成都市土地流转制度分析和政策建议.docx

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1、成都市农村土地流转制度的分析Chengdu city land circulation system analysis and policy recommendations 摘 要摘 要我国近些年经济发展速度很快，特别是在加入世贸组织后，以家庭为单位的农业生产经营模式遭受严峻挑战。因小规模生产模式造成多数大宗农业产品已经丢失市场竞争力，难与目前农业产业市场化、国际化发展趋势要求适应。此外，随着农村劳动力大量外出务工，土地被大量弃耕，很多地方出现了土地撂荒现象，同时因为很多农业管理技术和高效种植技能、规模农业技术等都掌握在个别种田能手和专业组织手里，因此会把规模经营、土地转入以及集约经营视为强烈

2、的愿望。第17届3中全会颁布了中共关于推行农村改革向前发展重大若干问题之决定，决定明确了要加强农村土地的流转服务和管理，要健全当前流转市场，坚持“自主、自愿、有偿”原则，农民有权依“转包、互换、出租、转让”及股份合作等形式紧跟土地流转政策，适度多元化发展经营方式。 本文会阐述土地的利用与流转特征和基本内涵选取成都市为研究地域对象，重点研究该市土地流转现状和基本情况。阐述农村的土地流转基本概念与理论，明确文章研究所涉及的具体范围。借助文献查阅、调查研究，选择成都农村当前的土地流转情况加以描述，对土地流转成效进行评价，找出土地流转所暴露出的一些问题，针对问题以及成因，提出解决对策与建议。 关键词：

3、土地流转；制度；分析；政策46AbstractAbstractSpeed of development in recent years of our country economy quickly， particularly in the accession to the WTO， take the family as the unit of agricultural production and operation mode is severely challenged Because this kind of small scale production mode in most bulk

4、 agricultural products loss of market competitiveness， agricultural production requirement is very difficult with the current development trend of market and internationalization of adaptation In addition， with a large number of migrant rural workers， by a large number of abandoned land， theres a lo

5、t of land abandonment phenomenon， at the same time because a lot of agricultural management technology and high efficient planting skills， scale of agricultural technology are in the hands of the individual farming experts and professional organizations to hand， therefore the scale of operation， and

6、 the land transferred to intensive management as a strong desire The seventeenth session of the 3 plenary session of the Central Committee promulgated the decision of the Communist Party of China on the implementation of the rural reform forward several problems of major， decided to clear the circul

7、ation service and to strengthen the management of rural land， to improve the current circulation market， adhere to the principle of voluntary compensation， to ensure that farmers have the right to subcontract， lease， exchange， transfer and share cooperation a series to achieve the form of land trans

8、fer， the development of diversified moderate scale management modeThis paper will expound the land utilization and circulation characteristics and basic connotation of Chengdu City as the study area selected object， focuses on the current situation of land circulation and the basic situation of the

9、city The construction of rural land circulation theory and basic concepts， define the range of articles involved in the study By means of literature review， investigation and study， choose to describe the situation of land circulation of current rural land circulation Chengdu， to evaluate the effect

10、s of land circulation， find out some problems exposed， aiming at the problems and causes， put forward countermeasures and suggestionsKeywords: land transfer; system analysis; policy目 录目 录1.绪论11.1研究背景及意义11.1.1研究背景11.1.2研究意义21.2国内外研究综述21.2.1国外研究综述21.2.2国内研究综述51.3研究内容和研究方法81.3.1研究内容81.3.2研究方法92.地流转的相关概

11、念界定和理论基础102.1土地流转的相关概念102.1.1土地流转的定义102.1.2我国土地流转的主要内容102.1.3我国土地流转的常见方式112.2相关理论基础122.2.1 产权理论122.2.2 地租理论122.2.3 制度变迁理论133.都市土地流转制度的现状分析143.1 成都市土地制度概况143.2成都市土地流转制度的现状143.2.1成都农村土地流转流程与制度结构分析143.2.2成都农村土地流转制度的影响因素分析163.2.3成都农村土地流转制度的政策定位分析223.2.4成都农村土地流转制度的制度内容分析234.都市土地流转制度存在的问题及原因分析264.1 成都市土地流

