苏州某地块可行性分析报告.docx

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1、A. 苏州(2004)06号地块可行性分析报告胡瑾卿一、项目概况1、地块位置：金鸡湖东，两面环水本项目位于苏州金鸡湖东南方向斜塘镇政府附近（如下图的6号地块），西邻星湖街，南接淞江路，北靠斜塘河，东面紧贴斜塘河支流，两面环水，拥有丰富的水资源。凇江路星湖街河流斜塘河星湖街斜塘河凇江路616代表（2004）1-6号地块7（2005）1-4号地块所在7L代表6号地块周边楼盘或地块ANCFHJKID邻里中心GBAOMEQPNA、B、C、D是东湖大郡1、2、3、4期，E是建屋房产储备用地，F是栖霞IALA国际，G是建屋发展储备地块，H是顺驰湖畔天成，I是东湖春之韵，J是仁恒金湖湾，K是栖霞枫情水岸，L

2、是南都建屋玲珑湾，M是南山地产储备地块，N是安居回迁多层住宅，O是金鸡墩别墅，P是金水湾花园，Q是中海储备地块。-指（2004）1-6号地块，详见下页列表。指（2005）1-4号地块，详见附录。图1、06号地块周边楼盘及地块示意图地块目前为生地状态，无拆迁顾虑，周边市政道路通畅，河道也经过整治，水质良好；地块北面离斜塘河还有50M宽绿化带，河对岸则是南山地产储备地块（图1中M处，有个卸沙码头），再往北就是湖东最早大盘湖东大郡一期（图1中A处，已交付，B、C、D分别为湖东大郡二、三、四期）；其南面有一排低品质的多层回迁房（N，好东公寓等），再向南为东岸绿洲半岛别墅与研究生城；东面为未建设土地；西

3、面与金鸡湖之间还隔有金鸡墩别墅（O）、金水湾花园（P）、中海（Q）等三个高品质低层楼盘。2、经济指标：楼面价高了四五百本项目是上海?企业有限公司于2004年4月21日通过土地竟拍的方式取得的，同时竟拍的5块地块详细情况列表如下：表1、苏州工业园区2004年4月21日拍卖的地块资料编号地块编号地块坐落土地面积（平方米）用途容积率日期起拍价（亿元）成交价（亿元）楼面价(元/M2)竞得公司1苏园土拍(2004)01金鸡湖湖边，现代大道北，沈浒路南130066.36居住1.82004.4.215.5亿8.05亿3438.4中国海外兴业有限公司2苏园土拍(2004)02金鸡湖湖边，现代大道北，沈浒路南7

4、6576.2居住1.82004.4.212.95亿4.6亿3337.2上海顺景投资有限公司3苏园土拍(2004)03金鸡湖湖边，现代大道北，沈浒路南，华池街西97969.39居住2.02004.4.213.9亿6.02亿3072.3宁波雅戈尔置业有限公司4苏园土拍(2004)04金鸡湖湖边，沈浒路北79074.88居住2.02004.4.212.62亿4.11亿2598.1宁波雅戈尔置业有限公司5苏园土拍(2004)05金鸡湖湖边，沈浒路南，华池街西78495.12居住2.02004.4.212.47亿4.12亿2624.4宁波雅戈尔置业有限公司*6苏园土拍(2004)06星湖街东，斜塘河南5

5、8688.74居住1.8-2.02004.4.212亿3.01亿2564.4(容积率2)上海?企业有限公司注：上述地块位置如图1中-位置所示其中6号地块的经济指标如下： 用地性质：居住 宗地面积： 58688.74平米 （88.03亩） 容积率：1.8-2.0 绿地率：40% 建筑密度：25% 建筑高度：住宅不超过80米（不超过25层） 商业面积：5%当时正处于地价顶峰时期，最后上海?公司以30100万元的价格拍得该地块（总价包括净地价和住宅配套代建费、白蚁防治费、有线电视配套设施费），相当于341.9万/亩；以2.0的容积率计算，楼面价为2564.4元/M2，土地成本较高。2005年4月6日

