XXXX年土地储备行业风险分析报告.docx

《XXXX年土地储备行业风险分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年土地储备行业风险分析报告.docx（101页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、土地储备行业风险分析报告20132013年土地储备行业风险分析报告摘 要2012年，全国土地市场先抑后扬，供求整体仍处于低位。房地产调控政策自2010年发布以来初见成效，2013年将继续维持从紧取向。回顾2012年土地出让金同比下跌，多重点城市出现下滑：2012年下半年，重点一二线城市土地市场持续回暖，大型品牌房企在上海、杭州等地不断上演抢地大战，“地王”频现，尽管如此整体交易市场仍难改下行趋势。2012年全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。土地出让金收入前十名城市无一城市超过千亿元。土地市场供需双降，住宅用地楼面价同比上涨：受持续从严的房地产调控政策与政府供地

2、节奏影响，2012年上半年土地市场量价齐跌，景气度较低。进入下半年，各地政府加大供应量的同时，纷纷推出优质地块，带动企业拿地积极性，市场活跃度提升，但供求均低于上年同期。2012年，全国300个城市土地供应量缩减，全年共推出土地39553宗，推出面积158084万平方米，同比减少8%；全国300个城市共成交土地30299宗，成交面积119595万平方米，同比减少15%。全国300个城市土地成交楼面均价942元/平方米，同比下跌1%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1347元/平方米，同比上涨7%。土地平均溢价率下跌：2012年全国土地溢价率水平始终在低位徘徊，“限地价，竞

3、配建”等出让方式有效限制了高溢价率地块的出现，主要类型土地溢价率水平较去年同期均有下滑，2012年全国300个城市土地平均溢价率8%，较去年同期下降4个百分点。展望2013年房地产调控将持续从严从紧，房产税扩围势在必行：2012年虽无新政策出台，但土地市场深受房地产调控影响，上半年供求低迷，下半年平稳回升。2013年调控基调不变，限购政策维持从严从紧，抑制投机性需求，同时房产税将扩大试点范围，逐步推向全国，随着长效机制的逐渐完善，房产税或将成为房地产调控的新方向。继续加强保障房建设，提高保障房供地比例：2012年国土局屡次强调要合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地供应，2013年，完成保障

4、房建设目标仍将是各地政府工作的重点，保障房用地比例将继续增加。土地市场维持一定热度，地价稳中有升：2012年北京等多城市供地计划完成情况均不理想，土地出让金出现明显下滑，四季度重点城市土地市场逐渐升温，成交持续向好，这种热度或会持续至明年初，一二线城市土地市场也将更受关注。明年土地供应量或高于2013年水平，交易市场维持平稳，土地价格继续稳中有升的走势。大型房企优势日益明显，企业格局出现分化：在严厉的市场调控下，中小型房地产企业面临销售、融资、资金等多重压力，拿地积极性持续下滑，加之北京、上海等重点城市土地单价与总价均较高，中小型房企在竞争不占优势，而央企及品牌房企资金实力雄厚，市场占有率不断

5、提升，销售业绩逆势增长。2013年，大型房企的发展优势将更加明显，集中度进一步提高，企业呈现分化格局。商办用地市场继续维持平稳：2012年，商办类用地推出量同比上涨20%，成交量也小幅回升，其供应量、成交量、土地出让金在全国土地中所占比重与上一年相比均有小幅上升，整体走势较平稳。与住宅用地受调控影响相比，商办用地越来越受到开发商的青睐，市场需求逐渐增加，2013年商办类用地市场预计将维持平稳发展趋势。2013年，土地储备行业总体信贷原则是“紧跟政策、组合控制、区别对待、审慎介入”。土地储备贷款属于房地产贷款，2013年对土地储备贷款规模进行适当的控制，在紧跟政策的前提下，对存量资产加大调整力度

6、，尽快退出资产负债率较高的客户。由于我国各地区经济发展不平衡，竞争程度不一样，对不同区域的土地储备贷款客户采取不同的准入标准，实行区别对待。土地储备贷款机构属政府平台，土地储备贷款须按我行政府融资平台信贷政策执行，授信政策须符合“名单管理、从严控制、优化组合、有保有压”的原则。目 录第一章 土地储备行业概况1第一节 行业定义1第二节 行业地位和作用2一、2012年连续出台多项目政策显示了土地储备的重要性2二、2012年土地出让金对地方财政收入的贡献下滑2三、2012年土地财政收入 对地方财政收入的贡献占比为42%3第二章 2012年土地储备行业发展环境分析4第一节 经济环境分析4第二节 政策环

