清盘与招商广告策划案 步行街招商激励方案 招商策略招租主力店 商业广场营销运作方案.docx

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1、济南品牌商业广场营销运作方案济南市商业的发展K发展迅速，形成规模改革开放以来，济南市的商业与全国兄弟城市一样进入了快速发展的轨道，特别是九十年代后期，济南市商业的发挥口自更是有了质的飞跃，随着二十一世纪的到来，WTo的加入更为济南商业领域带来了国家新商业的理念和现代化元素。在商业网点的硬件设施、软件配套等方面都有了很大程度的提高。锻止2000年末济南市商业网点数达到838个，商品交易额突破495亿元，其中城市市场总数达到318个，商品交易额超过380亿元，全市连锁超市增加至637家，其商品零售额64.1亿元。2、消费心理、消费行为从最初级的物质需求转向高级的精神需求（1）消费心理：从“求是”、

2、“求初”、“求廉”转向“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐，过去，特别是短缺经济时代，人们的消费观是“求是”、“求廉，“求知”。那时只要适用，价格便宜人们就会产生消费行为。而今的济南市民消费心理将更注重“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐”。即人们在消费中更加看中消费的新颍性、个性化及消费精神情感的满足。（2）消费需求：已从最初级的物质需求，转向高级的精神需求。主要表现在：购物便利性需求休闲性、娱乐性需求相互交流与沟通的需求开放式购物环境的需求（3）消费方式已从传统的粗放型转变为集约时尚性（4）消费层次已从经济便宜型转变为富裕享受型（5）消费时空已从零星分散型转变为集中满足

3、型（6）消费能力已从盲目的弱消费力转向理性的强消费力3、已然形成区域性特征：市中心的泉城路为中心已形成最强势的商业繁华中心，商业的雏形“泉城路步行街”、“泉城广场以及贵和购物中心、贵和商厦、百货大楼、人民商场、银座商场等规模化商业网点，构成了济南市钻石级商业区“泉城路商BI”，城西以“华联”，城南、城北、城东以“大润发”为龙头形成了以社区经济为主的“宅配经济”商圈。商圈的区域性特征，是城市现代商业和现代商业房产形成和发展的需要条件4、国际商业巨头即将登陆济南市的消费潜力及福射力还较大，一些国际商业品牌如家乐福、欧尚、百盛等已将目光锁定济南。新一轮的商业革命和全新的商业竞争即将来临。一、济南市商

4、业的差距1、整体水平及运作能力尚显滞后2、配套功能欠缺，硬件设施落后，气氛营造欠佳，停车位严重不足3、经营管理理念滞后，管理水平模式欠缺，仍处于粗放型管理阶段4、经营的档次尚属于中高档和中低档，一类档位品牌难觅踪迹5、营业人员整体素质及服务水平尚需提高二、济南市商业地产现状K规模化开发还未形成济南的商业地产开发还处于典型的起步阶段，目前仅仅是小打小闹的门头房和小规模的临街店铺组合在Ie主角，规模化开发还未形成。2、开放商专业程度、运作机制和开发模式还处于不规范阶段目前,济南市商业地产开发企业*寥无几,稍显活跃是有一定政府背景的济南市建委投资公司，其半企业半官方色彩的身份正验证了济南市商业地产开

5、发的专业程度还很低，现代运作机制还未建立的现实。3、商业地产开发和投资还处于原始状态应该说济南市商业房地产开发的空间还非懵大，把它看作是商业地产的处女地也不过分。商业地产开发运作和消费水平均还处于启动阶段，主要表现在以下几个方面：商业地产开发的概念还未建立发展商的开发思路和开发理念还未形成市民甚至对招商和销售的概念却还分不清楚市民对投资商铺还缺乏最基本的常识市民对投资商铺的热情和积极性不高济南各大媒体对商业地产投资的舆论引导还处于空白阶段，连各大报纸、电视台、电台的房产专栏记者都还弄不清楚商业地产的运作方式以及商业业态的区分和比较济南人受儒家思想的影响太深，其思想保守性的程度在中国东部地区算是

6、首屈一指。三、济南市商业地产市场的机遇与难点（一）、机会点1、外地开发企业甚至外资企业已入驻济南，其先进的开发理念和运作思路给济南商业地产的发履起到很大的催化作用2、济南市政府职能和行政思路在一定程度上了很大的改善。3、国际商业巨头纷纷抢滩泉城，为济南现代商业地产的快速发展带来了绝佳的契机。4、由于中国人民银行储和贷款利率在不断下调，促使求稳的济南居民也要主动出击为存在银行中的“钱”寻找下蛋的鸡。5、近一两年少数投资门头房的“先知者”们已掘到第一桶金。这轻松就致富的财路对部份居民的触动较大，在已觉悟的人群中跃跃欲试者众。这些先知已知者正是商业地产快步发展的主力军。6、近几年来，生意越来越难做，

