鄂尔多斯时达商业及城市公寓项目产品策划综合报告197页.docx

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1、时达商业及城市公寓项目产品策划综合报告、目录导言.8第一部分 市场分析9内容提要：91. 商用物业发展的要点分析101.1 商用物业的类型111.2 商用物业的特征122. 鄂尔多斯市商业环境分析142.1 商业布局总体分布142.2 主要商业物业竞争格局分析152.3 现阶段商业市场的总结162.4 商用物业市场的发展趋势分析172.5 商用物业市场存在的现实问题183. 市民消费行为及商业经营分析203.1 市民消费心理分析203.2 主要商业地段经营者分析234. 区域商情调查254.1 调查目的254.2 本案所在商圈主要街区功能分析254.3 本案所在商圈经营分析264.4 近期本案

2、所在区域规划的影响284.5 区域整体规划构想建议295. 客户群体分析325.1 目标客户群体325.2 目标客户群的需求分析34第二部分 项目分析35内容提要356. 项目现状366.1 地理位置366.2 项目规模376.3 项目现状387. 项目的资源整合407.1 与城市规划前景的整合417.2 与商业发展最高经营业态的整合427.3 与商业经营功能的整合427.4 与步行街文化的整合427.5 与旅游资源的整合437.6 与电子商务资源的整合437.7 与事件营销策略的整合448. 商业SWOT分析448.1 总表45优势分析（S）45 区位优势45 地段优势45 项目可塑性强45

3、 人气优势45 配套优势45劣势分析（W）45 项目所在路段交通环境差45 项目地块当前四周都被建45筑物所阻隔45 项目开发周期长，市场有45压力。45机会分析（O）45 本案所在商圈的商场45功能面临调整45 政府城市功能规划45 步行街规划令本项目45成为“步行街商厦”45 道路规划将改善项目45所在区域的交通环境45 目前鄂尔多斯商业项45目营销手段落后45 市场空白点45威胁分析（T）45 市场总体供应量膨胀快45 项目其它的竞争对手较多45 消费观念限制45 金融政策调整，房产销45售市场门槛提高。458.2 项目优势分析（S）468.3 项目劣势分析（W）488.4 项目机会分析

4、（O）508.5 项目威胁分析（T）529. 竞争因素分析539.1 区位因素（商圈因素）549.2 产品因素（规模因素）559.3 经营因素（经营定位）5610. 周边项目概况5710.1 已建商业物业5710.2 待建商业物业6311. 城市公寓项目分析6411.1 项目概况6411.2 SWOT分析64第三部分 项目定位66内容提要6612. 市场定位6712.1 定位理念6712.2 支撑点6813. 形象定位7013.1 定位理念7013.2 支撑点7113.3 项目名称建议7114. 经营定位7214.1 经营定位原则7214.2 经营定位方向7215. 功能定位7415.1 本案

5、现状7415.2 商场1-4层的区位划分7515.3 商品定位7815.4 功能定位7816. 商场目标客户定位8017. 城市公寓定位建议8217.1 项目定位及USP导向8217.2 项目定位概念解释8317.3 形象定位8417.4 功能定位8517.5 品牌定位8517.6 客户群定位8517.7 案名设计建议8617.8 案例描述86第四部分 整体规划建议87内容概要8718 商业规划原则8818.1 遵循商业量化原则8818.2 满足需求而非创造需求8818.3 体现实施的可行性8818.4 奠定高质量招商的基础8918.5 确保持续稳定经营的实现8918.6 保证投资回报的安全性

6、8918.7 加大融资的可能性8919. 项目总体规划思路8919.1 MALL的概念9019.2 建立具有中国特色的MALL9319.3 规划构想9320. 建筑风格建议9720.1 本案建筑设计建议9720.2 具体建议9721. 环境设计建议10021.1 花的海洋10121.2 动态园林休闲区10121.3 音乐无限10221.4 艺术之都10222.5 设施配套建议10322.6 商用项目的主要配套10322.2 规划配套设施的原则建议10322.3 具体配套建议10423. 商铺间隔建议10423.1 大、小商铺间隔的对比分析10523.2 相关建议10623.3 商铺间隔具体建议

7、10723.4 商户组合建议10924. 商场其他规划建议11024.1 人流引导11024.2 交通组织11224.3 物流输送11324.4 辅助性服务设施11425. 物业管理/商业管理建议11525.1 物业管理提前介入的工作内容11525.2 商业管理提前介入的工作11526 城市公寓部分规划建议11626.1 指导原则11726.2 具体建议11826.3 酒店式商务公寓精装修标准12126.4 设备系统标准12226.5 物业管理建议122第五部分 总体营销推广方案124内容概要12427. 总体推广战略思路12527.1 总体营销思路12527.2 总体策划思路分析12628.

