第讲城市土地利用管理ppt课件.ppt

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1、一、城市土地利用与土地利用管理1、土地利用 指在一定的社会生产方式下，人们紊乱一定的目的，以土地为劳动对象或手段，依据土地的各种属性及其规律，对土地进行开发、利用，以满足自身需要的经济活动过程，这一过程是与土地进行物质、能量和信息的交流及转换的过程。,土地利用,土地的利用效果,土地的利用强度,土地的利用方式,土地利用方式可以是生产性的活动，如种植作物、建造工厂等，可以是非生产性活动，如建造住宅、设旅游风景区、自然保护地等。 土地利用效果衡量标准：是否在土地利用中取得最大的效益；是否最大限度地满足了人们日益增长的物质和文化需要。 土地利用的原则要遵循生态平衡原则、最大经济效果言责和节约原则。 土

2、地利用的影响因素 自然因素：气候、地貌、土壤、植被、矿藏、景观和位置等； 经济因素：经济发展水平、产业结构、投入水平等； 社会因素：制度、人口、法制、教育、技术、宗教和风俗等；, 土地利用的主要内容,确定土地的用途； 在国民经济各部门间和各行业间合理分配土地资源； 采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。 土地利用是一个动态过程，土地的用途、土地资源的分配、土地利用效益是随着社会经济因素和自然因素的变化而不断变化的。,2、土地利用管理, 土地利用管理的含义 土地利用管理是国家（各级政府）按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、整治和保护所进行的计

3、划、组织、控制等工作的总称。 土地利用管理的主要内容 土地利用管理主要是从三个方面对土地的开发、利用和保护进行管理的。 通过编制土地利用总体规划和中期、年度计划，对土地开发、利用和保护进行计划管理。 对土地利用总体规划实施过程进行监督，以保障土地资源的合理利用，在土地利用总体规划实施过程中，如发现当地情况有了较大变化或者土地利用总体规划中不不当之处，通过反馈机制，对土地利用总体规划进行修正，再付诸实施。 对土地的开发、利用、保护情况开展经常性的检测、调查和调控，以保证土地利用沿着科学轨道、朝良性循环方向发展。,2、土地利用管理, 土地利用管理的指导思想 可持续发展土地资源可持续利用是社会经济可

4、持续发展的物质基础。即保有一定数量，且结构合理，质量不断提高的各类土地资源；土地资源的生产性能和生态功能不断提高；土地资源利用的经济效益不断提高；降低土地利用可能带来的风险；土地资源的利用能够被社会接受，体现公平和效率； 保障土地资源的安全和有效供给资源安全是指一个国家或地区自然资源可持续保障的程度。土地资源安全和有效供给指：土地资源保障的充裕度，这反映土地资源供给与需求之间的平衡状况；土地资源保障的稳定性，即土地资源供给来源的多样性或多元性；土地资源保障的均衡性，即土地资源攻击在地区、部门和人群之间的均衡。 前瞻性和科学性 要对土地资源数量、质量和机构变化趋势、土地供求关系变化趋势等做出正确

5、的预测和判断；注意根据土地利用的自然规律和经济规律利用和管理土地。,3、城市土地利用, 含义城市土地利用指在一定的社会生产方式下，人们为了一定的目的，依据城市土地的各种属性、特性及其规律，对城市土地进行开发、利用，以满足自身需要的经济活动过程。城市土地利用是城市土地在城市的不同经济部门之间、各个不同项目之间的合理配置和使用。 城市土地资源配置 是城市土地合理利用的基础和前提。实质上是对城市土地的利用方向进行合理分配，确定土地的各种不同的经济用途，使城市土地利用达到经济效益、社会效益和生态效益的统一。 为什么要对城市土地资源进行（合理的）配置？怎么进行（手段）？,城市土地是城市经济重要的生产要素

6、，具有供给的稀缺性和需求的无限性的特征，土地是城市经济发展的长期“瓶颈”。 城市土地变更利用方向困难，一旦确定了某中用途并投入使用后，要改作其他用途将造成巨大经济损失。 我国长期以来形成的依靠行政指令计划调拨土地留下的后遗症。 政府宏观调控：根据对城市土地资源的调查、分类、统计等对城市土地利用做现状分析，据此制定城市土地利用总体规划，在实施中运用地租、税收、利率和信贷等经济杠杆对城市土地供求进行调控。 微观市场调节：单个企业根据最大收益原则，在宏观调控下确定其在城市中的定位，选择合适的土地与其他要素的组合。,城市土地的使用, 根据城市土地经过合理培植以后，土地的所有者或者土地使用这根据一定的经

