一级注册建筑师设计前期与场地设计知识笔记.docx

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1、2012年一级注册建筑师学习笔记设计前期与场地设计知识第一部分设计前期第一章设计前期简述第一节概念设计前期工作，实际上一个建设项目从提出开发的设想，到作出最终投资决策的工作阶段。这一阶段的任务：以书面的形式评估项目的可行性，提出项目建议书，完成可行性研究报告并获得批准，最终作出项目评估报告。设计前期工作还包括拟定建设周期的文件。第二节国内外前期工作运作方式的比较国内外前期工作运作方式的比较国际国内前期工作的主体业主或建筑师业主前期工作的内容评估、立项、概算规划制定项目建议书建筑师的角色受雇或协同参与第三节国内外建筑设计体制的比较国内外建筑设计体制的比较表l-2国际国内施工说明书要求详尽要求一般

2、.工程招标编制招标文件、负责招标具体工作一般不参与施工阶段管理施工合同，定期视察进度及质量.签发分期付款证明书。签发设计变更通知及其指令，工程验收定期视察施工情况，签发设计变更通知，工程验收第四节国内外建筑营造方式的比较在营造方式上，我国与世界上其他各国也有所不同，建筑师在营造过程中所起的作用也不一样。相对来说，国外建筑师比国内建筑师在整个营造过程中拥有更多的发言权，见表l一3所列。第五节国内外基本建设程序的比较国内外基本建设程序的比较表14中国基本程序美国常规程序英国常规程序编制项目建议书设计前期工作立项编制可行性研究报告场地分析可行性研究项目评估方案设计设计大纲或草图规划编制设计文件设计发

3、展方案设计施工准备施工文件详细设计或施工图组织施工招标或谈判生产信息竣工验收施工合同管理工程总表交付使用工程后期工作指标合同：项目计划、施工、竣工验收及工程反馈第六节我国基本建设的主要法规第七节我国建设项目的主要程序一个建设项目从建设前期工作到建设、投产，要经历几个循序渐进的程序，每个程序都有自身的工作内容。根据我国现行规定，一般大中型项目的建设包括以下7项程序：.根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和所在地区发展规划的要求，提出项目建议书；在勘察、试验、调查研究及详细技术经济论证的基础上编制可行性研究报告；根据项目的咨询评估情况，对建设项目进行决策；根据可行性研究报告编制设计文件；设计文

4、件经批准后，做好施工前的各项准备工作；组织施工，并根据工程进度，做好生产准备；项目按批准的设计内容建成，经投料试车验收合格后，正式投产交付生产使用。第八节项目建议书一、概念项目建议书是项目法人在项目周期内的最初阶段，按国民经济和社会发展长远规划、行业规划和建设单位所在的城镇规划的要求，根据本单位的发展需要，经过调查、预测、分析，以提出一个轮廓设想来要求建设某一具体投资项目和作出初步选择的建议性文件口国家据此来进行项目的立项批准。二、作用项目建议书的主要作用表现在以下三个方面：在宏观上考察拟建项目是否符合国家（或地区或企业）长远规划、宏观经济政策和国民经济发展的要求，初步说明项目建设的必要性；初

5、步分析人力、物力和财力投入等建设条件的可能性与具备程度。对于批准立项的投资项目即可列入项目前期工作计划，开展可行性研究工作。对于涉及利用外资的项目，项目建议书还应从宏观上论述合资、独资项目设立的必要性和可能性。在项目批准立项后，项目建设单位方可正式对外开展工作，编写可行性研究报告。三、内容投资项目建设的必要性和依据阐明拟建项目提出的背景、拟建地点，提出（或出具）与项目有关的长远规划或行业、地区规划资料，说明项目建设的必要性。对改扩建项目要说明现有企业概况。对于引进技术和设备的项目，还要说明国内外技术的差距和概况以及进口的理由、工艺流程和生产条件的概要等。产品方案、拟建规模、建设地点和初步设想产

6、品的市场预测，包括国内外同类产品的生产能力、销售情况分析和预测、产品销售方向和销售价格的初步分析等。说明（初步确定）产品的年产量，一次建成规模和分期建设的设想（改扩建项目还须说明原有生产情况及条件），以及对拟建规模经济合理性的评价。产品方案设想，包括主要产品和副产品的规模、质量标准等。建设地点论证，分析项目拟建地点的自然条件和社会经济条件，论证建设地点是否符合地区布局的要求。资源情况、交通运输及其他建设条件和协作关系的初步分析拟利用的资源供应的可能性和可靠性。主要协作条件情况、项目拟建地点水电及其他公用设施、地方材料的供应情况分析。对于技术引进和设备进口项目应说明主要原材料、电力、燃料、交通运

