土地储备行业风险的报告.docx
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1、一、土地储备行业基本情况(一)土地储备的定义土地储备制度是由受城市政府委托的城市土地储备机构依照法律程序,通过征用、收购、置换、回收等形式从原土地所有者或土地使用者手中取得土地,由城市土地储备机构或其委托机构组织进行前期开发、整理并予以存储,根据土地利用总体规划、土地供应计划、城市规划等因素,有计划地以协议、招标、拍卖、挂牌等方式将土地投入市场,以实现土地资源优化配置与土地利用可持续发展的土地使用与管理制度。美国哈瑞富兰奇(Harvey LFlechner)将土地储备分成计划型土地储备和全面型土地储备两类。(二)土地储备行业在国民经济中的地位土地储备行业在国民经济中的地位和作用通过土地储备制度
2、体现出来。土地储备制度是指政府依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换、征用等方法对取得的土地进行前期开发、整理,并进行储备,以供应和调控城市各类建设用地的需求,确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。土地参与宏观调控主要是通过土地的供给调控,土地储备作为政府供地的主要部分,在土地管理中起到至关重要的作用,对宏观调控起到一定的影响。二、土地储备行业发展环境(一)宏观经济环境2009年以来,我国经济在较短时间内经历了止跌、企稳、回升等几个阶段。随着一揽子经济刺激政策的逐步落实并逐次发挥作用,国内经济已经显示出较为明显的复苏迹象。从数据上看,GDP同
3、比增速呈现“V型”反弹。根据对国内外经济形势的分析和判断,预计2010年中国经济将呈现“温和”增长的发展趋势。(二)政策环境1、深化集体建设用地使用制度改革城乡建设用地增减挂钩试点管理办法明确规定,挂钩试点工作应以落实科学发展观为统领,以保护耕地、保障农民土地权益为出发点,以改善农村生产生活条件、统筹城乡发展为目标,以优化用地结构和节约集约用地为重点。国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见指出对需要流转的农用地,要尽快完成集体土地所有权确权登记工作,并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接;对需要流转的集体建设用地,要重点开展集体所有权和使用权确权登记,特别要开展集
4、体经营性用地的认定和确权,为集体建设用地流转提供条件。2、加大对批而未用土地的监管关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知要求省级国土资源管理部门加强对地方的指导,督促各地加快征地实施工作进度,确保已批准的城市建设用地能够及时形成供地条件,保障扩内需、保增长、调结构用地供应。关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知,在全面清理、摸清底数的基础上,及时制定批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知对“批而未用”土地展开核实。核定各地建设用地区位与面积、掌握各地真实土地基础数据,为科学规划、客观
5、决策等提供真实土地基础数据。3、供地政策限制用地项目目录(2006年本增补本)和禁止用地项目目录(2006年本增补本)指出一是调整用地条件的禁止项目目录;二是调整用地条件的限制用地项目目录。财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知,要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知对全国工业用地出让最低价标准(以下简称标准)实施政策进行适当调整。4、加大保障性住房的建设关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见指出,试点原则是