12、转制度存在的问题264.1.1农民对土地流转的缺乏理性认识264.1.2土地流转政策不具体264.1.3流转土地单位面积平均效益不明显274.1.4土地流转市场和服务体系建设滞后274.1.5农民的权益不能得到充分的保障284.2 成都市土地流转制度存在问题的原因分析284.2.1思想观念284.2.2制度原因294.2.3经济观念294.2.4法律意识淡薄304.2.5农民权益难以保障305.成都市土地流转制度的建议315.1国内外土地流转经验探索的案例借鉴315.1.1重庆市长寿区石堰镇麒麟村的土地流转315.1.2美国农业现代化发展的经验和启示345.2完善成都市土地流转制度的具体措施3

13、65.2.1规范土地流转市场365.2.2健全农村土地利用机制365.2.3土地流转形式的多样化385.2.4加强土地流转的管理服务及保护395.2.5完善农村保障制度415.2.6 加大农业生产者的培训力度，提高农业生产者的素质415.2.7稳步推进户籍制度改革，促进和规范人口流动426.总结43参考文献44致谢471.绪论1.绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景土地属于全人类最基本宝贵资源，是人类最为重要与广泛的资源。我国是世界第一人口大国，就人均来说，土地资源较之其他国家严重稀缺。历经近百年的发展和建设，中国前进的历史步伐证明，中国发展的问题即农民问题。而农民问题之核心便为土地问题

14、。近现代来看，孙中山提出了“平均地权”的倡导；毛泽东领导人们当家作主的同时大力发展“土地改革”；邓小平借助“家庭联产的承包责任制”；在每一个历史阶段，国家领导人都会将土地制度作为“杠杆”，以撬动民族复兴之前进车轮，为深入社会变革提供强大动力。从当前国情看，我国所处发展时期仍为工业化迅速升级，城镇化不断扩大的阶段，这种发展态势以强有力的势头对农业发展的现代化有着很强主推力，属于国家在十二五期间确立的重大历史任务。站在世界范围，入世十多年来，中国在国际市场上农业竞争力严重不足，难以同现代化农业发展轨道接壤，金融危机爆发之后，中国农业的发展更是面临严峻挑战，同时也面临机遇，因此，需要快速进行农业结构

15、转型与转变发展方式，让农业朝着现代化与国际化方向发展。就中国来说，三十多年改革开放让农业现代化取得了一定建设成果，不过因为中国农业一直以来基础都十分薄弱，很难改变原有农村建设的滞后局面。现代农业的发展进程比起国家的城镇化和工业化有着明显滞后。中国需要结合我国实际国情，走出一条具有中国特色化的社会主义发展道路。展望未来，我国农业化建设道路之根本问题一直都是土地问题，土地制度作为核心因素一直以来都在推动着我国的农业现代化发展。我国农村当前的土地制度也始终存在诸多不够完善的地方，比如土地的经营制度和产权制度以及管理制度。就多方面来说构成我国农业现代化建设过程的制度保障。如何让土地改革行动往纵深处发展

16、，将我国当前土地制度不断完善并因此释放出高效率，使得我国农业可以朝着组织化、规模化、标准化、集约化和产业化的道路上发展，此为本文研究的个中之义。1.1.2研究意义 （1）理论意义以土地流转来促进农业发展高效化和规模化，推进城市化发展水平，更好地实现劳动力快速转移，为农民增收，推动农村土地的经营制度完善和创新。 （2）现实意义市场经济随着社会发展一直在不断完善中，土地资源优化配置能够增强农业的竞争实力，土地的流转为优化使用土地的不可或缺之环节。当前，我国一方面存在着人与土地的空前紧张的矛盾，另外农村的土地遭受大批量侵蚀，土地耕种不在成为大多数农民赖以生存的生活方式。文章将选取成都的土地流转问题为