7、输及协作配套等方面的近期和远期要求，以及目前已具备的条件和资源落实情况。主要工艺技术方案的设想主要生产技术与工艺。如拟引进国外技术，应说明引进的国别以及国内技术与之相比存在的差距、技术来源、技术鉴定及转让等概况。主要专用设备来源。如拟采用国外设备，应说明引进理由以及拟引进设备的国外厂商的概况。投资估算和资金筹措设想投资估算既可根据掌握数据的情况进行详细估算，也可按单位生产能力或类似企业情况进行估算或匡算。投资估算中应包括建设期利息、投资方向调节税和考虑一定时期内的涨价影响因素（即涨价预备金），流动资金可参照同类企业情况进行估算。资金筹措计划中应说明资金来源，利用贷款的需要附上贷款意向书，分析贷

8、款条件及利率，说明偿还方式，测算偿还能力。对于技术引进和设备进口项目应估算项目的外汇总用汇额及其用途，外汇的资金来源与偿还方式，以及国内费用的估算和来源。项目的进度安排建设前期工作的安排，应包括涉外项目的询价、考察、谈判、设计等。项目建设需要的时间和生产经营时间经济效果和社会效益的初步估计（应含有初步的财务评价和国民经济评价的内容）计算项目全部投资的内部收益率、贷款偿还期等指标及其他必要的指标，进行营利能力、清偿能力初步分析。项目的社会效益和社会影响的初步分析。有关的初步结论和建议技术引进和设备进口项目建议书，还应具备邀请外国厂商来华进行技术交流的计划、出国考察计划，以及可行性研究工作的计划（

9、如聘请外国专家指导或委托咨询的计划）等附件。四、项目建议书与可行性研究报告的区别主要区别主要有四点：研究任务不同项目建议书阶段的任务属于初步可行性研究，其目的只是初步选择项目以决定是否需要进行下一步工作，所以主要是论证项目的必要性和建设条件是否具备，是从大的方面考虑有无可能；而在可行性研究阶段，则必须进行全面深人的技术经济论证，做多方案比较，推荐最佳方案，或者提出充分理由否定该项目，为最终的项目决策提供可靠的依据。基础资料和依据不同在项目建议书阶段所做的初步可行性研究，由于缺乏详细的设计资料和论证材料作为研究工作的基础，其基本依据是国家的长远规划、行业及地区规划、产业政策，与拟建项目有关的自然

10、资源条件和生产布局状况，项目主管部门的有关批准文件，以及初步的市场预测资料等；而在可行性研究阶段，除了以批准的项目建议书和初步可行陛研究作为依据外，还具有详细的设计资料和经过深入调查研究后掌握的比较翔实确凿的数据与资料作为依据。内容繁简和深浅程度不同在项目建议书阶段所做的初步可行性研究工作不要求也不可能做得很详细，只要求有一个大致的轮廓，因此其内容较为概略和简洁；而在可行性研究阶段，则要求尽可能详细和深入，从工艺流程到主要设备选型等都要涉及，同时也要作出详细的动态分析评价。(四)投资估算精度要求不同在项目建议书阶段所做的项目总投资，一般都是根据国内外类似已建工程的相关数据或单位生产能力进行测算

11、或对比推算得出的，因此与实际发生的投资额有较大的差距(允许将误差控制在20以内)；而在可行性研究阶段，则必须对项目所需的各项投资费用(包括固定资产投资、流动资金、建设期贷款利息、投资方向调节税和物价因素影响的投资额等)分别进行详细的精确计算，其误差要求不超过10。第九节 可行性研究报告一、概念项目可行性研究是固定资产投资活动的一项基础性工作，也是项目前期工作中最重要的内容，是在项目投资决策前对工程建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和工作阶段。一般来说，项目可行性研究指的是在项目建议书批准后，项目法人委托有相应资质的设计、咨询单位，对建设项目进行深入细致的技术经济论证的基础上做多方案的

12、比选，得出结论性意见和重大措施建议，作为决策部门最终决策的依据。因此，它的内容应能满足作为项目投资决策的基础和重要依据的要求。可行性研究的基本内容和研究深度应符合相关规定。二、阶段划分及各阶段主要工作可行性研究工作主要在投资前时期进行。投资前时期的可行性研究工作主要包括三个阶段：机会研究阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究阶段。机会研究阶段机会研究阶段是可行性研究的起点。投资机会研究又称投资机会论证。这一阶段的主要任务是提出建设项目方向的建议，即在一个确定的地区和部门内，根据自然资源、市场需求、国家产业政策和国际贸易情况，通过调查、预测和分析研究，选择建设项目，寻找投资的有利机会。机会研究