6、园区新出让的4块宗地（位置见上图的号标志所在）其交成楼面价只有2065-2169元/M2，比6号地块便宜400-500元/M2（详见附录1）。3、合作机会：四两拨千金内容删除二、苏州市场调研1、宏观形势：供大于求，买方市场苏州位于长江三角洲中部，东临上海（有上海后花园之称），南接浙江，西抱太湖，北依长江（图略）。全市面积8488平方公里，城市人口598.85万（市区人口220.75万）。苏州与上海、杭州的部分综合性指标比较如下（从比较中可以较为清楚的看出苏州市的相对规模）：表2、2004年苏州与上海、杭州的部分指标比较苏州上海杭州备注人口基数（万）598.851352.39651.68全市人口

7、人均GDP（元）579925530638858人均可支配收入（元）14451166831456504土地供应量（万方）492.171939.5183.73经营性用地施工面积（万方）3843.99481.613381.86竣工面积（万方）1129.13443.02679.2园区262.67万方销售面积（万方）633.793488.75605.14网上可售面积（万方）512.11527.00296.195取自2005-06-25网上统计数据目前平均房价（元/M2）5560中外环间7909 6971评价分析供大于求，进入买方市场房价收入比高，泡沫明显土地供量少，支持高房价从中可以看出，苏州有较高的人

8、均可支配收入（14451元），支持近年来房价的快速上涨；但由于04年来供给（竣工面积1129.1万方）较大程度的超出了需求（销售面积633万方），表明苏州已经进入买方市场；目前苏州市批准预售且可售的面积为512.1万方，接近苏州市去年整年的销售量。七部委“八条铁规”出台后，伴随着暑季到来，苏州楼盘也进入了观望期与销售淡季（目前工作日成交40-45套/天，周末成交90-100套/天）。2、中观市场：工业园区成为富人区苏州市规则为“一城两翼”的发展格区，主城区西面是高新区，东面则是新加坡规划，政府与新加坡共同开发的苏州工业园区。目前苏州全市房价均价约为5500多元/M2，呈现“东高西低，南高北低”

9、的格局，其中三大板块的价格梯度如下：（1）新区（高新区）是Office办公楼的聚集地，老房子相对较多，高档住宅不多，均价在4000-4500之间（楼盘价格详见附2）；（2）市区（老城区）均价在4500-5000之间（楼盘价格详见附2）； （3）工业园区：世界500强集中入驻地，均价6000元左右（楼盘价格详见附2）；，已是名符其实的“富人区”，港、日、温、台等地的顾客都是园区的重要客户群。园区规划为新加坡模式，起点高且较为科学。住宅以容积率1.8-2.0的高屋、小高层为主；商业则以邻里中心为核心（邻里中心里有超市，麦当劳，菜市场、幼儿园等），辐射周边住宅小区，小区中也以配以少量配套商业，商业所

10、占比重不大，纯商业项目较少。园区1994-2004年的10年间房地产供地总共在1315.70万方左右，其中2004年供地262.67万方，2005年上半年供地55.09万方。在园区内的商品房租售比也比较合理，7000-8000元/M2的精装高档住宅其月租可达1万元，4000-5000元/M2的普通住宅精装后月租也可达6000-7000元。工业园区近年来的房价走势如图2所示：图2、1997-2004年苏州工业园区房地产均价走势图园区以金鸡湖为界可分为湖东与湖西两个板块，两个板块的房地产形势比较如下：湖西：经过十年的发展已经初具规模与人气，均价6000-7000元/M2，“富人区”主要就是指这一块

11、（中茵皇冠国际即为其中的典范，1.3-1.9万/M2）。湖西的趋势正由毛坯走向精装修，目前5000-6000元住宅的面积一般在110M2左右，7000-8000元住宅的面积一般在120-140M2左右。湖东：约滞后湖西5年左右，市政道路已基本齐备，但交通、配套还不完善，人气较差（公交车仅219线与新干2线，夜间人烟稀少）。湖东楼盘基本为毛坯房，均价5300元/M2，以高层、小高层公寓为主，根据楼层不同价格区间在4900-5900左右。3、微观竞争：湖东咬定5300均价目前湖东已有（南都）建屋、顺驰、栖霞、中海等大开发商入驻，其中以建屋土地储备最大。湖东最早的楼盘是建屋房产开发的湖东大郡，目前已