17、研究的对象，通过调查土地流转的现状以及在此对问题作出分析之前提下提出土地流转方面问题的解决渠道。成都农村的土地流转当前所折射出来的问题，需要作出合理解决的同时要进行规范化推进，把跟进农村的土地经营承包权这项流转工作视为建设环境友好型以及自愿节约型的一项重要途径，促进农村不断发展规模化、标准化和集约化经济，为落后地区农村经济体制的发展开辟探索出全新创新道路。1.2国内外研究综述1.2.1国外研究综述农村“土地流转”为中国在现有国情背景下，因处于特殊的土地制度背景下而出现产物。因为土地制度国内国外有别，所以国外学者研究土地法学以及经济学领域，很少会提到土地流转一词。他们在这方面的研究内容主要集中于

18、土地交易，具体涉及到地租理论、土地制度的变革以及土地交易的影响因素。有些学者还参与到一些国家的实证研究，对土地流转现状做出考察。（1）关于地租理论的研究关于土地流转问题的研究，较早开始的研究先驱为马克思与恩格斯，他们针对土地流转作出系统化与深入化研究。马克思所持观点认为，市场经济中，经济流转为该体制内必然结果，经济价值为流转之物。经济流转最重要的主体领域即如何对生活生产资料作出分配。作为一种特殊化生产资料，土地同时也是市场经济结构下最为重要之体制必然，其经济价值为流转核心。作为重要生产资料，土地不能移动，不过在其上所附着之土地权利却可以发生转移，所以，土地权利之流转为经济流转之重要组成，非常重

19、要。马克思同时还提出，产权本质上为一种既定法权关系，地租为土地所有权的表现形式，体现的是一种经济学概念，这就构成马克思地租理论。上文提到的这个地租理论并非最早相关理论，十七世纪的后期，学者威廉配第发表的赋税与捐赠论著作里，如此阐述地租理论:地租即土地上农作物生产之后剩余收入之表现形式；农作物耕种技术和土地肥沃程度，农作物与市区距离远近等因素直接决定土地价格与租金的大小。他同时提出，地价能够按照土地所得地租之资本化来计算。上述观点奠定了土地经济学级差理论的基础，也为地租理论的出现拓开了道路。亚当斯密为英国著名古典经济学界代表人物。1776年他在其著作国富论中系统研究地租的概念，构建了古典政治-经

20、济学之理论体系。亚当在本身中阐明观点，认为当土地开始私有化之后才开始出现地租，地租从本质上属于个体之无偿劳动，可归为“垄断价格”的一种。（2）关于农村土地制度变迁的研究了解到中国农村的土地制度发展历史，把握土地制度变革历程，诺思提出了一种“制度变迁”理论，其作用十分重要(王景新，2001) 。理论认为制度变迁是缘于此前制度不均衡，造成追逐潜在获利可能性，自发交替全过程即制度变迁理论的要义。以内在动力加上外部竞争力为进行制度的不均衡改进，形成制度变迁。制度外发生变化，带来一些外部利润，此时潜在外部利润不能于现在制度内达成“内在化”，因此为抓住获利机会，新制度安排就会被找到。诱制性的制度变迁论属于

21、一种假说，该理论由外国两个学者于1984年提出，理论意义直指所有权。所有权变迁会遭受相对应要素价值之诱导。即更高的相对要素价格之要素所有权，更趋向往私人所有权的方向发展，当提高土地相对价格，土地所有权趋向私人所有。2003年，Dale、Baldwin对土改实践展开研究后指出，土地的有效市场有两个形成条件，其一，对土地产权的界定明确清晰，二，要具备能适应匹配的制度环境。国家在进行土地私有化进程中，出现一种普遍问题即土地产权出现低价值、高细碎化以及广泛分配。加之没有有效市场，分散的产权无法自然而然给土地所有者提供一致化经济效率。（3）关于土地交易影响因素的研究学者Feder (1988)的观点认为

22、，土地资源的产权清晰对提升农业投资、农场生产力发挥着重要效能，土地产权得以明晰化可以帮助降低交易成本，如此前提可借助生产要素的分配来实现，让高效率农户得到足够生产资料，提升农业的生产效率。学者Binswanger给出自己的看法，认为因为市场中一直存在着商品交换、土地出让、劳动力买卖等形式，加上信用扭曲变成了资源利用率逐渐下降，阻碍经济持续发展的主要原因，对于土地来说，其所有权与使用权发生适量转移不但可以提升土地资源配置率，对土地资源深度投资也可以起到刺激作用，此外还可以一定程度给农户规避风险的行为做减法。Ruben(2003)的观点是，农业的生产类型、农户家庭会对土地产权安全产生影响，在经济市