13、要解决两个方面的问题：一是社会是否需要；二是有没有可以开展项目的基本条件。初步可行性研究阶段在项目建议书被政府计划部门批准后，对于投资规模大、技术工艺叉比较复杂的大中型项目，需要先进行初步可行性研究。初步可行性研究也称预可行性研究，是正式的详细可行性研究前的预备性研究阶段。经过投资机会研究认为可行的建设项目，值得继续研究，但又不能肯定是否值得进行详细可行性研究时，就要做初步可行性研究，进一步判断这个项目是否有实施的必要性，是否有较高的经济效益。经过初步可行性研究，认为该项目具有一定的可行性，便可转入详细可行性研究阶段。否则，就终止该项目。初步可行性研究是投资项目机会研究阶段和详细可行性研究的中

14、_间性或过渡性研究阶段。本阶段的主要目的是：确定是否进行详细可行性研究；确定哪些关键问题需要进行辅助性专题研究。详细可行性研究详细可行性研究也称技术经济可行性研究或最终可行性研究，是可行性研究的主要阶段，是建设项目投资决策的基础。它为项目决策提供技术、经济、社会、商业方面的评价依据，为项目的实施提供科学依据。这一阶段的主要目标有：提出项目建设方案；效益分析和最终方案选择；确定项目投资的最终可行性和选择依据标准。三、可行性研究的作用在建设项目的整个寿命周期中，前期工作具有决定性意义，起着极端重要的作用。而作为建设项目决策期工作的核心和重点的可行性研究工作，一经批准，在整个项目周期中，发挥着非常重

15、要的作用。具体体现在：作为建设项目投资决策的依据；作为编制设计文件的依据；作为向银行贷款的依据；、作为建设单位与各协作单位签订合同和有关协议的依据；作为环保部门、规划部门审批项目的依据；作为施工组织、工程进度安排及竣工验收的依据；作为项目后评价的依据；作为企业组织管理、机构设置、劳动定员、职工培训等企业管理工作的依据。四、可行性研究的内容总论综述项目概况，可行性研究的主要结论概要和存在的主要问题与建议。市场预测与项目规模研究调查国内外市场近期需求状况，并对未来趋势进行预测，对国内现有企业生产能力进行调查估计，进行产品销售预测、价格分析、判断产品的市场竞争能力及进入国际市场的前景，确定拟建项目的

16、规模，对产品方案进行技术论证比较。场址选择场址选择包括建设区域的选择和项目具体建设地点的选择。资源、原材料、燃料及公用设施情况资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述；所需原料、辅助材料、燃料的种类、数量、质量及其来源和供应的条件；有毒、有害及危险品的种类、数量和储运条件；材料试验情况；所需能源动力（水、电、气等）公用设施的数量、供应条件、外部协作条件，以及签订协议和合同的情况。项目设计方案.在选定地建设地点内进行总平面设计、工艺设计和建筑设计，进行多方案比较和选择；确定项目的构成范围，主要单项工程（车间）的组成，厂内外主体工程和辅助设施的方案比较论证；项目工程量的估算，土建工程布置方案地

17、选择，包括场地平整、主要建筑和构筑物与厂外工程的规划；采用技术和工艺方案的论证，包括技术来源、工艺路线和生产方法，主要设备选型方案和建设工艺的比较；引进技术、设备方案选择和比较。环境保护与劳动安全对项目建设区域的环境状况进行调查，分析拟建项目“三废”（废气、废水、废渣）的种类、成分和数量，并预测其对环境的影响；提出治理方案的选择和回收利用情况，对环境影响进行评价；提出劳动保护、安全生产、城市规划、防震、防洪、防空、文物保护等要求及采取相应的措施方案，并评价该方案的可靠性和经济性。企业组织、劳动定员和人员培训生产管理体制、机构的设置，对选择方案的论证；工程技术和管理人员的素质和数量的要求；劳动定