7、很多人在寻找既能致又不费力的机会。股市的高风险和不规范让很多人望而却步。不动产中住宅的投资汇报率和增值空间又不令人满意。投资各类债券的回报也令人失望。这些为商业不动产的开发带来了极佳的契机。（二）困难点1、任何一个新领域新行业的成长发展都要经历一个较长的过程，这对短时间内开发的大规模商业房产项目的快速销售带来一定的困难。2、消费市场的培植需要一个漫长的引导，启发过程，这对长期开发的商业地产项目来说无疑需要增加运作成本和开发风险。3、政府对商业地产行业的扶植和政策倾斜还远远不够，政府职能的转变，相关政策法规和建立健全以及对外来的商业地产开发企业的招商引资力度及保护均不令人满意，这已形成济南市商业

8、地产发展的最大障碍。四、济南品牌商业广场概况1、项目简介济南品牌商业广场系济南市首家一站式集购物、休闲、娱乐、旅游为一体的大型SHOPPINGMA1.1.o该项目占地两公顷，总建筑面积5万平米，雄踞济南市商业钻石地段泉城路商业步行街西首。西邻三联商腰，南临泉城路，北依将军庙街，二十多条市内公交线交汇于此，交通十分畅达。济南品牌商业广场被三十多家大中型商业网点所包围，被十多个大中型社区所依附，各大金融部门营业厅更是遍布泉城路商圈，据国外权威机构所做的济南市各商圈及商业渗透力调查显示：以品牌商业广场为中心的有效购买力人口超过100万。随着市政府对泉城路商业步行街的扩建整治规划，泉城路的商业钻石地位

9、更无可替代。济南品牌商业广场以其简洁明快的外型设计，极具动感和张力的流行线条堪称“凝固的音乐”。该设计以建筑本身的结构为造型元素，体雄伟，通透利落，缤纷中张显活力，合理中乍现生机。该项目的南区为四层现代高档休闲购物广场，北区为极具民俗风情的集南北风味小吃、娱乐、休闲于一体的餐饮一条街。建成后的商业广场将成为济南市苜家“街边有街，店中有店，街边有店，店中有街”的开放式商业空间和时尚型消费场所。国棋标位金，泉城琳育国是济南育业棋局中击之无诧的“天日”。象棋梆攻防，鸟牌育业广场是新一桧泉城祥育业牌飞的“击头抱”。品牌商业广场该有的都有了，睢一缺的是它的真正主人一您！2、技术经济指标建筑占地面积：10

10、887.6M2总建筑面积：43676M2地上建筑面积：35220M2地上建策面积：8456M2容积率：1.76绿化率：28.5%地上机动车停车位；10台地下机动车停车位；150台自行车停车位；约300台五、项目定位（一）项目总体定位把该项目建设及经营为济南市乃至山东省真正的shoppingmall.把该项目经营运作为济南市的商业名片.（二）目标客户定位根据项目地块的区域特性和业态特点，并结合济南市商业地产现状及特点，该项目的目标客户应该是有一定实力的投资者和经营商。具体细分如下：1、私营企业家、个体老板2、中外合资企业高层管理人员3、职业投资者4、政府官员及有关行业成功人士5、商业领域品牌经营

11、商、零售商(=)客户地区定位1、济南市区及周边县市2、山东省二级城市3、省外地区4、国外地区(四)项目品质定位根据目标客户的消费特点、心理以及本项目地处“商业钻石级口岸”的区域特性和济南商业发展现状的需要，品牌商业广场的品质定位应是： 规化设计超前、创新 品质超作且购物消费环境宜人 硬件环境配备先进、现代 软件环境设计前卫、超前六、总体模式定位(-)业态定位 把该项目定位为机构物、休闲、娱乐、旅游为一体的SHOPPINGMA1.1. 把该项目定位为开放式的购物、消费场所 把该项目定位为一站式室内步行街商业广场(二)功能定位1、 集散辐射功能把济南品牌商业广场运作为各类高档名牌、精品、畅销产品的