7、济目的，以及已经配置土地的的特征和功能对土地进行开发、经营和管理的过程。 城市土地配置过程的主体是政府和市场；城市土地使用过程的主体是获得土地所有权或使用权的企业和个人。 城市土地开发不能违背在城市土地配置过程中确定下来的土地利用方向，不得随意变更土地的用途。 对于城市土地开发分为狭义和广义城市土地开发 狭义城市土地开发指新城区的土地开发，即变农业用地为城市工商业用地； 广义的城市土地开发包括新城区的土地开发和旧城区的拆迁改造。,城市土地的使用,城市土地开发 是一项系统工程，有大量的基础性工作，例如编制开发规划、可行性研究、确定开发项目、筹集资金、工程勘察设计、征地拆迁、修通道路、平整土地等等

8、。这些工作需要按循序渐进的步骤进行。 注：城市土地开发一般与房屋开发相联系，因此评价城市土地开发效益离不开对房地产开发项目的综合评价。必须从项目的投资效益和经济代价做分析比较。同时还必须考虑项目的社会及生态等效益。, 城市土地利用的结构,城市土地利用的结构一般表现为城市土地利用的功能分区，按照产业结构进行分类，主要可以分为商业区、工业区和居住区三大功能区。这三个功能区因其不同的功能形态，利用着不同的城市土地区位，占有相对固定的空间位置。 商业区 商业和服务业是城市产生和发展的基础要素之一。在大多数城市中，商业用地占总用地的比例很小，但却构成了城市主要的繁荣地段。在一些经济发达的城市或特大城市中

9、，商业区按其规模和服务半径不同，又可划分为中心商业区和地区商业区两个层次。 中心商业区 一般位于城市的中心，该区是全市交通和通信网络系统的枢纽，信息和情报的汇集点和传递中心，对城市经济和正常运转起着神经中枢的作用。 地区商业区 是大城市的二级或以下商业中心。, 城市土地利用的结构, 工业区 工业区在城市中一般占较大面积，其区位的选定在城市土地利用中占有重要地位。工业区尽可能接近原料市场和产销市场，要方便运输、尽可能减少运输成本和生产成本，使工业企业获得最大经济效益。 重工业区：与其他功能区的矛盾比较突出，重工业区应该原理城市市区，使污染降到最低，同时也因为重工业是生产资料的产业，与城市居民生活

10、的联系不大，把重工业区布局在城市郊区，并不会因此增加企业太多的运输成本，而由此带来的社会效益和环境效益是巨大的。 轻工业区：布局上应以靠近市场为主要布局特点。由于轻工制造集聚经济效益的作用，以及相对与商业服务业企业较弱的市场竞争能力，轻工业区一般在商业区外围或城市某个特定区域集中布局。但是市场定位特征比较明显而且无污染的轻工制造企业，并不强求一律布局在轻工业区，可以根据人口的分布合理定位。, 城市土地利用的结构, 居住区 是城市土地中非生产用地，居住区作为城市居民生活的空间分布广泛，通常是城市中面积最大的利用类型。考虑到居住区是居民休息和生活的场所，因此居住区应该有便捷的交通网络、完备的生活与

11、服务设施，在区位布局上远离重工业区，与轻工业区也应有明显界线。, 城市土地利用的结构模式,城市土地利用结构主要可以分为商业、工业和居住三大功能区，但是这些功能区在每个城市中的区位都不尽相同，这就产生了城市土地利用不同的结构模式。城市土地利用模式的影响因素 城市土地市场的自发力量； 城市土地利用的自然规律； 城市规划； 城市土地似乎用政策； 城市土地利用的结构模式可以分为：同心环模式、扇形模式和多中心模式（城市地理学、城市经济学）, 城市土地利用的结构模式, 同心环模式 伯吉斯（1923）创立，并由其他城市经济学家发展而成。 特征：以中心商业区为核心，其他不同用途的城市功能区以同心环形式一圈接一

12、圈地向外扩展，一般中心商业区外是制造业区，制造业区外是居住区，再外是农业区。 理论依据：城市地租理论（竞标租金包络线和级差收益） 前提假设：城市所在地区为一均质的平地。, 城市土地利用的结构模式, 扇形模式 贺伊特（1939）提出 前提假设：认为同心环关于均质性平面的假设不现实，对现代城市的地理环境以及交通运输对城市土地利用的影响估计不足。 理论依据：城市地租理论（竞标租金包络线和级差收益） 特征：轻公制造业和批发零售业对运输线路有较强的以来性，所以制造业区应是沿交通主干道延伸的扇形区域，而不是同心环分布，住宅区按居民收入的不同而分成不同类型的居民区。, 城市土地利用的结构模式, 多中心模式

