第五章房屋建筑维修养护管理课件.ppt

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1、第五章 房屋建筑维修养护管理,考核比重：27（知识12、技能15）,第一节 建筑施工图的识读 结构施工图和设备施工图的识读 （图51、图52、图53、图54、 图55）看懂。 相关知识 结构施工图是建筑施工组织设计的依据，同时也是物业管理企业进行房屋装修 管理、维修管理和施工管理的依据。 （表51、表54、表55、表56、 表57）应掌握（知识、技能录像题）。,第二节 房屋安全管理一、房屋安全检查P54、55 房屋的安全检查是房屋使用管理、养护维修的重要依据。按规定对房屋进行定期和不定期的检查，（1）可随时掌握房屋状况，及时发现房屋的危损情况，抢修加固，解除危险；（2）保证房屋功能的正常发挥，

2、延长房屋使用寿命，保护业主利益。,1、准备工作（1）查阅房屋图纸及有关资料，掌握房屋建筑及结构的布局和特征。（2）准备好检查工具和排险、抢修器材。2、检查现场 做好四核对：（1）平面图与房屋现状是否相符；（2）图示房间标号与现场房间标号是否相符；（3）房屋数量与图例房屋数量是否相符；（4）产权关系是否相符。,3、检查建筑物周围环境及有无损坏房屋结构的人为因素（1）相邻的高大建筑、高大的枯朽木、高压电线、沟壑坑穴、地表积水、车辆机械震动对房屋的影响；（2）使用不当的现象（住户自行拆改、门窗洞口改动、受力部位开洞、开槽、楼地面、基础长期泡水、浸水、潮湿、化学药品腐蚀、通风不良）等。4、检查房屋结构

3、 （共7项） 检查记录表由检查人、复核人、负责人签字。,二、危险房屋管理P551、制定危险房屋检查制度 危房的划分要根据房屋构件损坏范围的大小、程度以及对周围环境、整个房屋的危害程度定。 一般3种情况： （1）整幢危房 （2）局部危房 （3）危险点。,2、建立健全危房管理机构（情景题） 除政府有权威性的危险房屋的鉴定机构外，各物业管理企业也应设立相关部门或指定专门技术人员负责此项工作，依据建设部颁发的危险房屋鉴定标准和各地政府颁布的有关规定，按照初始调查、现场勘查、检测验算、论证定性等程序，在掌握测算数据、科学分析论证的基础上，确认房屋的建筑质量和安全可靠程度。3、危房处理措施措施：（两用两不

4、用） （1）观察使用； （2）处理使用； （3）停止使用； （4）整体拆除。,相关知识一、房屋安全检查的方法P56 1、直观法； 2、刺探、敲击听声法； 3、仪器检查法； 4、结构构建验算。二、房屋完损等级的评定标准 P56 按照房屋的结构、装修、设备3个组成部分的完好、损坏程度评定。 房屋完损等级分为5类 1、完好房 2、基本完好房 3、一般损坏房 4、严重损坏房 5、危险房,完好房：个别分项有轻微损坏，小修就能修复。基本完好房：少量构件轻微损坏，一般性维修就能修复。一般损坏房：结构一般性损坏，需进行中修或局部大修更换部件。严重损坏房：结构有明显变化或损坏，需进行大修或翻修、改建。危险房：承

5、重构件已属危险构件，有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋。,三、房屋完损等级的评定方法P571、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法 （四种方法）2、其他结构房屋完损等级评定方法 （两种方法）3、基本做法 评定房屋等级的做法分为：定期和不定期。（1）定期评定房屋等级 每隔一定时期对所管房屋全面、逐幢评定。 包括：组织准备、实施勘查、统计汇总3个阶段。,（2）不定期评定房屋等级 根据气候特征，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房屋进行检查、评定。 房屋经过中修、大修、翻修、综合维修竣工验收后重新评定完损等级。 接管验收新建房屋后，要进行评定房屋等级。 提示：接管验收原有房屋，

6、也要进行评定房屋等级。(见第一章第一节，原有物业的接管验收程序的第4点，2页),四、城市危险房屋管理规定P5859 依据建设部颁发的城市危险房屋管理规定进行管理，主要内容：1、一般规定（6条）2、危险房屋的处理办法（两用两不用） （1）观察使用； （2）处理使用； （3）停止使用； （4）整体拆除。3、治理（3条）4、法律责任（3方面）,五、房屋完好率与危房率的计算P60（1）计算房屋完损等级，一律以建筑面积为计量单位，评定时以幢为评定单位。（2）房屋完好率=（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总的房屋建筑面积100%（3）危房率=整幢危险房屋建筑面积/总的房屋建筑面积100%,第三节 房

7、屋维修管理一、房屋维修养护管理制度的制定P60 （四方面制度-情景题）1、定期检查维修制度的制定 定期检查制度包括：定期普查制度、冬季检查制度和大风、大雨雪、有感地震以后的临时检查制度。还有定期维修更换制度。,2、巡回检修及抢修制度的拟定（情景题） 主要制度：（1）每个月对所管房屋走访一遍；（2）水、电、电梯等维修人员24小时值班制度；（3）零修不过夜，急修不超过4小时的检修制度；（4）发生意外灾害事故时，抢修人员1小时内到达现场抢修的制度。3、确立房屋维修管理的责任范围制度4、定期保养、修缮制度,二、房屋维修的施工管理P61 （情景题）1、选择维修施工队伍（1）物业管理企业有维修养护队伍进行