12、集散福射中心，这种集散辐射形式包括信息集散福射和商品集散辐射。要成为真正意义上的shoppingmall商业广场，首先应是真正意义上的集散辐射中心，它应符合以下条件：A.本地在国际国内名牌、精品暨高中档商品及大众商品、畅销产品的主要聚集地。B.本市国内外名牌、精品高中档商品的首选登陆点。C.名类高中档新产品、前卫产品上市的信息发布中心。D.中高档消费群及新潮一族首选光顾之地。E.具备强大的辐射立及影响力，既覆盖济南市区又辐射周边地区乃至全省。要强化集散福射功能，应在商业广场内加强国内外知名品牌的引入；增加的土站及规范的士线路，完善广场的系统组织功能。2、 交易功能交易功能是商业广场的主要功能，

13、作为开放型一站式购物消费场所在消费交易功能上应具有较低的成本，这祥才能在较短时间内有效地培植庞大的信息流、人流、物流和资金流，从而成功实现口岸形成和增值。3、休闲、娱乐、健身功能当今人们的消费购物习惯已由传统的消费购物专一性。单纯性向休闲性、随意性、娱乐性转变。Shoppingmall的综合性多样性的配套服务功能正英和当今人们的消费购物特点，既满足人们对物质的需求，更满足人们精神方面的享受。品牌商业广场定位为shoppingmall业态的开放型的一站式消费。购物场所，就要让消费者切身感受到无处不在的人文关爱和人性关怀，让消费者感受到这里既是购物消费的天堂，又是娱乐休闲的乐园。4、展示功能品牌商

14、业广场既定位为名牌、精品与中高档商品交易中心，自然具有引导潮流、领导消费的责任。品牌商业广场应为诸如：新款时装展示会、新产品上市展销会、国际名牌西服联展提供展示、展览场所。5、信息功能品牌商业广场本身就是个巨大的信息源，为了降低交易费用，实现消费者购物、休闲、娱乐诸方面的便利性，必须对各类信息进行收集、筛选、整理，是信息流通有序化、互动化、科学化、规范化，并实现消费在信息获得的便利化。真正意义上的shoppEgma11应是有形商业业态与无形商业业态的有机结合。要强化品牌商业广场的信息功能，应建立一个功能齐全网络庞大，内容丰富，时效性及新闻性极强的“品牌商业信息网”，构建电子交易平台及配送服务中

15、心。同时在广场入口及多功能分区人流集中处配放电脑商品信息查询台。6、信用功能“诚信经营、明白消费”是ShoPPingrnaIl的一大优势。品牌商业广场对入场的商家和商品有严格的审查和管理机制，保证商场无假货、置牌货、伪劣货，充分保证消费者的合法权益。一个有信用度的商业广场将使消费者和投资者均感受到低风险的市场信用度,有利于商业广场经营消费的正懵进行并对品牌的树立和口岸增值加上了一道保险拴。（三）经营范围定位A高中档服装、休闲服、百货、皮具、箱包、皮鞋、首饰、化妆品、家居软装饰、电脑及零售超市等。B餐饮、娱乐、健身等。1、 区域规划A南区：大型购物广场一层：A区：男人世界：高中档西服、便服、树衫

16、、领带、男士精品事物等；B区：霓裳羽衣：高中档女士职业装、淑女装、潮流服装等；C区：流金溢彩：金银首饰、高档钟表、眼镜、古玩、玉器等；D区：红袖添香：高档化妆品、香水等；E区：典雅情怀：高中档皮鞋、皮包、箱包、皮衣、皮具等；F区：前沿在线：品牌休闲服、体育服、牛仔服等；G区：美丽制造：美容、护肤、美发等；二三层：沃尔玛连锁超市四层：国际家私连锁商城B北区：泉城新天地A区：异乡风情：中外各地名小吃土特产等；B区：肴麓雅酌：高中档中西式酒楼；C区：娱乐人生：茶楼、酒吧、迪吧、咖啡屋、电玩城、影视城、健身中心等;2、 经营优势根据前面的定位我们可以提出济南万大商业广场的五大经营优势。大规模：济南市第

17、一个大规模的复合商业业态。低成本：由于规模效应，使商业广场的经营和消费有较低的交易成本（管理费、税收、信息获取成本、硬件设施等方面） 多信息：品牌商业广场汇各类商品、日常消费品、休闲、娱乐消费服务等不同行业的大信息于一体。基巨大的信息源优势是任何其它业态所无可比拟的 辐射广：品牌商业广场福射作用大大超过通常的1.5公里的消费半径，辐射整个济南市乃至整个山东省高信度：品牌商业广埼经营购物消费均有科学严格的管理体系作保证，其良好的信誉保证将是它的优势之所在3、 经营特色开放式购物：品牌商业广场实行开放式购物，开放式经营，方便性消费的运作模式,首先济南市一站式开放消费之先河集约化经营：品牌商业广场的