23、场中劳动力、土地和资金这些要素的配置同样会对产权安全性产生影响，影响因素如果得到合理配置，可以间接让土地产权变得清晰明确，减少土地交易成本的同时，市场失灵也能得以抑制。交易本质上就是土地产权，所以国外学者会把对土地流转方面的研究重点放在研究土地产权上。学者总结除了组成帕累托效率必不可少三大条件分别为，其一，土地产权之清晰界定；其二，自由实现之所有权流转成本；其三，价格低廉之所有权流转成本。（4）关于农村土地流转状况的研究在农村，针对土地流转研究，一些国外学者研究重点放在中东、前苏联等国家及部分发展中国家。2003年，Wegren专门研究俄罗斯俄罗斯土地状况，研究的起点从1990年开始关注俄罗斯

24、土地的私有化改革，Wegren研究范畴为俄罗斯实现农地私有化之后所表现出的农地交易与市场发展。1990年俄开始土地私改，农地交易在当时非常活跃，流转市场得以迅速发展。私人土地全部交易中，农村土地市场几乎占据绝对比例。一些国外学者也研究了我国土地流转，美学者罗伊借助实地调查，研究了中国当前土地制度，得出的结论是，现有的土地制度存在着模糊的产权界定，因此对土地的大幅度流转产生阻碍。他还指出，有些地方政府借助行政手段来开展土地的集中经营，一部分原因是因为计划经济的惯性思维作祟，另外的原因是政府与民夺利，以行政权力来对土地经营权加以干预，土地用途被政府转变而以不正当手段谋取收入。1.2.2国内研究综述

25、（1）关于农村土地流转定义的研究“农村土地流转”的概念并未出现在我跟的某一个法律法规条款中，但是相关学者站在自己的角度上对这词进行不同的定义。在2002年，我国改革研究院张红宇委员在对中国土地使用以及土地使用权流转的相关问题进行评论，指出“我国农村的土地流转的主要问题是使用权如何流转，拥有承包权的农民将自己对土地的经营权交给其他农民或者需要经营权的经济组织，在这个转让经营权的过程中，农民依然保有自己土地的承包权，转让的只有使用的权利。”在2003年丁关良站在法律的角度上系统的对于农村土地如何流转承包权进行了阐述“农村土地流转的重点在于使用权的转让，通常是指原来的承包方农户按照国家的法律法规将自

26、己对于土地进行经营的权利或者是其中一部分的权利等相关的民事权利转让给其他有需要的人，因为土地经营权具有物权性质，所以在进行流转之前要满足两个条件，第一，农户在进行土地流转之前必须拥有对这块土地的承包权；第二，土地的所有权以及主体种类还有农业用途不能发生变化。”蒋满元四年后站在司法视角来街低昂农村发生的土地流转，他指出，农村土地流转是就在遵守社会主义市场经济体制以及法律法规的基础上进行的，他们在一定的范围内采用手段和方法重新合理配置土地资源。（2）关于农户参与土地流转意愿的研究国内学者主要是通过实地调查农户是否愿意进行土地流转的基础上，建立相关的实验模型，以达到分析影响农村土地流转的具体原因。宋

27、山梅等学者在2009年对贵州省白云区和遵义市务川县进行调查，参与调查的农户339个，对此次调查的具体数据进行分析后得出：在30到50岁之间的初中文化程度之上的农户参加土地流转的可能性最大，他们的种植能力最强。在2009年郑晓秋和李厚健对西部地区农户是否愿意参加土地流转进行了调查，参加调查的农户共306户，他们使用这些数据建立的相关模型，对影响农民参加土地流转的具体因素进行了分析。最终他们得出结论：影响农民参加土地流转积极性的主要原因是农民能否预估自然灾害，租金，能否找到工作和得到工资的多少等。2011年张慧萍等几位学者专门对我国的宁夏自治区平罗县展开抽样调查，随机抽取该县农户225户，然后通过

