关于西湖组团楼市的专题报告.docx

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1、西湖组团楼市专题报告 二零零八年十一月十五日目 录1. 区域认知. .22.经济环境. .42.1 GDP. .42.2消费品和存款额. .52.3街道综合指数.53.政策环境. . . . .63.1政策一. . .6 3.2政策二. . .64.产业环境. . . .85. 区域状况. . .9 5.1 配套. . .95.2 区域定位. .105.3 周边规划状况.116.房地产市场状况.136.1 三级市场状况.136.2 总体环境状况势.156.3 在售项目情况. .176.4 客群特征.177.项目媒体分析. .201.区域认知 地理位置西湖组团位于泉州市北部，与泉州市老城区紧密相

2、连，该组团房地产发展主要围绕西湖展开，其行政区域包含鲤城区部分辖区和丰泽区部分辖区。西湖组团 行政区划西湖组团不是行政意义上的区域划分板块，它是由围绕西湖发展的而呈现特定行业属性和状况的房地产市场的具体情况而被专业人士划分出一个房地产市场板块，由于该板块的房地产发展状况与西湖公园密切相关，西湖是提升该区域房地产形象的一个重要因素。针对一个项目而言，与西湖公园的距离决定了其项目品质，因此传统意义上的西湖板块主要是围绕西湖公园的辖区，人们默认的西湖板块主要包含鲤城区开元街道办事处部分辖区和丰泽区清源街道办事处部分辖区，是西湖公园周边的社区。 人口2007年西湖板块周边人口7万左右，基本都为城镇人口

3、，外来人口八千左右，人口主要集中在鲤城区西湖社区和丰泽区北峰街道办事处。 交通条件西湖片区地理位置相对较偏，西被晋江所阻，东为清源山所断，北侧连接的浮桥区域经济发展滞后，南边连泉州老城区，地理决定了交通，该区域交通相对不便利，除了直通南安的305国道穿境而过外，其余的都为城际交通干道，如新华北路、泉山路、西湖街、城北路等，西湖交通枢纽功能不强，主要为浮桥和双阳进出市区的通道，10分钟车程 人文历史西湖片区仅靠泉州老城区，历史悠久，文化底蕴深厚，是泉州重要的旅游和文化产业基地，是泉州文化根脉所在。片区有背靠国家级自然保护公园清源山;从一峰书院和梅石书院走出一批又一片杰出人才;都督第、文胜巷、破柴

4、巷、孝感巷、曾井巷、奉圣巷、无尾巷、九史巷、洋楼巷、胡尾巷、胡内巷、护厝池等都充满浓郁民间传奇色彩;惠仁寺、金粟寺古寺庙仍在泽佑700万泉州居民，片区内还有执节宫，陈公巡墓等历史遗迹。 城市名片-全国著名侨乡-台湾汉族同胞主要祖籍地-古代“海上丝绸之路”的起点-全国首批历史名城-全国社区建设示范区-国家园林城市-史有“海滨邹鲁”美誉2.经济环境2.1组团所在行政辖区GDP表一：总体情况表（单位：万元）区域生产总值增长%第一产业增长%第二产业增长%第三产业增长%05年数据全市1626303413.1 9919001.4 938106514.0 589006913.6 鲤城区106404915.0

5、 5029-15.9 57352818.2 48549211.7 丰泽区132488514.0 197674.2 64406811.7 66105016.706年数据全市1900759915.0 963984-1.6 1120253517.3 684108014.0 鲤城区124720215.4 4125-22.0 69914920.6 5439289.6 丰泽区155678615.5 18488-10.5 76626417.4 77203414.507年数据全市2288599116.0 11250571.6 1348768817.9 827324614.8 鲤城区149771915.5 40

6、20-7.4 83650718.5 65719211.9 丰泽区189493716.2 13737-21.7 88602914.6 99517118.3表二：人均GDP （单位：万元）年份050607金额394094675055497聚贤庄观点：西湖组团所在行政辖区经济发展快速而平稳，第一产研近年来严重萎缩，这也与泉州市城市化水平加快有关，而第二产业的迅猛发展更彰显出泉州工业型城市的特征。泉州市第三产业规模较小，但近年来政府持续加大对于第三产业的护持力度，第三产业发展的与快速发展，包括西湖片区的旅游、商贸、文化产业是泉州市努力扩大第三产业规模的支撑。西湖片区人均GDP很高，远超过全国平均水平，