18、商业业态组合、商品类别结构、消费档位整合、人流体系疏导，均经过科学而系统的论证，成功实现现代商业经营的集约化水平。规模化运作：品牌商业广场实行大商场进大商家，大商店套小商店的格局，成功实现经营者的多样性、包容性、合理性，有效降低投资、经营风险和运作成本。规范化管理：品牌商业广场的经营理念，规范的管理体系，科学的运作模式必将使品牌商业广场成为济南市乃至山东省商业运作响当当的名片。（四）经营档次定位北区：中高档高中档中低档 中低档 高中档南区：一层二层三层四层（五）运作思路定位1、开发思路引入国际巨型品牌旗舰店广泛与国际著名品牌建立商业战略联盟2、概念思路 引入SHOPPlNGMA1.1.概念 创

19、造一站式概念 创造开放式概念 创造室内步行街概念 营造“与沃尔玛为邻”的唯一性概念 营造“物以稀为贵”的短缺性概念（商铺相当部分已被品牌战略伙伴分走，剩下的机会越来越少）3、经营思路目标初期目标A实现经营的规模化、科学化、规范化、特色化B实现消费的便利化、休闲化、娱乐化C实现入场商品的可行度D实现配套服务的人性化、人文化E实现购物信息渠道的有序化、多样化长远目标A炒热品牌商业广场口岸，实现口岸增值B加强品牌商业广场品牌积淀，成功实现指名度、美誉度合一，并使品牌商业广场成为济南乃至山东商业领域的翘楚思路以上目标不是一朝一夕就能实现的，但目标的实现又必须依靠每个朝夕的努力。它的从头做起，从现在做起

20、，从开发做起。只有营销、经营前移至项目立项、设计前期，这样开发出来的产品对投资者、业主才会有更大的吸引力。根据目前品牌商业广场开发情况，建议经营运作可从以下方面入手：A、硬件方面 在品牌商业广场设置电子导购系统及购物指示视觉系统； 在品牌商业广场设置背景音乐B、软件方面 与电视台联办“品牌购物传Jr栏目，与报社联办“品牌商业沙龙”栏目 建立“品牌商务网” 创办“济南品牌购物节” 举办主题性展示会、展销会 节假日期间举办各类SP促销活动4、管理思路产权结构产权模式定位依据：A、公司开发品牌商业广场的基本目标；Bv品牌商业广场产权结构的基本现实（业主购买产权后拥有经营权）C、有利于市场经营和物业管

21、理；产权结构模式将品牌商业广场的一层物业按铺面面积划分为基本的产权单位，每个铺面拥有者都具有品牌商业广场的部分产权，成为市场的一名股东。为了使该项目口岸增值，维护所有投资者的权益，原则上由市场统一管理经营。这样的产权模式设计，开发商只要拥有市场51%的产权单位就彻底能控制市场的股份。（如果投资者多，则只需30%就能控制股份）管理特色：服务型管理营销型管理网络化管理人性化管理管理系统：品牌商业广场的管理涉及治安、工商、环卫、城管、税务、交通等管理内容，在品牌商业广场的管理设计中既要遵从一般市场管理的共性，服从行政部门的统一管理，又要兼顾品牌商业广场经营管理的个性，发挥业主和商家的积极性，为此,品

22、牌商业广场的管理系统应采取以下结构形式。A、顾问机构品牌商业广场管理委员会组成部门：公安、工商、环卫、城管、税务、计监、物价、卫生、商检、广电等部门及发履商领导、业主代表、商家代表。管理委员会设置：主任、执行委员B、决策机构：大连品牌商业总公司C、管理机构：济南品牌商业广场管理公司D、执行机构：招商部、市管部、物管部、信息部、行政部、财务部五、竞争和风险（一）竞争根据济南市目前商业房产的现状，本项目的真正竞争对手并不多，也不明显。从经营角度看还是有许多竞争对手；从销售角度看，也有一些竞争存在。下面仅从销售和经营两方面对品牌商业广场的竞争对手进行介绍和分析：1 .销售的竞争（1）区域的竞争 北园