18、员的配备方案；人员的培训规划和费用估算。项目施工计划和进度要求根据勘察设计、设备制造、工程施工、安装、试生产所需时间与进度要求，选择项目实施方案和总进度，并用横道图或网络图来表述最佳实施方案。应尽可能选择让项目早日建成、早日投产、早日受益的实施方案和进度计划。投资估算和资金筹措.投资估算包括项目总投资估算，主体工程及辅助、配套工程的估算，以及流动资金的估算；资金筹措应说明资金来源、筹措方式、各种资金来源所占的比例、资金成本及贷款的偿付方式和期限。项目的经济评价项目的经济评价包括财务评价和国民经济评价，并通过有关指标的计算，进行项目盈利能力，偿还能力分析和敏感性分析，得出经济评价结论。（十一）综

19、合评价与结论、建议运用各项数据，从技术、经济、社会、财务等各个方面综合论述项目的可行性，推荐一个或几个方案供决策参考。第十节项目评估。一、概念项目评估实际是由投资决策部门组织和授权有关咨询公司或有关专家，代表项目业主和出资人对建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评价。其主要任务是对拟建项目的可行性研究报告提出评价意见，最终决策该项目投资是否可行，确定最佳投资方案。对拟建项目可行性研究报告的评估，主要应从三方面进行论证：项目是否符合国家和地区的有关政策、法令和规定；项目是否符合国家和地区的宏观经济意图，是否符合国民经济发展的长远规划、行业规划和国土规划的要求，布局是否合理；项目在工程技术上是

20、否先进、适用，在经济和社会效益上是否合理有效。二、内容1.必要性评估从国民经济和社会发展的宏观角度论证项目建设的必要性；分析拟建项目是否符合国家宏观经济和社会发展意图；是否符合市场要求和国家规定的投资方向；是否符合国家建设方针和技术经济政策；项目产品方案和产品纲领是否符合国家产业政策、国民经济长远发展规划、行业规划和地区规划的要求。产品需求的市场调查和预测。分析产品的性能、品种、规模构成和价格，看其是否符合国内外市场需求趋势，有无竞争能力，是否属于升级换代的产品。根据产品的市场需求及所需生产要素的供应条件，分析项目的规模是否经济合理。2.项目建设和生产条件评估根据水文地质、原料供应和产品销售市

21、场、生产与生活环境状况，分析项目建设地点的选择是否经济合理，建设场地的总体规划是否符合国土规划、地区规划、城镇规划、土地管理、文物保护和环境保护的要求和规定，有无多占土地和提前征地的情况，有无用地协议文件。在建设过程和建成投产后所需原材料、燃料、设备的供应条件及供电、供水、供热与交通运输、通信设施条件是否落实，有无保证，有无取得有关方面的协议和意向性文件，相关配套协作项目能否同步建设。建设项目的“三废(即废水、废气和废渣)治理是否符合保护生态环境的要求。项目的环境保护方案是否获得环境保护部门的批准认可。项目所需的建设资金是否落实，资金来源是否符合国家有关政策规定，是否可靠。生产条件评估。主要根

22、据不同行业建设项目的生产特点，评估项目建成投产后的生产条件是否具备。例如，加工企业项目着重分析原材料、燃料、动力的来源是否可靠稳定，产品方案和资源利用是否合理。交通项目要有可靠的货运量。3对工艺技术的评估对拟建项目所采用的工艺、技术、设备的技术先进性、经济合理性和实际适用性必须进行综合论证分析。分析项目采用的工艺、技术、设备是否符合国家的科技政策和技术发展方向，能否适应时代技术进步的要求，是否有利于资源的综合利用，是否有利于提高生产效率和降低能耗与物耗，并能提高产品质量。通过技术指标衡量项目技术水平的先进性，与国内外同类企业的先进技术进行对比。最新技术和最新科研成果的采用情况是否先进、适用、安

23、全、可靠，是否经过工业性试验和正式技术鉴定；是否业经证明确实成熟和行之有效；是否属于国家明文规定淘汰或禁止使用的技术或设备。对于引进的国外技术与设备，应分析其是否成熟、是否确为国际先进水平、是否符合我国国情，有无盲目或重复引进情况；引进技术和设备是否与国内设备零配件和工艺技术相互配套，是否有利于“国产化。对于改建扩建项目还应注意评估原有固定资产是否得到充分利用，采用新的工艺、技术能否与原有的生产环节衔接配合。论证建筑工程总体布置方案的比较优选是否合理，论证工程地质、水文、气象、地震、地形等自然条件对工程影响和治理措施；审查建筑工程所采用的标准、规范是否先进、合理，是否符合国家有关规定和贯彻勤俭