7、境分析4一、政策汇总4二、重点政策分析5三、产业政策发展趋势10第三节 热点事件透视10一、热点事件汇总10二、热点事件分析11第三章 2012年土地储备行业发展情况分析13第一节 2011年土地储备行业供需分析及预测13一、供给情况分析13二、需求情况分析18三、价格分析21第二节 土地储备融资及经营模式分析24一、土地融资方式24二、土地储备经营模式分析28第四章 2012年土地储备相关行业发展分析30第一节 房地产行业发展情况30一、房地产业综合景气度分析30二、房地产行业运行分析31第二节 政府融资平台发展情况38一、平台贷监管政策的“紧松”两面38二、“影子银行”等融资方式潜在风险正

8、在积聚39第五章 2012年土地储备行业区域发展分析42第一节 总体分析42第二节 全国重点城市土地市场情况43一、北京市43二、上海市47三、深圳市52四、杭州市53五、重庆市56六、成都市58第六章 2012年房地产企业土地储备分析65第一节 房地产企业土地储备情况分析65一、房企回归一、二线城市日益显著 重点城市拿地金额飞速增长65二、热点一、二线城市成龙头房企主战场 市场集中度越来越高66第二节 重点房地产企业拿地情况67一、万科67二、恒大67三、保利68四、大连万达69五、龙湖地产70第三节 房地产企业土地储备模式分析71一、万达模式：低成本土地+产品复制+订单模式+万达广场71二

9、、华润模式：“集团资金孵化”+万象城+低成本土地+大盘开发72三、万科模式：住宅产业化+“宁可错过 绝不错拿”+各种软硬实力73四、龙湖模式：产品溢价+企业文化+营销+“城市占比”领先战略74第七章 2013年土地储备行业风险分析76第一节 政策环境风险76一、货币政策风险76二、房地产政策风险76三、土地政策风险76第二节 参与宏观调控的风险77第三节 市场风险77第四节 土地出让金回升引起的成本增加风险78第五节 融资风险78第六节 其他风险79一、合法合规风险79二、政府诚信风险79三、土地市场风险80四、过度负债风险80五、资金监管风险80六、土地使用权抵押风险80第八章 2013年土

10、地储备行业金融服务策略82第一节 行业发展趋势要点82第二节 行业金融服务需求分析82一、金融需求分析82二、金融服务解决方案82第三节 行业信贷政策指引82一、行业总体授信原则82二、区域信贷政策建议83三、企业准入标准84四、企业信贷政策建议86五、授信管理与要求86表 录表12012年以来出台的主要土地政策5表22012年土地储备行业热点事件汇总10表32010-2013年全国住房用地供应情况13表42013年全国各省市住房用地供应计划变化14表52011-2012年房地产开中土地购置面积情况15表62011-2012年房地产开发中土地购置费投资总额情况16表72012年全国土地出让金排

11、行榜19表82012年全国重点城市土地市场交易情况42表92012年度北京市国有建设用地供应计划结构表44表102008-2012年北京市住宅用地成交情况45表11品牌企业年度拿地情况45表122012年北京市新增土地金额及面积前十位企业46表132012年上海市新增土地金额和面积排行前十名的企业49表142012年上海市土地成交总价前十位50表15上海市2011年终止地2012年出让情况51表162012年杭州市（含主城、余杭、萧山）土地成交情况53表172012年杭州新增土地金额及面积排行前十名企业55表182012年重点开发商房地产相关土地成交列表57表192010-2012年各方位区域

12、市场成交量对比59表202009-2012年成交住宅用地地块规模对比60表212008-2012年成交住宅用地出让方式对比61表222009-2012年商业类用地供需对比61表232009-2012年商业类用地环域供需对比61表242009-2012年出让商业用地规模对比62表252012年成都新增土地金额排行前十五名企业63表262012年新增土地金额和面积排行前三十名企业65表272012年热点城市部分拿地企业66表282012年上半年保利地产拿地情况69表292012年下半年保利地产拿地情况69表302012年大连万达拿地情况70图 录图12008-2012年房地产开中土地购置面积情况1