6、严格控制贷款用途,实行专款专用;规范贷款审批程序,贷款资金实行封闭管理;加强风险管理,确保资金安全和保值增值。(三)政策发展趋势2010年的土地政策,将与国家大的发展方向保持一致,延续2009年的方向,在服务经济发展的大局、促进城乡统筹、破解三农问题、缩小城乡差距、保民生、扩大内需、保持社会基本稳定的政策走向的同时,还将服从于中央转变经济增长方式的要求,注重节约集约用地、加大批后土地利用的监管、加大保障性住房用地的供给,并将注重与其他调控手段的综合配套。三、土地储备行业发展情况(一)土地供给分析2009年土地供应总量大幅增加,基础设施等其他用地供应比例略有提高。全国土地供应总量为31.9万公顷
7、,同比增加了44.2%。其中,工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应量分别为11.9万公顷、10.3万公顷和9.7万公顷,同比分别增加44.1%、36.7%和53.0%,分别占土地供应总量的37.4%、32.2%和30.4%。其中,基础设施等其他用地供应比例提高了1.8个百分点。(二)土地需求分析2009年我国土地市场火爆,地价高涨,60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100,产生了大批“地王”,市场活跃程度已经超过2007年。 从土地供方角度看,地方政府土地供应由审慎到积极,住宅用地供应量同比增加近40。2009年,全
8、国60个重点城市共推出土地9968宗,同比增加15;推出土地面积49018万平方米,同比增加33。其中,推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3319宗,同比增加16;推出土地面积22334万平方米,同比增加39。 从成交情况来看,土地市场交易活跃,房企拿地积极,住宅用地成交量同比增加一倍。2009年全国60个重点城市共成交土地7158宗,同比增加71;成交土地面积35996万平方米,同比增加66。其中,住宅用地成交2703宗,同比增加103;成交土地面积18755万平方米,同比增加83。 从土地成交价格来看,房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求,土地价格增
9、幅明显。2009年住宅用地平均成交楼面地价每平方米2035元,同比增加36。 (三)2009年土地市场运行2009年土地管理总体态势为:在宏观经济增速呈现企稳回暖态势的情况下,前三个季度土地市场就已经走出低迷状态,市场交易持续回暖,呈现“供需两旺、量价同升”的特点;建设用地供应总量同比增长三成,房地产用地同比增幅变缓,保障性住房用地供应比例加大;重点监测城市地价同比小幅上升,工业地价同比小幅回落;土地抵押面积和贷款金额持续增长,新增抵押土地的贷款率上升;违法用地势头初步得到遏制,但量大面广的状况尚未根本改变。四、土地储备行业产业链分析(一)上游行业分析集体土地市场发展情况分析集体建设用地使用权
10、流转将增加土地供应面积,缓解城市建设用地不足的情况。(二)上游产业对土地储备行业的影响土地储备行业与上游集体建设用地市场的影响是相互的。一方面,集体建设用地的价格上涨,会使得收购价格随之上涨。另一方面,土地储备出让土地出让金上涨,也会使得市场上土地价格上涨,从而引起集体建设用地收购价格上涨。(三)下游行业发展情况分析2008年下半年突如其来的世界性金融风暴,出口受到较大程度的冲击,内需成为经济复苏和增长的主要动力,房地产作为同时拉动投资和消费的支柱型产业成为“保增长”的主要贡献力量。在这样宏观背景下,2009年一系列房地产市调控政策开始由“抑制价格过快上涨和投机性需求”转向鼓励、引导消费和投资
11、,政策助推下,09年市场出现过山车般的起伏跌宕,楼市真正成为宏观经济走向复苏的一个重要引擎。(四)下游行业对本行业的影响分析2009年的房地产发展就如过山车,年初房地产市场低迷,但随之房地产市场出现价量齐升的情况。在这种情况下,房地产业对土地储备行业的影响主要有以下几个方面:1、市场求大于供的失衡状态增加了土地的需求2、高房价带动了高地价3、地价虚高的风险4、保障性住房比例加大增加土地储备资金压力五、土地储备行业风险分析城市土地储备的风险,是指城市土地储备制度的建立和运营过程由于各种事先无法预料的不确定因素带来的影响。城市土地储备的风险主要包括宏观经济波动风险、政策风险、金融风险、运营风险和市