7、财富的高速积累确保了消费能力的稳步提升。2.2社会销费品总额和人均存款额销费品总额表（单位：万元）年份050607金额136376154105171056人均存款额表（单位：万元）年份050607GDP1.8082.0862.29聚贤庄观点：西湖周边居民7万左右，07年销售品总额达到17亿元，消费能力可见一斑。2.3 2007年周边街道综合指数街道办事处名称年末户籍人口（人）规模以上工业总产值（万元）工商税收收入（万元）开元6369374759 7917鲤中61488100108 13882浮桥19238138716 5806北峰2640926547010766合计17082857905338

8、371聚贤庄观点：西湖公园周边辖区总人口17万人，工业总产值却达到近58亿元，周边辖区强有力的经济基础是支持西湖片区区域形象逐步提升的关键。周边辖区税收达到了3.8亿，政策有充裕的财政收入，必然投入相当多的部分于市政建设。3政策环境 政策一根据泉州中心城区近期建设规划，西湖片区以闽台缘博物馆、泉州博物馆为主体，以西湖、清源山、泉州古城为依托，形成闽南文化休闲旅游服务中心，泉州市政府正在努力提高泉州西湖的旅游感召力，依托千年名山清源山，泉州要营造一个湖水青山的大景区。目前，泉州博物馆、闽台缘博物馆已经环湖而立，加上背靠清源山，西湖一带的人文优势也越来越明显。结论：西湖定位为文化休闲旅游服务中心，

9、这一方面保证了区域居民人口行政单一，工业派生的人口随着西湖片区定位的提升，以及西湖山水资源的进一步开发，人文景观和公园配套的逐渐增多，西湖公园的环境效应和人文优势都在凸显，这些都将为西湖板块的房地产市场带来良好的发展契机 政策二根据鲤城区环境保护“十一五”规划和泉州市江滨公园建设规划，西湖周边区域将笋江路商贸中心公园、苏夫人姑生态公园、江滨（金塔段）公园，不仅保护了晋江鲤城段沿岸的水土环境和生态环境，还为城市添加一道绚丽的风景线，丰富了城区居民的业余生活。加大力度治理晋江污染物，严格整顿工业废水和生活废水排放；大力进行植树造林，提高绿化率，以此为契机提升周边区域的空气质量。相关政府将重点保护西

10、湖片区环境，除了大片水域，政府将对西湖绿地也进行了精心经营，据称，西湖公园的绿化树种有200多个，主要有榕树、刺桐、木棉、橡皮树、鸡蛋花等树种，特别是能独木成林的榕树被大批移进园内，营造出了具有地域特色的景观效果。结论：相关政策的出台不仅保护了晋江鲤城段沿岸和西湖周边的水土环境和生态环境，还为城市添加一道绚丽的风景线，丰富了城区居民的业余生活。特别是晋江沿岸流域的治理将和西湖公园的绿化保护产生协同通用，共同提升晋江西湖区域“泉州大公园”的区域形象。 聚贤庄观点产业上，西湖片区没有重工业基地，政府鼓励旅游和文化等第三产业发展，一方面区域污染小，居住自然环境状况很好；另一方面，外来人口少，人群结构

11、单一，市容市貌易于建设，治安稳定。总之，就居住环境而言，西湖片区无疑是泉州各大板块最高的，而且这种优势还将继续保持并拉大。新区往往具备后发的优势。西湖片区的重新定位，将使得西湖未来的板块价值进一步提升。而在一个美丽的旅游休闲区内建设的楼盘，也将大大提升其居住价值，相比普通住宅，风景区的居家物业肯定会更具竞争优势。同时新区的生活配套、景观建设和道路规划等方面，都可以考虑得更加全面和完善。西湖作为城市湖，其景观生态资源具有稀缺性，西湖片区的地理位置不仅具备城市配套的便利，又具有市区不可多得的自然野趣。4.产业环境-旅游产业，西湖片区文化底蕴深厚，第三产业发展情况良好。历史名城和魅力城市,为泉州市政