8、 主题宣传推广策略12828.1 成立商业管理公司，同时制定招商政策12828.2 “利润分成”计划12928.3 “购铺易”计划13029. 行销推广策略13129.1 通过关系营销及市场营销分阶段进行推广13129.2 先关系营销，后市场营销。13129.3 以卖为主，以租为辅。13130. 事件营销策略13231. 销售现场的包装策略13231.1 销售环境的整体包装设计13231.2 销售中心的设计和布置13331.3 展示未来经营空间13432. 项目定价策略13532.1 定价考虑因素13532.2 销售价格建议13633. 招商原则及策略13833.1 招商原则13833.2 招

9、商策略14034. 营销推广实施建议14234.1 销售条件及销售时机14234.2 分阶段销售总体战略14334.3 销售实施计划14434.4 销售控制计划14734.5 销售促进计划的主要操作细则14834.6 宣传推广策略14934.7 媒体组合宣传重点15034.8 销售人员培训15135. 城市公寓营销建议15435.1 推广思路15435.2 策略的选择15435.3 具体执行的策略分析15535.4 广告推广策略15735.5 SP活动方案思路15835.6 销售计划15835.7 整合推广计划15935.8 物业管理策略16236. 项目的经济评价16336.1经济评价步骤1

10、6336.2 财务评价方案的确定16336.3建筑参数的设定16436.4 基本财务参数的确定16536.5项目投资估算及资金筹措166建筑安装投资估算表166投资计划167资金筹措计划：167项目预售计划与资金筹措表：16736.6 项目现金流量分析167一、经营费用和税金167二、购房付款方式168二、现金流量分析16836.7 不确定性分析17036.8商铺购买者投资收益预估分析17136.9 可行性分析的结论与建议172结 语173本案策划的原则及思路： l 充分考虑区域规划与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商业运做。l 充分考虑本案所处商圈的特色与经营

11、文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。l “售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。l 以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。l 以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻克对象，强势树立本案品牌形象。l 优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。l 从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。l 结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合未来规划中的步行街优势，打造项目品牌。l 站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为发展商争创利润最大化

12、。第一部分 市场分析内容提要：从现阶段商用物业销售市场来看：市场供应量持续增加、传统商业街区仍是商家热点首选；从商用物业市场的发展趋势来看：市场竞争具有共赢性、商业物业市场发展呈规模化趋势、振兴鄂尔多斯商业构建“鄂市新商埠”计划浮出水面；从本案所在区域的商业形态和商业氛围来看：商业经营业态分布较为零散、虽然部分商业档次及品味较高，但周边商业整体环境相对较差、中低档商业物业具有较强的商业影响力，总体经营状况较佳、各个商业物业相互补充，逐步有形成吃、喝、玩、乐、购物为一体的综合性商业中心的趋势。从消费结构来看：传统惯性思维仍占据主要地位、中高端消费比例也呈逐渐增长趋势；当前商用物业市场存在的现实问

13、题：商用物业产品同质化较严重、部分商业项目缺乏可感性强的形象定位、营销策略单一、建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求、商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展。初步可以看出：当前的鄂尔多斯市仍以城市消费核心区为中心。城市功能定位的重新整合（政府拟建市中心商业步行街），令处于“大型商业购物区”范围的本案具备先天的地段优势和配套优势。完全具备核心商业区大型商业物业的特征。1. 商用物业发展的要点分析 下文通过分析大型商业物业、专业市场和小区商铺三者的市场特征，我们可以全面地对各种商用物业提出差异化的营销推广策略，并对不同的目标客户群体进行大致的划分，对于本案的成功推广有着重要的指导意义。初步可以

14、看出，本案具备核心商业区大型商业物业的基本特征。1.1 商用物业的类型人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业的功能多样化，既有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。由于商用物业的多样化特点，使物业的分类也有多样化的特点，结合本案所在地的商业物业项目来分分析，有助于我们根据不同类型的物业种类，制定有针对性的营销策略，不同类型的商铺可以采用不同的销售方式，即使同样的商铺也可以有完全不同的销售策略。商用物业通常有以下八种分类方法：分类方法种 类本地举例按市场形式分类大型商厦每天百货专业市场/小区商铺/按物业用途分类购物中心鄂尔多斯

