XXXX年房地产金融行业风险分析报告.docx

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1、摘 要一、房地产金融市场状况（一）开发融资市场我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。2009 年全国累计完成房地产开发投资 3.62 万亿元，比上年增长 16.1%，年内各月房地产开发投资累计增速不断回升，但仍处于 2000 年以来的最低水平。其中，商品住宅投资 2.56 万亿元，比上年增长 14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009 年，房地产开发企业本年资金来源

2、57128 亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293 亿元，增长48.5%；利用外资470 亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906 亿元，增长16.9%；其他资金27459 亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914 亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403 亿元，增长116.2%。（二）购房融资来源我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。2009年我国个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长超过43%，比上年末高30多个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达40%和

3、79%。2009年个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍、2007年的2倍。在房地产开发投资资金中在其他资金中，定金及预收款3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%。主要由个人按揭贷款、定金及预收款组成的其他资金为房地产开发资金来源增长提供了动力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各项资金来源之首。二、2009年房地产金融重大事件分析（一）“地王时代”归来 楼市泡沫增加2009年北京、重庆、上海、广州、深圳、杭州、大连等一线城市，不仅多块入市土地争夺激烈，高价成交，而且个别黄金地块也再次创下天价成交纪录。如北京一块28万平方米的土地就拍得

4、40.6亿元，刷新了北京公开出让土地以来楼面地价的新高。而在西安本地，一些大开发商所拿下的地块，也纷纷创下了西安市地价新高的纪录。2009年，70个大中城市中有69个城市房价累计上涨，商品住宅价格涨幅最高的10个城市分别为广州、金华、深圳、海口、温州、湛江、北京、南京、宁波、杭州。70个大中城市中二手住宅价格涨幅最高的10个城市分别为：深圳、温州、杭州、厦门、金华、银川、重庆、南京、哈尔滨、大连。2009年四个一个城市中，广州、深圳的住房价格上涨最快，商品住房的价格分别上涨19.7%和14.1%，深圳二手住房价格累计上涨了23.78%，在70个大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分别累计

5、上涨13%和2.9%，上海商品住宅和二手住宅分别累计上涨9.03%和7.42%。（二）09年政策前松后紧由于金融危机导致的楼市“寒冬”，09年初，国家相继出台了通过降低交易税，政府补贴、降低公积金首付比例和提高贷款额度等提高居民购买力；通过降低土地保证金比例，降低规划费用简化审批流程，放松对开发商的贷款等缓解开发商现金流压力；通过降低房地产投资项目资金比例，逐步取消建房限制等鼓励房地产投资的政策。但随着房价高企，地王频现，房地产投机现象日趋严重，09年下半年开始，房地产政策开始有紧缩的迹象。2009年12月14日温家宝主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强

6、监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。“国四条”、“国十一条”的相继推出显示了国家严控房地产投资的决心。三、房地产金融存在的问题（一）市场参与主体主要为商业银行仅有的两家专业信贷机构烟台和蚌埠住房储蓄银行在2003年底前都已转制为商业银行，目前唯一正在运作的是成立于2004年2月的天津市中德住房储蓄银行，虽然业绩增长强劲，但由于服务地域受到限制，对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限。可以说，商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。（二）市场深度仅限于一级市场目前我国房地产金融产品主要是房

7、地产开发贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等，这些都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券（MBS）、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，除去MBS正在建设银行进行试点外，其他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。（三）金融产品主要为银行信贷根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析，有55%的资金直接来自银行系统，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，这一比例将高达70%以上。虽然近年来政策性住房贷款得到了较快增长，但与商业住房贷款相比规模还较小。因此，从一定意义上说，商业银行就是我国房地产业的主要资金提供方。四、2009年房地产金融

8、业发展环境分析（一）房地产宏观经济环境2009年，金融危机的影响逐渐减小，全国经济形式转好，全年GDP增长保持在8.7%。居民收入提高，工业总产值增速，2010年中国经济回升向好的趋势进一步确立。在经济指标改善和通胀预期抬头的局面下，宽松货币政策逐步退出至“适度宽松”，但预计M1-M2剪刀差仍处于正值区间，市场资金面较为活跃，楼市宏观环境保持正面。由于储蓄存款余额继续大幅增长，通胀预期将继续促使存款转移，但货币政策银行信贷规模的适度收紧，特别是二套房贷差别化政策严格执行将导致2010年购房杠杆降低。（二）房地产政策调整2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币