12、府构筑古泉州观光购物文化旅游和打造“海丝、宗教、戏曲、建筑、民俗、美食”六大文化旅游品牌提供了有利条件。其中鲤城区规划以“展示多元文化，彰显名城风采”为目标，把老城区深厚的文化旅游资源和西湖清源山优美的自然景观资源有机的结合起来；-房地产业，利用西湖公园周边土地开发房地产，西湖一号、西湖豪庭、西湖印象等诸多行业围绕西湖公园公园资源，打造高端休闲住宅。-零售业，西湖片区店铺林立，商业氛围浓郁，各种商业围绕泉山路、城北路、西湖街、新华北路展开布局，主要经营茶叶、餐饮、汽配、塑料等商品。-商贸产业，泉州市政府已经意识到城市升级过程中商贸产业壮大的一个重要性，但由于泉州市主城区发展腹地很小，城市东面和

13、城市北面的经济基础较为薄弱，泉州市发展总部经济和商贸经济的一个区域性支点就为东海和西湖浮桥两个大区域，随着北峰工业5.区域状况 配套周边配套行政中共市委党校、市公安局二中队、税务局北峰分局交通泉州汽车西站，毗邻305省道，3、15、21、27、31、41、45、39、601等公交线路金融工商银行、建设银行、农业银行、中国银行教育西湖幼儿园、泉州市第三实验小学、泉州一中、培元中学医疗180医院、东南医院、福建医科大学附属二医院。消费娱乐西湖公园、清源山、泉州博物馆、闽台缘博物馆商业布局沃尔玛、百姓超市。人群结构附近居民、个体经营者、外来务工人员已交房项目唐郡、水岸假日、颐景园、西湖小区、盛荣苑、

14、星湖苑、西湖花园。开发中项目西湖一号、西湖印象、三江豪园、宝宏湖畔、西湖豪庭聚贤庄观点：项目地处泉州市主城区外围，属于老城区范畴，基本的商业、娱乐配套设施不少，但是优质的配套设施不多。泉州市政府把该片区定位为文化和旅游中心，近年来大力发展该区域的文化和旅游产业， 相关配套很多。 区域定位西湖（泉州市的后花园）老城区（文化以及旅游产业基地）泉州市区繁华地段聚贤庄观点：西湖片区位于泉州市北侧，紧靠清源山，其组团的核心价值来源于西湖公园的景观优势，西湖公园为水体面积达1500亩的人工湖，修建于95年，其修建的一个重要目的就是在于为泉州市民提供一个完善的休闲基地，清源山为福建仅有的几个国家级自然保护区

15、，风光旖旎。在泉州的整体规划中，西湖片区定位为“泉州的后花园”，周边古城底蕴深厚的文化资源和片区风景秀丽的自然资源是构建西湖周边区域成为福建重要的旅游及文化产业基地重要基础。也是泉州几大主要的居住板块。政府的上游规划决定了该片区的经济生态和产业结构，优美的自然景观是房地产发展的一个良好催化剂，政府在大的城市规划构建下积极鼓励房地产行业发展，希望通过营建漂亮、上档次以及与区域形象相符合的楼盘来逐步提升城市美感，达到促进其他产业发展的目的。其他方面西湖片区以旅游业来拉动零售业，第三产业也是区域一个重要经济发展基础。 区域周边的规划泉州的市区由于市区的面积和泉州的历史限制市区供地重心已经向周边城区转

16、移，泉州城市正在进行四大片区的改造，如泉州大桥南片区改造、城东片区、东海片区、洛秀组团的新建，以及正在申报中的出口加工区、台商投资区的建设，将大大推动城市经济建设发展新蓝图。古城控规确定15条历史街巷七大片区统一整治，按照古城控规，初步拟定对米仓巷、西街西段、水门巷、龙头山（包括甘棠巷拓宽）、城南片二期（旧车站片区）、南俊巷北拓、县后街北拓、何衙埕菜巷拓改等片区实施局部统一整治。整治前，鲤城区政府将组织民意调查。而在泉州市古城控规中，将古城保护范围定为6.41平方公里，外围控制地带范围为0.613平方公里。古城核心保护区面积为1.84平方公里，风貌保护区面积为0.81平方公里，风貌重点整治区面