23、路、济洛路、花园路、张庄路、经十西路五大市场群。 泉城路商圈内新建的商业设施。（2）开发商的竞争主要竞争对手就是市建委投资公司。（3）项目的竞争 省府前街路口向东泉城路延伸的FA号楼。芙蓉街的FB号楼。高家当铺装修后的G号楼。（4）销售方式的竞争目前在济南市能引起社会关注的是拍卖方式销售，目前已成功举行三次大型拍卖会，虽然第三次拍卖会比以前两次拍卖会火爆程度减弱了一些，但其在济南市投资者中还是占有很重要的位置。而且有许多投资者已从中尝到了一些甜头。其竞拍的态势和信心还有了一定加强。（5）销售价格的竞争物业名称位置建筑结构特点销售价（元m2）租金价（元m2月）A#泉城路西首，毗锦三联商厦，即位于

24、品牌商业广场地块内。建面6980m2地上三层，局部二层。交通便利处于泉城路黄金商（推算）一至三层均价21600元/m2一层均价378元/m2一至三层均价180/m2月一层均价315元/M月高家当铺路段泉城路与省府前街交叉口西例建面1521m2地上一至三层交通方便，文化底,厚是传统商业胜地。（推算）54000元/m2高价450元/m2月彩云大厦泉城路中断建面48615m2高21层内部结构为开敝空间.14400元/m2均价120元/m2月泉城路商业房C7座百货大楼对面一二层建面600m2（推算）一层高价：57600元/m2二层高价：28800/m2一层高价480元/m2月二层高价240元/m2月银

25、座数码广场2、经营的竞争（1）区域的竞争城西区域：经四路华联商圈城南、城北、城东区域：大润发商圈泉城广场区域：泉城路贵和银座商圈（2）开发商的竞争山东电力鲁能集团济南华联集团市建委投资公司（3）项目的竞争山东贵和商厦银座购物中心贵和购物中心嘉华商业广场（4）租赁价格的竞争物业名称规模位档位业态租金经营状况贵和商厦建面3万泉城路东段中档百货商场一般贵和购物中心建面3万泉城路东段中档百货商场一般龙泉商厦建面2.8万本项目对面待定百货商场583元/E月正在招商彩云大厦建面4.8万泉城路中段296号银座数码广场（二）风险从目前看，品牌商业广场的风险主要有以下几个方面：K竞争风险：品牌商业广场从立项开始

26、就为济南市广大市民的关注，品牌集团多年良好的业内品牌积淀使品牌商业广场在广大投资者中有较高的知名度和美誉度,如果不在开发运作、经营理念上下一番工夫,从观念上引导当地的投资观念和经营思路，则可能受到竞争对手的挑战，对本项目的后期运作会带来不可估的损失。2、营销风险：目前，济南市场商业网点林立，商业区里不少，商铺出现供大于求，很多商铺在营销上出现很多问题和困难。主要表现在：目前济南传统商BB均受到不同程度的挑战和削弱，一些新商IS不断涌现，商Bl的转移对投资者向城路的商业不动产方面的投资信心会受到一定影响由于规模较大，如果急功近利，操之过急，没有十分周密、完善、科学、规范的销售准备工作和营销策划体

27、系，销售进程将受到一定影响。若销售价格定位过高，超过投资者的承受力，或超过竞争楼盘价格过多，对销售工作同样会带来不利影响工程进度的科学计划和控制不到位，将会对销售工作带来极为不利的影响商铺面积如果过大，将加重投资者资金压力，影响投资者的投资决心分割的科学性欠佳，也会影响投资者的投资决心提出以上风险预期，意在引导决策层、管理层、执行层在销售及运作中引起足够的重视，并努力在实际操作中加以预防和规避。六、营销运作策划(一)销售目标1、完成本项目南区一层室内步行街8426.88平方米商铺的销售2、完成本项目北区“泉城新天地”3456.9平方米商铺的销售(二)、销售价格策略1、定价步骤策略(1)、初步市

28、调，设计区域试探价(2)、抛出区域试探价，探测市场反应(3)、进一步深入市调，设计出每个商铺的价格(4)、认购期间抛出阶段价，并及时微调，设计出正式的价格体系(5)、开盘时正式以最终确定的价格对外销售2、均价设定原则与方法定价原则：充分论证，实行明码标价平开平走，预留增值空间比较租金，注重投资回报收回成本，实现一定利润市场比较定价法=成本+利润+市场比较因素步骤：A、评估：对本项目以及比较项目进行综合评估B、修正率=本项目评估得分/比较项目评估分C、修正结果：修正率X比较项目均价Dv本项目均价=E比较项目修正均价/比较项目总数3、各商铺差价策略区域差价：根据市场调查情况及区域评估分确定南区北区