13、5图22008-2012年房地产开中土地购置费投资总额情况16图32012年全国300个城市不同类型土地供应量情况17图42012年全国300个城市住宅用地月度供应量同比增速17图52012年全国300个城市商办用地月度供应量同比增速18图62012年全国300个城市不同类型土地出让金情况18图72012年全国300个城市不同类型土地成交量情况20图82012年全国300个城市住宅用地月度成交量同比增速情况20图92012年全国300个城市商办用地月度成交量同比增速情况21图102012年全国300个城市不同类型土地成交楼面均价情况21图112012年全国300个城市住宅用地月度成交楼均价同比

14、增速情况22图122012年全国300个城市商办用地月度成交楼均价同比增速情况22图132012年全国300个城市不同类型土地平均溢价率23图142012年全国300个城市住宅用地月度平均溢价率23图152012年全国300个城市商办用地月度平均溢价率24图16土地储备债券模式25图172006年12月以来我国国房景气指数走势30图182008-2012年房地产开发投资情况31图192011年-2012年全国房地产开发累计投资情况32图202011年与2012年全国房地产开发结构32图212011-2012年全国房地产开发投资资金来源及增速情况33图222011年与2012年全国房地产开发企业

15、资金来源结构33图232008-2012年房地产开中土地购置面积情况34图242008-2012年商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况35图252008-2012年商品房销售情况35图262008-2012年商品房销售面积和销售金额累计增速情况36图272011-2012年新建住宅价格走势情况38图282011年9月-2012年9月全国财政收入情况40图292011-2012年北京公开出让土地面积对比44图302012年上海市土地成交面积与成交总价48图312012年杭州土地市场各月成交走势情况54图322010-2012年成都市主城区住宅及商业用地供需走势59图332012年成都市主

16、城区住宅用地成交均价月度走势60图342012年成都市主城区商业类用地成交均价月度走势62图352012年万科新增土地分布情况67图36恒大土地储备分布情况68图37恒大土地款支付情况68图382012年龙湖地产新增收购土地储备分布情况71第一章 土地储备行业概况第一节 行业定义土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合制定发布了土地储备管理办法，办法规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地

17、市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。办法明确，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。土地储备的定义分为四个要素，即储备主体、对象、手段和目的。储备主体，即地方政府国土资源管理部门，这决定了土地储备不仅仅是一种市场行为，而且是一种管理制度；储备对象，按中国的现状，可以理解为依法纳

18、入储备范围的土地；储备手段，可依照法律程序、运用市场机制、按照土地利用总体规划和城市规划；目的就是供应和调控城市各类建设用地的需求。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位，土地储备机构的定位是不以盈利为目的，并积极服务于政府。土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体土地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装，土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而采取向社会公

19、告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。由此可以看出土地储备行业在国民经济中处于关键的源头地位。土地储备是支撑房地产行业生存的供给方，并对房地产行业的发展具有指导和调控作用。第二节 行业地位和作用一、2012年连续出台多项目政策显示了土地储备的重要性为促进土地市场健康平稳可持续发展、严控地王，2012年以来，我国政府相关部门发布了一系列土地调控政策。2012年4月19日，财政部、国土资源部联合发布了新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法，规范新增建设用地土地有偿使用费资金使用范围、预算管理、中央对地方新增费转移支付预算管理、监督检查等。2012年5月17日，国土资源

20、部发布关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知，通知提出改进和规范建设项目用地审查报批工作，切实提高用地审批效率，增强用地保障能力。2012年6月1日，国土资源部第53号令修订发布了闲置土地处置办法，办法共6章32条，自2012年7月1日起正式施行。办法明确了闲置土地的认定标准。并且要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让。办法中规定，市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。2012年9月13日，国土资源部发布关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知，

21、落实节约优先战略，大力推进节约集约用地制度建设，切实提高节约集约用地水平。2012年11月5日，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了关于加强土地储备与融资管理的通知（简称通知），以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。二、2012年土地出让金对地方财政收入的贡献下滑1.2012年土地出让金的收入2.69万亿元，同比下降15%2012年全国土地出让金收入为2.69万亿元，下降15%，较2011年显著下降。整体来看，全国土地出让金收入呈现稳步上升的趋势，只有2005年与2008年出现小幅回落，200

22、9年与2010年连续两年涨幅显著，分别为65.7%和70.4%，2011年达到峰值。2.2012年土地出让金对地方财政的贡献率下降7个百分点2012年土地出让金占地方财政总收入 的31%，比2011年降低了7个百分点，但依然处于历史较高位。实际上，从2002年开始，全国土地总收入占比就高于20%，一直在波动中上升，特别在2008年以后，其影响力逐步显现，对地方财政收入起着不可或缺的作用。三、2012年土地财政收入 对地方财政收入的贡献占比为42%自2003年开始，房地产税收与土地出让金收入显著的影响着地方政府的财政收入，特别是土地出让金收入已成为地方财政非税收收入的主要来源。近年来土地财政收入