17、积为3.76平方公里。同时划定了古城的紫线范围，按紫线管理办法提出规划管理要求。确定15条历史街巷，并提出相应的规划要求。住宅民居和近代建筑保护的数量总数为627幢，其中一类绝对保护建筑为80幢，三类保护建筑为156幢。 南俊路北拓 南俊路北拓工程的实施可改善古城区特别古城东北片区城市交通和市政基础设施，改造道路两侧建筑和道路空间、环境设计。米仓巷危旧房改造主要针对危旧公房及其周边危房进行整治，改善居民生活环境和城市景观。 西街整治 要求以风貌的完整性和生活的延续性为西街保护的根本原则。同时结合城市宏观调控逐步恢复西街晚清到民国年间以来遗留的历史面目，将西街建设成为生活、传统商业和旅游休闲为主

18、要功能的街道。近期泉州总体的规划趋势由上图可看出泉州市区大都是已建成项目，2007年未来的土地供应将不会有多大的变化。因此泉州的土地供应量将逐渐减少，逐渐转向周边城区。发展重点从中心城区看，经过“十五”的5年发展，泉州的城市已有很好的基础，已初步具备从小城市转变到大城市的雏形。泉州中心市区可供开发的土地有限，城市向外拓展的步伐随着市政配套的规划和投入日益加快，特别是桥南、洛江、城东、东海、江滨等板块，这些区域目前尚未大规模放量，但可以预见，未来的开发量将大大增加。西湖片区由于受老城市保护等规划限制，地块放量将逐渐降低。6.房地产市场发展现状6.1二手房地产行业情况西湖片区二手房市场供量很大，主

19、要是因为西湖片区旧城改造力度较低，大量早年开发的楼盘由于使用年限问题，居住品质不断下降。而又由于城市规划和定位的问题，泉州市旧城改造一直得不到上游政府的支持。除了紧挨西湖公园的地块外，其他的地块很难进行开发，一是成本太大，而是景观性下降，楼盘品质下降厉害。西湖片区二手房单身公寓租金（40到65平米）600到900元之间，二房单元（面积80到100平米）租金在800到1800之间，三房单元（面积100到150平米）租金在1100到2000之间，6.2总体市场概况项目分布图项目概况表图类型项目开发商物业形态规划产品价格备注旧项目金色华园2003-04号地块华鑫房地产占地5866建筑面积9591住宅

20、80套店面32间三房116-125复式215-250店面35-60住宅均价3500元/店面均价15000总地价1889万2005年2月公开朝阳阁2003-10号地块江南开发建设有限公司占地2977.9建筑面积6010住宅42套店面24间二房81三房115-127四房143店面40-60住宅均价2700元/店面均价10000元/总地价909.99万2005年入市星湖苑二期临江房地产占地3780建筑面积18930住宅126套店面21间单身公寓60三房109复式210-215店面34-68住宅均价3700元/最高4200元/店面32万起2005年入市颐景园宏毅集团占地3亩别墅10套联排别墅320-3

21、40别墅175-195万/套2005年入市今年售罄项目梧桐轩（唐郡）大华房地产用地面积:2503建筑面积5219容积率:1.38一幢3F多层挑高4.7米小户型37-42-48店面50-70住宅7888-11000元/ 店面1.5-1.6万/07年元月13日开盘老城区成熟配套，周边出色的学校资源为项目的广告诉求点万象阁福建银河集团占地3430.9建筑面积2999容积率1.5住宅总建筑面积2500一幢6F宿舍单身公寓4060挑高5.1米户型均价7500元/平层户型均价5500元/总地价828万挑高20套平层30套在售项目宝宏湖畔宝德房地产占地3663.34容积率1.24.5层独立2套350联排别墅