28、调查得来的数据进行模型建立Probit模型，依此来对影响到这些农户土地流转积极性几大因素做出分析并最终给出结论。他们认为土地的地理位置以及连片情况都会影响土地的流转行为。同年许桓周等学者对于南京市的372户农户进行问卷调查，将这次调查的数据进行用Logistic模型分析，考查土地流转、农民职业、养老保险三者间相互关系。认为，农民职业相对好一些或者是具有较高文化程度的农户以及有养老保险的农民在参与土地流转方面的积极性明显要高。但是农民需要家庭进行养老的不愿参加农村土地流转。不过，年龄、收入构成、劳动力、社会养老等因素则影响土地流转的程度不大。（3）关于农村土地流转的现状、存在问题和原因的研究在2

29、007年庞丽铆和王文昌在2007对新时期农村土地流转的形式进行了分析，他们认为目前我国农村土地流转的最主要的问题是相关法律不完备流转机制混乱。在这个基础上他们提出土地流转秩序混乱的根本原因在于制度的落后，政府的干涉以及人地矛盾的尖锐。次年，严立冬和刘新勇针对鹤壁市农村土地流转的具体形式提出我们应该从外部因素，市场，流转制度以及管理方面入手，使农村土地流转更加合理。2009年，韦云凤赴广西富川农村进行实地调查，在了解当地土地流转实际情况的基础上，提出两种特殊的土地流转模式：第一种“公司基地农户同时进行”；第二种是“集体负责统一规划，小组进行协调，各农户进行管理。”次年，杜海燕对安徽省肥西县农村的

30、土地流转情况进行调查，认为目前土地流转所存在的问题主要集中在：侵权现象，“非粮化”现象多，并且土地流转秩序混乱，流转后收益不能够规范的进行分配，并且没有成熟的市场机制，社保机制以及农业风险防范机制等。在2009年王平达和魏学平等人在农村社保法律制度的基础上，提出国家应该从法律的角度上保证在参与土地流转时农民的利益。在2011年王家庭和张换兆亮在站在国家和地方两个角度上对农村土地流转的历史进行梳理探讨，他们认为我国目前土地流转主要存在管理制度不完善，主体不明确等问题。以上是我国学者对于土地流转问题在不同的角度和方面继续拧的探讨，讨论内容深刻，但是具体针对四川省土地流转的实地研究并不多，而针对成都

31、的土地流转问题的研究更是少之又少。（4）关于农村土地流转效果的研究在2004年姚洋对土地自由流转后会带来的两种影响进行了探讨，这两种影响分别是边际产出拉平和交易收益。他们认为，土地流转对于提高农民对土地进行投资是有积极效应的。在2010年岳意定和刘丽君站在经济和社会的角度上系统构建了农村土地流转的评价绩效体系，这个体系包含11个经济绩效评价指标和5个社会绩效评价指标，可以说这个体系是全面的对农村土地流转的绩效进行了考核。同年，毛飞和孔祥智展开的2个县和四个乡的实地调查研究，在研究的基础上他们总结出农村进行土地流转有利益现代农业的发展，农业投入的增加有利于农村转移剩余劳动力，使农民的收入提高，也

32、转变了他们的观念和生活方式，这样农村企业也发展起来，统筹城乡发展也更加方便。在第二年，王春超对中国的17个省市的农户进行实地调查，他认为土地流转是有利于农户家庭收入的增加的。以上是学者在定义，制度，农民意识以及流转效果等角度上社科研究，这对于支撑农村土地制度改革是有深刻意义的。虽然我们可以看到很多研究具体城市的土地流转的问斩，但是因为文献检索的原因，笔者没有找到深入研究成都市土地流转问题的文章。因为每个城市的个体性差异，所以笔者认为应该结合成都市的具体情况，对于农村土地流转问题进行具体分析。1.3研究内容和研究方法1.3.1研究内容本文的研究基础是农村土地流转的相关定义及相关理论，在简单介绍当