23、的规模保持了基本稳定和一定规模，占地方政府财政收入的比重在经历了连续上升后，有缓慢回落的趋势，但仍是地方发展最为依靠的资金来源之一。土地财政收入呈现稳步上升趋势，其在地方财政收入中所占比重也在波动中上升，从2001年的19.7%上升至2012年的42.1%，10年内涨了一倍之多，几乎占据了地方财政收入一半的来源。可见，土地财政收入是地方财税总收入的核心组成部分，是地方政府最主要的收入来源，短期内仍具有不可或缺、不可替代的地位。第二章 2012年土地储备行业发展环境分析第一节 经济环境分析从国际经济形势来看，全球经济依旧脆弱。2012年以来，世界经济继续处在深度转型调整期。美国经济温和复苏，财政

24、整顿进展缓慢。欧债危机形势得到缓解，但对实体经济的影响日益加深。受外需萎缩和国内消费需求不足影响，日本经济下滑。大部分新兴经济体增长势头放缓，面临的不确定性因素增加。世界银行2013年1月6日公布的全球经济展望显示，2012年全球GDP预计增长2.3%，低于2012年6月份预测的2.5%。从我国经济形势来看，国民经济运行缓中稳趋。2012年，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，国民经济运行缓中企稳，经济社会发展稳中有进。初步核算，2

25、012年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%，增幅同比回落1.5个百分点。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%，四季度经济企稳回升，终止了经济连续回落七个季度的下行趋势。分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。从GDP季度累计增速来看，2012年前三季度，我国经济增速分别为8.1%、7.8%和7.7%，在“稳增长”政策助推下，全年经济增速回升至7.8%。在世界主要经济体增长明显放缓甚至面临衰退时，我国经

26、济依然保持了缓中有升的运行态势，成为带动世界经济复苏的重要引擎。我国经济总量占世界的份额由2002年的4.4%提高到2011年的10%左右，对世界经济增长的年均贡献率超过20%。但不容忽视的是，2000年以来，我国经济增速从未低于8%。中国加入世贸组织以来，经济增速从未低于9%。2012年经济增速“破八”，意味着我国经济增速整体下了一个台阶。第二节 政策环境分析一、政策汇总为了严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展、严控地王，2012年以来，我国政府相关部门发布了一系列土地调控政策。表1 2012年以来出台的主要土地政策时间发

27、布单位及政策2012年2月15日国土资源部发布了关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知2012年3月20日住房城乡建设部出台建设用地容积率管理办法2012年4月19日财政部、国土资源部联合发布了新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法2012年5月17日国土资源部发布关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知2012年6月1日国土资源部修订发布了闲置土地处置办法2012年7月17日财政部发布中央补助廉租住房保障专项资金管理办法（修订）2012年7月19日，国土资源部、住建部联合下发关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知2012年9月6日国

28、土资源部下发关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知2012年9 月13 日国土资源部发文表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝囤地行为2012年9 月26 日国土资源部将积极配合有关部门，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指导督促各地根据本地实际，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场2012年11月5日国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于加强土地储备与融资管理的通知2012年12月18日国土资

29、源部召开“采取切实措施稳定房地产用地供应 抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会数据来源：世经未来二、重点政策分析（一）住建部出台建设用地容积率管理办法2012年3月20日，住房城乡建设部出台建设用地容积率管理办法，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。办法规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。办法同时规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。

30、世经未来点评：建设用地容积率管理办法的出台，可以巩固房地产调控效果，有效防止权力寻租，严控地方政府通过修改容积率帮助开发商过冬，缓解开发商为了提高土地单位面积收益而随意调整规划的情况。（二）新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法2012年4月19日，财政部、国土资源部联合发布了新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法，规范新增建设用地土地有偿使用费资金使用范围、预算管理、中央对地方新增费转移支付预算管理、监督检查等。办法提出新增费纳入政府性基金预算管理，专款专用，任何单位和个人不得截留、挤占或挪用；鼓励以土地整治项目为平台，统筹安排新增费、用于农业土地开发的土地出让收入、耕地开垦土地复垦