15、购物中心小区配套商铺/专业市场/批发及商贸中心再就业批发市场餐馆及美食广场草原兴发火锅城按建筑特征分类商业大厦时达商城住宅区商铺/临街商铺时达写字楼底商步行街露天商铺大兴国际购物公园地下商城/按物业区位分类商业区物业鄂尔多斯购物中心住宅区物业/近郊物业/按经营方式分类统一经营物业民生广场分散经营物业再就业批发市场按经营类别分类综合经营项目每天百货单一经营项目兴隆鞋城按销售方式分类销售物业民生广场租售物业宝如意商城出租物业每天百货（流水倒扣）按物业产权分类产权物业每天百货非产权物业民生广场1.2 商用物业的特征从上面的分类方法可以看到，任何一种分类方法都不能全面反映商用物业的特性，站在物业营销的

16、角度上，按物业的市场形式分类是商用物业营销领域最常用的分类方法。1.2.1 大型商业物业的主要特征 规模化大型商业经营面积过万平米，是规模化、集约化的物业项目。 多功能性大型商业是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公于一体的商业物业，能满足人们多种消费需求。 购物中心形式大型商厦规模较大，地理位置占优，容易形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志。 1.2.2 专业市场物业的主要特征 专业经营专业经营就是主要经营某一类型商

17、品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。 商贸结合专业市场以批发业务为主，主要面向大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民再购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。 专业商业街专业市场形成商业街有两种形式：l 城乡结合部或近郊专业市场专业市场规模要较大才能营造成行成市的商业氛围，故专业市场多选址在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临。l 城区专业市场城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场。 1.2.3 小区商铺物业的

18、主要特征 商住混合小区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是小区商铺最明显的特点，由于我国汽车普及率费非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费成了中国人的生活习惯和消费传统，商住混合是我国国情、民情的具体表现。 商铺规模受小区商铺开发状况制约小区商铺的规模与小区规模和入住人口成正比，小区规模和发展商实力制约着小区商铺的规模，如小区发展商实力雄厚，小区规模较大，入住业主人数较多，则小区商铺规模可适当扩大；反之，小区属中小型，入住人口较少，则要控制小区商铺开发规模。 小型店铺小区商铺多以经营日常用品和日常服务零售业，以服务小区住户为主，小型店铺已足以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。2. 鄂尔

19、多斯市商业环境分析2.1 商业布局总体分布从下表可看出，鄂尔多斯市目前的商业布局呈现集中于城市中心的特点。说明目前的鄂尔多斯市仍以城市消费核心区为中心。区 域主要业态主要经营场所说 明伊金霍洛大街大型商场餐饮、娱乐鄂尔多斯购物中心美食大团圆 集中了本市主要商业大厦、商城达拉特路大型商城、餐饮民生广场大兴国际购物公园鄂托克街五金市场汽车配件修理/本市五金市场的汇集地准格尔路建材市场/ 2.2 主要商业物业竞争格局分析依托传统商业地位，本案所在的市中心区域成为绝大部分市民购物消费的首选区域，商业档次及品味涵盖不同阶层，而且各个商业物业相互补充，逐步有形成吃、喝、玩、乐、购物为一体的综合性商业中心的

20、趋势。但同时也可看出，虽然区域具有一定的商业氛围，但商业经营业态分布较为零散。同时，周边商业整体环境相对较差，从而影响了该区域商业的档次及品味。例如：由于多年的专业批发，使再就业批发市场具有较大的影响力，但周边商业环境较差，以低档的服饰批零为主，其客户大多为批发商户及部分品味较低的消费者。但虽然如此，由于其早已成行成市，具有较强的商业影响力，总体经营状况较佳。鄂尔多斯市在售或已售的各大商场基本上都集中于本案所在的城市中心区域，与现有的再就业批发市场等组成一个集批发、零售为一体的商圈。2.3 现阶段商业市场的总结2.3.1 供应量持续增加,存在竞争压力近几年来鄂尔多斯市商用物业供应保持着持续增加