13、哈里斯和乌尔曼（1945）提出，前两种模式都是单中心城市土地利用模式，忽视了重工业对城市内部结构的影响，低估了人口郊区化对商业中心的分离作用。 多中心模式适用于多中心城市； 多中心的概念并不排斥土地利用的同心环和扇形模式的存在，城市内每一个中心都可以具有同心或放射的性质。 土地租金理论也适用于多中心模式。,4、城市土地利用管理, 含义 城市土地利用管理是城市政府为合理组织城市土地利用，对各种城市土地利用过程实行的敢于，其基本任务是指导和约束人们合理进行土地利用，协调各部门的用地矛盾，为各部门的建设和生产建立良好的土地组织条件。包括：宏观控制和微观管理 宏观控制 指城市政府通过编制城市土地利用规

14、划、计划以及其他措施，调节各类用地的供给和需求；控制各类用地的规模，调整其比例结构和空间布局；协调各类用地矛盾，以提高土地利用的宏观经济效益、社会效益和生态效益。 微观管理 指城市政府对单位和个人城市土地利用活动所进行的直接指导和监督等行为。,4、城市土地利用管理, 城市土地利用管理的主要内容 城市土地利用规划管理 城市土地利用计划管理 城市土地开发、整治管理； 城市土地利用监测管理； 城市土地利用总体计划是城市土地利用管理的基础，是城市土地利用计划、土地开发、整治饿依据； 城市土地开发、整治等是规划、计划的实施； 城市土地利用监测是规划、计划的反馈；,4、城市土地利用管理, 我国城市土地利用

15、管理的方针政策 控制城市用地的规模 为了合理利用土地，保护耕地，避免城市用地的盲目扩张，需要控制城市用地的供应总量，国家每年提供给非农业建设用地的总量，是城市用地的供应“源头”，控制好这个源头，也就控制住了城市用地的盲目扩张势头。 大力提高城市用地集约利用程度 根据国土资源部的专项调查表明，全国城镇规划区愤怒为内工友闲置土地、空闲土地、批而未用土地395.61万亩，相当于城镇建设用地总量的7.8%。因此，要提高集约利用城市土地。 确定城镇合理用地规模和布局，严格控制城镇盲目扩张； 充分发掘建设用地的内部潜力，鼓励进行旧城改造，鼓励进行土地置换。, 我国城市土地利用管理的方针政策, 保护和改善城

16、市生态环境、防止污染和其他公害 实施有利于城市用地内部挖潜的政策 目前，由于“内部挖潜”需要投入大量的资金，而且拆迁的难度较大，所以，多占用增量土地进行建设的现象比较普遍。为此，应在地价政策、税收政策、信贷政策上给利用存量土地进行建设的以优惠，降低其建设成本，形成“优惠挖潜”、“高价外延”的机制。,二、城市土地利用总体规划,1、城市土地总体利用规划的内涵 是土地利用规划体系的组成部分，是对城市一定范围内的土地资源的保护、利用、开发、整治在时间和空间上所做的总体的、战略的安排，是城市土地利用管理的关键，也是制定中期和年度用地计划及审批各项建设用地的重要依据。 城市土地利用总体规划区别于“区域土地

17、利用总体规划”，其对象主要是城市建成区及其蔬菜副食基地建设用地，而外围的工矿、农业、交通、居民点等用地，仅是规划的区域条件，并不做出安排。 城市土地利用总体规划的规划范围应尽可能地与城市规划中的“规划区”一致。尤其当规划区基本上就是城市建设发展用地区时，城市土地利用总体规划可以把规划区作为自己的规划范围。,2、城市土地总体利用规划的特性, 总体性 城市土地利用总体规划的对象是规划区内的全部土地资源，而不是某一种用地。在城市土地利用总体规划要全面考虑城市土地资源的合理配置，要把时空结构、空间结构和产业结构与城市土地的开发、利用、整治等结合起来，进行统筹安排和合理布局。此外，还应综合各部门对城市土