9、政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景，各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。2009年初贯彻房地产优惠政策刺激房市；2009年中，针对房价过快上涨，加大土地供给，整顿市场秩序；2009年末，为防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨，国家相继出台多项调控政策。五、2009年金融行业发展情况（一）2009年我国金融机构经营情况分析2009年金融业总体运行状况良好。银行业信贷规模不断扩大，中间业务快速发展，净息差谷底回升。证券业券商业绩快速攀升，A股市场全年整体上行较大，创业板的推出增强了资本市场的层次性，IPO重启带来多项收益。保险业在结构调整中，迎来近年来成绩最为显著的一年。信托业利润稳步攀

10、升，产品创新步伐不断加快。（二）2009年我国金融市场状况分析2009年，我国金融市场总体运行平稳，市场流动性合理充裕。货币市场交易活跃，利率从低位有所回升；债券收益率曲线总体逐步上移，债券发行规模快速增加；股票交易量明显放大，股票指数大幅上扬。2009年，在总体宽松的宏观经济政策及经济形势总体回升向好的共同作用下，金融市场有力地支持了国民经济建设，自身也保持了快速健康发展态势，融资量大幅增加，交易量创历史新高，市场结构进一步优化，投融资、价格发现及保值等功能均得到较好的发展。主要体现在以下几个方面，一是市场融资总量同比大幅增加，并正式启动创业板，新增了地方政府债、中小企业集合票据等多种金融产

11、品，有力支持了4万亿元投资计划、增加了民间投资、加大了对中小企业的融资支持力度，为经济发展提供及时高效的资金支持。二是企业通过在资本市场收购、兼并、重组和整体上市等方式，进行结构调整，实现做大做强，在促进自身盈利水平不断提高的同时，也推动了经济平稳较快发展；三是金融市场交易工具创新步伐有所加快，增强了资产流动性，并为经济主体提供了多样化的投资避险工具。四是金融市场的发展尤其是股票市场指数不断上扬，使得资本市场通过财富效应增加居民财产性收入的作用得到充分发挥。六、房地产市场运行情况（一）房地产市场供给状况分析房地产开发投资同比增速在年初跌至1%的历史低谷后快速反弹，前11个月累计同比增速为17.

12、8%，与全国城镇固定资产投资增速之间的差距有所缩小。09年112月房地产开发投资额36，232亿元，同比增长16.1%，比去年同期回落7.3个百分点。新开工面积11.54亿平方米，同比上升12.5%，去年年初以来在10月份首次由负转正；在建面积31.96亿平方米，同比增长12.8%，增幅回落7个百分点。先行指标显示未来供给在加速恢复。（二）房地产市场需求状况分析09年全国商品房销售达到了创纪录的水平：累计销售面积达7.5亿平米，同比增长53%，几乎相当于07年全年7.62亿平米的水平，全年创下历史新高已成定局；累计销售额3.6万亿元，同比增长86.8%，已经超过了07 年2.96 万亿元的历史

13、最高水平。08年国内房地产市场交易极度萎靡，为改变有价无市的状况，去年底政府出台了减息降首付和降低交易环节税费等一系列救市政策，09年全国商品房销售出现明显回暖，“井喷”行情完全超出了市场预期。09年，全国商品房销售面积达到7.2，同比增幅达到48.4%，较上年同期提高了64.9个百分点。其中，商品住宅销售面积6.1亿平米，同比增长50.1%，较上年同期提高了67.1个百分点。09年全国商品房销售额3.15万亿元，同比增长79.2%，其中，商品住宅销售额2.78万亿元，同比增长84.3%。从15个重点城市商品房成交数据看，天津、深圳、杭州、南京、武汉、福州等一、二线城市09年成交套数同比增幅均