21、的趋势，伴随着市政建设的进一步加快，旧城区的改造及新城区的进一步开发，将会有更多新的商业用地，再加上目前的商用物业的存货量，鄂尔多斯市未来的商用物业市场将面临激烈的竞争。2.3.2 传统商业街区仍是商家热点首选传统的百货商场、商业步行街、批发中心由于固有消费习惯的原因，一直是消费者休闲购物的热点区域，每逢节假日更是人如潮涌。假日经济的引发，经济形势的好转，消费力水平的回升，闹市商铺自然成为各路商家的首选。2.3.3 集休闲、娱乐、购物、商务办公于一体的综合性商业中心呼之欲出本区域多年以来，是东胜区的中心商业区，商业氛围非常浓厚，人气很旺盛，有较强的商业影响力。但目前本区域业态凌乱，档次低，品位

22、低。不能满足市民的要求。随着城市化进程的加快，迎合、引领市民消费，一种集休闲、娱乐、购物、商务办公于一体的综合性商业中心呼之欲出。2.4 商用物业市场的发展趋势分析目前来说商业地产在中国还是一个新兴的行业，比较有发展潜力，但是由于中国人的风土习惯，要做好他还需要时间，有可能需要很长一段时间，也有可能很快的进入中国人的思想，而进一步的成功。随着社会经济和商业流通的发展，房地产开发水平的提高，城市消费人口的增长，现代交通工具（公交线路的扩张与私家车）对居民活动能力和活动范围的扩展，鄂尔多斯市区的商用物业市场呈现了新的发展趋势。2.4.1 市场竞争具有共赢性商业活动已在城区形成一个或者多个区域性商圈

23、，在一个商圈里面，如果没有几个大型项目将无法吸引足够的客流量，更不足以支撑整个商业区域的繁荣。如前所述，城市的发展催生了本案所在地的大商业区域的新格局，该商圈有几个中大型商业项目在同场竞争，但各发展商和商业项目都重视发挥各自的优势，互为补充，在竞争中谋求发展，争取达到共同做旺市场的共赢局面。2.4.2 市场发展规模化、经营专业化根据中国加入WTO的协议，我国已承诺在五年内逐步放开零售市场，允许外商在中国开展商业经营活动，外商的介入，促使商用物业也讲究与国际接轨，商用物业从原来无序、散乱的不规则市场，逐步走向有序的规范市场，纯商业项目与商住混合项目均向规模化、专业化方向发展。开发规模化、经营专业

24、化将成为未来商用物业的发展趋势，鄂尔多斯购物中心、每天百货及本案周边即将入市的大兴购物广场等一批大中型商业项目先后进入市场，都备受投资者及商家的注意。2.4.3 振兴鄂尔多斯商业，构建“鄂市新商埠”浮出水面“十五”以来，鄂尔多斯经济高速发展，创造了全国有名的“鄂尔多斯发展模式”。“十一五”期间，鄂尔多斯经济将继续高速发展，构建“鄂市新商埠”，把鄂尔多斯建设成为呼包鄂乃至大西北的重点商品集散地和商贸信息中心城市。2.5 商用物业市场存在的现实问题买家购买行为的理性化随着市场的成熟也将同步来临，鄂尔多斯房地产市场的发展和商用物业市场的变革，会培育出一大批成熟的消费者，他们将会向商用物业的发展商提出

25、更高的开发要求。从市场现状来看，鄂尔多斯商用物业市场还面临着以下的现实问题：2.5.1 商用物业产品同质化住宅同质化主要表现是建筑风格的克隆现象，商铺则多见于项目概念和对推广手法的克隆。如本市 “大兴购物步行街概念”的炒作。 2.5.2 商业项目缺乏可感性强的形象定位很多人认为只要商铺的地点好，位于商业旺地，就一定能卖得好；实则不然，商用物业若不重视塑造感性的项目形象，项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，会减弱对目标客户的吸引力。有很多人明明知道有这个项目，却无法联想起或无法用什么词语去形容这是一个怎么样的项目，买家往往难以将它纳入购买商铺的备选视线范围，相应就会减少成交机会。如同本案同区域商