12、开发到3、4期，其中3期自由都市已预售，4期将定向销售给政府公务员，不对外预售；顺驰湖畔天成紧随其次， 2期已开始预售。从图1中可以看到，6号地块北面的东湖大郡、栖霞枫情水岸、顺驰湖畔天成、东湖春之韵、仁恒金湖湾等楼盘都以邻里中心为核心分布，受其辐射较强，商业气氛较易形成；而6号地块离邻里中心已有一段距离，周边也已待开发荒地居多，暂时还缺乏商业气氛与配套。通过实地调研，整理出湖东目前预售各楼盘的价格情况如下：表3、苏州工业园湖东板块楼盘序号项目名称类型容积率户型面积销售价格商业及车库情况备注C（建屋）东湖大郡3期自由都市全高层、小高层，毛坯2.089-1305200-5900，均价5300车库

13、12万/个配比1：0.8；无商业1次性98折，按揭不打折K栖霞枫情水岸高层+叠拼1.895-2434900-5900，均价5300 车库配比1：1，价格未定，估8-12万/个H顺驰湖畔天成2期全高层住宅+商业中心2.0100-170均价5300，车库10万/个，配比1：1；商业底层1.1-1.4万/M2已售馨，2层8000-9000/M2尾盘I东湖春之韵高层、小高层120-1374900-5700，均价5300车库配比1：1，L南都玲珑湾全高层2.2110-2605000-10000，均价5300车库配比1：1，价格未定，无商业；99折F（栖霞）IALA国际自由水岸高层、小高层2.070-12

14、0均价5000车库配比1：1，价格未定P金水湾花园别墅、多层1180-350多层5800，别墅9000尾盘J仁恒金湖湾高层、小高层未开盘从楼盘调研情况来看，湖东的楼盘大都是规划容积率在2左右的高层、小高层（从在售楼盘来看可能实际容积率调高过了），所报均价基本都锁定在5300元/M2，且折扣都比较少；其主要客户群则以在工业园区工作的白领阶层为主。2004年后苏州工业园区内规划的住宅其车库配比基本都在1:1左右，一般都是人防地下室兼车位；园区是不必缴人防费的，但必须配备3%的人防地下室。湖东的地下车位一般售价为8-12万/个，顺驰湖畔天成的车位售价为10万/个。园区内的商铺由于比重小，规划合理，价

15、格一直比较高。顺驰所开发的商业中心其底商均价在1.1-1.4万/M2，2层则在8000-9000元/M2左右，都已基本售馨。枫情水岸等一些新开楼盘的商铺还没有定价，是租是售还不确定。这说明工业园区的商铺还是比较稀缺的，价格坚挺且租金收益较高。从湖东目前的楼盘格局来看，如果没有特别的吸引眼球的卖点，只是纯概念的炒作，公寓的均价很难突破5300的市场竞争价格。4、开发环境在前期方面，苏州工业园区管委会在国际大厦二楼设立一站式服务大厅,简化了办事程序，并大大减少了建设规费项目，与此同时降低收费。在银行贷款方面，苏州不是省会城市，据同行介绍，通过公关与操作，还是有操作空间的。苏州的报纸媒体较少，只有苏

16、州日报与姑苏晚报，费用偏高：苏州日报整版硬广7-8万（折后），姑苏晚报整版硬广4-5万（折后）。苏州目前契税为4%，144M2以上为高档房的面积区分标准。三、经济可行性分析1、成本利润估算如上所述，由于苏州湖东供地量较大，保守估计（不考虑增值，也不考虑价格战），本项目住宅的初步销售均价暂定为5300元/平方米，商铺均价暂定为9000元/M2，地下车位价格定为10万元/个。一般来讲地下车位的可售收入大于车库建造成本，为方便计算故将其收入与成本抵冲（不进入估算表）。其利润估算如表4：表4、项目总体利润估算表项目名称：苏州6号地块地块面积：58688.74M2建筑面积：117377.48M2销售收入

17、项目均价(元/M2)面积（M2）总价（万）单价(元/M2)备注住宅530011000058300.00 暂以全小高层预估，不考虑增值商铺900055004950.00 5%收入合计11550063250.00 5476.19 以115500M2可售面积计算的单价成本支出项目子项目面积（M2）总价（万）单价(元/M2)备注直接费（一）土地费用土地出让金117377.4830100.00 2564.38 契税117377.480.00 0.00 4%，地价已含契税？小计117377.4830100.00 2564.38 楼面价（二）前期工程费规划设计费用117377.48469.51 40.00