14、超过100%。（三）房地产市场价格情况1、房地产市场急剧升温由于销售行情十分火爆，开发商开始加大推盘力度，并逐渐取消08年以来的价格优惠措施，房价止跌回升。09年1-10月全国商品住宅累计销售均价达到4554元/平米，同比上涨23%，10月份全国商品住宅成交均价4791元/平米，同比涨幅高达31%，超过2007年房价上涨幅度。2、全国70个大中城市房地产销售价格指数持续上升根据国家统计局调查显示，2009年，全国70个大中城市房地产销售价格指数持续上升，如图所示。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百

15、分点。新建住房销售价格同比上涨9.1%，涨幅比上月扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。七、2009年房地产金融行业发展情况（一）房地产金融资金需求情况1、房地产金融资金需求整体情况2009年货币供应量增长较快，新增贷款大幅增加，全部金融机构本外币贷款余额为42.6万亿元，同比增长33.0%，增速比上年同期高15.1个百分点，比年初增加10.5万亿元，同比多增5.5万亿元。人民币贷款保持较快增长，金融机构各项贷款余额年末余额为40.0万亿元，同比增长31.7%，增速比上年高13.0个百分点

16、，比年初增加9.6万亿元，同比多增4.7万亿元。截至2009年年末，主要金融机构贸易性房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增速6.7个百分点。其中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额6678亿元，同比增长超过100%，比上年末高98.4个百分点；房产开发贷款回升相对缓慢，年末房产开发贷款余额1.86万亿元，同比增长15.8%，增速比上年末高4.6个百分点。2009年我国个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速显著加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长超过43%，比上年末高30多个百分点，其中新建房贷款和再交易

17、房贷款增速分别达40%和79%.截至2009年年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2%，占比较上年末高1个百分点。2009年新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年进步超过11个百分点，同比多增1.5万亿元。其中，个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍、2007年的2倍。2003-2009年商业银行房地产贷款整体情况单位：亿元年份金融机构贷款余额同比增长房地产贷款余额同比增长房地产贷款余额占金融机构贷款余额比例2003年158996-21422 -13%2004年17819812%26306 23%15%2005年20700013%2770016.1%

18、13%2006年22530015.1%3680022.1%16.3%2007年261690.916.1%4800030.4%18.3%2008年30346818.8%5281810.7%17.4%2009年39966731.7%7294238.1%19.2%资料来源：中国人民银行2、房地产开发建设资金需求情况2009年全国累计完成房地产开发投资3.62万亿元，比上年增长16.1%，年内各月房地产开发投资累计增速不断回升，但仍处于2000年以来的最低水平。其中，商品住宅投资2.56万亿元，比上年增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。数据来源：国家统计局2001年至今年房地产开发投资

19、额及增速（亿元，%）3、个人住房贷款需求情况2009年全年，全部金融机构本外币中长期贷款累计新增7.1万亿元；年末余额同比增长43.5%，比上年末加快23.4个百分点。其中，房地产开发贷款增速明显加快。2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点。个人消费贷款增速显著提升。2009年全年，全部金融机构人民币个人消费贷款累计新增1.8万亿元；年末余额同比增长48.6%，增速比上年末加快34.6个百分点。其中个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9%，增速比上

20、年末加快37.4个百分点。资料来源：中国人民银行2004-2009年个人住房贷款余额及增速变化（万亿元，%）（二）房地产金融资金来源情况1、房地产开发建设资金的主要来源2009年全年，房地产开发企业资金来源57，128亿元，比2008年增长49.76%。得益于2009年房地产销售的回升，定金和预付款15，914亿元，比2008年增长71.37%，国内贷款11，293亿元，比2008年增长55.62%，虽然2009年下半年国家加强对房地产市场的调节和管理，但是从2009年全年来看，房地产贷款依然增长强劲。2009 年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款

21、11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。2、收益性物业投资的主要来源目前，我国商业地产开发投资中有50%左右的资金来源于银行贷款，而个人购买商业用房贷款数量更大，全国个人购买商业用房贷款额约2121亿元。近年来，海外房地产资金对我国一线城市的收益型物业大单购买，外资逐渐成为我国部分城市收益型物业投资的重要资金来源。3、个人住房贷款主要来源个人住房贷款来源包括商业银行提供的商业性住房信