29、泉城路临街商铺东、西面临街商铺内环商铺喷泉广场商铺均价45000元均价25000/均价25000/M2均价30000/*均价2OOOO/H2商铺差价：根据位置、朝向、主次通道、入铺口、人流、交通回路、经营商品附加值等多种因素差别。商铺差价的制定步骤与方法如下：商铺评估X1234567B910位置朝向通道入铺口人流交通回路商品附加值合计 求出商铺均价分值：商铺均价分值二（各商铺得分X各商铺面积）/商铺总面积商铺价格=该商铺所在区域均价+（商铺得分-商铺均价分值）X单位分差价格值（单位分差价格值：每平方米每相差1分的价格数）3、差价销控策略：差价对销控有着特殊的作用。差价偏高，则高价部分销售必慢，

30、低价部分销售相对会较快，掌握好这一规律，可以有效地利用差价策略对销售进行有目的地控制。在销售中可对部分保留商铺采用高差价方式进行销售控制。（三）商铺分割策略1、 结合建筑设计图进行分割2、 分割时先分估算各商铺的销售金额。尽把最高额控制在500万以内。3、 根据商铺所在区域的功能分布的商品特性，进行分割，尽提高使用率。4、 通过商铺的科学分割，尽量避免出现经营死角，争取做到化腐朽为神奇，充分照顾商铺的均衡性5、 充分考虑试探期内投资顾问的反馈信息，根据市场需求进行科学分割6、 通过分割，完善内环境交通系统，尽设计多种交通回路（四）销售政策3优惠政策：（D一次性付款优意政策（2）购买面积超过50

31、0平方米且铺面连为一体的大客户优惠政策2、 销售政策：（1）预定以30平方米为单位，单位定金不得少于10万（2）首付款不得少于总房款的40%（五）销售策略1、步骤策略:根据品牌商业广场的实际情况，将销售步舞定为五个阶段：预热阶段（试探期）造势阶段（认购期）入市阶段（开盘期）主攻阶段（强销期）延伸阶段（清盘期）2、方式策略常规销售方式Ax坐销形式a、公开渠道：指通过报纸、户外、POP等载体进行公开销售Ik主要形式：报纸：系列软体文章，系列专访，系列硬体广告户外：工地围墙广告、户外广告、街道宣传伞广告，销售中心灯箱指示牌等POP：销售中心各类展板、大型布幅，气球条幅等C、销售方式：销售人员（投资顾

32、问）在销售中心接待客户并完成销售，客户通过各种广告信息主动登门实施购买B、行销形式a、行销渠道：指通过非公开渠道主动出击销售b、主要形式：*RM直销：通过公司社会资源及销售人员个人社会关系向目标客户推销封套、楼书：通过大型企业、品牌公司寄!印刷品进行销售人员行销：销售人员通过对有意向的大目标客户警门直销借势销售形式A、借助招商工作进行销售Ba借助引入的经营商的品牌进行销售C、借助开业之势进行销售(七)销售宣传策略1、 遵循原则：(1)寻找热点和新闻由头，借势促销(2)软硬结合，软体预热，硬体主攻，软体先行，硬体随后，软硬协同造势2、 卖点列析：(1)基础卖点：本项目地处泉城路商圈大连品牌集团品

33、牌与世界零售巨头沃尔玛、必胜客、肯德基等世界级品牌联姻(七)现场包装策略(A)销售资料与其他准备工作济南品牌购物广场清盘与招商广告策划案济南品牌购物广场广告策划案本次销售推广主要围绕四个诉求点来进行1、商铺最佳投资方式（针对自营与投资客）2、投资商铺的长远利益（从收店租到赚店铺）3、投资品牌商铺享有租约保证（现铺销售，送租约，回报立竿见影）4、机会不等人（品牌产权旺铺销售火爆，黄金席位所剩无几）本次招商推广主要围绕四个诉求点来进行1、名店名牌汇聚品牌购物广场2、招商火爆进行中，黄金旺铺所剩无几3、与商业巨人同场经营的珍稀商机4、开业倒记时各名牌名店加紧装修中。销售广告案：主题1：产权旺铺，租不

34、如买！（投资店铺的方式针对自营业主）主题2：用店租，养店铺！（目前投资置业最安全/稳定的投资方式针对投资业主）主题3：鱼与熊掌可兼得？（产权旺铺带租约发售及投资回报）主题4：先做房东，再做老板！（40年产权旺铺，先赚店租再自行经营!）主题5：一间好店铺百年摇钱树！（投资产权旺铺的好处；常年的丰厚回报）主题6：产权旺铺，代代收益！（投资产权旺铺的好处；-铺富养三代）主题7：品牌产权旺铺，我们全家养老金！（投资产权旺铺的好处及回报）主题8：品牌产权旺铺，送给儿女们的一台ATM机！（同上）主题9：成功之道就是立即行动（品牌产权旺铺全面热销90%）主题10：掌声越多，机会越少！（品牌产权旺铺即将售馨）