26、圈的“每天百货” 2.5.3 营销策略单一目前商用物业的定位策略单一，营销策略单一，远不及住宅营销策略的多姿多彩，“排号预定”是近期用得较滥的手法。2.5.4 建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求在早期，发展商都不重视商铺的间隔布局是否合理，只注重通过增加商铺的可销售面积来赚取最大的利润。随着市场的成熟，发展商就意识到要通过合理规划商铺间隔布局和提高物业管理和商业管理等手段，来提高商铺的商业利用价值，以达到理想的价位和提高产品的竞争力。商业建筑设计要考虑物业各种经营项目的特性，不同的经营品种，对物业的规划间隔有不同的要求，而且还要预留服务配套设施，如停车场、仓储运输、顾客休息等区域。2.5.5

27、 商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展在国内房地产发达地区的物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美的程度，相续涌现了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌。而商用物业的经营管理方面则较为滞后，专业成熟的商业性、社会性商业管理机构在市场上较少，目前负责商场经营管理的机构，多为开发商公司内的一个部门或其属下的子公司，只负责自身开发项目的经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。很多经营失败的项目并不是因为地段欠佳，也不是发展商财力不济，开业后经营管理不善是重要原因之一。3. 市民消费行为及商业经营分析3.1 市民消费心理分析3.1.1 消费习惯 消费者常去的购物场所（商业

28、吸引力）鄂尔多斯市消费者最常去的商业场所即本案所在的市中心商业核心区，传统惯性思维仍占据主要地位，而且其商业影响力也越来越大。本案所在区域在鄂尔多斯市具有无可代替的商业吸引力。 消费者的月逛街购物次数月逛街购物次数1次2次3次4次以上比例10%30%20%40%消费者每月逛街购物次数4次以上占较大的比例，相当于每周逛街一次；其次为2次及3次。外出逛街购物次数随着居民收入的提高而越来越频繁。 消费者的购物逗留时间逗留时间1-2小时2小时以下2小时以上比例50%30%20%消费者在本案所在的城市中心商业区购物所花费的时间依次为：1-2小时、2小时以下、2小时以上。本案所在的市中心区域，由于成片的商

29、业规模及较完善的商业配套，有利于延长消费者的逛街逗留时间，从而有利于激发更大的商机。 出行购物常用的交通工具购物常用交通工具公交车单车/摩托车自驾车的士步行比例（%）30%20%10%10%30%购物出行的常用交通工具以公交车为主，其次为单车/摩托车及步行，以大众化交通工具为主。大众化交通配套设施（如公交车等）的便利性将会影响本项目的人流量及商业覆射地域范围。 消费者的购物方式购物方式随便逛，看到喜欢再买生活所需然后去买比例（%）55%45%“随机型购物”及“目的性购物”各占近半的比例。对于占一半多比例的“随机型购物”，通过销售现场的布置、商品的陈列方式以及商业环境的营造，激发消费者的购物欲望

30、，将对商品的销售额起到相当重要的作用。 3.1.2 购买行为 消费者的消费水平大部分消费者的购物费用在100-300元之间。 而200-300元是高、中、低端三个消费水平层次之间的分界点，在200元以下，以中低端消费者居多，而在200元上，则以中高端消费者为主，反映出鄂尔多斯一部分市民已具有较强的消费能力。 消费者的购买商品在消费者的购买商品中，服装鞋类及日用百货占较大的比例，其次为食品。对于许多商业街来说，服装鞋类、日用百货、食品的经营应占较大的比例。 消费者的购物考虑因素大部分消费者在购买商品时，首先看该商品自己喜不喜欢，然后再看该商品的价格是不是适合自己，再考虑品牌档次及时尚潮流以及购物

31、环境等。所以，商品的款式、陈列方式等影响消费者对该商品第一印象的相关要素显得尤为重要，它是许多买家有没兴趣购买的第一步。 3.1.3 主力消费群体特征经常在本案所在区域消费的客户大多集中在25-35岁之间，该批客户是各商业区购买消费的主力。3.1.4 社会消费品零售总额及年增长率分析1、居民消费层次加快升级，汽车、住房等成为新的消费热点，2004年，仅汽车销售收入就达14亿元。2、的社会消费品零售总额连年增长，尤其是2002年以后年增长率逐年上升，年增长率从15.3攀升到2005年的40.4%，表明鄂尔多斯市的城乡人民生活水平正在不断地加速提高中。销售品零售总额由2001年的9.35亿元迅速增

