车位销售建议课件.ppt
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1、*车 位 营 销 建 议,一、本案车位情况分析,本案二期一号地车位2105个,其中约800个无产权车位,分布在地下人防位置,总体车位比例占到楼上居住套数的50%左右;,二、项目周边及同类物业车位调查,小结:1)以上项目主要针对车位的租金及销售价格进行调研,在其调研项目中,车位售价地下租金区间在260元350之间;2)在以上调研项目中,尚成及万象新天的车位价格为预售暂定价,暂未开始发售,具体销售时间待楼盘销售完毕及入住率达到70%后再执行;3)根据对市场的了解,部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有,以租受益,时机成熟再行以较理想价格销售,入住率越高,销售价格越高。事实上,基于回报偏低,业主未
2、入住等因素,对车位物业长期持有,以租受益,等待销售时机成熟,成为部分实力项目采取的主要策略。,三、车位的价格制定原则:,车位价格和住宅房屋单价之间存在一定的比值关系,但并非 单纯的线性关系。根据市场车位的定价规律,车位的售价应 在房屋销售价格的812倍;从车位的租售价来看:市场停车位年租金与售价的比例关系 相对一般不低于1:20,即车位投资回报率一般不低于4%。公寓市场的投资回报率在6%左右;即本案项目LOFT产品均价区间8360元/-10800元/,按投资回报6%计算,月租金应为8360元/-10800元/*50*6%/12=2000元/月-2650元/月,结论:1、本案项目车位售价制定:本
3、案暂定销售均价区间8360元/-10800元/,本案属于正在发展中心地带,项目尚未落成,由此参照最低配比数值8计算;车位区间销售单价(p)66000元/个(p1)86000元/个,设定(p)系数4.5 ;设定(p1)系数5.5加权平均结果 = ((p) *4.5 + (p1)* 5.5) /(4.5 + 5.5) = 77000元/个,2、根据以上调研项目车位租金价格区间260-350元之间,可大概推算出其在市场上销售价格=月租金*20*12月份即售价区间为:(h)63000元/个(h1)84000元/个 设定(p)系数4.5 ;设定(p1)系数5.5加权平均结果 = ((h) *4.5 +
4、(h1)* 5.5) /(4.5 + 5.5) = 74550元/个取买方市场车位加权销售平均值与本案车位加权平均值对比,设定总系数为10,分别占到5.5及4.5;最终修正本案车位售价75600元/个,在以后的预售中根据车位位置的同制定不同位置车位的详细售价2、本案车位的租金价格:相对值中车位售价与年租金比例20:1推算出本案车位租金价=车位售价/20/月份12本案车位租金价格320元/月,四、车位推售建议:,1、从实际车位利用率供大于求(右侧图表金羊网数据)根据网络调查不难看出 ,购房业主对于车位的考虑先租再买及有车再考虑占到77.31%,主要体现在车位的售价难以让普通购房者接受,在新开发的
5、项目中,尤其是高层住宅,地下车位的配比逐步走高,造成了车位销售的供大于求。然而在本案北京像素的二期10个楼座中,车位数量2105(约800多无产权),比例为2:1,客户对此种配比情况,就未来入住社区而言不会产生抢占车位现象,由此客户不会轻易购买车位,2、从消费能力/投资心理分析车位的需求空间并不明显从以上图表中同时可以看出 ,有20.59%客户选择同时购买车位,其主要目的是因为车位节省使用成本或现行价格较低,同时可以选择位置较理想,上下楼方便的位置,但对于结合区域项目的车位销售状况而言不容乐观,加上项目购买人群80后属创业年轻人居多,建议车位暂缓销售;综上:1)从本案项目车位的实际情况来看,二
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