35、招商广告案：主题1：世界巨子有的你也有！/火爆招引一线品牌！（诚邀知名品牌商，经销商，生产商进驻经营）主题2：名牌名店，抢租品牌！（品牌购物广场已进驻的品牌，招商情况）主题3：名店汇聚，领唱繁华！（品牌购物广场通过招商进驻的品牌）主题4：品牌购物广场即将盛大开业！（提前向市场预告开业的信息）报纸广告ME期表：齐,晚报：本次报纸投放要求封底版，彩色半版。日期周数主题性质8/20周三世界巨子有的你也有！火爆招引一线品牌！招商8/21周四产权商铺，租不如买！针对自营业主销售8/22周五用店租，养店铺！针对投资业主销售8/27周三名牌名店，抢租品牌！全面加紧装修中招商8/28周四鱼与熊掌可兼得？带租约

36、销售销售8/29周五先做房东，再做老板！带租约销售销售9/3周三名店汇聚，领唱繁华！招商成功招商9/4周四一间好店铺百年摇钱树！投资的利益销售9/5周五产权旺铺，代代收益！投资的利益销售9/10周三品牌购物广场即将盛大开业！预告市场招商9/11周四成功之道就是立即行动把握机会销售9/12周五掌声越多，机会越少机会不多销售齐鲁电视台30秒广告片：诉求一间好店铺百年摇钱树的投资概念同时体现名牌名店汇聚，品牌领唱繁华，开业进入倒记时。现场执行要点:1 .品牌购物广场开业倒计时：名牌名店，全面加紧装修中开业的繁华场景即将出现。2 .品牌产权旺铺，现房热销中：旺铺销售没有期房的诸多潜在风险3 .保留精华

37、商铺，带租约发售：开发商提出保留的精华商铺，了解未售铺的进驻品牌及租价，投资回报立竿见影4 .投资商铺的市场风险是最低：股票、期货、债券相比，回报比其高，但投资安全，稳赚。5 .济南品牌高价铺与其它项目比：我们的高价，但其它项目没有与我们竞争的优势，沃尔玛、红星美凯龙、必胜客、东南亚美食广场四大主力店是其它项目没有的。6 .价格防杀技巧：注意客户蓄意大幅度杀价，销售员心态不要急，销售员统一折扣不得报出超越折扣价，第一次洽谈不要报底限折扣，实质洽谈价格必须见到定金，带租约的商铺要用进驻的品牌/租价制约客户杀价，体现全济南唯一有四大主力店同场经营的珍稀商铺，体现全济南唯一有专业商业管理公司的SHO

38、PPlNG主题购物广场，销售员在谈价格时要注意演戏“制造一铺有多个欲购户”突出带租约的商铺回报立竿见影，体现品牌商铺所剩无几机会越来越少，商场开业未售商铺将全面涨价。北侧6个商铺销售方法：由于目前没有租约不要求强推要有章法，可根据美食广场建造来塑造悬念目前公司会根据美食广场的进驻来定，如客户有强烈的意向可代客户向公司请示（但注意销售员只可报表价）7 .辅助手段：要求加快济南品牌购物广场内外场的商业氛围包装、用开业的美梦制造更多的市场悬念，从而加快销售和招商。产权商铺，租不如买！做Boss,要会赚钱，先学会理财，与其每个月付店租替房东养店铺，不如拿店租来付银行贷款。“自己买“算一算，比一比，买比

39、租更划算！想通了吗？省店租，赚现金，有利可图，一目了然！想通了吗？产权旺铺，带租约销售，回报一目了然!！1 .坐拥济南钻石级核心商圈人流交汇点，人潮滚动，钱潮“汹涌”.紧邻三联电器商城，贵和购物中心，皇冠假日酒店国际化sh。PPingmQll主题购物广场概念美国沃尔玛超市济南第一家旗舰店，红星美凯龙家具济南第一家旗舰店，美国必胜客休闲餐厅，罗蒙服饰等名店在此即将相继开业大型东南亚休闲美食广场C隹建中）日客流量约10万人次，日销售额可达500万元，*40年产权商铺，确保置业投资者，拥有完全真实的产权保障*中国工商银行提供6成按揭贷款2 .钻石级商圈，首家ShoPPingmClll主题购物广场概念