31、费和其他涉农资金；新增费专项用于土地整治支出及其他相关支出。 世经未来点评：办法强化了资金使用的管理，规范了新增费的支出范围，完善了中央对地方新增费转移支付预算管理，加强了资金监督管理。（三）关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知2012年5月17日，国土资源部发布关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知，通知提出改进和规范建设项目用地审查报批工作，切实提高用地审批效率，增强用地保障能力。另外，通知明确部省联动，强化各级职责；优化程序，简化报件：改进用地审查、用地压覆重要矿产资源审查、耕地占补平衡审查，简化用地申报内容，合理确定市、县申报材料； 采取措

32、施，支持重点建设项目：提前介入，主动服务，规范重点建设项目先行用地；强化基础建设，提高用地报批效率：推进用地审查报批信息化建设，加强培训提高报件质量，加大报件受理审查把关力度。 世经未来点评：提高土地利用效率，加快土地供应节奏，有助于项目的审批和开工，是土地参与宏观调控的重要举措，有利于平抑地价，降低市场预期。（四）闲置土地处置办法（新修订）为了在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性，国土资源部对闲置土地处置办法进行了修订，并于2011年12月21日公布了闲置土地处置办法（修订草案）全文，公开征集社会各界意见。2012年6月1日，国土资源部第53号令修订发布了闲置土地处置办法

33、（以下简称办法），办法共6章32条，自2012年7月1日起正式施行。办法明确了闲置土地的认定标准。并且要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让。办法中规定，市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。办法规定，闲置土地按照下列方式处理：未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的

34、人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。世经未来点评：土地是开发商的命脉，土地储备的规模一直被开发商视为实力和后续发展能力的表现，但由于土地资源供应有限以及近年来地价不断上涨的预期，开发商的“囤地”行为可谓“屡禁不止”，而闲置土地也是楼市历次调控遭遇的顽症。为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，早在1999年4月国土资源部就出台了闲置土地处置办法，其中明确规定：已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，需缴纳20%的土地闲置费；闲置两年的要无

35、偿收回。在这十多年的时间里，土地闲置现象并没有多少改观。在这期间，房价几度飙涨，一些开发商的囤地行为也乘机收获了超额的土地增值收益。在这个环节中，民众对于企业谋利的肆无忌惮和政府监管的缺位意见颇深，对闲置用地如何处置一直是外界关注的焦点。尽管国土资源部接连下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，但时至今日，闲置土地收回的政策执行一直存在较大弹性：当风头紧、市场好、需要放大土地供应时则收紧政策绳索，警告闲置土地开发企业；当市场走弱时则放水执行，一系列土地清查政策丧失了威慑力。因此，办法能否有效遏制开发商“囤地”仍具有较大不确定性。但可以肯定的是，如果办法能够得到严格执行，从短期来看

36、，开发商加大对闲置土地的开发力度，供应量增加利于楼市趋于平稳；从长远来看，开发商在土地的“招拍挂”上会更加谨慎，对土地价格也会起到相应的抑制作用，从而促使房价回落。（五）中央补助廉租住房保障专项资金管理办法（修订）2012年7月17日，财政部发布中央补助廉租住房保障专项资金管理办法（修订），重点在于加强中央补助廉租住房保障专项资金管理，提高政资金使用效益。办法强调专项资金在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。2012年，发放租赁补贴户数以及购买、改建、租赁廉租住房套数两项因素所占权重分别为80%和20%；补助范围包括：西部12个省市自治区和新疆生产建设兵团

37、，中部10个省及辽宁、山东、福建3省（不含省会城市和计划单列市）；对于违反规定，骗取专项资金，不按规定分配使用专项资金的，相应扣减下一年度分配该地区或兵团的专项资金数额。世经未来点评：本轮房地产调控政策实施以来，土地出让金下降对地方政的影响较大，各地尤其是财政困难地区普遍面临保障房建设资金短缺的问题。此次新修订的管理办法有利于强化专项资金的管理，缓解廉住房建设资金难题。（六）关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知2012年7月19日，国土部、住建部联合下发关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知。通知明确坚持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹；加大

38、住房用地供应力度，提高计划完成率，保障保障性住房用地；完善土地交易方式，严防商服和住宅高价地扰乱市场预期；严格执行现有政策，不得擅自调整放松，加强监管增加住房有效供给。世经未来点评：2012年中期，房地产和土地市场出现一些波动，市场运行的复杂性和不稳定性增加，紧急通知对各级国土资源主管部门、住房城乡建设主管部分提出了严格要求，有利于稳定房地产和土地市场，防止房价反弹。（七）国土资源部：住宅项目容积率不得低于1.0国土部、发改委联合印发关于发布实施限制用地项目目录（2012年本）和禁止用地项目目录（2012年本）的通知，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。世经未来点评：新目录明确限定住宅项目“