24、节约的方针。论证项目建设工期和实施进度所选择的方案是否正确。4项目效益评估 对拟建项目进行财务预测和财务、经济及社会效益评估，并在此基础上进行抵御投资风险能力的不确定性分析。 。首先对项目效益评估所必需的各项基础经济数据(如投资、生产成本、利润、收人、税金、折旧和利率等)进行认真、细致和科学的测算和核实，分析这些数据估算是否合理，有无高估冒算、任意提高标准、扩大规模计算定额和费率等现象，或有无漏项、少算、压价等情况；看这些基础数据的测算是否符合国家现行财税制度和国家政策；还要论证资金筹措计划是否可行。财务效益评估。这是从项目本身出发，采用国家现行财税制度和现行价格，测算项目投产后企业的成本与效

25、益，分析项目对企业的财务净效益、盈利能力和偿还贷款能力，检验财务效益指标的计算是否正确，是否达到国家或行业投资收益率和贷款偿还期的判据基准，以确定项目在财务上的可行性。经济效益评估。通常是从国家宏观的角度，分析项目对国民经济和社会的贡献，检验经济效益指标(如经济净现值，经济内部收益率等)的计算是否正确，审查项目投入物和产出物采用的影子价格和国际经济参数测算是否科学合理，项目是否符合国家规定的评价标准，以确定项目在经济上的合理性。社会效益分析。按照项目的具体性质和特点，分析项目给整令社会带来的效益。如对促进国家或地区社会经济发展和社会进步，提高国家、部门或地方的科学技术水平和人民文化生活水平，对

26、社会收人分配、劳动就业、生态平衡、环境保护和资源综合利用等进行定量和定性分析，检验指标的计算是否正确、分析是否恰当，以确定项目在社会效益上的可行性。不确定性分析。包括对项目评估的各种效益进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，以确定项目在财务上和经济上抵御投资风险的能力，主要是测算项目财务经济效益的可靠程度和项目承担投资风险的能力，以利于提高项目投资决策的可靠性、有效性和科学性。5项目总评估即在全面调查、预测、分析和评估上述各方面内容的基础上对拟建项目进行的总结性评估，也就是通过汇总各方面的分析论证结果，进行综合研究，提出关于可否批准项目可行性研究报告和能否予以贷款等结论性意见和建议，为项目决

27、策提供科学依据。具体说来包括以下几个方面：对于利用外资、中外合资或合作经营项目需要补充评估合资(或合作)外商的资信是否良好；项目的合资(或合作)方式、经营管理方式、收益分配和债务承担方式是否合适，是否符合国家有关规定；分析借用外资贷款的条件是否有利，创汇和还款能力是否可靠，返销产品的价格和数量以及内外销，比例是否合理；还要分析国内匹配资金和国内配套项目是否落实。对于国内合资项目需要补充说明评估拟建项目的合资方式、经营管理方式、收益分配和债务承担方式是否恰当，是否符合国家有关规定；要认真审核项目经济评价依据的合法性和合资条件的可靠性。对于技术改造项目需要补充评估对原有厂房、设备、设施的拆迁利用程

28、度和建设期间对生产的影响；摸清企业生产经营和财务现状；对技改项目的性质、改造任务和改造范围进行严格界定；比较项目改造前后经济效益的变化，比较项目进行技术改造和不进行技术改造的经济效益变化；对比与新建同类项目投资效益的差别；鉴定分析所采用的经济评价方法是否正确，效益和费用数据的含义是否适当；对因项目的增量效益不足所带动企业的存量效益的，还应进行企业总量效益的评估。三、依据1.对于工程咨询机构来说，进行项目可行性研究报告评估的依据，通常包括以下几个方面：项目建议书及其批准文件。可行性研究报告。报送单位的申请报告及主管部门的初审意见。项目（公司）章程、合同及批复文件。有关资源、原材料、燃料、水、电、

29、交通、通信、资金（含外汇），组织征地、拆迁等项目建设与生产条件落实的有关批件或协议文件。项目资本金落实文件及各投资者出具的当年度资本金安排的承诺函。项目长期负债和短期借款等落实或审批文件，以及借款人出具的用综合效益偿还项目贷款的函件。必备的其他文件和资料。2.对于项目贷款机构来说，还需要补充以下文件资料作为评估的依据：借款人近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。对于合资或合作投资项目，各方投资者近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。项目保证人近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。银行评审需要的其他文件。四、工作程序项目评估通常应由各级项目审批单位委托有资质的工程咨询机构或项目