12、场风险等。六、信贷建议出于对土地储备行业风险及房地产市场景气程度的考虑,应当适当限制向欠发达地区中小城市的土地储备中心贷款;针对具体项目,采用土地抵押方式,选择在收购时就已经有意向下家的项目,拍卖一笔,回收一笔,保证银行在行使债权时始终处于主动地位;尽可能实现资金的封闭运作,限定地方土地局及财政部门的土地出让金专户在授信行开立;注重对储备中心经营情况的动态监控,如负债规模的变化,地产市场的大环境,政府的负面干预,储备地块优劣及来源等。土地储备制度对我国房地产行业的影响是巨大的,商业银行应通过信贷原则促使我国土地管理部门进一步深化土地使用制度改革,尽快地出台相关配套政策,规范我国各省市土地储备和
13、转让的过程,扩大参与土地储备的区域,使土地使用权的交易更公正更透明。目 录第一章 土地储备行业基本情况2第一节 土地储备的定义及分类2一、土地储备的定义2二、土地储备的分类2三、我国土地储备制度及其运行机制3第二节 2009年土地储备行业在国民经济中的地位5一、土地收购储备是政府依法管理土地资产的必要措施5二、土地储备可以强化政府垄断土地一级市场6三、土地收购储备是各级政府防止国有资产流失的重要手段6四、土地储备有利于积累城市建设资金7五、土地收购储备是政府调控土地市场的客观需要7六、土地储备可实现土地资产的价值,促进土地资产的保值增值7七、土地储备促进城市总体规划的实施7第二章 2009年土
14、地储备行业发展环境分析8第一节 2009年宏观经济环境分析8一、全年经济实现V型反弹8二、工业生产逐季回升9三、固定资产投资增长明显10四、全年社会消费品零售总额明显回升11五、全年进出口下滑,11月后快速回升12六、CPI全年负增长 年底强劲回升13七、全年新增本外币贷款9.4万亿元14八、未来政策趋于收紧15第二节 2009年土地储备行业政策环境分析15一、重点政策汇总15二、重点政策及重大事件分析17三、政策未来发展趋势25第三章 2009年土地储备行业发展情况分析27第一节 2009年土地市场整体情况27第二节 2009年土地供给分析及预测30一、供给情况分析30二、土地储备供给预测3
15、4第三节 2009年土地储备行业需求分析及预测35一、需求情况分析35二、需求情况预测37第四节 2009年土地市场运行及2010年发展趋势38一、2009年土地市场运行特点38二、2010 年土地市场发展展望39三、对未来土地市场发展的政策建议40第五节 土地储备行业融资结构分析42一、财政拨款42二、银行贷款42第四章 土地储备行业产业链分析44第一节 行业产业链介绍44第二节 上游行业分析集体土地市场发展情况分析45第三节 上游产业对土地储备行业的影响46一、增加土地供应量46二、提高土地收购价格46三、增加收购难度46四、增加融资风险46五、加强监管力度46第四节 下游行业发展情况分析
16、47一、投资额回升,但增幅有限47二、供求结构失衡:求大于供,市场略显供给不足47三、一线城市房价一路飚高,二三线城市跟风谋动48四、新建住宅市场48五、二手住宅市场48六、保障性住房比例加大48第五节 下游行业对本行业的影响分析49一、市场求大于供的失衡状态增加了土地的需求49二、高房价带动了高地价49三、地价虚高的风险49四、保障性住房比例加大增加土地储备资金压力50第五章 2009年土地储备行业区域发展情况分析51第一节 北京市土地储备行业市场分析53一、2009年北京土地市场总体分析53二、2009年北京土地成交量分析53三、2009年北京土地成交额分析55四、2010年北京土地市场展
17、望58第二节 重庆市土地储备行业市场分析59一、2009年重庆市土地出让情况59二、2009 年重庆主城区土地市场分析59第三节 广州市土地储备行业市场分析60一、2009年广州市土地市场总体情况60二、2009年各月份广州市土地情况61第四节 上海市土地储备行业市场分析61第五节 海南土地储备行业市场分析62一、海南近3年的土地出让仅达到均衡62二、土地市场情况分析63第六章 2009年土地储备行业风险分析65第一节 宏观经济波动风险65一、财政政策65二、货币政策65第二节 政策风险66一、政策变动带来的风险66二、政府过多干预带来的风险66第三节 金融风险67一、土地储备中心自有资本金短