39、容积率不得低于1.0”，将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。 （八）关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知2012年9月13日，国土资源部发布关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知，落实节约优先战略，大力推进节约集约用地制度建设，切实提高节约集约用地水平。通知强调严格执行和不断完善土地使用标准；明确土地使用标准的审查内容和使用环节；加强土地使用标准执行的监管和评价；认真开展土地使用标准的培训和宣传。 世经未来点评：随着工业化、城镇化和农业现代化的同步推进，我国土地供需矛盾日益突出。通知的发布有利于解决地方土地使用标准不明确，对建设用地审批、供应和开发

40、利用的约束力不够等问题。 （九）关于加强土地储备与融资管理的通知为加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行，2012年11月5日，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了关于加强土地储备与融资管理的通知（简称通知），以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。通知要求，要加强土地储备机构管理，按照土地储备管理办法的规定，建立土地储备机构名录制（以下简称“名录”）并定期更新。国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会，地方各级

41、国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别，名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策，银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款。通知要求，每年新纳入储备的土地量，原则上控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。财政部门会同国土资源主管部门、人民银行分支机构及银行业监督管理部门根据土地储备计划，核定土地储备机构年度融资规模，并实行年度融资规模控制卡管理。银行业金融机构批准融资前

42、，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。此外，通知还提出了调整土地储备机构融资政策的规定，列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款，银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定，根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他

43、与土地储备业务无关的项目。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。世经未来点评：土地储备制度是落实土地调控、土地供应政策采取的重要措施，是市、县人民政府及国土资源管理部门对依法取得的土地，进行必要的整理和基础设施配套，使之具备供应条件而做出的一种制度安排。自2001年以来，国务院先后印发了国务院关于加强国有土地资产管理的通知、国务院关于促进节约集约用地的通知、国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知等文件，对规范运行土地储备制度提出了明确要求。国务院相关部门和地方各级政府制订了相应的政策法规，为这项制度的规范健康运行创造了良好的制度环境。实践证明，土地储备制度

44、是严格土地管理不可或缺的重要环节，对稳定房地产市场、保障民生用地、促进经济社会目标的实现发挥了积极而重大的作用。三、产业政策发展趋势新一轮调控以来，随着限购、限贷等调控政策措施逐步发挥作用，投资投机性需求被有效遏制，以商品住房为主的房地产市场整体呈盘整下行态势。2012年全国土地市场先抑后扬，供求整体仍处低位。2012年，国土资源部多次强调要求执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定底价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场，并合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地的供应。针对2012年末部分大型房企加速拿地，局部市场量价齐升的现象，国土资源部表示将积极采取措施，稳

45、供抑价，并通过严格市场准入条件、灵活使用多种竞价方式等手段保持地价信号平稳，适时公布本地“地王”的参照标准，减少对市场的误导和干扰。2013年，楼市调控基调不变，土地市场未来走势也将继续受其影响。2013年土地政策将继续围绕房地产行业平稳方面，以达到稳定土地市场，并合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地的供应。第三节 热点事件透视一、热点事件汇总表2 2012年土地储备行业热点事件汇总时间热点事件4月17日国土资源部：加强住房用地供应和开发利用动态监测监管5月25日住建部：要求公开保障性住房建设信息5月政部补助公租房660亿元8月15日国土部下调20地区土地供应计划12月中央经济工作会议：坚

46、持房地产调控政策不动摇12月19日中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇12月19日房地产用地管控情况公布，闲置土地能盖122万套房12月22日国土部重拳狙击地王，一线城市土地金同比降四成数据来源：世经未来二、热点事件分析（一）国土资源部：加强住房用地供应和开发利用动态监测监管2012年4月17日，国土资源部召开2012年土地调控工作会议，要求以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。世经未来点评：加强住房用地供应和开发利用动态监测有利于住房用地市场平稳运行，对保障性安居工程建设任务的顺利落地、加快形成市场有效供应、促进房价合理回归具有重要作用。 （二）住建部：要求公开保障性住房建设信息2012年5月25日，住房城乡建设部正在制定推进保障性住房和征地拆迁信息公开工作的实施意见，拟规范保障性住房和征地拆迁信息