30、贷款机构进行，评估程序大致如图l1所示。准备工作工程咨询公司或项目贷款机构在接受或确定项目评估任务后，应及时组织力量参与待评项目的有关调查、考察、文件编制和预审等工作，为开展评估工作做好准备；及时了解和分析建设单位（项目业主）或项目主管部门对项目产品方案、拟建规模、建设地点及资金来源等方面的初步设想，以及对项目投资和效益等方面的希望和要求，确定在评估中需要着重解决的问题，明确评估目标，以利于有针对性地开展评估工作和提高评估的效率和质量。制订计划工程咨询公司或银行评估机构，根据国家（或地区）有关部门下达的委托评估项目的特点及其复杂程度，采取不同的评估方式，成立项目评估小组（或专家组），确定项目负

31、责人。评估小组应包括经济、技术与市场分析等专业人员。并明确分工。评估小组应制定评估工作计划，进行工作安排，提出具体实施意见，以保证评估质量。在评估工作计划中应明确评估目的、任务、内容、时间进度、人员分工，以及评估报告的编写原则及细则等内容。查证核实通过事前调查收集评估资料，是项目评估的一项基础工作。为做好此项工作，评估单位首先应认真审阅委托单位提供的作为评估依据的待评项目的可行性研究报告和主管部门的审查意见等文件资料，加以查证核实，作进一步分析研究。检查文件资料是否齐全，有无漏缺；办理这些文件的手续是否完备；提供的文件是否合法，内容是否有效；核查资金、资源、原材料的供应是否落实可靠。如果发现有

32、不符合国家有关规定和评估要求的，则可要求委托单位提供补充或修改的文件资料。另外，还应根据具体项目评估内容和分析要求进行企业调查和项目调查，进一步收集必要的数据和资料，核实和补充评估工作中所需的情况、数据和资料。企业调查是对承担建设项目的现有企业（项目业主）进行的调查，内容包括该企业的历史情况、生产规模、近年生产经营情况和财务情况，以及存在问题。要求企业提供近期的会计、统计报表和评估所需的调查表等书面资料。项目调查是向项目主管部门、商业和外贸部门，以及与项目有关的其他单位和设计咨询机构，调查和收集有关项目产品在国内外市场上的工艺技术、设备选型、产品价格和成本、原材料供应等方面的资料。对于利用外资

33、和合资项目，还应对投资双方进行调查，着重对投资者的资信状况进行评估。对于调查中收集的资料要查证核实、加工整理、汇总归类，使之真实、可靠、正确、具有系统性和完整性，以供评估时进行审查分析、编写评估报告之用。综合判断评估单位收集到必要的文件资料并达到要求后，可正式开展评审分析和论证工作。在审查分析工作过程中，如发现原有资料不足，应继续调查和收集资料，予以必要的补充。按照项目评估的内容对建设项目可行性研究报告进行审查分析、对企业和项目概况审查（包括对借款人资信评估）、对市场和规模、工艺技术和设计分析、对项目财务数据预工测、企业财务效益和国民经济效益的分析等各方面的多方案比选、论证，归纳分析结果，说明

34、评估项目建设的必要性，技术、财务的可行性和经济上的合理性，提出项目投资建设的可行方案或否定项目投资建设的总结性意见与建议。在审查分析过程中，通常要注意以下三方面的问题：对所得资料在情况发生突然变化或在时间顺序、数据异常和同行业对比等方面进行核实，提出疑问；对发现的疑问和存在的问题进一步调查，找出原因，加以证实；针对找出的原因，研究问题的性质，分析这些问题是主要的还是次要的，其原因的产生是源于内部的还是源于外部，问题的存在是暂时的还是持续的，问题能改善还是不能克服，以及这些问题的发展趋势和变化情况。经过审查分析得出数据资料，再去粗取精、去伪存真、由表及里地加以综合分析判断。在审查分析中，应遵循公

35、正、客观和科学的原则，避免片面性和主观随意性。编写报告在完成各项审查分析和综合判断后，评估单位应根据调查和审查分析结果，编写拟建项目可行性研究报告的评估报告。评估报告中要对可行性研究报告中提出的多种方案加以比较论证和评估，推荐l2个最佳的投资建设方案。银行对贷款项目评估报告内容的要求，应在全面评估的基础上，侧重评估贷款项目的投资估算与资金来源、财务经济效益和偿还能力、银行效益与风险防范能力，并对拟建项目的借款人进行资信评估，主要是评估借款人的经济地位，法定代表人素质和领导班子整体素质，主要投资者的生产经营、资产负债及偿债能力，信用和发展前景。通过综合论证分析，判断借款人的资信优劣，说明企业资信