18、地的需求，协调各部门用地矛盾，对城市土地利用结构和利用方式做出调整，使之符合经济和社会发展目标，以促进城市经济持续、高速、健康发展。 长期性城市土地利用总体规划一般以1015年为时段，是对与城市土地利用有关的重要经济与社会长期变化趋势作出预测，据此制定长远的城市土地利用规划，拟订战略性的方针政策和措施，为编制短期和年度城市土地计划提供科学依据。,2、城市土地总体利用规划的特性, 战略性 由于城市土地利用总体规划是中长期的规划，所以只能遇见城市土地利用的方向、目标、内容、结构、布局与城市土地利用方向变化的大体趋势，而不是遇见其具体变化的形式和内同。因此，城市土地利用总体规划只能是战略性的规划，只

19、能为主要用地部门提供概略顶的、方向性、指导性的规划目标。 控制性城市土地利用总体规划主要表现在： 从纵向讲，城市土地利用总体规划受上一级土地利用总体规划的指导和控制，同时，下一级土地利用总土规划又是城市土地利用总体规划的反馈； 从横向讲，城市土地利用总体规划对本区域内各部门的土地利用起到宏观控制作用。,2、城市土地总体利用规划的特性, 权威性 城市土地利用总体规划是由城市政府编制，纳入城市发展计划，通过国家行政权力保证实施，对违反城市土地利用总体规划的土地利用行为要追究其刑事责任，这不同与行业或部门规划。 动态性城市土地利用总体规划属于中长期规划，涉及人口、技术进步、经济增长、社会发展和政策等

20、各个方面，受许多不可预测因素的影响。因此，城市土地利用总体规划也只是在一定时期内把城市土地利用现状改变为更适合于方式经济发展状况的措施之一，是随时间变化的。当不适宜城市经济一发展、政策变化、实际土地利用同规划的土地利用不一致时，就要即使对规划进行充实、修编和完善，及时调整实施措施。因此城市土地利用总体规划是一个“规划实施再规划再实施”的连续不断发展的过程。,3、城市土地总体利用规划的作用与地位, 作用 为充分、合理利用城市土地提供科学依据； 为城市经济发展、稳定、协调创造有利条件； 加强城市土地利用管理的重要措施和手段； 城市土地总体利用规划是土地管理的内容之一。在土地管理众多内容中，以权属管

21、理为核心的地籍管理和以规划管理为“龙头”的利用管理，是国家赋予土地管理部门的两大主要职能。 地位 我国现行的土地利用规划系统是与行政区域相对应的，由国家省市县（含乡镇）四级构成。 市级土地利用规划包括市域土地利用总体规划和城市土地利用总体规划两个层次。区域上，前者包括后者；但深度上后者更深入，两者共同构成完整的土地利用规划系统和管理依据。,4、城市土地总体利用规划与城市规划的关系, 就规划理论而言，城市规划包括城市土地利用总体规划和城市建设规划。二者是同一工作在时间上的两个不同阶段，在内容上的两个不同侧面。 市域社会经济发展规划 城市土地利用总体规划市域规划 市域城镇体系规划 城市规划 城市建

22、设规划（总体规划、详细规则） 市域土地利用总体规划 城市设计 对于城市建设管理来说，最主要的是城市用地的总体安排和建设项目“综合部署”，前者即城市土地利用总体规划，后者即城市建设规划。理论上，二者的内容有明确分工，即一个搞用地，一个搞建设项目。二者的时间安排有先后顺序，即先部署城市用地，再把建设项目按用地要求落实到具体区位。这两者与城市设计构成城市规划体系。 一个出自建设规划部门，一个出自土地管理部门, 就目前的规划实践而言，城市土地利用总体规划与城市规划既有区别，又有联系。 城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设项目的综合部署，是建设和管理城市的依据。其对土地的安排，主要从为城市建设发

23、展提供用地服务的角度进行，注重用地的整体性、连续性、功能性、可建设性和弹性。 城市土地利用总体规划除了开发利用土地以外，还强调对城市土地资源的合理配置以及保护和整治。在利用上，注重土地的有偿性、有限性、潜力和经济效益。在规划深度上，对用地的安排更细致具体，更多地开率到土地管理的需要，照顾到土地的权肃、界线和变更，制定具体的用地限制要求和管理分区。 城市土地利用总体规划和城市规划虽出自不同的主观部门，但都是管理城市的手段，都是为更高促进城市全方位发展与进步而指定。, 近期内城市土地开发利用将是城市土地利用总体规划和城市规划双重指导，二者还应相互协调，密切配合，共同为城市建设管理提供依据。 从长远