22、贷、由公积金提供的政策性个人购房贷款和住房储蓄或住房合作社提供的融资。商业性住房信贷的开放性使得其在我国个人住房贷款来源中占有绝对多数的比重。（三）2009年房地产信贷市场发展情况2009年我国房地产贷款余额快速增长。截至2009年年末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增速6.7个百分点。其中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额6678亿元，同比增长超过100%，比上年末高98.4个百分点；房产开发贷款回升相对缓慢，年末房产开发贷款余额1.86万亿元，同比增长15.8%，增速比上年末高4.6个百分

23、点。2009年我国个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长超过43%，比上年末高30多个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达40%和79%。截至2009年年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2%，占比较2008年末高1个百分点。2009年新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年提高超过11个百分点，同比多增1.5万亿元。其中，个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍、2007年的2倍。（四）2009年房地产资本市场融资情况房地产公司在资本市场的融资方式可以分为股权融资、债权融资、可转换债券融资

24、三大类。总的来看，上市公司在资本市场的融资方式越来越多元化，涵盖了股权融资(包括IP0、增发、配股、认股权证)、公司债券和可转换债券这三大类主要融资方式。截止2009年11月16日已有31家地产公司在沪深两市发行企业债或公司债，累计募资近400亿元；加上2家地产公司IPO以及15家公司增发，地产公司今年从A股市场累计融资已超过850亿元，在21个一级行业中排名第八。（五）房地产信托基金2009年共发行204款房地产投资信托产品，较2008年134款增长了52%，创历史新高；共成立181款房地产投资信托，规模327亿元，同比增长40%。09年信托业为地产商募集的资金同比涨幅61.92%，达到42

25、1.08亿元，但与当年房地产商总的融资规模超过5.7万亿元相比仍显得微不足道。 值得注意的是，由于信托投资的收益率不断推高，房地产企业通过信托渠道融资的成本起码在12%以上，有些高达20%，几乎是银行借贷成本的两倍。在此背景下，一旦房价出现下滑，房地产商将腹背受敌。（六）房地产保险市场发展情况2009年2月28日，十一届全国人大常委会第七次会议表决通过了修订后的中华人民共和国保险法，10月1日起将正式实施。修订后的保险法对保险资金的运用范围进行了拓宽，其中最引人注目的就是增加了“投资不动产”一项。当然，这只是从立法层面上进行的原则性规定，具体的投资规则，包括投资方式、投资比例或金额上限、投资项

26、目的选择等问题还须由中国保监会制定相应的实施细则予以明确。但这一修改无疑为保险资金投资房地产提供了法律依据，保险公司投资房地产的渠道已经打通，目前就等着开闸“放水”了。万年基业房地产开发公司总经理黄玺庆认为，保险资金投资房地产应该还是以购买优质物业并持有为主，不太可能涉及开发层面。（七）2009年外资进入状况2009 年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，利用外资470亿元，下降35.5%，这与金融危机有着重要的关系。数据来源：国家统计局2000年来房地产利用外资情况八、2009年房地产金融行业区域分析2009年，东中西各地区商品房新开工面积和竣工面积增幅增加，中部地区增幅较大。东中西

27、地区房地产开发企业购置土地面积负增长，只有中部地区完成开发土地面积同比增加，各地区房地产开发投资增幅低于2008年。东中西各地区房地产开发投资增幅继续减少。1-11月，东部、中部和西部各地区房地产开发投资额分别为18073.81亿元、6831.91亿元、6365.20亿元，分别同比增长14%、26.3%、20.4%，增幅分别减少5个、6个和5个百分点。2009年东中西各地区商品房销售面积大幅增加，东部地区增幅最大。分省市情况看，2008年江苏、广东、辽宁、山东、北京和浙江6省市的房地产开发投资金额明显高于其他各省市。这6省市房地产开发投资金额之和占全国房地产开发投资总额的44.05%左右。值得

28、注意的是2009年辽宁省的房地产开发投资同比增长了28.1%，北京市的房地产开发投资同比增长22.5%，而上海市的房地产开发投资额仅增长2%。数据来源：世经未来整理各省市2009年房地产开发投资总额（亿元，%）九、2009年我国房地产金融行业绩效分析（一）银行房地产贷款整体看，商业银行的房地产贷款质量较好。2008年末，金融机构全部贷款的不良率为4.9%，其中房地产业贷款的不良率为3.8%，比2007年末下降了1.8百分点，比全部贷款的不良率低1.1个百分点。住房按揭贷款的不良率为0.9%，比2007年末降低0.2个百分点。总体而言，按揭贷款仍然是商业银行信贷资产中相当优良的部分。金融机构房地