33、前国情下土地流转给农村以及国家经济发展带来的机遇的同时研究实际案例，希望通过这项研究能够为成都市土地流转提供一些好的建议。文章的构成如下：第一章为绪论。这个部分主要介绍研究课题的背景，内容，研究方法，研究意义，和国内外相关文献内容的详细介绍。第二章为概念阐述和历史沿革。这个部分的主要内容是土地流转的基本定义，原则以及相关理论。这些都是指导土地流转市场的理论基础，能够有效地提高土地流转的效率和经济效益。第三章为现状分析。这个部分主要是提出一个具体的案例，对成都地区采取土地流转所带来的效益给予肯定，对不足的地方进行指正。第四章为介绍先进案例。这部分主要是将国内进行土地流转的先进地区的先进方法进行总

34、结，启迪我省进行土地流转的新方法。第五章为提出解决方法。这一章主要是针对成都市在进行土地流转时所出现的问题提出解决方法，并且在上文的基础上提出建议。1.3.2研究方法本文在马克思唯物辩证法的基础上使用马克思产权理论，地租理论和制度变迁理论，并且将这些理论和成都市农村土地流转的实际相结合，为了更好地达到研究目标，笔者采用如下几种方法进行研究：第一，结合归纳和演绎研究的方法。首先将农村土地，土地产权以及土地流转这三个概念进行归纳，然后采用演绎的研究方法界定农村土地产权和土地流转的概念，确定研究对象和研究范围。第二，结合定性和定量研究的方法。首先采用定性的研究方法判断成都市农村土地流转的工作绩效，问

35、题和出现问题的原因，然后采用定量的研究方法对成都农村土地的实际情况进行分析。第三，规范分析、实证研究两者结合的方法。使用规范分析的方法定义相关概念，并且分析农村在进行土地流转时所出现的问题以及出现问题的原因，在此基础上提出解决方法。第四，文献研究。对已有的相关研究文献，年鉴等进行深入的分析。2.土地流转的相关概念界定和理论基础2.地流转的相关概念界定和理论基础2.1土地流转的相关概念2.1.1土地流转的定义土地流转就是让土地以生产要素的形式出现在生产者之间，并且进行流动通过这种方法是资源配置更加优化 易可君. 农村土地流转模式研究. 岭南学刊, 1995, (6): 27-29。但是土地不是一

36、种商品而是自然物，所以认为说的“土地流转”主要是说在依附在土地上的各种权利的转换，而这里主要说的是所有权和使用权的转换。在我国，不管是城市还是农村的土地的拥有者都是国家和集体，个人不能拥有土地。如果要转让农村集体所有的土地的拥有权必须在法律法规的权限下由国家进行征收，而通常所说的农村土地流转指的是使用权的转让。因为农村用地的获取是在承包经营的基础上进行的，所以使用权的转让就是承包经营权的转变。将承包经营权从土地使用权中分割出来给其他农民或者经营人员必须要保证农用地的用途不能改变 丘道持. 论农村土地流转. 重庆: 西南师范大学出版社, 2009, 3-7。2.1.2我国土地流转的主要内容农村进

37、行土地流转有利于农村土地进行规模经营，使土地的利用率大大增加，并且增加农民的家庭收入，促进和谐农村和城乡一体化建设。转让农用地的承包经营权的主体既可以是这个集体经济组织内部人员，也可以是在这个组织之外任何一个人或者单位。农村承包法中对“土地流转”规定第47条：在同样的条件下，使用其他方法对土地进行承包要优先考虑集体经济组织中的成员。；第四十八条规定：“如果需要采用发包的方式，允许集体经济组织外的任何单位或者个人承包农村的土地，需要经过这个经济组织中三分之二以上的成员或者村民代表的同意，并且将情况上报给乡镇人民政府，由他们进行批准后方可进行。”目前我国在进行农村土地流转时主要是将农村土地的集体使