36、等级及评价单位，其目的是优化信贷资产结构，提高信贷资产质量，防范和减少贷款风险，以保障信贷资金的效益性、安全性和流动性。110第二章建筑策划第一节建筑策划的涵义在建设项目的目标设定阶段，一般称之为项目的总体规划阶段，其后为了有效地实现这一目标，对其方法、手段、过程和关键点进行探求，从而得出定性、定量的结果，以指导下一步的建筑设计，这一研究过程就是“建筑策划”的过程。建筑策划是特指在建筑学领域内建筑师根据总体规划的目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，通过运用计算机等近现代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究

37、工作。它是建筑设计能够最充分地实现总体规划的目标、保证项目在设计完成之后具有较高的经济效益、环境效益和社会效益提供科学的依据。简言之，建筑策划就是将建筑学的理论研究与近现代科技手段相结合，为总体规划立项之后的建筑设计提供科学而有逻辑的设计依据。建筑策划三点要素：要有明确的、具体的目标，即依据总体规划而设定的建设项目；要有能对手段和结论进行客观评价的可能性；要有能对程序和过程进行预测的可能性。研究和实现立项目标的手段是建筑策划的中心内容，对相关信息的收集和调查是关键。第二节建筑策划的范围及内容一、建筑策划的研究范围建筑策划是介于总体规划和建筑设计之间的一个环节，其承上启下的性质决定了其研究领域的

38、双向渗透性。图2一l建筑策划的领域建筑策划不同于总体规划。总体规划是根据城市和区域各项发展建设综合布置方案，规划空间范围，论证城市发展依据，进行城市用地选择，道路划分，功能区分，建设项目的确定等。它规定城市和区域的性质，如政治行政性、商业经济性、文教科技性等，但对具体的建设项目不作过细的规定。总体规划确定城市、区域、聚落的位置选择，如沿海，靠山等。它规定城市中心的位置，重要建筑的红线范围，进行交通的划分和组织，但不规定建设项目的具体朝向和平面形式。建筑策划则是受制于总体规划，在总体规划所设定的红线范围内，依据总体规划所确定的目标，对其社会环境、人文环境、物质环境进行实态调查，对其经济效益进行分

39、析评价，根据用地区域的功能性质划分，确定项目的性质、品质和级别。建筑策划的第一领域：总体规划和建筑策划之间的研究建筑、环境、人的课题作为；第二领域：建筑策划和建筑设计之间的研究功能和空间组合方法的课题。二、建筑策划的内容建筑策划的第二领域研究建筑设计的依据、空间、环境的设计基准，它包括以下几个部分：.建设目标的确定；对建设目标的构想；对构想结果、使用效益的预测；对目标相关的物理、心理量及要素进行定量、定性的评价；设计任务书的拟定。建筑策划的五个内容：对建设目标的明确；对建设项目外部条件的把握；对建设项目内部条件的把握；建设项目具体的构想和表现；建设项目运作方法和程序的研究。在这里，“目标设定”

40、这一点，与建筑策划的第一领域建立信息反馈关系，它原本属于总体规划立项范畴，而具体的建筑造型等则属于设计的范畴。之所以再三地将建筑策划如此划分，也正体现了其研究领域的双向渗透性和与建设程序的前后阶段的因果反馈关系。第三节建筑策划的方法和程序一、建筑策划的程序在具体的建设项目策划中，其目标确定、空间构想、预测和评价等内容是相互交叉进行，且互为依据和补充的，所以各个环节的逻辑顺序并非一成不变的。一般项目的建筑策划程序可以概括如下!目标的确定。这是根据总体规划立项，明确项目的用途，使用目的，确定项目的性质，规定项目的规模（层数、面积、容积率等一次、二次、三次元的数量设定）。外部条件的调查。这是查阅项目

41、的有关各项立法、法规与规范上的制约条件，调查项目的社会人文环境，包括经济环境、投资环境、技术环境、人口构成、文化构成、生活方式等；还包括地理、地质、地形、水源、能源、气候、日照等自然物质环境以及城市各项基础设施、道路交通、地段开口、允许容积率、建筑限高、覆盖率和绿地面积指标等城市规划所规定的建设条件。内部条件的调查。这是对建筑功能的要求、使用方式、设备系统的状态条件等进行调查，确定项目与规模相适应的预算、与用途相适应的性格以及与施工条件相适应的结构形式等。空间构想。又称为“软构想，它是对总项目的各个分项目进行规定，草拟空间功能的目录（1ist）任务书，确定各空间面积的大小，对总平面布局、分区朝