40、，底层产权精品内外商铺，二，三层沃尔玛济南旗舰店，四层红星美凯龙家具济南旗舰店。美国必胜客，罗蒙等名牌名店在此汇聚，人潮滚动，钱潮“汹涌”，省店租、赚现金，现在你赚到的是现金/店租，未来还有产权旺铺。商场竞逐要高人一等，洞逐先机外，制胜关键是果断的行动力！白金地段钻石商圈龙头旺铺，强势热销中，错过难再有！大连品牌集团铭谢沃尔玛、必胜客、红星美凯龙、真维斯、罗蒙、班尼路、观奇洋服、美特斯邦威、奥康鞋业、达芙妮、汇美舍、欧风家饰等名牌名店抢先进驻，领唱繁华。钻石地段白金商圈龙头旺铺、强势热销中、错过难再有鱼与熊掌可兼得？济南品牌购物广场推出“8”套带租约产权商铺现在购买品牌产权商铺，不仅让你旺铺在

41、手，富养三代更可以马上拥有一份可靠的租约，坐地生金购买品牌产权商铺，鱼和熊掌可以兼得！坐拥泉城路，泉城广场核心商BI人潮交汇点*紧邻三联电器商城，贵和购物中心，皇冠假日酒店*国际化shoppingmail主题曲物广场概念*美国沃尔玛超市济南旗舰店，红星美凯龙家具济南旗舰店，美国必胜客休闲餐厅，罗蒙服饰等名店在此即将相继开业*大型东南亚休闲美食广场（拟建中）*日客流约10万人次，日销售额可达500万元，人潮滚动，钱潮.汹涌*40年产权商铺，确保置业投资者，拥有完全真实的产权保障*中国工商银行提供6成按揭贷款中国入世以来全球知名品牌给给抢摊中国各大城市商业中心钻石地段,全国各地的商铺引来了前所未有

42、的全盛时期。*近十年北京，上海，广州的住宅只超了3-4倍，而好的商铺价格已上涨了10倍以上。北京，上海，广州，温州，杭州商铺的租赁市场价格一片红火，租价节节学升.不少人因为当初的投资决策，如今过上了富裕的生活。.济南作为山东的餐会随着城市改造大规模的进行，房地产市场即将进入一个鼎盛时期，市中心稀有的商业旺铺必将成为投资的热点。济南品牌商业管理公司实行的专业化商业管理，能最大限度减低业主的投资风险，使商铺的价值与日俱增。钻石地段白金商圈龙头旺铺、强势热销中、错过难再有！大连品牌集团铭谢沃尔玛、必胜客、红星美凯龙、真维斯、罗蒙、班尼路、观奇洋服、美特斯邦威、奥康鞋业、达芙妮、汇美舍、欧风家饰等名牌

43、名店抢先进驻，领唱繁华。用店租，养店铺！一个精明的投资者不仅要会赚钱，更要会理财，用店租还购买店铺的贷款。“投资产权店铺轻轻松松”算一算，比一比，轻松又划算！想通了吗？用店租，养店铺，投资稳赚，保值增值！坐拥济南钻石级核心商圈人潮交汇点，人潮滚动，钱潮“汹涌”紧邻三联电器商城，贵和购物中心，皇冠假日酒店国际化sh。PPingmQIl主题购物广场概念*美国法尔玛超市济南旗舰店，红星美凯龙家具济南旗舰店，美国必胜客休闲餐厅，罗蒙服饰等名店在此即将相继开业大型东南亚休闲美食广场（拟建中）*日客流量约10万人次，日销售额可达500万元，*40年产权商铺，确保置业投资者，拥有完全真实的产权保障*中国工商

44、银行提供6成按揭贷款现在赚的是店租/现金，未来还有产权旺铺。产权旺铺，带租约销售！商场竞逐要高人一等，洞逐先机外，制胜关键是果断的行动力！白金地段，钻石商圈，产权旺铺，强势热销中，错过难再有！大大连品牌集团铭谢沃尔玛、必胜客、红星美凯龙、真维斯、罗蒙、班尼路、观奇洋服、美特斯邦威、奥康鞋业、达芙妮、汇美舍、欧风家饰等名牌名店抢先进驻，ewe繁华。厦门湖里品牌广场室外步行街招商激励方案为了更好的开展租赁服务部的招商工作，提高招商队伍的工作积极性和业绩，发挥团队合作精神，根据同行业规律并结合公司和项目实际情况，实现公司室外步行街与大商业同步开业的目标，特制定此激励方案。一、激励人员1、本激励方案的激励人员指的是在公司规定的时间节点完成公司要求的开铺率，参与招商对接成功的厦门品牌商业管理公司总经理、营运副总、租赁服务部全体人员