24、看，规划实践应向规范化靠拢，形成城市土地利用总体规划、城市建设规划分工明确的城市规划体系。,5、城市土地利用总体规划的主要内容和基本方法,城市土地利用总体规划的对象是城市及其蔬菜副食基地建设用地。其中，蔬菜副食基地多数在菜地保护区规划和市域土地利用总体规划中做安排，即使没有做出安排，也可按已有的土地管理相关规程处理，在此，只要特别注意和城市建设用地区边界的衔接和协调就可以了。但是城市建设用地的总体安排，在必须在城市土地利用总体规划中重点突出解决。 具体内容和基本方法包括以下部分：, 确定城市土地利用类型, 确定城市土地利用类型是城市土地利用现状调查和总体规划的基础工作。主要有三种方法： 根据土

25、地分类体系确定城市用地类型。 将城市建设用地类型分为大类和亚类。大类可根据标准划分，亚类则根据不同城市土地利用特点和土地规划的具体要求划分，主要突出诸如商业、科研教育、污染性工业、开发区、别墅区、旅游风景区、名胜古迹保护区等对城市发展有较大影响、在城市布局中地位重要的用地类型。 不限于已有规范，完全根据城市的提点和规划需要建立适用于本城市的土地利用分类体系。, 城市建设用地使用性评价, 城市建设用地适用性评价是用地选择与用地组织的依据，是字自然环境各要素综合分析的基础上，按照规划与建设的需要，以及整备用地在工程技术上可能性与经济性，对用地的自然条件进行质量平定，以确定其适用程度。 评价时，要根

26、据城市用地供求状况，以用地为基础，综合与之相关的各项自然条件优劣，确定其是否符合建设要求，评价结果通常是将用地分为三类并表示在评价图上： 一类用地：自然条件优越，适合各项城市建设要求，一般不须或稍须整备即可使用。 二类用地：需要采取一定的工程措施，改善条件后才能用于建设； 三类用地：不适合做城市建设用地，如果必须是哟内，则要付出特出的工程技术措施。, 城市建设用地潜力分析, 其是确定城市用地发展方向、合理选择用地的依据，可以分生活性和生产性用地两部分进行分析。 生活性用地的潜力 主要在于城市内的闲置地、棚户区、平房区和中中低层建筑区，分析时通常是先按照用地建设的外部景观，将生活性用地划分出若干

27、个潜力小区，然后通过建筑层数、建筑密度、容积率等指标的综合分析和对比，评价其潜力的相对大小和级别，再根据此确定潜力分许并画出潜力分析图。 生产性建设用地的潜力分析 要根据具体用地单位的性质，通过对占地面积、建筑面积、职工人数、固定资产、生产总值、经济密度等指标的综合分析和对比，确定出该单位对所占土地使用是否充分、尚有多大潜力可挖掘。, 城市建设用地需求预测, 是确定城市发展规模和用地结构的基础，其主要任务是推算近期和规划期末城市建设用地总面积个各单位建设用地面积。方法： 标准法即在人口预测基础上，按照国家规定的人均用地面积指标和结构比例，计算出城市建设用地需求量。 统计法即由政府组织机关、街道

28、、工矿企业进行统计，上报其在一定时期内对土地的需求量，在由规划者进行统计分类和适当的定性调整与平衡得出城市建设用地的需求量。 回归法 即通过对过去数据、建立回归模型，求出系数，将预测年份代入求解。 相关分析法 即通过分析，找出一个或几个与城市建设用地需求量密切相关的自变量指标，比如人口、工业产值、建筑业产值等，在过去数据的基础上，建立相关方程，求解系数。借助国民经济计划以及其他相关指标预测数的各种规划，即可求得城市建设用地需求量。, 城市建设用地的规划结构, 在用地需求预测的基础上，经过定向调整，即形成了城市建设用地的规划结构。包含类型、作用、性质三种结构比例关系和各项用地之间、现状和规划之间

29、两个平衡过程。一般用城市建设用地平衡表表示：序号 用地类型 现状（面积、人均）规划（面积、人均）, 城市建设用地布局, 此部分是城市土地利用总体规划的核心内容，包括： 布局原则根据城市用地特点和要求，因地制宜，并处理好“一要生活、二要建设、开发与保护并重，利用与整治结合，内涵为主外延为辅，突出城市性质和特色”等原则性问题。 用地发展方向 即挖掘内部用地潜力的内涵发展；向周围拓展，辟建新区的外延发展。作为土地利用规划应鼓励前者，控制后者，尤其要控制“摊发饼”式的用地外延扩展。 用地功能分区 在保证总体布局合理的前提下，通过有目的的选择，促进城市形成若干个明确的功能区，如商业区、工业区、经济技术开