29、产贷款不良率单位：%房地产贷款住房按揭贷款各项贷款2006年7.71.410.12007年5.61.18.42008年3.80.94.9数据来源：银监会当前，我国商业银行5年期以上贷款利率为5.94%，扣除2%左右的资金来源成本，不考虑不良贷款损失，商业银行的房地产贷款业务至少都有3-4%左右的收益。（二）房地产信托房地产信托与银行存款、国债、企业债等多种金融产品相比，其融资产品的预期收益相对要高一些，而且市场上发行的房地产信托产品的期限大多在13年之间。2009年集合资金信托投资于房地产的规模是449亿元，几乎占整个集合资金信托的34%。与其他理财产品相比，房产信托产品吸引投资者的最大亮点无

30、疑是其较高的收益率。目前发行的该类产品的预期年化收益率大多在8%-10%之间，这在如今的低利率时期显得颇为诱人。近年来资金日渐捉襟见肘的房地产开发商由于银行的银根抽紧而开始寻求新的融资渠道。房地产信托开始走俏市场。实践证明：房地产信托之所以如此走俏市场，其主要原因在于其良好的预期收益，高额的回报率具有极大的诱惑力。当地产当开发商不能满足银行贷款条件转而使用贷款信托时，资金信托人可能遇到的风险包括：项目本身和行业发展的风险；信托公司的信用风险；房地产信托产品的流动性风险。（三）海外资金总的而言，海外金融机构对于投资回报率的要求明显高于市场平均水准。其要求股权投资回报一般为10%-30%；对于收购

31、一些优秀的物业再进行转租转售的项目，如果是自己会经营，要求回报率为10%左右，如果转售，回报要求超过20%；在债权投资项目上，其要求达到8%-10%的回报率。海外资本一般都是由经验丰富的专业房地产投资机构管理，在项目选择和管理方面有丰富的经验。海外资本投资我国房地产面临的风险包括：1.政策性风险。这是外资进入房地产面临的主要风险之一。我国对房地产调控的政策没有改变，宏观环境仍有许多不确定因素。2.市场风险。我国房地产已经经历了一轮上涨，在相对高位上可能有回调的风险。3.项目风险和房地产行业风险。十、房地产金融行业风险评价（一）政策风险2009年末我国货币政策经历了由松到紧的变化，上半年对资金供

32、给的释放、信贷的放松为基调，最终达到拉动内需、刺激经济的目的。下半年开始由于房价高企，投机现象严重，国家陆续出台遏制房价上升的政策，目前，监管层贯彻大力防范房地产信贷增长引发金融风险的政策导向。2010年房地产信贷政策仍然从紧，从紧的货币政策，在供给方面，限制开发贷款对企业可会影响企业现金流，企业的资金链吃紧，这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验。（二）房地产信贷风险评价尽管受到宏观调控的制约，房地产信贷业务蕴含的风险仍不容忽视：一是部分房地产开发企业高负债经营导致信用风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，企业资产负债率较高。

33、随着我国房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高以及升息周期的到来，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，就会导致不良贷款的产生。二是房地产跌价引发市场风险。近年来部分地区房地产销售价格上涨较快，容易导致市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，会引起房地产价格下跌，作为抵押物的房地产价格也将大幅缩水，给银行带来不小的损失。三是发放房地产贷款过程中存在操作风险，突出表现在：向手续不完备、“四证”不齐、项目资本金未全部到位的开发商发放贷款；向主体结构未封顶的项目发放个人住房贷款；对借款人的财务分析不到位，对贷款的真实性调查不充

34、分，贷后管理薄弱等。四是“假按揭”蕴含道德风险。假按揭不以真实购房为目的，开发商以其他关系人冒充购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款，以达到降低财务成本，缓解资金周转困难的目的。由于假按揭的申请人大多不具备还款能力且无还款意向，因此该类贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。五是法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，加大了抵押物执行的法律风险。（三