18、建筑、景观、电力、施工图三通一平费117377.48117.38 10.00 包括临时水、电、路、临时围墙招标监理费用117377.48140.85 12.00 勘探费用117377.4858.69 5.00 小计117377.48786.43 67.00 预估（三）基础设施配套费电力117377.481291.15 110.00 供水117377.48117.38 10.00 电信117377.4858.69 5.00 煤气117377.48352.13 30.00 排水排污117377.48117.38 10.00 智能化配套117377.48586.89 50.00 景观环境工程1173

19、77.481760.66 150.00 道路，景观，照明小计117377.484284.28 365.00 预估（四）建筑安装工程费用住宅（高层）11000016500.00 1500.00 商业5500825.00 1500.00 底商售楼处1500300.00 2000.00 项目开发完毕后改作会所幼儿园2200242.00 1100.00 另造多层非经营用房1877.48206.52 1100.00 不入公摊面积部分架空层成本2454208.59 850.00 以高层落地面积的30%估算架空层小计117377.4818282.11 1557.55 地下室收入与成本冲抵，不计入（五）各项规

20、费117377.48704.26 60.00 苏州工业园规费较少，暂估不可预计费用117377.481069.06 91.08 (一+二+三+四+五)2%直接费合计117377.4855226.14 4705.00 间接费营销费用117377.481581.25 134.71 以销售收入的2.5%估算管理费用117377.481265.00 107.77 以销售收入的2%估算财务费用117377.481707.48 145.47 (1亿+7000万)*1.5年*(5.58*1.2)间接费合计117377.484553.73 387.96 税费营业税及附加117377.483795.00 323

21、.32 以销售收入的6%预估所得税0.00 0.00 暂不计税费合计117377.483795.00 323.32 成本总计63574.87 5416.28 以可售面积算成本则为5504元/M2利润117377.48-324.87 -27.68 亏损，销售利润率约为-0.5%注： 地下车库不计入建筑面积；车库收入与成本抵冲，不在估算表中反映； 幼儿园、会所计入公摊，为全体业主共有； 假定4%契税已含（按?提供资料中的信息），规费为60元/M2（有待进一步确认）； 宏观调控形势下，营销费用2个点略嫌不够，故给予2.5个点的额度； 财务费用以一期、二期土地分别贷两次款预估，假定评估后贷款额度分别为

22、1亿为7000万，期限为1年半，利率为5.58%再上浮20%，并不考虑短期资金拆借过桥费用。 高层、小高层强制必须全架空。如上表所示，住宅与商铺价格均价约为5476元/M2（不含车库），除车库外的单方可销售面积成本为5504元/M2，亏损27.68万，销售利润率约为-0.5%，没有赢利。除非销售形势好转，销售均价上扬，或者通过楼盘差异化突破市场均价，或者通过运作提高容积率，才能有明显的利润空间。2、敏感性分析假如容积率有上调操作的空间，湖东房地产售价上下波动，则在不同容积率与房价情况下对项目利润的敏感性分析如下：表5、项目敏感性分析 售价变化容积率85%90%95%100%105%110%12

23、0%住宅4505商铺7650住宅4770商铺8100住宅5035商铺8550住宅5300商铺9000住宅5556商铺9450住宅5830商铺9900住宅6360商铺108002.0-9812.11-6649.61-3487.11-324.612837.89 6000.3912325.392.2-7783.33-4304.58-825.832652.926131.67 9610.4216567.922.4-5754.56-1959.561835.445630.449425.44 13220.4420810.442.6-3725.78385.474496.728607.9712719.22 168

24、30.4725052.972.8-1697.002730.507158.0011585.5016013.00 20440.5029295.50如表5所示，在容积率上调到2.2时，如果市场价格不变，项目将有2653万元的利润。但此行苏州实地调研的结果为：不可能调高容积率，故此法不可取！则在2.0的容积率下，当市场价格上涨5%时将有2837万利润（4.5%的销售利润率）；当市场价格下降5%或因项目自身促销、折扣、团购因素消耗5%收入时，项目将亏损3487万。四、项目开发计划项目计划分两期，总开发周期为3年半，其进度安排如下：事项 时间05.3季05.4季06.1季06.2季06.3季06.4季07

25、.1季07.2季07.3季07.4季2008年成立项目公司，资金到位拿一期土地证一期方案设计，报批施工图设计专项报建，取得四证齐全一期土地抵押贷款招招标试桩，桩基工程一期项目施工一期预售（年后开盘）归还?借款补二期土地款1.21亿二期土地抵押贷款二期开发（略）二期预售（年后开盘）还贷物业交付五、资金使用计划事项 时间05.3季05.4季06.1季06.2季06.3季06.4季07.1季07.2季07.3季07.4季2008年总计（一）现金收入预售款600070006000700060007000500060001900069000注册资本15001500银行贷款(1年半)10000700017