8、维修工程施工；（2）物业管理企业将维修工程以招标或承包的方式给专业维修队伍。 物业管理企业为保证维修质量和控制成本，要做好“核算”和“验收”工作。2、落实维修任务，签订承包合同。,3、施工过程的管理施工准备阶段：（1）编制施工计划，设计施工方案。 （2）施工单位熟悉设计、维修方案，参与技术交底和图纸会审，提出解决问题的措施。施工过程中：（1）检查计划、合同执行情况；（2）进行人力、物力平衡调度。（3）组织材料运输，确保施工连续性。（4）检查工程质量、保证安全；（5）发现问题找原因，提措施、限期改。,相关知识一、房屋维修管理的内容与要求P621、房屋维修管理的内容 （1）房屋的安全检查 （2）房

9、屋的维修施工管理 （3）房屋维修的行政管理 因使用不当或人为造成房屋损坏，应由责任人负责维修或给予赔偿。 对于房屋修缮责任人不及时修缮，或者在房屋 修缮时，遭到责任人的借故阻挠，或发现有可能导 致房屋危险情况出现时，房管部门可采取“排险解 危”的强制措施，费用由当事人承担。,2、房屋维修管理的要求P62 房屋维修管理行业经济技术指标 （12项） 提示：以上12项指标在鉴定考核中不仅作为理论知识的单选题考核。而且也曾作为操作技能试卷中录像题的考核点，应予注意。二、房屋维修管理的原则P62 1、确保房屋完好 2、改善使用功能 3、提高使用效率,三、房屋维修工程的分类P631、小修工程 小修工程的概

10、念 小修工程的项目内容： （1）屋面补漏； （2）门窗整修、换五金、配玻璃； （3）修补地面； （4）修补墙面、粉刷天棚； （5）拆补墙体、拆换过梁； （6）抽换个别木梁、修补楼梯、扶手； （7）水、电、暖、气、卫等设备维修； （8）下水道疏通； （9）危险构件临时加固。,2、中修工程 中修工程概念 中修工程特点：工地比较集中；项目较少；工作量较多；带有周期性。 中修工程适用于一般损坏房，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。 中修后的房屋，70%以上符合基本完好房的要求。3、大修工程 大修工程概念 大修工程适用于严重损坏房。 大修后的房屋，必须符合基本完好房或完好房标准的要求。,4

11、、翻修工程 翻修工程概念 翻修后的房屋，必须符合完好房标准的要求。5、综合维修工程 综合维修工程概念 其费用控制在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%左右。 综合维修后的房屋，必须符合基本完好房或完好房标准的要求。 综合维修工程的竣工面积和数量，在统计时计入大修工程项目内，可不单独列出。,四、房屋维修标准P64 （1）主体工程。牢固、安全，无隐患。 （2.）门窗、装修工程。门窗开关灵活、不透风；木装修原样恢复。（3）楼地面工程。平整、不起砂，无倒泛水现象，潮湿环境增设防潮层，木基层损坏改钢筋混凝土地面。 （4.）屋面工程。不渗漏，排水畅。（5.）抹灰工程。平整，不开裂、不起泡。 （6）油漆

12、粉饰工程。色泽均匀。（7）水、电、卫、暖等设备工程。运行安全。电器，定期查；管道，保温；水箱，定期清。（8）五金构件。安全、不锈蚀。 （9）其他工作。及时修。,五、房屋维修责任的划分P641、自用部位，修缮、更新责任，由单元房屋住户承担，费用自理。2、房屋承重结构、共用部位及共用设备修缮、更新责任，由整幢房屋住户按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在住宅修缮基金中列支。3、公共设施的修缮费用在住宅基金中列支。4、社区服务配套设施修缮、更新、改造责任，由设施所有人承担，费用在经营管理收入中列支。5、共用部位、共用设备及公共设施人为损坏的，由行为人负责修缮或赔偿，费用由行为人承担。,第四节 房屋

13、装修管理一、房屋装饰装修管理制度的制定P65 房屋装饰装修管理制度的内容： （情景题） （1）报批程序； （2）装修范围； （3）装修时间； （4）装修保证金； （5）垃圾清运； （6）电梯使用； （7）装修责任； （8）管理权限； （9）违约处理规定。 提示：在部分物业管理企业有关房屋装饰装修管理制度的内容中还包括装修管理费。,二、房屋装饰装修施工的管理P65 （录像） 1、施工按管理公司审批方案进行，不得随意更改。如有更改，必须事先报管理公司审批，同意更改后方可施工。 2.、装修期限：中小工程20天，较大工程30天，最长不超过50天。 3、施工时间规定：每天9：0012：00，14：002