42、向、绿化率、建筑密度等进行构想，并制定各空间的具体要求，此外对平、立、剖面、风格等特征进行构想，确定设计要求。同时对空间的成长、感观环境等进行预测，从而导人空间形式并以此为前提环境对构想进行评价，以评价结果反馈修正最初的设计任务书。技术构想，又称为“硬构想。它主要是对项目的建筑材料、构造方式、施工技术手段、设备标准等进行策划，研究建设项目设计和施工中各技术环节的条件和特征，协调其他技术部门的关系，为项目设计提供技术支持。经济策划。报告拟定。这是将整个策划工作文件化、逻辑化、资料化和规范化的过程，它的结果是建筑策划全部工作的总结和表述，它将对下一步建筑设计工作起科学的指导作用.，是项目进行具体建

43、筑设计的科学的合乎逻辑的依据，也便于投资者作出正确地选择和决策。认识一限定条件一解决方案一实施。二、建筑策划的方法SD法一语义学解析法SD法是SemanticDifferential法的略称，是奥斯顾德于1957年作为一种心理测定的方法而提出的。从字面上讲，SD法语义学的解析方法，即运用语义学中“言语为尺度进行心理实验，通过对各种既定尺度的分析，定量地描述研究对象的概念和构造。对于以建筑空间为对象的SD法，可以概括为：研究空间中的被验者对该目标空间的各种环境氛围特征的心理反应，对这些心理反应拟定出“建筑语义”上的尺度，而后对所有尺度的描述参量进行评定分析，定量地描述出空间目标的概念和构造。模拟

44、法及数值解析法模拟法是用模型对实态事项、环境、空间进行模拟，并通过对模拟环境空间的分析来演绎和归纳显示环境和空间的方法。模拟的方法又可以分为物理模型模拟法、理论模型模拟法。物理模型模拟法可分为两种，一种是通过运用简单材料，对环境空间的物理形态按比例缩小而建立起来的在特定方位上类似于真是目标的具象模型；二是运用计算机进行虚拟空间的描述，在屏幕上显示目标的三维图像。理论模型模拟法，是模拟法的核心。理论模拟法的关键是将目标空间及环境“数式化”的过程，对数式进行解析而获得的一般解即为理论模型的模拟分析结果。多因子变量分析及数据化方法多因子变量分析及数据化方法主要是对应于SD法，是对SD法中的相关因子进

45、行数据处理的补充方法。因子分析法是现代统计数学的基本方法之一。它的应用范围极广，在经济预算、商品销售、工业数据处理等方面都占有重要的位置。尽管所表述的目的不同，但原理和基本方法是相同的。第四节前期建筑策划中应考虑的因素一、城市规划的要求城市总体规划的成果包括以下各项1.城市总体规划文本前言：说明本次规划编制的依据；城市规划基本对策概述；市（县）城镇发展：a.城镇发展战略及总体目标；b.预测城市化水平；c.城镇职能分工、发展规模等级、空间布局，重点发展城镇；d.区域性交通设施、基础设施、环境保护、风景旅游区的总体布局；e.有关城镇发展的技术政策城市性质，城市规划期限，城市规划区范围，城市发展方针

46、与战略，城市人口现状及发展规模；城市土地利用和空间布局：a.确定人均用地和其他有关技术经济指标，注明现状建成区面积，确定规划建设用地范围和面积，列出用地平衡表；b.城市各类用地的布局，不同区位土地使用原则及地价等级的划分，市、区级中心及主要公共服务设施的布局；c.重要地段的高度控制，文物古迹、历史地段、风景名胜的保护、城市风貌和特色；d.旧区改建原则，用地结构调整及环境综合整治；e.郊区主要乡镇企业、村镇居民点以及农地和副食基地的布局，禁止建设的绿色空间控制范围。城市环境质量建议指标，改善或保护环境的措施；各项专业规划；35年内的近期建设规划，包括基础设施建设、土地开发投放、住宅建设等；实施规划的措施。2.城市总体规划的主要图纸市（县）域城镇分布现状图。图纸比例为l/500001/200000，标明行政区划、城镇分布、交通网络、主要基础设施、主要风景旅游资源。城市现状图。图纸比例为大中城市1/10000或1/25000，小城市可用l/5000。图纸应标明以下内容：a.按城市用地分类及规划建设用地标准（GBJl37_2011）分类画出城市现状各类用地的范围（以大类为主，中类为辅）；b.城市主次干道，重要对外交通、市政公用设施的位置；c.商务中心区及市、区级中心的位置；d.需要保护的风景名胜、文物古迹、历史地段范围；e.经济技术开发区、高新技术开发区、出口加工区、保税区等的