35、）流动性风险评价房地产投资的周期一般都较长。从房地产开发周期来看，至少都要2-3年，如果要对商业性房地产进行持有型投资，至少还要3-5年；从住房金融服务来看，住房按揭贷款一般以10-30年的居多，可见房地产投资对资金的期限要求较高。由于我国房地产金融是以一级市场为主，几乎没有证券化和房地产基金等二级市场，住房金融、房地产开发投资和商业物业投资都缺乏便于让投资者变现的二级市场，使得投资的流动性较差，流动性风险较大。（五）行业竞争风险评价当前资金链紧张导致开发商的生存模式发生新一轮变迁。类似万科这样的企业提前一步收到了现金为王的信号，从2007年开始就降价销售。同时，中小开发商纷纷出售股权、土地，

36、寻求资金，实力强劲的大型开发商在国内加快了“跑马圈地”的步伐。综上所述，未来几年那些手握重金、自身经营良好、股东支持力度强、并购之后可以凭借品牌优势快速销售的公司，将加快兼并步伐，并成为获益者。目 录第一章 行业基本情况1第一节 行业定义1第二节 行业在国民经济中的地位2一、房地产金融对我国国民经济发展的积极作用2二、房地产金融对经济增长的消极影响3第二章 2009年房地产金融业基本运行态势分析4第一节 房地产金融市场状况4一、银行贷款4二、股权融资4三、债券融资4四、信托融资5五、利用外资融资6六、居民住房贷款6第二节 2009年中国房地产金融热点问题分析7一、“地王时代”归来 楼市泡沫增加

37、8二、各大房地产企业于09年快速增加了土地储备12三、09年政策变化前松后紧13四、大型开发商抵御市场风险能力增强16五、热点关注17第三节 房地产金融存在的问题20一、房地产业融资结构不合理20二、房地产金融创新缓慢21三、房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善21四、房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理21第四节 后金融危机对我国房地产金融的影响及启示22一、美国金融危机对中国房地产业的警示22二、加强我国房地产业金融风险防范23第五节 房地产金融发展前景25一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展25二、房地产金融发展空间预测27第三章 2009年房地产金融业发展环境及影响分析3

38、1第一节 宏观经济环境分析31一、实体经济环境31二、货币信贷环境36第二节 房地产宏观调控42一、2009年宏观调控分析42二、重点政策及重大事件分析50三、2010年政策发展趋势预测57第三节 金融业发展情况及其对房地产金融的影响62一、2009年我国金融机构经营情况分析62二、2009年我国金融市场状况分析67三、2010年金融形势预测72四、金融业发展情况对房地产金融的影响72第四章 房地产市场运行情况74第一节 房地产市场供给状况分析74一、房地产开发投资74二、土地开发与土地购置75三、商品房开发规模与结构77第二节 房地产市场需求状况分析83一、商品房销售状况分析83二、2010

39、年一季度商品房销售情况好于预期86第三节 房地产市场价格情况87一、房地产市场急剧升温87二、全国70个大中城市房地产销售价格指数持续上升88第四节 2010年房地产市场发展趋势预测90一、2010年房价走势预测91二、潜在需求依然旺盛91三、短期供给依然不足 2010年下半年将有所缓解93第五章 2009年房地产金融行业发展情况99第一节 房地产金融资金需求情况99一、房地产金融资金需求整体情况99二、房地产开发建设资金需求情况102三、收益性物业投资资金需求情况103四、个人住房贷款需求情况105第二节 房地产金融资金来源情况107一、房地产开发建设资金的主要来源107二、收益性物业投资的

40、主要来源111三、个人住房贷款主要来源113第三节 2009年房地产信贷市场发展情况114一、2009年房地产贷款增长迅猛114二、2009年上海房地产贷款增势强劲115三、按揭贷款：主旋律是自住型消费115第四节 2009年房地产资本市场融资情况116一、IPO融资116二、配股118三、增发119四、可转债120五、公司债120六、发展趋势分析120第五节 房地产信托基金121一、房地产信托发展情况122二、浦东或成首批试点地区123三、政策收紧房企寻融资新途径123四、银监、证监两套方案齐头并进123第六节 房地产保险市场发展情况124一、房地产市场大门已向保险资金敞开124二、保险市场