32、长到2005年的80亿元，增长了将近756%。3、2004年鄂尔多斯市全年城市居民人均可支配收入8770元，比上年增长20.8%，2005年城市居民人均可支配收入10500元，比上年增长19.7%；农民人均纯收入3908元，比上年增长29.4%。居民家庭恩格尔系数进一步降低，城镇居民为28.5，分别低于全区、全国3个和8.6个百分点；农牧民为39.3%，分别低于全区、全国2个和6.3个百分点。恩格尔系数的降低说明了鄂尔多斯市居民生活水平的进一步提高，购买力进一步加强。3.2 主要商业地段经营者分析3.2.1 商家对目前经营状况的评价大部分经营者对目前的经营状况认为较为一般，其次为不太满意及比较

33、满意。3.2.2 商品各档次销售情况分析在对本案所在区域各档次商品的销售情况方面调研显示，本区域内商业分布已经形成特色，高中低档商场并存，总体分析：中档商场的上客率高于低档商场，这也预示着东胜区的消费层次正在发生变化。3.2.3 商家的理想经营模式许多经营者的理想经营模式是规模化、特色化经营，希望通过商业的规模效应及富有特色的经营方式来吸引消费者，而同时许多经营者希望自己经营的地方能集饮食、休闲、购物于一体，周边具有良好的购物环境等。经营模式比例（%）种类丰富、集饮食、娱乐、购物于一体26%规模化、特色化经营32%商铺组合多元化17%有很多品牌店6%购物消费环境好10%统一管理、统一经营、统一

34、规划8%其它1%3.2.4 商家选择经营场所的主要影响因素许多经营者在选择经营场所时，首先考虑该场所的地段，然后再考虑租金及购物环境等，所以租金及售价对于经营商铺的做生意人士来说反而不象住宅那样影响那么大，如果地段不佳，该商铺没生意做，即使相当低的租金或售价，他们也很少过问。 4. 区域商情调查4.1 调查目的本项目位于鄂尔多斯市中心商业核心区，它所在的地理位置决定了市场调研的主要方向；相对而言，该区域商用物业的市场定位、功能定位及价格定位将成为本项目的主要参照系；因而借鉴该区域的商业状况成为本项目定位的关键。 在此次调研中，我们认为城中区作为鄂尔多斯市商业零售、娱乐、休闲的制高点、集中区，不

35、应光着眼于现有的商业形态调查，还应注重未来规划的影响。4.2 本案所在商圈主要街区功能分析本案所在的伊金霍洛大街和达拉特路区域，商业氛围浓厚，明显属于城市的核心商业区。4.2.1 伊金霍洛大街区功能分析经营种类：大型商场、餐饮、娱乐、婚纱摄影租金范围：1.2万20万/年经营品牌：肯德基、每天百货、鄂尔多斯购物中心、美特斯邦威路段环境：商业氛围浓厚种类银行酒吧KTV餐饮服装花店婚纱摄影大型百货医药超市/便利店家电专卖茶馆酒水吧礼品店合计数量322371223932158比例5%3.4%40%12%1.7%3.4%3.4%5%16%5%3.4%1.7%100%4.2.2 达拉特路区功能分析经营种类

36、：大型商场、婚纱摄影、专业市场、音像书店、珠宝行、服装、餐饮。租金范围：1.5万17万/年经营品牌：民生广场、大兴国际购物公园、薇薇新娘婚纱摄影、鄂尔多斯新华书店、英俊电子、兴隆鞋城路段环境：商业氛围浓厚种类银行化妆品餐饮服装花店婚纱摄影大型百货医药美容美发家电专卖珠宝行音像书店合计数量431184444211232134比例3%2.2%8.2%62.7%3%3%3%1.5%8.2%1.5%2.2%1.5%100%4.3 本案所在商圈经营分析本案所在区域的商铺数量约200家左右，规模总体不大，多为零散商铺为主，集中形成了生活日用品、餐饮、通讯器材以及服装鞋帽等多种业态。4.3.1 商业租金水平

37、 市场租金水平本案所在区域商铺普遍租金水平为6075元/月 可比商场租金水平这里最具可比性的商场应为鄂尔多斯购物中心，其租金为所租商铺经营总额的1，以普通50经营服装的商铺为例：日经营额：5件50元/件250元/天月经营额：250元/天30天7500元/月租金为：7500元/月175元/月单位租金为：75元/月503750元/月（注:上述数据由市调人员实地现场调查结合商家提供的相关情况而来）4.3.2 本案所在区域商业市场分析 区域消费力市场分析中高档消费人群项目周边中高档商业的消费者主要由政府机关公务员、大型国有、私有企业中高层管理人员以及个体私营企业主组成，这部分人自身收入较高，购买力强，