22、17套220-298单价1.0-1.5万2004-05号地块一层架空6米其余层高2.8米赠送地下车位户户带电梯西湖豪庭（原水上乐园地块）南益集团占地约7357高层+小高层+别墅均价9000元/西湖一号（2006-03号地块）厦门中骏置业占地66686.6容积率小于2.4高层+小高层+别墅地价550万/亩三远豪园2003-05号地块远建房地产占地18773.6容积率小于0.7别墅未定总地价3800万待开发项目2003-06号地块暂不详占地9299.7容积率小于1.9多层（根据容积率、建筑密度及建筑限高等判断）未定319.45万/亩2005-18号地块林志君约合3.37亩容积率1.4暂不详预计为别

23、墅或高档公寓预计销售起价高于6300元/楼面价4184.9元/凯莱酒店2006-13号地块宝德房地产占地29415.4容积率小于2.0酒店+别墅总地价8970万元楼面价1692元/原2005-17地块。出让时间2007年2月6.3在售项目在售项目情况表项目名称规划指标入市时间开盘时间交房时间占地（亩）总建（万）建筑密度绿化率容积率宝宏湖畔60.4430%35%1.22007.52007.8.52008.8三远荷墅281.235%50%0.72008.9-西湖豪庭8011.134%40%1.52008.82008.82009.4西湖1号10019.822%60%2.42008.12008.9.6

24、2010年中西湖印象40.9945%34%1.72007.112008.6.192008年底总计21833.53西湖片区在售项目容积率低绿化率高，规划起点很高，都属于高端物业，这凸显了西湖片区的居住形象。总量供应结构表项 目在售总量（万）去化率去化量（万）未售量（万）西湖豪庭11.114.3%1.59.6西湖1号19.836%0.918.9宝宏湖畔0.4472%0.340.10西湖印象0.9913%0.130.86合计32.322.8729.45从总供应量看，目前西湖板块在售的项目在推总量32.33万，其中已售仅2.87万，占9%，可售面积还有29.45万，占81%，西湖项目的营销局面的很严峻

25、。户型配比表项目现推出情况签约情况去化率户型面积区间套数总套数签约套数总去化量西湖豪庭独栋509.548套18套-612.315套-618.454套-1406.171套-公寓16870套296套19套-6.4%220268190套26039036套西湖1号洋房171.31171.8610套62套3套24套39%洋房237.6286.2130套13套联排348.3610套2套双拼381.03402.212套6套公寓80-9011841128套28套6%130-160286150-1852180-5宝宏湖畔联排213.54278.7217套19套11套13套68%独栋296.25296.492套2

26、套西湖印象联排209.22286.2515套15套2套2套13%西湖项目产品设计明显畸形，除了西湖一号设计有面向城市中产阶层的2居室户型外，其余的户型面积都在130平米以上，户型设计过大，必然导致总价过高，这也是西湖项目销售难于展开的关键因素之一。价格对比表项目现推出情况价格分析销售情况户型面积区间套数总套数西湖豪庭独栋8138409套314套1. 楼王近1个亿，其余别墅总价接近2500万/栋2.公寓起价6800，均价90006%9009154套9409604套21241套公寓170390296宝宏湖畔联排213.54278.7217套19套联排均价：13000元/独栋均价：15000元/68

27、%独栋296.25296.492套西湖1号洋房171.31171.8610套473套洋房均价：9900元/联排均价：9600元/双拼均价：13000元/公寓均价：8200元/6%洋房237.6286.2130套联排348.3610套双拼381.03402.212套公寓80200411套西湖印象联排209.22286.2515套15套均价：8000元/13%合计-802124125套9000元/-除了长期开盘的宝宏湖畔坏，西湖组团在售的几个项目销售情况都不理想，而西湖的两个标志盘西湖豪庭和西湖一号的均价均超过8000，价格明显过高。6.4区域客群 客群特征表一：西湖板块客群特征区域来源 职业身份

28、 年龄特征 购房目的 购买动机 购买力 区域原住民 个体户、小企业家和其他商人30-50岁之间，具有一定的闲钱和具备较强的投资意识和眼光。 自主型为主 A、西湖片区原住民，对于西湖板块认同感很高；B、优美的西湖公园景观优势；C、有一定闲钱，投资欲望很高。 主要以个体户和小企业经营者为主，整体购买力相对较强。 市区来客企业家、企业中高层管理人员公务员及及 个体经营户 30-60岁左右 自主为主，二次置业者居多A.项目品质很高，居住质量高B.西湖公园景观优势 市区的高端客户群体晋江、石狮企业主居多35-55二次置业者A. 西湖公园的景观优势数量很少，购买能力很强在西湖板块购房者的置业目的以自主型为