26、000合计1500016000700060001400060007000500060001900087500（二）现金支出土地款1210012100建设、工程支出300150050003000300030007000200030003000800038800管理、营销费用支出2002001502001502002002001501505002300还贷支出40006000700017000还?共15720万30001000300020003000372015720合计500170081504200152506200112008200515061501922085920（三）净现金流量1000-

27、170078502800-92507800-5200-1200-150-150-2201580（四）期初现金余额01000-7007150995070085003300210019501800（五）期末现金余额1000-70071509950700850033002100195018001580备注缺口瓶颈如上表所示，项目一期土地贷款前出现资金缺口，可能需要集团短期资金拆借，在预售回笼后归还；另外，二期土地款支付也是资金瓶颈。六、操盘思路删除合作的主要风险在于： 苏州工业园湖东区块土地供给过大，市场价格前景堪忧； 合作风险；控股、操作分离或控投、操作、销售三方分离的风险； 楼面价成本高出类似地

28、块400-500元/M2，打价格战吃亏；从战略角度考虑，只有做高档楼盘才能创高端品牌。与泰州安居房项目比起来，将苏州该项目做成高品质住宅更有利于?品牌的积累与扩张。六、待明确的问题1、 建筑面积是否要建筑红线内面积乘于容积率？2、 1.8亿土地款是否包括契税（？提供报告的经济测算中是注明包括契税的，但此土地拍卖条款中未提及）？取部分土地证前还要缴纳多少？ 3、 周边有哪些其它地块待开发或正在开发？4、 1.8亿借款是否无息，时间多长（还款期限）？5、 ？费用及业绩体现？是否转让给项目公司地价会比拍卖价抬高；6、 剩余土地款政府要求何时付清？附录1、房产地价下降了-园区5宗湖东地块拍卖2005年

29、度苏州工业园区首场土地拍卖会4月26日下午举行。一个小时后，此次土地拍卖拿出的5宗湖东住宅地块全部找到买家。5宗地块总面积约51.4万平方米。除一宗低密度住宅外，其余4宗地块楼面地价均为每平方米2000元出头，与去年11月份湖东5宗地块拍出的均价2878元平方米相比，存在一定差距。拿到地块的开发商表示，他们用很理想的价格拿到了地。拍卖会仅进行了一个小时，所拍卖的5宗湖东地块中，除5号地块位于星湖街西、机场路北外，其余4宗地块均集中在沈浒路南、万盛街西、华池街东的这个区域里面（如图1的号位置所在），沈浒路南、星湖街西以及华池街东、沈浒路南的2号和1号两块地均被大连发兴房地产开发有限公司竞得，两块

30、地楼面地价都仅高出起拍价100多元平方米。星湖街东、沈浒路南以及沈浒路南、万盛街西的3号和4号两块地被园区建屋以起拍价拿走。竞争相对激烈的地块为5号地块，该地块紧邻“金水湾”。经过二十几个回合，被上海中金房地产开发公司竞得，楼面地价为3895元平方米。上海中金的有关负责人表示，他们一直很看好苏州的经济发展，此番拿地也是志在必得。苏州日报2005年4月27日记者叶辉2、楼盘价格调研汇总列表园区物业名称物业地址物业类别物业价格开发商售楼电话湖左岸园区园区星汉街108号湖左岸会馆公寓6000元/平方米 均中新苏州工业园区置地有限公司 67619090师惠乐章园区苏惠路99号公寓4800元/平方米 均

31、建兴房产 62525888澜韵园二期（售完）园区芙蓉街9号别墅7500元/平方米 均中新苏州工业园区置地有限公司 0512-67618562发现之旅（四季家园）园区工业园区苏惠路、星汉街口公寓5500元/平方米 起苏州新馨置地有限公司 62523118/62526118和乔丽晶园区机场路南星港街延伸段东公寓7500元/平方米 均68011116金水湾二期园区金鸡湖东南岸别墅9000元/平方米 均园区国信置业 67622999锦丰泰盛生活广场园区跨塘葑亭路(镇政府中央公园南面)商住楼6000元/平方米 均苏州工业园区锦丰置业有限公司 85185588 85188688中茵皇冠国际园区星港街178

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