38、同时由于当地普遍为较低档次的商业经营环境，他们渴望能获得比现时更上一档次的消费享受，此类消费人群队伍庞大，约占当地中高档商业消费群的80以上。中低档消费人群主要指本地普通工薪阶层，此部分人群收入不高，月收入多在1200元/月以下，购买力偏低，消费支出主要为满足基本生活需要。 区域商业结构体系特点分析由于本案所在区域已经形成成熟的商圈，周边商业形态较为丰富，区域商业市场总体呈现以下特点：l 市场竞争较为激烈区域商业氛围浓厚，市场竞争较为激烈，造成区域商业的经营模式和经营理念日益成熟。l 经营档次普遍不高区域商业主要提供满足当地居民基本生活的日用品，商铺面积较小，分布较为集中，档次普遍不高，较难满

39、足高收入人士进一步的购物享受要求。l 商业经营单一乏味区域商场（铺）所经营的商品类别较为单一，更多为服装、鞋帽及生活日用品，缺乏中高端消费商品，未能满足消费者多元化购物需求。4.4 近期本案所在区域规划的影响政府拟建市中心商业步行街本案所在区域的伊金霍洛大街与达拉特路都是与今天意义上的鄂尔多斯市是同步发展的。它形象的记录了鄂尔多斯从改革开放时期发展成为今天繁荣的现代中心城市。伊金霍洛大街与达拉特路所在的鄂尔多斯市商业中心区，是城市社会生活的焦点，是鄂尔多斯市政治、经济、历史、文化成就的象征。鄂尔多斯市政府为适应经济发展和城市风貌环境改善的需要，提高城市建设的档次，决定将本案所在的市中心区域改造

40、建设成为具有传统文化特色的商业步行街，将其改造成城市休闲生活和旅游的核心区，成为旅游者的一个新游览区和驻留点，同时也作为鄂尔多斯市面向世界、面向未来的一个窗口。规划在现有城市用地功能布局基础上，以伊金霍洛大街与达拉特路交汇处为城市主商业景观轴线进行功能改造，对其周边两侧商业形态进行功能整合，同时构筑城市功能的主轴线，即从南到北，从东到西，形成传统商业中心、大型商业购物区、商务办公区、的城市功能序列。城市功能定位的重新整合，令处于“大型商业购物区”范围的本项目具备先天的地段优势和配套优势。鉴于步行街的规划并考量本项目开发的商业价值，建议发展商在销售过程中保留一部分商铺，以获取未来更高的商业价值。

41、4.5 区域整体规划构想建议4.5.1 当前主要道路规划情况 伊金霍洛大街起终点天骄路准格尔路红线宽度40（米）断面形式4.5-16-4.5（米）道路性质混合性道路长度2781米道路等级次干道 鄂尔多斯大街起终点天骄路原包府路红线宽度50（米）断面形式5.5-18-5.5（米）道路性质混合性道路长度6687米道路等级主干道 杭锦路起终点原包府路柴登街红线宽度40（米）断面形式18（米）道路性质交通性道路长度4444米道路等级次干道 达拉特路起终点鄂托克街柴登街红线宽度60（米）断面形式18（米）道路性质交通性道路长度3104米道路等级次干道 准格尔路起终点滨川路绒纺道红线宽度40（米）断面形式

42、14（米）道路性质生活性道路长度4600米道路等级主干道4.5.2 交通分流（车流）建议 南北向达拉特路所承载的交通负荷量（车流）由其两边的杭锦路和准格尔路双向分流。 东西向伊金霍洛大街所承载的交通负荷量（车流）由其两侧同向的次干道和鄂尔多斯大街进行分流。4.5.3 区域商业规划建议在现有的区域道路规划基础上，无需改变伊金霍洛大街和达拉特路的道路性质，根据下图显示，黄色部分既为现有的商业带。建议以该商业核心的十字街作为中枢纽带，通过架设环型人行天桥，将现在以及未来的商业带有机的连接起来。甚至可以考虑以中心路口的街、桥为界，将东、南、西、北四个商业划分为四个不同的商业主题或功能区，通过不同的商业档次、业态类型来自然分解人流。（如购物休闲、餐饮、休闲娱乐、旅游观光等不同目的的人群）4.5.4 相