生纠纷。对民宅商用的范围进一步做出明确界定，将扰民的企业拒之居民房外，适当放松对引入不扰民企业的限制，这样既可增加业主的收入，也能促进居民楼的安宁，减少扰民纠纷。3提升产业结构在我国虽然大学

38、生就业难，很多大学生找不到工作，但是选择创业的人数很少，创业比重不到1% ，而西方发达国家，大学生自主创业非常普遍，美国大学生创业比重高达20%23%。因而我国应进一步大力鼓励大学生自主创业。大学生在居民楼内创业，多是从事服务业，大学生工作的领域向第三产业发展，这样有利于我国产业结构的提升。（3）经济方面我国正需要创业性人才与企业，大学生创业数量的增加能为我国的经济注入新的血液与活力。自改革开放以来，我国经济高速发展，但是我国与西方发达国家仍然有距离，大学生创业，多向高产业发展，能提升我国产业结构，促进我国经济发展，缩小我国与西方发达国家的距离。武汉市是一个教育重地，每年都有大量的大学生毕业。

39、然而留在武汉市的人才却很少，人才的大量外流对武汉市的长远发展不利。如果武汉市能针对民房商用出台一些政策鼓励大学生创业，这样有利于留住大量人才，缓解武汉市高端人才外流的困境，促进武汉市经济的发展。(4)文化方面通过民宅商用促进大学生创业，能提升大学生的创业激情，影响小区其他人的创业愿望，并使其形成一种潮流。这会提升整个国民的创业激情和工作激情，增加他们对实现自我价值的渴望，提升人们的精神面貌，发扬中华民族吃苦耐劳、不断进取的高贵品质。八、附录（一）调查问卷表1 针对居民的问卷调查目前武汉民房商用情况调查问卷表您好,我是中南财经政法大学的一名学生.为了解当前武汉地区,特别是周边地区民房商用的情况,

40、以便我们就现状对相关法律法规的制定及修改提出建议,希望您能抽出宝贵时间完成我们的调查问卷.谢谢调查地点:1.请问您是居住在这附近的居民吗?A.是的,我住在这附近B.不是,我住在其他地方2.请问您从事哪一行业?A.学生 B.教育行业 C.销售人员 D.其他行业3.您觉得您自己对本地区附近的情况了解多少?A.非常了解 B.了解 C.不是特别了解 D.完全不了解4.您觉得这附近居民楼多吗?A.非常多 B.多 C.很少 D.非常少5.您知道周围居民楼的主要用途吗?A.自家用房 B.出租,主要租给学生或者打工人员C.出租,主要用于开店、办公或教学 D.我对这个问题不是很清楚6.在您印象中本地区自家用房的

41、比例是多少?A.50%以上 B.30%左右 C.10% D.10%以下7.在您印象中本地区学生或者打工人员居住的比例是多少?A.50%以上 B.30%左右 C.10% D.10%以下8.在您印象中本地区出租房被用于开店、办公或教学的比例是多少?A.50%以上 B.30%左右 C.10% D.10%以下9.您对民房商用的看法如何?A.反对(转10题) B.支持(转11题) C.无所谓 D.其他10.您反对民房商用的理由是(多选):(下转12题)A. 他们不符合国家法律的规定B. 扰乱了房屋功能C. 过于吵闹, 影响了我和我家人的生活作息D.来来往往的人太多,家人安全受到威胁E.加深了邻里之间的矛

42、盾F.导致我租用房屋价格的上升G.我有其他理由 11.您支持民房商用的理由是(多选):(下转12题)A. 民房商用是未来房屋发展的大势所趋B. 民房商用成本低C. 民房商用能够使得租赁双方利益最大化D.手续方便,不用出据企业证明E.没有过多规章制度的限制,企业发展更自由F. 工作和生活地点距离较近,更方便G.我有其他理由12.您了解国家对于民房商用的相关规定吗?A.我了解 B.了解 C.不了解,可查资料不多 D.不想了解13.您觉得国家有必要加强民房商用的相关规定吗?A.很有必要 B.必要但不迫切 C.没那么必要 D.没必要14.您觉得居委会物业等管理部门对居民居住情况负有责任吗?A.是的 B

43、.仅对居民居住的某些方面负有责任C.居委会不应该过度干涉居民生活 D.无所谓15.您所在的居委会物业等管理部门对民房商用的情况通常采取什么态度?A.公开承认他们的存在 B.对于他们的存在通常采取默认的态度C管理部门反对民房商用 D.我不清楚他们是什么态度16.您所在的居委会物业等管理部门有对民房商用的情况采取过什么措施吗?A.有的,而且很多 B.有的,但不是特别频繁C.没有 D.我不清楚他们采取过什么措施17.如果您生活的小区内的民房商用有什么要求吗?(多选)A.民房商用就不应该出现在小区里 B.民房商用应该控制在一定的范围内C.应该对在居民区内办公的企业类型作出规定D.只要他们做到不打搅居民生活就行E.居委会物业等管理部门应该保证居民生活的安全性F.我有其他要求18六部委于2010年4月出台相关政策对大学生创业予以支持，其中包括允许大学生将民房当做企业的注册地址（这意味着高校毕业生将民房予以商用得到国家的认可），您支持吗? A.支持(下转19题) B.反对(下转20题)19.您同意六部委出台相关政策的理由是:(多选) A.大学生缺乏创业资金,出台相应政策对社会的长远发展有好处 B.大学生的素质比较高,