38、用权继续拧转让，并没有转让土地本身。转让的农村土地集体使用权包括两个部分，分别为：承包经营权、建设用地使用权。建设用地使用权包括：宅基地、乡镇企业、公共设施、公益事业用地使用权等。和转让承包经营权相比，转让农村土地的集体使用权的重视程度不够，法律对其限制较多。2.1.3我国土地流转的常见方式农村用地承包经营权转让方式主要分以下几种： （1）土地转包：指的是承包方将自己权限内的土地全部或者一部分的承包经营权按照一定的时间转让给同一集体经济组织的相关成员进行农业生产活动。（2）土地转让：指的是承包方将还没有到达法律规定期限内的土地承包经营权按照合法的方式转让需要的人员。（3）土地出租：承包方从原有

39、角色向出租方角色转变，把自我承包期之内部分甚至全部土地进行承包经营权的出让，租给所需其他人，并向租用者收取一定租金。（4）土地转换：指的是拥有土地承包经营权的农户相互换取自己所需要的土地承包经营权。（5）土地入股：指的是在承包的期限内，土地的承包方将经营权股份化，通过入股的方式和其他人一起进行生产活动，并且按照股份收取利润。（6）反租倒包：指的是农村的集体经济组织将农户手中地反租，这样使土地相连，并且给予相关农户一定的经济补偿，最终将这些土地转租或者承包给有需要的农户，单位等。（7）土地托管：指的是承包方将自己的权利托付给农业服务组织帮助其进行经营管理，双方需要签订协议，而委托方需要支付一定的

40、佣金给受托方。2.2相关理论基础2.2.1 产权理论 （1）马克思主义产权理论我们并不能在马克思的所有著作中找到“产权”这个名词，但是在马克思理论中对财产权利进行了丰富完整的介绍。他明确的界定了土地产权的含义。在终极所有权条件下，土地产权产生是因为使用权、占有权和转让权等权利造成。土地产权的中心在于拥有土地的人能够按照自己的意志对土地进行支配，并且这种权利是私有的被社会认可的。马克思指出土地能够在市场的作用下进行租售，土地价格与商品没有什么不同，价格受到供需关系影响，社会市场上流通的不能够和市场上其他商品一样，社会是决定土地价格最为重要的因素。（2）现代产权理论1991年诺贝尔经济学家获得者科

41、斯最突出贡献在于奠定了现代产权理论。在1960年出版的社会成本一书中，他第一次提出要在分析产权和资源配置的效率关系中加入交易费用，并且提出在一定的条件下当事人可以对不满意经济的外部性和效率进行谈判。科斯理论的重点是界定明晰的产权是市场能够进行交换的前提。产权交易在市场条件下成功的主要需要两个前提：第一，产权要明确；第二，要有可以进行交易的场所和机制的产权市场。根据科斯理论我们可以知道，如果交易费用超过零的时候，市场想要达到最优的资源配置必须有明确的权利界定。若承包经营权希望可以在现有社会主义市场经济状态下完成流转，首先需要保证的就是要明确产权与受益者，如此才可以确保土地不会因为交易价格太高而不

42、能继续进行流转。2.2.2 地租理论威廉配第作为创建资产阶级古典政治经济学的代表人物，他在17世纪的后期就在自己的赋税论中第一次将地租进行定义，他认为土地的经营者通过劳动获得劳动产品后将投入支出和劳动者所需的生活支出后所获得的余额就是地租，而地租归根究底是剩余劳动所产生的，用来表来剩余价值的。法国重农学派的代表人物杜尔哥对配第的观点持赞同态度，在杜尔哥的代表作关于财富的形成和分配的考察中他指出，有一种特别的自然生产力存在在农业生产中，这种特殊的生产力能够让劳动者所生产的劳动产品不仅仅满足自己的生活需要还能够剩余出一部分，这部分的剩余能够使劳动者通过自己的劳动获得额外的财富，但是这部分财富应该交