30、发区、风景区等；, 城市建设用地布局, 用地管理分区 根据城市管理特点，可以设置建筑高度限制区、土地利用程度指导区、用地整治改造区、重点建筑物保护区等若干个管理分区，每一种用地管理区都对应有一定限制要求。 用地限制系统 在用地分区和分类基础上，把各类建设用地，各种功能区、管理区，分别落实落实到句日的街区地段，并列出响应的适宜与不适宜设置的建设内同和规划要求，即形成了明确具体的城市建设用地限制系统。,6、城市土地利用总体规划的实施,各级人民政府土地行政主管部门是同级土地利用总体规划组织实施的主管部门。 土地利用总体规划经过批准后，由土地行政主管部门负责组织实施，并按中期和年度实施计划经常检查和监

31、督规划执行情况，以保障规划保质保量按期完成。 土地利用总体规划执行期间，如果实际情况发怔重大变化，土地行政主管部门应将土地利用总体规划和实施计划进行修改完善，以提高规划实施的综合效益，修改后的总体规划，必须按规定经原批准机关批准。,三、城市土地利用计划,1、含义 是城市政府根据城市经济和社会发展计划的需要，结合城市土地的自然属性、特征和城市土地利用总体规划，对城市土地资源的开发、利用和整治等采取的一种行政调控手段，是实施城市土地利用总体规划的重要措施。2、分类 按时间分：中期计划和年度计划 年度计划包括：土地开发利用计划、开发区建设用地计划、土地使用权出让计划、非农业建设项目用地计划（四部分）

32、。 审批程序与总体规划相同。目前编制土地利用计划实际上主要指编制土地利用年度计划。, 按分级管理原则分：国家土地利用计划和地方土地利用计划 城市土地利用年度计划应当服从上级计划，并保证上级土地利用计划的实现。 以上级利用计划按地区分解的指标为基本机遇，结合本地区的实际情况，因地制宜的对本地区的土地利用做出具体安排。,3、城市土地利用计划的特点, 城市土地利用计划是国民经济和社会发展计划的重要组成部分，其指定与实施直接关系到城市社会经济和城市建设的发展，与水资源计划、矿产资源计划等组成各种资源类计划。 城市土地利用计划实施分级管理，即按国家、省（直辖市、自治区）、市（地区、自治州）、县（市）四级

33、分级管理，分级制定。 城市土地利用计划是指令性和指导性相结合的计划体系。如耕地保有量，涉及国计民生，为指令性计划；其他有些指标可以是指导性的。 城市土地利用计划是土地利用总体规划的具体实施。其周期较短，更具体、更便于实施，反映各方面复杂利益关系时比城市土地利用规划更直接、更准确。,4、城市土地利用计划的内容,目前我国城市土地利用计划只是对城市建设用地总量的控制，而没有对建设用地结构和布局的规定，也缺乏对土地使用条件进行规划上的限制。严格的城市土地利用计划不仅要对城市建设总量进行控制，还要对建设用地结构与布局及土地使用条件进行详细的规定和限制。在城市土地管理日益转变为资产管理的形式下，城市土地利

34、用计划更应当强调土地资产管理，实现以下三个基本目标： 综合平衡各类土地利用关系，特别是城市建设与生态环境保护、农业生产之间的矛盾； 提高土地使用效率，实现城市建设用地的集约利用； 宏观调控土地市场，促进房地产业的发展。根据以上目标，城市土地利用计划的内容包括以下三个层次的内容：,4、城市土地利用计划的内容, 土地综合利用总体控制层次 实现城市土地资源的综合利用。该层次计划 确定并控制 期内的重点发展或治理地区，以及其总体用地规模与宏观用地结构对于不同的用地类型采取不同的控制内容。具体包括：土地综合开发利用宏观调控计划、土地用途转用控制计划比如： 对于规划的城市建设用地，计划期内控制土地开发、供

35、应（出让）、改造和新建的规模与位置。 对于规划的环境用地，应确定治理、保护的规模、范围。 本层次关键是严格控制转用环节，特别是农业用地、环境用地向城市建设用地转化的环节。,4、城市土地利用计划的内容, 城市建设用地供应操作层次 针对第二条基本目标而设计，是实现城市土地集约利用充分发挥土地效率的关键，也是实施城市规划的核心步骤。该层次计划将城市建设重点发展区内土地的规划、征用、开发、供应、收益及其分配视为一个相关关联的统一整体，通过控制上述各个具体环节来实现土地的集约利用。包括： 规划编制计划 政敌计划 开发计划 供应（出让）计划 土地收益及分配计划,4、城市土地利用计划的内容, 土地（房地产）