14、0：00。 提示：有些物业管理区域施工时间规定，12：00 14：00；18：00 次日6：00，休息或不得从事带有噪声的施工。,4、施工用电不超装表容量，严禁乱接、乱拉电源线。超容量用电与管理公司协商后，在管理公司监督下，由管理人员在指定位置接临时电源线。5、管道供气设施、燃气用具的安装、维修、拆移、改装，必须由持有专业资格证的专业人员施工，用户不得自行安装、拆除、改装。6、空调按管理公司统一规划的位置安装。,7、未经管理公司事先同意，电梯不得用于运送装修材料和货物。 8、装修垃圾袋装，放置指定地点。楼道等公共场所不得作为加工、堆放材料和垃圾的地点。保持公共地面、墙壁完好整洁。 提示：以上8

15、项装修施工的管理规定除在理论知识试卷中考核外，在历次考核中，也以录像题的形式出现在操作技能试卷中。三、房屋装修工程的验收（略）,相关知识一、物业管理企业对业主房屋装修的管理责任P66 （情景题或案例题） 1、发给业主的住户手册中写明装修管理规定和程序。 2、接受装修人装修申请。 3、将装修的禁止行为和注意事项告知装修人和装修企业。 4、与装修人或装修企业签订房屋装修管理服务协议。,装修协议内容： （1）实施内容； （2）实施期限； （3）施工时间； （4）装修垃圾清运与处置； （5）房屋外立面设施及防盗窗安装要求； （6）禁止行为和注意事项； （7）管理费用； （8）违约责任； （9）其他。5

16、、按装修协议实施管理，进行现场检查，对违章及时纠正，记录，追究违约责任；拒不改正，及时上报有关部门处理。 发现违章不上报有关部门，房地产行政主管部门给予警告，可处23倍装修管理费罚款。,二、房屋装修管理的相关规定P67 1、建筑装饰装修管理规定 装饰装修工程的质量与安全的6项规定 2、住宅室内装饰装修管理办法 明确规定了物业管理企业的具体管理责任 3、几项相关的国家标准和行业标准 国家标准3个 行业标准2个 提示：本章在鉴定考核中的比重高，尤其是第二、三、四节，应重点掌握。,试题举例 1、理论知识题 单选题：（1）房屋结构施工图中常用的构件代号“TL”表示的是（ ）。 （A）楼梯板 （B）楼梯

17、梁 （C）构造柱 （D）托架,正确答案： B P48,（2）房屋结构基本完好，少量构件有轻微 损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养， 设备、管道现状基本完好，能正常使用，经过一般性维修就能修复的的房屋，属于（ ）。 （A）完好房 （B）基本完好房 （C）一般损坏房 （D）严重损坏房,正确答案： B P56,（3）由于使用不当或其他人为原因造成房屋损坏，应由（ ）负责修复或给予赔偿。 （A）房屋所有人 （B）房屋使用人 （C）损坏责任人 （D）房屋管理者,正确答案： C P65,（4）考核房屋维修管理标准为：大、中修工程质量合格率应达到（ ）。 （A）95% （B）98% （C）99% （D）100

18、%,正确答案： D P62,（5）凡需牵动或拆换少量主体构建，但保持原房的规模和结构的房屋修缮工程为（ ）。 （A）小修 （B）中修 （C）大修 （D）翻修,正确答案： B P63,（6）以下物业管理企业对业主房屋装修进行管理的做法不正确的是（ ）。 （A）在发给业主的住户手册中写明业主进行房屋装修时应遵循的有关规定和程序 （B）与装修人签订房屋装修管理服务协议 （C）将房屋装修工程的禁止行为告知装 修 （D）对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，及时依法进行处罚,正确答案： D P66,多选题：（1）危房的划分，一定要根据（ ）等因素而定。 （A）房屋结构损坏范围 （B）房屋结构损坏程度

19、 （C）房屋结构损坏对周围环境的危害程度 （D）房屋的产权状况,正确答案： A B C P55,（2）房屋维修管理的原则包括（ ）。 （A）确保房屋完好 （B）提升房屋档次 （C）改善使用功能 （D）提高使用效益,正确答案： A C D P62,（3）以下物业管理企业对业主房屋装修进行管理的做法中正确的是（ ）。 （A）书面告知业主进行房屋装修时应遵循 的有关规定 （B）与装修人签订房屋装修管理服务协议 （C）对装修现场进行监督 （D）发现装修人或装修企业有违反有关规 定的行为及时向有关部门报告,正确答案：A B C D P66,2、操作技能题（情景题） 在某物业管理公司刚接管的某住宅 小区内，有一栋危房，公司指定技术员 小钱先了解此危房的情况确认危险等级， 然后向公司提供一份危房处理建议书。 小钱应怎样开展这栋危房的调查和鉴定 工作。,答案要点： P55、56 小钱应该和政府有权威性的危房鉴定机构一起，依据建设部颁发的危险房屋鉴定标准和当地政府颁布的有关规定，按照初始调查、现场察勘、检测验算、论证定性等程序，在掌握测算数据、科学分析论证的基础上，明确房屋的建筑质量及安全可靠程度，确认危险等级。,