43、给土地的经营承包者，这就是前面所说的地租。通过这两个人的论述我们知道地租就是土地拥有者将无产权的劳动者创造出来的部分剩余劳动力。在国富论一书中，亚当斯密全面论述了地租，他指出地租是无产权劳动者使用土地必须支付给地主的呆呆，这时因为工人的无偿劳动。2.2.3 制度变迁理论制度是不断的动态发展着的，而这个过程被称为制度变迁，它主要是制度从产生，被替换，最终消失的一种过程。制度变迁之根本为高效率、低成本低的制度取代了原有高成本、低效率制度。制度的产生被称作制度供给，它的产生依赖于个人或者组织，这是一种公共产物。因为人们的理性是受限的，并且资源也不充裕，所以制度的供给也是受限并且并不充裕。所以随着经济

44、和外部环境的发展，以及人们自身理智的增加，人们对于制度的要求越来越高，希望能够得到更高的收益。如果制度供给和需求能够达到平衡的时候，那么这个制度就是相对稳定坚固的；制度一旦无法满足人们日常所需，则必然会发送变迁。3.成都市土地流转制度的现状分析3.都市土地流转制度的现状分析3.1 成都市土地制度概况成都市作为四川省的省会，拥有十分深厚的历史，是一个兼具旅游和科学的文化名城。成都市坐落在四川省的中部地区，与德阳市和资阳市毗邻而居，南方是眉山市，西南面和雅安市以及阿坝羌族自治区相接。属于亚热带季风气候，有丰富的土壤资源。全市东西最大距离为166公里，南北最大距离为192公里，总面积一共为12121

45、平方公里，大约为四川省面积的2.55%，其中，在全市土地面积中有40.1%为平原，27.6%为丘陵，剩下的32.3%为山区。在2008年底，成都市的市区面积已经达到2176平方公里。这里有丰富的降水，虽然有很大的水力资源但是人均占有量不大。2008年底，统计出成都市总人口数量1124.96万人，城市人口612. 08万，与去年相比人口增多12.68万人，平均每平方公里上就有903人。目前成都市包括锦江，金牛，成华，新都，青阳等九个区，四个县级市和六个县。3.2成都市土地流转制度的现状3.2.1成都农村土地流转流程与制度结构分析（1）成都农村土地流转流程分析我们首先在农村进行了“成都模式”的土地

46、流转试验，地方政府首先将集体所有建设用地的管理放宽，同意集体土地参与到土地流转中（不包括房地产开发），并且集体建设用地能够进入到土地市场，参与竞争。第二，政府建立成都农村产权交易所，作为农村产权进行市场交易的中介组织，这样他们就能够在规范的市场管理下进行承包经营权和使用权的交易。第三，政府推动新型农业化企业和农村集体经济组织的建立，通过这些组织促进土地规模经营体制的体制，帮助农村土地能够进行规模经营，让所有的农民都能够加入到土地流转中，这样就使土地的利用率和农民的收益大大增加。除此之外成都市政府还将土地的产权进行了明确所和其他地区相比，成都土地流转制度的流程具体如图3.1。三级监督双放弃、三保

47、障农村集体土地（集体所有、个人承包经营）土地确权、颁证、耕地保护卡和养老保险卡国有土地（地方政府拥有使用权）集体建设用地（使用权集体所有）承包经营权（使用权个人所有）公益性用地盈利性用地成都市农村土地产权交易所土地市场（市场配置）图3.1 成都农村土地流转流程图Fig.3.1 Chengdu rural land circulation flow chart（2）成都土地流转制度结构分析通过上文的论述我们可以知道成都市的土地流转制度是融合在市场制度之中，这个制度里包括市场运作，明确土地产权，社保，政府的行政职能监督等，而且土地流转制度的运行被土地立法，相关政策，社会环境和经济环境等影响，如图3.2。制度核心制度价值观土地产权明晰成都农村土地流转制度结构图社会保障规范土地市场健全行政效能高效土地执法与监督环境质量经济社会状况土地相关立法土地相关政策图3.2 成都农村土地流转制度结构图Fig.3.2 Chengdu rural land circulation system structure diagram如果想要对成都农村的土地流转制度进行分析，首先要分析影响成都市农村土地流转的因素，这些因素包括社会经济，法律法规，利用土地资源的情况等。除此之外要对与土地流转相关的整层进行分析。最后，对土地产权，社保，市场，行政效能以及土地监督直返五个制度的内容进行分析