36、市场调控层次 该层次计划针对第三条基本目标，为规范房地产市场而设计。 尽管完善的土地市场本身并不需要计划调节，但考虑到现阶段我国土地供应还处在传统划拨与市场供应的转型期，土地市场还存在着种种漏洞，特别是土地的隐性供应问题，因此必须采用计划手段加以规范引导。,5、城市土地利用计划编制任务, 通过编制城市土地利用年度计划，实现城市总体规划和城市土地利用总体规划的目标和任务。 合理确定各类用地的计划指标，调整土地利用结构、规模和速度，努力做到“定位、定性、定量、定时”，促进国民经济均衡协调发展，实现城市发展建设与农用地尤其是耕地保护的协调、共赢。 研究指定以内感地计划的政策措施，保证计划顺利实施。

37、目前，我国城市土地利用计划编制的内容可以由以下指标体系构成：,指标体系, 土地综合利用总体控制指标针对不同的土地类型设置相应的控制指标，其重点是非农建设用地控制指标。 城市建设占用农用地（尤其是耕地）的规模、结构、速度、具体位置等指标；（包括国务院批准转用和省级人民政府转用两部分） 城市建设用地开发供应指标 征地计划指标 开发计划指标 供应计划指标 土地收益及分配计划指标 生态退耕、耕地保有量等指标,6、城市土地利用计划编制程序和方法, 土地利用计划编制分为国家级、省级（直辖市、自治区）、省辖市（地区、自治州）、县级（县级市、区） 在四级土地利用计划编制单位中，县级为基层计划单位。 编制前的准

38、备工作 组织调查研究计划期的经济形势 计划期内的固定资产投资状况 工农业生产的发展速度 土地利用中的重大问题和政策措施 指定用地计划的编制方法，统一计划表格形式等, 土地利用计划编制的方法 目前，我国采用自上而下、上下集合的方法进行, 上报计划建议数 城市人民政府土地行政主管部门会同有关部门，按照国土资源部门的统一部署和计划控制指标，根据本行政区域土地利用总体规划、国民经济和社会发展计划、土地利用的实际情况，参考基期（本年度）计划执行情况，提出本行政区域计划期（下一年度）的土地利用计划建议数（预报数），经审查后，报上一级人民政府土地行政主管部门。 下一年度的土地利用计划建议，应当于当年11月2

39、0日前报国土资源部。, 土地利用计划编制的方法 目前，我国采用自上而下、上下集合的方法进行, 下达计划指标 国土资源部会同国务院有关部门，很局国民经济和社会发展计划、国家产业政策、全国土地利用总体规划以建设用地利用的实际情况，在各地和国务院有关部门提出的土地利用年度计划建议的基础上，综合平衡，编制土地利用年度计划，报国务院批准。 土地利用年度计划应当分别列出全国、各省、自治区、直辖市以及由国务院批准土地利用总体规划的城市和新疆生产建设兵团的各项计划指标。 编制的土地利用年度计划应放于上一年度12月报国务院经批准后下达到各地，以指导他们的计划编制。, 土地利用计划编制的方法 目前，我国采用自上而

40、下、上下集合的方法进行, 上报计划修正数 城市人民正骨土地行政主管部门接到上级下达的计划指标后，结合本地区本部门的实际情况，对控制数进行研究，组织所属基层土地管理部门和计划部门对原上报建议进行修正，将上级下达的农用地转用计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标逐级分解，拟定实施方案。各地在拟定实施方案时，可以根据当地实际情况，增加若干控制指标，实施方案经同级人民政府批准后下达。 省、自治区、直辖市等，在土地年度计划利用中，确需调整的，应当想国土资源部提出申请。,四、 城市土地利用动态监测,1、含义 城市土地利用动态监测是指运用遥感、土地调查等基础手段和网络计算机、监测仪等设备，以城市

41、土地详查的数据和图件作为本底资料，对城市土地利用的动态变化进行全面的反映和分析的科学方法。目的：及时掌握城市土地利用及其时空动态变化状况，有效地利用城市土地资源，使其发挥到最佳利用效益。,2、作用,保持了城市土地利用有关数据的现势性，保证信息能不断得到更新； 通过动态分析，揭示城市土地利用变化的规律，为宏观研究提供依据； 能反映规划实施组行矿，为规划信息系统及时反馈创造条件； 对一些重点指标进行定时监控，设置预警界线，为城市政府制定有效政策与措施提供服务； 及时发现违反土地管理法律法规的行为，为土地监察提供目标和依据等,3、内容, 区域城市土地利用状况监测 反映城市土地利用结构的变化，对城市土