41、发展对房地产影响126三、地产保险市场在实际操作过程中存在的下问题127第七节 2009年外资进入状况129一、外资进入整体情况129二、房地产领域吸引外资政策变动130第六章 2009年我国房地产金融行业投资与经营状况分析131第一节 2009我国房地产金融行业投资情况分析131一、房地产金融行业投资增长情况分析131二、房地产金融资金主要投向分析132第二节 房地产金融行业效益情况分析136一、房地产金融行业效益水平分析136二、房地产金融行业效益主要影响因素分析139三、房地产金融行业安全性分析140第七章 2009年房地产金融行业区域分析144第一节 我国房地产金融行业区域分布特征及变

42、化分析144一、各省市房地产开发投资额对比情况144二、各省市房地产开发投资资金来源对比情况146第二节 我国房地产金融行业运行主要省市比较分析152一、北京152二、上海153三、江苏154四、浙江155五、广东156六、辽宁157第八章 2009年房地产金融行业典型代表分析159第一节 建设银行159第二节 中诚信托160一、房地产信托业务161二、中诚信托助推上市公司借道股权收购拿地162第三节 摩根士丹利房地产基金162一、投资路线163二、遭遇“地产门”165第四节 平安保险165第九章 房地产金融行业风险评价167第一节 房地产金融风险概述167一、定义167二、我国房地产金融风险

43、形成的原因167第二节 当前房地产金融行业主要面临政策风险168一、2010年以来几项严厉政策169二、未来政策趋势174三、房地产金融行业选择176第十章 房地产金融行业投资建议177第一节 总体信贷建议177一、关注类贷款178二、放弃的贷款179第二节 区域贷款建议179第三节 具体建议180一、行业经营状况整体有所改善，三项目费用降低180二、一季度业绩有较好增长，关注业绩增长有保障公司182第四节 股票债券183第五节 房地产信托产品187附 表表1金融行业房地产行业子行业分类1表22009年地王前十名比较8表32009年以来各地总价地王前十名8表42009地王一览9表52009年房

44、企土地储备统计12表609年鼓励政策一览13表72009年12月起收紧政策汇总15表82010年国家房市调控政策与07年的对比：29表908年以来主要房地产政策40表102009年主要房企新增银行授信情况44表112009年房地产行业主要政策和事件45表12房地产金融行业主要政策47表13未来可能出台的相关政策61表14发行规模前十名的集合资金信托计划67表152009年债券发行情况69表16近期房地产开发投资额74表172010年房地产主要指标预测情况90表18商品住宅短期供应明显不足97表192003-2009年商业银行房地产贷款整体情况99表20实际完成投资额102表212009年商业营

45、业用房投资完成额103表222009年办公楼投资完成额104表232003-2009年内地股市房地产业IPO融资情况117表242003-2009年内地股市房地产业配股融资情况119表252003-2009年内地股市房地产业增发融资情况119表262003-2009年内地股市房地产业可转债融资情况120表27保险业资金投向126表2820012009年全国房地产完成投资增长率及其占固定资产的比重131表292009年各地区房地产开发投资状况132表30房地产开发投资变化较大城市135表312009年商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况136表32金融机构房地产贷款不良率137表33200

46、9年获得中央批准的区域规划151表34北京房地产开发投资资金来源情况152表35上海房地产开发投资资金来源情况153表36江苏省房地产开发投资资金来源情况154表37浙江省房地产开发投资资金来源情况155表38浙江省房地产开发投资资金来源情况156表39建设银行房地产金融业务品种159表40建行个人贷款业务160表41建行个人贷款业务风险控制能力160表42公司具有代表性的信托项目一览表161表4309年以来发售房地产信托162表442010年以来房地产市场政策一览173表45各城市商品房成交面积月度增长率179表462009 年预收款增长较好的公司183表472009年货币增长较好的公司183附 图图12009年70个大中城市中商品住宅销售价格涨幅最高的10个城市10图22009年70个大中城市中二手住宅价格涨幅最高的10个城市11图32009年房屋销售价格由降转升涨幅快速增加11图4典型房企土地储备情况12图52009年重点房企融资情