18、缺,资金补充机制不健全67二、土地储备机构的财务风险巨大67三、土地储备中心对土地出让金没有支配权68四、利率风险68第四节 运营风险68一、收购风险68二、开发风险68三、积压风险69四、出让风险69第五节 市场风险69一、城市发展风险69二、房地产市场波动69第七章 信贷建议70第一节 行业总体授信原则70第二节 风险防范建议70一、加强贷前调查评估,合理确定贷款额度70二、完善贷款担保手续,落实第一还款来源70三、落实贷款用途监控71四、落实土地拍卖款71五、探索多渠道融资,合理分散信贷风险71附 表表12009年国家土地储备相关政策与规范性文件汇总14表2全国部分城市2010年住房用地
19、供应计划32表32009年土地出让金前20排行榜35附 图图1土地储备机构运行机制图3图22006年以来我国GDP季度增长情况8图32006年以来工业增加值增速情况9图42008年以来工业增加值增速与PMI对比情况10图52007年以来城镇固定资产投资累计增速情况10图62003年以来分产业固定资产投资累计增速情况11图72007年以来国内名义消费增速情况11图82003年以来国内居民收入情况12图9我国进出口月度增速情况13图102006年以来我国CPI、PPI走势情况13图112010年CPI翘尾因素14图12月度信贷投放规模14图132009年批准用地类型和地区分布27图142005-2
20、009年国有建设用地供应情况28图152005-2009年土地出让及招拍挂出让面积和价款变化情况29图1620012009 年全国35个重点城市平均地价增长率29图172009年84个重点城市土地抵押情况30图18全国耕地面积变化情况31图19全国土地资源构成(万平方公里)32图20城镇建设用地(建成区)构成32图21各级城市居住用地年增长率35图22全国居住用地面积存量(预测值)35图23土地储备上下游情况44图242009年京沪房地产市场发展情况47图25全国土地购买与开发累计面积同比增长率51图262001-2009年全国重点城市平均地价增长率52图272009年东中西部地区不同用途地价
21、增长率比较52图28北京居住土地面积出让情况53图292009年宗地成交数与2008年成交数对比54图302009年土地成交均价与2008年成交均价对比58图31重庆市居住土地出让情况59图32上海居住土地面积出让情况62图33海南01-09年土地购置和商品房销售面积63图34海口2002-2009年11月土地购置面积63第一章 土地储备行业基本情况第一节 土地储备的定义及分类一、土地储备的定义根据国土资源部、财政部和中国人民银行2007年11月19日联合制定发布的土地储备管理办法第一章第二条规定:土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得
22、土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备制度是由受城市政府委托的城市土地储备机构依照法律程序,通过征用、收购、置换、回收等形式从原土地所有者或土地使用者手中取得土地,由城市土地储备机构或其委托机构组织进行前期开发、整理并予以存储,根据土地利用总体规划、土地供应计划、城市规划等因素,有计划地以协议、招标、拍卖、挂牌等方式将土地投入市场,以实现土地资源优化配置与土地利用可持续发展的土地使用与管理制度。土地储备制度的建立是城市政府为了实现对土地市场地宏观调控,促进存量土地进入市场,盘活企业存量土地资产,优化土地资源配置,理顺政府与企业之间土地收益分配,有效解决土地无偿使用制下产生的诸多历
23、史遗留问题等而主动进行制度创新的产物,是政府加强垄断土地供应的政策工具。土地储备通常包括以下特征:(1)政府在需要之前或在开发价值没有附加给土地前,未雨绸缪,预先取得(通常是按市价购买)相当面积的土地,保障城市高效有序的开发;(2)平抑地价、预防或减少私人投机行为,使诸如为人们提供支付得起的住房的社会目标的实现成为可能;(3)清理产权,整合地块,进行必要的基础设施建设,用于更大项目的开发;(4)取得城市开发的公共增值,并授之于民;(5)土地储备被认为是一种规划工具和土地利用管制的手段;(6)由政府公共部门取得并实施土地储备。二、土地储备的分类美国哈瑞富兰奇(Harvey LFlechner)将
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