42、地利用方向的变化进行控制和引导，控制城市建设用地规模。 土地政策措施执行情况监测 即获取城市土地信息和反馈土地政策执行情况、检验城市土地管理措施施行结果。如规划目标实现情况监测、土地违法行为监测等，这类监测一般是专题监测。 土地环境条件监测 重点考察城市环境条件的变化、环境污染等城市土地利用产生的影响。,五、城市土地用途管制,1、土地用途管制的内涵 经济的增长增加了对土地的多种需求，由于土地面积的有限性，势必造成各业用地的竞争使用。根据竞争使用原理，比较经济效益低的土地用途必然存在向比较效益高的土地用途转化的内在冲动，土地的特殊性和市场竞争，会使土地资源的培植失去效益，社会公正原则遭到破坏，即

43、“市场失灵”。为实现社会的整体利益，土地用途管制制度应运而生。 其内涵包括以下方面：, 土地用途管制是一种土地利用约束机制。 必须经过一定的科学程序和法定程序，确定土地的具体用途。 土地用途变更的申请许可制。一般，在符合土地利用规划的前提下，土地用途变更时，必须由土地使用者提出书面申请，经土地部门依法审查并获批准，领取土地用途变更许可证，办理土地土地用途变更登记等手续后才能完成土地用途的变更。 擅自变更土地用途的责任。未经批准变更用途或非法批准的要受到经济、行政和刑事的处罚。 定义：土地用途管制是国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划，依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，

44、实行用途变更许可的一向强制性管理制度。,2、土地用途管制的目标, 土地用途管制制度是政府采取的最严格的土地管理制度，是政府为了保障社会的整体利益和长远利益，消除土地利用中的各种非理性现象，处理好土地利用中的各种矛盾，保证土地资源的可持续利用而采取的一种公共敢于措施。因而，土地用途管制的目标是“政府目标”，是通过用途管制实现土地的合理利用与持续利用。 土地利用整体效益最大化 协调“吃饭”与“建设”的矛盾 消除土地利用中不利的外部影响，保护环境，实现土地的可持续利用。,3、土地用途管制的内容, 土地用途管制的规划管理土地用途管制主要是通过编制和执行土地利用规划来实现的。主要包括： 定性控制 土地利

45、用的目标、方向、使用功能和使用条件等 定量控制 总量控制和个量控制：耕地保有量、建设用地供应总量控制指标、城镇用地规划控制指标等；人均耕地拥有量、城镇人均用地指标、户均宅基地指标、容积率、建筑密度、土地产出率、单位产值占地等； 定位控制 基本农田保护区界线划定、自然保护区界线、城镇用地范围、工业小区范围、土地整理区、后备资源开发区、水源保护地等的确定。 定序控制 合理确定各时间段的土地开发量和建设用地量。,3、土地用途管制的内容, 土地用途管制的实施管理 实施土地用途分区规划和规划许可制。 规划许可制就是采用颁发规划许可证的办法，控制土地用途的转变。其是各项土地用途实现转变的法律凭证。 我国土

46、地用途管制的根本目的在于盘活存量建设用地，控制建设对耕地资源的浪费性占用，确保耕地总量动态平衡目标的实现。 农用地管制 限制转移管制：基本农田保护区 许可转移管制：重点在弄用地向非农农用地的转移管制和耕地后备资源的开发转移专制。, 土地用途管制的实施管理, 非农用地的用途管制 重点是非农建设用地的用途管制，包括增量非农建设用地的用途管制和存量非农建设用地的用途管制。 存量非农建设用地的用途管制指存量建设用地土地利用结构调整和土地利用方式置换的管制，实际上就是为盘活存量建设用地。主要包括：破产、停产、征而未用、占而未用闲置土地以及城镇内部因规划调整可挖潜改造利用的土地。 存量非农建设用地的用途管制对象主要有：土地使用用途因用地功能的改变而发生的调整，如旧城改造、搬迁等；土地资产处置方式发生变化的调整，如划拨土地入市、企业改制土地资产等。, 土地用途管制的动态调整, 土地用途管制并不以为着规划的土地用途是绝对不可改变的，因为影响土地利用的社会经济条件及其他条件随着时间的推移而在不断的发展变化，虽然在规划编制过程中，对规划期间的社会经济等条件进行了分析预测，但是，对未来事物的预见能力是有限的，规划内容与时间发展之间的偏差不可避免。客观上要求土地用途随着社会经济发展进行某些动态调整，从而对土地利用总体规划也提出了动态的要求。,