29、主，受国家宏观调控的影响，西湖板块商品房的销售将面临抗性，价格是其难于展开营销的关键，开发商适当的让利有利于销售工作的展开。表二：客群特征客户来源 购房目的 购房需求 所占比例 泉州市区 自住：因西湖公园的景观优势而选择购买（占50%左右） 二房/三房/四房/别墅 约50% 区域居民、180医院医护人员自住（换房客）：因原有居住地在该区域（约80%） 二房/三房/四房/别墅约30% 主要用于资产性投资，起到保值功能（约20%）二房/三房晋江石狮购买物业作为扎根泉州的基点，多为二次置业者。，别墅/三房/四房 10% 周边县市以及华侨的外区域人员换房迁移，提高居住质量三房10% 聚贤庄观点： 客户

30、购房动机细分：区域来源 购房动机分析 首要考虑要素 泉州中心市区 西湖公园的景观优势/西湖项目体量较大，项目规划起点高，楼盘居住品质高总价/增值空间 本区域居民看好本案所处区位地段/认同西湖板块的居住环境品质/价格晋江、石狮 等周边区域以及其他客户西湖公园的景观优势/楼盘的居住品质/靠近市区，购买物业扎根泉州市区位/品质 职业类型及购买用途分析户型 面积区间 主力客户身份职业类型 年龄层次 客户购买特征及用途 别墅 350以上 以企业家为主4055 购买力非常强，注重居住环境品质，二次置业者。4R 190-280 周边居民、经商人士、个体工商户、公务人员、企业管理阶层等 3045 购买力相对较

31、强，注重居住环境品质，购买倾向于选择中间楼层以自住为主，属于换房客 3R 130-220 周边居民、经商人士、个体工商户、公务人员、企业管理阶层等35-55购买能力有限，对住宅总价较为敏感，购买能力一般。 2R80-90周边居民、经商人士、个体工商户、公务人员、企业管理阶层等25-45购买能力有限，对住宅总价较为敏感，购买能力一般。 客群区域市场的扩容问题西湖片区的物业基本属于高端物业，而片区人口过少，购买能力一般，市场放量偏大，难以消化，仅仅从本区域及市区作为主力客户的突破口，则仍必将面临区域整体市场“供过于求”的市场压力 区域要突破客源不足的瓶颈，必须打破原有客户区域来源瓶颈，加强区域辐射

32、力，进一步吸纳周边区域的潜在关联性客户群。以多种产品满足不同层次客户群的需求，达到扩容市场的目标同时突破区域市场，站在更高层级的市场分析项目面临的机会。 价格是撬动市场的法宝，西湖一号和西湖豪庭单价高于市区普通盘，如果价格不下调，西湖片区的楼盘性价比过低。7.项目媒体分析月份项目名称各媒体投放次数总投资次数诉求内容泉晚海都东早5月西湖1号4206开盘公告、宣传推广宝宏湖畔0101形象诉求奥林匹克花园1001交房公告6月西湖1号2103形象诉求西湖豪庭2103公开广告、形象宣传西湖印象1001开盘公告7月西湖1号1001宣传推广8月西湖1号2013宣传推广、开盘公告西湖豪庭2709开盘公告、形象诉求9月西湖豪庭010010促销宣传、形象诉求西湖1号0101形象诉求10月西湖豪庭0202促销宣传、形象诉求聚贤庄观点：西湖一号和西湖豪庭都是与8月底9月初开盘，所以在8月份和9月份项目进行持续广告轰炸，进入10月，只有西湖豪庭还在做广告宣传，西湖一号并没有做相应广告，并不是因为营销工作进展顺利，而是整体市场太冷，在消费者普遍持观望的状态下，高密度的广告轰炸已经很难把客户吸引进售楼部，这也反应出西湖片区潜在的客户群体严重萎缩。